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富爸爸這工具 CUP


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http://hk.myblog.yahoo.com/Chui-Cup/article?mid=10800

 

《窮爸爸。富爸爸》這一本書,可謂理財書藉的重要著作。

其中不乏重要的思想,例如減少負債,增加資產,正現金流概念等等。以美國消費文化來講,這些觀念尤其重要。

那當然利用槓桿也是《富爸爸》系列內容的重點之一。

書是一種工具,如何理解它,以及怎樣運用它,會達致不同的結果。

最重要是自已衡量書的內容,然後運用其傳授的知識去達到自己認為理想的效果。如果得到的效果是不理想,那就要思考自己是什麼地方做錯或理解錯了。拿書來做擋箭牌,實在不敢恭維。

說回槓桿,是兩面劍,效果放大,但潛在風險也會放大。因此使用者必需十分小心,以及精於運用槓桿那個領域的運作才行。

有人十分喜歡講:「我一係唔打,一打就要打全壘打。」

這套用在槓桿操作實在最適合不過:最好是在有很高機會打到全壘打時才用槓桿。(至少是肯定自己能安全上壘才好揮棒)

可是大家可得想一想,誰人會有高的機會打出全壘打(或者揮捧後安全上壘)呢?

一個職業擊球手還是一個剛剛學棒球(可能一星期也不能練一次波)的初哥?

作為一個初哥,可能要擊中個球也有難度呢。

一個業餘人士隨意用槓桿亂揮棒,可見其危險性,不可不察。

我們未見發達的例子,卻先見到大量的負資產和自殺新聞。

說到底,槓桿也是一種工具,運用的方法在乎保守,以及有充份的知識和經驗。

不斷借貸是會蠶食現金流,以投資而言只有保守而近乎全壘打式的槓桿操作(至少安全上壘),才會增加現金流。高位買樓肯定不能增加現金流。(如果大家還記得林森池討論自己80年代炒樓黃金時期的經驗,和現在的市場比較,可會知道他為何今天不炒樓?)

假如在21,000點,看到財演的推銷,跑去按股做槓桿,現在已經是一敗塗地。

(就算要做槓桿,也留在確認牛市才做吧,用槓桿來接跌下來的刀,實在是危險不過。但話說回來,如何判斷牛市完結,也要一定的知識和經驗。)
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富爸爸篇 友達富爸爸加持 卻不想只靠富爸爸隆達靠「一條龍」攻入LED業


2010-05-17  今周刊





若說有一樣產品,能夠在今年讓科技大廠搶著布局,那就是LED電視。

為了能夠分食到LED電視汰換潮的大餅,友達、新奇美無不積極布局旗下LED廠,隆達甚至更以創新的「一條龍」生產模式,要讓業界為之一亮。

撰文‧賴筱凡

下著一場雷陣雨的下午,在台北凱基證券大樓的會議廳裡面,湧入了滿滿外資分析師與本土法人,個個盯著公司簡報,忙著敲打手上的計算機,急欲知道友達旗下最 完整LED(發光二極體)產線的隆達,在登上興櫃的首次法說,能帶來哪些好消息?

一條龍策略 上下游通包就連平常負責看面板、記憶體產業的摩根士丹利證券分析師王安亞,都特地到場聽簡報,為的就是了解友達在LED布局的進度。堪稱今年最具成長爆發 性之一的電子新品——LED背光液晶電視,誰能在LED賽場搶下最多門票,就是今年面板產業的最大贏家。

就在兩年前的春天,友達決定要切入LED產業,身為友達第一個使用LED的部門負責人,當時擔任中小尺寸面板的隆達總經理蘇峰正,成為友達高層諮詢的第一 人,「HB(友達副董陳炫彬的英文名)來找我,說給我一周的時間考慮。」蘇峰正回憶起,兩年前第一次被徵詢的時候,一周時間還沒到,在一趟飛日本的出差 中,畫了這個投身LED的轉折點。

身為友達的中生代,對於高層指派的任務,就是使命必達。蘇峰正做的第一件事,就是把各家LED廠的財報拿出來看,先檢視成績單。「那時我問BJ(晶電董事 長李秉傑的英文名),做磊晶生意,投一塊錢進去能做多少營業額?答案只有五毛。」李秉傑的答案,讓長期身處面板產業的蘇峰正相當震驚,「面板投資一塊錢至 少也能做到一塊錢的生意,LED晶粒卻只有五毛,下游封裝好一點,還有一塊多。」LED產業上瘦、下肥的藍圖,在蘇峰正腦中卻遲遲沒能有個標準答案,倘若 他依循現有的LED廠經營模式,即使能縮短學習曲線,卻無法做出隆達的獨特價值,「人家億光、光寶是十幾、二十年的公司,既然友達要投入LED,就要做到 比現有廠商來得好。」就是這樣的信念,讓蘇峰正決定創新。他表示,若只投入LED封裝,沒切入上游磊晶,使得關鍵零組件落在別人手上,難免不踏實;若能同 時兼有上、下游供應鏈,不但能突破LED上游只能做五毛生意的僵局,又能兼具封裝廠鞏固料源的優勢。於是,一條龍的概念就這樣應運而生。

然而,打造上游磊晶產線並不容易,不僅要有人才,還要有MOCVD(有機金屬化學氣相磊晶)機台;封裝產線則比較容易,有友達這個出海口支撐,加上友達早 年入股投資的LED封裝廠凱鼎。

隆達、凱鼎合併,正是友達的LED一條龍策略的展現,成功替隆達砌下進軍LED市場的第一塊磚,讓隆達成立不到兩年,第一季營收就達十三億元,幾乎達到億 光的三分之一。

不能只做富爸爸的生意

確立一條龍營運模式後,蘇峰正說,「我只想三件事。」第一,友達要LED,所以隆達LED要做到一定能供貨;第二,長遠考量,成立隆達不能只吃三、五年的 液晶電視背光汰換潮,所以隆達不能只做友達的生意;第三,如何對得起股東。

達到第一項不難,擁有友達龐大的出海口,隆達很快就能有營收。可是要做到第二、三項卻不容易。「我的LED不能只出給友達,成立一家公司若只能賺三、五 年,那五年後要怎麼辦?」客戶群必須分散,這是蘇峰正銘記在心的理念;同樣身為友達集團旗下的瑞鼎,因營收九成以上集中於友達,讓瑞鼎縱使有高獲利加持, 上市進度仍因此延誤。

所以,隆達對外採購LED晶粒,也自己做LED晶粒、對外賣晶粒。

對此,很多人感到相當疑惑,LED電視大爆發時代,下游封裝廠搶晶粒都來不及了,怎麼可能還賣出?答案很簡單:「你的東西不對外賣,怎麼知道你的競爭力在 哪裡?」東西好壞要市場來評價,也因此蘇峰正要求以較高檔的磊晶顆粒外賣。

正所謂「嫌貨才是買貨人」,蘇峰正相當明白這個道理,隆達要有自己供給晶粒給後段封裝的能力,但若把所有產出的晶粒都自用,那前段磊晶會越來越沒有競爭 力,因為做得再爛,都是自家用。這是蘇峰正要求對外銷售晶粒的唯一考量——給內部壓力,就算產出的晶粒再少,也要有部分比重的晶粒賣給其他封裝廠。

甚至連替其他晶粒廠代工,蘇峰正也有他獨特的堅持。「我們不能只有一個客戶。」蘇峰正透露,國內面板廠幾乎都是隆達的客戶,甚至連奇美電都是。這就是蘇峰 正要的,他要讓隆達的營收來源更多元,避免重蹈瑞鼎覆轍。

營運模式受法人極力推崇

「如果我們只會一樣功夫,別人很快就學起來了,一旦產業起伏大,馬上就被淘汰了。」蘇峰正說,以後在LED產業,小廠將會越來越辛苦,只要再三年的時間, 大廠與小廠的差距就會被拉開。

今年,隆達一登上興櫃市場,就高度受到市場矚目。「它的營運模式很有競爭力,而且LED電視是滲透率大於獲利成長性的產品,這讓隆達更受到市場關注。」聽 完隆達法說後,一位法人這麼說。隨著隆達磊晶產線的加入,勢必讓隆達今年的營收更有看頭。

蘇峰正

現職:隆達總經理

學歷:美國紐約大學石溪分校材料工程博士經歷:友達電視顯示器事業群總經理

隆達成功三關鍵

1.同時擁有完整上、下游

供應鏈

2.背光、照明都布局

3.富爸爸友達加持

新奇美整合供應鏈

啟耀光電C咖變A咖

曾經在2009年,稅後淨損高達4.86億元,每股稅後虧損高達3.39元的啟耀光電,終因鴻海集團旗下的群創,與奇美電合併,啟動新奇美集團供應鏈的整 合而得到救贖!

