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香港和新加坡兩地政府近年來不斷推出調控抑制的措施，企圖將房市降溫，尤其對於非本地居民買房更祭出增稅手段，讓房價不再像前幾年般狂漲，台灣要防範陸資入台炒房，必須趕緊學習星港，盡速完善稅制防止房價再吹泡沫。 撰文‧楊政諭 曾經有一位國家領袖，在國慶演說上，將關注的焦點放在要讓年輕人能買得起房、成得了家、生得起孩子、有餘力完成夢想，讓一般人民都可「居者有其屋」，甚至保證只要月收入二十三Ｋ台幣，四年內就可以買到自己的家；可惜這個人不是我們的總統馬英九，而是新加坡總理李顯龍。 新加坡作為東南亞最國際化的都市，總人口雖只有五百三十萬，但持有工作證的外國人，從二○○○年的七十五萬人，成長至一二年的一四九萬人，占總人口將近三成。包含國際知名的投資大師吉姆羅傑斯和巨星李連杰等都到新加坡置產，就可知道新加坡對於外國人的吸引力，但人口大增也讓新加坡的私人住宅價格，在國際買盤湧入下連創新高。 新加坡 十月銷量大降近五成李顯龍政府意識到房地產價格過高的問題，近年來連番推出打房政策壓抑房價，為了提高外國人到新加坡炒房的交易成本，李顯龍對外國人和外國公司購買任何住宅不動產，課徵了高於本地人的買方印花稅；同時為了抑制短期投機炒房，持有期間越短的賣方，課徵越高的賣方印花稅。 不斷下重手打房的結果，終於讓不停飆漲的房市，在今年第三季開始出現回穩，房價微升○．四％，升幅遠低於上季的一一％。此外，精華地段的公寓價格第三季下降○．五％，降幅比前一季的○．二％更加擴大。 房市成交量也大幅下降，新加坡十月房屋銷售量較去年同期大降四八％，今年第三季，外國買家購買的私宅只有三三○件，相較於一一年每季約一千四百件，減少超過七成，外國買家占全國比率也從兩年前的一七％降至七％。市場用來衡量投機活動的預售屋銷量也大降，從一一年每季六七○個單位，銳減到今年第三季只有一八一個。 新加坡國家發展部長許文遠表示，這個趨勢令人鼓舞，「雖然已看到隧道盡頭有越來越多曙光，但我們仍在隧道內。」新加坡政府將會密切關注市場，必要時進一步採取行動。 具有央行性質的新加坡金管局在今年六月規定，金融機構在評估個人房地產貸款申請時，必須將申請者的所有債務考慮在內，包括房地產和非房地產貸款，而貸款者每月的還款額，不得超過其收入的六○％，並且強調這項政策是永久性的。八月金管局又將購買政府組屋的貸款最長年限從三十年降到二十五年。 此外，在供給方面，許文遠表示，今年新加坡組屋供應量預計為一萬三千六百間，明年這個數量有望增加一倍，多達二萬八千餘間，是一一年和一二年的總和。 新加坡政府打房，靠拉高交易成本讓外來投資客的需求降溫，加上增加房屋供給來壓低房價，漸漸顯現出成效，巴克萊銀行就預估，新加坡的房價到二○一五年可能會跌二○％。 新加坡打房不遺餘力，自○九年以來先後推出八輪降溫措施，多管齊下來全面調控私人住宅、工業房地產和政府組屋市場，值得台灣政府借鏡學習。 香港 今年可望創十七年最低交易量同樣作為亞洲高度國際化城市，香港更有大批大陸買家來投資物業、炒房炒樓，從二○○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）低點至今，令人咋舌的香港房價成長約三倍，光是金融海嘯後房價就成長了一倍。根據「全球房地產指南」調查，香港的房價所得比高達六十．七倍，購屋痛苦程度幾乎是台灣人的兩倍，香港市民對於房價過高的不滿積怨甚深，許多人上街頭抗議香港的「地產霸權」炒高樓價、壟斷市場。 香港政府面臨民眾的壓力之下，推出了許多遏止房地產炒作的政策，包括一○年十一月，開始針對持有兩年內就轉售房屋者課徵「額外印花稅」，持有時間半年內課徵一五％、半年到一年一○％、二年以下一年以上則加徵五％，持有時間越短，額外印花稅的稅率就越高。