📖 ZKIZ Archives

没有安全感的海普瑞 东方愚

http://www.econzhang.com/?p=3844


文/东方愚    21世纪经济报道    2010-06-19



海普瑞上市不仅使新首富李锂成了一个资本明星，更成了一个娱乐明星。

这里要说的，是做为产业明星的李锂。就像棺材铺的老板希望多死人一样，李锂能赚多少钞票，取决于有多少外国佬患心脑血管疾病——具有抗凝血和抗血拴 的肝素钠几乎是其唯一产品，且99%出口。海普瑞处于产业链的中游，上游是生猪养殖、屠宰及肝素粗品提取行业，下游则是欧美肝素钠成品药企。

海普瑞上市，使得肝素钠这个行业风生水起，听说一些农村养猪户和屠宰场，也时髦地谈起“上市”来。海普瑞最近几年前五大供应商中多为自然人，笔者费 尽周折找到了其2008年的一家自然人供应商顾天友（交易金额逾2000万元）。顾的身份是河南息县天友肠衣制品有限责任公司董事长和法定代表人。问他， 为什么2009年你不向海普瑞供货了呢？他回答道，一来，海普瑞要求很苛刻，二来，我为什么不能自己干呢？

上游纷纷来做中游，这让李锂很没安全感。或许正是基于此，海普瑞于去年11月在成都彭州市的濛阳镇与四川一家农业标杆企业成立了一家合资公司。为什 么选择这个地方呢？要知道，作为2009年海普瑞最大的供应商的成都嘉盈公司，坐落在彭州市军乐镇。李锂家族想牵制上游供货商的意图显而易见。而总经理单 宇对此也并不讳言，他说，如果海普瑞的上游有“小动作”，他们就会另寻新欢，甚至自己搭台做上游。所谓的“小动作”，即像顾天友这种自己做起了中游，或是 想找私募合作等。

李锂没有安全感的另一个原因是，他的下游客户对他虎视眈眈。譬如2009年海普瑞最大的客户是全球第四大医药集团的赛诺菲·安万特，它在2009年 向海普瑞采购的肝素钠粗品价值15亿元，是上一年的20倍。李锂高兴吗？高兴，但他也有担忧，因为这家1982年就在中国建立办事处的医药巨头企业，最近 几年加快了在中国的渗透步伐——与海普瑞在上游供应商所在地就近建立自己的公司的尝试类似，海普瑞所到之处，赛诺菲也在陆续安营扎寨，甚至范围更广。所谓 “螳螂捕蝉，黄雀在后”，大抵如此。

这里有两处地方可圈可点。一是，赛诺菲6年前并购安万特成立赛诺菲·安万特是彼时轰动一时的“小鱼吃大鱼”案例，其法宝是是“9·11”后的民族情 绪和政治支持，这两家公司的政治背景都很深；而高盛的政治触角和能量向来不可估量，它虽然可能导演不了2008年肝素钠行业骇人听闻的“百特事件”，但在 其后赛诺菲·安万特甄选合作伙伴事宜上，是否扮演了“红娘”的角色呢？

第二，外界现在普遍对高盛入股海普瑞3年账面赢利90倍津津乐道，但更应该考虑的，是过了禁售期之后，高盛可能会怎么处理这部分股票。试想一下，如 果届时高盛将所持海普瑞的股份转让给了赛诺菲，情形是否会出现戏剧性的变化？

上述推断，第一项有“阴谋论”的色彩，但第二项却完全有可能发生。看看赛诺菲·安万特在中国的跑马圈地，特别是今年以来的几项动作，其野心远超我们 的预期，绝非只搞研发那么简单。如果将来它果真受让了高盛所持海普瑞的股份，加上它已经在中国医药行业成立的合资公司，并将这些形式复制，它不就变成了 “医药行业的达能”了吗？

非常有趣的是，李锂非常推崇宗庆后。他是一个言语之间夹杂民族情结的人，喜欢研究中国历史，读帝王将相一类的书。不过，没有人会跟钱过不去，要不他 就不会选择高盛了——对外资又爱又恨，抑或是1960年及之前出生的中国本土企业家的共同宿命。

愈有安全感的股票…愈危險 王雅媛

2011-5-1  THT


近日投資組合靠水泥股而創出今年的新高，之前對水泥股的看法是此類股有機會在同一時間內，吸引到短線投資者及長線投資者買入。
短線投資者買入理由是看到近期水泥價格上升，類股價值正在被重估，因而追入。長線投資者買入的理由是他們需要投資「十二五」政策受惠股，帶有保障房概念的水泥股是其中一種，沒有得選擇。
兩種力度加起來導致這一個月內水泥股股價跑贏大盤。筆者開始收到不少電郵，就是詢問此刻水泥股還可以買入嗎？每次被問到這種問題時，心裡都有掙扎，掙扎的是究竟怎樣回答投資者才是最合適的。
雖然自己還是繼續看好水泥股，但是畢竟短期漲幅已大，如果投資者因自己一句「還看好」而高價進場，最後原來是看錯的，自己心裡會不好受。
有時候，筆者都想反問，為什麼當水泥股股價剛開始起步時，不買入？其實不問都知道答案了，十之八九都會說因剛剛開始漲時，沒有信心，現在漲幅明確了，好消息又愈出愈多，對於水泥股的安全感大了。
乍聽之下，這句話說的沒錯，從來投資專家都說要買自己有信心的股票，其實，這個說法就是跟股票部分的本質違反了。長期而言，股價是反映公司盈利，短期及中期反映的卻是投資者對於一檔股票的預期。
簡單來說，假設一檔股票有十個好的預期，那麼短期或中期股價就是反映這十個預期。
贏得最多的人一定是在十個好的預期還沒有反映前就買入，之後賣給那些以為還會有第11個好預期而買入的投資者。
一般投資者如果能夠賺到十個預期中的五個預期的漲幅，已經非常不錯了。關鍵在於究竟你對於一檔股票的信心是來自什麼地方？如果你的信心大部分是來自已經反映了的預期，那麼你即使不接第10棒，你都是接了第八或第九棒。
相反，如果你對於一檔股價的信心來自於自我研究的成果，通常一檔股票出了一兩個好預期後，你已經會十分願意買進了。
記著股票這遊戲說穿了，就是看誰在漲前買入得早，在開始跌時誰賣得快，其實愈有安全感的股票愈危險。
（作者任職申銀萬國證券，負責港股經紀業務，在2007年2月中港模擬投資比賽拿下冠軍）

(轉載)越有安全感的股票越危险; 繼續關注北控水務(371.hk) fatlone's investment paradise

http://fatlone.wordpress.com/2011/05/18/%E8%BD%89%E8%BC%89%E8%B6%8A%E6%9C%89%E5%AE%89%E5%85%A8%E6%84%9F%E7%9A%84%E8%82%A1%E7%A5%A8%E8%B6%8A%E5%8D%B1%E9%99%A9-%E7%B9%BC%E7%BA%8C%E7%95%99%E6%84%8F%E5%8C%97%E6%8E%A7%E6%B0%B4%E5%8B%99/

source: http://blog.sina.com.cn/s/blog_5efa655401017wuu.html

越有安全感的股票越危險

 

近日投資組合靠水泥股而創出今年的新高。之前對於水泥股的看法是此板塊有機會在同 一時間內吸引到短線投資者及長線投資者買入。短線投資者買入的理由是看到近期水泥價格上升，板塊正在被重估，因而追入。而長線投資者買入的理由是他們需要 投資十二五政策受惠股，而帶有保障房概念的水泥股是其中一種，因此他們沒有得選擇。兩種力度加起來導致了這一個月內一眾水泥股股價遠跑贏大市。筆者亦開始 收到了不少電郵，就是詢問此刻水泥股還可以買入嗎？每次被問到這種問題時，心裡都會有掙扎，掙扎的是究竟怎樣回答投資者才是最合適的。雖然自己還是繼續看 好水泥股，但是畢竟短期升幅已經這麼巨大，如果投資者因自己一句　“還看好＂而高位入了貨，最後原來是看錯的，自己心裡會不好受。

 

有時候，筆者亦都想反問，就是為什麼當水泥股股價剛開始起步時，不買入？其實不問 都知道答案了，十居其九都會說因為剛剛開始升時，沒有多少信心，現在升幅明確了，而好消息又越出越多，因此對於水泥股的安全感大了。乍聽之下，這句話沒有 錯，從來投資專家都說要買自己有信心的股票。不過其實這個說法就違反了股票部份的本質。長期而言，股價是反映公司盈利，短期及中期反映的卻是投資者對於一 只股票的預期。簡單來說，假設一只股票有１０個好的預期，那麼短期或中期股價就是反映這１０個預期。贏得最多的人一定是在１０個好的預期還沒有反映前就買 入，之後沽給了那些因以為還會有第１１個好預期而買入的投資者。一般投資者如果能夠賺到１０個預期中５個預期的升幅已經非常不錯了。所以關鍵在於究竟你對 於一只股票的信心是來自什麼地方？如果你的信心大部份是來自已經反映了的預期，那麼你即使不接第10棒，你都會是接了第8或第9棒。相反，如果你對於一只 股價的信心主要是來自自我研究的成果，那麼通常一只股票出了一兩個好預期後，你已經會十分願意買進了。記著股票這遊戲說穿了，就是看誰在升前買入得早，在 開始跌時誰沽得快。因此，其實越有安全感的股票越危險。

 

王雅媛為持牌人士

fatlone:
其實想寫些東西有關北控水務, 不過下筆之前到王雅媛小姐的博客看到上面的文章, 很有意思, 就轉載下來

這篇文章我認為正好說中了我在北控水務損手的情況, 但我相信更適合於各位在5元以上買進保利協鑫的朋友, 我這篇博文主要是淺談這兩點

北控水務的跌浪已經持續了三個月, 我買入後就一直跌, 此檔股票是繼卡姆丹克之後我花最多時間跟進的, 而這段時間證明了我的介入時間並不好, 而當我大手買進的時候, 正是上文中”期望有第11個預期出現”的人, 當時我做足功課, 認為371很有潛力, 風險不大, 就是坐和望贏那種, 簡言之就是很有信心, 結果一直被套到今天, 而正正因為信心大, 注碼亦跟著加大, 而股價下跌就很受傷了

