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三個上市建商CEO出走創業!

2010-7-5  商業周刊





六月二日,嘉磐建設董事長魏嘉銘 在台中文心路商圈宣布旗下第一個建案正式開賣,這是他二○○八年夏天,卸下鄉林建設總經理頭銜後,首次以新公司董座身分亮相。

CEO創 業,在房地產業成為一個新風潮。蓋了一輩子房子,想要打造更接近自己心目中理想的房子;換了跑道,不換軌道,讓他們的專業找到第二個可以寄託的園地。

鄉 林前總座魏嘉銘拋開推案壓力,做到最好

魏嘉銘並非營建業唯一在高峰期轉舵的CEO,展悅建設董事長許東隆、華相建設董事長王忠正,也是這 幾年選擇放棄每年分紅配股,自行創業的總經理。近期也都交出了新的成績單。

「不想再過追逐EPS(每股盈餘)的生活!」魏嘉銘自行創業後 首度談他的心情。過去因為在上市公司,為了不讓獲利下降,每年一開張就得準備兩百億元的推案量,連續五年拚命找地、買地。魏嘉銘說,現在做事可以更海闊天 空。

雖然很多朋友勸魏嘉銘不必那麼辛苦,自己開公司投資報酬率怎麼算都不比從前;但自認擁有十八般武藝的他什麼都不怕,只怕蓋不出有靈魂 的房子。

例如,嘉磐建設年底即將在木柵推案,單戶坪數最小九十坪,一般建設公司可能規畫為四十、五十坪的產品就開賣了,但他堅持走大坪數 豪宅路線;因為基地正對景美溪,擁有絕佳的視野景觀,如果為了多賣幾戶,設計成中坪數產品,價值也跟著打折。

「我可以蹲兩年不推案,只為 了把一個案子慢慢做到最好,」這是魏嘉銘自立門戶後最大的感想。

他說,嘉磐剛成立時,就買下台北市士林雨農路一塊一百五十坪土地,過去, 為了業績壓力,可能早就直接推案;但現在他可以為了讓基地面積更完整,繼續整合隔壁兩百坪的土地,雖然投入時間已近兩年,卻讓基地擴大成四百多坪,這件事 讓魏嘉銘覺得找回最初做建築的熱情與活力。

宏盛前總座許東隆回鄉蓋房,要對得起土地

同樣為了建築理想而創業的是展悅建設 董事長許東隆。

二○○七年,許東隆在股東會閃電請辭董事,外界議論紛紛,因為除了名片上宏盛建設董事長董座職位外,他另一個身分是三重幫 宏泰集團董事長林堉璘的女婿。

尤其在那個時候,許東隆一手催生的台灣第一豪宅「宏盛帝寶」才完工不久,他剛爬上人生與事業的最高峰,卻選 擇回到故鄉林口創業。「給自己人生一個新的機會,」是許東隆對自己生涯規畫所下的註解。

許東隆專科畢業後就到宏泰集團上班,娶妻、生子、 人生大事全都在宏泰集團內完成,但他說,「工作了二十五年,年過五十歲後,想要出來創業的念頭一直浮現,所以在宏盛帝寶完工後、淡海新市鎮的建照也拿到, 離開,是一個很好的時間點。」

離開宏盛的前一年,許東隆的弟弟許德慧也剛離開國內最大代銷公司新聯陽,成立建設公司;於是在許東隆返鄉 後,他們乾脆轉戰林口房市,並以父母的名字為公司命名為展悅建設,定位為林口精緻豪宅品牌。

很少到林口接案的設計師杜文正,因為許東隆的 關係,二話不說就替展悅建設畫設計圖。展悅建設總經理許德慧說,他們自詡是建築人,不是建商,創意、品味、新人文的經營理念,感動很多建築師。

許 德慧說,展悅推案比較保守,沒有推案時間;地點不好,沒有特色的土地絕對不碰。他們曾經有買過幾塊土地,因為設計圖畫出來後發現格局不漂亮,寧可把土地賣 掉,秉持小而美的經營模式。

「蓋每一棟房子都要對得起土地!」許東隆說,今年八月展悅即將在林口推出公司成立以來的第二個建案「美術 館」,只有二十二戶,比第一個建案「中央公園」的戶數還少,但每戶坪數放大至一百六十坪,每坪開價要挑戰三十八萬元,算是林口新高價;每坪營造成本預估將 達十五至十六萬元,是區域建商營造費用的一倍。

順天前副董座王忠正退休創業,挑戰兩岸市場

順天建設前副董事長兼總經理王 忠正,也是搭上這波CEO創業風的人物之一。

去年下半年,王忠正自台中順天建設退休,與好友楊玄吉共同創辦了華相建設,在台中房地產圈引 起話題。

一九八七年,王忠正與順天建設董事長柯興樹等七位原始股東共同創立了順天建設,最為人稱道的就是成立二十餘年來,公司從未虧過 錢。今年六十歲的王忠正,再創業讓他更抱持只准成功不許失敗的決心,與總經理楊玄吉分工合作,王忠正負責土地開發與財務運籌,楊玄吉則主管行銷業務。

王 忠正將華相建設定位為一家百分之百能發揮建築人理想、不隨波逐流的公司,初期將立足中台灣,並以培養菁英團隊與建立優質營運模式做為發展目標;中期則準備 要揮軍北上,爭逐大台北與新竹房地產市場版圖;長程目標則要進軍對岸大陸市場,搶得一席之地。

雖然,王忠正承認退休後重新展開事業的第二 春,心境上雖有些許壓力,但內心世界則洋溢著喜樂,因為未來人生有了方向、有了目標,知道為何而戰;這個信念,也成為這幾位CEO最重要的創業「本錢」。



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專業投資人手握數十億元房產 精選一線建商、挑地段的不敗心法

2011-2-28  TWM




原本從事家具買賣、代書工作的寶哥,從投資台中法拍屋、北屯區大坪數房子起家,目前專注台中七期豪宅,是手上擁有價值數十億元房產的專業投資人,他的購屋觀念與想法,值得探究。

撰文‧林心怡

一 身西裝筆挺、坐在台中七期豪宅一樓會客大廳裡,眼前的寶哥(化名),今年四十七歲,看起來頗有台中中小企業老闆的氣勢,細數他手握台中七期一線品牌、一線 路段豪宅的指標案,包括﹁聯聚怡和﹂、﹁寶輝花園廣場﹂等,都是總價上億元的當地指標性豪宅,每戶潛在獲利至少逾二至三成,手上長期持有的豪宅戶數,至少 超過十間。

﹁寶哥算是台中豪宅市場可以放個二、三年以上的長線投資人,因此投資報酬率也相對較為豐厚。﹂曾幫寶哥處理不少案子、有巢氏房屋 七期新光店店長蔡智豪如此形容。例如寶哥在二○○九年買下七期一戶二百多坪的﹁寶輝一品﹂,每坪僅四十幾萬元成交,目前開價五十八至六十萬元計算,帳面獲 利超過買入總價三成,若以付四成的貸款計算,獲利至少八○%。

不過隨著政府打房、台中豪宅市場漲幅趨緩,以及礙於當地豪宅新案僅能貸款六成五的限制,目前寶哥房市投資眼光放得更遠了,不但會找友人一同合資﹁團購﹂豪宅,且貸款成數僅三成左右,投資房市口袋深度可見一斑。

合 資﹁團購﹂抗打房 看好七期實力問起寶哥對台中未來房市的期待?只見他豪邁地說:﹁一旦台中七期的歌劇院完工,周邊豪宅可望有每坪百萬元的實力!﹂而從台中七期歌劇院周邊的 ﹁寶輝花園廣場﹂等每坪建案開價六十萬元來看,換句話說,若一三年台中七期具有國際級的地標歌劇院完工後,他相當看好周邊房價有四成的漲幅。

在 地段的選擇,寶哥自有一套﹁裁縫師理論﹂,﹁一件衣服要賣到好價錢,除了裁縫師的技術要好,好的布料也很重要,而好地段就是房子賣相好的最佳『布料』!﹂ 綜觀台中七期內豪宅區,寶哥最看好歌劇院特區周邊的建案,例如他所買的﹁獨秀﹂、﹁寶輝花園廣場﹂、﹁寶輝一品﹂等,都是歌劇院周邊標的。

﹁我們這邊不像台北市近二年房價漲翻天,能夠賺到總價二成的漲幅就要偷笑了,台中豪宅市場其實已經悶了好久了!﹂相對台北的高房價,寶哥認為未來七期仍有補漲空間。

其實在成為專業房市投資客之前,寶哥在高職畢業後,曾經當過家具銷售員,與友人合夥做代書工作。從小家中務農的他,家庭環境欠佳,因此想要致富的企圖心強烈,也正因代書的工作,常常接觸到房地產買賣訊息,也建立不少人脈以及生意上可以合作的﹁金主﹂。

