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日本住宅空置率(三) Peter Paker

來源: http://hkcitizensmedia.com/2014/10/13/propertyvacancy3/

主要地區的空置情況

或許,讀者們睇到這裏可能會有一個問題,日本話大唔大、話細唔細,可能鄉效地方空置較高,城市可能空置情況可能會好一點呢?就此,我在下圖列出5個日本人口最多的縣之住宅空置率,供大家參考。整體而言,日本人口最大的縣市之空置率由2008年至2013年期間仍是處於上升的趨勢。

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(a)為了了解這五大區域的空置情況,我把各區域的明細空置種類列出來,詳情可參閱以下五幅圖。為簡化討論,我不會把每個區域的情況詳細寫出來。不過,我把當中這五個區域的共通點寫出來:

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Table 1, Dwellings by Occupancy Status (9 Groups) and Occupied Buildings other than Dwelling by Type of Building (4 Groups) – Japan, All Shi, DIDs and Prefectures

(b) 儘管這些區域於2008年10月時的空置率仍處於非常高且明顯供過於求的水平(10.5% – 14.4%),但2008 – 2013這五年期間,這五個區域的住宅總存量仍保持5.5% – 9.9% 的增長幅度,這樣變相加劇住宅市場供過於求的問題。

(c)空置單位的主要類別仍是以「待租」為主,佔各區域的總空置量約6 – 7成,待租空置量實在龐大。期次,各大區域的待租空置單位數量過去5年以超過10%的幅度增長。理論上,在這樣的情況下出租單位其實並不容易。

其他長期空置(不包括用作第二套住宅的、待售的及待租的空置)過去5年以10 – 20% 的幅度增長,但東京都下跌19.1% 則除外。

另類空置分析

日本統計局的空置統計有一些比較特別的分析項目,例如,他們會統計:

  • 與巴士站及鐵路站在不同距離下的空置量;
  • 與6米闊車行道路在不同距離下的空置量;
  • 與公園在不同距離下的空置量;
  • 與日間老人活動中心在不同距離下的空置量;
  • 與銀行及郵便局在不同距離下的空置量;
  • 其他等等。

聽起來好像比較特別,我會抽取一些與空置量多少有明顯關係的因素出來,讓者理解更多。而這個距離與空置的統計最新的只去到截止2008年10月。

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從上圖去看,與交通機構少於200m 距離的空置量是非常少,基本上,住客有好多選擇,只要遠少少,都不會選擇,以致稍遠地區的空置量則以倍數上升。試想去翻香港,很多人住係遠離車站的地方,且這些地方空置亦甚低。

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從上圖去看,與6米闊車行道路的距離愈近,其空置量會急升。但在香港,有很多住宅位處於繁忙車路旁邊(如英皇道、西九龍繞道、彌敦道等),而且都係住滿人。

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從上圖去看,與銀行及郵便局的距離愈近,其空置量會減少好多。

總結上述的結果,由於空置量甚多,只要居住環境、交通、起居便利稍差的地方,其空置量可以急升,証明住客選擇甚多,住客議價能力甚高。與香港相比,簡直差天共地。

以上三幅圖節錄自:

Table 36, Vacant Dwellings, Dwellings with Temporary Occupants Only and Under Construction by Vacant Status (5 Groups), Type of Building (4 Groups), Width of Road Abutting on the Site (6 Groups), Distance to the Nearest Railroad Station or Bus Stop (12 Groups), Distance to Road 6 Meters in Width or Wider (5 Groups), Distance to the Nearest Medical Facilities (4 Groups), Distance to the Nearest Park (4 Groups), Distance to the Nearest Public Hall/Meeting Place (4 Groups), Distance to the Nearest Emergency Refuge Site (5 Groups), Distance to the Nearest Day Services Center for Aged (5 Groups), Distance to the Nearest Post Office or Bank (5 Groups) – Japan

2008 Housing and Land Survey

http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/ListE.do?bid=000001025163&cycode=0

總結

 

從投資角度去看,日本樓市的最大問題是,在超高空置率、供過於求及人口負增長的情況嚴重,整體住屋數量過去5年仍有5.3%增長,這樣只會加劇供過於求的情況,對提升樓價毫無幫助。若然市場存在大量空置單位,即是代表市場自住剛性需求弱、供應多,售價及租金很難有很大的上升空間,因為屋本身係用來住,沒有實質自住需求的支持下,單憑一個概念,我個人相信其價格難有很大的上升空間,且長期維持。

 

另一方面,住宅物業本身是必需品、奢侈品及投資品的混合體,前兩者屬消費品。或許,在日本的情況,日本人視住宅物業為消費品的比重甚高, 有需要的話就買新樓,以致新樓不斷有新需求,且舊物業空置的數量同時亦不斷上升。若然香港投資者以投資角度去看,但當地人卻以消費品去看住宅物業,就算不計匯兌風險,這樣的投資虧蝕風險甚高。不過上述為筆者的猜測,讀者最好可以向熟悉當地情況的人士查詢及了解。

 

本文獲作者授權刊出, 原文載於property.hk

Peter Paker

 

 

 

有用連結

Ministry of Internal Affairs and Communications (日本總務省)

http://www.soumu.go.jp/english/index.html

Statistics Bureau (日本統計局)

http://www.stat.go.jp/english/index.htm

Japan Population Survey, Oct 2013

http://www.stat.go.jp/english/data/jinsui/2013np/index.htm

日本住房空置率高企 存量住宅資產供需不平衡

http://money.163.com/14/0802/03/ A2K6M8MV00254STO.html

日本大量住房空置比肩中國 房價已連跌20年

http://house.cnyes.com/News/wd_house/ Content/20140731085257284739010.htm

住宅閑置量驚人 困擾日本地方政府

http://finance.sina.com/bg/economy/ kwongwah/20140810/05401100378.html

 

 

 

 

 

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