不過, 她在文中後段提到「相反，如果你對於一只股價的信心主要是來自自我研究的成果，那麼通常一只股票出了一兩個好預期後，你已經會十分願意買進了。」我正正是 因為自己的研究成果才買進, 但買進後股價拾級而下, 是我的錯還是市場的錯? 當然是我的錯, 不斷虧蝕又不做止損, 市場沒有損失, 輸的只是自己

我說繼續留意北控水務, 最重要的理據不是日前的政策風聲, 而是我在早前在其官網中發現它更新了數單新聞, 有很多並沒有在財經網站流轉, 而基本面的改善正正就是這是看似零碎但可能隱含了對公司前境有重大影響的消息

這些消息有多重要全是源於讀者對它們的解讀, 而我在官網上看到的數單新資訊, 我會如此解讀

公司願意公佈多些消息一定是好事, 這反映了公司的透明度提高了一點點, 而更重要的是看到一個轉變, 大家可以看看在公司新聞一頁中, 2011年比以往兩年多了不少, 基本上2011年前是沒有新聞可言

我認為這個轉變象徵公司想向外界傳達「我做緊o野」這個訊息, 公司將會有很多搞作, 雖然一切還沒有落實, 但至少都在「叫糊」吧, 這些消息都是和地區政府的領導會面傾計劃; 跟外商談合作, 也有合約簽定

北控水務的增長速度, 全看它攻城掠地的進度, 而不是坊間經常看重的母公司注入資產, 這只是個一次性的利好, 而不是代表啟動了注資進程, 因為以我的調研所知母公司北控只有一個水務資產, 就是北京的水廠, 盈利有一億多元, 除此之外我相信沒有水務資產可作注入

現在公司新聞正正就是告訴我們, 它仍保持去年的活力, 繼續四出尋找機會, 這些消息不會在aastock和etnet等財經網找得到, 我看好基本面的原因就是這樣, 如果相信基本面是向好, 不過股價下跌, 應該怎麼辦? 我的策略是細注慢吸, 因為不知要跌多久, 可能市場認為要跌30%才會見底, 但我認為跌10%已經很抵買就飛身大注撲入, 結果就要痛苦地捱價, 這就是我現在的情況

我在371的倉位比高峰時減了不少, 我的目標是慢慢將手上其他持股套現, 換入371, 將倉位加到舊日高位, 甚至更多, 換馬是因為不想增加投入, 繼續保留多些現金, 市況未明朗, 自己又不懂做對沖, 小心為上

再談談保利協鑫, 我看到仍有博客買進, 如果我的擔憂會發生的話, 第二季度的業績可能會比首季來得差, 一旦增長停止甚至倒退, 就會被洗倉, 資金流走後就不知道何時會再臨, 至少在業績轉好前都不會, 太陽能不是一句「長線看好」就可以買的行業, 應該說任何一個行業都理應如此, 如果看好一隻股票只有「長遠看好」另加N字的分析, 這不足以構成買入的理由, 市場有大量(so call)長線看好的股份不斷下跌, 你可以買入多少隻?

我不是要標奇立異去吸引大家的目光, 才叫大家要小心太陽能股, 最好不要貿然買進3800, 大家再重溫一下王小姐的文章, 看看3800給你們的信心是否來自已經反映的預期? 再問問自己建倉的時間是屬於等待第十一個預期反映, 還是認為只是反映了一半?

炒股要看行情, 現時在網上的主流資訊都是偏向負面, 大環境是偏淡的情況下3800可以獨善其身? 如果可以的話, 那就是3800強得可以逆天了, 要重注買入. 我目前是不太相信有業者可以保持強勁增長, 不倒退已經足以證明它將會是本輪淘汰賽下的優勝者, 要重點關注

安全感值多少錢

http://www.cbnweek.com/Details.aspx?idid=1&nid=6855

安全感是虛的嗎？也許它相當的實在。

假如你剛剛喜氣洋洋地買了一輛15萬的新車，接下來你便頭疼買什麼樣的保險，才能讓你在設想過汽車被盜搶、不幸撞車或者半路壞車之後仍然充滿安全感。於 是為了獲得這種心理上的安全感，你為愛車全副武裝上了全保，一年付給保險公司5000元。可年末算一下，你可能發現保險費要比修車的錢多得多。只是為了防 止那可能造成錢包「大出血」的萬一—要是汽車出了問題，修車換零件就是個大支出了，我們心甘情願掏出這筆錢，花錢買上一份心安理得。 理性經濟人也許會考慮，如果不買保險，避免獨自承擔後果的警惕心會使我更小心地存放車輛和更謹慎地開車。這種自我激勵的作用不僅一定程度減少意外的發 生，還省了一筆錢，達到金錢使用效用的最大化。但是對於現實的人來說，安全感如同蔽體的衣物一樣，是生活必需品，離了衣物就會暴露在巨大的不安之中。 安全感與房子 房子就是我們安全感的其中一個重要來源。如今房價高企，理性思考其實租房比買房要划算得多。按照目前的市場狀況，100萬能在北京租上一個80平方米 的房子20年。但是100萬幾乎不可能在北京買到一個同樣大小的房子。而且租來的房子一旦出現漏水、壞電器等問題還可以立刻聯繫房東進行解決，省心不少。 若是遇上工作變動，還可以隨時搬到離新公司較近的房子裡，節省上班時間。 可「有瓦遮頭」被分成「出租屋」和「自購房」兩種，二者在整體安全感中的所佔權重大有差別。很多人都認為出租屋治安差，人員構成複雜，時時為安全問題 而忐忑不安。而且沒有自己的物業，總感覺沒有歸屬感，也總覺得自己不屬於這個城市。更惡劣的是假如房東要加租趕人，自己一下便處於被動的位置。 相較之下，自購房乾淨整潔，自己設計裝修，自己做主人，可以光榮且驕傲地宣佈自己有了一個「家」。對於許許多多離開家鄉打拚的人而言，一套屬於自己的 房子意味著落地生根和安定。所以即使成為「房奴」，或者遇到房子漏水、牆壁開裂等問題需要自己和開發商進行漫長地扯皮，他們也願意換來這種安全感。 高企的房價和火爆的樓市也進一步激化了人們對安全感的渴望。他們擔心再過一段日子房價會不會升到自己無法承受的價位，擔心離上班地點近的好樓盤會不會 被買光了，擔心政策的變動會使他們比現在更難買到房子……這樣的焦慮又反過來推動了樓價節節走高。我們看到的是在房價不斷持續創新高的同時，人們卻更加迫 切地希望早日擁有自己的房產，而我們之前所提到的理性思考全然無法得到體現。   非理性的熱情？ 事實上，2002年的諾貝爾經濟學獎得主，美國普林斯頓大學心理學教授Daniel Kahneman就研究發現，人在不確定條件下進行的判斷和決策常常是非理性的，這種心理學發現可以與經濟學進行結合，分析許多經濟現象。因此對於樓市這 一安全感獲得條件的捉摸不定，使人們對買房子這件事表現出非理性的極大熱情。 他們都在面對父輩們從未遇到的情況。將近20年以前，他們的父輩住著福利房，而他們也在這樣的房子里長大，安全感也從未少一點。然後他們走向一個截然 不同的社會，走向因為房子而安全感大幅度溢價的現在。他們童年時候的安全感當然也包括房子帶來的安定，但是絕不是今天這樣的昂貴。 究竟這一切是怎樣發生的？也許我們可以看成這是住房產權私有化和國內許多城市中產階級化的結果。1994年之後，國家進行住房改革，把以往福利分房的制度改為城鎮住房商品化，房子成了根據供求進行價格變動的商品。 同時，隨著越來越多年輕有創造力又有學識的人群奔向「北上廣」，湧入國內各大城市，大城市的中產階級化已越來越明顯。編寫過英國《牛津地理學詞典》的 Susan Mayhew認為，有購買力的家庭為尋求近鄰城市中心區的房屋，而導致內城衰落區的重建和更新，促成了一個城市的中產階級化。進入國內大城市的知識人群在 努力工作和奮鬥中漸漸積累了購買力。他們需要安家落戶，照顧家庭，也需要擺脫一種人在他鄉的游離狀態。在實際生活和心理安全感的雙重需求作用下，他們把手 中的儲蓄轉向了樓市，房子成了供不應求的產品，最後又和擺放在名店裡的昂貴服裝和包包一樣成了奢侈品。在北京、上海和廣州這樣的大城市裡，舊的城區被推 倒，然後拔起一幢幢嶄新的高樓。雖然房屋價格翻幾番，但買者仍然絡繹不絕。而後這片區域的居住人群也發生了更迭—遷出老房子和住進新房子裡的人組成了俯視 與仰視的兩個世界。 安全感和房子的關係是個很長的故事，它們好像沒有必然的聯繫，但是誰也離不開誰。其前世今生可以寫成萬卷長書，不過相信各位都有各自的深切體會了。 除了房子，其實還有其他產品是安全感溢價高的。比如買份人身保險，在這個變幻莫測的時代裡保障一下生命安全；或者買個培訓課程，應對激烈的職場競爭以防失業；又或者買個寵物，它的世界裡忠實地只有你。再不行，買個鑽戒其實也不錯。

為什麼要「沒有安全感」？

http://www.cbnweek.com/yuedu/ydpage/?raid=1658
《經濟學人》在1990年代初曾經發表過一組有關IBM的系列文章，「縈繞在該公司周圍有兩個問題，在一個以迅疾的變革為推動力，並不斷湧現出小型 和微型公司的行業中，一家像IBM這樣規模的公司儘管組織完善，但是能夠迅速應變競爭環境嗎？IBM能從急劇下滑的主機市場（IBM賺取了大量利潤）上轉 型，從諸如電腦服務和軟件等這些擴張中的市場賺取利潤嗎？」《經濟學人》給出的答案是「不可能」，這段話因為出現在IBM前CEO郭士納的《誰說大象不能 跳舞》中而廣為人知。

