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對現階段房地產行業的看法

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http://blog.sina.com.cn/s/blog_483f367801000cd6.html
人民幣升值、人口城鎮化、消費升級以及沸騰的資本市場使地產企業享受雙重牛市盛宴，這種牛市帶來的喜悅還能持續多久？房地產固有的週期性使泡沫破裂成為未來懸在所有地產企業的達摩克裏斯之劍，瘋狂牛市過後大衛斯雙殺很可能在它們身上反應得淋漓盡致，業績大幅下滑和估值的下降將使它們面臨雙重打擊。
租售比可以從一個角度判斷房地產價格是否正常，合理的租售比應該為1：200左右，現在中國中心城市的租售比已經超過1：350，有的甚至高達1： 400以上。中國購房的剛性需求的確存在，但房價的瘋狂上漲已經脫離了大部分人群的購買力，使這種需求變成無效。現在買房的人變成了深圳炒房團、溫州炒房團、國際遊資、追求暴利的投資客，有人沒房住，有房沒人住的現象比比皆是。當房價下跌的第一張多米渃骨牌開始倒下時，九七年金融危機香港房地產的慘況很可能在中國重演。
股票市場牛市的背景下，房地產企業大量增發圈錢，地王價格一再創出新高。高成本買地也許是無奈之舉，週期性行業衰退期產能萎縮，繁榮期產能大幅擴張，這種擴張常常滯後，當發現行業衰退時，收縮已經來不及。處理得好，度過危險期為將來行業復蘇打下基礎，處理不當會成為企業毀滅的誘因，所以並非土地儲備大就是好事。
未來的衰退中，強勢企業如萬科、招商、華僑城等可能受到的傷害會少一些，還能利用行業的不景氣進行整合，為將來的發展打下堅實的基礎。但從投資的角度看，現在它們是十分危險的。過度高估的股價、高成本的土地儲備、未來可能回落的房價，投資者必然要經歷業績倒退、股價大幅下跌的過程，而等待行業復蘇的周期也許要以五年、十年計算。
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中信泰富，瑞安房地產 CUP

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http://hk.myblog.yahoo.com/Chui-Cup/article?mid=9225

中信泰富賭了舖外匯版 i kill you later 導致百幾億損失。

大家要知道中信泰富並不是垃圾公司，而是一間經營多年、具有規模、suppose 是有良好管理架構的大紅籌兼大藍籌。

搞單咁既嘢實在令人十分心寒，因為這種事應在三四線股發生，而不是這種級數的公司發生。證明不少中資企業的管理存有巨大的問題。

中信泰富一日之間股價被腰斬是絕對可以理解。

另一邊霜瑞安房地產夏達臣辭任財務總栽和董事職務，股價連日陰跌，近日更被洗倉。

市場有時的確是愚蠢，但多數情況下是「沒有死錯人」，事關市場大部分的參予者都是專業或者機構投資者。

因此，遇到這種情況，尤其是二三線股票，應及時控制部位，提高警愓，不要隨便買進，直至了解下跌原因以及基礎因素明朗化為止。在金融海嘯下，什麼都有可能發生，最重要是自己立於不敗之地，避免受到重創。

並不是什麼股票都「不持有十年，十分鐘都不要持有」，在動盪的時勢，事情可以轉變和發展得很快。

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越秀房地產基金(405)之探討


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http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=21&t=50334&start=15


我滿手是405，對405有點研究。

現在405的最大不利因素是主要收入來源的白馬大廈本年續租，因白馬大廈的租戶主要做外貿的，所以金融海嘯影響到他們的生意，租金的水平或有可能下降，但白馬大廈是一線的物業，雖然有些殘舊，所以新的租金水平應不會降得太多，若續租水平保持的話，現價可以說是低估。

因為除823外，405都已經變成一隻無財技的REIT，但是其物業以商廈及寫字樓為主，所以對經濟週期會較敏感。加上823的租金水平低，可以透過加租去提升收入水平。

另外利息支出方面，因為之前有做率息掉期，以鎖定利息支出，但在續約時(約2008年11月)因市場波動，利息很高，故取消利率掉期，改採浮動利息，欲減低利息支出。但是現在息率大降，還較之前更低，故利息支出有可能降低，或有可能對之有利。

此外，頭3年是盡派利潤，但今年開始派90%，加上租金下降，或有可能令利派息下降約20%-30%(由2008年預計0.26元，下降至2009年預計的0.18-0.21元)。

人民幣不升方面，我覺得影響只是很少，甚至是微不足道。
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中国房地产企业应学什么？


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http://www.p5w.net/newfortune/caiji/200904/t2282230.htm


  控制中期风险头寸对于国内的地产公司尤为重要。在A股75家地产上市公司中，29家公司即使在不增加任何存货的情况下，每年经营产生的净现金也不到年初总 资产的10%，有16家不到5%。要知道，即使是TOL这样的高端地产商，其2008年存量资产周转率仍达到0.44倍，高于国内多数房地产公司。如果说 美国房地产公司的中期危机主要来自于中期借款，那么，国内房地产公司的中期危机则主要来自于过低的周转率，加速周转是唯一出路。

