越秀房地產基金(405)之探討
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我滿手是405，對405有點研究。
現在405的最大不利因素是主要收入來源的白馬大廈本年續租，因白馬大廈的租戶主要做外貿的，所以金融海嘯影響到他們的生意，租金的水平或有可能下降，但白馬大廈是一線的物業，雖然有些殘舊，所以新的租金水平應不會降得太多，若續租水平保持的話，現價可以說是低估。
因為除823外，405都已經變成一隻無財技的REIT，但是其物業以商廈及寫字樓為主，所以對經濟週期會較敏感。加上823的租金水平低，可以透過加租去提升收入水平。
另外利息支出方面，因為之前有做率息掉期，以鎖定利息支出，但在續約時(約2008年11月)因市場波動，利息很高，故取消利率掉期，改採浮動利息，欲減低利息支出。但是現在息率大降，還較之前更低，故利息支出有可能降低，或有可能對之有利。
此外，頭3年是盡派利潤，但今年開始派90%，加上租金下降，或有可能令利派息下降約20%-30%(由2008年預計0.26元，下降至2009年預計的0.18-0.21元)。
人民幣不升方面，我覺得影響只是很少，甚至是微不足道。
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