　　微軟在公眾眼中與20年前的IBM有相似之處，從財務指標上看它還是處在它37年的發展中最好的時間裡。但從小沃森的IBM鼎盛時期到郭士納面對的 1990年代，IBM窘境相隔不過是幾年時間。有時大公司的起伏會讓人感慨，雖然有「大而不倒」這個說法，但一個偉大的公司時刻不敢掉以輕心，越偉大越要 提防任何可能的風險和潛在的對手。

　　儘管如史蒂夫·鮑爾默依舊充滿信心，但至少有三個問題還是不能迴避的：

　　一是大公司迷信自己的創新能力，相信自己無所不能。大公司集聚人才、資本、技術積累，在這一點上當然不會落於下風，但是微軟也要提防貝爾實驗室、施樂 帕洛阿圖研究中心（PARC）對於技術創新的前車之鑑。雖然圖形界面、鼠標誕生於PARC，但最終是喬布斯和蓋茨發現並佔有了未來，微軟現在是否正在扮演 那個「富有的鄰居」的角色？

　　二是整個IT產業一直遵循著縱向產業模式向橫向轉換的趨勢，微軟、英特爾打敗了IBM、蘋果的捆綁式集成式模式，而微軟賴以成功的軟件業，是否還有足夠的轉換空間，我們看到App、互聯網以及「瀏覽器即系統」都是對Windows體系的動搖，那麼接下來還會發生什麼？

　　三是微軟高利潤和模塊化的產品可能帶來的經典大公司困境，在一個足夠長的產品線中潛伏著無數的對手和敵人，創新規則、行業遊戲規則、競爭重點隨時都可能讓利潤點轉移，微軟是否做了足夠的準備。

　　在我們這期的封面故事中，我們更多的還只是提出問題。就像沒有人能看出當年的郭士納是否能帶領IBM走出困境一樣，我們還不能完全判斷出微軟持續的創 新是否能掌控行業發展的脈絡，是否能維持其強大的盈利能力。對於大公司所蘊含的能量，對於未來可能的變化，我們還是要保持一點敬畏。但有一點是可以確認 的，就是居安思危。比爾·蓋茨曾經說，微軟距離破產永遠只有18個月。我相信這種意識是讓一個大公司可以真正「大而不倒」的根本。其實如果看我們的每一篇 報導，我們都會看到這其中的危機感，佐藤可士和永遠在琢磨著櫥窗和貨品擺放，他知道優衣庫的未來可能就繫於一個「脆弱」的點上—年輕人的注意力；寫字樓市 場裡的環球金融中心可能要隨時調整它的租還是賣的策略，否則一個大樓可能最終耗盡了它未來發展的可能性……危機感常在，最終會讓公司這個機體保持對外刺激 的敏感性，保持一種警惕和臨界狀態，然後才有可能保持我們常常寄望於大公司所應該具有的「活力」——如郭士納所說，讓大象保持跳舞的能力。

　　我們常常說到安全感對於每個人來說有多重要，但對於一個公司來說，最好的狀態可能恰恰相反：沒有安全感才是好事。

尋找你的投資安全感 上投摩根基金

http://www.ltkdj.com/News/szcc/2012/929/1292922465477B5D0EIKCJ76AEJ5CDC.html
  年輕的時候，不少人有過這樣的經歷：滄海桑田後才發現最值得託付的那個人一直在身邊，只是之前沒發現或不相信他「最值得」。而其實，因為熟悉和瞭解，也許只有他才給得了你要的安全感。這就好比投資，投資大師巴菲特的一句箴言或許可以給我們啟發：你要投資的對象應是你所喜歡的，每天都在購買的。

　　由此，你想到了什麼？無非是每天和我們最親密接觸的衣食住行、娛樂消費，大大小小、雞毛蒜皮。可是，就是這每天不間斷的「雞毛蒜皮」的購買成就了無數「百年名企」。你知道福布斯全球500強中，從事什麼行業的最多嗎？答案是包含食品飲料、醫藥、零售等行業在內的消費服務類企業，數量多達205家！當然，你還可以繼續懷疑，因為你總覺得錢不夠花，哪來的購買力？可是，你知道2012倫敦奧運期間，哪國遊客最能花錢嗎？據英國旅遊局的官方統計，倫敦奧運期間中國遊客的人均消費高達203英鎊，超過阿聯酋的人均181英鎊，位居世界第一。為了吸引25萬中國遊客，「高貴」的倫敦商家不惜奇招迭出：在櫥窗貼上中文標語、甚至要求僱員用普通話打招呼、僱傭普通話售貨員等。勿庸置疑，中國正在崛起成為世界消費大國！

　　談到這裡，也許有投資者注意到了，最近市場仍在不斷探底，本週伊始兩市又雙雙低開齊創新低，市場信心仍顯脆弱。不過，大消費板塊由於業績支撐持續獲得投資人青睞，其中的醫藥生物和食品飲料顯強勢，上週逆市收紅。而「蘋果概念股」表現更出彩，A股電子板塊單周上漲2.12%，排名全市場第一。一顆「蘋果」帶來的賺錢效應不容小覷，歸根結底背後成就「蘋果們」的還是我們身邊人的身邊事——消費。

　　當然，要說明一點，我們強調尋找的是一種相對客觀存在的普適性「投資安全感」，而不是任憑自己的主觀判斷或個人情感喜好的「熟識性思維」心理誤區，這一點相信以理性、耐力、堅忍著稱的A型血投資者最能釐清。其實，你要的投資安全感，在指數不斷尋底的過程中也依然是存在的，它或許就在你身邊，或許由你自己的眼界和專業創造，套用一句歌詞「想要問問你敢不敢？」敢不敢堅持、敢不敢相信？

拿多少月薪才能讓人有安全感？

來源: http://www.yicai.com/news/2014/11/4040351.html

美國就業市場重塑 工作滿意但安全感低

大多數美國人滿意自己現在的工作，但工作安全感卻在降低，主要是受到了來自工作外包、外國產品進口、臨時合同等因素的威脅。

美國皮尤研究中心近日發布《美國就業現狀》(The State of American Jobs)報告。該報告分析了變化中的經濟形勢如何重塑美國就業市場，並得出上述結論。

 

 

絕大多數美國人對於自己的工作感到滿意。約有49%的人對自己的工作“非常滿意”，30%的人對於目前的工作“在一定程度上滿意”，僅有15%的人對工作“非常不滿意”以及“在一定程度上不滿意”。

美國人的工作穩定性有所增加。據皮尤的分析，在2014年，已經為現雇主工作5年或以上的美國人占51%，較1996年的46%有所上升。這一現象在年長勞動者群體中尤為突出，2014年約有76%的年長勞動者已經為一家公司工作了至少5年，1996年時這一比例為67%。

同時，美國人在工作上投入的時間也更多了。2015年這一年，美國人平均工作46.8周，1980年時的平均工作周數則為43周。1980年，美國人平均每周工作38.1個小時，而2015年這個數字增長到38.7個小時。

不斷變化的經濟形勢讓許多美國人感覺自己“落後”了。這一點在沒有大學文憑的人群，即所謂的“藍領階層”中尤為明顯。皮尤的研究顯示，1980~2015年間，在要求擁有平均水平或高於平均水平的教育、培訓和經驗的崗位上工作的勞動者人數大幅躍升了68%，而要求低於平均水平技能的勞動者人數僅增長了31%。

87%的人表示，為了在整個職業生涯中跟上工作大環境的變化，參加培訓、發展新技能是不可或缺或非常重要的一環。相比之下，認為培訓和技能不重要的人僅占12%。

盡管大多數人不認為自己會在明年丟了工作，但美國人卻越來越擔心自己的工作。約有63%的人認為，勞動者的工作安全感較20~30年前降低了，僅有16%認為工作安全感增加了。

失業者要找到工作也不那麽容易。大約65%的人表示，自己所在的地區很難找到好工作。盡管這一比例低於2009年經濟衰退時的84%，但仍遠高於2007年年中時的55%。

在眾多威脅工作安全感的因素中，排在前兩位的是外包和進口產品：約有八成美國人認為愈演愈烈的外包服務正在傷害勞動者;同時，有77%的人認為有太多外國產品在美國市場上銷售是一個大問題。

在沒有安全感的當下，我們如何保護自己？

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0327/162145.shtml

本文由南七道（微信ID:nanqidao）授權i黑馬發布。

周末，關於山東聊城的刺死辱母者的案件引爆了。22歲的於歡和他母親蘇銀霞，向當地的黑社會勢力借高利貸135萬元，還了184萬，以及一套70萬的房子，還剩17萬。這名青年，在其母受盡催債人各種淩辱後，失控捅死了其中一名討債人。最受關註的莫過於在這個過程中，蘇銀霞多次求助於市長熱線和警察無效。於歡案被法院初審判處不屬於正當防衛，無期刑期。結果一出，網絡炸鍋了。

政府本應該行使權力，保護公民的基本權益不受傷害，但是最後發現，不僅沒有保護，反而是變本加厲的傷害。個人在公權力不作為，或者被侵犯時，要麽忍氣吞聲，要麽徹底爆發，以命相博。

2015年，我和柳傳誌老爺子吃飯時，對他說，中國的城市化進程過快，後面會發生很多問題甚至悲劇。除了於歡案，最能引出類似慘案的就是拆遷，當中已經發生過很多起不幸的事件了。當災難來臨時，你所能做的，就是盡可能用靠譜的方法，來保護自己和家人。我想結合自己拆遷的經驗，談談如何在現有生存環境下，去爭取權益和保護好自己。

