📖 ZKIZ Archives

靠台北客支撐半邊天的台中房市，逾三成比率是投資客購買，只有豪宅建商寶輝建設是七期裡的異數，這家公司寧願房子賣久一點，也不願給短期炒作的買家機會，它的成功祕訣是什麼？

撰文‧梁任瑋

實價登錄資訊揭露後，大台北房市觀望氣氛持續濃厚，反而確立了台中豪宅實際成交一坪五、六十萬元的行情，吸引不少台北客到台中看屋。儘管台中豪宅銷售率靠投資客撐盤是業界公開的祕密，然而，卻有一家建設公司敢自豪地說：「我是七期唯一敢拒絕投資客的建商。」它是寶輝建設，在被稱為豪宅一級戰區的台中七期重劃區裡，總是逆勢而為。當同業一窩蜂複製新古典、巴洛克建築，寶輝卻堅持設計現代化玻璃帷幕式的外觀；當同業為了快速回收資金，不惜擁抱投資客對外營造出豐沛買氣，寶輝反而用嚴苛的條件，把炒家拒之於千里之外。

寶輝拒絕投資客換得的代價，在夜晚的七期看得特別明顯。當夜幕低垂，就可發現寶輝的房子點燈率高達五、六成，遠高於七期其他大樓的三成。正因為投資客比率幾近於零，寶輝建設的建案幾乎不受奢侈稅影響，也不太有轉賣獲利的情況，相對房價也能維持在一定的水準。

挺過銷售時間拉長的考驗

「我們自備款高達五成，不接受施工期間換約，一般投資客聽到預售就要拿出五千萬元，就打退堂鼓了！」寶輝建設總經理蘇良智談起特殊的銷售模式說：「與其說我不歡迎投資客，不如說我更希望自住客來買寶輝的房子。」寶輝呵護、營造品牌形象的作法，是在銷售過程與客戶互動中一點一滴建立。他常在對談中說明寶輝如何維護頂級社區品質，藉此測試客戶能否接受寶輝社區管理費每坪一百六十元，比七期其他豪宅社區高出五成？如果客戶認為不需要太多的服務，他會直接建議客戶不要買，否則交屋後，會有很大的認知落差。

也正因為客戶都是認同寶輝才購買，即使要轉手，住戶都會想辦法維護大樓品質，自然就建立起高度凝聚力，經常尚未到仲介市場就已在住戶間流通成交。

拒絕投資客，相對就必須忍受銷售時間拉長的考驗，但﹁時間﹂這兩個字，似乎從未對寶輝造成壓力。寶輝近十年只推出四棟豪宅，可說是推案量最少的台中豪宅建商；但相反地，寶輝一推案絕對是當時台中最昂貴的建案，因寶輝產量稀有，目前台中賣出的破億豪宅數量，有高達八成都是寶輝的房子。

要讓有錢人買單，在於寶輝對品質的高度龜毛。一家廠商透露，寶輝可以每年花好幾百萬元在彰化田尾租地，請人照顧上百棵將來要種在七期建案門口的大型落雨松；為了卡位台中高鐵站內位置最好的廣告看板，寧願每個月付五、六十萬元租金包下半年，一張廣告都不上，直到國外設計師設計好文案才刊登。

然而，如今寶輝建設在豪宅圈樹立的口碑，背後其實是一段兄弟檔靠著堅持，花費二十年時間打下江山的故事。

寶輝建設由董事長蘇良元與總經理蘇良智兩人共同經營，他們是台灣營建業少數的兄弟檔，兄主內、弟對外，合作無間。

九二一後成功轉型進軍七期一九九九年之前，寶輝重心放在台中四期與五期，一如台中傳統建商，「每天想的只有如何在既有的成本，變化出產品的附加價值。」蘇良智回憶，當時五期最高房價一坪才十三萬至十五萬元，但光是營造費用就要六萬元，房價想多賣五千、一萬元極為困難。九二一大地震後，兩兄弟開始認真思考再這樣下去不行，「不是收起來就是轉型。」面對當時房地產景氣長達十年低迷，寶輝愈走愈辛苦，為突破困境，兩人決定進軍當時還是荒煙蔓草的七期，從零開始。

「在那段時間，我們學到一件事，因為台中毫無預售市場，只能在成屋顯現出價值，決勝點在於營造做工的精細度。」蘇良智說，我們是做最傳統的行業，如果沒有挑戰、創新工法，怎麼讓消費者買單？面對未知的市場，很多建商選擇直接模仿最安全，但他當時就堅持去找美國建築師事務所設計外觀。

「請國際大師來規畫風險很高，除了設計費高出本地一倍，作品也很有可能不適合我們，更何況，市場也沒有叫我一定要這樣做，若沒有理想與熱情是做不下去的。」蘇良智娓娓道來寶輝一路走來的艱辛。

暌違四年，寶輝將在台中市政府所規畫的萬坪生態公園秋紅谷正對面，推出新的建案「寶輝秋紅谷」，這是今年台中最具代表性的建案之一。除了鄰近大都會歌劇院，在外觀設計也邀請美國洛杉磯的Johnson Fain建築師事務所的主持人Scott Johnson，打造現代化玻璃帷幕式外觀。

蘇良智說，過去台灣沒有條件去建國際型的豪宅，直到最近這十年間，台中可以吸引國際買家來台置產，而寶輝希望能當那個攀越巔峰的推手。

寶輝建設

成立時間：1982年

董事長：蘇良元

資本額：1.5億元

推案大事紀：2002年七期第一棟作品「敦峰」、2004年至2012年陸續在七期推出頂級豪宅「寶輝花園廣場 」、「寶輝世紀花園」、「寶輝一品花園」、「寶輝秋紅谷」

實價登錄讓房價現出原形，許多小市民才驚覺，過去「道聽塗說」得來的房價行情，原來多是虛假；在這經濟低迷、房價卻飆漲的年代，勒緊褲帶的小市民如何運用簡易估價方法，不求人算出合理房價，格外重要。

《今周刊》訪問多位算房達人，教你三步驟輕鬆算出好房。

撰文‧李建興

買房成家、保值、增值，是許多小市民的願望；然而，在這動輒千萬元，堪稱人生最大的支出中，有人因為精算得宜，富足一生；有人卻一時失算，耗盡身家。房地產的算計之間，可謂差之毫釐，失之千里，這樣的道理，四十八歲的李進成（化名），有刻骨銘心的體會。

在上市建設公司擔任土地開發部建築師的李進成，是集團進行購地、開發，甚至推案定價時的靈魂人物。照理說，這樣一位閱「房」無數的高手，操盤房市應該無往不利，想不到，他也嘗過失敗的滋味。

生長在台北市的李進成，自小就渴望能在依山傍水的北海岸有一戶度假宅，自住兼投資。一九九五年，他三十歲時，存了第一桶金，便來到新北市淡水看房。站上一戶五十多坪的三年成屋，遠眺著碧綠的觀音山，腳下淡水河流過，他立即被眼前旖旎的風光吸引，短短兩個禮拜就買定離手。

李進成會速戰速決，除了這是他夢想中的房子外，最重要的是，熟悉預售屋推案資訊的他，得知這個案子在預售期間每坪開價高達二十六萬元，才不過幾年光景，屋主已下殺到十八萬元，足足便宜了三成。因此他沒多做評估，意思意思議價到十七萬元，就砸下八百多萬元，很阿莎力地成交。

孰料，才買進沒多久，淡水的房市兵敗如山倒，龐大的交屋潮夾雜著捱不住行情下挫的斷頭屋紛紛出籠，將價位狠狠地向下摜壓。李進成見情勢惡化，也想趕快急流勇退，他還自我安慰：「幸好當初買得便宜，可以全身而退！」但其實，由於買房時沒有經過訪價、估價，殊不知在進場時，淡水的預售案早就悄悄地調降到每坪十五、六萬元；因此李進成的三年屋實際行情只有十二、三萬元。誤判情勢的他，面對實情簡直傻眼，最後只能以三百萬元認賠出場。

這場「災難」，不但賠掉李進成泰半的積蓄，更令他受傷的是，平時在公司建案精於幫老闆算計，行情拿揑明確，到了自己買房，卻當局者迷；不僅沒評估整個大環境的景氣，連最基礎的詢價、比價，甚至估價都一概略過，使得自恃專業的他，買房首役就鎩羽而歸。

歷經這起「失算」的教訓，李進成更加確定買賣房子「算計」的重要，二○○五年，他計畫在台北市萬華買房時，就有了截然不同的作法。當時他看中一棟上市建商推出的大樓預售屋，開價每坪三十一萬元，李進成先去看了鄰近同期由小型建商推出的預售案，價位也開在三十萬元左右；若以大型建商的營建品質優於中小型建商的常態來看，大建商三十一萬元的牌價，相當合理。

算房是買賣前必備功夫

實價登錄上路後 竟加大買賣方認知差距但李進成不躁進，他先調出當初建商購地時的成本（由於推案建商為上市公司，購地成本為公開資訊），再從容積率、營建成本和建商的利潤推算，確認每坪三十一萬元是可接受的推案價格；再探詢到該建案實際成交價格，大約落在二十七、八萬元。

然而李進成仍不放心，他深怕看到的只是代銷釋出的假消息，接著又走訪附近的仲介，查了當地中古屋的行情，十年的中古屋約略落在十九、二十萬元左右；李進成以其多年的市調經驗得知，一般十年老屋價格大約為同地段全新房子的七、八成，一算之下，得出「二十八萬元」是更合理的水位，價格逐漸清晰。

此外，為避免當年因「大環境欠佳」而導致殺盤的事件重起，他更細膩地盤算了所有會影響房價走向的數據和政策。評估後發現，當時大台北房市在低迷了十多年後，幾乎沒新的建案，已累積了高度的購屋需求；再加上，政府祭出一波波低利貸款及土增稅減半等利多刺激房市，房地產至少仍有好幾年多頭可走，這才完成了最後一道把關，確認了心中的底價。

有趣的是，在李進成孜孜不倦地查資料時，從媒體報導得知，該建商當時財務略微吃緊，計畫出清手上預售餘屋。因此李進成立即下修了出價行情，最後以每坪二十五萬元順利成交，是全大樓的最低單價，現今這棟便宜好房行情已增至每坪六十萬元了。

「算！可謂是買賣房地產時不可省略的硬功夫！」在房仲、代銷業服務多年的天時地利不動產總經理張欣民，從李進成「算與不算」導致際遇南轅北轍的例子，有感而發地說，在這荷包吃緊的年代，連買衣服、選餐廳都要貨比三家，更何況是動輒要小市民不吃不喝一、二十年才買得起的房子。