一二年，香港政府再度宣布兩項針對住宅的措施，包括針對非香港永久居民及公司企業購屋再徵收一五％的買家印花稅，目的也在抑制中國大陸資金繼續大舉湧入炒房。 另一方面，短期交易房產的額外印花稅適用期從兩年延長至三年，稅率也全面提升五％，持有時間半年內課徵二○％、半年到一年一五％，三年以下一年以上則加徵一○％。加強壓制短期買賣房屋的力度。 一三年，港府又祭出雙倍印花稅，兩百萬港幣(約七六○萬台幣)以下的房子稅金由一百港幣提升至交易額的一．五％；兩百萬港幣以上的房屋，印花稅率全面倍增，由最高四．二五％增加至八．五％。但若香港永久居民購買時名下沒有其他房屋，可以採舊稅率。 港府的連番措施推出時，並未有效阻擋香港狂飆的房價，但仍被香港地產界稱之為打房「辣招」，因為打房辣招讓香港房市的成交量急凍，今年香港整體物業註冊的二手房屋買賣數較去年同期大降四二％，預期今年全年將創下十七年來交易量最低紀錄。 陸客到港買房的數據，也隨著辣招出手後急跌，今年頭兩季陸客在港置產註冊占總註冊數僅有四．三％和六．四％，購屋金額也僅占六．八％和八．四％，與一一年第四季的高峰二五％有天壤之別。尤其是陸客最喜愛的豪宅市場打擊最大，超過兩千萬港幣(約七千六百萬台幣)的豪宅，陸客購置的比率從去年的三六．四％大跌至一○．二％。 數個香港房仲業更受不了港府辣招的襲擊，組成了「辣招苦主大聯盟」，並發起上街遊行、全港反辣招簽名大行動和罷賣廣告行動，企圖施壓政府終結辣招打房。但香港中文大學今年十月調查全港民意，發現超過六成民眾支持政府打房「辣招」，更有超過九成的人認為現在房價過高，可見一般香港人已經非常厭惡過高的房價。 巴克萊銀行也看空香港房市，認為隨著開發商和屋主調整預期，香港的房價可能「持續大跌」，預測到一五年至少會跌三○％，就連商辦的價格也將可能跌二○％。高盛更指出，香港是未來兩年可能出現房市泡沫破裂的市場之一。 台灣 台北市高中低價區價量俱揚鏡頭轉回台灣，奢侈稅實施屆滿兩年，兩年閉鎖期一過，今年第三季房市交易量又回溫。根據國泰房地產指數第三季的調查，從價位最高的台北市來看，高價位區的房屋成交量比去年同季增長了一六六％，中價位和低價位的房屋成交量也各自成長四七％和八三％。從價來看，台北市不管高中低價區的房價，都較去年同期上漲約一一％。價量俱揚的現象，顯示出奢侈稅雖然製造了短期的房市成交量縮，但是對於壓抑房價的效力並未顯現。 尤其內政部宣布，明年一月一日起，內政部將對大陸地區人民來台取得不動產採總量管制，最大長期可忍受上限為二萬戶，每年可取得建物四百戶。內政部地政司表示，自○二年起，開放陸資來台購置不動產，至今年九月三十日止，陸資經內政部許可，取得不動產共一二二件，其中自然人取得者一一四件，陸資公司、團體因業務需用取得者八件，占全國不動產交易量比率非常低。然而陸資也可能變身為其他國籍進入台灣，因此實務上其實管制不易。 因此，台灣更應該學習香港、新加坡對付外來資金炒房的作法，針對非台灣公民或永久居留者要課徵差別稅率或加徵額外的房屋交易稅，從稅制上的根源提高交易成本，降低陸資來台炒房的誘因，至少也能讓政府多課到外人買房的稅收，以充裕國庫。 要壓抑已經飛漲的房價，對外人買房的差別稅率是應該馬上就做，不該等待的政策，只要政府真的有心要抑制房地產泡沫，新加坡和香港已經做出示範。有心打房，沒有房價是降不下來的，但若政府打房只是做做樣子欺騙民眾，那房價泡沫當然只會無限膨脹，等到泡沫破裂時就是全民買單。 