原本從事液晶顯示器背光零組件冷陰極管(CCFL)製造的啟耀,接手同集團奇力光電的LED部分封裝產線之後,業績三級跳;今年第一季,營收達7.3億 元,年增率達120%。法人估計,啟耀今年營收將大幅成長160%,挑戰50億元關卡,EPS則上看2元。

新奇美成軍之後,隨即啟動了供應鏈整合大計。在LED部分,奇力光電將扮演集團內LED晶粒主要供應者;至於LED封裝,則由啟耀與先進電,躍居集團內兩 大供應商,這使得啟耀從原來的C咖變A咖。

此外,啟耀光電董事長丁景隆,同時也擔任奇力光電總經理的雙重身分,更讓啟耀躋身新奇美LED布局核心,添加想像空間。

目前新奇美在LED的背光模組上,每個月的採購量超過10億元,由於新奇美的LED面板出貨量,仍在快速增加中,因此對啟耀與先進電這兩家廠商的下單量, 還會持續擴增。

有趣的是,在面板產業,友達是專業的面板供應商,群創則採取面板與電視、監視器組裝的一條龍模式;但如今兩大集團切入LED產業之後,友達的隆達反而採取 一條龍的方式,但奇力光電與啟耀則是分開經營的兩家公司。

這其中,最主要的原因是新奇美才剛合併,進一步的整合還需要一段時間。

除了LED封裝業務外,丁景隆也為啟耀找到一條更長遠的發展道路—─LED照明。儘管LED照明目前只占啟耀營收的5%,但丁景隆認為,傳統照明市場將因 LED出現而重新洗牌;啟耀已具備LED燈泡與CCFL燈管的設計與量產能力,未來將在新照明革命的浪潮下,取得一席之地。

(謝富旭、林宏文)



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即使沒有富爸爸 書中自有富爸爸 以清崎為師用「好負債」月賺六位數

2010-11-29  TWM




台北市士林區青商會會長盧集義,父母親是單純的上班族,沒有富爸爸與富媽媽的他,以《富爸爸窮爸爸》作者羅伯特.清崎為師,靠著一個理財觀念的大改變,年僅三十一歲,累積上千萬元身價,他是如何做到的?

撰文‧謝富旭

六年前,盧集義二十五歲,人生路途上遇到兩條岔路,讓他面臨抉擇!

第一條路是:要不要繼續做他已經做三年之久的物理治療師?這是一份收入穩定的工作,月薪約五萬元;然而工作內容單調、乏味,長期間缺乏成就感,讓他對工作愈來愈提不起勁來。

實踐富爸爸理論 不再領死薪水第二條路則是,徹底實踐《富爸爸窮爸爸》一書作者羅伯特.清崎(Robert Toru Kiyosaki)的理論,成為一名專業的投資者,大膽追求財富自由之路。

事實上,在辭掉物理治療師之前,盧集義已經是清崎現金流理論的忠實實踐者。他在台北縣買了一戶中古公寓,隔成四間房間出租,扣除每月房貸本金及其他必要支出後,每個月還有近一萬元的「淨現金流」。

在擔任物理治療師期間,他為了實踐清崎的理論,踏進了房地產界。原本只想物色報酬率較高的房子作為出租之用,卻好運地碰上房地產榮景,幾筆中古屋買賣,讓盧集義賺近二百萬元。

這幾筆獲利,使盧集義更篤定地走向專業房地產投資客之路,向上班族生涯說拜拜,成功地實踐了清崎的現金流致富理論。

過去七年多來,盧集義看過上千戶房子,為的就要精挑細選找出租金扣除房貸本利支出後,還能出現正現金流的物件。目前的他,擁有三戶房子,隔成總計二十間套房出租,背負房屋貸款達一千一百萬元。

「富 爸爸羅伯特.清崎教我的最重要的一堂投資課是,先搞清楚什麼是好負債?什麼是壞負債?」盧集義說,「如果是好負債的話,即使背再多負債也不怕;如果是壞負 債的話,最好一毛錢也不要欠人家!」現金流三招 房地產、股票與開店在盧集義眼中,所謂好負債就是能創造正現金流的負債。比如說,你向銀行貸款五百萬元買一戶房子,房貸本金與利息再加上其他開支,假設每 個月須繳三萬元,如果這戶房子每月能收租三萬元以上,代表這筆五百萬元房貸,能為你創造正現金流;講白話一點,就是能為你「生錢」的好負債。相反地,如果 你向銀行借錢,是用來買車、出國遊玩、買奢侈品等無法帶來正現金流的用途,那這種負債就是「壞負債」。

盧集義在鑽研羅伯特.清崎所有富爸爸系列的書籍後發現,能穩定帶來現金流的投資標的不外乎三種——房地產、股票與開店做生意。房地產每月能帶來租金收入,股票每年有現金股利,開店做生意則每天都有營業額。他辭去物理治療師後,決定每樣都去嘗試。

首先的嘗試就是房地產。但盧集義的問題是資金不足,單靠原本四間套房創造每個月近一萬元的正現金流,還是不足以維持生活開銷。於是,清崎《富爸爸》書中所傳授的第二個觀念——合作,便派上用場。

盧集義於是找了許多好朋友一起研讀富爸爸書籍,然後糾集認同書中理念的朋友一起集資,包括他在內總計四人,一人出資一百萬元,合計四百萬元,搜尋適合的投資物件。

四 百萬元自有資金,約可操作至少一千三百萬元的房地產物件,選擇的範圍更大。幸運的是,這四位年輕人初闖房地產市場時,是房地產景氣正從SARS(嚴重急性 呼吸道症候群)谷底快速翻升的二○○四年。在還未正式當包租公之前一年多的時間,靠著幾筆買賣,竟賺進了八百萬元,一人分得二百萬元利潤。

「賺 房地產買賣差價,不是我們的本意,但時機來了,卻很難抗拒!」即使如此,盧集義想當包租公的初衷一直沒改變過,他把賺房地產差價的短線獲利,陸續投入套房 出租的長期投資。「賺差價是可遇不可求,算是意外之財,穩定的租金收入才能長長久久!」從七年多前,買進第一戶舊公寓隔成小套房出租迄今,盧集義個人目前 已經擁有三戶房子,總計隔成二十間套房出租。這三戶房子的房貸從原本一千四百萬元,經過幾年的本利還款後已降至一千一百萬元。每個月可收租十二萬五千元, 但每月貸款加支出計六萬五千元。

以盧集義常掛在嘴邊的話來說,這二十間套房每月可創造六萬元的正現金流;這當中的潛在獲利,還不包括大台北地區房地產過去六、七年來驚人的增值。

由於房子增值,盧集義向銀行貸款的額度也水漲船高。他不惜向銀行增貸,以增加「好負債」,投入清崎富爸爸理論的第二個實驗——開店做生意。

為了尋找好的生意,盧集義參觀了加盟展,而他的第一家店是八五度C北市天母雨聲店,與其他二位朋友合資,占股三分之一。接著又與友人合夥投資御錢殿日式豬排店,並在今年又入股一家泰式料理餐廳。

以房地產為投資主力

開店做生意是每天都可以收現金的投資,但卻是盧集義最辛苦的一項投資。他說,八五度C雖然生意不錯,但利潤率實在過於微薄,投資這三年多下來,僅能維持小賺局面,與他所花的時間與精力不成比例。

至於御錢殿屬於熱食料理,管理上更為複雜,身為餐飲門外漢的他,由於占的股份不低,須負起管理責任,最後因為太累,決定停損,結算個人約虧二百多萬元出場。

盧集義體認到,開店做生意必須很專注,付出極多的時間,模式與包租公大不相同。如果不能專注,盯緊每一個管理上的細節,利潤不容易擠壓出來。於是,今年投資的泰式料理餐廳,他選擇以純入股當股東的方式經營,不涉入經營。

整 體而言,盧集義開店做生意的「富爸爸實驗」目前仍處虧損,還看不到成效。不過,他說,這不代表開店不是一門好生意,「在富爸爸現金流遊戲中,開店是現金流 最豐沛的項目,只是我力有未逮罷了!」第三個富爸爸理論實踐戰場——股市,盧集義也曾嘗試過。不過,在買進股票後,心情容易受股價漲跌而起伏,加上台股中 現金股利殖利率每年穩定高過七%的標的難尋,最後也選擇放棄。

現在的盧集義,把大部分精力放在房地產,以套房出租為主,房地產差價買賣為 輔。除了獨資的三戶房屋二十間套房,與合夥人共同投資的套房將近一百間。即使不當上班族,每月平均收入已達六位數。他把清崎當作富爸爸,以他為師,付諸行 動實踐富爸爸理論,不論成功或失敗,均從中萃取到財富累積的智慧,邁向富裕自由之路。

富爸爸羅伯特.清崎

教盧集義的投資課

第1課:勇於增加好負債,盡量降低壞負債第2課:投資標的首重現金流,資本利得擺其次第3課:團結力量大,資金不足時想辦法找到合夥人

盧集義

出生:1979年

現職:包租公、富裕自由國際管理公司總經理學歷:陽明大學物理治療學系

經歷:物理治療師

盧集義的現金流投資獲利方程式負債-(本金+利息+其他成本)=正現金流如果你以自有資金200萬元,再向銀行借500萬元房貸,購進一戶總價700萬元的中古公寓。

如以你能找到月租金4萬元的物件(約隔成5間套房)為例:40000(每月房租收入)-27500(房貸本金含利息)=12500(每月正現金流)12500×12(個月)=150,000 150,000÷2,000,000=7.5%(年報酬率)


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窮爸爸奇美電 養出最賺錢富兒子

2011-9-29  TCW




窮爸爸能不能生個富兒子?

