未來十年私人樓房空置率會進一步下跌 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/09/blog-post_8.html

報告稱城鎮住房空置率22.4%，樓市嚴冬要來了嗎？

http://www.infzm.com/content/101390

6月10日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發佈的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》調研報告表明，2013年，我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，比2011年上升1.8個百分點；截至2013年8月，空置住房佔據了4.2萬億的住房貸款餘額；空置住房的資產價值在有空置住房家庭總資產中比重為34.4%，在城鎮所有家庭總資產中的比重為11.8%。

對此，中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁稱，房價下行趨勢已定，住房市場的寒冬即將到來。

新浪財經專欄作家宋清輝向南方週末網表示，中國住房存量空置率高的原因在於，沒有統籌考慮城好鄉房地產市場需求問題，房產稅和交易稅過濾機制未能發揮作用。

空置率被認為是評價樓市泡沫的重要指標之一，高達22.4%的住房空置率預示樓市寒冬的到來？南方週末網整理了該報告的一些重要數據，從中希望窺探出2013年中國城鎮住房空置的具體情況、特徵以及相關風險。

哪些城市住房空置率更高？

報告稱，中國家庭自有住房擁有率已經很高，而且還在迅速上升。截至2014年3月底，城鎮家庭自有住房擁有率已達到89%，已基本實現「居者有其屋」。城鎮家庭多套房擁有率上升迅速，2014年3月底已達21%。城鎮自有住房空置率高達22.4%，社會經濟資源浪費嚴重。

其中，三線城市住房空置率總體略高於一二線城市。

對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向南方週末網分析，三線城市中大部分外出務工人員到沿海地區工作，但礙於當地限貸限購政策的影響，只能返鄉置業。由於工作地不在家鄉，所以此類住房往往會空置下來，一般都是過年探親時才入住。這樣就造成了一些負面效果：一面是此類家鄉樓盤空置，另一方面大城市租房市場很緊張。

圖1 一二三線城市城鎮住房空置率情況 （小虎/圖）

另外，重慶、成都、武漢、天津、北京、上海六大城市中，重慶的空置率最高25.6%，上海最低18.5%。

圖2 六大城市城鎮住房空置率情況 （小虎/圖）

經濟適用房存在資源浪費和「錯配」現象

空置住房具如下幾個特徵：

從住房類別看，空置率最高的是商品房，為26.3%，緊隨其後的是經濟適用房，空置率達23.3%。

圖3 不同房型的住房空置率情況 （小虎/圖）

從收入層次看，中、高收入階層的經濟適用房空置率更高，佔比達57.5%，報告認為，經濟適用房存在資源浪費和「錯配」現象。

圖4 不同收入層次住房空置率情況 （小虎/圖）

從信貸獲得看，空置住房的信貸可得性更高，獲得貸款的規模更大。

圖5 不同房型的信貸獲得情況 （小虎/圖）

空置住房風險高

甘犁在發表會上表示，「空置住房存在較大風險，房價一旦下跌，空置住房更容易虧本甚至資不抵債。另外，雖然房價下跌對空置住房衝擊不小，但從整體來看，房價下跌，銀行的房貸風險不大。」

宋清輝指出，空置住房存在多重風險，最重要的風險就是，它本身對房價下跌風險的抵抗力較弱，一旦房價下跌，就會造成很多空置住房血本無歸。

圖6 空置住房的風險分析 （小虎/圖）

嚴躍進向南方週末網提出，要想降低空置率，最關鍵的還是要做好產業的外遷和導入工作，防止工作地和居住地過於分割。在新型城鎮化背景下，需要當地政府引入優質產業，鼓勵本地人在當地就業，解決三四線城市人口淨流入不足的尷尬。

嚴還認為，對於農村，外出務工的宅基地空置需要盤活資金。通過宅基地的流轉，從而獲取資金，到城市購房。未來，此類空置房可以在當地政府的管理下，或提供給其他住房困難戶，或者轉化為農村其他用地。

說明：空置住房的定義城鎮地區無人居住的家庭自有住房，包括：一套房家庭因外出務工等原因而無人居住的住房以及多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。

