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02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績 藍冰手記

來源: http://www.airmanblue.com/2015/03/02-mar-15-0778.html

新一年，繼續玩無聊的猜謎遊戲，答案應該不用說了吧！

(1) 置富第一城為置富產業信託（0778）物業組合內最大規模之物業。 置富第一城位於

▪　　(a)　　置富花園
▪　　(b)　　華富邨
▪　　(c)　　沙田第一城
▪　　(d)　　馬鞍山新港城第一期


(2) 置富產業信託（0778）旗下商場平均呎租約為

▪　　(a)　　36元
▪　　(b)　　46元
▪　　(c)　　66元
▪　　(d)　　106元



房地產信託基金(REITs)


以股息收益率而言，如果不包括藍籌的領匯（0823），置富產業（0778）在多隻REITs中最低，但其是過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。

■　23 Feb 15 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	股價	市值	2014年 收益率	2015年 收益率 (E)
1	越秀房產信託（0405）	4.38元	122億元	6.7%	--
2	陽光房產信託（0435）	4.02元	65億元	5.0%	5.4% (E)
3	置富產業信託（0778）	8.85元	166億元	4.7%	5.2% (E)
4	泓富產業信託（0808）	4.04元	43億元	5.4% (E)	5.9% (E)
5	領匯（0823）	49.60元	1,137億元	3.3%	3.6% (E)
6	富豪產業信託（1881）	2.23元	73億元	7.4% (E)	--
7	冠君產業信託（2778）	3.76元	216億元	5.4%	5.2% (E)
8	春泉產業信託（1426）	3.74元	41億元	--	--
9	匯賢產業信託（87001）	3.51元	196億元	--	--

（註： 陽光房產信託 2015年： 2014-15年度）

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，補貼限期2016年後，派息下跌
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積129萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	18間購物商場 可出租面積311萬平方呎 車位2,756個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	非核心區寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎 派息下跌
8	春泉產業信託（1426）	寫字樓	北京物業，使用權50年年期屆滿
9	匯賢產業信託（87001）	--	北京物業，使用權50年年期屆滿

長和重組後後，長地專註房地產業，包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務，以及房地產相關的上市投資（如置富（778）、泓富產業信託（808）、匯賢產業信託（87001））。 置富產業信託（00778）主席趙國預期，重組對置富業務影響不大，長和系一直關註置富業務發展，未來隨時有註入資產的可能，而公司亦會積極尋找長和系以外的商場作收購目標。

置富產業行政總裁趙宇說，未來一兩年主力為天水圍及荃灣兩個大型屋苑商場翻新，總投資2.8億元。又表示未有打算仿傚另一隻本地房產信託基金領匯般改變策略兼營物業發展。 置富產業信託（0778）今年物業組合內有37.4%樓面租約到期，目前洽商續租的進度理想，期望續租租金升幅一如以往可達雙位數。

公司表示，由於租戶主要經營民生項目，所以不擔心自由行旅客消費力減慢，會對商戶收入構成太大影響。

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置富產業信託（0778） 全年業績

置富產業信託（0778）1月公布截至2014年12月底止年度，總收益及物業收入淨額，分別按年上升25.7%及25.1%至16.56億元及11.61億元。業績理想主要有賴按計劃地執行三項核心策略： 資產投資、 資產管理及 資產增值。

於2014年12月底，物業組合整體出租率依然保持在97.3%的穩健水平（2013年12月底：98.7%） ，續租租金調升率高達23.8%。

於2014年12月31日，物業組合的平均租金上升8.7%至每平方呎36.4元。 當中，置富嘉湖平均租金按年上升13.7%。

年度的可供分派收益7.81億元，按年升21.5%；每基金單位分派41.68仙(2013年財政年度：36仙)，當中包括中期及末期每基金單位分派 20.88仙及20.8仙。全年每基金單位分派較上年增加15.8%，連續第三年錄得雙位數的增長。




置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市。

置富產業信託（0778）於1月完成收購麗港城商場和4月出售盈暉薈後，將會在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。 該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。 置富產業信託（0778）的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。

麗城薈的翻新工程已於2014年9月開展，預計將於2015年年底前分階段竣工。 集團已著手規劃下一項於置富嘉湖展開的重大資產增值措施。




零售物業

置富產業信託（0778）完成收購麗港城商場後，目前持有18間遍佈香港的購物商場，物業組合包括約327 萬平方呎零售空間及2,756個車位。 購物商場包括三個旗艦商場: 置富嘉湖，置富第一城和置富都會。 出售盈暉薈後，將會持有17個商場。

物業組合內提供日常所需之零售租戶如超級市場、餐飲和服務及教育佔整體租金收入約60%，鞏固置富產業信託在多個經濟週期的抗跌力。

於2014年12月底，租用率為97.3%，物業組合的平均租金按年上升8.7%至每平方呎36.4港元。

收購麗港城商場

置富產業信託（0778）2015年1月以19.185億元作價向里昂證券旗下CLSA Capital Partners的房地產基金購入麗港城商場。 公司指，麗港城商場與同是置富旗下的第3期商場城中薈形成協同效應，並期望提高營運效率。 麗港城商場可出租總面積約為16.32萬平方呎，連同150個車位。