﹁ 還記得我的第一間房子是在一九八九年、大約是二十五歲時買的,還是間位在台中北屯區,總價二五○萬元的便宜法拍屋!﹂寶哥笑著說,﹁當時買法拍屋不像現在 有銀行代墊機制,標到房子後,必須在一周內付清,所以從事代書工作建立的金主人脈,就派上用場了!﹂﹁但是金主借錢給你買房子,你還是得拿房子跟銀行貸款 還錢呀!﹂寶哥笑著說,跟大多數年輕人首購房子一樣,一開始那筆七十五萬元的頭期款,也是他努力工作、兼差,省吃儉用存下來的辛苦錢。

二年後,這戶房子以總價三一○萬元賣掉,加上工作所得,讓寶哥存下人生的第一桶金。二十八歲那年,寶哥累積了房地產的專業與人脈後,成為專業的房產投資人,而這戶三十八坪的﹁購屋初體驗﹂,卻是他截至目前為止購買坪數最小的房子。

專 買大坪數高總價 錢滾錢才有利潤沒投資台中七期豪宅前,寶哥就專門投資大坪數的房子,再做裝潢加工、隔間與重新包裝轉售,大概抓個每坪一.五萬元的裝潢成本,轉手賺個總價 三成左右,行情好時,賺四、五成的也不在少數。尤其在九二一大地震、SARS(嚴重急性呼吸道症候群)期間,撿了不少﹁物美價廉﹂房市好貨的寶哥,獲利更 是豐厚。

﹁例如我在SARS期間就曾以每坪五.六萬元,買下一戶一二○坪的房子,裝潢費只需花個一八○萬元,九個月後就以每坪十一萬元賣 出,獲利整整一倍!﹂寶哥笑著說,當時他專買大坪數的法拍屋、中古屋,除了熟悉市場行情,可以取得較低的購屋成本外,他還培養了一票做水電、木工的﹁固定 班底﹂, 而自己就扮演﹁設計師﹂的角色,省下聘請設計師的費用,﹁很幸運的是,我的審美觀還不錯,每次包裝後的房子再出手,總能賣到不錯的價錢。﹂就這樣,靠著中 古屋錢滾錢的投資,讓寶哥累積不少財富與置產的敏感度,也讓他提早嗅出了台中七期豪宅的商機。

○五年,寶哥開始投資高總價的七期豪宅市場,﹁就如同我先前說的觀念,要買高總價的房子,才有市場區隔,轉手才會有利潤嘛!﹂寶哥滔滔不絕地分享他的台中豪宅投資經。

﹁ 但投資台中豪宅跟北部不大一樣,除了地段要好,建商品牌很重要,而且台中房地產不像近兩年北市精華地段,一下子就漲這麼快,要以一、二年以上的投資眼光跟 心態,中長期持有,才不會賠了夫人又折兵。﹂搭上○五、○六年台中七期豪宅的上漲波,讓寶哥手上獲利七、八成的豪宅不在少數。

建商品牌加上 好地段 增值﹁差很大﹂﹁只是,對照近兩年台北市、新北市的豪宅飆漲,台中七期豪宅部分漲幅不過二成而已,不少台北下來,不懂得購買一線品牌建案的投資客,慘遭套 牢,甚至賠錢出場的大有人在。﹂與寶哥配合多年的蔡智豪如此形容,﹁也正因寶哥的眼光放得遠,懂得挑地段、買台中一線豪宅建商的產品,加上口袋夠深,總是 可以賺到二成獲利,從來沒看他賠過錢。﹂至於哪些才是台中當地認同的七期豪宅建商品牌?寶哥分析道,一線指標性建商有聯聚、寶輝、龍寶、精銳等,又或者總 太、惠宇、由鉅等,他舉例,○六年同樣是位在七期豪宅的﹁聯聚信義﹂與某上市公司推出的建案,每坪價位約在三十五萬元至三十八萬元左右,總價上億元的豪 宅。如今,聯聚建設一坪開價八十萬元,後者只有四十五萬元,品牌不同,價位就﹁差很大﹂,跟一般人認知的要買就要選擇上市櫃建商品牌有所不同。

展 望未來,寶哥認為,隨著台中土地價格上來,悶了好久的台中豪宅房價也會跟著動起來。﹁例如力麒建設之前在七期標每坪三百萬元土地,現在已經有人喊到三三○ 萬元了,這代表周邊尚未反映土地漲勢的房價,未來也有補漲空間。﹂寶哥指出,隨著第一季新豪宅案房價墊高,例如﹁國泰府會觀道﹂一坪開價四十七萬元至七十 萬元來看,將可望帶動周邊豪宅的比價效應,預計下半年是台中七期豪宅相對較好的進場點。

寶哥

出生:1964年

現職:專業房市投資人

投資資歷:20年

投資規模:數億元

擅長交易物件:法拍屋、大坪數住宅、豪宅

給薪水族的

幸福買屋建議

自住看房

房市想短線投資大賺機率不高,以自住的角度,幫下一位屋主考慮,慎選建商品牌、外觀、格局方正、採光良好、景觀、風水都要特別留意

仔細檢視

有些過度裝潢的房子,不是賣高過於市價,就是掩飾其缺點,尤其是中古屋,必須檢查是否有壁癌、漏水、海砂屋情形,以及通風與排水的問題

設定預算

先評估自己的購屋預算,先抓2成的自備款後,再精算每個月可以負擔的房貸金額,一般來說,最好不要超過總收入的一半

買屋三要

地段要好、交通要便利、生活機能要舒適,即使目前房價較高,遇到短線修正後,長線仍有走強的空間

打敗高房價的

達人不敗心法

購屋須慎選建商,長線獲利價差大選擇戶數少,約85戶以內,管理品質較佳購屋不要過度裝潢,毛胚屋做基本裝修,每坪控制在6萬元,做裝潢屋每坪控制在15萬元左右,轉手較有利潤只買好地段、周邊有題材的房子

未來房市看法

看多台中7期未來2年多頭走勢,2013年歌劇院特區周邊一旦完工,周邊豪宅價格每坪有百萬元的實力,有4成的補漲空間,惟投資台中7期豪宅,必須有長線投資的耐心與眼光,否則不容易賺錢。

林心怡


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整合兩岸三地實力派建商 中國豪宅教父許榮茂 收服人心的哲學

2011-7-11  TWM




營建業為搶地相互撕破臉的大有人在,但許榮茂卻有能耐整合兩岸三地最有實力的富豪合組公司,將「有錢大家賺」的理念發揮到極致,為何大家願意買他的單?

撰文‧梁任瑋

六 月二十八日,上海世茂集團主席許榮茂以主講人身分出席在高雄舉辦的「兩岸三地城市發展高峰會」,短短二十分鐘的演講,吸引百餘位聽眾,大家不僅要一睹身價 一五○○億元新台幣的中國富豪風采,更重要的是,他帶頭籌組的海峽建設,光是今年上半年就砸下二六五億元新台幣買下南京與福建土地,實力不容小覷。

橫跨兩岸跨界合作

許榮茂膽大心細,瞄準兩岸開放商機,二○○九年底他登高一呼,找來包括台灣遠雄集團、東元集團、香港恆基兆業及郭炳湘等中港台富豪合資,成立海峽建設,總部設在香港,長期目標是要籌資到一百億美元,開發兩岸三地複合型房地產案。

海峽建設是兩岸關係開放後,第一家由兩岸三地業者合組的房地產開發公司,許榮茂,這位中國地產大亨的人脈與整合能力令外界側目。

「像 我們做生意的,只要有機會,都不會放過。」許榮茂接受︽今周刊︾專訪時指出。許榮茂思路清晰、對數字敏感,他以海峽建設在今年三月取得的江蘇省南京市河西 新城地塊,與福建省平潭綜合試驗區三幅地塊為例;前者他規畫興建「南京海峽城」,後者則預計推出「平潭海峽如意城」,並準備交由擅長開發廠辦的遠雄集團規 畫,最快年底就可推出,讓外界見識到許榮茂的行動力。

「他很清楚處理事情的『眉角』在哪裡,很懂得面面俱到,難怪連香港地產雙雄新鴻基、恆 基兆業集團都願意與他合作。」台灣一家曾與許榮茂接觸過的上市建設公司總經理說,許榮茂這兩年經常來台灣考察,雖然他的主要合作夥伴是遠雄趙藤雄,但很多 地主、建商仍想盡辦法要認識許榮茂,探詢合作機會。不過,許榮茂相當尊重趙藤雄,會告知看了哪些土地,若認為有適合的標的,仍會請遠雄幫忙評估。

許榮茂的心思細膩,身段柔軟,並且懂得尊重合作夥伴的處世哲學,幫他在業界建立了良好的口碑與人脈。

事 實上,趙藤雄原本在中國的合作對象是碧桂園主席楊國強,但自○八年金融海嘯後,兩人漸行漸遠。就在此時,與遠雄同樣也有投資中國與新加坡政府合作的天津中 新生態城的許榮茂,與趙藤雄同時受新加坡政府邀請到星國看F1賽車,兩人一見如故,許榮茂更主動開口合作,雙方一拍即合,也替後來的兩岸三地富豪合組海峽 建設開了頭。

