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美國政府關門的另一種「風險」:還記得1995年的萊溫斯基?

http://wallstreetcn.com/node/58582

美國國會能避免政府關門的時間剩下不到2小時。從過往經歷看,關門不是世界末日,但還是會帶來多種問題,比如80萬聯邦政府僱員就得在家無薪休假了。

德意志銀行整理數據顯示,過去持續最久的美國政府關門是1995年12月15日到1996年1月6日。

如果大家還有印象,應該會想起那三週關門期間還發生了一件始料未及的事:

由於非重要白宮工作人員回家休息,不帶薪的實習生要在白宮承擔更多的工作。

因此,當時22歲的女實習生、白宮幕僚長高級助理萊溫斯基小姐就有了更多時間接觸時任總統克林頓。再後來的醜聞我們現在都知道了。

下面這幅照片攝於1995年11月17日。萊溫斯基自稱,在那兩天之前,她與克林頓開始發生性關係。

 

 

當然,以上有玩笑成分,我們應該知道,即便今天得知美國政府關門,克林頓這樣的「獵豔」經歷也不會重演。

主要原因倒不是現任總統奧巴馬比他的前任更有定力,而是因為白宮在本週一、9月30日就「未雨綢繆」,宣佈白宮的實習生今後再也不會在政府關門的時候留在白宮工作。

美國 政府 關門 的另 另一 一種 風險 記得 1995 年的 萊溫 斯基
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《卡拉曼致股東信(1995-2008)》精華摘要——轉自雪球 黑猫

http://blog.sina.com.cn/s/blog_81c5f7c30101dobn.html

《卡拉曼致股東信(1995-2008)》精華摘要——轉自雪球

《卡拉曼致股东信(1995-2008)》精华摘要——转自雪球

1.我認為槓桿也非常危險,對沖基金的失敗幾乎全是因為採用了過多的槓桿。

2.我認為,對於我們特別是價值投資者來說,自律是一個很大的手藝元素。就像沃倫·巴菲特所說,投資就好比一場沒有裁判、沒有非打不可的球的棒球賽,你可能扛著球棒長時間不揮棒。「不,今天沒有什麼好機會。不,仍然沒有好機會。」日復一日地等待是很重要的手藝元素。

3.因為追捧成長性,追捧高價股票的人們,其實是在用溢價買入東西,所以他們都難免會遭受損失。他們會被有更多耐心、更自律的人們擊敗。

4.作為一個管理投資組合的投資者,最大的恐懼是什麼時候,我的答案是:在市場下跌時買入太早以至於買入價格依然處於過高定價的水平。

  在股市下跌過程中出手太早,對所有的投資者來說都具有很大的風險,包括價值投資者。可以確定的是,隨著牛市的繼續,當少數幾個證券開始顯得便宜時,飢渴的投資者勢必將出手買入它們,很快,這些證券將被證明一點都不便宜,因為導致它們在牛市中不漲的缺陷將隨著市場的轉弱而變得更加醒目。

  在股市下跌30%之後,我們無法判斷市場還要繼續下跌多少才能觸底。預期每一個熊市都會變成大蕭條是愚蠢的,但是,預期市場從過高定價的水平跌至合理定價的水平之後不會繼續下行,這同樣是不智的。

  我的經驗是當有人開始以低得荒唐的價格拋售東西的時候,而且他們這麼做是因為他們不得不如此而不是想這樣做時,這個時間是一個很好的買入時機。順便說一下,經驗一般都是好事,不過它偶爾也能引誘你買入太早或做錯事。

5.最大的擔心是在市場從過高估值的水平上開始下跌的過程中買入過早,投資者必須要明白市場崩盤是有可能的,有時候要想像自己回到了1930年。在市場下跌的過程中,肯定會出現讓人動心的廉價的股票,有些廉價股在之後3年中將跌得一文不值。從某種程度上說,買入過早是錯誤的。

  入場太快會給投資者帶來風險。在市場下跌了20%至30%之後,沒人能判斷市場大潮何時才會轉向,預期每一次熊市都將轉變為大蕭條是愚蠢的。價值遭到低估的證券何時向公平價值回歸也是無法預測的,試著這麼做是愚蠢的。