日本住宅空置率(三) Peter Paker

來源: http://hkcitizensmedia.com/2014/10/13/propertyvacancy3/

主要地區的空置情況

或許，讀者們睇到這裏可能會有一個問題，日本話大唔大、話細唔細，可能鄉效地方空置較高，城市可能空置情況可能會好一點呢？就此，我在下圖列出5個日本人口最多的縣之住宅空置率，供大家參考。整體而言，日本人口最大的縣市之空置率由2008年至2013年期間仍是處於上升的趨勢。

 

(a)為了了解這五大區域的空置情況，我把各區域的明細空置種類列出來，詳情可參閱以下五幅圖。為簡化討論，我不會把每個區域的情況詳細寫出來。不過，我把當中這五個區域的共通點寫出來：

 

Table 1, Dwellings by Occupancy Status (9 Groups) and Occupied Buildings other than Dwelling by Type of Building (4 Groups) – Japan, All Shi, DIDs and Prefectures

• 2008 Housing and Land Survey: http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/ListE.do?bid=000001025163&cycode=0
• 2013 Housing and Land Survey: http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/List.do?bid=000001052724&cycode=0

(b) 儘管這些區域於2008年10月時的空置率仍處於非常高且明顯供過於求的水平（10.5% – 14.4%），但2008 – 2013這五年期間，這五個區域的住宅總存量仍保持5.5% – 9.9% 的增長幅度，這樣變相加劇住宅市場供過於求的問題。

(c)空置單位的主要類別仍是以「待租」為主，佔各區域的總空置量約6 – 7成，待租空置量實在龐大。期次，各大區域的待租空置單位數量過去5年以超過10%的幅度增長。理論上，在這樣的情況下出租單位其實並不容易。

其他長期空置（不包括用作第二套住宅的、待售的及待租的空置）過去5年以10 – 20% 的幅度增長，但東京都下跌19.1% 則除外。

另類空置分析

日本統計局的空置統計有一些比較特別的分析項目，例如，他們會統計：

• 與巴士站及鐵路站在不同距離下的空置量；
• 與6米闊車行道路在不同距離下的空置量；
• 與公園在不同距離下的空置量；
• 與日間老人活動中心在不同距離下的空置量；
• 與銀行及郵便局在不同距離下的空置量；
• 其他等等。

聽起來好像比較特別，我會抽取一些與空置量多少有明顯關係的因素出來，讓者理解更多。而這個距離與空置的統計最新的只去到截止2008年10月。

 

從上圖去看，與交通機構少於200m 距離的空置量是非常少，基本上，住客有好多選擇，只要遠少少，都不會選擇，以致稍遠地區的空置量則以倍數上升。試想去翻香港，很多人住係遠離車站的地方，且這些地方空置亦甚低。

從上圖去看，與6米闊車行道路的距離愈近，其空置量會急升。但在香港，有很多住宅位處於繁忙車路旁邊（如英皇道、西九龍繞道、彌敦道等），而且都係住滿人。

從上圖去看，與銀行及郵便局的距離愈近，其空置量會減少好多。

總結上述的結果，由於空置量甚多，只要居住環境、交通、起居便利稍差的地方，其空置量可以急升，証明住客選擇甚多，住客議價能力甚高。與香港相比，簡直差天共地。

以上三幅圖節錄自：

Table 36, Vacant Dwellings, Dwellings with Temporary Occupants Only and Under Construction by Vacant Status (5 Groups), Type of Building (4 Groups), Width of Road Abutting on the Site (6 Groups), Distance to the Nearest Railroad Station or Bus Stop (12 Groups), Distance to Road 6 Meters in Width or Wider (5 Groups), Distance to the Nearest Medical Facilities (4 Groups), Distance to the Nearest Park (4 Groups), Distance to the Nearest Public Hall/Meeting Place (4 Groups), Distance to the Nearest Emergency Refuge Site (5 Groups), Distance to the Nearest Day Services Center for Aged (5 Groups), Distance to the Nearest Post Office or Bank (5 Groups) – Japan

2008 Housing and Land Survey

http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/ListE.do?bid=000001025163&cycode=0

總結

 