許榮茂對外低調不愛出鋒頭,但對合作夥伴出手卻是相當大方,去年為方便趙藤雄到大陸看地,他多次派出私人飛機來台接送,窩心的舉動,讓趙藤雄與許榮茂的關係拉得更近。

去 年初,海峽建設剛成立時,他低調來台北參觀遠雄的工地,到台灣第一件事,就是請遠雄的主管幫忙印海峽建設的名片,由於當天是周末,有開工的印刷廠不多,幕 僚們也很著急,還好最後順利找到廠商印製。不過最令人印象深刻的是,在校對名片時,許榮茂第一件事是拿給趙藤雄看,「只為了尊重合作夥伴」,這點讓趙藤雄 頗為驚訝,「重點不在名片上的文字,而在於整個流程與細節,讓對方感受到他對人的尊重。」

從赤腳醫生到中國富豪

雖然許榮茂在 台灣知名度可能不及中國房地產四「大腕」,王石、馮侖、任志強與潘石屹,但他在中國房市可是一號人物。在北京房地產市場,有三分之一的豪宅出自他手,二 ○○○年上海地產低迷之際,他大膽搶進浦東卡位,推出高級豪宅「世茂濱江花園」,並在精華地段推出大面積辦公大樓、酒店及豪宅,因此博得「中國豪宅教父」 稱號。

今年六十二歲的許榮茂發跡過程非常傳奇,他在福建省出生成長,因為父親學中醫,母親學西醫,文革時期他從中學畢業後,也以赤腳醫生的身分下鄉。

一 九七○年代末,原本學中醫的許榮茂開始到香港闖天下,但因不會說廣東話,只好在一家中藥行當夥計,和許多打工仔一樣,不斷換工作。經年累月的勤奮使他開始 小有積蓄,在一個偶然機會,接觸到證券金融業,當上證券經紀人致富,三十二歲就賺進人生第一桶金,擁有千萬元新台幣的身家財產。

許榮茂後來 大手筆投資紡織業,在香港、蘭州等地設廠,替美國業者代工,賺進不少財富,八○年代末期,他又將資金投入房地產業,成為事業的轉捩點,當時他在福建大量興 建酒店、住宅及度假村,其間還曾攜妻帶子移居澳洲發展,成為億萬元富豪,彼時他的身價,和當年到香港的窮打工仔已不可同日而語。二○○一年,他首度躋身進 入《富比世》的「中國大陸富豪榜」第五名,此後更是中國富豪榜單上的常客。

許榮茂憑著為人厚道、處事精明的態度,悄悄在兩岸三地建立綿密而深厚的人脈,隨著海峽建設的投資腳步愈來愈快,相信許榮茂的觸角很快會伸進台灣,台灣將是他大展身手的另一座新舞台。

許榮茂

出生:1949年

現職:世茂集團主席

經歷:香港紡織作業員

學歷:香港大學MBA


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一條阿里山鐵道 改變嘉義最大建商命運 揭開宏都建設三億私募案內幕


2011-8-15  TWM




嘉義最大建商宏都建設今年董事名單出現新面孔晨譽投資,這個陌生的名字,幕後股東正是在竹北投資興建新竹喜來登大飯店的建商豐邑建設,背後目的為何?

撰文‧梁任瑋

七月十三日,在嘉義經營三十五年的上櫃建商宏都建設,砸三.一四億元買下台中市文心南路上一三一五坪土地,正式宣布進軍台中房市卡位,引起中部建築業者注意。

宏都建設在台中插旗的關鍵,正是今年六月宏都股東會董監改選後,新進入董事會的晨譽投資。

晨譽投資幕後的最大股東,是新竹知名建商豐邑建設。事實上,豐邑早在去年就已透過旗下轉投資公司,悄悄取得宏都三億元可轉換公司債;今年六月,又加碼認購私募,成為宏都建設單一最大股東,目前持有宏都逾三成股權,五席董事中取得三席,在董事會握有主導權。

原本是嘉義營建業資優生的宏都建設,短短一年接連發債、現增引進新股東,背後究竟發生什麼事?

大膽下賭注 卻敗在一場颱風四年前,宏都建設董事長陳弘毅看好陸客來台觀光商機,從小就在阿里山鐵道起點的北門旁邊長大的他,砸下二十二億元,標下阿里山鐵道與飯店經營BOT案,震驚國內觀光業。

二十二億元,在嘉義地方不是一筆小數目,當時陳弘毅這個決定,被當地開發商形容為「大膽的賭注」。

陳弘毅懷抱回饋鄉里的理想,不但想重振阿里山小火車昔日風光,還要在海拔兩千公尺的沼平車站興建兩家飯店。他的大動作,讓宏都在全國建築業的知名度大增。

這項BOT案包括阿里山森林鐵路營運、北門車站一百五十間商務套房,占地兩公頃的森林遊樂區、兩百五十間套房的國際級度假飯店。當時宏都內部估算,若在二○○九年開始營運,每年固定獲利可達一.七億元,以當時股本九.八四億元計算,可貢獻每股稅後純益約一.五元上下。

看 準阿里山每年湧入上百萬名觀光客商機,儘管飯店興建過程,遭遇不少環保團體抗爭,旅館開發案環評也屢被環保署打回票,但宏都仍不放棄。甚至旺旺集團董事長 蔡衍明,也曾想要入主宏都百分之百轉投資的子公司︱︱ 宏都阿里山,開口要求吃下四○%股權,宏都只願意給三三%,最後因未喬攏而作罷。

但陳弘毅算盤打得精,卻人算不如天算。○九年八月八日發生莫拉克颱風,造成阿里山森林鐵路多處落石坍方及路基流失,宏都阿里山公司基於旅客安全考量,暫停阿里山森林鐵路行駛,打碎宏都經營阿里山鐵路的美夢,也壓垮公司財務。

去年三月,林務局以宏都未針對森林鐵路災損提出完整修復計畫,沼平車站旅館開發也未能於期限內完成興建為由,終止合約,並收回飯店經營權,要求宏都歸還阿里山森林鐵路北門車站用地,並盡速完成地上權塗銷登記。

二○一○年五月,宏都交出阿里山森林鐵路經營權,及鐵道資產給林務局,成為壓垮宏都財務的最後一根稻草,陳弘毅的賭注終究敵不過無情天災。

至於已在○九年完工的阿里山麗星北門大飯店,因土地屬於林務局,產權與地上權登記在宏都阿里山公司,雙方因阿里山BOT案權責仍未釐清,目前飯店無法營運,只能閒置。枉費坐落嘉義市中心最熱鬧的文化中心正對面,但空蕩蕩的建物卻成了地方醒目的蚊子館。

財 務壓力重 給豐邑入主機會宏都建設總經理滕新富表示,當初投資阿里山鐵道,也是想趁勢轉型為觀光休閒產業,但宏都一夕變成八八風災受災戶,與林務局的協調不知何時才 會有結果,「時間一拉長,時間成本也跟著增加。」頭洗了一半的宏都,前前後後投資宏都阿里山公司達十億元資金,為了紓解財務壓力,只好展開一連串籌資與處 分資產計畫。不但向財團法人中小企業信用保證基金貸款二.六億元,也將現有辦公大樓部分樓層出售變現,對於未來一年內到期的借款,也繼續向借款銀行辦理展 延續借,以解決短期營運資金需求。

宏都進退兩難的處境,給了豐邑入主的機會。去年豐邑建設透過券商介紹,認識宏都建設,參與認購三億元可轉換公司債,之後,宏都又辦理私募,因而將資本額由十億元調高至二十億元。

雖然,豐邑目前已成為宏都的大股東,但豐邑機構董事長劉樹居仍將宏都建設董事長讓陳弘毅擔任。外界研判,主要是私募股票要鎖三年,豐邑屆時才會成為真正的大股東,目前並不適合浮上枱面,至於董事長寶座是否換人,還有待觀察。

滕新富表示,豐邑入主宏都是外界的解讀,對於宏都來說,晨譽投資就是單純的策略性投資人。

至 於這幾年竄紅的豐邑建設,在台中起家,近十年大規模在新竹推出三十餘件建案,總銷金額高達六百億元,搭上這波房地產景氣榮景,累積雄厚資本實力,三年前更 投資八十億元興建新竹喜來登大飯店,坐上新竹建商龍頭寶座。如今透過私募方式「借殼」宏都,符合公司一貫積極的企圖心。只是讓外界沒有想到的,一條鐵道, 竟改變了嘉義最大建商的命運。

宏都建設、豐邑建設小檔案公司名稱宏都建設豐邑建設成立時間1976年1995年

負責人陳弘毅黃淑美

資本額20億元5億元主要業務嘉義住宅推案台中、新竹推案


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地方政府債務吃緊 建商現金流飽受考驗 資金斷鏈 中國房市承受三大衝擊

2011-10-10  TWM




溫州的高利貸風暴,凸顯中國資金 斷鏈的影響層面廣泛,其實在房市,官方調控的力道已迫使整體景氣下滑,甚至跌破雷曼兄弟倒閉時的低點。這對地方政府、建商與房屋買方而言,都是不利的修正 訊號。