談到「算房」的重要性，住商不動產企研室主任徐佳馨十分贊同張欣民的觀點，她說，多年來她受理過各式各樣客戶抱怨，最多的就是「買太貴」以及「賣太便宜」；就算是不買不賣的自住客，也常有人上門來問：「我的房子現在到底值多少？」，「這正是何以實價登錄一開放查詢，兩個月內就湧進五百萬人上網查價！」值得注意的是，過去房價資訊不透明，行情總是人云亦云；但實價登錄上路後，揭開了房價「國王的新衣」，原來許多漫天叫價的房子「開價嚇死人，成交笑死人」。就拿內政部在二○一二年十一月十六日公布第二波實價登錄資料後，其中北市松勇路的「台北信義」扣除車位後每坪一一三萬元，與開價時兩百萬元的行情，幾乎腰斬；不但讓業界跌破眼鏡，也使得不少小市民對行情的拿捏更加摸不著頭緒。

「生意越來越難做了！」面對後實價登錄時代，購屋者對於「開價」的不信任感，在新北市擔任仲介的鄭仲由有感而發：「現在幾乎五成以上的客戶，一上門就拿著內政部的實價查詢網站下載資料，義正辭嚴地對我們說：『我們可是估價過的喲！別糊弄我！』」他無奈地說，房地產是個案各自表述的，就算同一社區樓上樓下，面對公園和背對公園的價格就截然不同，買方卻很容易被單一個案誤導，「以前斡旋一個案子只要兩到三個禮拜，現在動輒要耗費一個多月。」

算房三步驟：問、算、調

掌握合理價 不再「買太貴」、「賣太便宜」買方變得多疑後，賣方也承受了委屈。鄭仲由說，由於實價登錄揭露的總價和坪數，是含進停車位，使得行情失真。他以一位賣方客戶為例，其委賣一間四十坪二十樓成屋，每坪開價三十五萬元，車位則計畫賣二百萬元；然而有位原先預備下訂的買方，卻拿著同社區五樓的成交行情來抗議。原來這戶房子登錄總價一五六○萬元，但登錄坪數是五十坪，買方算一算，每坪單價只有三十一．二萬元，就直呼被房仲和屋主騙了！

「殊不知，這登錄的五十坪中，十坪是市價二百萬元停車位，若扣除停車位的面積和價位，還原後，其實是四十坪的房子賣一三六○萬元，等於每坪成交價是三十四萬元！」鄭仲由忿忿地說，「所以我們開的賣價很合理啊！更何況五樓與二十樓本來價格就不同。」顯見，實價登錄後並未徹底讓小市民對房價的疑問解惑，反而由於誤用，而加大買賣方的認知差距。

「解決之道就是要懂得『估價技巧』自保！」面對民眾進退失據的心情，估價師公會全國聯合會理事長陳諶斬釘截鐵地說，「在行情眾說紛紜時，懂得簡易估價法，拿捏合理的價格帶，是買賣雙方必備的常識！」他進一步解析，估價的好處，就是將買賣雙方不合理的期望拉回現實。對賣方而言，不會因開價過高而滯銷，或低價出售而折損利潤；而買方也不致因高估價格而套牢，或低估行情而錯失進場良機；長期持有的自住客，亦可以自我評估資產的價值。

談到小市民的估價法，陳諶以其二十多年經驗指出，「使出高明的諮詢掌握行情區間帶」、「運用估價的手法推算房子的真市價」，以及「具備精準的眼光看出房市大趨勢」是最該具備的三把算盤。本刊走訪多位精於房價算計的估價師、代銷、建商開發部門、房仲與投資達人，理出了「問」、「算」、「調」三大操盤步驟，教你掌握合理的房價。

首先要做的是詢價。「其實估價師的行情資訊，也是先問後算的！」陳諶一語道破估價的程序。他說，由於房價是買賣雙方你情我願議定的水位，並不是規格價，因此惟有藉由訪價，才能得知真正的行情，「只是，估價師詢價的技巧更高明、更系統化！」

步驟一》「問」市況

賣房時假裝買方 買房則以賣方身分查探其中的不傳之祕在於，「訪價時，得掌握人、時、地、物四大原則。」陳諶表示，在時間和地點方面是由近而遠，也就是先打聽大環境完全相同，比較基準最接近的同一個社區成交行情；倘若無法得知，才逐一放寬詢價範圍，以方圓五百公尺為最佳搜尋區域。

屋齡和屋型也先找類型相同的，再由同而異；且查探的行情不要超過半年，否則參考價值就大為降低。陳諶認為，小市民估價時，除了蒐集房價資訊，亦可詢問租金和土地成交價格，因為這都是影響房價的元素，掌握後，有利於下一步回推房價行情。

知道該問什麼問題後，更重要的是找「對」的人問，否則，「問到的往往是假行情！」著有《房仲業不告訴你的五十件事》一書的李偉麟認為，問對人和用對方法，遠比囫圇吞棗蒐集一堆行情重要。他表示，仲介、代銷、銀行、鄰居及管理員，都是小市民詢價時的貴人，但問法各有所異。

在仲介方面，由於房仲都希望買方開價高一點，賣方低一點以快速媒合賺取佣金，因此提供給買方的往往是區域的最高價，而賣方則是最低行情。於是，「要賣房時，假裝是買方；買房時，則以賣方身分查探，才能找出對自己最有利的價格。」李偉麟以自己的朋友Jack為例，去年想買台北市內湖一帶的房子，結果一到仲介店頭，業務員介紹了一戶十年的中古屋，一開口就說，「現在內湖的房子很搶手喔，十年成屋沒有五十五萬元很難買到！」Jack不動聲色，跑到另一家仲介店頭，假裝自己是該房同社區的正樓上住戶，表示想要賣房，結果這位仲介語重心長地說，「目前政府在打房，行情沒想像中的好，可能只能賣四十五萬元喔，我盡量努力啦！」一來一往間，居然開價差了十萬元，將近兩成。而Jack一聽便明瞭，其實仲介評估的成交價大約中間值──五十萬元，這才是真正可能成交的價錢。

至於建商代銷以及銀行所釋放出的價格訊息，則往往呈現兩極化。李偉麟指出，預售屋牌價多半已經加上建商和代銷的利潤，甚至還以未來交屋時的水準來定價，所以到銷售案場詢價，得自動打個七、八折。相反的，銀行放貸時因為得考量收帳風險，會刻意保守估價，所以向銀行詢價，得加個一、兩成才能還原真相。

此外，一般建案的四樓都是全案最沒行情而拿來促銷用的，這才是建案真正的銷售開價。曾經當過案場跑單小姐的謝惠芳就因為孰稔這個建商和房仲「不能說的祕密」而買到便宜好房。

一年多前，她前往新北市新莊的一處預售案場看房，一坐下來，銷售人員就言之鑿鑿地告訴她，目前新莊預售牌價已開到每坪五十萬元了，接著釋出善意說，因為快結案了，所以可以從四十七萬元開始談。經驗老到的謝惠芳不理會銷售人員的舌粲蓮花，單刀直入：「告訴我，四樓廣告戶賣多少？」在得知廣告戶價格是每坪四十五萬元後，她以八折行情，也就是三十六萬元作為目標價，最後以四十萬元買進。

步驟二》「算」實價

三大公式配合加減分原則 推算房子市價在探詢到市場行情後，便要運用估價的公式，回推出目標個案的合理價格。瑞普國際不動產估價師事務所總裁曾東茂表示，一般而言，估價師慣用的房價算法有「比價法」、「租金回溯法」和「成本法」。其中最適合小市民的是比價法，算法是在詢得一個比價個案的成交價後，運用和目標物件的條件差異進行房價修正。

首先是「樓層修正原則」。台中精湛建設總經理陳志聲透露，一般建商為大樓建案定價時，通常會以四樓為最低價，然後以每三個樓層為一單位加價，加價幅度二％至三％。舉例來說，四樓的行情是每坪十萬元，五到七樓則大約是十．二萬到十．三萬元。

其次是「屋齡修正原則」。根據房仲成交案件歸納發現，同時期的中古屋和預售屋相比，大約是屋齡每多一年，價減二．五％。同區域條件類似的房子，預售屋每坪五十萬元，十年的中古屋則約為三十七．五萬元。

值得注意的是，室內屋況和周遭環境的良窳也深深影響房價，於是就有所謂的「公共設施加分原則」和「嫌惡設施減分原則」。張欣民指出，諸如公園、公車站、學區和捷運等公共建設，都能明顯提高房價，平均有五％至二成的加持作用。同樣的，像高壓電塔、焚化爐、加油站等嫌惡設施，也會讓行情降五％至二○％，在算計房價時，必須考量這些項目，在價格上加加減減。

縱橫房市三十多年，在新北市新店、中和一帶地產投資界名氣響亮的楊榮吉(化名)，就曾有忽略計算嫌惡設施，而錯估買價的慘痛教訓。

五年前正值房市飆漲之際，所有投資客幾乎竭盡所能地進貨，只要遇到價格不離譜的，二話不說，就是「搶！」那年，楊榮吉在友人的介紹下，得知一棟位於新北市中和區連城路附近的十年成屋要賣，屋主開價只有每坪十八萬元，幾乎是當時中和預售屋的半價。他想，這樣的輕齡屋，至少有二十萬元的行情，就算閉著眼睛買，未來也一定漲。怕被捷足先登，楊榮吉隨意殺了個價，連房子都沒看，就以十六萬元下訂簽約。

一交屋，才發現這棟大樓幾乎緊貼著台六十四號快速道路，不但嚴重影響採光，川流不息的車輛更讓住戶飽受噪音之苦。該社區的行情不僅與附近的預售屋相去甚遠，甚至也只有同屋齡中古屋的八成價格；最慘的是，由於楊榮吉所買的樓層正好與高架橋齊平，受害最深。儘管他見苗頭不對，立即以每坪十四萬元賠本價拋售，卻仍乏人問津，在數度降價後，賣了半年，才以十一萬元出脫，足足慘賠三成多。

除了比價法，「租金回溯法」亦是估價慣用的手法。曾東茂指出，買方的喜好度往往是決定房價的重要關鍵，偏偏這最難量化，但由於租金行情已反映了房客的喜好度，因此運用租金回推房價，可將市場接受度的偏差降至最低。他進一步分析，市場上計算租金報酬時，是以年租金除以總價，算出投報率。一般而言，北部地區的租金投報率為二％至二．五％，中部則為二．五％至四％，而南部則有三％到五％。舉例來說，在台北月租二萬元的房子，房價就介於八百萬到一千三百萬元。

至於「成本法」，則是得知建商的購地價格後，依照土地的使用分區，加計推案管銷成本和利潤，回推建商合理的推案價；由於公式複雜，通常為建築師、估價師等專業人士運用。

不過潤泰創新土地開發部建築師李安憲透露，小市民最常接觸的預售案，通常是使用分區住三的土地，若排除容積轉移或豪宅等特殊案例，在這種基地推出的案子，每坪合理單價大約是土地單價的一半。舉例來說，建商用每坪二百萬元的單價購得住三的土地，通常合理的推案價格就大約一百萬元，這不失為快速算房的好方法。