麗港城有兩個購物商場，同樣分別設在1及3期，1期設有超市、酒樓、銀行、藥房、連鎖式快餐店、便利店及餅店等，3期商場則以街舖為主，有食肆及日用品店舖。

根據估值報告，於2014年10月31日，估計每月租金收入（不包括管理費但包括車位收入）約為753萬元，相應淨物業回報率約4.3%。



出售盈暉薈

置富產業信託（0778）2月公布上市11年來首度出售資產，以6.48億元出售葵湧盈暉薈。 回報率按出售作價計算為2.9厘。 出售完成後，預期置富產業信託的負債比率將下降至約31.8%，並將錄得出售收益約2億元。

該項出售為管理人積極從資產組合釋放價值的策略之一。出售作價6.48億元較該物業4.38億元的估值有48%溢價。出售完成後，預期將錄得出售收益約2億元。

盈暉薈位於新界葵湧，是盈暉臺的商用部分，包括可出租面積91,779平方呎及43個商業車位。該物業為置富產業信託於2003年在新加坡上市時的其中一項資產，現時佔置富產業信託的物業組合（按面積計）的2.8%。出售作價為置富產業信託購入該物業原價的2.8倍，回報率按該物業於截至2014年12月31日止年度的物業收入淨額及出售作價計算為2.9厘。預期該項出售將於2015年4月完成。




財務管理

資金方面，置富2014年12月底的資產負債比率及總槓桿比率為29.4%，加權平均債務到期期限為2.4年。

2015年1月收購麗港城商場及出售盈暉薈後，預期資產負債比率為31.8%。

置富產業信託（0778）之55%的貸款的利率成本已對沖。

短評

置富（0778）主打平民商場及停車場，在經濟環境轉差下，大眾化消費的租金收入更有保證。 置富早前以6.48億元出售盈暉薈，作價較該物業估值有48%溢價，完成後，將錄得出售收益約2億元，負債比率將下降至約31.8%。 花旗指，置富14年度業績顯示，其能夠做到持續的自然增長，未來幾年有更大可能看到進一步收購增長。置富具有較強的基本面，再加上新收購的麗港城商場和其估值不高，令其成為同業中的首選； 維持「買入」評級，目標價由8.46元上調至9.32元。




估值

估值比較，領匯房產基金（0823）現價收益率為3.3厘，另外本質與房地產信託基金相似的新意網（8008）收益率為4.3厘，電訊股的香港電訊（6823）收益率為4.3厘。 置富產業信託（0778）往績（2014年度）息率4.7厘，2015年度預期息率為5.2厘。

簡單而言，房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率早前曾跌穿1.7厘水平，近日在希臘政治風險下降後回升至2.0厘水平。 置富產業信託（0778）方面，如果假設4厘作為估值，目標價為10.4元； 如果假設4.5厘作為估值，目標價為9.3元； 如果假設5.0厘為公平息率，估值為8.3元； 如果假設5.5厘作為估值，目標價為7.6元。

大和升置富目標12%至9..65元 重申「買入」 大和發表研究報告，指置富產業（00778）去年業績穩健，故上調其今明兩年每基金分派預測升0.8%至2.4%，同時上調目標價12%至9.65元，重申「買入」評級。 該行指，置富租金收入繼續增長，每基金分派符合該行預測，而收入則好過該行預測。至於成本對收入比率於期內輕微上升至70.1%，相信主要是由於資產增值成本及其他改善成本所 致，但相信未來幾年會見到增值帶來的效益。 大和又認為，置富資負債表及租賃組合正在增長，並可更靈活集資以把握收購合併機會，同時可受惠新界區商場增長機會。 該行相信，置富有空間再改善其營運表現，以提升每基金分派，並預計至2017年，每基金分派按年升幅達8.7%。 花旗升置富（0778）目標價至9.32元 評級「買入」 花旗報告指，置富（00778）2014年業績顯示，其能夠做到持續的自然增長。隨著長實（00001）/ 和黃（00013）重組，在未來幾年有更大可能看到進一步收購增長（如香港仔中心及黃埔新天地等）。 雖然股價已受惠於美國10年期債券收益率的下降，惟長期債券收益率進一步下跌幅度有限。置富具有較強的基本面，再加上新收購的麗港城商場和其估值不高，令其成為同業中的首選；維持「買入」評級，目標價由8.46元上調至9.32元。 置富年度每基金單位分派41.68仙符合該行預期。而麗城薈進行第三期資產增值措施料於2015年底完成，投資回報率達15%；以及對置富嘉湖大規模的資產增值措施及租戶重新定位，令該行預期租金有大幅增長的潛力。

預期盈利，市盈率，息率

置富產業信託（0778）現價8.85元計算，往績市盈率4.21倍，息率4.7厘。

置富產業信託（0778）2014年每基金單位分派0.4168元，按年升15.8%。 估計2015年度每單位可分派0.458元。 現價計算8.85元，預期息率5.2厘。


股價走勢

1年圖：



3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者持有 房地產信託基金(REITs)。



參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/chi/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 置富產業：繼續專註本地 併購商場項目
http://news.tvb.com/finance/54e51bd86db28c0b41000000/

4. 美債息低 置富吸引
http://invest.hket.com/article/551528?

5. 投資導航： REITs大解構
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120812/16596314

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！