撰文‧周岐原

令人震驚的溫州老闆「跑路」潮,僅是中國資金「斷鏈」的副作用之一;相較之下,二年多來瘋 狂上漲的中國房市降溫,造成的震撼更大。其實,房市的調整風已經緩緩吹起,在官方連番推出緊縮政策後,中國房市回檔跡象越來越顯著;這波修正不僅讓房市進 入冷卻期,對水泥、地產開發與金融等行業的衝擊,更是後續觀察的重點。

中國房市的官方數據五花八門,光是依照區位劃分,就可分成一、二、三 等多線城市,再加上銷售面積增速、開發資金變化等指標,很難用單一訊號斷言整體走向。不過,在中國國家統計局公布的數據中,全國房地產開發景氣指數(簡稱 房開指數)卻是一項相當有參考價值的指標;該指標由房地產開發投資金額、土地開發面積、房屋空置面積、商品房平均售價等六項分類指數合計而成,是最全面的 統計數據。

今年九月的房開指數,便透露一個令人高度警戒的訊號:中國房市正在快速緊縮,而且進入三年來最冷清的市況!九月分房開指數是一○ 一.一二,儘管仍位在區分多空的一百以上,但由逐月走勢來看,自從去年三月景氣見頂後,中國房地產業景氣便逐月下滑。更值得注意的是,這個只比持平稍高的 數字,其實已低過○八年九月金融海嘯發生時的水準;這意味著,無論哪一座城市,當前房價很可能不是波段低點,而是另一波修正的起點。

房 市確定緩慢降溫

回顧二○○八年初,房開指數先是連跌九個月,到雷曼兄弟倒閉時的一○一.一五;隨後因金融海嘯,又繼續下滑六個月,直到隔年 中才反彈。前車之鑑如此,近期亮出的調整訊號更不只一個,中國七十座中、大型城市裡,今年八月已有四十六座房價停止上漲,「高檔量縮價跌」的訊號出現,後 勢如何不言而喻。由指數轉折和國內外經濟局勢來看,即使這次經濟不會像三年前快速收縮,但中國房市還有一段修正尚未完成,應該毋庸置疑。

中 國房市緩慢「變盤」,可能造成哪些影響?

首當其衝的是地方政府。北京當局重拳調控房市,讓建商投標土地意願大減,高度仰賴賣地收入的地方政 府,自然苦不堪言。因為從水利、交通建設到保障住房,既定政策還是要照常開辦,施政起來格外吃力;累計達十.七兆元人民幣的地方債務,也成了一顆巨大的不 定時炸彈。

為了開源,不少地方政府陽奉陰違,當中央要求執行「限購」(限制購買房屋數量)政策,地方政府就推出「限價」(房價設定上限)措 施。字面上看,房市交易確實被「限制」,但比起交易停擺的限購令,地方政府「因地制宜」的限價模式,仍然對房屋買賣放行,只是成交價不再創新高而已。

建 商經營壓力倍增

值得一提的是,自從賣地收入銳減,部分地方政府為了籌措財源,打起「拋股還債」的算盤。據估計,由地方政府持有的A股市值超 過四千億元人民幣,若財務壓力進一步升溫,其中至少有一半的股權將被迫出售。這也將形成陸股另一股賣壓。

第二個受影響的是建商。房市降溫, 房屋供應量與存貨卻節節上升,對建商的經營造成直接壓力。今年六月中,標準普爾(S&P)便將中國房地產業的評等降為負面,理由是整體行業負債攀升、現金 流量逐漸收縮,形成對建商不利的警訊。

標普並指出,若中國平均房價下跌三成,預期將有許多建商出現短期償債困難。正因為前景看壞,許多在港 上市的內地房產股,今年第三季股價紛紛大跌,雅居樂、華潤置地、遠洋地產等特定公司的股價淨值比(P/B Ratio),更回到金融海嘯期間低點。

買 方不甘心買貴衍生社會事件此外,中國房市的消費者,也是受房價反轉傷害的「重災區」。這次中國各地房價連綿不斷的漲勢,對買方無疑是很大的煎熬,越是等待 越買不起;好不容易痛下決心,卻發現後來的房價竟然比自己的買價低,自然造成買家嚴重不平衡的心理,進而衍生社會事件。

例如在北京近郊的通 州,就有數個建案的買方發現,建商在交屋後大幅降價,雙方因此發生衝突。這對強調「堅持不懈搞好房產調控」的國家主席胡錦濤,形成一大諷刺。

中 國房市的多頭格局,為地方政府與建商帶來享之不盡的好處;進入空頭修正期後,政府、建商與消費者反而成了無法擺脫的「受害三角形」,看起來,無論什麼時 候,中國房市的買方似乎都是最弱勢的一群人!

中國房市修正未完!

根據金融海嘯時的經驗,中國全國房地產開發景氣指數跌破前波 低點後,有可能因為政策調控、經濟風險增加,導致房價持續修正。


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銀行邊幫忙打房 邊搶借建商錢


2012-2-20  TCW




從奢侈稅、實價登錄、逮捕投機 客,到未來可能開徵的富人稅,政府打房多管齊下,看起來是玩真的;但是實際上,資金火車頭的銀行,一直以來還是扮演提供大炮、機關槍的角色,提供貸放,讓 建商無斷炊之虞。

中央銀行最新統計資料就顯示,去年十二月房貸與建築貸款餘額,分別約為五兆三千億元和一兆四千億元,雙雙創下歷史新高。 其中建築貸款餘額,在去年十二月首度突破一兆四千億元,比起前一年同期,更增加近一千三百多億元。顯示這半年來的打房,檯面下的資金遊戲,還是熱烘烘。

放 款刷新紀錄日勝生合宜住宅,二十四家搶借它

一○一年開春不久,台灣營建業放款就創下新紀錄,日勝生建案,有二十四家銀行,搶著借給它五百 五十八億元,不僅是營建業單筆聯貸案,參與銀行家數最多的紀錄,放款金額更是史上新高。

在政府控管不動產授信之際,日勝生還能借到這麼多 錢,是因為這是板橋浮洲合宜住宅建案。合宜住宅是政策,而且去年十二月在板橋浮洲舉行的動土典禮,還是當時的行政院院長吳敦義親自剷下第一把泥土,這次, 銀行終於可以明正言順把錢借給建商,但,真正讓這麼多銀行趨之若鶩的原因是,這個案子放款利率高達近三.四%。

三、四%,看起來不多,但 相較於科技業平均一%多的借款利率,日勝生借款利率足足是科技業的兩倍!而且照理說,這筆借款,金額達數百億元,借越多的大戶,利率議價能力越高,日勝生 利率卻反倒飆上了三%?

背後的原因,就是全台三十七銀行,已有十七家銀行不動產放款占存款的比重,逼近銀行法規定的三○%的警戒值,此處 所說的不動產放款,包括銀行借給建商的土地融資、建築融資、週轉金,以及房貸和房屋修繕貸款。逼近警戒線的結果就是會受到金管會列管;也就是說,因為銀行 土建融放款額度逼近高水位,接下來想要借錢的建商,要借的金額越多,越會排擠銀行承做其他不動產放款的額度,利率反而沒有議價空間,「現在就是建築業放款 利率最好,」臺灣銀行某主管指出。

建商是好客戶利率破三%,又能幫忙消化爛頭寸

銀行開門做生意,不是慈善事業,自然會以 追求最高利益為主,而建商是行庫眼中的好客戶,又可以幫著消化滿手爛頭寸,哪個行庫會把建商排除在外?

全台灣金融機構超過四百家,銀行又 滿手資金,國內銀行放款占存款比重不到七九%,相當於每收進一百元存款,平均能借出的不到七十九元,金融業游資氾濫、放款競爭激烈,要為資金找出口,利率 高的不動產放款當然不能放手。百億元土建融放款,今年利率已衝破三%,一般土建融放款利率也有二.五%至二.九%,比整體銀行平均放款利率約二%多,硬是 多出了兩成到四成。

政府管控不動產授信,以及法定三○%額度的天花板,等於在助漲銀行不動產放款利率;在房屋價格又未見實質大幅修正前, 銀行有利可圖,還是把源源不絕的資金活水,送往房市供給面的建築業者。

「挑選好地點、好建商,土建融比做(其他)企金(放款)都好,」 彰銀副總經理施建安說。畢竟過去一年,雙D(面板、DRAM)產業讓銀行業「剉咧等」,包括茂德五百七十億元、力晶四百六十六億元債務展延,還有奇美電二 千四百億元債務協商,加上歐債問題懸而未決,影響出口需求,讓金融界企金主管,自從去年下半年起,都對與出口息息相關的科技業放款更加謹慎。

銀 行不敢借錢給科技業,資金又需要大筆的宣洩管道,所以,即使面對央行和金管會祭出一道道管控不動產授信的命令,只要額度還沒逼近三○%上限的銀行,私底下 搶客戶的動作都相當積極。業界就傳出,不動產放款比重已達二八.五%的合作金庫,因為無法承做金額過大的土建融放款,只能眼睜睜的看著不動產放款比重不到 二六%的兆豐銀行把客戶簽走。