我家在湖南的一個縣城，離長沙不算遠。隨著城市化的推進，縣城開始外擴，包括沿海的一些工廠內遷，於是拆遷和征地就成了一種現象。我家里的房子是兩層三間的樓房，前後帶天井和院子，菜園，果園等，房子前面還有一大塊地，開車到縣城中心大概10分鐘。我在這長大，念書，最後去了所謂的大城市，家里的老人也是在這陸續的離開。所以我對這感情特別深厚。

大概是在2013年，花了一筆錢對老家房子進行了徹底的翻修，以防崩塌。2014年開始有拆遷的風聲，到了下半年進入了實質性的接觸，但不出意外，給出的價格在當地來說都是少得可憐，基本上沒法談。在這個期間，發生了一些不太愉快的事，我自己回去呆了一個月，把這事徹底了結了。

下面我說的所有的前提，就是你願意接受拆遷這件事，如果不存在任何談判空間，那另當別論，我只說說我在這次拆遷中做了這些事：

前期分析：首先要搞清楚，是什麽工程？比如政府工程，高速、大型基建，還是投資辦廠，房地產工程等等，包括這個投資人和開發商相關的背景，這個很關鍵。誰來負責拆遷？涉及的範圍多大？根據情況可以分析在對方的實力，推算自己在談判的過程中勝算和相關方式方法。

初期溝通：分析完後，就是和拆遷的人直接溝通，我們那個工程是村委的人負責的。現在年輕人一般都在城市工作，遇到類似事情都是跨地域溝通，效率很低。在這期間，有駕駛警車的疑似警務人員（不確定是警察）和村幹部，來到家里對我媽媽說，如果再不拆遷，阻礙政府工程，就要拘留你了。

一方面是安撫家人，不要慌，同時千萬別激動，生命第一，但權益我會盡量爭取。年老的人容易走極端，之前新聞發生過多起極端案例，這個要預防。另外就是和負責人直接溝通，提醒別過分，但是口氣得委婉，沒必要上來就撕破臉，畢竟後面談判還要拉鋸戰，軟中帶硬。他也知道我在做新媒體這塊，做的還不錯。後來再也沒有警車和村幹部出現了。

法律漏洞：找到一個靠譜的律師，一起來分析這里面的漏洞。因為中國法律諸多，律師方向也不一樣，所以要找個懂這個領域的律師溝通。我的同學&好友祁律師，是一個非常認真嚴謹專業的律師，在中國非常牛逼的一家律師事務所工作。

她給了我大量有用的建議，比如如果是征地，是耕地的，超過60畝必須要國務院來批準核實，但一般都會想辦法繞過這個紅線；省政府官網有相應的國土文件公告；縣政府拆遷征地必須要公示多少天；村委會是不能主導拆遷的等等。

中國的法律有時確實讓人無語，比如當地的拆遷條例，規定每平米補償800元，但這個是10年前標準了，縣城房子是5000一平米了。比如針對前後院子和果樹，提示根據地域實際情況靈活處理。於是，這個尺度把握完全落在了地方手上。各種不可細說的事情不時發生。

祁律師因為是法律科班出身，她的同學大多是是在法律線工作，包括相關的崗位。其中有一個同學在沿海某省拆遷辦工作。雖然不是直接和我們當地有關系，但是針對我提供的信息，她幫助我做了很多詳細的分析，包括在哪些點上，是最存在貓膩和內幕的，哪些點是卡的比較緊，哪些點是必須公開公示的。

一輪下來，基本上知道些七七八八，知道對方有哪些漏洞，或者貓膩在哪，做到談判時心中有數，彈不虛發。

媒體溝通：現在網上很多案例，遇到事情後，求救無門，於是把事情放到網上，試圖借助網絡輿論壓力來解決問題。但是，認真看下微博，知乎，天涯，里面沈澱了多少不為人知的帖子和內幕，對大多數非專業人士來說真的有效嗎？這次於歡案，是因為南方周末的介入才引爆。中國的媒體咋回事，大家其實大概知道，但並不意味不需要重視。新媒體從業者身份在這個過程起到了很大作用。

我的建議是，別急於曝光，一個是你曝光能力有限，一個是真這麽做，很有可能就關閉了談判的通道。所以，作為一個新媒體的從業者，我的建議是別一開始就急於上網什麽的。但是並不意味你不要做準備，你需要在整個過程中，每天進程詳細的記錄下來，包括影音圖像，都要記錄下來。在需要時進行曝光，但是建議別寄托希望在報紙電視臺。這些小記者自己也沒有決策權。拆遷過程中，我接到了很多媒體的朋友的關心，其中一個南方日報的記者，他說很遺憾幫不上忙，因為他家剛被拆遷了。綜合來看，媒體還是對於一定層面的事件和人有一定影響和威懾力，其中微博等新媒體是最靠譜的傳播渠道。

即使到後面你曝光，也要註意言詞。寫出來的文字，不要一直喊冤，不要老說自己淒慘，那樣很容易被人看成情緒失控，反而失去客觀性。要冷靜，不要帶激烈的情緒，比如問候對方父母什麽的，客觀冷靜的把事件描述出來，越詳細的圖文越好，越冷靜的文字越打動人。也就越有傳播力。自己不會寫，就找人寫。記住，冷靜。盡管很難。

技術手段：除了在互聯網上查找資料之外，我盡肯能的用了自己能力範圍之內的技術手段來記錄整個時間。

前後大概7-8次見面溝通，所有的參與的人員，談話，我基本上都會用錄像和錄音。自己不方便，就安排家里人和親戚來拍來錄。別以為一些拉家長里短的話沒用，里面也會透露很多信息。談判很多時候是話鋒一轉，馬上又會說出一些關鍵信息，所以全程錄像錄音很重要。一直到事件完全結束。

我從深圳帶回去一臺無人機。圍繞著拆遷的房子，和周圍已經被挖掘機和鏟車掩埋和挖填的一些良田等，從空中記錄下全部的變化和影像。這點證明是有效的。因為很多工程在地平線是看不出什麽，但換一個角度，在空中，你會發現很多貓膩。

談判溝通：最關鍵的部分就是談判，前後和各種談，村委，鎮政府，開發區，政協什麽的（我也不知道為啥還有這個）。前後談了7-8次，每次2-3個小時。他們抽煙嚼檳榔，我就不停喝茶。談判急不得，你要知道，很多時候你爭取的利益，其實是從對方的利益里劃出來的，換你你會願意嗎？另外就是別指望對方會感動，別做夢了。

在談判過程中，你和家人需要分好工，紅臉黑臉都需要，你激動時，家人可以緩和下氣氛，家人激動時，你可以根據情況適當帶下節奏。對方賠笑臉時，你可以打哈哈，對方強硬時，也別慫包。找準有話語權的人，他必須在場，不然都是白搭。

記住，在談判過程中，小心對方給你設置陷阱，故意激怒你。不管情緒如何激動，千萬別動手，只要一動手，立馬逆轉，警察會從你不知道的那個角落出現，把人帶走，你會變得特別被動，所以，不要找楞頭青去現場。我談判的那段時間，有好些漢子因為氣不過動手被帶走，家屬被迫簽字。

談判是個博弈的過程，所以前期的工作在這個時候威力就顯示出來了。比如，你了解的整個工程的背景，你要求根據法律，必須出示的文件，相關的公示。整個拆遷征地過程中的灰色操作和漏洞。比如，我作為新媒體從業者的身份。你準備的相關的調查和資料，一一分析。打蛇打七寸，一定要知道對方顧忌和要害在哪。對方的訴求在哪。但別一直威脅對方，好鋼用在刀刃上。

靈活性很重要，很多拆遷或談判，當事人一口咬定要幾千萬或多少房子，一分不少。這就失去了談判的意義。所以我說這一切的前提就是，你願意談判，也有談判可能性的前提下。一般拆遷，除了房子，現金等最直接的，還有老人的養老保險，還有的是安排拆遷戶到征地的工廠上班等等各種可以靈活變通的安排。可以更加靈活些，用現金+資源的方式來置換。

談判就是就是尋找雙方的一個利益平衡點，所以你做的所有事情，都是朝著這個方向靠攏，而不是相反。同時你自己要判斷，你個人，家庭，在這個節點上，付出多少是合適的，有人為了拆遷一輩子上訪，爭取自己權益，很有勇氣，值得同情，也很可憐，但是我並不會學習。我還有公司，還有項目，還有投資人和團隊。我都要負責。

高效執行：在談好具體條件之後，馬上簽字蓋章，按手印，除了例行的拆遷文件，具體經手的村委或機構也要出具相應的文件和承諾書。這個一定要堅持。留下影像，以備不時之需。具體細節一定要註意，比如付款日期，交房日期等等，是先付款還是先拆房，安置的房子是在城東還是城西，一定不要怕麻煩，要寫的清清楚楚。簽訂協議後不要掉以輕心，必須保障快速到賬，不要讓老年人來操辦此事，盡可能親力親為。最後，我們拿到了一筆現金，和數套縣城中心的小區房。事件結束。

英國的一位首相威廉·皮特.皮特說：即使是最窮的人,在他的小屋里也敢於對抗國王的權威。屋子可能很破舊，屋頂可能搖搖欲墜；風可以吹進這所房子，雨可以打進這所房子，但是國王不能踏進這所房子，他的千軍萬馬也不敢跨過這間破房子的門檻。

希望這一天，在我們生活中能真正到來。有些朋友也許會問，如果你當時遇到的是更強大的對手，你會怎麽做？我的回答是，不輕易放棄，也別太極端，我會盡力爭取，但生命永遠第一。

黎耀祥：錢畀唔到我安全感

1 : GS(14)@2010-12-05 12:26:32

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14733103

戲內的柴九、劉醒，出身草根，憑着靈活的頭腦及對生命的熱誠，終闖出名堂。戲外的黎耀祥，同樣出身基層，憑着對戲劇的熱愛，終名成利就。不過，成名後，他的價值觀轉變，他發現成功的意義不在於物質，「金錢」對他來說只是一個概念。
記者：陳皓怡、劉碧思
攝影：程志遠
髮型： Ivan Lee@Headquaters
場地： Harlan's@The One（ 2972 2222）