今 年上半年奇美電子虧損二百七十億元,然而,奇美實業和奇美電子轉投資的奇美材料,今年每股卻有賺兩元的實力,是奇美電轉投資持股一○%以上公司裡,最賺錢 的好兒子。

站在LCD電視賣場,鮮豔、對比強烈的電視最吸引消費者目光;決定對比鮮明與否,歸功面板裡薄約○.二毫米的偏光板。

面 板裡有多層化學模組成,其中偏光板位於最外層,是消費者第一個看到「門面」,它是僅次於玻璃,約占面板成本八%到一○%的零件 ,因此每家面板廠都想扶植自己的偏光板廠。

奇美電前總經理何昭陽回憶,二○○三年奇美電剛成立,七、八成零件都外購自日本,一直有斷料的痛 苦,「甚至我和廖董(現任奇美電董事長廖錦祥)還得到日本去要貨。」等於咽喉被日本控制住,才決定轉投資奇美材料。

二○○五年五月奇美實業 (原是奇美電母公司,現持股降低為一三.五%)資深副總經理梁以磐,帶著二十個夥伴成立奇美材料,但這個奇美實業持股四七%、奇美電持股一七%的孩子,一 出生就遇到殺戮戰場。

一設廠就有危機遇面板業衰退,跟著大賠

二○○六年,遇到面板業景氣翻轉,梁以磬心有餘悸說:「還沒開始 生產,隔年,價格就掉了一半。」當時國內龍頭廠力特光電,毛利率也從前一年的一七%掉到當年的九%。

二○○七年,奇美材料一年稅後淨損十二 億六千萬元,近一半資本額。這對於十幾年來本業年年賺錢的奇美實業來說,很難想像,梁以磐說,「我很不習慣,一開始就不賺錢。」

康和證券分 析師郭明錤指出,偏光板的技術成熟,要賺錢就是拚量產和管理能力。

走進偏光板產線,會看到長達兩百公尺的設備,十幾個滾輪同時運作,偏光板 如同布匹一樣,大量輸送出來,最後捲成一大捲像是衛生紙一樣的產品,再送去裁切各種尺寸。偏光板的生產流程就像流水般,二十四小時不斷生產,投產到產出要 花上兩週,也就是說產品做壞,得兩週後才會知道。

剛開始幾個月,奇美材料的良率竟然是○%!

成立第一年都在嘗試錯誤,如同重 念化學,改腦袋重新學習。梁以磐說,「為了抓問題,三個人有五個意見,」只能一個個測試提案。

第二年降低損失導入偵測系統,提早糾錯

奇 美材料行政處副處長曾仲南回憶,每天生產團隊檢討到晚上十點多才回家,這和過去在奇美實業六、七點下班差異很大,為了就是快點提升到七成以上良率,以達到 損益平衡。

曾仲南舉例,最常導致良率降低就是空中的粉塵。

過去奇美實業做合成樹脂(ABS),不須在無塵室生產。但是偏光板 不同,只要生產滾輪上有一點塵粒,輸送出來偏光板就會在同處有刮傷,傷痕如「滿天星」。最可怕的惡夢是刮傷在正中央,怎麼都沒法切除,只能報廢,兩週心血 付諸流水。

最後規定無塵室裡,每一次開產線的門不得超過十秒。連多一點人進產線視察,生產線主管都抱怨「你們一個人就代表多帶兩百個粉塵進 來。」

試做的代價頗高,內部研發人員曾經算過,一次小量試產,一啟動機器,至少都要花二十萬元材料費,試個五次,一百萬元就沒了,梁以磐估 算「常常要試到五次以上,才能找出錯誤。」

為了降低損失,奇美材料還想到「異業結合」,量身打造偵測系統,這在偏光板業內鮮少看到。

石 化業早有一套生產偵測系統,用在偏光板生產,將長達兩週的生產流程切分,一段段偵測,讓原本十天後才發現的錯誤,在一天內就可以找到,即時改善,以免後面 的偏光板都報廢。

身為舵手的梁以磐壓力大到失眠,連開車都在想策略和改善方法,一年發生七次車禍,還有一個禮拜撞兩次,最後公司禁止他開 車。

終於,在二○○七年十二月單月損益平衡。

未來面對低價戰開發蘋果零件,找新出路

只是未來挑戰更大,奇美材 料同業日商住華科技今年將擴產一一七%,供給增加讓買方議價能力更強,恐影響材料業獲利。

郭明錤認為,面板價格依舊走低的狀況下,偏光板依 舊有減產降價的壓力,這也是為什麼即便偏光板廠都有面板廠給訂單,但去年十一月明基材料掛牌上市,馬上跌破承銷價的原因。

看到成長的魔咒, 偏光板廠紛紛找第二條出路,明基材料轉往開發電動車用隔離膜,奇美材料也開始轉往高附加價值, 開發iPad、iPhone用的廣視角(IPS)用偏光板。

進軍新領域,將左右奇美材料能否維持奇美實業和奇美電旗下,最賺錢富兒子的頭 銜。


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賀鳴珩不靠富爸爸庇蔭 自力開創一片天 十八年磨一劍 台灣期貨教父稱霸傳奇

2012-01-16  TWM




專注做一件事有多難?有人寧捨家族光環,花了整整十八年時間,從無到有,由小而大,成為今日台灣的期貨教父,十八年磨一劍,只為建構一個健康的產業環境, 他是賀鳴珩。

撰文‧劉俞青

星期天早上十點多,新北市烏來山區的加九寮步道上,一個熟悉的身影在步道上疾步而上,定睛一看,正是寶來曼氏期貨董事長賀鳴珩。

賀鳴珩走這條步道已經有好幾年了,他喜歡這裡原因是,上、下山可以走不同的路,就如同他的「期貨人生」一樣,他自行開疆闢土,走出一條全新的路。

今年四月之後,元大證與寶來證正式合併,如果沒有意外,賀鳴珩將出任合併後、也是國內最大期貨公司董事長。但回首十八年的期貨生涯,就如同上山、下山走不 同的路一樣,賀鳴珩不僅開創新局,自己也幾乎成了台灣期貨業的代名詞。

同業提起賀鳴珩,佩服勝過較勁,「在地下期貨橫行的年代,老賀是在台灣《期交法》還沒有上路之前,就開始奉公守法進行交易的第一人。」一位金融業資歷超過 二十年的資深人士表示。

訂下規矩 讓所有程序透明化賀鳴珩的人生,幾乎就是台灣期貨發展史。十八年前,他與外商合資成立羅盛豐期貨,同時也引進了外商的電腦下單系統,當時的羅盛豐只是一家 小期貨商,和同期的大華期貨、泛亞期貨相比,羅盛豐的規模大概只有其三分之一而已。

但賀鳴珩深知,在市場還沒有建立起來之前,規模大小不是最重要,重要的是「規矩」。尤其在當時地下期貨橫行的那些陋習,例如下空單、捲款潛逃等違規情事頻 傳,但這些絕對不是產業發展的長久之計,更讓期貨市場一開始在台灣萌芽就留下壞印象。因此賀鳴珩從羅盛豐期貨開始做起,把許多舊規制度化、體制化,從下單 到回報都採電腦系統撮合,讓所有程序都更透明清楚。

有趣的是,一開始,羅盛豐期貨就在如今台北市復興北路上大同大樓上的小角落開張做生意,這棟大樓後來也是元大證券馬家的「起家厝」,元大證券就從這裡開 始,一路壯大,成為如今全台灣最大的證券商。而賀鳴珩也曾打趣,說四月合併之後,自己繞了一圈,「竟然又回到這棟大樓裡來。」「聰明、冷靜」是同業形容賀 鳴珩最鮮明的特質,他深知每一個不同的時期,需要的各種「養分加持」。

一開始,他懂得運用外國期貨商成熟的制度,來幫助自己站穩第一步,也樹立起與同業的差異。因此繼與外商合資成立羅盛豐期貨之後,二○○○年底他又進行一次 合併,這次的合作對象,是全球最大的期貨商集團瑞富集團,合併後瑞富雖然持股過半,但仍由賀鳴珩出任董事長。

