今年曼谷樓價看升一成 留意按息高於香港 泰銖急升存風險
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GS(14)@2018-01-22 04:53:32【明報專訊】泰王普密蓬於2016年駕崩後，泰國便持續逾一年的國喪期，市民除了穿素服以作哀悼，在購物時亦較節制；但隨着國葬儀式於去年10月完結 ，整體經濟活動逐步恢復正常。有代理表示，預計今年曼谷樓價平均升一成，而隨着購買力於今年釋放，屆時升幅可能更強。惟近期泰銖明顯轉強，由2017年初至今已升值了逾一成，如升勢持續，投資泰國樓時也需要留意對購買力的影響。
一個城市的樓價表現普遍與政策息息相關，至匯投資香港銷售與項目總監張永恒表示，泰國業權分為永久業權與租賃業權，實則有助均衡樓市和令樓價升幅較緩慢，指過去5年曼谷樓價累升了四成，料今年也會平均升10%。該公司項目經理吳志權表示，今年曼谷樓價受多個因素支持，包括經濟因素如泰國已開始興建泛亞鐵路，人口愈來愈多，令住屋需求增加，而且泰王離世後令樓市投資放慢，料今年購買力會獲得釋放，樓價升幅可能更大。
國喪期結束 購買力釋放
張永恒指出，目前曼谷市中心樓盤的投資回報佳，升值潛力高；外國企業高層租客最可靠，不擔心他們會欠租或破壞單位，而且出租率高。去年市中心樓盤出租率便高達95%，因企業高層會租用市中心單位為工作住宅，假日時才返回鄉郊的大宅，而且海外專才流入等因素也帶來需求。
在曼谷市中心，有「小日本」之稱的Thong Lo（通羅區）樓價由2013年至2017年間更累升了150%，因為每年單位供應僅數百個，供不應求。據吳志權稱，這區的租金回報達5厘，樓價平均每年升13%，平均呎價7400元。
張永恒稱，市中心單位的租金回報平均介乎5厘至6厘，因業主只需交管理費，淨回報較高；投資費用偏低，為其他國家難以相比。相反，他舉例稱，日本印花稅較高，即使租金回報達6厘至7厘，但淨回報實則減少2%至3%。另外，張指出，以日本心齋橋地鐵站上蓋項目為例，一個600餘方呎的兩房單位，也要索價達700萬至800萬元。投資者在泰國買入一個單位，只須付出相當於物業估值1%的過戶費，以及約2萬至3萬泰銖的律師費，以及收樓時的維修費，約為每平方米400至800泰銖，而且不須繳交房產稅等，投資成本相對較低。
不過，泰國供樓成本相對高於香港，張永恒稱目前當地按揭息口約6厘，而供款年期可長達35年；本港投資者一般可透過銀行申請六成按揭，可選擇泰銖、新加坡元或美元供款。港人在買入物業後，便可於當地開設戶口和申請提款卡，屆時投資者便能在本港指定櫃員機中收取租金收入。如果投資者不欲開戶，也可安排地產商先代收租金，其後每3個月匯回於本港的銀行帳戶。
去年至今泰銖累升逾11%
匯率方面，吳志權指泰銖由2013年高位回落至今，已有10%折讓。惟投資者仍需留意受近期美元走弱影響，泰國經常帳盈餘和資本流入上升，帶動泰銖走強；由去年初至今，泰銖實則已累升了逾11%。泰國央行早前已指出，已在泰銖升勢過急時採取行動；當貨幣過強不符合經濟基本面時，央行便會干預。
在經濟角度上，日經亞洲評論分析指出，即使泰國去年第三季經濟增長達4.3%，創4年來新高，但遠不及鄰國越南的7.5% ，以及菲律賓的6.9%。分析稱，當地經濟欠缺優勢，未有發展汽車以外的產業，投資亦受政局動盪影響；而且本身也欠缺人口優勢，去年全國人口只有6900萬，少過越南和菲律賓，令外資需向附近國家尋找人手。國際貨幣基金組織（IMF）預計，菲律賓將於2022年取代泰國，成為東盟第二大經濟體；如果泰國未能找到自身的定位，外資可能會轉移陣地。
豪宅項目240萬港元入場
另外，泰國地產商Areeya推出以日式設計為主題的曼谷豪宅項目「Chalermnit Art De Maison」，入場費981萬泰銖起（約240萬港元），戶型由1房至2房，以及2房或3房複式戶；面積介乎355至1733方呎，全個項目共提供122伙，並於本月20及21日在香港推售。買家須先支付5萬元訂金，其後5天和3個月內分別支付樓價一成和兩成的款項，預計在2020年3月項目完工時，再支付餘下七成樓價。
明報記者
[王俊騏 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6478&issue=20180119