  从短期风险头寸到中期风险头寸
  在《新财富》2008年6月号《“现金收割”应对危机》一文中， 我们提出了短期风险头寸概念，即企业在周转率大幅下降时，一年内到期负债超过手持现金+净经营现金的部分，它显示了当危机到来时，企业在短期内承受财务压 力的能力。但从美国此轮地产危机看，危机持续的时间常常比我们想象的要长：2007年美国房地产上市公司的存量资产周转率较2006年平均下降了 35%，2008年销量继续下降，周转率较2006年平均下降了52%，较2005年下降了60%，进入2009年，情况依然未见好转，而这已是危机的第 三个年头了—企业不仅要为未来一年的财务风险做准备，更要为未来两到三年的财务风险做足准备，即，要从控制短期风险头寸到控制中期风险头寸。
  控制中期风险头寸对于国内的地产公司尤为重要，目前A股上市地产公司平均13%的资金来自长期借款，且借款期限一般在三年以内。客观讲，这一比例并不高， 但问题是部分房地产公司的周转率过低，在A股75家地产上市公司中，29家公司即使在不增加任何存货的情况下，每年经营产生的净现金也不到年初总资产的 10%，有16家不到5%。要知道，即使是TOL这样的高端地产商，其2008年存量资产周转率仍达到0.44倍，高于国内多数房地产公司。如果说美国房 地产公司的中期危机主要来自于中期借款，那么，国内房地产公司的中期危机则主要来自于过低的周转率，加速周转是唯一出路。

  长期债缺位，高端定位艰难
  国内房地产公司面临的另一个困境是长期债的缺位。A股房地产上市公司平均34%的资金来自于短期借款和各种应付账款，属于短期资金；13%来自于长期借 款，这部分贷款期限一般在三年以内，属于中期资金；剩下的包括股权资本、债券（含可转债）、预收款和长期应付款，我们姑且将其算做长期资金，那么长期资金 将占到总资产的53%。这种资本结构要求公司1/3的资产能够在一年内变现，1/2的资产在三年内变现，这对于定位中低端的房地产公司还比较有可能实现， 但对于那些定位高端的房地产公司来说则是一项难以完成的任务。
  总之，高端定位需要更保守的财务策略，而这种策略需要长期金融工具的支持，从TOL的资本结构看，长期债券成为高端地产公司的主要资金来源，贡献了总资本 的30%左右，加上股权资本，长期资金贡献了总资本的80%。但在国内，公司债市场并不发达，股权资本面临融资渠道不稳定、融资成本高的问题，即使加上预 收款和长期应付款等特有的融资渠道，国内公司仍难以支持纯粹高端定位的战略。

  多产品线与分类拨备
  在债券市场缺位、纯粹高端定位难以获得资金支持的情况下，更多国内房地产公司选择了混合产品线的策略，即同时开发高、中、低各种产品，这一策略虽然能够在 一定程度上分散企业风险，但也对企业的风险控制提出了更高的要求，多产品线的公司需要为不同定位的项目确定各自的财务安全底线，然后在总部层面留出适度资 金用于低谷期的套利操作。

  根据产品定位决定财务拨备
  以往房产商常用统一的财务控制标准来要求所有的项目，实际上，不同定位的产品在危机中的灵活性和现金回流速度有较大差异。仍以DHI和TOL为例，尽管在 危机中，它们的存量资产周转率都较高峰期下降了63%，DHI降至0.58，TOL降至0.44，但别小看了这0.14的差距，它意味着TOL需要比 DHI多储备相当于总资产14%的金融资源；此外，如果DHI的短期负债上限是总资产的30%的话，那么TOL的短期负债就不能超过总资产的20%。
  对于国内房地产企业也是如此，周转越慢的项目，要求的财务底线越高，不同项目间的财务拨备差异可能很大。因此，企业需要根据项目定位、周转速度来决定不同项目的现金储备要求和资本结构要求，在此财务底线的基础上再决定各类产品的扩张速度和企业整体的扩张速度。

  总部确定分类财务底线，分部根据财务底线抉择项目
  对于全国性的地产开发商，具体的拿地决策和项目规划常常由区域分部决定，此时为了防止分部过度扩张导致的整体财务风险暴露，总部必须确定各类项目的财务底线，分部根据财务底线来权衡利润率与扩张速度。权衡的结果常常是混合的产品线、适度的利润率与适度的扩张速度。

  总部保留适度金融资源用于逆周期套利
  最后，在总部确定财务底线、分部控制项目风险的基础上，总部可保留适度金融资源，用于逆周期收购，即，抄底行业低谷。那么，企业到底可以在多大程度上进行套利呢？

  如何套利
  在经历了2008年的考验后，国内房地产公司的财务状况出现了进一步的分化，上市公司方面，万科在保持2008年销售规模的情况下，在未来一年内最多可支 持8%的资产扩张，在未来三年最多可支持51%的资产扩张；保利未来一年内最多可支持16%的资产扩张，未来三年最多可支持38%的资产扩张；金地未来一 年内最多可支持18%的资产扩张，未来三年最多可支持44%的资产扩张。香港上市的房地产公司中，碧桂园在保持2008年175亿港元销售规模的情况下， 未来一年最多可支持32%的资产扩张，未来三年最多可支持102%的资产扩张，中国海外在保持2008年266亿港元销售规模的情况下，未来一年最多可支 持21%的资产扩张，未来三年最多可支持65%的资产扩张（表1）。