相對於「問」與「算」，是掌握房市當下的價格，「調」則有助於買賣屋時，決定最後的出手價。

房市名嘴、網路地產王總經理陳韻如表示，房地產行情除了實際的價值，往往會加入對未來行情的期望值。她舉例，原本每坪單價五十萬元的房子，在行情飆漲時，就算開出五十五萬元，也可能輕易成交，於是五十五萬元反而成為「真市價」。

步驟三》「調」價格

判斷趨勢走向 決定最終出手價格基於行情是動態的，陳韻如提醒，「估價時，最後的關鍵就是判斷趨勢走向，以調出最終的出手價！」這運用在小市民身上，除了協助判斷進退場的時機，一旦活用，則能在行情向上的時候，讓買方決定要不要加碼進場，或賣方應不應調高售價，反之亦然。

對此，高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰提供了「價量分析法」，也就是從當地房市成交的數量和房價判斷市場的走向，其中政府每月公布的房屋買賣移轉件數是成交量的依據（可從住宅資訊統計網查詢）；而房仲網站資訊或實價登錄查詢網站(實價網)，則可輕易查到區域的大致行情。至於房價走勢，亦可由媒體刊出的趨勢線抓出方向。

他解析，量縮價漲時，代表市場賣方惜售，但買方卻願意追價進場，這是最好的市場或最佳地段；反之，量增價跌時，意味賣方急欲拋售，卻沒人願意承接，是最慘的市場和地段。另外，量增價小跌，通常是房市景氣的末升段，代表行情準備要反轉下降了；而量增價小漲，則可能是市場的初升段，房價醞釀上揚了。

六十八歲的蘇芬芳就是一位能夠精準判斷市況、算出房價走向的購屋達人。出身台北迪化街生意世家的她，自小看遍家族和鄰居，因抓對趨勢買賣店面而致富的例子，因此她十分相信，「房價只有價值，沒有價格！」也就是最後決定行情的，是能不能成交，而不是造價多少。四十多年來，她長期觀察房價走勢，以及成交量的變動，理出一套將「價格」換算為「價值」的趨勢準則，也就是買賣房子只看「值不值得」；在房市上升趨勢時，遇到好物件會在原「價格」帶主動加碼五％到一○％，反之減碼。

最經典的是在○四年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）過後隔年，當時市場仍看似平淡，但蘇芬芳卻默默觀察到原本門可羅雀的房仲店頭，慢慢有人上門詢價，而且屋主開價也似乎默默地調漲。敏感的她，立刻請兒子上網查詢買賣移轉件數，和房仲網站公布的成交行情，在嗅出趨勢向上的先機後，決定進場搜購便宜屋。

其中她看中台北內湖一棟開價八百萬元、三十多坪的電梯華廈，上前洽詢時，發現已有買主以七百萬元下訂；蘇芬芳主動加碼到七百五十萬元，硬是搶購過來。時至今日，這棟房子已叫價至二千二百多萬元了。

由於房地產的價格隨著時空環境，以及買賣方對價位的磨合，而呈現各自表述的狀況，不妨多套用不同的估價法，求出更精準的行情，讓你買房、賣房都不吃虧！

算與不算差很大！

從李進成的買房際遇，認清房仲建商沒告訴你的價格真相

失算物件

時間：1995年

地點：新北市淡水竹圍一帶

物件：3年成屋

失算1.

聽信房仲表示，屋主開價已是預售行情7成價，沒進一步訪價確認最新市況。

失算2.

高估景觀宅的行情，接受房仲以「面河的不好殺價」為由，僅小幅議價5%。

失算3.

相信房仲膨脹捷運通車後淡水房市的加值幅度，忽略建案過多會折損房價。

失算的教訓

結果：以高出市價4成購房，最後慘賠300萬收場。

精算物件

時間：2005年

地點：台北市萬華區

物件：預售屋

精算1.

仔細探訪同地段預售屋和中古屋行情，交叉比對後，確認建商開價不離譜。

精算2.

查詢建商購地價格，用算式回推合理推案價。

精算3.

由各項經濟指標確認行情趨勢，並從建商的口碑和財務狀況，決定調價幅度。

精算的成果

結果：以低於牌價2成買到全案最低價，目前房價已漲1.4倍。

造成房子加值與跌價的設施公園 社區公園和都市大型公園加分程度不同，以第一排加值最多。

房價 +5%~10%

景觀 依個人喜好而定，全景、半景亦有差別。

房價 +5%~15%

學區 明星學校加值最多。

房價 +5%~15%

捷運 距離遠近加值程度不同，500公尺以內加值15%~20%，500~1000公尺加值10%~15% 房價 +10%~20%

飛機場、高架橋

房價 -10%~20% 加油站、瓦斯槽、高壓電塔、變電所房價 -10%~15% 特種行業、神壇、家庭加工廠

房價 -5%~10%

殯儀館、墳墓、靈骨塔、垃圾場、焚化爐房價 -15%~20%

資料來源：各大房仲

註：1. 減價幅度依距離遠近、影響程度而定，部分嫌惡設施雖在範圍外，但視野可及仍造成住戶心理壓力，得視情況減價。

2. 嫌惡設施的影響區域，飛機場為接近機場，且在航道下方；高架橋則為沿線第一排；殯儀館則是距離100公尺內，或出殯隊伍經常行經路線，其餘為方圓100公尺內。

幫你成為算房高手的管道和工具

工具 使用方法

實價登錄網站 內政部營建署公告的實價登錄網站查詢系統，為真實成交行情，是最準確快速的估價工具。但因停車位價格與坪數也納入總坪數與總價中，使用時須將其拆開，才能計算出真正的房屋單價。

房仲網站 各大房仲亦有成交行情公告；惟各家樣本不同，宜綜合各家行情比較。

地籍謄本 政府機關提供任何人申請任何門牌號碼的地籍謄本，除可以清楚看出面積和移轉時間外，亦有貸款金額，估價時，可以貸款金額粗略回估當時的買價。

法拍網站 各地方法院皆有公告法拍案拍定價格，一般來說，第一拍價格為市價的８成，可依此回推真行情。

預售屋

雜誌 坊間有專門集結預售案市調的雜誌，可從中掌握各大建案的行情。

比較法

原則：先找出比較物件的成交行情，再利用該物件與目標個案的條件差異，進行價格調整。

公式1

從屋齡看房價

同時期的預售屋和成屋之間，屋齡每差１年，就有2.5%的價差。

例：５年中古屋行情為每坪100萬元預售屋：100萬元＋（5－0）×2.5%×100萬元＝112.5萬元10年成屋：100萬元－（10－5）×2.5%×100萬元＝87.5萬元註：具都更效益的30~40年老屋，因另有投資價值，不適合此公式。

公式2

從樓層看房價

大樓通常以４樓為最低價訂價，每３層樓為一單位加價2%~3%。

例：某建案４樓售價為每坪50萬元７樓：５~７樓為第一加價單位，故50萬元＋50×（2%~3%）＝51萬至51.5萬元11樓：11~13樓為第三加價單位，故50萬元＋50×（2%~3%）×3＝53萬至54.5萬元註：1~3樓通常為店面或特殊用途，價格另計。

公式3

從屋型看房價

不同類型的住宅產品，市場喜好度不同，也會產生價差。

國宅：為一般住宅價的７至８成工業住宅：為一般住宅價的６至７成地上權產品：為一般住宅價的５至６成小套房：為一般住宅價的1.1至1.2倍

公式4

從鄰近個案看房價

在同一區域內，找出條件優於及劣於目標個案的物件價格，求出合理成交區間。

例：欲得知A區新成屋的行情區間，查詢到當地預售屋為每坪30萬元，近期亦有新成屋法拍價為20萬元。

新成屋價：（30萬元＋20萬元）÷2＝25萬元左右，或20萬~30萬元註：此算法較為籠統，使用時宜多詢問比價個案，才能更聚焦。

租金回溯法

原則：先探聽目標個案本身或附近的租金行情，運用區域的平均租金投報率回推出總價。

公式5

從投報率回推房價

一般而言，租金投報率＝年租金÷房子總價，故房子總價＝月租金×12÷投報率大台北：投報率大約為1.5%~2.5% 大台中：投報率大約為2.5%~4% 大高雄及大台南：投報率大約為3%~5%

公式6

從租金直接估房價

租金和房價有其一定的倍數關係，運用公式算出房價。

大台北：房價約為租金的400~650倍大台中：房價約為租金的300~500倍大高雄及大台南：房價約為租金的250~400倍註：具都更題材的老屋，可用倍數還原法後再加價1~2成。

成本法

原則：先掌握建商購地的價格，並得知土地的使用分區，以該基地未來銷售坪數，回推到建商的每坪實際成本，然後抓兩成管銷利息費用，及兩成利潤，得出合理推案價。

公式7

標準回溯法

一般來說，建商的成本包括土地成本、建造成本，還有兩成的管銷費用、廣告預算和利息支出及兩成利潤，因此可以得出以下之公式：預售屋每建坪單價＝[購地價÷土地坪數÷容積率÷160%（註1）＋營造成本（註2）]×140%（註3）例：建商是用1.8億元標下100坪住三用地，容積率為225%，市場上每坪建造成本為15萬元，該案合理推案＝(1.8億元÷100坪÷225%÷160%＋15萬元)×140%＝91萬元註1：除了以容積率換算出主建物的樓地板面積外，建商亦會將建物以外的大小公設，如中庭花園、游泳池計入權狀銷售給購屋人，占比約主建物的60%。

註2：建造成本目前一般為每坪15萬元，但因建商實際使用的規格和區域行情而異。

註3：管銷利息與利潤約為土地和建造成本的４成。

公式8 速算法

標準回溯法為專業人士使用，且不適用於１樓店面，小市民另有２大速算法1.若基地為住三土地，則每坪推案單價=每坪土地單價÷2，依上述例子為1.8億元÷100坪÷2＝90萬元2.１樓店面每坪行情=土地單價，依上述例子則為1.8億元÷100坪＝180萬元註：上述算式為彙整多位達人心法，僅能算出大致行情，實際房價須視個案而定。

一場車禍，撞出了富商的八卦，卻也重新讓外界記起這個三十年前引領台灣建築業風騷的「葉財記集團」；時光荏苒，大樓依然屹立，葉家的資產實力，也和所蓋的建築一樣，依然穩健。

撰文‧劉俞青

要不是清明節連續假期期間的一場車禍，葉財記集團第三代葉茂宏駕著市價二千多萬元的藍寶堅尼跑車，車上載著女星觀月雛乃的新聞曝光，外界幾乎要遺忘這個三十年前，蓋遍台北市「敦化南路一條街」的營建集團。