新加坡二次出手，讓房價逐漸降溫 2011 12.7 ● 外國人和企業購買住宅不動產，課徵10%的買方額外印花稅● 持永久居留權的外籍人士購買第二套及以上加徵3%印花稅 2013 1.12 ● 外國人和企業的買方額外印花稅從10%調高到15%，並對擁有永久居留權的外籍人士首次購屋加徵5%印花稅● 持永久居留權的外籍人士買第二棟房子的稅率從3%調高到10% 香港三波打房，讓成交量急凍● 對短期(半年內、半年到一年、一到兩年)轉賣房屋的行為，分別加徵15%、10%和5%的額外印花稅，打擊短期炒作● 對2000萬港幣以上的房產提高印花稅率，從3.75%提高到4.25% 2010 11.20 ● 對非香港永久居民及公司企業，加徵15%的買方額外印花稅● 短期買賣房屋的額外印花稅，稅率全面提高5% 2012 10.27 ● 超過200萬港幣的房子，印花稅從4.25%提高到8.5%；200萬以下的房子，印花稅則從100港幣調升到1.5% 2013 2.23 | ||||||
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自金融海嘯以後，亞洲飽受資產泡沫化之苦，唯有韓國政府從稅制下手，短期內，打房也許很痛苦，但長期來看，未必不是件好事。 撰文‧劉育菁 與歐美日等國家相比較，韓國不動產的開放相當「晚熟」，主因是一九五三年韓戰結束後，韓國百廢待舉，很長一段時間，政府採取計畫性經濟，並控制房地產的發展，包括限制土地供給、租賃制度及商品房限價政策等，都由政府一手主導。 直到九七年亞洲金融風暴侵襲韓國，發展四十三年的漢江奇蹟，一夕之間財富縮水一半；為了挽救經濟，政府逐漸鬆綁不動產政策，造就韓國不動產自二○○○年至○八年的九年榮景。 房價飛漲 一波波政策只能維持穩定「二○○○年是韓國房價的分水嶺。」法意資產管理房市地產研究部羅克軒指出，九七年，韓國對外接受國際貨幣基金組織（ＩＭＦ）的金援，對內進行經濟改革與結構調整。政府在不動產政策上採取全面性的開放，包括減免交易及持有稅、取消限價政策、提供低利貸款，甚至開放外國人購屋並給予公民待遇等。一連串利多實施下，韓國房價自二○○○年開始起漲，而且一飛沖天。 九七年亞洲金融風暴初始，韓國首爾房價並未迅速下跌，直到企業倒閉、失業率提高後，才大幅崩落。「當時在江南松坡區蠶室洞，土地約七十二坪、建築約一三○坪的透天厝，風暴前市價約一千萬新台幣，過了一年價格幾乎腰斬，最後我用五五○萬新台幣的『跳樓價』購入。」在台韓兩地從事紡織貿易的欣麗貿易負責人吳潛淑，在九八年危機入市，搭上這一波韓國房地產的大榮景。 二○○○年至○三年，首爾房價飛漲，韓國政府自○三年後，每隔一、二年就踩煞車，祭出抑制措施，讓房價不致失控。「雖然政策一波接一波，但整體來看，政策只達到穩定，卻無法讓房價下跌。」羅克軒強調。○三年初始，政府雙管齊下採取「打房與護房並進」的政策，一方面提高資本利得稅，最高達六○％；另一方面，同時進行「十年廣建百萬戶平價住宅」的租屋政策。 因房價上漲並未如預期下跌，○五年至○七年，韓國政府加重打房力道。○五年時，韓國政府從健全稅制著手，把原先土地與房屋分開課稅的持有稅，改為合併課徵，並更名為「綜合不動產稅」。 因為綜合不動產稅制屬於持有稅，除了原先政府核定的一％單一稅率外，對於高價的土地及房屋，如三億韓元（約八三七萬新台幣）土地或六億韓元（約一六七三萬新台幣）房屋，再「額外」採取課徵一％至三％不等的累進稅率。這項政策對高價屋來說，大大增加房地產的持有成本。 但羅克軒表示，房價上漲的速度遠高於增加稅負，房地產投機行為仍然存在。即使綜合所得稅實施的第一年，房價出現七年來首次下跌；但從韓國全國房價指數，只微幅小跌不到三％，對江南一帶的大坪數豪宅，根本一點影響都沒有。 加強力道 富人加稅、自住則減稅因此，○七年政府更進一步採取房地產交易所得稅的「實價課稅」。