從投資角度去看，日本樓市的最大問題是，在超高空置率、供過於求及人口負增長的情況嚴重，整體住屋數量過去5年仍有5.3%增長，這樣只會加劇供過於求的情況，對提升樓價毫無幫助。若然市場存在大量空置單位，即是代表市場自住剛性需求弱、供應多，售價及租金很難有很大的上升空間，因為屋本身係用來住，沒有實質自住需求的支持下，單憑一個概念，我個人相信其價格難有很大的上升空間，且長期維持。

 

另一方面，住宅物業本身是必需品、奢侈品及投資品的混合體，前兩者屬消費品。或許，在日本的情況，日本人視住宅物業為消費品的比重甚高， 有需要的話就買新樓，以致新樓不斷有新需求，且舊物業空置的數量同時亦不斷上升。若然香港投資者以投資角度去看，但當地人卻以消費品去看住宅物業，就算不計匯兌風險，這樣的投資虧蝕風險甚高。不過上述為筆者的猜測，讀者最好可以向熟悉當地情況的人士查詢及了解。

 

本文獲作者授權刊出, 原文載於property.hk

Peter Paker

 

 

 

有用連結

Ministry of Internal Affairs and Communications (日本總務省)

http://www.soumu.go.jp/english/index.html

Statistics Bureau (日本統計局)

http://www.stat.go.jp/english/index.htm

Japan Population Survey, Oct 2013

http://www.stat.go.jp/english/data/jinsui/2013np/index.htm

日本住房空置率高企 存量住宅資產供需不平衡

http://money.163.com/14/0802/03/ A2K6M8MV00254STO.html

日本大量住房空置比肩中國 房價已連跌20年

http://house.cnyes.com/News/wd_house/ Content/20140731085257284739010.htm

住宅閑置量驚人 困擾日本地方政府

http://finance.sina.com/bg/economy/ kwongwah/20140810/05401100378.html

 

 

 

 

 

全國寫字樓市場分化加劇 二線城市空置率將攀升

來源: http://www.yicai.com/news/2016/01/4736492.html

全國寫字樓市場分化加劇 二線城市空置率將攀升

一財網 吳斯丹 2016-01-08 13:09:00

2015年，多數主要城市寫字樓物業市場持續快速擴張，年內共有寫字樓建築面積近400萬平方米的57個新項目在北京、上海、廣州、深圳以及其余10座二線城市落成。然而，2015年市場的表現分化嚴重，在一線城市實現租金增長及低空置率的同時，眾多二線城市面臨供過於求的憂慮。

成都寫字樓需求回暖難解供過於求 2016年空置率仍高達37.7%

機構報告顯示，2016年，成都寫字樓物業市場供過於求現象顯著。雖然需求回暖且空置率有所下降，但截至年末全市空置率仍接近38%。市場失衡導致租金持續調整，平均租金較2015年下跌12%。

高力國際1月5日發布的《成都物業市場2016年回顧及2017年展望》稱，2016年需求有所回暖，凈吸納量約為22萬平方米。新增需求主要得益於某些區政府的優惠政策，其鼓勵金融、貿易、科技、專業服務等行業的內資公司簽署新租約或延長現有合同。

在商業地產庫存最大的成都高新區，繼2014年出臺《利用樓宇資源加快主導產業發展的若幹政策》和2015年出臺《專業特色樓宇培育機制和專項優惠政策》之後，2016年年初又推出了《〈成都高新區專業特色樓宇培育機制和專項優惠政策〉實施細則》。

這一實施細則對新引進的、工商稅務關系在成都高新區並入駐區內專業特色樓宇的主導產業企業，將從房租補貼、購房補貼、裝修補貼、產權分割等方面予以支持，同一企業最多可獲得415萬元補貼。

在政府優惠政策激勵以及相關商業配套逐步完善的背景下，2016年，位於成都高新區的成都新興子市場(大源及金融城)需求仍較成熟子市場(中央商務區、東大街及人民南路)更為強勁，占全年凈吸納量的62%。