葉茂宏的外界知名度不高，但如果提起「葉財記建設」，幾乎所有在台北市敦化南路二段上班的上班族，都會長長地「喔！」一聲，因為如今走在台北市敦化南路二段，東西兩側總計超過十棟以上的辦公大樓、豪宅，都是出自「葉財記建設」之手；再從敦化南路往南北延伸，南到信義路、往北轉往仁愛路四段，只要屋齡在二十年以上的華廈，包括皇家大廈、鑽石大廈等，也都是葉財記蓋的；其中不乏當時全市場最高價或最高樓層的大樓，都是一時之選的指標豪宅。就連桃園機場第一航廈也是葉財記建設的成績。

承作軍方建案 奠定市場地位根據營建業的資深人士表示，當時台北市的建設公司不多，其中市場老大國泰建設炒熱了民生社區一帶的公寓，另一就是葉財記創造了日後的敦南商圈，兩大建設公司在北市南北各領風騷。

而這次新聞事件的主角葉茂宏，就是葉財記的第三代傳人之一；他的祖父葉進財三○年代就在十里洋場的上海發跡，後來跟著國民政府來到台灣，創辦了「葉財記工程」、「葉財記建設」，得標蓋了國防醫學院和三軍總醫院兩棟建築。當時能夠承作軍方的建案，是極具指標性的大案，也奠定葉財記在市場上的地位。

資深人士說，葉財記後來可以在敦化南路上一蓋就是十多棟大樓，和當時軍方關係良好有關。葉進財後來把公司傳給兒子葉根林，但葉根林不到六十歲就過世，因此如今新聞事件的主角葉茂宏，以不到三十歲的少主之姿就接棒。

年紀輕輕就接下這麼龐大的家族事業，葉茂宏是典型的「富三代」，愛玩愛車也愛朋友。他和國民黨前中常委連勝文私交很好，和微風廣場老闆廖鎮漢的交情也很深，這群年紀差不多的公子們常有私人聚會，但其中就屬葉茂宏最低調，要不是這次意外出包，外界可能都還不太認識這位富少爺。

其實在未發生這次新聞之前，葉茂宏的家庭和樂，他的妻子唐莉莉身兼他的祕書，葉茂宏的行程都是太太安排，葉茂宏還有兩位寶貝女兒，圓圓的身影和葉茂宏有如一個模子。他的朋友都知道，女兒是葉茂宏的心肝寶貝。此外，葉茂宏上頭還有一位哥哥葉茂生，以及一個妹妹葉白蕾，葉茂生名下的「葉祥記建設」也在台北市精華地區擁有多筆樓產，甚至連早就移民美國的姑姑葉台娣，也是敦化南路一帶的大地主，葉家的資產實力，著實驚人。

葉家最早從台北市四維路上一棟獨棟的洋房起家，一家人都住在這裡，如今這棟洋房早就由葉財記建設自己操刀，改建為大樓，而葉茂宏家族在裡面也還有許多房產。

赴上海辦學身價暴漲

近幾年葉家在市場上轉趨低調，沒有高價標地的動作，也沒有大推建案，近期只有在台北木柵政治大學附近，有一個名為「雋藏」的案子，總銷大約六億元。事實上，葉家在房地產的實力仍然十分驚人，在敦化南路一整排自蓋的大樓裡，仍留有許多房產沒有出售（見表），以現在敦南Ａ辦的市場行情，每坪大約八十萬元，市場估計葉家擁有的房產起碼數十億元，每年光是租金收入，至少數千萬元起跳，絕對是Ａ咖級的包租公。

此外，市場上還傳言葉家在台北市有上千坪的素地，葉茂宏一位好友指出，例如在地價驚人的安和路上、新生南路一帶、陽明山上，都有數百坪的建地，因此，實際的身家可能還要往上加好幾把。

不過，市場也納悶，為何早期叱台灣地產業的葉家，卻在後來逐漸銷聲匿跡，甚至在近十年的地產大多頭中，也未嶄露頭角？事實上，故鄉在上海的葉家，早在一九九○年代初期，即衣錦返鄉。據說葉根林當時帶著一．五億元人民幣，回到上海開辦「上海進才中學」，如今這所位在上海浦東新區的國際學校，占地二百多畝，加上周遭其他土地，總計將近台灣計量的五萬坪，如果按照現今浦東新區有如燙金般的市價計算，恐怕將是數百億元以上的驚人天價。

無論在財富累積或對故鄉的回饋上，這所學校對葉家的意義非凡，因此這幾年，葉家兄弟葉茂生、葉茂宏雖然鮮少在台灣的公開場合露臉，但卻好幾次因為這所國際中學的慶典，出現在上海，葉茂宏還對著學校師生宣示：「葉家對學校的關心永遠不會改變，任何的需要只要提出，葉家都沒有問題（提供）。」這一次，隨著葉茂宏的新聞事件，這家有些被淡忘的建設集團又再度引起外界注意。市場人士說，葉家近來雖然沒有太多作為，但資產實力仍然穩健，葉茂宏年紀也輕，哪天再度大舉揮軍市場，絕對不讓人意外。

經歷30年 葉茂宏家族資產實力穩健葉財記建設興建的「敦南商圈」裡的葉家資產建築名稱 坐落地點 葉家持有者蘭沁大廈 台北市大安區敦化南路一段 —亞洲大廈 台北市大安區仁愛路四段 葉財記工程公司、葉茂宏、葉祥記建設公司鑽石雙星大廈 台北市大安區敦化南路二段 葉財記工程公司、葉祥記建設公司麗園大廈 台北市大安區辛亥路二段 —皇家大樓 台北市大安區仁愛路四段 葉財記投資公司中鼎大樓 台北市大安區敦化南路二段 —藍天凱悅大廈 台北市大安區敦化南路二段 —葉財記世貿大樓 台北市大安區敦化南路二段 葉白蕾、葉茂生狀元吉第 台北市大安區羅斯福路二段 葉祥記建設公司凌雲通商 台北市大安區敦化南路二段 葉台娣、葉柏聯、葉祥記建設公司鑽石名門 新北市中和區中正路 葉建娣敦南舊鑽 台北市大安區四維路 葉財記工程公司、葉祥記建設公司、葉莉莉

製表：黃家慧

工業區，想像中應該廠房、商辦林立。但在台灣，許多工業區，冒出來的卻是氣派的高級豪宅。

近年來，政府以拚經濟為由，透過徵收農地與民間私有地，來發展新的科學園區或工業區，苗栗大埔案就是典型案例。

幌子！訴求「經濟發展」事實是三步驟豪奪民地賺暴利

只是，在經濟發展的大帽子底下，許多工業區的開發，經濟發展僅是表象，地方政府真正目的，檯面上是要讓土地增值，獲利進庫；檯面下，則有綁樁、分配利益等種種好處。

其做法，第一步，透過一般徵收或區段徵收，將民間私有地變成政府所有。若是一般徵收，民眾只能拿錢，不能分地，土地全數歸政府所有；若是區段徵收，民眾可拿補償費、或取得「抵價地」，但最高不會超過原持有土地的四成，亦即政府拿六成以上。

第二步，透過土地重劃或都市計畫變更地目後，進行標售。其中變更為住宅用地利潤最高、商業用地次之、工業用地最差。

但是不管變更為哪一種用地，土地只要賣得出去，對地方政府來說就像是「無本生意」，支付少少徵收費，成本固定住，往後賣價越高，獲利就越多。

第三步，如果建商、財團與地方政府交好，透過標售，取得變更後價格較便宜的工業用地，以蓋廠、設商辦為由，游走法律邊緣，先蓋住宅販售，之後再透過地目變更成為住宅用地，低買高賣，取得暴利。就算暫時無法變更地目，違法興建住宅出售，通常也只是被罰款，影響不大。

各縣市對工業用地蓋住宅的規範不同，某些縣市法規較嚴（如台北市），建商雖難以透過地目變更取得合法住宅資格，但「每次」最高不過罰三十萬元，相較於「每坪」動輒六、七十萬起跳的豪宅成交價，這罰款實在不符比例原則。

如果在某些法規較寬鬆的縣市（如新北市、高雄市），工業用地要變更地目為住宅用地，依照目前法令，建商只要繳怠金（公告現值加四成），或是透過捐地，就有機會從違法變合法。

「工業用地蓋住宅不管能不能合法，可說怎麼算都划算，」台大經濟系教授林建甫說。

怠惰！依法可強制拆除事實是連斷水斷電都沒執行

根據《都市計畫法》規定，都市計畫土地與建築物的使用，若違反內政部或所屬縣市所發布命令者，可處六萬元以上三十萬元以下罰款，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，若不依，可按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除等。

雖執法有據，但依據本刊調查，目前尚未有任何縣市，針對工業區蓋住宅祭出鐵腕，實施拆除、斷水斷電的重罰。反倒是想讓其就地合法，睜一隻眼、閉一隻眼者比比皆是。

由於執法寬鬆，目前工業區違法蓋住宅，在台北、新北、桃園甚至高雄都已經是司空見慣。

以台北市內湖五期重劃區來看，驅車行經內湖五期行善路、石潭路一帶，一棟棟氣勢磅礡的豪宅林立眼前。最早，這批土地多數為民間私有農地，北市府透過市地重劃，在二○○七年七月進行標售，當初市政府規畫以明美公園為界，分隔住宅及工商、辦公服務用地，沒想到現在整區幾乎都成了豪宅建築。建商從二○○七年下半年取得土地到二○○九年推出建案銷售，短短兩、三年數億獲利輕鬆入袋。

「這附近的豪宅，交通方便、生活機能強，住宅區已經有每坪百萬成交的案例，其他建案因區位不同，每坪至少也都是六十五萬起跳，」一位當地的房仲業者說。但房仲業者沒說出口的是，部分豪宅華麗外觀的背後，隱藏著「違法」問題。

因為，在這片高樓林立的內湖五期重劃區，石潭路兩側明美公園以東都是工商混合區、辦公服務區、工商展售服務區，這些地區上的建物只能當作一般零售業及一般事務所，不能做住宅使用。

「但是現在這裡卻有多個建案，建商都是以較低價取得用地，然後悄悄把『辦公場所』違規改建為豪宅，再以高價出售賺取暴利，」台北市議員王鴻薇說。

豪宅的售價、賣相本來就比商辦好，加上建商當初是以工業區地目取得用地，單價也比一般住宅用地低（約三成），「這一來一回就成為暴利，」台灣房屋高資產中心執行長邱太煊說。而附近取得合法住宅建地的建商，認為有業者「用低價的工業用地推住宅破壞當地房價，相當不公平」，因此向北市府檢舉，北市府開始注意到內湖五期「商辦變豪宅」的問題。

其實北市內湖五期重劃區的違規豪宅僅是冰山一角。二○○二年，因經濟不景氣，內政部為活化工業用地，修法規定建商可「有條件」在乙種工業區建築一般商業設施，不過因法令配套未完善，讓部分建商有機可乘。許多建商將工業區一樓蓋成店面，二樓以上全數以住宅出售，甚至在工業區上蓋了大片集合式住宅，如今，違規的「工業住宅」在全台全面擴散。