  与上述公司仍有扩张余力相对，在未来一年内，绿城中国将出现4%的资金缺口，泛海建设将出现12%的资金缺口，中新地产将出现18%的资金缺口，富力地产 在保持2008年200亿港元销售规模下可以勉强覆盖债务支出，但考虑到公司250亿港元的承诺资本支出，将出现40%以上的资金缺口，非上市公司的资金 缺口可能更大。
  财务安全性的分化为财务状况较好的房地产公司留出了套利的空间。从TOL和DHI的案例中我们看到，即使在地价已很低的情况下，套利也必须以自身财务安全为基础，而不能进行过度激进的套利活动。
  那么，什么样的套利幅度是适当的？首先，地产企业需要在确保短期和中期财务安全的前提下，根据不同产品定位重新确立企业的财务安全底线，这是地产公司从危 机中重新崛起的基础，而在此基础上，仍有富余金融资源的企业可以进行有节制的套利活动，就当前财务数据来看，对于那些财务状况良好的企业来说，这种套利扩 张速度应保持10-30%水平。

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常振明：中信泰富主业将为特钢、矿产及房地产


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http://www.caijing.com.cn/templates/inc/webcontent.jsp?id=110171140&time=2009-05-25&cl=100&page=all


　　【《财经网》香港专稿/记者 王端】首度会见香港传媒界的中信泰富有限公司（香港交易所代码：00267，下称中信泰富）新任董事长兼董事总经理常振明5月25日指出，中信泰富未来将重点发展特钢、矿产以及房地产业务，公司正在寻觅合适的董事总经理人选，但他本人会长期担任公司董事长一职。

　　常振明在中信泰富原董事长荣智健及董事总经理范鸿龄引咎辞职后，临危受命接任两人职务。5月25日中午开完股东大会后，常以新身份首度会见香港传媒界。他表示，中信泰富未来主业将削减为特钢、矿产及房地产业务三项，但剥离非主营业务的时间表，目前并未订出。

　　常振明并指出，中信泰富将与中信集团的房地产项目人员举行会谈，商讨地产业务合作模式，以实现整合，发挥协同效应。

　　中信泰富4月曾公布，将持有的北方联合电力的全部20%股权，转让给广东省粤电集团有限公司，交易作价人民币19.8亿元。常振明在记者会上指出，业务整合的考虑主要着重于四方面，分别是市场占有率、发展前景、公司参与管理程度及与母公司的协同效应。

　　中信泰富虽然为综合实业企业，但缺乏重点核心业务，投资散而乱，且不少业务和中信集团有重合。此前，中信集团的工作小组，已对中信泰富核心业务 做了全面评估，这些业务包括香港东西两隧道，国泰航空有限公司（香港交易所代码：00293）、澳门电讯、大昌行集团有限公司（香港交易所代 码：01828，主营香港粮油食品及消费品贸易）、中信1616集团有限公司(香港交易所代码：01883)等公司股权和业务，内地的九家电厂，三个特钢 制造厂，澳洲铁矿以及内地房地产等。

　　常振明表示，澳洲铁矿项目正在按计划进行。一季度公司整体业务运行良好。

　　一位接近中信泰富的人士早前接受《财经》记者采访时表示，由于常振明在中信集团还担任要职，料董事总经理一职只属过渡性质。

　　常振明在记者会上指出，由于工作量非常之巨，正在物色董事总经理人选，甄选工作预计数月后完成。但他表示，会长期担任公司董事长一职。

　　至于前任主席荣智健三名子女荣明方、荣明杰及荣明棣的动向，常振明在回答《财经》记者提问时指出，目前三人仍在中信泰富供职。

　　荣智健5月初曾配售6000万股中信泰富旧股，常振明表示，配售行动属荣智健个人意愿，无需提前知会集团。荣智健目前仍持有中信泰富9.88%的股份。常振明指出，暂时无计划购回荣智健手上的其余股份。

　　常振明并指出，外汇衍生合约已重组完毕，故未来不会对公司构成不良影响。至于警方的调查进展，他则表示，由于调查仍在进行中，不方便作答，但中信泰富自去年开始一直尽力配合当局调查。常振明希望事件可以尽早结束，公司尽早走出困境。■
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中国离房地产泡沫崩溃还有多远？ Barrons


http://blog.caing.com/expert_article-5598-2495.shtml


　日本房地产泡沫的膨胀与破灭是中国的前车之鉴。    　　日本过去几十年的地价指数走 势：  　　
中国离房地产泡沫崩溃还有多远？
 　　数据来源：日本房地产研究所 （JREI：Japan Real Estate Istitute)    　　可以看出，日本的住房地价在 1990-1991年左右达到高峰，随后一路下跌。由于没有日本房价的精确数据，有人就用地价的1.75倍近似房价，然后根据JREI提供的租金数字绘制 了日本三大城市过去几十年住房年租售比的趋势。这个数字可以看作是对日本年房屋租售比的近似指标。  　　
中国离房地产泡沫崩溃还有多远？
 　　从这个数据可以看出，东京的住 房租售比先于其他城市2-3年上涨，于1987-1988年最先达到年租售比1:60倍的峰值。随后，经历了较缓慢的下跌后，东京的住房租售比直线下跌。 由于租金水平下降不大，这完全是房价崩溃的体现。    　　北京目前平均1:43倍的年租售比已经达到 了东京1987年的水平。如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有1年左右的时间继续上涨。随后就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的 1:22租售比左右。    　　从统计的角度看，世界22个主要大城市的年 租售比均值为22.33，而标准方差为8.33，北京目前的43倍年租售比处于2.5个Sigma的水平。日本泡沫最高峰60倍的年租售比相当于4.5个 Sigma的水平。超过4.5个Sigma的几率是极小概率事件。在担心通货膨胀的“恐慌买房”的驱动下，北京完全有希望达到日本的4.5个Sigma的 极值，也就是租售比达到1：60。    　　下面就是美联物业统计的北京11月新开盘的 7个项目的月租售比。最高月租售比1：714，相当于年租售比1：59.5左右。可以看出丰台区的“上海建筑12号楼”已经达到了日本东京在房地产泡沫时 期的最高租售比。而其他6个楼盘也已经达到了1：50多的年租售比。  　　
中国离房地产泡沫崩溃还有多远？
 　　中国离房地产泡沫崩溃还有多 远？往前走1年左右。 