一旦建商客戶被挖走,後續房貸、信貸等業務的附帶效益也會受影響,因為不動產放款對銀行的吸引力,除了利率 高,更在於一魚三吃的妙用。銀行承做土建融放款後,等建商預售屋賣出去,銀行可以再幫購屋的人承做房貸,中間建商或購屋人有臨時的資金需求,還可以承做信 用貸款,等於做一個案子可以賺三次。 

搶客各出奇招為突破放貸上限,做大總放款額

存款基礎大的公股行庫,包括臺銀、彰 銀、一銀和兆豐,現在手上不愁沒有額度做不動產放款;而逼近上限的,為了擠出額度,也各自出招。

像不動產放款龍頭土銀,雖然是不受不動產 放款比重三成限制的專業銀行,但對房地產放款比重也來到了五一%的高水位,逼近土銀內規不動產放款占總放款金額上限五二.六四%,在內規因主管機關關切無 法上調的情況下,土銀內部也有對策,轉而把總放款金額做大,房地產放款額度自然可以做出來。

追根究柢來說,金融業還願意提供建築業糧食、 彈藥,主要就是因為「房市不會很差,以往房市出問題的時候,都是利率高的時候,像美國次貸風暴就是,」施建安表示。

財金學者、金融界出身 的中華投資董事長謝劍平也認為,影響房市的除了供需之外,就是利率和稅,目前實價課稅並未實施,而房屋稅、地價稅相對其他國家,台灣持有房屋的成本還是很 低,要抗通膨,有錢人還是會把一部分資金配置在房地產;而利率方面,央行總裁彭淮南也說了,今年「三低一高」(低消費、低投資、低出口,高失業),景氣不 好,利率沒有上調空間。

不僅台灣沒有升息空間,美國聯準會(Fed)也宣告,二○一四年之前都會維持低利率,國際利率連動,一旦台灣單獨 升息,央行還得傷腦筋防堵熱錢狙擊匯市;而且政府又不能也不敢輕易升息,因為台灣房屋自有率超過八成,一旦升息,多數買房自住的一般老百姓,房貸壓力也會 跟著升高。

表面配合打房不動產放款,仍占銀行放款第一名

從房市需求面來看,民眾房貸利率水準都還在二%以下的低檔;至於 供給面,就算一般建商的土建融放款利率,也都升到三%,「比營建業三○%的毛利率,還少一個零,」土銀主管指出,以三%利率乘上二,也就是房市盤整兩年的 時間,再加上稅,「建築業者(建案擺兩年)成本,只增加一○%,之前都賺飽飽的建商,還是撐得過去。」

而且銀行從二○一○年中開始,也陸 續配合政府,協助房市降溫,包括注意放款區域分散風險、降低土建融放款成數並拉高利率到二%以上、嚴審週轉金用途、加碼利率或回收一年內未動用土建融額 度;同時去年中起,也正式實施預售屋款信託;房貸部分,則從鑑價、申貸人財務能力到保人都已經從嚴審核,「房市有降溫,風險就有受到控制,」一位五大公股 行庫副總經理說,「現在報紙上寫的,銀行新的打房招數都是舊的,都已經在做了,能用的招數也都用了。」也透露出,銀行業者不想再出招打房,也不會跟自己的 生意過不去。

惠譽信評估計,目前不動產業放款,占整體銀行放款比重超過三成,是占銀行放款排行榜第一名的產業,一旦房市真的大跌,金融業 者就會跟著建築業一起成為難兄難弟,所以金管會銀行局的官員也急忙撇清,這些措施「從來就沒有要打壓房價,只是要讓銀行風險不要過度集中。」

房 價要大幅回檔,必須斷金援,從利率環境,以及行庫與建商合則兩利的關係來看,你還相信房價真的會跌嗎?

【延伸閱讀】臺銀和彰銀銀彈多,辦房 貸、土建融易過關 ——各大銀行不動產放款占存款比

快達不動產放款上限30%銀行,會開始挑客戶,這5大銀行額度仍多,對房貸戶還很積極

臺 銀 15%彰銀 22-23%一銀 24-25%兆豐 26%以下華銀 26-27%高雄銀 27%台企銀 28%元大 約28%安泰 逾28%*永豐  逾28%*遠東商銀 逾28%*台新 逾28%*日盛 逾28%*合庫 28.5%土銀 51%(註2)

註1:不動產放款占存款比統計到 2012/2;*為2011年8月資料註2:只有土銀上限為52.64%資料來源:金管會、各銀行 

 


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建商頭家死守信用 七十歲東山再起

2012-03-12  TCW




今年春節九天年假,台中裕國集團 總裁楊德根夫婦,前往杜拜旅行,但是這和年終出國犒賞自己辛勞的企業家不同,這趟遠行的起點,其實和一連串的恐懼有關。

故事,要從一九九九年的「九二一」大地震說起。

六十一歲遭逢厄運十多棟建案被震毀,財產遭凍結

幾秒鐘的天搖地動,改變當時六十一歲,開始規畫退休的楊德根命運。如果說,苦難是化了妝的祝福,對十七歲就離鄉闖天下,從肉乾工廠小學徒開始,到橫跨證 券、建設、物流事業的企業大老闆,人生奮鬥大半輩子,終有所成的楊德根來說,從天而降的這份「祝福」,來的真是遲了些。

大地震隔日清晨,他旗下德昌建設在中部蓋的房子,十棟半倒、一棟後來被判全倒。一早,六點不到,他趕赴各地建案訪視受災住戶,由於位在台中市南區的「德昌 新世界」一樓下陷傾倒造成傷亡,楊德根旋即被限制出境,並遭凍結財產。

但,這只是引發楊德根面臨人生最大恐懼海嘯的第一道浪。

當年,這場台灣百年來最嚴重的強震,光是在台中市,半倒毀損的房屋就超過五千五百戶,也暴露建築結構安全的問題,但蓋樓的建商不是早已人去樓空,就是避不 見面,中部地區只有龍邦建設和德昌建設,極少數建商出面善後,與住戶面對面協商賠償事宜。

雖然一開始就選擇面對,但九二一浩劫對建築業帶來的衝擊前所未見,受災戶賠償處理過程,遠比想像中棘手。

他原本以為,大半輩子打拚的累積數十筆土地資產,足夠支付上千名受災屋主的賠償金,結果,實際狀況並非如此。

處理賠償又遇內亂員工信心動搖,連總經理也出走

雖出面與住戶談判協商,但其中一個社區大樓,三百四十一戶住戶當中,少數屋主不願接受建商協議的賠償條件,甚至聯合外部勢力施壓,主張四百萬購買的公寓, 應理賠上千萬元;經常,前一晚餐會上雙方承諾的條件,不到二十四小時就翻臉不認帳,「一樣是肉做的,人心的差別竟然這麼大,」他感嘆道。

歷經三十幾場協調會,進出法院十多趟,楊德根親自面對上千受災戶,承諾一定負責到底,但光是表達處理的誠意,無法化解住戶疑慮。不僅如此,他心頭上更大的 不安,是公司內部信心動搖,幹部接連出走。

一次,在前往住戶協調會的路上,對方放話要黑道鬧場,和他一同前往的幹部,心生恐懼怕被打,竟然中途就落跑;回到辦公室,連總經理也走人不幹。他說,抵達 協調會場,面對住戶時,開門見山第一句話,就表達今天是來處理問題的,「存死去面對,兜抹驚!(有赴死決心,就不怕)」泛紅著眼眶,他重新回顧傷口。

然而,當恐懼海嘯迎面襲來,再堅強的意志力也難以抵擋。

二○○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)疫情引爆,土地價格全面崩盤。從九二一以來這三、四年,楊德根在銀行的監管下,陸續賣地變現,籌措總計近五億 元的賠償金,他原本心想,只要資產淨值大於負債,守住銀行的信用,就有東山再起機會;但SARS讓資產縮水大半,手頭上一筆鄰近南區中山醫院的三千坪土 地,二十萬元買進的持有成本,十一萬元賤售成交,財富急速往負債的天平傾斜,眼看創業近半世紀的積累,不但要付諸流水了,扛在肩上的,還有兩百多名員工的 家庭生計。

多數人感到恐懼,是因為害怕失去曾擁有的一切,對出身農家的楊德根來說,感受更是深刻。

十七歲那年,他帶著十元從彰化溪湖搭客運到台中謀職,車資就花掉五元,「阮庄腳人,沒看過樓房,送貨的時候總心想,如果晚上能睡在樓仔厝下,抹知有多 好。」他第一份工作是在肉乾廠當學徒兼送貨員,第一桶金,是靠三年後和朋友合資開肉乾廠,夫婦倆做肉乾到午夜,凌晨三、四點出門送貨,騎腳踏車送貨到豐 原、南投,或搭夜車赴嘉義、屏東,胼手胝足累積下來的財富,創業一年之後,終於擁有第一棟房子。