黎：黎耀祥　記：記者

黎：成功嘅意義唔係物質。你唔好以為成功咗，可以食四餐，原來唔得 o架喎，你都係只可以食兩餐。可能要食得更少，因為唔可以畀自己肥，我拍《義海豪情》時，只係可以食粥水。粥水，食到你幾錢？
記：可有想過退休？
黎：我以前相信一世都做戲， 10至 20年前，我相信自己係一個會死喺舞台嘅人，浪漫到不得了。人大咗，知道冇完美嘅浪漫，如果唔死喺舞台，咁我點死？到底做到冇能力工作，退休返屋企，抑或趁仍行得走得就退落嚟呢？我冇答案。
記：你會否為自己準備一筆錢作退休？
黎：我需要。我係一個冇安全感嘅人，但安全感唔在於一嚿錢，係在於你自己嘅信心。冇信心就算有嚿錢都冇用，當然有嚿錢又好過冇。
記：你要幾多錢先夠退休？
黎：我成日都計緊呢條數。例如一餐要食幾多錢飯，問題你食乜。去茶餐廳食早餐就 20蚊，買餸返屋企煮飯，基本上 50蚊已經好好，即係話你每日食 70蚊嘢。唔計住、唔計着，即係話一個月只係需要 2100蚊，你就可以維持生命，一年大概 2萬零蚊， 3萬蚊唔使。畀足 3萬蚊， 10年都只係 30萬， 20年只係 60萬，即係話你有幾十萬就已經叫有嚿錢退休。

記：你忽略了通脹因素。
黎：大家太視通脹如洪水猛獸，所謂通脹，一年蝕 2%，再第二年蝕 2%，應該冇 10%。就當一日 70蚊，蝕 7蚊，每日 63蚊都食得飽，但可能食少啲。
記：那你不會為對抗通脹，投資增值？
黎：二點幾巴仙通脹，你以為好高，但你唔好唔記得，投資可能蝕 10%。我有買過股票，經歷過唔同嘅金融風暴，我發覺呢個世界冇一樣嘢係賺梗。就好似人生一樣，賺梗大家唔使打工，做嗰樣嘢咪得囉！
「唔貪不如唔賭」

記：總要做點事，令資產不致被通脹蠶食吧。
黎：我一世人買過幾隻股票，仲要吼大跌市時，以為一定穩陣，後來我發現，股票係一個自己同自己賭嘅遊戲，你輸，唔係輸畀個市場，係輸咗心理。當你蝕嘅時候唔想賣，當你賺嘅時候又唔捨得放，到頭來蝕晒落去。
記：談談你的股票投資經歷。
黎：曾經我叫人唔使買樓，買股票就得。每個月只係賺 5%，一年就有 60%回報。唔貪吖，出 100蚊，我賺 5蚊啫。 99、 00年，我淨買藍籌，和黃（ 013）嗰陣成日都升，成日都由 68蚊升到 72蚊，跟住你就賣咗佢，等佢跌番落嚟。一個月只係捕一次啫！但你發覺，當跌嘅時候會一直跌落去，之後你明白，呢個遊戲都係多餘，股票真係一個賭博。不過，人好得意，順風順水時永遠唔會諗原因，但當跌市持續，就明白原來 5%都升唔到上去，你賺咗 5%、 10%，但會輸番 40%。
記：邊隻股輸得最多？
黎：一隻快餐股，廿幾年前，由幾蚊跌到落幾毫，總之剩返十分一。樓唔會跌到十分一，就算跌到落十分一都唔緊要，因為你住咗。股票你拎返屋企做乜？用嚟墊咗枱，然後話我墊過枱當賺咗？
記：既然知道致命傷，克服它不就可以了嗎？
黎：如果我要控制埋我嘅貪心，我咁偉大、我咁完美，咁做乜去賭？投資想貪心，唔貪不如唔賭！
黎耀祥簡歷

年齡： 46歲
家庭狀況：已婚，育有 13歲兒子黎正橋，妻子 Julia兼任丈夫經理人
家庭背景：家中排行最小，黎父曾任職消防員，一家住在消防宿舍，黎父退休後遷往順利邨
演藝事業

1996年：在《西遊記》中飾演豬八戒
1998年：離開無綫，拍過電影以及亞視的劇集
2002年：重返無綫
2008年：憑《秀才愛上兵》贏得「最佳男配角」
2009年：憑《巾幗梟雄》柴九一角成為三料視帝
2010年：以《巾幗梟雄之義海豪情》的劉醒，競逐最佳男主角
唔會畀錢個仔買樓

眼前的「視帝」，就算再好演技，談到兒子，仍不能掩飾那份滿足。
記：有冇為孩子準備教育基金？
黎：冇。冇呢個計劃，我點知佢讀唔讀到。我家嘅生活智慧係跟上一代，我爸爸媽媽做到幾多就幾多，冇得幫你做晒所有嘢。人係隨着自己每一步成長，只要用心行就唔會輸，你一定會賺到啲嘢。如果你想去讀書，你會諗辦法去讀，如果連呢關都過唔到，你都唔會讀書，讀咗都冇用。
記：如果有一日兒子問：「爸爸，可唔可以借首期畀我買樓？」
黎：唔得。冇錢買樓咪租樓囉。如果佢冇本事，我剩錢畀佢會害死佢，佢叻嘅話亦唔使剩錢，即係到最後都唔使剩錢畀佢。
記：如果有一日小朋友問：「爸爸，可唔可以打本畀我做生意？」
黎：可以。
記：買樓跟做生意有乜唔同？
黎：買樓唔會生錢，你有睇過《窮爸爸富爸爸》，資產其實係負債。我點解要畀錢你買樓，然後你去供樓，去欠銀行錢。
記：唔怕佢做生意蝕咩？
黎：唔緊要，你蝕咗錢，但你賺到人生經驗。人生唔一定要賺錢，人生賺嘅係經驗。
買樓永遠冇錯

香港人投資，離不開股、樓。黎耀祥買過 3層樓，每次都是為了換樓，除了第一層要蝕，其後均冇輸。「買樓永遠冇錯，因為你一定住咗，呢個係你最基本翻本嘅地方。」首次買樓向外父借錢，他說自己其實不急於買樓，只是戰勝不了枕邊人。
如果主動權落回他手，他認為樓不一定要買，租亦無不可。「點解要買樓？我哋上一輩都冇人買樓。」他回想，當消防員的父親獲分配宿舍， 200餘呎單位 8個人住，「當時幾兄弟個個瞓地下，開心到不得了，因為唔使瞓街。」其後父親為退休作準備，申請公屋，「等咗 10年上樓，住順利邨，使幾萬蚊裝修，好開心，人生第一層樓可以裝修。」即使不是自置物業，仍能安居樂業，他問：「唔買樓有乜問題？」
寧租不買，另一原因是租務市場是一個真正實用的市場，沒有他口中的「炒租」概念。何謂「炒租」？即係甲租了一層樓，然後租給乙，乙再租予丙。「炒兩手『租』，就賺到錢，呢個唔可能。」
黎耀祥物業投資

2007年 深井碧堤半島約 1200平方呎單位
買入價： 557.3萬元　賣出價：－　賬面賺蝕：－

2000-2007年　廣播道星輝豪庭 1593平方呎單位
買入價： 708萬元　賣出價： 740萬元　賬面賺蝕：賺 32萬元

1996-1997年　牛池灣威豪花園
買入價：約 260萬元　賣出價：約 200萬元　賬面賺蝕：蝕約 60萬元

資料來源：被訪者及土地註冊處
【後記】： 30年之約
放大圖片

12345678910

黎太說，黎耀祥只有兩件玩具，兒子與工作。她的意思是，有了他們，黎耀祥就已經很滿足。
訪問完結前，黎耀祥再提起兒子，「我個仔係一個生意人嚟 o架，將來你哋呢啲 auntie睇住佢呀。到佢出嚟做生意，你再訪問佢，同佢講，『我 30年前訪問過你爹哋，今日你間公司上市喎……』」
醒哥，你曾經撰文，提到「我的演戲生命是一生一世的」。今天你亦說，「我以前相信一世都做戲，相信自己係一個會死喺舞台嘅人，幾浪漫，浪漫到不得了。」不過，小記不想 30年後仍是小記，這並不浪漫！

---

2 : GS(14)@2010-12-05 16:52:01

2010-11-10 EW
坎坷前妻曝光 黎耀祥 三角孽戀揭秘
坎坷前妻曝光 黎耀祥 三角孽戀揭秘   

入行二十五年的黎耀祥（祥仔） ，去年憑《巾幗梟雄》勇奪「三料視帝」，今年續拍《巾幗梟雄之義海豪情》人氣再冒升，名利雙收的他，兩年收入估計近千萬，一家三口的生活絕對唔使愁。

不過，本刊發現，與他離婚十七年並貌似「師奶版鄧萃雯」的前妻，如今生活卻與前夫一家可謂有着天淵之別。雖然再婚並育有一女，但現任丈夫最近卻淪為失業大軍，要她獨力撐起成頭家，更叫她百上加斤。

可憐細妹生活逼人，祥仔前妻的家姐便看不過眼要代妹出頭，不時在人前控訴祥仔現任妻子梁耀蓮（Julia），當年做「第三者」的真面目。

對前妻愧疚

黎耀祥（祥仔）現時擁有一個幸福家庭，但多年來在接受訪問時，每有提及自己首段婚姻時，卻充滿愧疚，並公開認錯說：「第一段婚姻是人生中做得最錯的事。」對於辜負了前任妻子，他有一份不能承受的痛，月前在接受《以時相聚》訪問時更說：「一直期望自己做一個好人、一個孝順仔，……但係因為唔識選擇，錯咗，到頭來傷害咗一個咁嘅人（前妻），甚至傷害媽媽嘅感情，冇人承擔到自己係一個衰人，冇人面對到。」