不僅如此，由於施工因素或租賃策略調整，三棟優質寫字樓推遲至2017年交付。因此，成都寫字樓市場平均空置率相較2015年下降5.5個百分點，2016年年末達37.7%。不過，高力國際認為，供過於求的現象依然顯著。

高力國際研究部高級董事謝靖宇還表示，2017年將有50萬平方米新增供應計劃入市，其中七成位於新興市場，新增供應將進一步加劇供大於求的現狀，繼而顯著推升空置率。

在這一背景下，成都寫字樓市場租金持續下降。高力國際的數據顯示，成都中央商務區、東大街以及人民南路子市場租金較2015年下降11%至16%不等。總體而言，全市租金水平同比下降12%至人民幣90元每月每平方米。

高力國際西南區辦公樓服務部董事邱莉玲表示，短期內，鑒於現有可租賃空間及新增供應體量較大，成都市場仍將有利於租戶方。2017年，七個甲級寫字樓項目計劃入市，建築面積合計逾50萬平方米。因此，租金調整以及免租期等更多激勵舉措預計將於2017年得以延續。

細單位空置率 24年新低

1 : GS(14)@2015-04-12 17:01:48

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150412/news/ea_eab1.htm\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n【明報專訊】雖然近年政府積極推地，惟「麵粉變麵包」需時，加上需求強勁，去年中小型單位入住量達14,210伙，為2007年後新高，並導致去年空置率降至只有3.5%，創90年後的24年新低。值得注意的是，期內租金不斷上升，去年中小型單位租金指數更升至161.6點的歷史高位，若與2010年的118.9點對比，4年來更大升36%。有業界人士認為，空置率低反映居住需求殷切，惟預計明年落成量增至超過2萬伙，屆時空置率將有機會回升。\r\n\r\n空置率連跌4年\r\n\r\n差餉物業估價署早前公布的「香港物業報告2015」初步資料，全港私人住宅於2014年底的空置率只有3.8%，追平97年水平，創17年新低。\r\n\r\n若以物業類型劃分，實用面積在1000方呎以下的中小型單位，年內入住量便達14,210伙，比2013年的6390住勁升1.2倍，為2007年後的7年新高，而空置率就由2013年的3.7%進一步下跌至3.5%，數字已由2010年的4.3%連跌4年。\r\n\r\n另方面，過去實用面積在1000方呎以上的豪宅空置率一直高企，於2012年時更高達10.7%，不過，過去兩年豪宅入住量持續上升，2013年入住量就增至1670伙，按年升92%，14年入住量則為2310伙，較2013年再升38%，令去年的空置率回落至7.9%，為2001年後的13年新低。不過，礙於去年豪宅樓價在辣招下遠遠落後於中小型單位，期內租金指數亦由13年的142.7點微跌0.35%至142.2點，但仍較12年的141.5點高出0.49%。\r\n\r\n美聯首席分析師劉嘉輝認為，在現時政策下，買家一般以用家或長線收租客為主，他們購入之單位主要用作居住或供租客居住，甚少丟空，而近年不少年輕人都希望獨立而搬離父母，故令空置率持續下降。\r\n\r\n明年落成大增 空置率料回升\r\n\r\n劉又稱，雖然市場入住量有所增加，但由於今年上半年預計會有約7000個單位收樓，屆時租盤量將稍為增加，故預期今年中小型單位的空置率將維持於低水平，租金未必會有太大升幅。而值得注意的是，由於明年落成量預計會超過2萬伙，估計空置率有機會在低位回升，惟租金表現仍會受經濟、息口等因素，但劉嘉輝指暫未能預測明年租金表現。\r\n\r\n明報記者 林尚民、劉詠怡

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2 : GS(14)@2015-04-12 17:02:18

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150412/news/ea_eab2.htm
明年市區新盤跌至不足三成
  2015年4月12日

【明報專訊】政府自2010年以來大力推地以增加建屋量，近年本港新增私宅供應主力集中新界區，惟差估署預計，今年落成單位中將有半數、即逾6600個單位來自市區，可惜市區供應回升情僅「曇花一現」，署方預期明年新界新落成單位將高逾14,000伙，市區新供應比例則將回落至不足三成。