目前台北市的南港、大直，新北市三重、中和、新莊、樹林、蘆洲、新店，以及即將成為第六都的桃園，工業區違規蓋住宅案例可說層出不窮，其中新北市共有一百零八件領得、未領得使用執照的工業住宅建案，共一萬二千多戶（居全台之冠），南台灣的高雄也有一百零四件、八百多戶違法工業住宅，甚至在高雄三民、左營一帶，早有建商直接將獨棟透天厝蓋在工業用地上面。

偷渡！建商就地合法監察院明確點名內政部失職

對於違規的工業或工商綜合住宅，台北市建管處在今年四月及九月，兩度針對內湖五期重劃區及南港共十處違規建商開罰，單次、每棟三十萬元，同時要求限期改善。但新北市、高雄市政府都曾針對工業區蓋住宅建案，向內政部提出申請，企圖讓建商透過「繳交怠金」，讓非法的工業住宅取得就地合法資格，但內政部並不同意。

由於工業區蓋住宅的問題實在過於氾濫，監察院在二○一一年十一月對主管機關內政部提出糾正。監委劉玉山表示，工業住宅本來就違法，內政部卻未有效管理、嚇阻及查處，放任都市計畫工業區土地變相規畫，興建做為住宅出售使用，實有怠失。

追根究柢，監察院認為，現今工業區住宅、豪宅氾濫的問題，來自當初內政部大幅鬆綁工業區土地活化，結果反而導致適法性及合理性的質疑，活化結果讓工業區的劃設有名無實，反而假借興建一般商業設施，變相開發及違規使用工業住宅，這有違公平正義原則。

現在地方政府運用「土地徵收」與「地目變更」兩大魔法，以低廉價格取得民間私有地，轉為工業、工商用地再招商、標售，而後讓建商在工業、工商用地上，違規蓋豪宅，賺取暴利，甚至只要付一點代價，便能就地合法。這一連串「把你家變我家」的操作手法，正在台灣各地進行。

如果政府以「拚經濟」為由，要民眾「犧牲小我」，所以拆民房、毀田地一切都是為了設立工業區、經濟發展，結果從民眾手中取得土地所設立的工業區、工商綜合區，最後蓋起來的卻是小老百姓再也買不起的豪宅，那我們不禁要問：

當政府以建造各類園區為由，徵收民間私有地的同時，為何不先處理工業用地上的豪宅，讓土地回歸原本用途？為何放著手邊土地不管，卻費盡心機另徵民地？

如果你以為：我的土地、房子既不會被徵收，也不買豪宅，苗栗大埔、工業區豪宅兩件事跟我有何關係？那就錯了。因為，政府徵收這些土地的錢，其實都是你繳的稅金。

當你、我辛苦賺來的血汗錢繳了稅，卻讓政府拿去徵收不必要的土地，最後這些土地還被炒高，對周邊地價產生漣漪效應，最後你、我想圖個安身立命之所，還要花大錢去向建商買房，「這不是劫弱濟強的資源掠奪戰，什麼才是資源掠奪戰？」律師詹順貴說。

搶救！阻擋不公不義挺身而出才能建立遊戲規則

我們支持經濟發展，但是反對不透明、不公平的遊戲規則，反對政府透過行政手段，讓某些人明顯得利，某些人卻深受其害。

因為經濟發展有其必要，我們並不反對徵收，但反對沒有必要性、需求不明、浮濫的徵收。

內政部以及旗下營建署、地政司所轄區域計畫委員會、都市計畫委員會、土地徵收審議委員會，應該擔任起嚴格把關、監督各地開發、徵收案的責任，而非動輒推給地方政府。否則，不公平的土地遊戲，削弱民眾對政府的信任，怠忽職守的執政者，終究會付出代價。

【延伸閱讀】一般徵收：只能領取補償費，2011年修法前，以土地公告現值加4成為徵收補償費。修法後，改以市價徵收，惟「市價」高低仍由地方政府決定。

區段徵收：可領取補償費（計算方式同上）或是選擇領取「抵價地」，通常被徵收者最高只能領回原面積4成的土地。

【延伸閱讀】工商辦用地轉手變豪宅，建商賺很大！—內湖五期重劃區與南港工業區違規10建案

地區：內湖五期 建案：維多利亞嘉醴 建設公司：維多利亞建設 土地分區類別：工商混合區 該建案目前售價行情：70～75萬元╱坪

地區：內湖五期 建案：新潤悅峰 建設公司：新潤建設 土地分區類別：工商混合區 該建案目前售價行情：65～70萬元╱坪

地區：內湖五期 建案：新潤峰哲 建設公司：新潤建設 土地分區類別：工商混合區 該建案目前售價行情：65～70萬元╱坪

地區：內湖五期 建案：合康捷境 建設公司：合康建設 土地分區類別：工商混合區 該建案目前售價行情：65萬元╱坪

地區：內湖五期 建案：興富發領袖 建設公司：興富發建設 土地分區類別：辦公服務區 該建案目前售價行情：70萬元╱坪

地區：內湖五期 建案：忠泰恆美 建設公司：忠泰建設 土地分區類別：辦公服務區 該建案目前售價行情：65～70萬元╱坪

地區：內湖五期 建案：忠泰至美 建設公司：忠泰建設 土地分區類別：辦公服務區 該建案目前售價行情：65～70萬元╱坪

地區：內湖五期 建案：遠雄藝朗 建設公司：遠雄建設 土地分區類別：辦公服務區 該建案目前售價行情：65～70萬元╱坪

地區：南港工業區 建案：世界心 建設公司：英德建設 土地分區類別：策略性工業區 該建案目前售價行情：50～55萬元╱坪

地區：南港工業區 建案：鼎峰 建設公司：兆鑫建設 土地分區類別：第三種工業區 該建案目前售價行情：—

註1：內湖五期工商綜合區，以附近業者2008年7月取得土地成本每坪約68萬元，根據宏大不動產估價估算，建商推出36～40萬元╱坪左右建案，就可以取得合理利潤。

註2：內湖五期辦公服務區，以當初得標土地每坪達97.2萬元，根據宏大不動產估價估算，建商推出45～50萬元╱坪左右建案，就可以取得合理利潤。 資料來源：台北市建管處、房仲業者

【延伸閱讀】兩度變更地目，京華城地價飆升十三倍！

地目變更的利潤有多大？看京華城案就知道。

位於北市八德路四段的京華城購物中心，原為唐榮鐵工廠土地、屬工業用地，一九九一年威京集團取得該地，並以促進經濟發展為由，向北市府申請專案變更地目為「第三種商業區（特）」，即限定只能做國際購物中心等六種商業用途、但不能蓋住宅。

不過京華城近年因生意不佳，向北市府申請擬拆掉改建豪宅，北市府也基於時空變化，目前正研議放行其基地面積中，有三成比率可興建住宅，目前全案尚未經都委會審議通過，京華城能否蓋豪宅仍有變數。

房仲業者認為，若此案最後經都委會通過，將創下「工業用地轉百貨、再轉蓋豪宅」首例，當初威京集團用十三億元取得近五千坪基地，該區現每地坪三百五十萬元，預估土地總值約達一百七十五億元。從地目由工業用地轉變為住宅用地，價格翻漲約十三倍之多，可見「地目變更」是地價飆漲的最佳潤滑劑。

早晨七點鐘，台東縣知本溪畔的高野大飯店已經很熱鬧，五十多名員工忙著給餐盤補菜、收拾桌子，所有動作必須迅速、確實，因為八、九百名旅客正輪番湧入餐廳用餐；飯店大門外，十餘台大型遊覽車排隊守候，準備八點出發，展開今天的行程。

高野的住客中，超過九成都是「陸客」。台東縣觀光協會理事長陳宏宗表示，每天至少有兩百台遊覽車、六千名陸客停留在台東；旺季時，這當中的六分之一都住在富野集團的高野大飯店中，讓它成為全台灣陸客住宿人數最多的飯店。

因為陸客，高野近六百個房間去年住房率高達九成，營收超過三億元，對照開放陸客來台觀光前，高野最低年營收只有一億元不到，倍數成長；而高野也成為母公司富野集團占比過半的營收主力。

然而高野如今的榮景，卻是董事長劉清郎熬過五年虧損，用誠意與守信用的態度，和六百多個業主搏感情所換來的。

不同於一般飯店的產權大多只有一個，高野大飯店現今所在的兩棟大樓，是由六百多個小業主共同持有。建商推出建案時，刻意仿效台北「芝麻酒店」、「財神酒店」等投資型套房酒店，以「你買我的（房子），我租你的」保證回租為號召，再委由外部管理團隊經營飯店。

轉折：建商無預警倒閉營造商變債主，扛起經營權

劉清郎原本只是承建的營造商，一九九八年，如今高野所在的大樓完工率約九成，建商卻無預警倒閉，數百個小套房產權已經售出，還有三十多個債權廠商被拖欠近六億元工程款項，讓這個建案一下子從台東知本最「穩賺」變成最落魄的爛尾樓。

跟劉清郎同樣被倒帳的，還有承包水電業務、現任富野副董事長的柯瑞宗，兩人因為是最大債主，為了自救、救大家，一九九九年他們組織團隊，扛起經營飯店（時名「豐泰飯店」，高野前身）、整合債務的重責大任。

幸運的是，高野總經理楊書昌回憶，一九九九年九二一大地震後，島內觀光客從滿目瘡痍的台灣西部大量轉向東部，造就了台東觀光業的第一波好光景，讓劉清郎接手的第一年就賺錢，減輕財務負擔。

混亂：虧損引發分裂賠錢照付款，贏回經營權

然而，這一波台東旅遊榮景隨著西台灣的復甦，在二○○四年再次沉寂，劉清郎的豐泰飯店出現虧損，無法再負擔約六百戶的高額租金，部分住戶決定出走、設立新飯店品牌，自己當老闆。

這卻開始了二○○五年到二○○七年的亂象，這段期間，同一個建築體分裂為三派：三百二十八戶繼續支持劉清郎，二百一十一戶引進中部某知名飯店品牌，還有八十九個房間的業主不加入這兩大陣營，以個體戶形式對外非法攬客（俗稱「小蜜蜂」）。

三派勢力互相競爭，房價一路從三千餘元互砍到一千四百元，在這段大混亂期間，沒有一方賺到錢。虧損期間，劉清郎「不管虧多少、租金都準時付給住戶」的舉動，相對於新進飯店一度拖欠租金長達十個月，終於獲得住戶信任，經營權交回給劉清郎的團隊。

第一線曙光在二○○八年七月出現，正式開放陸客來台觀光，也重新引爆台東第二波觀光大潮，高野從當年一路獲利至今。台東第一波好光景時，高野平均住房率不超過五成；但百萬陸客大軍湧進，高野去年近六百個房間、住房率超過九成，住戶們每年穩定報酬率至少四％，總房價也從混亂時期的七十萬元回升到一百五十萬元。