祥仔與前妻結識始於十八歲，當年預科畢業後的祥仔到夜校進修，和同齡的前任妻子邂逅。據知，當年居住在順利邨的祥仔和前妻份屬街坊街里，青梅竹馬拍拖十年後，順理成章於九二年結婚。

不過，婚後僅一年，祥仔拍《俠女遊龍》時，卻遇上李麗珍中學同學、當時擔任李麗珍助手的現任妻子梁耀蓮（Julia），也成為他向前妻提出離婚的導火線。

責任攬上身

雖然，祥仔不時在人前維護現任太太Julia，試圖將離婚責任攬上身，並強調與前妻的一份感情一開始便是錯誤，當時只是為了一圓父母的期望，故選錯了溫順賢淑的前妻做結婚對象。

不過，看在前妻的家人眼裏，至今卻未能對祥仔現任太太Julia的恨意，完全釋懷。本刊發現，前妻的胞姐不時更在人前力斥Julia當年破壞細妹婚姻的不是。

日前，前妻的胞姐接送姨甥女放學時，在地鐵車廂內巧遇一名舊街坊，便高談闊論起昔日妹夫祥仔來，本刊記者聽到她對友人重提舊事說：「兩個結咗婚冇一年，嗰個人（祥仔）返嚟同我個妹講，話出面識咗個人，咪就係佢家個老婆囉。好衰㗎個女人，叫佢（祥仔）同我個妹離婚，咁嗰時佢阿媽好鍾意我細妹嘅，離婚仲冇睬個仔一、兩年添……」家姐愈講愈憤憤不平，聲線再提高，續說：「講起就勞氣囉，睇雜誌個女人仲成日噏得出就噏，根本自己先係第三者，主動接近佢（祥仔）嘅，擘大眼講大話……手段好犀利，聽細妹講，係佢慫恿人哋離婚，話大家冇感情喎，點會冇感情啫，都成十年啦……」

胞姐搞杯葛

人前大控訴，前妻的胞姐對過氣妹夫祥仔似乎仍心懷怨恨，有與她為鄰的街坊更指，每提及黎耀祥所演的劇集《義海豪情》、《天天天晴》等，胞姐總一臉不屑，街坊說：「佢一講起就嬲，仲話從來唔睇呢啲劇添！」而本刊記者亦發現，祥仔前妻胞姐更從來不光顧對方任代言人的超市，由睇劇以至買餸，都似有心杯葛辜負細妹的祥仔到底。

據本刊調查所得，現年四十六歲、與祥仔分開十七年的祥仔前妻，相貌竟有幾分似他劇中拍檔，堪稱「師奶版鄧萃雯」，多年來一直任職銀行文員，失婚後幾年已改嫁一名從事電腦工作的現任丈夫，並育有一名七歲大的女兒，重展新生活。

賣樓蝕百萬

不過，前夫事業愈來愈蒸蒸日上，她的生活卻愈是逼人，先後擁有上水兩間物業的她，在九七年及○三年分別以蝕讓價出售，損手近百萬元，○三年與夫婿搬到將軍澳一個居屋單位至今。本來公一份，婆一份，生活總算過得去，但近月丈夫卻突然失業，以致她要獨力撐起成頭家。除了為口奔馳，祥仔前妻更要頻頻撲撲照顧女兒接送返學，每天清晨提早七點出門送女兒返回石硤尾一間小學後，再趕到中環返工，放學則託胞姐照顧。等待放工後才接女兒返回自己將軍澳的寓所，絕對是一位能幹型的賢妻良母。

曾經在訪問中，被祥仔大讚是一個「好女人」的前妻，即使和祥仔離婚後一年，重遇對方時還主動上前打招呼；而事隔十七年後，記者欲趁她上班途中，上前要求訪問，了解當年她和祥仔離婚的內情，她亦表現迴避不欲重提舊事，婉拒回應，對前夫可算仁至義盡。

各有各生活

周日（七日），本刊電話訪問祥仔，問及他前妻的胞姐大控訴一事，他心情平靜說：「我諗反正過咗咁多年，講過、報道過咁多次，無謂再舊事重提啦！」記者再追問他，可會考慮聯絡前妻，在經濟上幫忙，他似有隱衷，委婉地說：「大家咁多年冇聯絡，都有大家嘅生活，而且過咗咁多年未必鍾意見番我，亦未必想我幫手，勉強就無謂喇，我諗唔會喇！」

曾經在多次訪問中透露第一段婚姻為人生中一大挫折的他，到底從中領略到甚麼？他說：「我諗我處理呢啲嘢唔係好叻嘅人，叻就唔使離婚啦！不過，所有人應該都係希望感情幸福、圓滿嘅。」

兩年吸金近千萬

憑《巾幗梟雄》柴九一角而人氣急升的祥仔，兩年來工作排山倒海式，令他進帳不少，更帶挈老婆囝囝齊齊銀，一家三口兩年內吸金近千百萬。

廣告： 身酬（約）百佳超級市場 $100萬東海酒家 $50萬MENCE Beauty $50萬敬修堂（內地） $30萬潔而亮清潔用品 $30萬永安旅遊親子旅遊 $30萬嶺南萬應止痛膏 $30萬3D騎仕護脊背囊 $20萬蘇黎世保險 $20萬寶寧健足膜 $20萬電影配音：《壞蛋掌門人》 $20萬《沖之救兵》 $20萬登台騷：50×$5萬 $250萬剪綵、商場活動50×$3萬 $150萬電視劇集《畢打自己人》 $40萬《天天天晴》 $40萬《義海豪情》 $30萬

廿四年視帝之路

現年四十六歲的祥仔，預科畢業後曾加入無綫營業部當文員兩年，八五年才輾轉加入無綫藝員訓練班而成為演員。

早期多演出小配角的他，直至九六年演《西遊記》的豬八戒首次擔任第二男主角，扮相維肖維妙，開始受人注目。其後多演男配角的他，戲份逐漸吃重，評價亦高。○○年曾過檔亞洲電視，○二年回巢無綫，直至○八年接演《秀才愛上兵》演師爺一角而得台慶頒獎禮「最佳男配角」獎。

○九年播出街的《巾幗梟雄》，祥仔更首次擔正第一男主角「柴九」，演技再被肯定，獲高收視和口碑之外，更令他成為「三料視帝」，包括台慶頒獎禮的「我最喜愛的電視男角色」、「最佳男主角」及「tvb.com人氣大獎」。而實力與人氣兼備的他，最近在《巾幗梟雄之義海豪情》中演出有勇有謀有義氣的劉醒，亦一樣深得觀眾愛戴。

老婆布陣阻擋桃花

祥仔今時今日名成利就，除了他是好戲之人外，有指他一直有位御用風水師區仲德教路，幫他在家中擺下三個催運寶箱，包括「五路財神局」、「名譽催運局」及「人緣催運局」，據講能幫他催財及增加觀眾緣。

不過，與此同時，協助祥仔布風水陣的區仲德又透露，指自○○年開始為祥仔睇家宅風水以來，在場的黎妻Julia除希望老公事業有成外，其實還額外請求師傅布陣幫助夫妻和順。

本刊記者問是否為阻擋祥仔有「飛來蜢」埋身？區師傅坦言說：「黎耀祥命中係有唔少桃花㗎，不過，你見我擺咗幾個寶箱咁耐，佢兩公婆仲咁恩愛，就知見效啦！」

---

3 : GS(14)@2010-12-05 16:52:28

2010-10-16 iM
施政報告後 樓市新部署 柴九“我要儲錢換大屋!”   

針對火熱的樓市，特首曾蔭權周三（13日）公布的施政報告，向買樓投資移民說不，又推出「先租後買」的「置安心」計劃，以穩定樓價，更聲言「不要樓市有泡沫」；可是在美國再次大印銀紙及歐美日實行量化寬鬆政策下，本港樓市也難檔升勢，美國每多印一張銀紙，香港的樓市就泵高一點，中原集團主席施永青向本刊開腔，預期樓市不但可重上中原城市指數1997年水平100點，更隨時直衝200點，他預期，本港未來樓價將會再升一倍。

樓價升勢的瘋狂，高得就連於去年憑電視劇《巾幗梟雄》「柴九」一角而成為三料視帝，賺到豬籠入水，盛傳去年半年賺500萬元的「吸金梟雄」黎耀祥，也慨歎仍未賺夠資金多買一層收租樓，更何況收入少的打工仔。

雖然黎耀祥早已上車，現居於逾千平方呎無敵海景大單位，但他仍想儲足彈藥換個更大的單位當儲錢。或許他的要求對於小市民來說是奢想，但回首他過去也曾當樓奴的艱辛歲月，或會為無殼蝸牛帶來一點啟示。

憑電視劇《巾幗梟雄》柴九一角，去年成為「吸金梟雄」的黎耀祥，盛傳去年半年間勁賺500萬元，可是連他也慨歎不夠錢買樓。其實他本身已擁有逾千平方呎的自置安樂窩，又不是炒家，照計特首發表今年度的施政報告遏抑樓價措施，對他的影響應該不會太大。但這名演活平民百姓角色的視帝，亦曾經為置業而捱過一段艱辛歲月，也明白小市民的處境，更形容︰「現在的樓市絕對瘋狂過九七！」

黎耀祥形象入屋，無論家居用品、超級市場、止痛膏、足膜等廣告都有他份，但偏偏他最想代言的樓盤廣告，自從2000年試過出席樓盤宣傳活動後，便乏人問津。事實上，如今在洋妞、紅酒及海景襯托下包裝成豪宅的樓盤廣告，就連《畢打自己人》一身專業打扮的「社長」也不足以高攀，更何況出身寒微的柴九。

不論在銀幕上或現實世界中的黎耀祥，可說是從沒有在樓市升浪中受惠過，甚至試過要蝕讓，但他卻跟許多演藝界的老行尊一樣，對買磚頭情有獨鍾。他出席一家銀行活動後接受記者訪問，原本談及儲蓄，但話題一轉便談到買樓，「希望《巾幗梟雄之義海豪情》之後可以儲多點錢，現在麻麻地，都未儲夠買多一層樓。」