「湖北街一百四十號」這間「起家厝」(事業起點擁有的房產)門牌號,他永遠不會忘記。「兩夫妻躺在床上看著屋頂,開心到睡不著覺,」儘管過了半世紀,每談 到這一段,他臉上浮現的笑容,比中樂透還開心。

但九二一加上SARS連續打擊,這回讓他睡不著覺的,是高額的受災戶賠償金,漫長的纏身官司,和白忙一場、退無可退的人生結局。

最悽慘時曾想出家怕被誤會要借錢,春節刻意遠行

幹部出走、銀行收傘,連向過去的事業夥伴開口週轉,還願意把資產過戶到對方名下,也不得回音。也是從這段時間開始,楊德根夫婦選擇在新春期間遠行,就是怕 大過年見到親友,人家以為他又是來借錢的。

午夜夢迴,怨懟和失意不斷襲上心頭,一度,他驅車前往埔里中台禪寺,問寺方如何才能落髮出家,前後去了兩趟,把出家眾的生活細節問個清楚。

回程的路上,楊德根暗自告訴自己,「最壞的情況就是租房子,人生重新開始。」而當決定正面接受恐懼海嘯的洗禮之後,也如證嚴法師所說:「認識死亡、認清生 命的責任,就不會恐懼。」他心裡不再有罣礙。

終於,SARS風暴暫歇之際,最後一樁和受災戶的官司也宣告落幕,見著漫長隧道出口的第一道光。

咬牙苦撐終露曙光好信用獲銀行奧援,再度揮軍房市

「下了決心,就會有方向,一直往前走,總會有路。」儘管在體力漸衰的六十歲之後,才重重跌了一跤,但靠驅走恐懼,楊德根仍承下苦難帶來的「祝福」。

因守住信用,他獲得彰銀、土銀等銀行奧援。六年前,他再度進軍房地產,從龍井、沙鹿三級市場起步,去年,建設事業推案量達四十億元,擠進中部排名前十大的 建商。

二○一一年十一月,台中市政府公開標售市政中心商業用地,楊德根領軍的裕國集團,斥資四億四千萬元出手搶標,首度卡位中部最熱門七期土地,集團員工人數也 從九二一之後的二百七十人,增加到三百六十多人,更增加了餐飲事業的新投資。

如同海嘯,巨大的恐懼陰影何時降臨,沒有人能夠預先知道,但楊德根卻讓人生時間軸上的每一刻,都充滿驅走恐懼的力量。如今,七十四歲的他,再度站穩腳步, 成為中部企業裡的再起「老秀」。


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建商和房仲賣屋時不能說的祕密 購買捷運宅 最常忽略的四大迷思

2012-5-21  TWM



「捷運、捷運、捷運,你的名字叫增值!」這已是台北人買房時最大的共識,正因為如此,攤開房地產分類廣告,許多房子都以捷運宅為訴求。

但在美麗的話術包裝下,其實暗藏玄機,稍一不慎,就容易誤買被過分高估的捷運地雷屋。逐捷運而居,千萬要 睜大眼睛。

撰文•李建興

「近捷運板南線,二字頭房價輕鬆入住,三十分鐘快速進入台北市中心!」「雙捷運效應,低價搶進未來捷運宅
!」只要一談到賣房子,無論建商、房仲或賣方,都設法藉由捷運鍍金,讓房子賣到好價錢!

但同樣都標榜「捷運宅」,有的可以三年漲一倍,有的房價仍不動如山,讓買主吃了悶虧。這樣的心情,住在新 北市的上班族Tony感受尤深。
迷思1:距離定義惹爭議 得以步行時間與動線距離雙重把關三年前,剛從南部北上工作的Tony,為了尋找一個方便通勤的好住所,決定沿
捷運找好房。人生地不熟的他,從諸多房地產廣告中,挑了一則標榜「雙捷運站效應」的物件,和屋主才談了一、兩次,議定了個心儀的價錢,就準備下訂。

但有一天Tony心血來潮,想要體驗與捷運為鄰的滋味,從其中一個捷運站口試著走到他未來的家,沒想到花了十 多分鐘,穿遍了大街小巷,才在遠方發現自己的房子。回程時故意改選別的路徑,看看是否會離另一個捷運站較近,不幸的是,又歷經十幾分鐘才滿頭大汗地到達捷運站。他氣急敗壞地找賣方理論,「你不是說雙捷運站嗎?」沒 想到屋主竟說:「是雙捷運站啊,但指的是到兩個站一樣距離,我又沒說走多遠?」Tony最後賠了押金收場。現在 一提起買房經驗,他總是疾呼:「別被捷運騙了!」天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,嚴格說來,賣方 並沒說謊,問題出在捷運宅並沒有統一的認定標準,再加上購屋者對於捷運的資訊掌握不足,而導致許多模糊空間。

另外在建商、房仲強力包裝下,買方沒被充分告知,認知出現極大差異,甚至誤觸地雷,「其實大家忽略了,捷 運宅美麗的話術下,其實是有『眉角』的!」張欣民提醒,看到以捷運為訴求的房子時,「小心!別以為統統是黃 金!」他指出,雖然有捷運一定是加分的,但加的分數南轅北轍。如何破解捷運宅廣告美麗的外衣,看清真面目,是所有捷運族必學的一課。以下即是本刊整理多位地產及鐵道運輸專家的意見,點出購屋者最常落入的捷運迷思。

首先是「距離的迷思」。正因為捷運能鍍金,因此當買主上門時,賣方最愛提的,就是靠近某捷運站。甚至一攤 開預售案地圖,在巧妙的描繪下,從圖上目測,會讓人以為房子離捷運很近。但值得注意的是,一般捷運族所能忍 受的合理距離,普遍以走路七分鐘、距離三五○公尺內為限。反觀房仲、建商,卻多半以五百公尺為上限,還不乏 把空間拉大到一公里,顯見消費者和建商、房仲對捷運宅的定義,標準差很大。

全國不動產董事長葉春智指出,有些賣方講的距離是直線距離,但實際動線走來卻要花上兩、三倍時間,一旦超 出黃金距離,不但買氣和價位相去甚遠,甚至連銀行放款成數都會受到影響。因此建議消費者買房時,一定要實地 勘察,拿步行時間和距離雙重把關,以免權益受損。

另一類為「假雙捷運」。葉春智指出,由於捷運站比比皆是,不少物件標榜自己是兩條捷運交會的雙捷運站,或 介於兩站中間的雙捷運房,以凸顯房子的價值高於一般捷運宅。但陷阱在於,所謂介於兩站之間,往往未如想像中 的位於站與站間的中間點,反而是距離兩站都遠,只不過距離相當。

迷思2:路線設計兩樣情 謹防高架、支線及迂迴捷運線第二是「硬體的迷思」。

張欣民指出,一般人看捷運,往往忽略硬體設計的差異,但這卻是最容易被賣方糊弄的關鍵元素。「高架或地下捷運,對房市產生的效益就大不相同!」他表示,由於高架線容易造成噪音和景觀障礙,房價遠不及地下捷運站。

另外,某些捷運設有延伸支線,但往往得經由主線轉乘,偏偏支線班次較少,搭乘的便利性就不如主線。拿新店 支線上的小碧潭站來說,年運量只有鄰近主線上七張站的七分之一。而新莊線和蘆洲線雖然都不是支線,卻由於進 入台北市後匯成一線,因此列車必須錯班行駛,使得候車時間要比其他線多出一倍。

有趣的是,就連新莊線和蘆洲線也呈現價值差異。張欣民指出,由於新莊線路線迂迴,由新莊進入台北市中心,得先北行至三重以及北市的民權西路,再往直角轉南接到忠孝新生站轉車,足足繞了一大圈,相較於順向的蘆洲線,效益減半。

「捷運通車後,對蘆洲的房市助益反而比新莊大!」當地的房仲業指出,多數新莊通勤族不願繞遠路,反而循舊 模式,搭公車前往板南線新埔站轉搭捷運進城。算一算,同樣到台北車站,搭新莊線要經過十站,板南線卻只要四 站,「買捷運宅通勤最好避開迂迴線!」

迷思3:全台充斥類捷運   捷運血統純不純正   

效益「差一氣」第三是「類捷運迷思」。台灣鐵路局局長范植谷指出,為了解決經費不足問 題,在交通部主導下,部分都市採取以台鐵捷運化或輕軌捷運等耗資較少的方案替代。住商不動產企研室主任徐佳 馨認為,「這種所謂的『類捷運』,通勤效果與血統純正的『正捷運』是有落差的!」以台鐵捷運化為例,其站距 較大、列車班次密度低,相較於捷運每三至五分鐘一班,台鐵捷運化少則八分鐘一班,多則半小時,因此台鐵捷運 宅通常不會是捷運族購屋的首選。

永慶不動產新竹關新加盟店經理邱慶瑜,就以今年剛通車的台鐵新竹六家線為例,這一、兩年當地建商紛紛掛上「捷運建案」之名大作宣傳,但由於六家線班次每半小時一班,人氣不如預期。

迷思4:時間認知有落差 用行銷話術包裝偏遠路線 第四是「時間的迷思」。「××分鐘進到台北市!」這是許多新北市郊區捷運建案最常用的行銷話術。以機場捷運為例,號稱三十五分鐘就能從機場到台北車站,但關鍵在於,機場捷運分直達車和普通車,前者三十五分鐘直通台北車站,但只停其中幾個大站,並只行駛到機場。若買房在機場以南到中壢路段,搭直達車後還得在機場站換乘普通車。至於站站都停的普通車,從中壢通勤到台北得花上一個多小時,對於通勤北桃間的乘客,還不如搭高鐵和台
鐵。

另外,隨著各大都市紛紛規畫出中長期的捷運藍圖,也讓不少建案拿來大作文章。但徐佳馨認為,由於未來路線 常受經費、環評因素左右,輕則延期、改道,重則停建,因此買捷運宅最好選擇既有或已經動工的路線,免得增值 不成反套牢。

小心捷運宅

4種包裝話術!

