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未來十年私人樓房空置率會進一步下跌 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/09/blog-post_8.html
根據差餉物業估價署的《香港物業報告2013》,「⋯2012年私人住宅的單位落成量約為10,150個,高於過去五年的平均數字9,854個。單位入住量降至7,550個,少於年內的落成量;⋯年底時空置量維持於總存量的4.30%,相當於48,000 個單位,這是由於年內拆卸樓宇所致。2013及2014年新單位的預測落成量分別約為13,550個和15,820個。⋯預計未來三至四年間落成和將發展項目合共為一手市場提供約67,000 個單位。⋯」筆者估計2012年拆屋量為2,600個。
根據《香港物業報告2013》,2012年底的整體總存量為1,117,900個單位,其中1960年前建成所有約34,655個(3.10%)而1960年至1969年的則有約150,917個(13.50%),兩者合共約185,572個(18.60%)。若果以單位面積100平方米作分水嶺,則100平方米以下的整體總存量為1,032,300個單位,其中1960年前建成所有約29,937個(2.90%)而1960年至1969年的則有約140,393個(13.60%),兩者合共約170,330個(16.50%);100平方米以上的整體總存量為85,600個單位,其中1960年前建成所有約4,109個(4.80%)而1960年至1969年的則有約10,529個(12.30%),兩者合共約14,638個(17.10%)。

較早前在2013年1月22日拙文《經濟二十三條》中,匿名兄曾留言「⋯可否計埋每年拆屋量?香港有大量唐樓已過50年,四叔落咗唔少釘。⋯」根據政府2000年至2011年數據,期間拆屋量共12,034個,平均1,002個。由於香港未來十年內會有大量樓房樓齡超過五十年,筆者亦同意匿名兄估計未來十年拆屋量會升至3,000個至4,000個水平。

那麼若香港政府能落實《長遠房屋策略》諮詢文件中在未來十年內建屋47萬個的目標,那十年後香港私人樓房供應量又會是如何呢?由於政府決定公營和私營房屋之間的比例為60:40,則未來十年私人樓房新供應量大概有18.80萬個,平均每年1.57萬個。假設未來十年私人樓房平均每年拆屋量3,500個,則年均浄供應則應有1.22萬個,而十年後內整體總存量會上升至1,239,900個。倘若筆者推算準確,未來十年私人樓房複合年均增長僅1.04%,遠低於香港家庭年均增幅的2.00%。根據差餉物業估價署的《香港物業報告2013》,2008年至2012年總落成量48,950個,年均9,790個;同期總入住量44,960個,年均8,992個。那麼年均浄供應12,200個其實影響有限,不要忘記十年後也許空置量會輕微上升,但到時整體總存量基數擴大,空置率反而有機會下跌!
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