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淡出科技、金融業 深耕品牌通路、房地產 蔡其瑞「一出一進」 寶成輕巧轉型

2010-03-29  今周刊




寶成蔡其瑞這位大老船長，趁著精成春光尚好時刻，做出了智慧抉擇；而未來，寶成在新的航程中，會看到什麼樣的新風景？這也是外界用來觀照台灣這些傳產大老 們如何為自己找到最適合的舞台，最好的一面鏡子。

撰文‧許秀惠

就像許文龍閃電決定把奇美電嫁給郭台銘的群創，成就了群創從一隻面板小貓搖身成為台灣猛虎，而且一舉超越友達，成為台灣面板虎王；蔡其瑞也突然在二○一○ 年宣布將拍賣精成科技，如果沒有意外，將由焦廷標華新麗華集團旗下的瀚宇博德接手，瀚宇博德將因此躍身成為台灣最大印刷電路板大廠。

許文龍跟蔡其瑞兩人都是傳統產業大老，具有喊水能結凍的產業地位，卻都一前一後決定淡出耕耘十多年的科技產業，似乎印證了隔行如隔山，科技業變幻莫測的變 動性以及耗財速度，教傳產大老也不得不痛下抉擇。

不同的是，蔡其瑞嫁出去的精成科技，年營收兩、三百億元，每股獲利可達四、五元，是ＰＣＢ產業的資優生，也是寶成集團的科技事業中，最賺錢的小金雞，而精 成的出嫁，成交價格至少預定在每股二十七．五元以上，預計可以替寶成集團進帳至少五億元以上獲利。

退出科技業

賣出精成進帳五億獲利

蔡家投入科技業十餘年，科技轉投資事業從光威電腦、達裕國際、威成科技、元盛科技等一籮筐，多屬小賠小賺，獨獨精成科技靠著購併、借殼上市，成功扶植為印 刷電路板領域的一哥，如今退場的身影，雖未絕頂優雅，總還算光彩。

十來年前，寶成慎重其事地以運動鞋代工全球一哥的身分宣示跨足科技業，當年台灣科技代工業者的毛利還未破盤陷入紅海；然而，代工的生意不好做，同業對於財 力雄厚，在運動鞋代工市場稱王稱后的寶成踩進市場，普遍都丟出問號。當時，身為晚進入者的寶成姿態卻是不懼不憂，還記得當時蔡其瑞接受媒體採訪時，態度儘 管維持一貫的溫和謙遜，然而口氣卻是軟中帶堅地透露出，寶成能成為運動鞋代工之王，也能在資訊代工市場打出一片美好江山的意圖。

然後，寶成在對岸的黃江，複製鞋業製造的經驗，蓋起廠房、宿舍，由蔡其瑞四兄弟中的老四蔡其虎帶著兒子，駐紮工廠，再加上找來外籍總經理負責業務，大張旗 鼓闖進了ＯＥＭ代工市場。當時寶成也透過轉投資精英、與廣達、奇美分別合資的方式，﹁補修﹂科技學分。

精英曾經是桌上型、筆記型電腦代工的尖兵，歷經黃崇仁、許明仁、蔣國明(已經改名為蔣東濬)，到如今的林郭文艷，寶成有很長一段時間是最大股東，卻一直未 曾拿下經營權，即使陸續透過轉投資的方式，投資威成光電等科技公司，卻除了精成科技之外，其餘高科技事業大都經營慘澹、績效不甚了了，令寶成集團深刻感受 到，想在現有的科技產業破冰突圍，恐怕必須耗費加倍的財力、人力、精力以及集團資源；曾經認為寶成可以花上十年時間耕耘科技業，以掌握核心技術的蔡其瑞， 終於領悟到這不是寶成的戰場，決定出場。

寶成集團的集團財務操作、投資向來靈活，將寶成從一家台灣鞋業代工公司，到後來將兩岸事業進行切割整理，到香港掛牌上市、成為恆生成分股，再轉型為控股公 司。

退出金融業

避開兩岸金改開放衝擊

一路走來，蔡其瑞不改談笑用兵，進軍科技業之外，寶成集團還是台商中唯一取得大陸銀行執照，具備華一銀行最大股東身分，也一度是兆豐銀行最大民股股東，一 度，金融市場也熱中揣測蔡其瑞的金融布局將不只如此。蔡其瑞成了不折不扣腳跨傳產製造、金融、科技三大領域的集團大亨。