西九龍不值賣萬元一呎

現與妻子和13歲兒子正橋安居於深井碧堤半島，坐擁逾千呎無敵海景大單位的黎耀祥，為何還有興趣入市？「在香港地如果真的搵到錢，認真可以考慮換一層大一點的樓，除了改善居住環境外，亦可以儲錢在物業上，這較為實際，香港地買樓最穩陣，唔住又可以出租，也算是最理想的投資項目。不過現在樓價太貴啦！」然後，他藉機幽了恒地（00012）主席四叔李兆基一默：「希望第日四叔給我們七折買恒基樓就好啦！」

對於現在連首期都付不起的無殼蝸牛，或許會覺得黎耀祥所說的是風涼話，但他卻不認同，因為他也曾捱過一段鮮為人知的艱辛樓奴歲月，所以想藉此批評現今社會的價值觀十分扭曲，「我認為現在大家投資在我覺得最不值錢的東西上，大家覺得現時西九龍好，但我會覺得為何這麼臭的地方也賣到這麼貴？即如大家現在所謂的豪宅，嘩！九龍城豪宅呀！怎麼九龍城都會是豪宅？九龍城寨以前是木屋區來的，現在起了樓，你就說是豪宅，告訴我是每平方呎1萬元，你叫我怎麼相信你？我覺得唔啱，很難陪你們去玩。」

聽黎耀祥對現在扭曲的樓市觀念評價得頭頭是道，以為他必有一套鑑別好樓的心得。怎料，聽他憶述過去的買樓經驗，才知道他並非一名英明的投資者，甚至如同他對自己在投資的形容：「其實我好失敗。」

97年曾蝕讓牛池灣單位

他未夠30歲便首次置業，當時買樓的原因是為了迫自己儲錢，至於對樓盤的選擇，他沒有太多的考慮，最重要就近上班。昔日的無綫電視位於清水灣，他便選擇了在牛池灣置業，貪其就近坪石邨小巴站，一程車返到公司。

回看那段買樓的艱辛歲月，當年他的月薪只有3,000多元，但樓價幾十萬元，他說當時的心情也跟現今未有能力買樓這一代相似，「買樓是遙遠的夢想」。同樣地，他也儲不足首期，最後要向岳父借錢，為了還樓債，他咬緊牙關捱過去，凌晨3時下班，由小巴站返家的一段山路，本來可以乘一程不跳錶的士便可幾分鐘返到家，但他為了節省那十元八塊，寧願捱眼瞓行10幾分鐘路程。

父親是消防員，兒時在消防宿舍和屋邨長大的黎耀祥，做演員的星途又半紅不黑，所以從來對住屋不敢抱有太大的期望，能夠住上700平方呎的屋已覺達標，但誰想到，1997年他憑電視劇《西遊記》飾演豬八戒一角而竄紅，足以增加他的買樓資本。

同年，黎耀祥的兒子出生，由於居住地方狹窄，他與太太便決定將牛池灣的單位放售，但賣樓時遇着樓價下跌，可是改善居住環境迫切，他便把買入價260多萬元的單位，約以200萬元售出，蝕讓60多萬元。翌年，黎耀祥亦約滿無綫，為了爭取更多演出機會，他便與無綫結束12年的賓主關係，挾着「豬八戒」的名氣向外闖。

供樓租金開支實差無幾

期間，他與妻兒一家三口租樓，直至2000年樓價回穩，他才膽敢入市，覷準了廣播道無綫電視舊址落成的星輝豪庭，一來是基於在那裏長大的情意結；二來為了就近居住在鑽石山的母親，方便照顧。於是，他支付了一成半首期，購買價值約700萬元的1,600平方呎單位。及至2007年，黎母身故後一年，黎耀祥才選擇自己喜歡的近郊地區，看中了現居的深井碧堤半島海景單位，然後將手上持有的星輝豪庭單位出售。

累積了幾次樓市實戰經驗，曾有報道指他與胞姊於1997年放售杏花邨單位獲利甚豐，但他堅決否認，更堅稱他自己在物業投資上從來沒有得着，甚至很慘要蝕錢，反覆計算，到頭來才發現買樓和租樓所花的錢沒有分別，「買樓的利息開支和租金比較，其實相差不遠。除非處於很低息的環境，供樓才便宜過租樓，不過大家都知道低息環境並非永恒。」

他明白香港人堅持買樓，是沿於中國人傳統思想，但他卻批評，那些要政府提供金錢資助買樓的人沒有想清楚，到頭來得益的仍然是地產商，「連賣檔蔗（賣當借）的都要買層樓，為了甚麼呢？為何近10年地產商最發達？其實大家都中晒招，我都中招，現在我也是抽身走出來看，望番轉頭，才知道個局是怎樣的。」

想通了不一定自置物業

既然已墮進局中，年屆46歲的他也自認年紀大，開始思考對物業投資的新見解，就是要打破傳統，把物業當作「可動用資產」，「我時常想着隨時會將現居單位賣掉，我和太太已經有共識，不覺得我們必須自置物業，我們可以租樓住，所以我已將層樓供滿，就當作儲了一舊錢，到有需要時，便將層樓賣掉，把這筆錢給兒子讀書又好，當作我們夫妻二人的退休基金又好，基本上我們的打算已經很圓滿。」

然後他滔滔不絕，「我們慢慢學懂不要這麼傳統，其實住1,000呎要交3萬元的租金都係住，同樣住1,000呎卻要支付千幾萬元供款都係住，但你不會因此而會在屋內瞓得特別開心，而且金錢也被綁住了……」

或許大家都會想：「黎耀祥，你好彩，已經有層樓，當然可以這樣說。」於是，記者也這樣反駁他。怎料，黎耀祥也很坦白的答：「我係好彩，其實這個好彩每人都可以有。那就是我在捱的時候大家沒看到，我們做這行每日只瞓兩小時，你得唔得？」

黎爸黎媽的理財之道

在黎耀祥的記憶中，他的父母的投資態度是南轅北轍的。黎父曾經投資股票，經歷兩次股災後損手離場，至於黎母則喜愛將積蓄放入銀行做定期。在父親的進取與母親的保守的薰陶下，黎耀祥的理財態度受哪一套作風影響較深？

經歷股災深明金錢遊戲

年輕的黎耀祥，中學畢業後就與同學合資買股票。時為1983年，他與兩個中學同學夾份，集資一至兩萬元，就跟着其中一個鍾情研究股票同學的心水去買。「我當然記得是買了聯合地產，是李明治系的。」結果如何？經歷了八三股災，到八九年熊市後，全部蝕掉了。但他說起來態度鬆容，因為他們在事前已做足心理準備。

經歷過股災，黎耀祥自言不但培養到良好的心理質素，更令他的投資觀念變得保守，亦領略到投資法則，他語重深長地說：「股票不是不買，但一生人只可以買幾注，就是吼最低時買。」這個法則，誰都知，但怎麼吼？「世界總有大股災發生，呢個世界永遠都有一個循環，這便是入市時機。」

似乎很有心得，但他卻突然轉口風：「這畢竟是遊戲，其實我個人都幾信命，食幾多着幾多是整定的。所謂投資市場，極端和衰一點講是一個大騙局，自從金融海嘯後，大家就明白，那不就是『塘水滾塘魚』麼？如果你又賺佢又賺，那麼誰人蝕？等於打麻將，四家總會有人會輸。我從來都很明白這個道理，不過人好得意，明白還明白，做不做就另一回事。」

作風保守鍾情踏實理財

然則，他仍然有投資股票，只是態度究竟似爸爸還是媽媽？「我現在傾向保守的投資，例如買樓和儲蓄。老實講，這麼多年來唯一令資產累積的方式，就只有靠勤力工作，都是媽媽灌輸的最踏實理財方法。」

那麼黎耀祥的心態應該開始傾向媽媽了。且慢！正如他所言，一生人會買幾注股票，就在金融海嘯時，他也趁低吸納，買了工商銀行（01398），2元多買入，然後他聽從同樣是保守投資的太太說話，趁賺了三成多便將之沽售。那麼他真的夠保守了，怎料，他卻又聽朋友意見，買了中國航空科技工業（02357），蝕了80%，連之前賺了的也補償不來。看來黎耀祥的心，同時記掛着爸爸和媽媽。

...................

黎耀祥 Profile

˙46歲

˙已婚，育有13歲兒子黎正橋，妻子Julia現職Sales & Marketing高層及兼任丈夫經理人

家庭背景：

為家中孻仔，有三兄一姊。黎父生前任職消防員，一家六口居住消防宿舍，及至黎父退休前申請公屋，遷往順利邨居住

演藝事業：

2010年︰《巾幗梟雄之義海豪情》於10月18日播映，黎飾演劉醒一角

2009年︰憑《巾幗梟雄》「柴九」一角成為三料視帝

2008年︰憑《秀才愛上兵》贏得無綫萬千星輝頒獎典禮「最佳男配角」

1998年︰約滿無綫，結束12年賓主關係，拍過電影，亦曾在亞視的劇集演出。及後發展平平，直至2002年回巢無綫

1997年︰在《西遊記》中飾演豬八戒及《樂壇插班生》模仿羅文一角，搞笑形象深入民心

1990年︰在電視劇《人在邊緣》飾演黎明的手下「曱甴」而漸為人熟悉

1989年︰開始演出無綫電視劇，雖然一直飾演閒角，但長做長有，保持一定出鏡機會

1983年︰中六預科畢業後，加入無綫節目編排部當文員，兩年後入讀小太陽演藝進修班，畢業試戲時被李添勝看中入行

投資物業經驗：

2007年︰以500多萬元買入深井碧堤半島

2000年︰付首期一成半購買700多萬元的廣播道星輝豪庭1,600平方呎單位，2007年平手出售

1996年︰以260多萬買入牛池灣威豪花園，1997年蝕讓60多萬元

----------------------------------

施永青︰中原指數直衝200點

在歐美日等發達經濟體系繼續實施低息政策，甚至可能推出第二波的量化寬鬆政策的大環境下，有經濟專家指出，新一份施政報告推出的穩定樓市措施，亦難以緩和未來兩年本港樓市的升勢，樓價甚至將倍升。