楊書昌分析，高野能成為「台灣陸客最多的飯店」有幾個關鍵因素。

優勢：東部納客量最大一條龍服務，降作業成本

其一，它是台東量體最大的飯店，讓旅行社調度房間有彈性，又有溫泉當號召。

其二，它給陸客的價格約為網路售價的六折至八折，「互利」讓高野與旅行社都賺到錢；其三，富野集團在花蓮、嘉義、高雄等新據點即將開幕（見延伸閱讀），未來旅行社只要對應一個窗口，就能搞定大部分的住宿。

楊書昌表示，旅行社八天七夜的行程，一次就要預定七家飯店，一個月可能要出一百團，事務相當繁忙，高野的「一條龍」服務可節省旅行社作業成本，也會提高訂房意願。

市場評估，今年富野集團營收將挑戰六億元、每股稅後淨利三元，五年內富野全台據點要擴增達到十家；目前只有福容飯店等少數業者的據點能覆蓋全台。

越來越多人在台東搶蓋飯店，劉清郎認為，後進者成本較高，一個兩百多間房間的中價位新旅館，估算每房售價至少兩千元才能獲利，高野相對有性價比優勢。

主要客源是陸客，楊書昌不諱言，十月一日中國「旅遊法」讓高野十月住房率下降到七成至八成，但這一波將淘汰劣質飯店，長期高野反而會得利。走過十年前的台東觀光業低潮，現在劉清郎有策略、有版圖，要再打一場關鍵戰役。

【延伸閱讀】跟隨陸客腳步，布局全台5縣市！——富野集團旗下飯店

名稱：台東高野大飯店 房間數：596 特色：住宿陸客最多

名稱：嘉義高野 房間數：260 特色：明年上半年營運

名稱：高雄（名稱未定） 房間數：230 特色：商務＋汽車旅館，明年營運

名稱：花蓮富野渡假酒店 房間數：189 特色：今年8月試營運

名稱：台中武陵富野渡假村 房間數：143 特色：與退輔會合作之賞櫻熱點

名稱：台東富野溫泉休閒會館 房間數：109 特色：價位略高於高野，以陸客自由行與參訪團為主

名稱：台東富野 房間數：90 特色：明年開幕之市區店

名稱：台中武陵山莊 房間數：24 特色：與林務局合作

資料來源：富野集團

「最近，真的好冷！」「案子都推不動！」國內房市進入第四季傳統購屋旺季，買氣卻始終上不來，九二八檔期的去化速度緩慢，建商、代銷之間耳語不斷。

根據《住展雜誌》、信義代銷研展組統計，九月，台北市預售、成屋銷售率不及九％，為十九個月來新低；推案量大的新北市雖勉強維持上月的一八％水準，但較今年三月最高峰的五○％，也已經腰斬。房市中一股不尋常的氣氛，似乎正逐漸成形。

低利不再，升息勢在必行還款負擔增，房市恐泡沫化

九月底，央行總裁彭淮南提醒房貸民眾留意利率變動風險，首度暗示升息，隔天，營建股全面一片慘綠。

之後數日，彭淮南強調升息須視國內物價、通膨狀況而定，讓外界普遍預估利率將遲至二○一五、二○一六年再緩步上揚，營建股表現因此恢復水準，但在業界，升息陰影卻已如影隨形。

「利率，是房價最大的殺手！」淡江大學產經系副教授莊孟翰說，目前房貸餘額達五兆五千四百億餘元，為歷史新高，占國內GDP達三六％，代表國人將超過三分之一的資金用來購置住宅，已逼近國際間四○％的房市泡沫化指標。

經三大行庫測試，若升息超過兩個百分點、利率衝破四％，房貸族將負擔比現在多一倍的利息；若所得未增加，則逼近借款人還款能力的臨界點。屆時，房市可能因此出現拋售潮、買方縮手，房價反轉向下。

不過，房地產業界普遍認為，為避免衝擊房市、造成民眾資產縮水，央行將以半碼、半碼的速度「無感升息」、緩步調升。但可以確定的是，升息勢在必行，低利率的好日子，將告一段落。

二○○三年以來，一年期定儲三％以下的低利率，造就台灣房市長達十年的好光景，如今，升息腳步趨近，這波國內史上最長的多頭，是否也長路將盡？房價「無頂蓋」的時代會否就此結束？答案，從建商的動作中，也許可以一窺端倪。

明年上半年成推案高峰建商大手筆買地，加速推案

根據全球資產公司統計，今年第一季至三季，建商購地金額總計不過六百億元，但光是十月，上市櫃建商在全國獵地的金額就超過一百三十億元，為單月平均值的兩倍。

其中，營建五虎的手筆最為驚人，不只興富發創下單月購地六十億元的紀錄，遠雄也總計斥資近四十億元，長虹則是以十億三千七百萬元取得內科廠辦用地。無獨有偶，其中逾半的住宅用地，最快都規畫於二○一四年上半年推案。

查稅動作頻頻、財政部又有意加課囤房稅，造成第四季買氣不振，為什麼建商卻反向操作，加碼購地、加速推案？答案，正因風雨欲來，對他們而言，明年上半年，將是目前可見的未來中，最後的機會。

「央行口頭上用升息恐嚇，國稅局實際上用查稅防堵，已經讓很多投資客縮手，市況真的不好！」冠德建設副總經理洪錦欽分析，「明年年底有七合一縣市長選舉，選舉前狀況都不會好，只剩上半年有點機會。」

二○一四年年底縣市長選舉、二○一五年可能啟動第一波升息，再加上二○一六年總統大選局勢未明，未來三年，政治與經濟的種種變數，預計讓台灣房市陷入停滯，也因此意外在低迷景氣之下，逼出二○一四年上半年的決戰潮。

「這兩年先買先推，趕快出清手上籌碼！」永慶房屋研展中心經理黃舒衛認為，為趕最後一波「好時機」，建商不只將出清手上先建後售的案子，新購入的土地，也將採預售方式加速上架，確保業績無虞、現金落袋為安。而眾建商大案齊發，很可能就落在明年三二九檔期。

除了總銷破千億的南港輪胎大案世界明珠，預計可能在明年上半年取得建照、正式推案外，三百億規模的國揚大南港案，最快也將於明年中推出。

此外，遠雄預計在上半年同時推出中和、新莊、新竹市等五案，總銷上看五百億。而一拖數年的大直百億大案、白天鵝建設的豐匯，和林口指標建案、總銷七十五億的世紀長虹也都將搭上三二九檔期，正式亮相。

不只如此，連台北豪宅市場，都有一番廝殺。包括已經進入潛銷期的信義區陶朱隱園、冠德興雅BCF案，和天母的華固天鑄、植物園旁的潤泰松濤苑，明年四大指標豪宅，已經未演先轟動，將共同競逐「三百萬俱樂部」。

永慶代銷總經理葉凌棋指出，明年市況各界普遍看淡，但因推案集中上半年，三二九檔期推案量可能有機會維持今年水準，或小幅成長五％至一○％、挑戰十一年新高。

不過，明年上半年的熱鬧，卻不等同銷售保證，《住展雜誌》研發長倪子仁認為，目前如奢侈稅修法、QE退場時間未定等利空尚未出盡，「沒有人買，硬推又有什麼用？」

房市上熱下冷，建商的豪賭，除了是盡力一搏好過冬外，也是國內在進入高利率時代、市場生態產生「質變」前，最後一次試水溫的機會。

年輕人成購屋市場主力建商推中低價小宅，求轉型

長虹建設財務長陳茂慶分析，二○一五年起的緩步升息，雖不會對實質消費面造成太大衝擊，但「開出升息第一槍後，還是會影響購屋心理，造成一波動盪，」他說，利率升、養房成本增加，槓桿沒辦法「玩那麼大」，首先縮手的就是投資客。因此由投資客市場支撐、生活機能尚未完備的蛋殼區，如近年興起的淡水、五股、桃園青埔與中南部高鐵特區，因「最後一隻老鼠消失」，很可能成為第一個價崩的地區。

至於首購族、自住客，則因購屋負擔加重，觀望期可能拉長、選擇轉買為租，購屋行為更加謹慎，因此壓縮交易量。

「所以，升息後，台灣房市將大洗牌。」葉凌棋表示，在利率的牽制下，往後投資客互相追高、創造不合理漲幅的狀況將逐漸減少，房價不再是「無頂蓋」狀態，回歸自住買盤，由首購族或換屋族市場的剛性需求主導，中低總價商品將躍為主流。從台北市小坪數套房近幾年的漲幅，就能看出此趨勢已經成形。

不過，因往後交易量萎縮，僧多粥少，個案表現會更明顯，要活下來，各建商就必須學會轉型，或轉投資長期收益的商場、飯店。他也透露：「已經有建商在準備、布局了！」

「以後，是年輕人的市場，」洪錦欽也指出，往後是小宅當道的時代，購屋年齡層降低，因此地點、交通將比坪數重要，以雙北市為例，鄰近市中心、總價一千萬上下的案型最為理想。而機能未到位的新興重劃區在投資客離場、首購族嫌遠的青黃不接時期，將有盤整效應出現；因此，這幾年由投資客撐起的泡沫房價，將經歷一番清洗、露出廬山真面目。

不過，如果想輕鬆入住蛋黃區，短期內可能還難以實現。黃舒衛認為，若服貿開放內容擴大，陸資來台腳步加速，則陸企帶來的商辦、住宅需求仍將限於較國際化的台北市，外來資金支撐買盤，「價格絕對下不來。」

此外，未來房市的走向也將更兩極化：「以後大概只剩兩種市場：豪宅和小宅，」黃舒衛說，金字塔頂端的小眾市場，因資金雄厚，基本上不受稅制、利率影響，和市場走向完全脫鉤，所以，往後豪宅仍可能屢創天價。但自住的大眾市場，因房價的人為操縱日漸減少，漲幅將受到控制。

升息的世界，可能讓房貸族叫苦連天，可能讓首購族終於有機會進場，也可能迫使在這波多頭賺進一、兩個股本、荷包滿滿的建商開始另覓出路。不過，在十年低利率的狂歡過後，回歸理性的台灣房市，也許更讓人期待。

【延伸閱讀】

房貸餘額達5.54兆餘元 為10年前的1.8倍，創歷史新高房價所得比的泡沫化指標為3～6倍，台北市為13.1倍房貸餘額占GDP36％逼近泡沫化指標40％。不動產授信餘額約50％

