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中国离房地产泡沫崩溃还有多远？ Barrons


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　日本房地产泡沫的膨胀与破灭是中国的前车之鉴。    　　日本过去几十年的地价指数走 势：  　　
中国离房地产泡沫崩溃还有多远？
 　　数据来源：日本房地产研究所 （JREI：Japan Real Estate Istitute)    　　可以看出，日本的住房地价在 1990-1991年左右达到高峰，随后一路下跌。由于没有日本房价的精确数据，有人就用地价的1.75倍近似房价，然后根据JREI提供的租金数字绘制 了日本三大城市过去几十年住房年租售比的趋势。这个数字可以看作是对日本年房屋租售比的近似指标。  　　
中国离房地产泡沫崩溃还有多远？
 　　从这个数据可以看出，东京的住 房租售比先于其他城市2-3年上涨，于1987-1988年最先达到年租售比1:60倍的峰值。随后，经历了较缓慢的下跌后，东京的住房租售比直线下跌。 由于租金水平下降不大，这完全是房价崩溃的体现。    　　北京目前平均1:43倍的年租售比已经达到 了东京1987年的水平。如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有1年左右的时间继续上涨。随后就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的 1:22租售比左右。    　　从统计的角度看，世界22个主要大城市的年 租售比均值为22.33，而标准方差为8.33，北京目前的43倍年租售比处于2.5个Sigma的水平。日本泡沫最高峰60倍的年租售比相当于4.5个 Sigma的水平。超过4.5个Sigma的几率是极小概率事件。在担心通货膨胀的“恐慌买房”的驱动下，北京完全有希望达到日本的4.5个Sigma的 极值，也就是租售比达到1：60。    　　下面就是美联物业统计的北京11月新开盘的 7个项目的月租售比。最高月租售比1：714，相当于年租售比1：59.5左右。可以看出丰台区的“上海建筑12号楼”已经达到了日本东京在房地产泡沫时 期的最高租售比。而其他6个楼盘也已经达到了1：50多的年租售比。  　　
中国离房地产泡沫崩溃还有多远？
 　　中国离房地产泡沫崩溃还有多 远？往前走1年左右。 




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