促成元大、寶來合併 當上龍頭二○○○年之後,他轉而開始追求規模成長,因此合作對象改為與國內業者合併。他在○三年宣布以小併大,與寶來期貨合併,成為「寶來瑞富」期貨,後 來又與英國曼氏集團合作,成為「寶來曼氏」期貨;囿於期貨的專業與股權實力,他仍然繼續擔任合併後的董事長;然而此時,寶來曼氏早已脫胎換骨,躍為台灣前 二大的期貨商(與元大期貨互為一、二)。

聰明如他,知道一家企業有了專業與規模,下一步,就是得到資本市場的認可。○七年,他排除萬難,逐一排解櫃買中心的種種疑慮,終於將寶來曼氏成功推上櫃, 成為台灣第一家上櫃的期貨商,這一著好棋,不僅讓寶來曼氏成為台灣期貨業第一把交椅,也從此奠定自己在期貨業的教父地位。

那一年,賀鳴珩四十六歲,此時外界幾乎已經要忘記,他原是出身廣豐紡織集團的世家公子,他沒靠父蔭,胼手胝足自行開創出的天地,果實甜美。

如今,他再一次跳躍,促成元大與寶來兩大券商合併,他自己也憑藉實力,成為國內最大期貨商董事長,但他不談過去輝煌,永遠只談眼前腳下。打開資料,他暢談 旗下唯一一檔期信基金「寶富多元策略期信基金」,因為能夠多空布局,因此績效亮眼,而在國外,期信基金常是空頭市場下的熱賣商品。他逐一仔細介紹商品性 質,對其中所布局的每一種商品市場的走勢看法,事必躬親的專注態度,也許就是今日成績的最佳答案。

賀鳴珩對台灣期貨業一路成長的貢獻無須多述,而他清晰冷靜的腦袋,一步一腳印,十八年磨一劍的專注與執著,或許正是所有成功者的共同特質。

兩岸期貨系統 溝通無障礙台灣金融業有哪一套系統可以和中國金融業完全銜接?答案是,只有期貨。

事實上,日前才有台灣的期貨業者和中國業者連手,共同舉辦兩岸期貨的實戰交易,中國的期貨商把台灣期貨這一套系統直接搬過去,兩邊溝通完全無障礙。

但期貨業行,可不代表所有金融業都可照辦。根據台灣期貨業者私下透露,雖然同樣名為「即時下單系統」,但股票與期貨的「實質撮合能力」卻差很多。台灣券商 的現貨股票撮合時間,雖然也號稱即時,但實際上每一筆撮合,從下單、撮合、風控到回報,卻要長達十幾秒鐘,業者打趣說,「這系統大概和阿里山的小火車一樣 古老」,而期貨卻是名副其實的「即時撮合」,只要百分之一秒。

也因此,在還沒有開放期貨赴對岸參股投資之前,業者說,如果可以開放「台灣期貨商轉投資的資訊公司」赴對岸投資,倒也是另一種拐彎賺錢的方式。只是問題卡 在,台灣金管會還沒有開放期貨商可以轉投資資訊公司,也讓這條「金流」目前還未能正式開通。

賀鳴珩

出生:1961年

現職:寶來曼氏期貨董事長

經歷:羅盛豐期貨總經理

瑞富羅盛豐期貨董事長

寶來瑞富期貨董事長

期貨交易所董事

學歷:政大銀行系、西雅圖華盛頓大學MBA


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爸爸媽媽真偉大 首富也要家族推一把 巴菲特、比爾蓋茲致富的不傳祕密


2012-02-13  TWM




古今中外的傳奇都如是說:富豪都是從無到有白手起家,大學輟學在車庫創業,經歷過慘澹的日子,憑藉他們高瞻遠矚的願景,以及百折不撓的勇氣,終於賺得財富 與名聲,但事實真的是如此嗎?

撰文. 乾隆來

滿坑滿谷的富豪傳記都會告訴我們,富豪們出身多麼卑微,從無到有白手起家,百折不撓的勇氣,終於打造出今天的企業帝國。事實真的是如此嗎?

就以大家都熟悉的兩位世界首富為例,比爾蓋茲大學輟學,打造微軟公司寫下人類科技史的新頁;而巴菲特憑藉無人可及的長期投資眼光,將價值投資發揮到極致成 為投資之神。

的確,他們的創業精神與經營能力值得我們學習;但蓋茲與巴菲特傳記沒告訴我們的是,巴菲特與比爾蓋茲都不是白手起家,他們都來自顯赫的家庭,沒有他們爸媽 的臨門一腳,蓋茲不會是蓋茲,巴菲特也不會是投資之神。

比爾蓋茲的媽媽在一九九四年六月十四日過世,隔天︽紐約時報︾刊登了瑪莉蓋茲夫人(Mary Maxwell Gates)的簡短訃聞,第一段就說:「瑪莉蓋茲昨天因為乳癌過世,她是一位顯赫的西雅圖商場女將,協助了她的兒子比爾蓋茲得到IBM的合約,讓新創的微 軟公司獲得利潤豐厚的關係。」蓋茲的媽媽絕非等閒之輩。

比爾蓋茲的成就

來自母親強而有力的推動

許多人知道比爾蓋茲的父親在西雅圖是著名的律師,曾經擔任華盛頓州律師協會的總裁,其實他的媽媽更厲害。瑪莉蓋茲是全美國「聯合勸募協會」(United Way of America)第一位女性主席,早在三十五歲的時候就出任華盛頓州最主要銀行第一州際銀行(First Interstate Bank)的董事,後來還擔任過太平洋西北貝爾電話的董事,以及西雅圖KIRO廣播電視台的董事。蓋茲媽媽的事業,以社會公益為核心,橫跨了金融、通訊、 傳媒等領域。

蓋茲的媽媽也不是白手起家,蓋茲的外祖父是太平洋國家銀行的副總裁,當年已經是顯赫的金融家,後來太平洋國家銀行與第一州際銀行合併,蓋茲媽媽可以說是克 紹箕裘,延續且發揚光大了父親的金融家業。

在美國國家檔案局內,比爾蓋茲的族譜可以往前推算到一三一七年,十幾代的祖先都是有名號的人物。蓋茲的父母親與州長、西雅圖市長等頂尖政治領袖都是至親好 友,在微軟成功之前,就已經是西雅圖著名的世家了。

蓋茲的媽媽是美國精英的典範,出身優越,受過良好的教育,一生衣食無虞,而且極為熱情地將無窮的精力與財富貢獻給社會。瑪莉蓋茲以驚人的活力參加了華盛頓 州的許多公益組織,從醫院、婦幼、藝術、交響樂團、商會,到處都有她活躍的身影。而她在華盛頓大學更有舉足輕重的地位,從畢業後就長期參與大學的重要發展 活動長達四十年。

蓋茲媽媽在一九七四年參加西雅圖的聯合勸募協會,八○年就成為全國聯合勸募總部執行委員會的成員,當時IBM的董事長歐普(John Opel)也是委員,蓋茲媽媽找了歐普,推薦她兒子寫的系統程式。幾個禮拜之後,歐普交代IBM PC部門主管,研究蓋茲的DOS作業系統,IBM以全世界最強大的科技公司市場地位,與當時名不見經傳的比爾蓋茲簽約,隨著IBM個人電腦的成功,造就了 微軟成為全世界最大的軟體公司。

沒有蓋茲媽媽在聯合勸募協會與IBM董事長的關係,比爾蓋茲的DOS就算再優秀,也不容易獲得IBM的青睞。後來PC銷售成功,比爾蓋茲賺到大錢,與創業 夥伴鮑爾艾倫不斷提升DOS的功能,隨著IBM採取開放系統的策略,讓全世界的個人電腦廠商都採用DOS作為標準作業系統,小蓋茲不但沒有被藍色巨人 (IBM當時的稱號)吃掉,反而在電腦市場超越IBM。蓋茲媽媽不只生了世界首富,還催生了微軟公司。

巴菲特的投資概念

承襲祖父及父親的觀念啟蒙巴菲特生在內布拉斯加州奧馬哈的家庭,不如西雅圖的蓋茲家庭那樣顯赫,他的曾祖父在一八六九年創立了巴菲特父子公司 (Buffett & Sons)的雜貨店,交給祖父(Earnest Buffett)經營,祖父再傳給巴菲特的叔叔經營。

巴菲特從祖父身上學到不少投資理財的啟蒙觀念,例如祖父在一九三九年寫過一封家書,說即使時局再壞,家裡的現金盒子裡也要「保有一千美元的現金準備」,一 九三九年的一千美元,購買力相當於現在的一萬五千美元,可以買一輛入門汽車。

祖父強調,在必要的時刻手中有應急的現金,可以把握住許多難得的機會。巴菲特堅持祖父現金為王的觀念,至今遵守不渝。

不過,如果以為巴菲特成長在「雜貨商」家庭,那就大錯特錯了!巴菲特出生的時候,祖父的事業已經有六十年的歷史,而他的父親則將家族事業發揚光大,一腳跨 進金融與政商領域。