【延伸閱讀】小宅成新寵！1年來每坪漲近2成—2012年實價登錄實施後，台北市每坪單價變化

2012.8每坪單價套房（1房1廳1衛）：59.2萬元 公寓（5樓含以下無電梯）：48.1萬元大樓華廈：53.8萬元

2013.8每坪單價套房（1房1廳1衛）：70.9萬元公寓（5樓含以下無電梯）：53.2萬元 大樓華廈：51.3萬元

漲幅套房（1房1廳1衛）：19.9%公寓（5樓含以下無電梯）：10.4%大樓華廈：-4.7%

資料來源：內政部交易實價查詢服務網、永慶房屋

【延伸閱讀】政經變化多！建商搶明年上半年推案—近8年北台灣329檔期推案量

今年元旦祝詞，總統馬英九宣示將透過三波經濟政策，讓二○一四年成為台灣的經濟突破年。其中一項，就是土地活化和都市更新。

土地活化，經政府大力推動國有地BOT、地上權案，地上權住宅已在今年開花結果。而曾經被宣告「都更已死」的老公寓市場，也將以新的面貌強勢回歸。

從去年內政部的大型防災性都更、公辦都更，到今年雙北市的老屋重建、簡易都更，可以看出，經文林苑事件，政府找出的都更活路是：公部門自己做東、鼓勵民眾自辦都更。

政府與住戶聯手，象徵都更宅的遊戲規則，將完全改變。業界人士評論，從都更修法提高同意戶門檻，及北市都更處在年前預告修改指標、讓審查標準越來越嚴格看來，「在政府的都更算盤裡，建商已經淪為配角。」

都更政策急轉彎文林苑爛帳，讓政府從配角變導演

他分析，過去政府的做法，是在幕後提供容積獎勵，做為建商推動都更的誘因，卻因文林苑惹來一身臭名。所以現在，政府決定介入主導都更，並巧妙避開都更條例的死路，透過老屋重建、簡易都更等非都更途徑，鼓勵小面積基地自力更新，都有架空建商的意味。

長虹建設財務長陳茂慶也坦言，最近崛起的微型都更，因基地小、案量少，對建商來說實在沒有利潤，因此不會考慮參與。

也就是說，未來，想要都更，建商已經不是最好的靠山，靠政府或自力更新，才是新顯學。這也代表，在都更宅的購買原則上，容積已經不是最高指導原則，反而「好地段、爛房子」，即週遭住戶真的有急迫改建需求的產品，才是未來的「都更保證」。

都市更新研究發展基金會執行長丁致成分析，在新政策上受惠最大的，就是四層樓以下、戶數少、低矮的老舊住宅。此類建物因容積少、沒有都更機會，過去不受建商青睞；但只要是好地段，一旦都更成功，增值空間仍然驚人。

也就是說，未來挑選都更宅，必須反其道而行：建商不愛的，都更更快成功。房產專業部落客紅色子房建議，遵循人數、年份、面積、公有地四大原則。

快速都更守則一：避五○、二○禁忌，更快百分百同意

首先，以目前氣氛與政策看來，同意戶達百分之百，已是都更不可避免的門檻。因此，他建議謹記「五○、二○」禁忌，避免挑中地雷。

都更單元內住戶達五十戶以上：依目前的百分百同意標準看來，以實務經驗判斷，要整合超過五十戶，幾乎是不可能的事。

店面戶數佔全部戶數的二○％以上：店面越多越難談攏，尤其是靠黃金店面收租的屋主，無論是拆遷補償金、重建分回店面區位的爭執，都很難擺平。

快速都更守則二：三十年指標破功，缺陷房最有成功相

年前北市都更處的預告修正草案中，鋼筋混凝土建築三十年以上的標準已被刪除，改由建築師、專業技師判定，象徵政府認為屋齡已無法反映實際的建物機能。因此，要想搭上政府的新都更列車，衡量該建物是否「真的需要更新」是上策。

事實上，建物如果真的受損嚴重，本來就比較容易凝聚住戶共識。因此，在買房之前，建議可以先和鄰居探探口風，或是實際商請建築師到場判斷，可提高命中率。

快速都更守則三：大面積不吃香，小案件易過關

過去，北市「一坪換一坪」的基本面積需兩千平方公尺以上（約六百零五坪），讓許多人認為大面積建案才有機會。但從此政策上路超過三年，只通過個位數案件來看，大面積都更可能是窒礙難行。

目前，新政策將基本面積門檻拉低至五百平方公尺（約一百五十一坪），和動輒一、兩千平方公尺對照，戶數很可能整整減少一半，象徵整合難度直接減半。幸運的話更可能在十戶以內搞定，門檻大幅降低。

因此，戶數越少、面積越小，越可能快速如願。

快速都更守則四：把公有地拉進來，政府變成都更靠山

公辦都更大案齊發，但其實，民眾想參與其中也並非不可能。據公辦都更規定，只要更新單元面積裡有五百平方公尺以上公有地，且佔更新單元面積一半以上，就將由政府主導更新，這也是國內都更最有效率的管道。因此，若周邊有公有閒置資產如公家宿舍，也是好的都更宅標的。

【延伸閱讀】自辦都更門檻高，但成案速度快——自辦都更vs.合建都更比較

自辦都更：

實施者：地主或建築經理公司審件速度：最快3個月基本面積門檻：500平方公尺房價門檻：不限優點：1.整合容易；2.經簡易都更更新政策，加速行政流程；3.分回坪數高缺點：1.民眾缺乏專業知識；2.資金壓力

合建都更：

實施者：建設公司審件速度：2年半以上基本面積門檻：1.000平方公尺以上才有誘因房價門檻：40萬以上才有誘因優點：1.全程建商包到好；2.不用出資；3.建成後售價高缺點：1.整合不易；2.分回比例易起糾紛

整理：郭子苓

隨著政府打房愈趨積極，馬來西亞建商來台搶客也愈來愈拚；四月十二日，不僅有業者將在台灣舉行大型說明會，甚至拋出「買房送住宿」的新鮮促銷手段，只要訂房就送五年共二十五天的免費飯店住宿，總價值最高二十五萬元。建商表示，這個促銷手法的成本，至少要價一億元。

事實上，大馬建商的確也有積極來台搶客動作的壓力，因為馬來西亞政府為了降低外資炒房風氣，今年將外國人在馬來西亞聯邦直轄區購屋門檻從五十萬馬幣調高一倍至一百萬馬幣(約一千萬元新台幣)，顯見已開始留意外資買房的後續影響。

對此，馬來西亞地產開發商M101創辦人兼執行董事拿督葉廷浩表示，馬國房價相對他國仍低，因此短期之內預料影響有限，以該公司在吉隆坡雙子星大樓（如圖）到巴比倫廣場的「金三角」區域的建案為例，目前第一個建案Dang Wang i已經完銷，台灣客就佔三成。

東協不動產總經理林廣彥則表示，馬來西亞的經濟成長率明顯超過台灣，從經濟發展帶動房市增值的角度來看，台灣投資客對大馬房市的關愛，短時間內應還不會退燒。

（梁任瑋）

大台北建地一地難求，建商已將觸角延伸至工業區土地，有別於同業，新大皇建設董事長賴瑞昌為了讓工業區土地合法蓋住宅，花費八年，將自己位於中和二八張工業區的土地完成變更，讓人見識到他的毅力與執著。

撰文‧梁任瑋

沿著新北市中和區中山路一路南行，兩側林立的工廠象徵早年主要生產電子零組件的產業樣貌；但隨著台灣近年工廠外移，這一大片工業區土地猶如一塊新大陸，成為建商眼中的新開發標的。

在這塊稱為「二八張工業區」的範圍內，去年新北市政府通過第一件依都市計畫程序，獲准從乙種工業用地變更為住宅用地的合法案例「映像太和」，是新北市目前單一最大建案，也替區域內另兩個正在規畫推案的工業區地主 ── 大洋塑膠與取得華隆紡織土地的馥華建設，注入了一劑強心針。

推動「映像太和」這宗工業區土地變更為住宅用地的靈魂人物，正是有「中和土地公」之稱的新大皇建設董事長賴瑞昌。

初創業 槓桿過高失敗收場中永和不少建設公司是當地士紳組成的家族企業，沒有背景的賴瑞昌則是異類。他靠著與幾位好朋友合資，包括家麒建設董事長許良助、將捷建設董事長林長勳等，在中和地區推出不少建案，雖然後來大家各立門戶，卻仍維持良好互動關係，在業界傳為佳話。

八年前，日商汽車零件廠關廠，長期深耕中和的賴瑞昌得知後，積極爭取購買；有別於其他建商為了趕搭景氣列車，違法將工業區土地推出住宅案銷售，他反而花上比別人多五年的時間申請環評、交評等手續。

甚至為了讓這個花費八年心血規畫的土地創造更高附加價值，將五千六百餘坪基地捐出三七％的地作為回饋，加上基地內的中庭、步道綠化面積，換算有近三千六百坪綠地。

賴瑞昌說，合法還是值得的，不僅消費者買得安心，他也可以純住宅規畫給住戶更好的生活品質；因此他堅持去除店面空間，規畫多樣公設，達成「零店面」、「一二樓全公設」的目標。

在公務員家庭出生的賴瑞昌，大學念的是國貿系，退伍後原本在紡織公司擔任報關員，後來同學介紹他進入前國大議長陳金讓家族經營的建設公司，開啟他近四十年從事房地產的開端。

賴瑞昌在這家建設公司待了三年之後，就自立門戶，「當時經常與三重幫接觸，很嚮往他們做的規模，我以為自己可以獨當大局了，就向家人籌借三、四百萬元，到宜蘭羅東買了六千坪土地，準備蓋透天厝推案。」雖然賴瑞昌有初生之犢不畏虎的勇氣，但缺乏風險控管概念。原本以為羅東是宜蘭的首善之區，利潤應該比較好，但忽略了當地人口外流因素，房子蓋好後銷售不佳，銀行建築融資高額的利息成本讓他吃足苦頭；最後只好以一戶六十萬元賤價銷售，負債七百萬元鎩羽而歸。

「那次失敗讓我學到欲速則不達的教訓。」回想起二十九歲那年的跌跤經驗，賴瑞昌口氣裡反而充滿感激。「還好我很年輕就體會到挫折，還有從頭再來的本錢，所以讓我後來經營事業更謹慎小心。」他分析自己創業初期的問題就是野心太大，因為自有資金不多，導致財務槓桿過高，只要景氣稍有變化，光繳利息就壓得自己喘不過氣。

好人緣 朋友合資減輕壓力三十二歲回台北後，賴瑞昌並未放棄經營建築業，他回到自己最熟悉的中和，從零開始。資本額沒有大型建商多的他，專找地主合建分屋，才慢慢東山再起，「與地主合建，一開始不用投入大筆資金買土地，也不用建築保證金，讓我可以從一塊塊小工地累積實力。」賴瑞昌說，因為當年創業的慘痛經驗，讓他堅持有一塊錢就做一塊錢的事；另外他最自豪的是自己人緣好、朋友多，很多朋友願意與他合資，讓他資金壓力減輕不少，終於在三十七、八歲時事業步上軌道。

「賴瑞昌是用人緣取代人脈。」中華民國不動產開發商業同業公會祕書長於俊明說，賴瑞昌對人很客氣又很熱心，二○○二年當選台灣省建商公會理事長、新北市建商公會理事長，因為他廣結善緣，任內會員數呈倍數成長，目前更擔任中華民國不動產開發公會常務理事，為同業發聲。