差估署《香港物業報告2015》初步統計數字，預測2015年整體私宅落成量為13286個，其中半數來自市區，而去年市區供應則僅佔整體約33％；署方預測今年私宅落成量中有6646個單位屬市區新增供應，市區新供應亦將創近5年新高。

今年各區落成量分佈平均

事實上，過去4年，其中2011年、2013及2014年新界新增供應均逾半數，個別年份新界供應比例更高逾八成；回顧近年實際落成數據中，可以發現西貢區(包括將軍澳區)已連續4年每年為市場提供逾千個新落成單位，可謂名乎其實的供應庫，此外元朗區亦曾連續2年分別提供2000多及3000多個新供應。

而參考署方數據可見，預計今年落成的單位區域分佈平均，新增供應主要集中在九龍城、灣仔、沙田、離島及元朗，5個區域新落成單位各佔整體供應量介乎11%至18%不等。雖然明年預計私宅落成量可達20,140個，可惜新界新供應將佔71%，折合即逾14,000個單位來自新界，當中西貢及元朗區將「重奪」新樓供應庫的主導地位，新落成單位預期分別佔24%(即約4830個)及26%(即約5230個)水平。

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3 : GS(14)@2015-04-12 17:02:29

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150412/news/ea_eab3.htm
入住量從落成與空置量計算
  2015年4月12日

【明報專訊】差估署會以入住量或使用量來反映市場對某類物業的吸納情，入住量主要是用於住宅物業，而使用量則會用於工商物業項目。入住量/使用量是指年度內入住單位數目或樓面面積的淨增長額，計算方法是將年內落成量與年初的空置量相加，然後減去該年的拆卸量和年底空置量。而入住量和空置量跟發展商已售出(即一手市場買賣)或仍然持有(即未售出單位)的單位數量無關。另空置量則是指在年終統計調查時，實際上未有使用的單位數目或樓面面積。必須留意的是部分住宅單位於佔用許可證發出後仍未獲發滿意紙或轉讓同意書而空置。

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私宅空置率3.7％ 25年新低

1 : GS(14)@2016-03-19 21:34:19

【明報專訊】私宅供應不足應付市場需求，市場續吸納早年已落成單位，令本港私宅空置量持續下跌。差餉物業估價署數據顯示，2015年私人住宅空置量為42,040個，較2014年的43,260跌2.8%，空置量自2010年錄得的51530伙後連續5年下跌。



空置量4.2萬 連續5年下跌

至於整體私宅空置率方面，2015年錄得3.7%，除了重返1996年的3.7%空置率低位外，更成為1990年錄得3.2%後近25年新低。

其中，實用面積低於1076.4方呎的中小型單位去年空置率為3.3%，亦是1990年中小型單位空置率錄得3.2%後25年新低。

業界料2018年後空置率回升

萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文認為，政府數年前推出辣招後，炒家漸已減少，過去因短炒或摩貨的空置單位亦告消失，令按年空置率進一步下跌，業界人士相信短期內私宅空置量仍會在低位徘徊，料市場需要等待2018至2019年實際供應增加後，整體私宅供應量空置率才有望回升。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160319/news/ea_eab2.htm

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去年住宅空置率跌至3.7%

1 : GS(14)@2016-03-19 22:09:42

【本報訊】樓市回軟，但住宅空置率再創新低。差餉物業估價署公佈，去年住宅空置量大減逾1,000伙，至僅42,040伙，空置率按年跌0.1個百分點至3.7%，平19年新低紀錄。而預計今明兩年落成量合共逾3.6萬伙。差估署發表《香港物業報告2016》初步統計數字顯示，私人住宅的落成量減少28%至11,280個單位，當中約61%位於新界，17%位於九龍，22%位於港島。期內入住量約10,530個，略低於年內的落成量。年底空置量由前年43,260個降至42,040個單位，數字為1998年以來最少，空置率為3.7%，平了1996年最低數字紀錄。