6.隨著市場不斷下跌,你會有購買公司股票的衝動,會受到讓你動心的投資機會的狂轟亂炸,但你永遠無法知道底在哪裡。當信貸收縮的時候,流動性潮水也就退去了,這時投資者需要重溫格雷厄姆和多德的智慧。在這個時候,你不應該去把握市場時機,而是應該堅守價值投資信仰。你將看到誘惑性的廉價投資和形形色色的價值騙子,不要管宏觀經濟如何,盡力以便宜的價格進行投資。

7.由於我們不能預知未來,不能在一個週期行進的中間看到週期的結束,甚至都不一定能看到週期的開始,因此在市場下滑的過程中我們將被明顯的機會淹沒。我們將看到誘惑性的便宜貨和價值騙子、虛假的反彈以及合理的復甦、聰明的底部淘金者以及碰到便宜貨就買的笨蛋,我們永遠無法在事前知道熊市的底在哪裡。

8.價值投資者的信念使得它們不僅不會受到這些短期損失的傷害,反倒讓他們喜歡或者至少能夠理解這些損失,因為短期的價格下跌可以讓投資者降低他們的平均買入成本,可以在更好的價位買入更多,與股價完全沒有下跌相比,最終投資者將收穫更高的回報。

  有選擇地並果斷地逆著市場盛行的潮流而動。價值投資者的表現在一段時間之內會低於大盤,但價格短暫的下跌可以讓你增倉、降低平均持倉成本。不要為暫時的損失所苦,利用並享受短暫的價格下跌。

9.格雷厄姆和多德傳授給我們的不僅僅是如何投資,還有如何思考投資。他們的智慧的核心並不是要求我們盲目遵守機械的教條,而是一種思維方式,這種思維方式使我們永遠不被快速變化的事實和環境遮蔽雙眼。機械的教條是危險的--要求我們生活的世界比實際情況更加恆定、更加可測並且更易於分析。從這個角度講,或許把格雷厄姆和多德的原理當作篩選標準使用最好--像一張網一樣從眾多證券之中找到最感興趣的少數幾隻股票,然後通過精確的分析和敏銳的判斷作出最終的投資決策。

10.穩健的價值投資者一定要避開每天的噪音,避開短視的投資者,與大眾分道揚鑣。

11.價值投資者必須把注意力放在價格和價值的對比上,買進是因為價格相對於價值很便宜。價值投資者的問題在於,價值被低估的股票可能會被低估很長時間。

12.價值投資,不論是在今天還是在格雷厄姆和多德的時代,基本做法就是購買低於其價值的證券或資產--即俗語所謂「半價而購之」。購買特價證券可以獲得安全邊際--即留出餘地以應對出錯、信息不準確、運氣不好,或經濟和股市變化無常的影響。雖然有些人可能錯誤地認為價值投資是尋找低價證券的機械工具,但它實際上是一個全面的投資理念,強調進行深入的基本分析的重要性,追求長期投資的結果,限制風險,並抵制從眾心理。

13.投機者關注的是迅速獲得收益,而與他們形成對比的是,價值投資者通過儘量避免損失,展示出他們規避風險的能力。厭惡風險的投資者,認為預期損失遠比任何收益的利益的權重要高。

14.處在下行週期時,經營業績惡化,廉價的股票變得更加便宜,投資者必須學會處理這一切。同時,他們也必須忍受上行週期時便宜股票稀少,投資資本充足的問題。

  在便宜的投資產品稀缺的時候,價值投資者必須有耐心,放棄標準,退而求其次往往會導致災難。雖然我們不知道機會處於何時何地,但我們知道新的機會終將會出現。如果缺乏令人信服的機會,投資組合中應至少有一部分是現金等價物,與此同時等待機會的來臨,這應是最明智的選擇。