巴菲特的父親霍華.巴菲特(Howard Homan Buffett)是內布拉斯加州選出的聯邦眾議員,而且本身就是成功的投資家。巴菲特的父親在大崩盤後的一九三一年創設自己的證券公司(Buffett- Falk & Co.),在大蕭條的氣氛中操作金融獲利,從一九四三年到四九年、五一年到五三年總共做了八年、四任聯邦眾議員。巴菲特十二歲就跟著當選聯邦眾議員的父親 搬到美國首都華盛頓,在那裡念了名門貴族齊聚的高中,家裡往來都是名門人士,絕對是政治與金融領域融會貫通的上流家庭。

奇才要出頭 背後推手為關鍵坊間流傳一個故事,在大學時已經嶄露投資長才的巴菲特,曾經參觀了紐約證券交易所,而且是由高盛證券董事長親自帶他去參觀(一說協助安 排),工作繁忙的高盛董事長會特別照顧小巴菲特,就是看在老巴菲特眾議員的面子。

巴菲特在一九五一年從哥倫比亞大學取得碩士學位後,第一個工作就是回到父親創設的證券公司任職。此外,巴菲特在一九五二年娶了蘇珊湯普森,蘇珊也是名門世 家之後,她的父親是奧馬哈大學文學院與科學院的院長,是當地一言九鼎的名流。

中國人常說「富不過三代」,這是華人社會的經驗談,用在西方社會卻不作數。西方社會傳了十幾代的家族企業比比皆是,蓋茲與巴菲特雖然本身就是不世出的天 才,卻都受益於家族幾代經營打造出的財富與人脈。現今華人社會充滿第一代致富的創業家,如何將財富與經驗傳承給後代,打破富不過三代的魔咒,啟發出青出於 藍的後代子孫,應該是大家都感興趣的課題。

特別值得一提的是,巴菲特的父親在世的時候,是個「非主流的極端自由主義者」,對政商勾結、帝國主義式的經濟侵略深惡痛絕,不斷在國會嚴格監督,甚至制止 美國在中東鋪設油管、主導韓戰等行為。蓋茲的媽媽一生積極奉獻給公益團體,全心全意扶持社會弱勢、提升教育資源,他們都捍衛社會公平,堅持作為一個好公民 的基本價值,為他們贏得後人真誠的尊敬。

如何做到有權、有錢、有勢、最終贏得尊敬,還能栽培出比爾蓋茲、巴菲特這樣的天才,這才是蓋茲與巴菲特家族不傳的祕訣!

(本文作者為紐約大學金融碩士、曾任金控公司副總經理)

 


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房地產還有「白銀十年」 弓也爸爸

http://blog.sina.com.cn/s/blog_94402d7601013fjk.html

房地產黃金十年後,批判者眾,但於情於理於發展,恐怕中國並未做好房地產「十年荒年」的準備。

 

於理,80後的「嬰兒潮」二代都置業完畢了嗎?他們願意常住保障房嗎?60後都改善居住條件了嗎?工資成本不漲,未來不通脹了嗎?配套了醫院學校超市的房子就要回到當年毛地的價格嗎?房價到了收入上漲無法消化的泡沫階段嗎?

 

於情,目前中產階級財富的主要載體就活該貶值嗎?買不起房政府就沒責任解決居住問題嗎?

 

媒體喜歡荒唐的類比,老拿日本來唬人。89年日本房地產市場泡沫破裂,房價下跌70%仍然是家庭年收入的7倍。以本人所在東部三線城市為例,一套三房約120萬元,下跌7成再除以7年,折算一個家庭年收入5萬元。這個收入是與實際不符合的,況且我們的收入仍然在增長。

 

歷史無法重演,但憑藉「可住、可租、可保值、可槓桿」的天然屬性,房地產「白銀十年」仍然可期。

 

一個市場集中度不斷提高的市場,行業龍頭是大受其利的。公司的管理層必須久經考驗,並已擺脫「人治」的階段。他們期待合理的「類製造業」的利潤,注重周轉和財務安全。他們的願景確實是改善人們的居住條件,致力於蓋「有人住」的房子並不斷改進服務,提高業主生活品質。他們樓盤的物業經營一定是可持續的。

 

但回到股票還不盡然。他們需要重視股東利益。

 

還有最關鍵的,就是好好利用Mr.Market的愚蠢和偏見,在「絕對低估」(而非相對低估)、「絕對恐慌」(而非相對緊張)的時刻,擦一把冷汗,堅決的做優質房產股的股東。然後用十年去驗證「白銀」的成色。

 

在一個錯綜複雜的行業保持「常識的判斷」並不容易,但我們仍要去努力,特別是當我們都還年輕。

 

 

房地產實證組合

公司名稱

投資成本

市值

累計分紅

備註

瑞安房地產

2.04 / 35000

112000

/

上海等五地商住開發商

SOHO中國

4.57 / 18000

109080

4610

京滬中心地段辦公開發商

萬科B

9.45 / 6000

62160

/

內地大型住宅開發商

招商局B

10.01 / 4000

58440

/

深圳為中心大型開發商

合計

250400

341680

4610

 

 

交易記錄

瑞安房地產

SOHO中國

萬科B

招商局B

11-10-11/1.99/25000

10-5-25 / 4.17 /10000

12-4-17/9.45/6000

11-9-28/10.01/4000

11-11-21/2.15/10000

10-9-29/中期紅利1300

 

 

 

11-5-27/末期紅利1640

 

 

 

11-9-26/中期紅利1670

 

 

 

11-11-21/ 5.08 /8000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

任志強:房價上漲的N個原因

2012-4

 

房價的問題已爭論多年了,2001年就有了泡沫與春東之爭,而今年與2001年相比房價已上升了許多,這種泡沫與冬天的爭論還在繼續,房價也在叫罵聲中依舊保持著上漲的趨勢。

 

導致房價上升的原因有許多,導致房價下跌的原因也有許多,問題在於中國現有的發展階段中,導致房價不斷上升的因素在積極發揮著作用,而導致房價下跌的因素尚未成為主流,因此部長們得出了未來20年仍處於上漲的壓力的結論:

 

我所觀察的主要因素大約有如下幾點,讓中國的房價處於可持續上升的階段:

 

一、 中國的人口數量與結構決定著住房高增長的需求。

 

中國的人口數量的增長讓中國不得不進行大規模的住房生產。改革前的三十年中國並未合理的解決人口增長與居住的問題,1978年城市人均居住面積僅為3.6平方米,低於建國初期4.7平方米的水平。雖然改革的三十年中有了長足的發展,特別是市場化之後,每年的開復工總量都在擴大,但仍無法滿足日益增長的需求。

 

縱觀全球曾經發生過的房地產泡沫中又有哪個國家或地區是在人口告訴增長中發生的呢?當人口增長下降且住房能滿足基本需求時,房價就失去了上漲的壓力,如現在的德國家庭總數少於住房總套數,房價自然也就難以上漲了。

 

中國的人口結構也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數已從1990年的3.96/戶下降到了2008年的2.96/戶,並在不斷的下降中。正是因為70年代之後的高生育率決定的,80—90後的家庭分裂速度在不斷加速,這種加速會延續大約至少十年。

 

中國的城市家庭新增戶數從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套,僅能滿足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投資與供給,長期的供不應求現象無法緩解,政策的調控可以平衡一時的供求關係,但不等於滿足、釋放了需求,最終反而讓鎮壓中的需求膨脹,嚴重的衝擊市場的穩定性。

 

二、中國的城市化需求。

 

中國正處於經濟數十年持續的高增長中,這個增長中的貢獻相當一部分來自於城市化的需求。沒有哪個國家的房地產泡沫是在這個國家經濟的高增長中出現的,也沒有哪個國家可以在不實現城市化率的提高中實現經濟的高增長。

 

歷史上中國遺留下來的最大問題就是城鄉的二元結構所引發的貧富差別和發展不平衡問題。改革前的三十年中國是重重工業而輕城市化的進程。世界上,特別是亞洲的多數國家都在二戰之後迅速的用低成本完成了本國的城市化進程。大多在人均1000美元GDP時實現了城市化率65—70%。而我國1949年時僅有城市132個,市區人口僅為全部人口的7.3%。到1978年只有城市194個,城市化率僅為17.92%,處於城市緩慢發展的階段。而1978—1995年期間承包制解放了大量的農村剩餘勞動力,進城、城市化率開始加速。1995年已有城市640個,城市化率達到了29.04%

 

從世界各國情況看,30—70%的城市化率為加速和快速發展的階段,70%的城市化率之後為穩定發展的階段。而我國正處於這個高速和加快的城市化率階段,1995年至今城市已達660個,城市人口已超過6億,城市化率已達45%,雖然低於49%的世界水平,但仍以年均1.26%的速度在增長,最高年份達4.65%的增長率。

 

中國用了三十年的改革時間解決了2億農民的進城問題,但還需解決4億農民的進程問題。如果同樣的速度將需要60年的時間,必須以成倍增長的速度才有可能在未來的20—30年,當我國經濟總量達到世界第一時實現城市化率65—70%的水平。