全球資金氾濫樓市「局升」

一向言論出位的中原集團主席施永青，近日再向全體員工發表驚人預測，指未來一年中原城市指數不但可重上1997年100點水平（當時太古城平均呎價約 8,200多元，沙田第一城約5,720元），樓價更有望較1997年倍升，隨時直衝200點。施永青向本刊開腔說，單是零息已推高本港樓市持續上升，目前各地政府隨時發動第二輪量化寬鬆政策，樓市根本無得跌，而且升幅料更甚。

「中港兩地的資產市場，泡沫已成形，現時入市投資一定有風險，投資不一定贏，但面對手上的資金（價值）不停蒸發，不投資就必定輸。」當美國不斷印銀紙，市場的貨幣就不斷貶值，施永青認為銀紙愈「不見使」，便進一步迫使大量資金湧入市場。

本港今日的樓市升勢，非能靠港府一至兩招去改變。施永青坦言，「樓市仲要升幾耐沒人知，升得愈快愈急，泡沫就爆得愈快，但各地繼續印銀紙，相信明年樓市便面對一浪高於一浪的情形。」

投資移民買樓因滙率低

樓市愈升愈有，業界對施政報告把房地產剔除於資本投資者入境計劃，以及協助中產人士上車先租後買方案的成效存疑。銀聯信託投資總監林一鳴指，現在市場以投資移民買港樓的成交不足1%，「內地人買港樓，主因根本不在爭取在港的居留權，港府略為捉錯用神。」

林一鳴指在港買樓的內地人甚多，但真正申請投資移民數量甚少，內地資金炒賣，看重的仍是相關的投資價值。人民幣滙率強勢，內地人在港買樓的投資成本變相已被打了86折，加上市場的投資自由度較內地的高，內地資金繼續瞄準本港市場，仍是難於改變的現實。

同時，景鴻移民顧問創辦人兼董事長關景鴻亦指，有關投資移民的新政策影響不大，「1,000萬元與650萬元，對內地有錢人來說絕對不是一個問題，問題只是在於內地人需要一點時間去消化政策。」

施政報告公布當日，一名來自廣州的富豪，原本打算來港買樓用作投資移民，沒料到施政報告措施隨即生效，結果空手而回。關景鴻指，過去兩年內地來港的投資移民有四成以上的資金是投資在房地產上。

他甚至認為政府新政策可能弄巧成拙，原本以為該政策可以遏抑樓價升勢，其實是好心做壞事，「以前大陸人買樓作投資移民，一定要持有資產起碼7年不可以賣，但現在沒有了這個限制，他們買樓就更加大膽，隨時買、見好價就賣，投資的成分比以前更加熾熱，未來樓市可能炒得更厲害！」

現仍是入市時機？

樓市起勢升，究竟現時是否入市時機？銀聯信託投資總監林一鳴的答案是，自住，可以考慮，「雖現價買樓難免肉痛，惟不要期望未來一至兩年樓價會比今天的便宜。」他推測，低息環境隨時可能維持五年，「個煲總有一日會爆破，但不會是今天的事。」

資金氾濫，熱錢就是尋找投資機會，林一鳴表示，現時本港按息低至1厘水平，利率之低實屬罕見，買樓成本低，資金找出路，令資產價格愈升愈有，這個流程短期內仍會持續。本港樓市要跌，則要這流程的其中環節出現變化，譬如說利率突然大幅上升，大批資金突然撤出市場等，但短期內相信難見。

他更大膽預測，樓市可能幾年內倍升，「由今日至未來3年，個泡沫發大多少難以預測，可能3年後樓價比今天高一倍不奇，這視乎市場的瘋狂程度，因瘋狂真是可以好瘋狂，內地樓市泡沫是明顯例子，如上海樓幾年內上升幾倍，類似情況，本港未來數年亦有可能出現。」

林一鳴以過往歷史周期分析︰「回想九十年代的香港，太古城1991年的呎價是1,000多元，1994年稍為回氣，但1991年至96年間樓價上升步伐速度驚人，太古城由當時每平方呎2,000至3,000元，升至1997年的逾萬元。在6至7年間，升了8倍，在資金氾濫成風的情況下，泡沫愈多愈大，資產樓價的升幅亦隨時超出實際所想。」

等樓價調整 吼低位入市

沿中環行人電梯拾級而上，在蘇豪酒吧與餐廳之間，走上一條窄舊的樓梯，喘一口氣，登上了唐五樓，皮膚黝黑一身陽光氣色的Ernest打開大門，「的式」的400呎單位，是他與咪咪白貓之家，可是這即將成為樓市飈升的犧牲品，一個多星期後他便要搬到青衣與家人同住。

「對面單位月租1.2萬元，業主以7,000元『朋友價』把單位租給我，近期業主趁樓價高，賺了百多萬元就賣了，我也要搬家了﹗」在保險公司任職分行經理兼理財顧問的Ernest認為，升過不停的樓市，現時買樓並不划算，希望等樓市調整才入市。

踏入30歲，開始計劃結婚生仔的他，渴望可以買入一個500多呎的單位，建立一個屬於自己的安樂窩，但擔心利率風險，即使有足夠的首期亦有能力供樓，也不敢貿然入市，寧願買月供基金及股票儲錢，「現在要買200萬元以下的單位，都要去到屯門及元朗，樓市不停升，背後主因就是低息，但供樓是20年至30年的事，現在低息，那麼未來幾年加息又怎麼辦？供款難以得到保證。」

效法新加坡給提供資助

施政報告推出「先租後買」計劃，原意是幫助有能力供樓的夾心階層，儲首期買樓，但Ernest則認為措施「有辣有唔辣」，「究竟政府點樣計市價呢？市價有平又有貴﹗」，他一邊盤算計着，以一個位於青衣約200萬元的單位為例，現時息口每月供款約4,000多元，但市價租7,000多元，本身已存在差價，「為甚麼要政府幫我儲錢呢？」

「先租後買」其中一個試點為青衣，由於地點鄰近家人居所，Ernest覺得較為吸引，並建議政府效法新加坡的做法，如果買樓的單位鄰近家人居所可以取得特別優惠，以及距離市區愈遠愈多資助。他無奈地歎道，「特首話要做好呢份工，但香港人想要買樓都咁難，新加坡的房屋政策較香港穩健，特首做不好份功課，但就連抄功課都唔識抄。」

先租後買 谷夾心人上車

香港地人人心雄想買樓，特首施政報告破天荒針對一批月薪超過兩萬元的夾心階層，創新猶的以租金「回贈」（退回已邀交的市值租金一半，作為買樓首期）方式，力推他們上車。這些先租後買單位預計推出5,000個，地點包括青衣、鑽石山、沙田、大埔和屯門，第一批於2012年尾接受申請。有經濟學家表示，若此為穩定的長遠政策，巿場的中下價私樓單位勢將「好難升」，肯定能令樓價「健康化」；但若僅為一次過措施，則有「耍人」之嫌，沒有實效可言。

跟以往曾推出的夾屋、居屋計劃以及首次置業貸款比較，今次受惠於「置安心資助房屋計劃」的巿民，可算是高薪一族，個人收入以不超過2.3萬元為限，家庭入息則限制在3.9萬元以內。

中小型住宅長遠健康化

計劃的竅妙，在於這批由房協興建的一手樓，容許申請者先租後買，最短可住兩年便轉租為買，最長可住夠5年，才決定上車。屆時政府將會「回贈」租住年期的一半租金，作為資助買樓之用。

經濟學家關焯照直言，以本港個人入息中位數1.05萬元計算，是次政府的援助對象，月入較此高出一倍，可說是高薪一族：「這批人若沒有這個援助，要上車基本上非常困難。但有了租金回贈的話，雖仍不夠交首期，但也不失為一筆頗為可觀的資助。」

有關計劃其實是變相將新樓折讓，拉買家上車。以首批於2014年推出的青衣青綠街住宅單位為例，若屋租巿價為1萬元，巿民租住5年後，所得的租金「回贈」便有30萬，又以單位賣價200萬元計，政府即變相以85折賣樓。關焯照笑言：「那是全體香港納稅人給你資助了30萬元！」

關焯照說，計劃能阻截某個數目的巿民流入私樓巿場，換句話說，有機會令巿場的中下價私樓價錢「愈來愈難升」。那麼，另一批超過該計劃的入息限制，但又想上車的巿民，便能享受價格下調了的私樓單位，長遠能令整個中小型住宅巿場健康化。

加碼與否視乎巿民反應

然而，藍圖構想雖美，但關鍵在於上述措施究竟是否「長買長有」。根據施政報告，第一批的青衣單位預計有1,000個，接下來分布鑽石山、沙田、大埔和屯門的單位則合共4,000個。消息人士指，有關計劃將視乎巿民反應，再決定會否加碼。

一旦政府最後賣夠5,000個單位便收工，關焯照坦言這無異於「耍人」，原因是5,000單位對比需求簡直九牛一毛，絕不能對物業巿場造成影響。惟有當計劃成為長遠政策，穩定地每年提供約3,000單位至5,000單位，香港未來的中小型樓巿巿場，才可望真正變得健康。

﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏

「置安心資助房屋計劃」

申請限制：單人月入不超過2.3萬元，家庭月入不超過3.9萬元，前者資產限額30萬元，後者為60萬，10年內未曾擁有物業，若申請者多過預期，會抽籤決定

單位特色：實用面積分別為430、500及670平方呎，實而不華，沒有泳池、會所等「粉飾」伎倆，由房協承辦

分布地區：青衣、鑽石山、沙田、大埔、屯門

推出數目：共5,000個單位，首批於2012年尾接受申請，2014年入伙

出售限制：租住兩年後可以轉租為買，最長可租住5年，沒有傳統居屋的轉售限制以及補價要求

例子︰假設每月市值租金10,000元，租用5年

---