  價值策略對於缺乏耐心的投資者是沒有多大用處的,因為它通常需要一定的時間才能獲得回報。

15.假如市場的估值水平處於創紀錄的高位,支撐市場的是資金流而不是基本面,那麼整個市場崩盤的風險就特別大,歷史上發生過幾次。

16.但我還是要提醒各位,價值投資的目標並不是跑贏牛市。在牛市中,任何人使用任何投資策略,或者甚至根本沒有策略,都能獲得很好的回報,常常能跑贏價值投資者。只有在熊市中,價值投資的紀律才變得特別重要,因為在所有的投資策略中,只有價值投資才能讓投資者獲得充分上漲潛力的同時承擔非常有限的下跌風險。

17.簡單地說,我們正在前所未見的市場環境中前行,其中基本面分析被投資者扔到窗外,邏輯被投資者忘到腦後。我們1999年的表現落後於大市,不是因為我們沒有遵守嚴格的投資準則,而恰恰是因為我們堅持了投資準則;不是因為我們忽視了基本面分析,而恰恰是因為我們踐行了基本面分析;不是因為我們避開了價值投資機會,而恰恰是因為我們一直追尋價值;不是因為我們投機,而是因為我們沒有參與美國股市的投機而受到傷害。

  有時候,有人問我們,是否應該修改我們的投資策略,從而適應現在的市場氣候以改善業績。您可能也猜到了,我們的回答是不!向失控的牛市投降,跟風買進成長股和科技股是很容易的,但這是傻瓜的做法,也是很不負責的做法,而且有違我們的良心。隨大流總是很容易;離開人潮,獨自前進需要很多的勇氣和自信。不過,長期投資成功的一個關鍵要素就是與大眾保持距離。

18.我們對價值投資方法依然堅信不疑,努力以相對於潛在價值大打折扣的價格買進資產或企業。便宜的東西之所以存在,是因為金融市場缺乏效率,而很多投資者缺乏利用這些無效所必需的耐心和自律。價值投資可能會在不同的時段跑贏市場,也可能會跑輸市場,這是因為投資者的情緒在不停變化。不過我們相信,價值投資哲學永遠不會過時。當投資者們對某個價值被低估的領域的厭惡程度達到頂點之時,就是價值投資者買進的好機會。

19.投資的真正樂趣在於識別和積累廉價貨。

                      作者:Seth Klarman(塞思·卡拉曼)
卡拉曼 卡拉 致股 東信 1995 2008 精華 摘要 轉自 雪球 黑貓
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深圳:1995年9月18日前出讓的土地到期可免費順延

來源: http://www.yicai.com/news/5005124.html

溫州“20年到期房”引發了社會對土地使用權到期問題的關註,深圳有關部門就此做出了詳細說明:1995年9月18日前出讓的土地,使用權可免費順延至國家法定最高年期。

4月19日晚間,深圳市規劃和國土資源委員會(下稱“深圳規土委”)通過官方微博發出了《關於我市土地使用權續期有關規定的說明》(下稱“《說明》”)。

《說明》提到,1995年9月18日前與深圳市規劃和國土局已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地,順延至國家法定最高年期,不用補交地價。1995年9月18日後已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權到期後,如何續期、是否需要交納地價等問題,深圳市正在研究制定相關政策。

1995年9月18日前出讓的土地可免費續期,主要與深圳的土地管理制度歷史沿革有關。

深圳規土委解釋道,深圳作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行者,於1982年出臺了《深圳經濟特區土地管理暫行規定》。該規定首次規定通過行政劃撥方式供應經營性用地,並且規定了相應用途的土地使用年期,如工業用地30年,商業用地20年,商品住宅用地50年等。這與國家規定的行政劃撥“無償無限期”不同。

而到1996年,深圳市政府依據市人大決定,發布了《深圳市人民政府關於土地使用權出讓年期的公告》。公告規定:凡與深圳市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地,其土地使用最高年期按國家規定執行,即:居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅遊、娛樂用地40年;綜合用地或者其他用地40年。

隨著深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經營性用地(20年)的陸續到期,深圳市首次集中出現了國有土地使用權期滿的問題。