料今年落成量增61%

雖然去年落成量減少，不過差估署預計，今年落成量18,200個，較原先預測的20,140個減少約一成，但按年仍大增約61%，創12年新高。明年亦有17,930個，兩年合共有36,130伙落成。今年新落成的單位之中，約68%來自新界。按地區計，元朗和西貢（包括將軍澳）分別佔新供應量的29%和21%。而明年新落成的單位主要位於九龍，佔總供應量的43%，單是九龍城已佔24%，西貢則佔17%。該報告又指，去年住宅售價和租金均在第三季見頂，第四季分別下跌4%和2%。不過，去年第四季的私人住宅售價和租金與2014年同期相比，仍分別錄得7%和5%增幅。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，政府積極推地，新盤供應勢增，據該行估計，今明兩年私樓落成量約34,400伙，截至今年2月底，當中已售出約10,900伙，即未售出單位接近七成。預計今年現樓貨尾上升，為樓價帶來進一步下調的壓力。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160319/19536112

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世邦魏理仕：商廈租金靠穩 中資租購 填補東九空置率

1 : GS(14)@2016-10-05 05:40:03

2016-09-24 iM

本地寫字樓租金今年中超越倫敦，成為全球之冠，整幢大額投資成交也呈現繁榮光景，世邦魏理仕數據指香港商廈空置率（Vacancy rates）最新降至5%低位，中區僅1.8%支持租金續漲，該行執行董事簡儒德（Rhodri James）展望未來3至4年，東九龍商業區將踏入供應高峰期，有助平衡租金升勢，改善本港企業營商環境，像宏利金融（00945）、花旗及摩通都把業務從中環遷至東九龍；另外深港通刺激中資機構租賃需求的影響，明年起將逐步浮現。

根據世邦魏理仕《全球主要寫字樓租用成本》報告，中上環最優質甲級商廈的平均呎租成本（連管理費等），今年升至189元，超越倫敦西岸（約170元）及北京金融街，成為全球126個寫字樓地段中最昂貴。商廈買賣更是有價有市，近期市場盛傳長實地產（01113）暗盤放售旗下中環中心75%業權，洽購買家包括工商銀行（01398），料作價介乎300億至350億元，按單一物業計勢創商廈歷史新高。而長地副主席李澤鉅亦表明，除長江集團中心及和記大廈外，其餘物業均可出售，意味不排除中環中心的轉售可能性。

恒地（00012）快人一步，本月15日以43.68億元沽出上環商廈金龍中心，呎價2.8萬元，刷新上環最貴商廈紀錄，預計交易今年12月1日完成，可錄38.72億元核心盈利；同時豐泰基金持有觀塘觀點中心，亦全幢轉讓予泓富產業信託（00808）。而會德豐（00020）自2014年起由吳宗權出任主席後，也瞄準市場對全幢商廈需求，今年7月把紅磡One HarbourGate東座全幢，以45億元高價售予內地商人、祥祺集團主席陳紅天，此外在黃竹坑、荃灣及九龍東都積極發展寫字樓，包括觀塘前九倉電訊廣場的重建工程。

滬港通刺激寫字樓需求

商廈投資市場風起雲湧，簡儒德表示原因之一，是本港近年已是全球最重要的首次公開募股（IPO）市場，作為銀行及證券商區域中心的地位日益鞏固，而內地金融業隨着滬港股市互聯互通，轉向樞紐城市香港處理銀行業務，故紛紛重新布局，對辦公空間需求持續膨脹。他預計，地產商在2017年至2020年間，會新增約745萬平方呎的甲級辦公室供應，仍有機會供不應求，而需求除傳統外資金融業和中資公司，也來自科技、新媒體及電訊板塊組成的TMT產業（Technology, Media and Telecom）。

商廈租金升跌，則與空置率息息相關，業界料下半年潛在升幅3%至5%。「現時商廈待租率極低，中上環僅1.8%，尖沙咀是2.5%，出租情況理想很大程度撑起了租金，中上環現時平均呎租約106元，估計未來5年都很穩定。中資財團亦顯露出強烈需求，今年來觀察到中資已代替國際金融機構，吸納愈來愈高比例的甲廈面積，尤其心儀望全海景的國際金融中心（IFC）及交易廣場，老實說，他們支付租金頗高昂，當國際企業考慮節省成本，把後勤部門撤到平租地區之際，中資公司仍舊對中環趨之若鶩，這現象頗有趣。」