 

中國現有存量住宅約145億平方米,至少還要建設240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實現這一目標,而長期的供給嚴重滯後,尚無法滿足這個城市化率的需求。

 

從近十年城市化進程的情況分析,外地非農戶籍人口約佔用城市住房的16.4%,外地農業戶籍人口約佔用城市住房的15.3%,兩者合計約佔用30%以上。不管這些房子是用什麼方式提供的,至少應有這麼多數量的住房,而目前的生產能力是無法達到滿足條件的,市場化的供給條件只能在其中擇優錄取了。這個競爭與選擇的手段大約就是價格了。

 

三、土地資源的稀缺性。

 

中國現有城市建成區的面積約3.84萬平方公里,僅佔國土總面積的0.4%,而農村宅基地的面積約16.8萬平方公里,佔國土總面積的1.75%。如果拿出1%的國土面積來建設城市,則至少可以解決14億人的居住問題。實際中國是不缺少土地的。

 

但中國面臨著土地制度的約束性條件,無法讓農村的土地,特別是宅基地產生集中的效應,並讓農民的宅基地可以變成進城的資本。尤其是中國對糧食安全的顧慮不得不出台嚴守十八億畝紅線的政策。於是土地在生態保護、基礎設施建設、工業生產與城市發展的多項選擇中成為了資源極度稀缺的產品。

 

土地是再生的資源,但土地的用途則是多樣性的。目前國土的可耕種面積約佔國土面積的17%,但實際的農田只剩了18億畝多一點,其中約13—15億畝用於糧食的生產,其餘用於經濟作物等。但從土地利用的變化看,變成只剩18億畝耕地的原因與建設用地的增減直接關係並不大,而最大量的則是退耕還林的生態保護。

 

而全國的建設用地中又有基礎設施用地、工業項目用地、交通水利用地、旅遊用地、軍事用地和城市建設用地等多項。城市建設用地中又有商業、辦公和住宅用地之分。住宅用地中還要分保障性住房用地和商品房用地等多類。結果最終的全部建設用地中房地產用地只剩了4.5%,而商品住宅用地就更少得驚人了,於是土地的稀缺性就埋下了招拍掛中不斷出現天價的種子。

 

四、城市基礎設施和公共服務提升。

 

都在抱怨政府天價地太黑的同時,也許大多數人將注意力放在了地價與房價上,尤其是關注政府的地價收入上。其實政府的地價收入都多重新回到了城市的土地之中,變成了房價上漲的基礎條件。

 

中國經濟的高增長中一個明顯的特徵正是城市之間的競爭。這種競爭之中,所有的城市政府都在努力的改變城市的形象,不斷的加大對城市基礎設施和公共服務功能的投入。大量的城市在建高速鐵路、公路、輕軌、學校、醫院、文體設施以及城市花園和改善城市面貌,因此許多地王的出現正在於公路、輕軌的作用;正在於城市花園的環境改變;正在於學校與醫院提供了轉項的需求。不但所供的土地被社會與投資者重新認識了,周邊的房價也在市場中得到了價值的重新認定。

 

環境的改善讓價值被重估本就是件合理的事情,而城市的建設與政府的投入又有哪個不是希望提高國民的財富與城市的價值呢?難道會有一個政府專門去想讓國民的財富不斷的貶值、讓國民的財富越來越不值錢嗎?如果有這樣的政府,也一定會很快被國民推翻的。而提高國民收入分配與提高國民財富價值是同樣重要的事,要嚴厲批判的恰恰是那些想用國民財富貶值來達到推翻政府執政目的的短視者。

 

而政府的大量投入和環境的改變難道不同時應提升房屋的價值嗎?

 

五、價格的提升也是一種貨幣現象。

 

請問:除黃金作為貨幣發行的後盾因素之外,又有哪個國家的貨幣是永遠升值的呢?有的貨幣在對其他貨幣升值時,對本國的購買能力也許仍然是貶值的。既然貨幣是一種長期貶值狀態,相對於不動產而言就一定是貨幣的升值。

 

請問:三十年前十元錢能買多少東西,而今天能買多少同樣的東西呢?這就是典型的貨幣現象。請問:三十年前的工資收入是多少,而今天又是多少呢?那麼收入的增長基礎除了生產效率的提高之外,則一定是貨幣的貶值,因此才有了貨幣流動性過剩必然導致通貨膨脹的理論。

 

如果用銀行存款來計算,所有人都會認為存款的貨幣是在貶值的,同樣的錢辦了不同樣的事情,買不了同樣多的東西了。那麼對其他產品而言的貶值,在不動產上也同樣存在。

 

六、成本因素的變化。

 

沉默因素導致產品的價格上漲是個經濟活動中的基本現象,當糧食的收購價格提高時,糧食產品的價格也會提高,房地產也是如此。

 

土地的價格在提高,鋼材、水泥等建材的價格也在提高,使用的新材料提高了質量的同時價格也在提高,連工人的工資也在提高,最終的產品——房子的價格自然也會是上漲的。總不能購買者的收入在提高時,讓生產者的工資收入下降吧。

 

重要的是中國浪費了三十年低成本實現城市化發展的最終時機,如今不得不承受高成本城市化的現實。在石油每桶2美元時我們失去了機會,只好在大多數國家已在低成本時就實現了高城市化率的競爭中掙扎。煤、鐵礦石的低價時代已不會再來了,正視這個成本加速增長的現實,就必須容忍不動產價格的上漲。

 

七、不動產的多重功能作用。

 

從歷史的經濟週期看,不動產是幾乎所有產品中抗通脹能力最強,保值率最高的產品,許多人會在住、用的同時用房屋作為財富保值的工具,使住房在居住之外增加了許多其他的功能。

 

在所有的商品能用於起到金融槓桿作用的融資工具中,住房也是可抵押性最強、抵押率最高和最容易變現的。同時還是數額巨大、政府法律支持和允許的、有清楚的產權制度保護並且是難以作假的。

 

這種融資作用不但可以提高幫助消費,也可以有助於提供投資、生產的資金更重要的是可以將未來的收入流和消費能力變成今天的投資能力和實現消費的。

 

正因為多重功能的作用同時集於一身,因此增加了民眾對住房的偏好,特別是供不應求讓升值的預期長期並穩定,更促成了價格的上漲。

 

八、中國的傳統文化。

 

有恆產才能有恆心中國的歷史一直給社會一種成家立業要先置恆產的觀念。山西的大院就正式是這種傳統文化的典型表現。從零開始的置業到逐步具備規模的大院,讓人們安心和後顧無憂。

 

同時將遺產留給後人的文化,從歷代皇帝傳江山開始演變為民間的一種潛意識。沒有遺產稅,讓這種傳承的文化成為現代大多數老年人一種根深蒂固的觀念。而對年輕的一代則成為沒有私有住房的財富作為生活安全的保障就無法成家立業,讓祖孫幾代人共同為置業而奮鬥。

 

現代的農村也同樣,第一桶金大多不是用於再生產的投入,而是首先用於滿足居住改善與擴張的需求,哪怕還有吃穿的困難也要先蓋房。產的概念已超越了現實生活的能力,但卻無法改變這種觀念的存在。

 

九、精神上的一種追求。

 

支撐和維繫這種傳統文化的恰恰是生活對比中的精神需求。租被看成是一種無能和恥辱。其實房改之前全社會不都是在租房住嗎?但那時是制度讓人們無法擁有財產的權利,一旦這張網被撕破之後,潮湧般的爆發出了一股置產熱的力量,讓社會與市場在毫無準備之中被沖得七零八落。

 

於是出現了一種特殊的情況,人口普查中發現:低收入階層的住房私有化率最高,整體的住房私有化率中的高低與收入的高低成反比,反而是最高收入階層的住房私有化率最低。同樣的反比則反映在租房上,最高收入階層的租房比重反而是最高的。

 

這正是生活的對比中高收入不再為自己的生活地位與消費能力發愁,有沒有祖產不是最重要的,生活質量的好壞是最重要的。反之,最缺少精神需求的低收入人群則不得不靠擁有住房財產來保住尊嚴與地位。

 

正是這種對比中的作用讓人們在實物財富的擁有中和精神需求上形成了反差。開著一輛小拉達車的年輕人會對奔馳車表示讚賞,並看不起電動摩托車。同樣擁有住房的騎自行車的年輕人則不願嫁給只有拉達車而無住房的對象,互補中的精神與物質的追求中,更多的人會以擁有住房資產而驕傲,甚至看不起那些租用住房而追求高生活質量的大款們。

 

住房在這種精神回家的追求中成為可靠的港灣,也變成了身份與地位的象徵,價格則伴隨著這種精神的需求而不斷上漲。

 

十、不可忽略的收入增長。

 

幾乎全社會聽到的都是中國高房價的怨聲載道,更培育出了無數的泡沫夢幻。既有人用不正確的計算方式中的房價收入比的概念來說明中國的泡沫,也有人用房價租售比來證明這個泡沫將要破裂,但卻從來沒有人承認房價的增長幅度與數倍遠遠小於收入增長的幅度與倍數。