不過，二○○八年起，寶成集團開始感受到全球經濟風向球的變化，向來沉穩練達的蔡其瑞身體違和，心中醞釀多時，不但須考量下一個接班布局，也須思考如何為 寶成集團調整經營步調以及方向，終於，蔡其瑞決定陸續開始淡出金融、科技市場。

隨著兩岸簽定ＭＯＵ（金融監理合作備忘錄），蔡其瑞與寶成過去獨享的華一銀行執照，面臨了大陸金融改革以及兩岸金融開放的衝擊，華一銀行過去由寶成集團透 過委託台資銀行經營的模式也面臨挑戰，寶成必須在是否繼續加碼投資取得主導權，或是繼續做個純金融投資股東之間抉擇。兆豐金控也在政權更迭之中，面臨官方 政策態度的反覆，蔡其瑞選擇淡出；而許文龍對奇美電子的決定，顯然也給了蔡其瑞刺激啟發，寶成集團更決定淡出科技業。

搶占內需

擴大運動休閒自有品牌

然而，寶成集團光是從製鞋事業，每年就可以創造數十億元的穩定獲利，當年為集團資金找出口的問題，才陸續嘗試開闢新投資。

如今寶成在淡出金融、科技業之後，勢必得繼續替集團每年滾進來的數十億資金尋找新的出口。

早在二○○七年以前，寶成就陸續把投資策略定位在兩岸內需市場，將資金兵分兩路，一路深入大陸內需市場，一路則積極投入台灣市場，積極轉戰通路業、飯店 業、房地產。

事實上，寶成逐步淡出轉投資事業的同時，早就默默展開擴展自有品牌的休閒運動版圖的計畫，鴨子划水地投資休閒運動服飾品牌，以及相關通路，在大陸深耕數年 來，已經小有規模，以大陸市場崛起中的龐大消費力，蔡其瑞有機會替寶成在代工製造以外，創造運動休閒領域的另一個高峰。

品牌通路無疑是蔡其瑞為寶成在大陸所插的一支重要旗幟，開始實際投入經營，揣摩大陸消費市場的威力。而房地產，則是蔡其瑞為寶成在兩岸所插的另一支大旗。

二○○六年裕元花園酒店在台中盛大開幕迄今，寶成在對岸的江蘇昆山、廣東東莞、山東日照已經擁有三家飯店，成為飯店大亨，同時，蔡其瑞也早已鮭魚返鄉，擴 大在台灣投資房地產的動作。

插旗不動產

扎根飯店與大台中市場

寶成先將總部遷到台中，並且興建企業總部，二○○九年，又先與台中建商合資建設公司，並且購地推案；繼之，又從原先只是投資者的角色，躍上台面成為主導 者，期間在中科地區推出「溫莎莊園」別墅案，也受到市場高度矚目，寶成扎根大台中，早已成為積極搶市的房地產業者。

這一出一進，蔡其瑞親手掌舵，舉重若輕地帶著集團改變了航線，也在不知不覺中完成了寶成階段性的轉型航程。

此時此刻，已七十高齡的蔡其瑞，人生進入「從心所欲，不踰矩」的階段，回顧前瞻之餘，他為集團規畫的新航線已經拉開了新視野，其中，不無有著一位老船長為 後代接班的細膩安排，以及體察時代變動之後，為這艘大船調整速度、戰略的用心良苦。

「老人與海」的老人，奮力出航，好不容易捕獲大魚，卻在拖回岸上之後，發現白白辛苦努力一場，這可能也是不少曾經在科技產業載浮載沉、走過一遭者的共同感 慨。

蔡其瑞這位大老船長趁著精成春光尚好時刻，做出了智慧抉擇；而未來，寶成新的航程會看到什麼樣的新風景？這也是外界用來觀照台灣這些傳產大老們，如何為自 己找到最適合的舞台，最好的一面鏡子。