例如2000年,深圳國際商業大廈因土地使用權到期引發了一場爭議。這是在深圳特區成立的第一年動工,也是深圳第一個招標工程、第一個內地與香港合資商業樓宇,土地使用權僅20年,到2001年12月31日截止。有關深圳國際商業大廈土地使用權到期後業主何去何從的問題,引發了廣泛討論和爭議。

為妥善解決該問題,2004年4月23日,深圳市頒發了《深圳市到期房地產續期若幹規定》(下稱“《規定》”)。

《規定》所針對的對象是深圳市土地使用年期屆滿的行政劃撥性質房地產,及原行政劃撥用地補交地價後轉為出讓用地、但原年期未重新調整而土地使用年期已屆滿的房地產。

《規定》明確上述用地在不改變用途的情況下,按有償使用土地的原則延長土地使用年期,其中一種延長方式就是補交地價簽訂土地出讓合同,在國家規定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期範圍內約定年期內,補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%。

目前,到期土地依照《規定》執行補交地價的流程比較清晰:業主向國土管理部門提出申請,符合要求者,國土管理部門會測算地價並核發《繳款通知單》,業主按要求辦理繳款相關手續即可。

最新的一個案例就發生在一個月前。3月9日,福田區長城大廈的一套80.6平方米業主補交了地價款44940元,土地使用年期由50年延至70年,到期時間由2035年5月27日延長至2055年5月27日。

簡單計算可以發現,上述房源的土地使用權延長20年,每平方米補交的地價僅557.6元。這個價格與市場房價相比,相當實惠。《第一財經日報》記者了解到,長城大廈的市場均價約為8萬元/平方米,續期20年的費用僅為房價的0.7%。

深圳 1995 18 日前 出讓 土地 到期 免費 順延
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1 : GS(14)@2011-03-05 22:36:24

http://webb-site.com/dbpub/events.asp?i=1100
我們稍後都要跟上去抄
2 : 鱷不群(1248)@2011-03-05 23:19:49

太好了,我本身也想收集這些數據做參考
3 : GS(14)@2011-03-06 10:07:05

其實如果我向Webb提議幫它搞中文版,就算它不肯讓本站使用,我也願意
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永升生活服務集團(旭輝物業管理業務/永升物業管理)(1995)專區

1 : GS(14)@2018-08-13 02:03:14

http://yongshengwy.com/
永升物业简介/ About Us
上海永升物业管理有限公司(以下简称“永升物业”)成立于2002年,凭借卓越的服务品质、优良的客户口碑和高速增长的发展规模,永升物业多年稳居中国物业服务企业百强企业,2018年跻身中国物业百强第20位。永升物业在管项目覆盖全国各地,项目类型涵盖商务楼宇、大型住宅小区、别墅、工业园区和城市综合体等。
2 : GS(14)@2018-08-13 02:03:29

http://www2.hkej.com/instantnews ... C%E4%B8%8A%E5%B8%82
旭輝(00884)及集團主席林中三兄弟旗下內地物業管理服務商永升生活服務上載初步招股文件,擬在主板上市,獨家保薦人為海通國際。

該公司在中國提供物業管理服務逾15年,業務涉及多種物業,包括住宅及非住宅物業,如辦公大樓、商場、學校及政府樓宇。據中指院今年6月發布的數據,該公司綜合實力在物業服務百強企業中排名第20位。

截至3月底止,該公司為中國34座城市提供物業管理服務及增值服務,在管總建築面積為3050萬平方米,為逾16.9萬名住戶提供服務。

該公司去年純利7644.2萬元(人民幣‧下同),按年增1.28倍;收益7.25億元,按年增51.12%。截至今年3月底止3個月,純利為1348.4萬元。

集資所得將用於尋求戰略性收購及投資機會、建立智能社區、開發一站式服務社區平台及自家的悅生活在線服務平台,以及一般營運資金。

更多新股IPO資訊及集資數據分析,請瀏覽〈港股360〉全新IPO專頁。
3 : GS(14)@2018-08-13 02:03:48

http://hk.jrj.com.cn/2018/08/10164124938347.shtml
8月9日,港交所相关信息披露系统首次刊发了来自永升生活服务集团的初步招股文件,而此次永升生活服务正式向港交所递交上市申请,也意味着自永升物业于今年3月从A股新三板退市后,近年成功挤进港股内房前十位的旭辉控股(00884-HK)旗下物业管理板块业务终于还是转投香港资本市场了。