——買捷運宅該問建商、房仲 與賣方的8大問題
話術1 捷運通車在即, 把握最後一班列車 該問建商的問題
1.是正統捷運,還是台鐵捷運或輕軌捷運?

2.正確動工或通車時間是? 判斷 台鐵及輕軌等類捷運,雖仍有加分作用,但效益不如正統捷運,拿捏房價宜慎。 遠期路線不確定性高,莫急進,宜選近期通車或已動工的標的。
話術2 進台北市××分鐘, 低價買進捷運宅
該問建商的問題

1.需要換車或轉車嗎?

2.進台北市是指進台北市境內還是市中心? 判斷 有些郊區捷運非一線進市中心,須多次轉乘,宜將轉乘時間加計。 而快速進台北市,必須確定是進市中心,否則效益減半。
話術3 雙捷運站宅, 價值倍增 該問建商的問題
1.到兩個捷運站各距離多遠?

2.若為兩條捷運交會,是否會設站? 是否為共構站?
判斷

距兩個捷運站皆須在7分鐘合理距離內,才有價值倍增效應;而部分雙捷運線交會,並不設站或不是共構站,亦不 具加成作用。

話術4 當捷運的主人, 近××捷運站 該問建商的問題
1.實際動線距離(非直線)多遠?

2.步行距離多久? 判斷
最好鎖定在 動線距離350公尺至500公尺,且走路7分鐘內。 清楚辨別捷運血統—— 台灣現行四大捷運系統比較 都市捷運
特色

站距:1-1.5公里 候車時間:3-8分鐘 搭乘便利性:高
缺點:施工期長,易造成交通黑暗期。

台鐵捷運


特色

站距:2-4公里 候車時間:8-30分鐘 搭乘便利性:中 缺點:採對時班次,易誤點。 輕軌捷運
特色

站距:0.5-1.5公里 候車時間:3-8分鐘 搭乘便利性:最高
缺點:施工期最短,但車速慢,與公車類似。 機場捷運
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缺點:以遠距接駁為主,票價較貴。

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港資進駐、台商搶灘、建商華麗轉身 借殼題材紅火 轉型、套利 三路人馬各顯神通

2012-11-05  TWM




由於明年起證所稅規定IPO要課徵15%的稅率,引發市場揣測未來有意回台掛牌的資金將直接找「殼」上市,同時也讓原本已借殼的個股出現飆漲行情,雖然不少公司在新勢力入主後出現新的面貌,但投資人也應留意未來業績是否能夠跟上股價水準。

撰文.張弘昌、周岐原

再過不到三個月,證所稅就要開始實施,面對新的遊戲規則,台股結構已經開始出現微妙變化。最顯著的就是平均成交量維持在七百億元左右,動能明顯減少,另外就是借殼和易主的股票交易特別活絡。

過去台股成為全民運動時,單日成交量可以衝到三千億元以上,未來在證所稅的陰影下,這樣的場面恐怕很難再看到,最大原因就是大戶和金主們的熱情不再。近日在投信圈就傳出,有一位大戶提前終止和三、四家投信的委外代操,且每筆代操金額在二至三億元,換算這位大戶從市場「抽回」的資金就將近十億元。

購併熱絡程度將遠超過IPO不過證所稅新制,卻意外造就新的上漲族群|| 低價且具借殼價值的個股,由於明年開始IPO(初次上市櫃)必須按一五%稅率核實課徵證所稅,不少有意進入資本市場的老闆,只有兩個選擇,一是提前在今年第四季掛牌,像證交所預計今年新股上市的家數將有二十三家,其中光是第四季就有十三家;而來不及掛牌的,則直接走捷徑,選擇找個乾淨的殼(公司)入主。

「現在台灣的『整合經濟』前景超過『新創經濟』。」台灣購併與私募股權協會理事長黃齊元指出,在海外企業及TDR(台灣存託憑證)對台灣市場觀望之下,未來企業購併、藉此進入資本市場的熱絡程度遠超過IPO,因此出現的借殼、私募案例將持續增加,而且「會愈來愈多」。

在想像空間下,九月台股出現和過去截然不同的漲升結構。上市櫃公司漲幅前二十名中,有十三家與借殼題材有關,包括祥裕、川飛、力廣、松上、中福、秋雨、力特等等。其中,力廣原本擬辦理七千萬股私募,由房地產代銷龍頭海悅廣告董事長黃希文等人吃下八二%股權,不過後來因為股價被有心人操弄,從○.八元直奔三.二三元,海悅廣告已經對外下封口令,面對記者詢問都不願表示任何意見。

另外,股價上漲近一倍的秋雨,市場點名三組人馬有可能借殼。一是精湛建設董事長陳志聲,目前個人持有秋雨近六%股權,同時也掛名董事;另一個是聯聚建設董事長江韋侖;最後則是之前曾經買過秋雨辦公大樓、且一度持有九千張股票的晶華酒店董事長潘思亮的哥哥潘思源。

對於市場傳言,秋雨發言體系表示,如果有借殼或經營權異動的情況,公司一定會依照正規程序辦理,「近期沒有特別召開董事會的情事」;至於潘思源,目前合作關係只有︽TOGO︾和︽國家地理︾等雜誌的印刷業務往來。不過由於秋雨過去幾年賺少賠多,且每股淨值只剩六.六六元,未來如果經營者想要有所突破,引進外部勢力並帶進新業務,恐怕是要選擇的一條路。

裕豐、中福、云辰等也是近期市場關注的熱門標的。裕豐在紡織業務逐漸淡化後,轉為土地開發合建,雖然公司七至九月營收掛零,但因帳上現金加短投擁有三.三億元,足以支應短期營運所需,據聞如果有人願意每股出價十五元,公司高層不排除將「殼」賣掉,但由於價位遠高於市價,迄今沒有傳出任何好消息。至於中福和云辰,除了借殼題材外,分別在桃園中壢有二萬多坪土地和轉投資生技股基亞一一%股權,股價上演噴出戲碼。

香港也掀起一波借殼潮

事實上,不止台股的借殼潮風起雲湧,香港也同樣驚喜連連。八月時,由中國第一大地產商萬科借殼的南聯地產,因為市場憧憬萬科將藉由南聯走出去,擴展海外市場,股價在消息宣布復牌後狂飆六五%。而由中糧地產借殼的僑福,則在同日大漲三一%,顯示只要借殼的新經營者擁有足夠實力,即使還沒繳出亮眼成績,市場也絕對會買單、先買再說。

另外,中國第一大豬肉加工生產商雨潤食品,因為「糖王」郭鶴年旗下的嘉里集團增持股份超過必須公告的五%門檻,股價一度暴漲一九%。嘉里集團本身從事物流倉儲、運輸貿易以及油糧加工,中國最大的食用油品牌「金龍魚」就是嘉里經營,嘉里趁雨潤股價低迷大買也毫不稀奇,由此可見只要標的本身仍有一定價值,受到覬覦的想像空間就足夠讓股價狂飆一段。

細數台股過去幾年的借殼股飆漲情形,確實也符合「新經營者擁有足夠實力」或「標的本身具有一定價值」兩大原則,而在新經營者方面,最常見的就是港資、台商和建商等三大勢力。

其中港資多半想複製過去紅籌股買殼上市的成功經驗;台商以海外經營有成、有意鮭魚返鄉的公司為主,其餘則是原有經營者賣給既有的上市櫃公司,如勁永賣給正崴、正道賣給朋程;至於建商因掛牌限制較多、手續較繁雜,借殼成為節省時間和成本的最佳途徑。

在海外台商回流部分,今年以來最引起市場話題的,就是去年十月訊康股東臨時會董監改選所引進的桂盟企業。桂盟是全球最大的自行車鏈條生產商,市占率高達七成,巨大、美利達均是其客戶,後來又切入機車、汽車、工業用的鏈條,在日本和大陸市場都有所斬獲。

目前集團總部在台南,最大的事業體在大陸,分別在深圳、太倉和重慶有工廠,其他包括越南、泰國、印尼等也有布局。外界推算集團一年營收將近二千億元,和國內的台塑、南亞相去不遠,略低於中鋼,不過由於公司不願說明得太清楚,數字也僅止於估算。