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艰难的央企房地产重组：中交建设或入主中房集团？

http://www.21cbh.com/HTML/2010-5-27/4NMDAwMDE3OTI4Ng.html
5月24日晚，*ST中房（600890.SH）和ST重实(00736.SZ)同时发布公告，澄清中国交通建设集团（以下简 称中交建设）将重组中国房地产开发集团（以下简称中房集团）的传闻。 公告称，两公司就有关事项向中国房地产开发集团公司（以下简称中房集 团）发出了书面问询函，中房集团书面回复称：“关于集团公司的重组事项，到目前为止，集团公司未收到国务院国资委下发的关于重组的正式文件。”此 后，记者致电*ST中房证券事务部，相关负责人表示，是否重组由国资委决定，目前只能披露这么多。本报记者多方求证，中交建设确实有意重组 中房集团。但重组方案仍在探讨中。一位不愿透露姓名的央企地产公司高管对本报记者表示，虽然未获央企主营房地产主业的牌照，但中交建设一直 很关注房地产的投资机会。另据接近人士透露，这场整合主要是由国资委主导发起的，第十七张央企从事房地产业牌照很难颁发。如果可以选择，中 交更希望直接获得牌照，而不是整合中房集团。此外，中交集团整合中房集团的另一背景是央企之间的大量重组，到今年已是必然趋势。2006年 12月，国资委发布《关于推进国有资本调整和国有企业重组的指导意见》，其中明确表示，到2010年，央企将调整至80-100家。而央企数目已由 2003年的196家减少到2009年的129家。中交建设的野心今年4月13日，中交股份 （1800.HK）董事长周纪昌在香港表示，集团正与16家允许从事房地产的央企之一，以及国资委进行洽商，期望通过全资收购方式收购这一央企，从而使其 以中交建子公司的身份从事房地产业务。但他并没有透露是哪一家央企。中交建设控股的上市公司中交股份2006年12月15日在香港联合交易 所主板挂牌上市交易，成为中国第一家实现境外整体上市的特大型国有基建企业。中交股份在设计和承建的众多国家重点项目中，创造了诸多国内乃至亚洲和世界水 工、桥梁建设史上的“第一”、“之最”。例如，苏通长江大桥、杭州湾跨海大桥、上海洋山深水港等工程。中交股份2009年全年纯利润72 亿元人民币，按年增长18.5%，期内营业额2269.2亿元，上升26.8%。信达国际分析师赵曦文在报告中指出，中交集团正与16间可 以从事内房的央企的其中一间，商讨不涉及任何资金的合并重组，方案也与国资委商讨中，期望今年上半年可以完成重组，然后将房地产业务注入上市公司。参考同 业中铁集团的情况，旗下房地产业务占总收入不足3%，虽然2009年上半年利润率接近15%，较基建业务同期的2.2%为高，但对整体业绩贡献不大，后续 要靠主营业务拉动收入及纯利拉动增长。周纪昌此前曾公开表示，目前相关事项正处于洽谈阶段，国资委对此抱支持态度，主要是由于中交集团的专 业团队及技术水平符合房地产发展，投入物业市场有助国家的遏抑楼价飙升政策。资料显示，房地产开发属于中交股份的经营范围。据周纪昌透露， 此次收购将以划拨方式进行，不涉及并购资金，相关重组有可能在今年上半年落实。第一阶段，这一从事地产业务的央企会被划拨至中交建集团名下。如果条件及项 目发展成熟，可能会将地产业务注入上市公司。周纪昌另称，未来集团旗下房地产业务计划形成每年20亿元以上的利润。他透露，目前集团拥有土地储备约 2000亩。“中交又有钱，又有资源，通过修路的方式获得土地储备很容易，却没有牌照。”前述央企高层认为，整合中房集团成为名正言顺开发 房地产业的最佳途径。中房模式行将落幕传闻被整合的中房集团，曾是中国房地产业界的“巨无 霸”。中房集团前董事长孟晓苏曾在接受本报记者采访时，自豪地回忆1980年代的中房集团，“整个中国只有1亿平方米的开发总量时，中房的 开发量就有1800万平方米-2000万平方米，占全国开发总量的五分之一。” 然而，随着计划经济向市场经济转轨，中房集团逐渐走向没 落。2005年1月29日，中国华能集团公司所属的华能房地产总公司正式整体划转给中国房地产开发集团公司。此次划拨，被称为2004年6 月国资委发出《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》后的“央企重组第一单”。时任中房集团总经理助理、中房新闻发言人韩旭升说出了彼 时中房的野心，“第一步，我们经过第一批房地产资源的重组，组建一个资产规模在1000亿左右的房地产股份制的集团企业，由国资委和国资委所属中央企业共 同参股的方式成立的股份制企业。第二步，在这个基础上，经过一段时间的整合，更大范围地整合，包括地方房地产资源的整合和其他房地产资源的整合，发展成为 总资产在2000亿左右的房地产的更大型规模的企业。第二步的2000亿左右基本接近世界上最大的房地产公司，就是长江实业的资产规模水平。第三步，在这 个基础上增强国际竞争力，引进战略合作者，包括混合制经济的发展，建立一个更具有国际竞争力的真正房地产的一个航母。”但此后，因为复杂的利益关系，央企房地产业的重组几近停滞。知情人士向本报记者透露，华能集团当时为了响应国资委号召，政治上 “表先进”，将资产无偿转让给中房集团，而转让出去的项目在中房集团的操刀下，业界对其评价并不高。一位央企同行认为，中房集团的净资产很 少，其下属子公司多属于“挂靠性质”。一位国企同行向本报记者指出，这些下属公司同集团之间既没有股权关系也没有人事关系，只是大家都共用一个名字，中房 集团更像一个连锁公司。他更相信，孟晓苏所指的该集团拥有1亿多亩土地储备更多是概念上的，只是将所有子公司已经获得和可能获得的土地储备相加得来。实际 上，号称300多家全资、控股或参股企业中，与中房集团建立资产联系的只有不足40家。孟晓苏也曾希望借助央企的重组完成中房自身的重组， 收回子公司的产权。而央企同意无偿划转房地产资产是遵照国资委“专注于做大做强主业的思路”，但中房集团显然未能实现这一目标。中房旗下子公司*ST中房 顶着中国最大房地产央企上市平台的荣耀,却始终在亏损和退市边缘徘徊。中房集团的开发能力也饱受业界质疑。在正略钧策管理咨询合伙人薛迥文 眼里看来，中房集团管理松散，主要从事保障房建设利润率偏低，缺乏品牌，没有分区管理以及统一采购等管理模式，已经逐渐在市场上失去了竞争力。重组已成必 然。
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富士康不投房地产？郭台铭大陆悄然布局


http://www.yicai.com/news/2010/06/366754.html

有科技工业园的地方，就去进行土地开发。郭台铭再次体现了他作为商人精明的一面，全球最大加工企业富士康有望从 利润最薄的代加工转到利润丰厚的房地产行业中来。
代工巨鳄一旦转型，就会有惊人的效果。事实上，富士康拥有大陆最大的工业用地面积，到现在为止，已经建立了深圳、昆山、杭州、上海、烟台、北京、天 津、太原、晋城等九大主力科技工业园，其他还有如杭州、营口、秦皇岛等十多个科技工业园。