 

如果用價格與收入的同比計算,1998年房改貨幣化時的全國商品房住宅平均價格只有1854/平方米,同樣城鎮人均可支配收入為5425/年,家庭平均為3.16/戶,則家庭年收入為17143/年,一年的收入可以購買當年的商品房為9.5平方米,8年約購買74平方米的住房。全國1998年的住房中位數面積為62平方米,則房價收入比在17以下,也就是說大部分城市的房價收入比在16以下,少數地區的房價收入比在18左右(因為收入合理應用中位數,房價也應用中位數價格,則全國的平均房價收入比都在16以下)。

 

今天2009年的全國商品房住宅平均價格為4445/平方米,同年城鎮人均可支配收入為17175/年,家庭平均為2.96/戶,則家庭年收入為50838/年,一年的收入可以購買當年的商品房為11.44平方米,全國的住房面積中位數約為68平方米,則8年的收入可以購買91.5平方米的商品房,6年的收入正好購買68平方米。房價收入比都平均在1:6之內,換成中位數技術,則仍是絕大多數地區房價收入比在16之下。

 

再看各自的增長情況,房價從1854/平方米增長到4445/平方米,增長了1.39倍,而人均可支配收入則從5425/年增長到17175/年,增長了2.16倍,很明顯收入的增長遠遠高於了房價的增長。

 

問題只在於平均數中只反映了一種統計中的對比情況,實際的生活中則一部分人大大的高於平均收入,而另一部分人則大大的低於平均收入,於是就出現了一些人可以用更高的價格、更大的面積改善居住條件,而另一些人則只能靠政府的保障解決住房問題。恰恰是略低於活略高於平均收入的一群人,既不能納入政府的保障範圍之內,又沒有充分的能力可以任意的選擇消費,但又有較高的消費慾望,於是成了被美譽為夾心層的一群,也成為不管實際情況如何也要攻擊房價與社會的主力。

 

問題還在於中國的商品房住房生產量每年僅有500萬套上下,按城市現有家庭戶數計算大約只佔2.5%(城市人口約6.07億,2億多戶),只能優先滿足那些收入高於平均值的家庭,只有當供給量大量增長時,才能用不同的產品覆蓋更大的受益群體。

 

因此在收入的增長中,特別是高收入群體收入的快速增長中,房價也就停不下上漲的腳步。試想能在中國經濟的高增長中停下收入增長的腳步嗎?試想能在資產價格的增長中停下土地價格增長的腳步嗎?除了擴大供給之外,缺少供求平衡的條件時,房價只好承擔更多的上漲壓力了。中國加快國民收入分配的政策只會提高民眾收入增長的速度。

 

也許還能舉出更多的理由來說明房價必然上漲的原因,但只希望房價上漲的速度不要過快,不要超過了收入增長的條件。

 

我同樣可以舉出許多房價會下跌的理由,但至少目前這些國際上曾經出現的讓房價暴跌的理由尚未在中國出現。

 

如果經濟的下滑、房貸中的高槓桿率(中國一次性付款購房的比重超過了50%,貸款只佔全部銷售額的19%),人口的下降、家庭分裂速度的下降(這些大約都在2020年之後才開始),如果政府投入的減少、貨幣的高速升值(日本當年升值了4倍多),以及大量失業導致的收入減少、城市化率的減速等等。

 

而當下降的因素尚未出現、上漲的因素佔主導地位時,必須正視這種目前發展階段的特徵,並用對症下藥的方式解決供給量增加的問題,才有讓房價平穩增長的可能。

 

用政策的強壓硬將房價打下去的可能在中國是存在的,非市場化的經濟運行中政府的力量是可以強大到指揮經濟運行軌跡的。但這種強壓下的市場是政府的主導目的嗎?會讓中國比其他國家更強大嗎?

 

房價只有在正確的認識與分析中才會具有理性!

 
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麵包爸爸 一年開三間

2012-9-20  NM




俗語有云:「一個嬌,兩個妙,三個吃不消,四個斷擔挑。」五個……潮州人賴國榮(Jacky)已經有四名女兒,三年前與太太生第五個,終於是小男孩。計及衣食住行,書簿雜費,經濟開支非常大,Jacky說:「淨係買麵包都要一百五十蚊,竟然一日食晒。」本應慘過「斷擔挑」,但他卻視之為商機。一年多前,在元朗開餐廳的他,在同區開設「麵包爸爸」,賣中高檔麵包。不過貴價麵包不為師奶所接受,最初幾個月,更月蝕十八萬。這個潮州怒漢「唔服輸」,炮製人龍、鎖定顧客群,甚至開分店,不但轉虧為盈,更在一年內開三間分店,月賺十八萬元。

走進元朗新街這條露天街市,人流和叫賣聲不絕,幾乎間間鋪頭的裝修都十分簡陋,卻有一間裝潢光鮮的新式麵包店「麵包爸爸」。鋪面只有三百多呎,卻長時間擠滿來買包的師奶,同一時間師傅從工房捧出一盤盤熱烘烘的麵包,「睇熱呀!」整間鋪頭變得水洩不通。「麵包爸爸」開業一年,在元朗已經有三間分店。記者見招牌旁邊有「連鎖加盟店」,老闆Jacky雄心壯志地解釋說:「呢三間都係自己開嘅,打算遲啲喺元朗開多兩間,一間喺安寧路,一間喺YOHO Midtown,喺深圳同廣州就做加盟店,所以寫定先。」元朗的麵包店多的是,不過多是平價街坊店,而美心、聖安娜等連鎖店則以賣西餅為主。Jacky當初開「麵包爸爸」,主打製作低糖、天然酵母粉及不用豬油的麵包,加上「新鮮出爐」,故即使同為菠蘿包,人家賣三元,他賣四元;並製作一些特色麵包,如街市一個五、六蚊吞拿魚包,他加入生洋葱,賣九蚊一個;再用美國藍莓製作藍莓包,一個賣七蚊,以及十六元一個的紅豆麻蓉土司。不過這些特色麵包,起初並沒有吸引到一班區內師奶,反而個個見其鋪頭裝修太光鮮,連入去看看都不願。開張初期,連續三個月蝕十多萬元,但Jacky有着潮州大男人性格「唔認輸」,堅持走中高檔路線。反而師傅輝記對記者說,曾對鋪頭的定位感到動搖。「我好驚繼續蝕落去,同Jacky提出想減人手、用平價食材,但係佢好堅持。」

三招轉虧為盈第一招製造人群吸客

Jacky明白,先要令一班客人願意行入鋪頭,才是成功的第一步,於是在非繁忙時間推出優惠,他說:「每朝九點到十一點,每晚六點之後都會有麵包八折特價優惠,街坊食過好味就會再嚟!」果然,每日到這個時段鋪頭就會逼滿人,有時甚至會出現人龍。其他途人一見有人龍,就會一窩蜂排隊。「啲人食過,真係食得出我哋同平價包嘅分別,再介紹俾其他師奶知道。」另一方面,總店位於露天街市,每間鋪頭都將貨品擺出街外吸客,Jacky亦照辦煮碗在鋪頭門口擺出車仔檔賣一些較為廉價的麵包,如十蚊四個芝士軟包,四元一個菠蘿包等。事實上,車仔檔賣的麵包根本沒有減過價,但偏偏放在門口才有人「吼」,Jacky說:「擺出嚟先搶到門口經過嘅師奶客,佢哋會覺得係抵啲,而且又可以聚咗一班人喺鋪外。」Jacky坦言,放置車仔檔會遭食環署罰款五百元,他每月例牌被罰三至四次,但也別無他法,唯有罰款當交租:「全條街都係咁,唔擺嘅話每日生意差幾千蚊!」

第二招鎖定時間客戶群

Jacky觀察到,早上來買麵包的公公婆婆客較多,下午買餸放學時間,則主要為師奶及學生客。為顧及不同時段的客人需要,「麵包爸爸」早上會推出較易消化的齋包,如豬仔包、雞尾包、提子包等。「呢類齋包成本低啲,價錢較平,都吸引唔少老人家嚟買。」下午則主打有餡包,「俾買餸客買返去俾小朋友食。」這樣做,讓新鮮出爐的麵包去得更快,「咁先可以不斷出爐,新鮮熱辣辣,就更好吃。」這亦減少了麵包的消耗,降低成本。Jacky更提出製作更多迷你麵包。「麵包太大嘅話,啲客就唔會日日嚟買。」然而食材價格颷升,食材成本上升了最少百分之三,他們的麵包已經「貴過人」,故不可以再加價。「我哋減少用合桃呢類貴咗好多嘅食材做包,改做提子包。寧願將麵包同餡料縮細少少,都唔可以加價。」改革五個月後,總店已經不再虧蝕。