「前年滬港通落實，確實刺激了本港寫字樓需求，舉例國信證券，原本租用上環無限極廣場高層1.1萬平方呎，呎租45元，通車後轉租中環國金2期全層，涉2.2萬平方呎，反映股市互通，不單吸引新機構到港，連原本有據點公司也會擴充。相信今年底深港通，同樣帶來一定幫助，促使國際金融機構離開中區後的空置單位，由內地租戶取而代之。」

事實上中區寸金尺土，國際企業跨區尋找搬遷方案，是租賃市場近年趨勢，花旗及宏利近月就入伙到自置的One Bay East新商廈東西座，成為落戶東九龍的最新個案，簡儒德解釋指，「鬧市像灣仔、銅鑼灣和尖沙咀，商廈多在1980年代落成，例如花旗前總部，使用逾30年設備老化，相反新大廈設計及科技配套新穎，質素直逼中環甲廈，令租戶擴散（decentralized）到新地區，而全幢收購的做法確保物業命名權，反映公司長遠發展的決心。」

現市況健康中長綫穩健

「銀行的客戶、中小企財富管理業務，未來將由地區服務，慢慢集中到同一幢大廈處理，對於大銀行而言，保留中上環據點雖然仍舊是傳統，但中後台辦公室，將會大幅轉移到核心區以外。」據了解，領展（00823）及南豐合作的觀塘商廈項目，2019年才落成，近期已獲投資銀行摩根大通大手預租25萬平方呎中低層單位，另外高銀金融（00530）持有的九龍灣高銀金融國際中心，預計今年第三季入伙，亦已獲得跨國公司承租。

不過，東九龍寫字樓現時空置率9.7%，未來4年區內面對近400萬平方呎新供應，會否持續拖累租金水平？「空置率可能還會上升，畢竟很多新廈今或明年落成，供應量充足，為租金帶來不利因素，但受壓估計只屬短期調整，料2018年待租率掉頭下降，加上大規模租戶遷入東九龍東區，將令租金回升。事實上，部分供應是由工廈活化而成，雖然大堂欠華麗，呎租不高約25元起，但受到各類租戶歡迎，例如要求地方寬闊和高樓底的建築師樓及廣告公司。」

擁有多年英國房地產經驗的簡儒德認為，目前商廈市況健康。「回想8年前金融海嘯過後，香港整體商用寫字樓空置率，一度急升到14%高位，現時僅僅5%，即使個別地區較高仍屬合理水平，英國脫歐對市場也沒打擊。實地逛一逛便知，很多待租單位不是完全空置，而是大業主趁約滿空檔，準備替單位『執漏』提升租值。現時紐約或倫敦等商業都市，辦公室空置率長期維持5%至10%，香港屬下限水平。」

東九龍規劃打造為中環以外的第二核心商業區，他估計仍有一段距離。「觀塘其實已經成形，有高度發展的商廈群，九龍灣近十年獲信置（00063）、嘉里（00683）等財團建設亦漸成熟，關鍵是相對落後的牛頭角，能否把整區連貫起來。該區下一個指標，當屬淡馬錫旗下豐樹產業（Mapletree Investment）的恒業街項目，因位置鄰近港鐵站，日後會是沙田通車往中環的交會點，也鄰近Megabox商場配套。另外新地（00016）觀塘前九巴車廠用地補地價43.05億元，可建樓面115萬平方呎且鄰近創紀之城，亦值得留意。」

發展東九龍需改善交通

簡儒德建議，政府應加強交通配套，例如研究多時的環保連接系統（EFLS）以高架單軌列車行走於區內，還有舊機場跑道旁的觀塘避風塘一帶，亦應加以運用。「開發新啟德，無疑需要更有耐心，最近區內首個住宅出售（啟德1號），連同最少6幅酒店項目，相信10年後會是另一片光景。」

「若東九龍經濟持續發展，會聚集很多商務客，但現時知名酒店不多，和中區相比甚為遜色，這個缺口或可由啟德區彌補，支援九龍灣至觀塘商廈配套。相關部門應更具創意，中環名店林立，除了每日上下班的白領和管理層，甚至海外遊客也慕名而至，這點在東九龍也適用，不限商務往來，應該以海濱公園、體育城等元素，吸引人流甚至旅客到訪。」