这是一笔资产巨大的工业用地。最早始于1993年，大量的企业在深圳龙华买下土地，郭台铭也看中了紧靠在深圳市区的龙华，当时的龙华还是一片荒野， 野草比人长得还高，郭台铭站在一个高处，对当地的政府官员说：“看得见的土地我都要了。”

这就是现在占地2.3平方公里龙华园区的雏形，从1996年开始，富士康深圳的厂区就朝龙华园区搬迁，这成为富士康在大陆最大的一个厂区，也是富士 康工业地产的源头。

2006年9月15日，富士康集团以近 4.32亿元拿下深圳一幅占地面积67079.85平方米的土地。据了解，该地块位于深圳市宝安区光明街道，竞争对手包括万科、招商等专业开发商，富士康 以高出底价近2.4亿元成功竞得了该地块，楼面地价为3219元/平方米。

从2005年前后开始，富士康就相继在大陆多个城市拿下商住用地，如太原、深圳、武汉、上海等地。而位于上海陆家嘴的地块于最近进入公众视野。《第 一财经日报》日前得到富士康集团内部人士的确认，该地块确属集团资产。据了解，地块于2005年签约，以“鸿海中国（大陆）总部”名义拿下，这是当时上海 “总部经济”招商计划的重要标的。

该地块位于上海市陆家嘴金融区B4-2-1地块，占地面积为1万平方米，地上部分建筑面积为5万平方米。本报记者了解到，这块土地在2006年下半 年报审并通过了项目，当时还成立了上海富士康有限公司上海富士康大厦项目筹建处，这一部门主要负责项目前期报批、工程招投标、项目管理、政府关系协调等工 作。

上述富士康内部人士透露，工程之所以一再拖延是在开工之前收到世博会的通知，所以才不得不更改开工时间。同时，记者了解到，这块土地开工后建成的大 楼以自住和出租为主，世博会之后会立即开工。

记者发现，富士康在长三角地区还开发了其他物业，如昆山汉浦路康城商住小区合作开发项目、水秀路工业用地变更为商住用地项目等。此外，有消息显示， 富士康一度打算投资昆山巴城旅游度假村，这是富士康内部经常搞活动的一个场所。

据了解，郭台铭早就有意成立开发公司，总部位于深圳的香港轩盛投资有限公司（下称“轩盛投资”）即为富士康的地产业务平台，注册资本为30亿港元。

在其公司简介上，记者看到，“深圳市轩盛投资管理有限公司是以世界500强为背景，在国内设立的房地产综合开发公司。”有内部人士透露，这一 “500 强”指的就是郭台铭背后的富士康集团，同时，记者了解到，“轩盛投资准备整合深圳、上海、武汉、成都、廊坊等重点城市的优势土地资源进行综合成片开发。”

这几个城市，不仅是大陆的重点城市，也是富士康目前重要的几个科技工业园区。

而且轩盛投资已经在武汉先行试水，设立了一家名为鑫龙房地产开发有限公司，正在开发一个名为“轩盛·湾郡”的项目，占地面积达15.4万平方米，开 盘时间预计为2010年8月。

从现有的项目看，富士康开发的大部分项目都是依托于科技园的所在地优势，比如重庆，2009年8月4日,富士康科技集团与重庆市政府签署了一个 2000万台笔记本代工厂的项目，同时，该企业还计划投资100亿元人民币在重庆开发商业地产。

显然，富士康在房地产的投资远远不止“小打小闹”，成立地产公司，在中西部地区先行试水，唯一能体现郭台铭精明的地方就是他所有的土地都很少经过 “招拍挂”程序。

从轩盛投资的目标来看，成都、廊坊有可能是其下一个目标。唯一令人不解的是，在今年6月8日的股东大会上，有股东建言富士康投资房地产，批评郭台铭 不投房地产一年少赚百亿元时，郭台铭仍明确表示，不投房地产，扎根制造业。




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神祕大戶搶下台北西門町地王 李銘松 六年狂掃全台百億房地產

2010-06-28  今周刊




六月中旬，新光人壽標售位於西門町寶慶路的舊總部大樓土地，由皇家季節酒店得標，引起各界關注。該集團總裁李銘松擅長商用不動產投資，寶慶路一役，讓業界 見識到他的財力，也讓他的投資標的浮上台面。

撰文‧羅秀文

六月十四日，新光人壽標售台北市西門町寶慶路的舊總部大樓土地。由於看好中國觀光客商機，有十二組人馬領標競爭，其中包括富邦建設、全球人壽等，但最後開 標時，卻由名不見經傳的「皇家季節」酒店以十八．二三億元得標；換算每坪五百二十九萬元，比底標價高出六％，創下台北西區土地新天價。