現在桂盟(舊名為訊康)的董事長吳盈進和總經理吳瑞章是兄弟,屬於第二代經營者,去年底在吳家勢力正式入主後,訊康立刻出現明顯買盤,股價從二十多元直奔六十一元高價,讓投資人一陣錯愕。不過由於吳家一向低調,連家族在台南經營的知名酒店桂田,當地人都不知道是吳家所有,因此桂盟集團究竟會帶給訊康多少業績,在股價飆漲時也無人可以知曉。

桂盟、中美實為經典案例

六月二十一日公司舉辦股東會,將近十位法人和專業投資人特地前往現場,想要一探究竟,結果一聽到公司表示今年只會「灌進」台灣和越南兩地的業績後,盤中立刻引發失望性賣壓,最後打到跌停板。在法人眼中,集團最肥的部分在大陸的事業體,如果只有台灣和越南,以兩地營收分別八億元、一○%淨利率計算,一年的EPS︵每股稅後純益︶頂多一.六元,本益比已經太高。

就參與股東會的法人表示,吳家雖已借殼成功,但現在的態度顯然只願意按部就班進行,待磨合期過後才願意進一步發展,公司也明確表達這樣的立場。

因此,未來桂盟的營運,必須觀察大陸廠何時挹注進來,由於想像空間仍在,目前股價仍在五十元上下進行遊走。

在眾多借殼股中,化工業者中美實的轉型規畫幅度較大,由於公司大股東的操盤手是中國知名百貨商王恒,若能順利調整體質,不排除因業務重心轉往中國,在評價時以中國收成股的水準衡量。

一九六四年成立的中美實,原生產紡織用染料及胡蘿蔔素添加劑,由於競爭激烈,過去十七個年度公司只有三年賺錢,因此在一一年四月進行私募時,由香港上市的金鷹商貿取得四九%股權,六月補選董監事後正式納入金鷹集團旗下。

應留意業績是否跟上股價水準當時幕後買家身分曝光,中美實股價便曾大漲一波,一度觸及三十元,但直到近期,中美實才逐漸揭露轉型規畫。

公司在私募案資料中指出,未來除維持染料業務,也會透過金鷹在中國的布局,發展與百貨相關的美食商場、主題餐廳及個人流行飾品業務。但美食商場的內容及執行進度究竟如何,公司態度頗為低調,似乎暗示對外說明的時機未到。

市值規模幾乎達遠百三倍的金鷹,在大本營江蘇、安徽省等地經營十七家分店,是中國內需股標準成員。未來公司計畫先以江蘇省的金鷹百貨為試點,透過合資引進知名餐飲及個人飾品,再逐漸朝自有品牌發展。打個比方,未來金鷹百貨中一樓以上的專櫃可能將由金鷹自行經營,至於地下一、二樓的美食街、超市等零售通路,便可能由中美實主導。

由於金鷹董事長王恒先投資地產、再興建百貨的發展模式頗為成功,未來中美實除了搶攻中國內需市場,也不排除有取得部分資產產權的可能;此次私募案中,胡定吾旗下的定利開發及富邦蔡家兄弟成立的國基投資都參與其中,可以看出不少商界大亨都關注其轉型效應。

惟截至上半年為止,中美實仍小虧,要見到公司脫胎換骨,須等待一段觀察期。投資人追逐熱門借殼股之餘,也應同步留意業績是否能夠跟上股價水準。

證所稅IPO課稅規定

將衝擊新股掛牌

按照今年7月立法院通過的證所稅法案,從明年(2013年)起,投資股東在初次上市櫃前取得的股票,除了因承銷取得數量在10張以下外,其餘在上市櫃後出售時,就必須課徵證所稅,稅率為15%,持股滿一年者,可以半數課稅,繼續持有滿3年者,則按四分之一課稅。

由於今年3月王品掛牌

後股價大漲至600元,大股東和抽籤獲得的投資人獲利豐厚卻不必繳納所得稅,引發外界不同的聲音,因此又被稱為「王品條款」。然而此舉卻可能造成準備來台掛牌的企業因賦稅考量而打退堂鼓,或者轉往其他證券市場掛牌。

新經營者若有足夠實力 借殼股的業績可望出現轉機—— 港資、建商、台商三大勢力掀起的借殼風潮新經營者類別股票代號公司名稱舊名稱入主勢力入主時間股本

(億元)每股淨值

(元,2Q)*1H稅後EPS(元)*港資5457宣 德宣 德達擎投資及立康企管2012.0623.365.35-0.74 2425承 啟承 啟億城投資2012.016.188.600.22 4529雷 風力 武中南創發集團2011.065.2310.95-0.53 4702中美實中美實香港金鷹集團2011.067.647.37-0.06 建商1436福 益福 益華友聯建設 2012.106.0033.67-0.74 2348力 廣力 廣海悅廣告未定3.870.07-6.56 5206坤 悅經 緯聚合發建設2011.067.666.651.441808潤 隆國賓大興富發建設2010.0614.3718.233.48 6264德士通德士通國礎建設2010.0313.767.40-0.08 6219富 旺視 達昌運建設2008.1115.668.770.58 3056總 太駿 億總太地產2007.0513.3515.571.26 3266昇陽開弘如洋昇陽建設2007.1212.3213.100.17 台商2496卓越成功卓越光纖陳安之、黑馬資產2012.053.611.30-0.36 6276安鈦克名鐘ANTEC2012.053.9611.491.42 4703揚 華金美克能氮晶2012.036.847.581.82 5306桂 盟訊 康桂盟2011.1010.308.680.32 3171新 洲天 馳炎洲2011.054.929.61-0.17 6156松 上科 橋松上電子2011.028.277.560.48 1506正 道正 道朋程2010.117.2310.180.07 6145勁 永勁 永正崴2010.0722.255.800.16 6195詩 肯旭 展詩肯2009.063.999.472.07 6240松 崗統一元氣國寶集團2009.066.271.610.10 具借殼價值1435中 福中 福N/AN/A13.987.740.111438裕 豐裕 豐N/AN/A10.244.900.07 2390云 辰云 辰N/AN/A21.5311.07-0.36 9929秋 雨秋 雨N/AN/A14.926.66-0.21 註:入主時間係指更換董事長或改選董監事(*)藍色字體表示每股淨值低於10元;紅色字體表示上半年EPS虧損。

投資借殼股的三大風險

風險一:「殼」乾不乾淨?

「『借殼』不是正規的上市方式,無論是對借殼者、或者小股東,都有一定的風險。」國泰證券董事長朱士廷表示。IPO有一定的財務審核標準,包括公司必須連續三年獲利等,如此可以保護小股東。如果走「借殼」管道,誰能確保被入主公司有沒有藏汙納垢?這層風險沒有法規規範,借殼者和小股東必須自行承受。

風險二:小股東權益容易被減資犧牲掉「IPO就像走正常交流道上高速公路,號誌標示都清楚,但『借殼』就像路邊自己開條小徑,歪歪斜斜也硬開上去,會發生什麼事很難預料。」一位前大型券商總經理形容。而且在入主的過程中,常會發生減資、再增資等稀釋舊有股權等方法,在股權結構重新調整的過程中,小股東的股東權益一不小心就被犧牲掉。

風險三:借殼股變成有心人的炒作工具借殼原本該是中性的,新入主的勢力也不乏經營有成的優等生,但因為缺乏法令的嚴格規範,讓借殼容易成為有心人士操弄股價的題材,甚至爆發掏空公司的情事,因此投資人宜留意借殼者的形象和過去的口碑。

(劉俞青)

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都更陷入黑暗期 建商棄開發 賣地自保

2012-10-29  TWM
 
 

 

內政部︽都市更新條例︾修正草案通過後,大幅提高土地整合門檻,台北市都更熱潮隨之消退。不少建商眼看房地產景氣反轉向下,急著抽回資金,紛紛在市場拋售都更土地並感嘆:「這段都更黑暗期沒有個五年、十年不會結束!」泛太平洋集團總裁潘思源將在十一月標售中山北路一段巷內的一塊一百坪土地,據了解這塊土地附近還有不少老公寓,原本潘思源也想擴大面積共同開發,但進度不如預期,於是委託商仲業者代為處分。無獨有偶,志嘉建設近日也將標售重慶南路、襄陽路口原本要整合都更的襄陽大樓。由此兩件事顯見都更難度提高,也讓建商參與意願不如以往。

有土地開發業者私下透露士林區也有兩件都更案,原本建商抱持雄心壯志,打算整合至八、九百坪推案;但自從︽都更條例︾修法後,面對漫長整合過程,最近也打退堂鼓,將已插旗的一百多坪土地切割出來,積極對外找買家接手。

根據台北市都市更新處「自行劃定更新單元」核准數量統計,今年至九月底僅五十五件通過,和去年全年九十九件相比,減少近一半。除了建商送件案量銳減,不少地主不願簽字同意,導致整合進度全面停滯;因此,建商把土地賣掉,不失為一個獲利了結的方法!

(梁任瑋)


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