交通上，簡儒德認為中環碼頭和啟德郵輪碼頭之間，設立更頻繁的小輪航綫，能夠加強九龍東和整個城市的接駁。「在悉尼和倫敦商業區，上班族很多靠河道的船隻通勤，我也喜歡香港的天星小輪，如果政府想開拓鐵路以外運輸，市區路面拓寬工程又舉步維艱，為甚麼不好好利用維港海面疏導交通。現時啟德區可達度不足，需要針對性改善，才有機會融入東九龍核心商圈。」至於市場期待「變天」的黃竹坑，他指南港島綫完工後接駁鐵路，但區內辦公室普遍僅3,000平方呎，不敷大企業應用，故日後租務對象仍以中小企為主。

Rhodri James Profile

現職：世邦魏理仕辦公樓服務部執行董事

事業：

?2006年加入世邦魏理仕，擔任港澳區寫字樓租賃主管

?2000年升任香港租務部區域總監

?1997年來港，加入仲量聯行負責規劃咨詢

?畢業後在倫敦從事工程及資產管理多年，累積房地產經驗

學歷及資格：

?皇家特許測量師學會會員（MRICS）

?香港測量師學會會員（MHKIS）

?英國南威爾斯大學榮譽理學士（房地產管理及測量）

美利道項目掀爭奪戰

市傳工商銀行洽購中環中心，簡儒德相信市場大額成交不絕。「看最新幾宗全幢成交，作價都很高，自從建設銀行（00939）干諾道中總部數年前落成，農業銀行（01288）2012年斥50億元購入總部後，不乏公司想收購。」

「未來半年招標的中環美利道停車場地皮，必定吸引大量資金，因為中區新樓面捉襟見肘，美利道是目前唯一見到的潛在地皮。尤其對中區核心物業為主的長實，地皮鄰近其總部長江集團中心，是增強投資組合的選擇。會德豐也興致勃勃，因項目可連接金鐘廊一帶，另外新世界（00017）及置地，還有中資機構也會出手，我估計這幅地會售出非常高價錢，因競爭是來自四方八面。」

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周顯﹕空置率愈低 樓巿愈危險

1 : GS(14)@2017-04-28 00:19:54

【明報專訊】話說香港的空置單位一共有4.2萬，空置率是3.7%，這究竟算不算高呢？

在1997年，樓價的高峰期空置率是3.8%，對比現在還要高出一點點，而在2003年，即是SARS的最低潮，空置單位一共有68,780個，空置率達6.8%，是史上最高，但在2009年至2012年，空置率已經降至4.3%了。

只要看看以上的數字，可以得出一個結論﹕樓市泡沬，空置率愈低；樓市低迷，空置率愈高。事實上，這亦是空置率的基本理論，只要有一點點樓市基本知識的人，都應該懂得。

現時香港的空置率是史上最低，所以，這恰恰也證明了，現時的樓市泡沫，已經達到了史上最高。可笑的是，那些拿4.2萬空置單位出來大做文章的統計者，偏偏希望藉此來說明樓市沒有問題，只是囤積居奇的問題，這種說法是多麼的無知，又是多麼的可笑，但可悲的是，相信這種無知兼可笑的人們，居然還有不少。

生意淡薄 不如創作

也正是因為香港充斥着太多這種看數字而不識理論的笨蛋，作為KOL，非但無法監察，反而助紂為虐，今日的樓市才會有這個局面。

我做出品人兼編劇的電影《私人會所》暫定在今年8月中上映，現在又在談一齣講賭廳的電影，過兩天，又去傾《六指琴魔新傳》，電視劇和game，其實版權已經搞掂，只視乎我的投入程度而已……今年咁多創作job，正是生意淡薄，不如創作！不過，相信讀者最關心的還是《五胡戰史》第四集幾時出版，其實寫了一半，估計本年內可出版，但應該先出《易經密碼》和《財技密碼》修訂版。

[周顯 投資二三事]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0761&issue=20170427

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