皇家季節飯店幕後老闆是誰，為何有如此驚人的財力？依據公司登記資料，皇家季節酒店的登記負責人是方素蝶，實際負責人為皇家季節酒店總裁李銘松，兩人為夫 妻關係。

根據本刊調查發現，方素蝶和李銘松都是宜蘭頭城人、同樣是土地代書出身。李銘松擁有記帳士執照，一般屬於房地產交易的服務商，替買主簽合約、找貸款。近年 來李銘松頻繁出現在台北各大土地、房產標售會場參與競標，手筆之大，引人好奇。

雪隧造就的宜蘭幫財主

據了解，李銘松約五十幾歲，平時相當低調，台北市房地產開發界對這位忽然出現的神祕投資大亨都相當陌生，他這次出手卻能打敗台北十二組財團、有實力的開發 商。皇家季節酒店集團副總何志隆表示，未來將邀請日本知名設計師伊東豐雄規畫，籌建四星級商務飯店，預計總投資金額將高達三十億元。

李銘松夫婦全台獵地的軌跡包括集團旗下位於台北市南京西路的飯店，就是李銘松買下原有建築拉皮、重新裝潢。而位於北投的溫泉館，也是先承租原有的東南飯 店，再改裝更名為有三十間客房的四季溫泉酒店，兩案投入金額就超過十億元。

另外，中興百貨大樓因經營不善，○八年初透過外商商仲業者釋出出售訊息，受到金融海嘯波及，原本開出二十億元的底價，最後在○八年底以約十二億元賣給國內 個人投資人，神祕買家就是李銘松。

除了台北原有的三處物業，以及寶慶路正在籌建的新飯店，何志隆表示，集團在高雄市中央公園正對面也買下了大樓，準備未來重新整裝後，作為飯店之用。此外， 在宜蘭礁溪也有開五星級飯店的計畫，而李總裁也在持續物色土地，朝著在全台至少開七、八家飯店的目標邁進。

此外，台北市敦化南路的「一品大廈」名人匯集，國民黨榮譽主席連戰就是住戶之一；李氏夫婦在○四年六月台北市房價低檔時，出手買入十三樓之一、十四樓之一 各七十八坪大坪數單位，登記在二人子女名下。

目前「一品大廈」已確定進入都更程序，據房地產仲介估計，○四年李氏夫婦買入時約每坪五、六十萬元，未來都更改建新大廈，每坪市價可能高達一八○萬元，投 資報酬率高達三倍。顯見除了商用不動產，李氏夫婦投資住宅眼光一樣精準。

這幾年來，李銘松夫婦全台大買房地產的投資總金額，估計接近百億元，手筆之大令人咋舌；為何過去名不見經傳的李銘松突然財力大增，變身成為台灣房地產界的 超級投資客？

根據經濟部公司登記資料顯示，皇家季節酒店於○四年十二月二十日成立，依據本刊調查發現，李銘松的代書事務所就設在皇家季節酒店的隔壁棟大樓，同一地址登 記了松哲有限公司、松哲企管顧問、威展投資、丸李建設等十餘家公司，這些公司都與李氏夫婦的投資有密切關係。

此次投資可能針對中資

檢視李銘松的投資歷程可以發現，從○四年底皇家季節酒店成立開始，李氏夫婦的投資活動突然變得非常積極。房地產界人士指出，近年來，政府大力支持觀光產業 發展，加上雪隧開通，讓宜蘭成為觀光大縣，也帶動土地價格大幅飆漲，不少人靠著買賣土地，就為自己賺進大筆財富。包括李銘松在內的「宜蘭幫」，於是一起結 盟合夥，轉進台北市投資不動產。

而看好陸客來台觀光題材，近年來吸引不少中資來台收購中小型旅館，業界傳出李銘松此次標下寶慶路土地，未來興建旅館後，有可能要轉手賣給中資。

也有傳聞李銘松早年藉由從事代客記帳以及稅務規畫業務，結識不少大老闆，遇到機會就參與投資，也為自己累積不少財富。商仲業者表示，李銘松著墨不動產市場 超過十年，擅長商用不動產買賣及活化不良資產，由於投資眼光精準、不炒短線，幾年下來身價也翻了好幾番。

「李總裁投資眼光獨到，財力超越外界想像！」皇家季節酒店集團副總何志隆間接否定李銘松與他人合夥的傳聞。他強調，經營飯店一直是李銘松的興趣；西門町為 外國旅客來台必逛景點之一，配合未來陸客自由行開放，皇家季節酒店的加入，將使西門町飯店業，戰火更激烈。

六年間房地產交易金額近百億元，李銘松實力不輸第一線的房地產大財團，雖然媒體盡力想揭開李銘松的面紗，但他還是謎樣一般的人物，可以確定的是，未來台北 市的房地產界多了一個Ａ咖級的玩家！

神祕大戶手筆驚人──李銘松全台獵地軌跡

標的 樓地板

面積 交易日 交易金額 所有權人新壽寶慶路土地 345坪* 6月14日得標 18.23億元 皇家季節中興百貨4樓、地下1~2F 2630坪 2008年12月 12億元 李銘松

大同區南京西路

皇家季節酒店經典館 916.6坪 2007年12月 估計6億元 四季商旅高雄市番喜町百貨 4687.17坪 2009年9月 12億元 李銘松

*為土地面積



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