事實上，韓國很早就實施房地產交易所得稅，只是原本計算的稅基是由公告價格而定，○七年後才改由「市價」課徵；更重要的是，為了減少不動產的投機行為，政府對「多屋族」課徵重稅。 比如，對「一戶多屋」者，針對持有期間、持有戶數及高總價房屋，提高交易所得稅稅負（類似台灣奢侈稅），稅率最高達六○％；但另一方面，為減少衝擊，對長期且自住的屋主，給予出售時按實際交易價格扣除四五％後，再課徵交易所得稅的特別減稅措施。 研究韓國不動產、目前在韓國西江大學語學堂學習韓文的徐俊平說，○七年的打房是朝著「富人加稅、自住減稅」方向，因此並未感受到很大的民怨；但從韓國全國或首爾房價指數來看，並未迅速下跌，「真正壓垮韓國房價是○八年的金融海嘯」。 羅克軒表示，韓國房地產已上漲九年，來到歷史高點，金融海嘯只是讓房地產順勢進入修正的循環。 這也是○八年後，李明博、朴槿惠兩任韓國總統對不動產釋放利多的主因。李明博○八年上任後，調降綜合不動產稅，並提高富人的課稅門檻到九億韓元；朴槿惠今年四月公布「住宅市場正常化綜合對策」，從供給、稅收、金融等三管齊下，被喻為史上「最大膽」的住宅刺激政策。 嚴審房貸 有助抑制炒房以台灣與韓國不動產的金融政策與市場相較，有兩點明顯差異。 第一是房價所得比。據營建署住宅需求動向調查資料，全台平均房價所得比八．四倍，但台北市則高達十二．四倍；但根據韓國國民銀行資料，首爾房價所得比也不過七至八倍，主要是韓國銀行實施嚴格的貸款審核制度。 第二是韓國特有的「傳貰（音同世）」租屋制度，房客在簽約入住前，要交給房東巨額押金（傳貰金），通常是房價的六成至七成，租期為二年，但租屋期間房客則不需要再向房東繳交任何房租；二年期滿後，房東須將傳貰金全數返還給房客，雖然相當於白住，但巨額押金也是很大的經濟負擔。 多數房東拿到傳貰金後，會放在定存賺取利息，積極一點會把這筆資金做投資，或是再買房地產。因此，若韓國房地產不景氣時，租屋需求增加，傳貰金會上漲（不再以房價的六成至七成計算）；若房地產大好時，傳貰金會下跌。 旅居韓國八年、曾經在韓國弘毅大學擔任中文教職的鄭匡宇，在韓國租屋五年，當時首爾房價仍在高檔，他在首爾大學入口地鐵站旁租了一間僅僅六坪的套房，就要付給房東押金五千萬韓元（約一四○萬新台幣）。由於房客要提供高額的押金，在韓國當房東負擔並不重，於是鄭匡宇在一○年首爾房價不再上漲時，就從房客變房東，當起包租公。 鄭匡宇分析，韓國人沒有一宅一生的想法，甚至從就學、工作時就喜歡到處搬家，過去房價上漲時，很多新婚夫妻會想盡辦法貸款買屋；如今，擔心房價下跌，買了之後會被套牢，所以寧可貸款來支付租屋的巨額押金。 徐俊平表示，韓國政府針對富人祭出重稅後，距離首爾一小時車程的郊區如京畿道，有些大坪數高總價住宅，已回到○八年高點。從韓國首爾房價指數來看，○八年至今年第二季，指數下跌五％，郊區屋主若想脫手就得賠售。 從韓國打房政策來看，房市在面對海嘯後順勢回檔修正，配合稅率改革與富人課稅，打房也許很痛，但長期來看，對整體國家經濟未必不是好事。 首爾房價高點已過 ! 開徵綜合不動產稅 把土地與房屋合併課稅，對土地３億韓元以上，房屋６億韓元者，採累進稅率１～３％。 2005 提高自備款比率 自備款由４成提高至６成。 特定地區提高交易稅 首都控制區內設立本店或事務所，稅率加重３倍；對別墅、球場及高級住宅等，加重５倍。 2007 實價課稅 按照交易價格課徵所得稅，也就是實價課稅。 調整資本利得稅率 一戶一屋且持有15年以上，稅率降至５％，其他調高到50％，但一戶三屋以上者調高為60％。 2008 調降綜合不動產稅率 降到0.5～１％，並把課徵對象提高至９億韓元。 2013 住宅市場正常化綜合對策 今年內購屋的自住客５年內可免除資本利得稅，但高價屋除外；針對首次購屋者，放寬貸款審核條件。 | ||||||