第三招開分店減成本

由於開麵包店必須有一個較大的烘焙工房,總店後面的烘焙工房佔近千呎,整間鋪的租金達十一萬元,成為「見紅」的致命傷。為用盡烘焙工房的生產力,攤分經營成本,賺更多的錢,Jacky決定進攻,在一街之隔的紅棉圍開設分店。「開喺同區可方便分配人手同運輸,我叫啲員工用人手運送麵包及西餅過去就得。」而分店賣剩的麵包,亦可於當天運回總店在優惠時段繼續賣,十分具彈性。由於不須設置工房,故Jacky租下只有百餘呎的鋪位,租金二萬五千元,只需一至兩名員工睇鋪,經營成本較低。加上Jacky睇鋪時看中這個鋪位的潛力:「紅棉圍係小巴上落客站同露天停車場,好多區內有錢人同外傭買西餅,呢間鋪嘅西餅生意佔五成o架!」由於客路不同,故並沒有互相搶客,總店上月賺七萬元,分店賺約三萬多元。生意上了軌道,Jacky於是今年三月在西菁街開設第二間分店,正是Jacky五年前開設的餐廳鄉村小廚原址。「呢度人流好旺o架,附近係英文幼稚園、千色廣場。客人消費力高,我開間餐廳本身係相連鋪,租九萬蚊。但其中一個鋪位俾OK便利店用十萬蚊租咗,做唔到餐廳,咪續租改做分店。」Jacky指,這間分店的產品用料比其他分店較佳,例如蛋撻用農場鮮奶,每個撻比總店貴三元。「呢邊嘅包平均貴過總店一至二蚊,仲有一啲專登整俾小朋友食嘅公仔造型麵包。」記者問過這間店部分客人,他們表示不會特意去總店買平包。「去開邊間就買邊度,唔會特登格價或者等優惠時段。」西菁街分店一開即賺,更是三間鋪頭中盈利最多的,上月賺近八萬。

三間分店各有客路

三間分店之距離只有五分鐘的路程,但客路招數不盡相同,沒有自己打自己的情況。總店元朗新街位置特色:鄰近街市客群:買餸師奶客、公公婆婆招數:●早餐時段賣齋包為主●每朝九至十一及每晚六時後打八折優惠●部分包比西菁街分店平一至兩元紅棉圍分店位置特色:往元朗豪宅及鄉村的交通小巴站客群:大棠路豪宅住客、駕駛人士招數:●以接西餅訂單及賣袋裝麵包為主●租金最平,店鋪面積小,店員賣包速度快西菁街分店位置特色:鄰近千色廣場、英文幼稚園及時裝店客群:消費力高的潮媽媽、學生招數:主打品質及賣相較佳且價錢較貴的麵包、精緻西點

三顧草廬請師傅

Jacky曾開過茶餐廳、泰菜館,幾年前在元朗西菁街開鄉村小廚,賣海南雞飯。他對做麵包一竅不通,以往常在餐廳對面的麵包店「棒之達人」買麵包,認識了該店師傅李志輝(輝記)。做包門外漢Jacky竟然挑戰師傅,「我話佢知啲叉燒包有雪味,佢唔嬲仲肯聽,下次仲拎啲改善咗嘅包俾我試,真係不可多得。」為了開設「麵包爸爸」,Jacky一心要拉攏輝記過檔。「我出兩成實股,俾兩萬蚊人工,希望佢肯幫我手。」但輝記覺得與舊公司關係良好而拒絕。Jacky不但三顧草廬,更加碼出三成股份「利誘」。Jacky見仍未能打動輝記,便以行動證明開鋪的決心。「佢唔信我咁有興趣,我就連心水鋪位都揀埋俾佢睇。」見Jacky盛意拳拳,輝記便決定為他「打江山」。「輝記話一開始只係話俾兩成股份,所以唔要三成,係一個君真嘅師傅。」Jacky說。除了輝記,Jacky亦四圍物色好員工,「朋友話我知將軍澳有間麵包店嘅師傅做包掂,我試食過好味就出多兩千蚊拉佢過嚟做分店師傅。」門市的女店員,也是他在OK便利店拉攏過來的。「見佢做嘢落力,就用多千五蚊請佢。」拉攏有經驗的夥計,為的就是讓Jacky毋須擔心鋪頭的運作,騰出更多餘閒陪伴子女,更有時間接他們放學。「老婆無做嘢,由佢湊晒。以前開餐廳做到凌晨一兩點先收鋪,依家鋪頭收八點,可以早啲返屋企。」採訪期間,記者覺得Jacky說話直腸直肚,連輝記也問記者:「會唔會覺得Jacky講嘢有啲倔?我成日都話佢好惡!」當跟他回家時,見他對着子女,笑不攏嘴,更輕聲的問他們:「啲包好唔好食呀?」才看到這個爸爸溫柔的一面。

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富爸爸八條新金錢規條 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/10/blog-post_11.html
富爸爸八條新金錢規條, 說新也不新了, 是富爸爸在2009年寫的書, 不過止凡又在看人家的blog, 把有啟發性的內容分享。

source: Rich Dad's 8 New Rules of Money
#1: Money is Knowledge
#2: Learn How to Use Debt
#3: Learn to Control Cash Flow
#4: Prepare for bad times and you will only know good times.
#5: The Need for Speed
#6: Learn the Language of Money
#7: Life is a team sport. Choose your team carefully.
#8: Since money is becoming worth-less and less, learn to print your own.

這八條比起很多什麼「成為百萬富翁的N個條件」、「致富N招」、「富人跟窮人的N個分別」都要高深, 雖然只是短短的句子, 但能做到的話, 相信已經是成功的生意人。

第 1,  金錢不是我們認識的一張張銀紙, 而是知識, 概念實在抽象。

第 2, 用負債做生意一定要懂, 個人來說最多是買自住樓或稅貸。

第 3, 打工仔的現金流入就是人工, 支出就是個人消費, 實在沒什麼控制的技術可言, 但很多人就是連控制個人財務也遇到太多困難, 你看近日 80後對信用卡消息的新聞便知。

第 4, 居安思危, 有幾多人做得到呢? 大部份人都只會想著當大市升到 XX點時自己身家有幾多, 很少人會想當大升跌到 XX點時自己還有多少戰鬥力。

第 5, 生意有周期, 每個老闆都想在盤生意最有爆炸力時, 用最短時間賺最多錢, 打工仔心態就求穩定出糧。

第 6, 懂金錢的言語這就是要懂會計學。讀書要識字、研習物理數學要懂數字、學音樂要識睇琴譜, 做生意就要懂會計學。

第 7, 有自己生意班底的人實在不多, 但這又是很重要的一環。

第 8, 印自己的銀紙 (股票), 這個實在是上市公司主席吧。

看完後, 認為實在不容易做, 不過也會把概念記在心中, 盡可能有用武之地。

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富爸爸作者破產 取之有道

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/12/blog-post_8.html
近日有新聞報導富爸爸作者的公司破產的消息, 認為富爸爸作者所說的理論只是一個騙局, 又說作者沒有太多實業, 只靠書本及講座作宣傳, 又說只有180萬美元資產的公司負債達二千多萬美元之類, 總之報導非常負面, 好像真相大白似的。

就當這是事實, 就當富爸爸作者一舖清袋, 就當他真的靠書本內容及講座作宣傳, 又如何? 這是重點嗎? 重點是書本內容, 真的會因為作者的際遇而變得沒有價值嗎?

「破產就是失敗者」, 止凡認為這句話是現今教育制度的思維, 考試就要答對問題, 讀書就要學習如何做正確的事而避開失敗, 一旦失敗了就好像天塌下來似的, 站不起來, 又不能從錯誤中學習。打工仔及公務員就正正需要這樣的質素, 正確地執行任務, 不要出錯, 一出錯就要換人。

當然不是說應該在社會上犯法、唯規, 只是說犯錯、破產, 這些都是成功人士必經之路, 從錯誤中學到的東西遠比從成功路上所學到的東西多出很多, 犯錯、失敗只是成功的一個經歷, 可是今天的傳媒沒有這個認知, 誰人一出錯就大肆報導, 再加入自己的文字, 把事情弄得好像走進絕路似的, 好懷疑報導的傳媒本身有否看過富爸爸系統的書籍。

再加上, 富爸爸作者清崎不是在寫自己的理念, 而是在寫他的富爸爸的理念, 富爸爸已經過身, 是一位白手興家的人, 過身時是全夏威夷首富, 這已成一個事實, 不會因為清崎公司破產而改變。

今天我還在細看清崎跟妹妹寫的書, 'Rich Brother, Rich Sister', 講述精神滿足的話題。看見傳媒對清崎的報導本來一笑置之, 不過既然自己有個blog, 即管發表一下睇法。其實清崎的書本要看, 同時, 個人分析亦是需要的, 好像要留意寫書的背景美國跟香港有否分別, 又例如有些清崎太進取的做法我亦不太同意, 千萬不要像偶像fans或保皇黨一樣什麼都照單全收。
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