今年六十二歲的賴瑞昌，在建築界打拚了四十年，儘管已有數十億元身價，但仍過著樸實的生活，出入沒有司機，住在中和秀山國小旁的普通大樓。平常喜歡爬山、練太極拳的賴瑞昌，身上看不到一般建設公司老闆有的大肚腩，黝黑的皮膚也不見贅肉。

「我習慣每天早上五點就出門爬山兩個小時，回家沖個澡後再到公司上班。」賴瑞昌說，透過這個休閒活動，認識更多一般民眾對住宅的需求，「我想瞭解大家的想法，蓋房子就是要給需要的人住。」目前也安排三名子女進入新大皇建設開始接班的賴瑞昌說，現在他已不再像當年不斷拚規模、追求財富，他更嚮往的是能夠做更有意義的事，蓋出來的房子能讓消費者滿意，所以他努力推出「安全、健康、低碳、永續」的優質建築。他也期望自己花費八年規畫的映像太和完工後，可以成為區域型的地標，這樣他的努力就值得了。

賴瑞昌

出生：1952年

現職：新大皇建設董事長

經歷：台北縣商業會常務理事、新北市建築開發公會名譽理事長

學歷：大學國貿系

在二○一○年對高房價的民怨中，馬英九總統宣示合宜住宅政策，並由當時的行政院長吳敦義拍板定案，內政部長江宜樺全力推動。豈知，卻是一場以抑制高房價之名、行圖利建商之實的騙局，除了桃園八德弊案，由中央推動的板橋浮洲案、林口Ａ７案，也是疑點重重。

撰文‧賴若函

五月底至今，隨著桃園縣前副縣長葉世文、遠雄集團董事長趙藤雄相繼收押，桃園八德合宜住宅的行賄弊案曝光，合宜住宅被大眾看清是「打著協助弱勢旗幟，實質圖利建商」，加上涉嫌擔任白手套的台北科技大學退休教授蔡仁惠，也供出林口Ａ７案有行賄弊端，這個問題百出的政策是否該走入歷史，引發各界熱烈討論。

近日，中央已出面對合宜住宅喊停，營建署長丁育群表示，將不再推行新的合宜住宅，但不排除地方政府自行出資、出土地興建。

「這是中央政府不負責任的說法！」專業者都市改革組織祕書長彭揚凱表示，本來桃園縣和台中市都還有幾個合宜住宅案子要推動，中央應施展決心全面喊停，不應怕擋人財路，繼續放任地方推行錯誤的政策。

彭揚凱認為，當前之計，除了已經蓋好、也標售完成的板橋浮洲合宜住宅，技術上不可逆，其餘林口Ａ７、桃園八德合宜住宅，應當全面喊停，轉往只租不售的社會住宅發展，才能解決台灣的居住問題。

地政學者出身的台北市副市長張金鶚也表示，合宜住宅以出售為主，建商利潤較高，合約和競標過程若不謹慎，產生許多圖利空間，無法真正幫助弱勢者，這個政策應重新檢討。

問題一

不當的土地徵收 等同搶劫回溯合宜住宅的歷史，來自於高房價下、民怨四起的社會氛圍中，政府推出的住房政策。

二○○八年，馬英九在競選總統時提出政見，要推動《住宅法》立法，使社會住宅政策法制化。一○年，研考會調查顯示，房價高漲是十大民怨之首，四月，在行政院長吳敦義主持下，行政院會通過「健全房屋市場方案」，決定持續推動都會地區規畫興建合宜住宅。十月十三日，馬英九接見社會住宅推動聯盟，允諾提高社會住宅的比例，來協助弱勢、年輕族群成家，要求當時內政部長江宜樺，提出社會住宅規畫報告，並指示國有財產局、國防部等單位釋出土地以作為興建社會住宅之用。

江宜樺隨即於十月底宣佈重啟國宅政策，當中就提到要透過合宜住宅方案，提供一定比例只租不售的社會住宅。之後，江宜樺多次公開表示，興建合宜住宅可有效抑制房價。

「最後，吳敦義拍板定案，在相關部會提出的建議中，唯一通過成為中央住房政策的，就是內政部營建署推的合宜住宅。」彭揚凱認為，要為整個政策負最大責任的，非吳敦義、江宜樺莫屬。

在上級的全力護航下，內政部營建署陸續推動新北市板橋浮洲、林口Ａ７合宜住宅兩案。不過，在營建署的規畫下，這個不合理的制度，開始以公共建設之名被合理化。

第一個問題，來自於不當的土地徵收。率先於一二年六月公告的林口Ａ７案，以「預標售」的方式，在政府未完成民地徵收程序下，就把土地標售給財團開發。

「這樣的作法，和搶劫有什麼兩樣？」被徵收的村民楊明財曾無奈表示，居民手上還有土地所有權狀，政府就已經把土地標售出去了，非常不合理。

問題二

忽視環境破壞帶來的惡果

淡江大學建築系教授黃瑞茂說，Ａ７案徵收的土地多為私有地，總共二三六公頃，卻只有不到五％、十公頃的地，用來作為合宜住宅，其他作為「產業專用區」、住宅區與商業區使用，「提供低價住宅，根本只是個幌子。」忽視環境開發的破壞可能性，則是第二大問題。林口Ａ７在環境、水土保持的規畫上也大有問題。

交通大學土木系副教授單信瑜曾在臉書公開質疑，推動林口Ａ７案時葉世文態度強硬，帶頭違法，忽視既有山坡地的開發法令，免去做水土保持、環評，大興土木，假公共建設之名、大舉圖利建商。

問題三

政府執行態度傲慢、強硬

Ａ７合宜住宅問題不斷，板橋浮洲案又浮現第三大問題，就是中央執行的傲慢與強硬，在浮洲案開發過程中，完全忽視地方既定的都市計畫，強行轉彎。

「一一年，因著營建署強行插入合宜住宅，浮洲的都市更新計畫，整個毀了。」黃瑞茂說，浮洲地區因為多年的淹水問題，被禁限建二十多年，當時，新北市政府正在進行全面通盤檢討，希望給予浮洲地區新的都市機能想像，例如生態、娛樂科技城等規畫。但行政院突如其來選浮洲為合宜住宅基地下，打亂了地方發展的計畫與期望。

黃瑞茂說，當時新北市空屋量高達九萬戶，合宜住宅這四千多戶一蓋下去，徹底斷絕了浮洲居民透過市場需求而都市更新的機會。

「新北市副市長許志堅在協商會議上還曾經拍桌，對於中央強硬的態度表達不滿。」黃瑞茂說，浮洲合宜住宅還衍生出公共設施不足、環境品質下降等問題，過程中，卻從不見營建署有任何實質的計畫、承諾。

問題四

建商從中謀取暴利

曾參與浮洲案「都市設計審查會議」的彭揚凱，形容這是一場極度弔詭的會議，雖然審查委員對於浮洲合宜住宅的量體太高、老樹保存等問題提出質疑，但與會營建署官員強硬表示，這是已經明訂好招標日期的案子，容積率都已訂好，完全沒有討論的空間。「最後他們答應要修改的，都是一些不痛不癢的東西。」彭揚凱說。

第四大問題，就是合宜住宅給建商謀取暴利的空間。

彭揚凱表示，營建署儼然成為建商的打手，為了「保證投標者獲利」，給予過多的容積獎勵，讓建商最終蓋出來的面積，遠超過合理範圍。

根據德明財經科技大學教授花敬群以合宜住宅的建商成本去比對、精算，Ａ７合宜住宅「至少獲利百億元」；八德合宜住宅建築成本七十億元，至少有十億元的利潤。

又一次，合宜住宅成為政府「合法圖利」建商的工具。

引發貪瀆弊端的桃園八德合宜住宅，是一三年葉世文從營建署長的職位退休後，轉任桃園縣副縣長時開始推動。檢方調查指出，葉世文在其中收取超過兩千萬元的賄賂，護航遠雄得標，另在Ａ７合宜住宅案則進帳六百萬元。

從需求面來看，「社會住宅」原本用意在於為買不起或租不起房屋的弱勢族群解決居住問題，但合宜住宅九成以上為建商銷售，僅有的五％至一○％暫時出租房屋，最長十年後都可以轉售，無法長期租用。

「台灣的社會住宅需求量為十九萬戶，但合宜住宅只要求建商劃出一○％做社會住宅，換算一下，等於要蓋一九○萬戶合宜住宅才夠。」內政部前部長李鴻源對於政府是否有這麼多錢買地，畫上很大的問號。

「這是從一開始就錯誤的政策！」彭揚凱說，八德合宜住宅弊案，絕非只是葉世文個人的操守問題，更嚴重的是，合宜住宅從頭到尾一點都不「合宜」，不但對紓解國內高房價狀況無效，更是將國有土地標售、濫徵民地，成為圖利建商的工具。

政府應回歸社會住宅的本質，參照各國作法，建立只租不售的住宅，才是落實居住正義的方法。

爭議不斷的合宜住宅

總統政見 2008年

馬英九在競選總統時提出政見，要推動《住宅法》立法，使社會住宅政策法制化。

政院核定 2010年4月行政院核定「健全房屋市場方案」，選定新北市板橋浮洲作為合宜住宅的第一個興建基地。

總統承諾 2010年10月13日總統馬英九接見社會住宅推動聯盟，允諾由雙北先推動社會住宅政策，再擴及到其他縣市。

內政部宣佈 2010年10月30日內政部長江宜樺宣佈重啟國宅政策，包含社會住宅、合宜住宅。

吳揆拍板 2011年5月12日行政院長吳敦義拍板定案合宜住宅為中央住房政策，含林口A7及板橋浮洲兩案。

不當變形 2011年8月5日營建署修改承購戶轉售年限，由5年提高至10年；出租住宅提高至總戶數10％，仍被批出租比太低。

爆發收賄 2014年5月30日桃園縣副縣長葉世文因八德合宜住宅案收賄被解職。

中央棄守 2014年6月2日營建署宣佈不再蓋合宜住宅，但地方可自行決定；桃園縣長吳志揚宣佈與遠雄解約。

台灣現有四大合宜住宅

建案

位置

建商

單坪價（萬元） 戶 數（戶）轉售限制（年） 交屋日期

主管單位

板橋浮洲

台北捷運亞東醫院站

日勝生

19.5

售：4009

租：446 10

2015年

內政部營建署

林口A7

機場捷運A7站

遠雄、皇翔、名軒、麗寶 15

售：4238

租：225 5

2015年

內政部營建署

桃園八德

桃園捷運藍綠線匯流

遠雄

14.9

售：1021

租：102 已解約

已解約

桃園縣政府

台中幸福好宅

台中市南屯區台中工業區南側

新業建設

12

售：200

租：20 10

2017年

台中市政府