  且先来捋一捋永升生活服务与旭辉及永升物业的关系。2017年5月,由旭辉控股及其大股东林氏兄弟(旭辉主席林中、副主席林伟及行政总裁林峰)以合共68.75%持股量共同控股的永升物业正式挂牌新三板,但今年3月9日上市不足一年的永升物业就选择终止挂牌,迅速从新三板退市,原因是考虑到于港股上市更能提升其品牌知名度、加强企业形象及企业管治,即彼时旭辉旗下物业板块已有意要转向香港资本市场。

  为筹备赴港上市,集团于今年4月16日注册成立了永升生活服务并进行内部重组,重组后永升物业成为永升生活服务间接全资附属公司,而作为全新来港上市实体,永升生活服务上市前由旭辉持有29.46%股权,林氏兄弟则合共持有64.91%,仍为公司实际控制人:

  (永升生活服务上市前股权分布情况 来源:港交所)

  业务发展有一套:物业管理+增值服务双管齐下

  就业务发展模式而言,永升生活服务拥有三大业务,包括物业管理服务、对非业主的增值服务,及社区增值服务,形成向其客户提供综合服务并涵盖物业管理的整条价值链。

  物业管理服务方面,公司为物业开发商、业主及住户提供各种不同的物业管理服务,主要包括清洁、安保、园艺及维修及保养服务,永升主要按包干制收取物业管理费,少部分按酬金制收取。物业管理服务是其三大业务中占据绝对主营地位的分部,永升生活服务的物业组合包括住宅及非住宅物业,当中非住宅物业包括办公大楼、商场、展览中心、工业园区、医院及学校等,范围广阔。

  对非业主的增值服务方面则主要指为物业开发商提供多样全面的增值服务,包括报销服务、专项服务、房修服务、交付前检查服务及前期规划及设计咨询服务等。

  社区增值服务主要针对业主及住户提供旨在提升其生活体验并实现资产保值增值的社区增值服务,包括家居生活服务、车位管理、租赁及销售服务、物业经纪服务及公用区域增值服务。

  从往绩各业务分部的表现来看,集团物业管理服务分部的营收贡献占比一直在60%以上,其次是对非业主的增值服务分部及社区增值服务。前三年的业绩记录显示,对非业主的增值服务营收占比持续下跌,而社区增值服务贡献比例则逐渐上升,总体来说三大业务在近三年都保持了较为可观的增长态势:

  (永升生活服务往期分业务收入情况 来源:港交所)

  业绩稳步增长:得益于调整客户结构及收入组合

  如下表,永升过去三年的综合业绩表现相对来说还是比较可喜的,以其初步招股书披露的2015年业绩数据为基础,2016年及2017年公司无论是在收益还是利润方面都取得了非常强劲的增势,尤其后两年的净利润都是翻倍成长的,集团毛利率也在稳定上升中:

  纵观多年来永升的发展路数,其业绩之所以能取得如此骄人的成果,一方面得益于在管总建筑面积的快速扩张,这一点又要归功于其与旭辉的持续合作,以及集团致力于扩大客户基础并管理更多由第三方物业开发商所开发的物业。

  招股书资料显示,2015年末永升在管总建筑面积为977.6万平方米,到今年3月31日,其在管总建筑面积已扩张至3046.9万平方米,为全国34座城市逾16.9万名住户提供物业管理服务及增值服务。2015年永升来自管理由旭辉开发的物业所得收益占集团管理服务业务总收益的96.2%,而那边厢来自第三方物业开发商的收益占比仅为3.8%;随着永升有意拓宽客户基础及更多地管理第三方物业,这个比例不断调整,到今年首季度末,永升来自旭辉的物业管理收入比重降至67.8%,而来自第三方物业的收益比重则上升至32.2%:

  另一方面,永升致力于提供更多多样化的增值服务也是推动其业绩持续增长的重要因素之一。公开资料显示,在永升目前的三大主营业务之中,收入及利润贡献占比最大的物业管理服务分部毛利率反而是最低的(2015年仅有9.8%),其次是对非业主增值服务分部,而社区增值服务分部的毛利率则大大高于另外两个业务分部,平均达到60%以上,今年首季度更是提高到66.3%,优势明显。随着永升收入结构的不断调整,来自毛利率较高的社区增值服务的收入比重不断提升,这对集团整体毛利率的改善和盈利能力的增强大有助益。

  (永升各业务分部毛利率对比情况 来源:港交所)

  多样化服务前景广阔,防风险未来可期

  从行业发展的趋势来看,随着多样化及优质物业管理服务的整体需求增加,越来越多的物业管理公司在扩大提供的社区增值服务范围,而由于社区增值服务迎合业主及住户的需求,这块业务也具有极大的市场潜力。据中指院的数据,社区增值服务的市场容量从2011年末的5.5万亿元(人民币,下同)增至2017年末的11万亿元,复合年增长率为12.2%。

  中指院预计,到2020年社区增值服务的市场容量将增至15.5万亿元,行业前景仍然广阔,这对于永升来说也意味着更多的机遇:

  (2011年至2020年社区增值服务市场容量预期增长情况 来源:港交所)

  应该说,有强大股东支撑,自身经营状况又相对良好,加之市场前景仍旧乐观的永升,前途可谓是一片光明。虽然如此,即将一脚踏进香港资本市场的永升还是面临着一定的风险因素,比如即便其已经有意扩大客户基础,但集团对大股东旭辉的依赖程度依然不容小视。

  一方面,永升无法控制旭辉的管理策略,更无法控制影响其业务运营的宏观经济因素或其他因素,若旭辉遭受实质性影响其物业开发工作的不利发展,永升也将失去极大商机,届时永升从其他渠道取得业务合同很难弥补来自旭辉方面带来的损失。另一方面,永升也不能保证实现客户基础多元化,在拓展新客户群及维系固有合作关系过程中无论哪一个环节出现问题,永升都会陷入不可控的被动局面。

  当然,目前较为欣慰的是,永升对于自身风险的认知还较为冷静客观,并且已经努力在向一个平衡点靠近。至于告别了新三板转身拥抱香港资本市场的永升还将有怎样的际遇,就要看其日后的造化了。

  作者:彭小留

  编辑:唐文英
4 : GS(14)@2018-08-13 02:04:55

新三板資料
http://www.neeq.com.cn/disclosur ... 90960567_149259.pdf
http://www.neeq.com.cn/disclosur ... 90960565_787719.pdf
http://www.neeq.com.cn/disclosur ... 93289192_943854.pdf
http://www.neeq.com.cn/disclosur ... 04084252_283226.pdf
http://www.neeq.com.cn/disclosur ... 02792004_777355.pdf
http://www.neeq.com.cn/disclosur ... 20585051_039119.pdf
5 : GS(14)@2018-08-13 02:05:09

http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018080801_c.htm
招股書
6 : GS(14)@2018-12-24 03:10:50

1. 我們為一家於中國享有良好聲譽並快速成長的物業管理服務商。我們有能力使
我們管理下的客戶物業保值和增值。根據中指院的資料,我們為增長最快的物業管
理公司之一,自2015年至2017年,就在管建築面積、收益及純利之複合年增長率在
2018中國物業服務百強企業中分別排名第7位、第11位及第5位。*
憑藉在中國提供物業管理服務逾15年的經驗,通過提供優質服務我們已建立良
好的聲譽及值得信賴的品牌形象。根據中指院發佈的數據,我們在綜合實力方面於
2018中國物業服務百強企業中排名第20位。*我們於2017年9月收到上海市合同信用
促進 會授 予的 2015 年至 2016 年AAA合 同信 用等 級認定 證書 。我 們榮獲 中指 院「2017
中國物業服務市場化運營領先品牌企業」稱號。截至2018年6月30日,我們為中國35
座城市提供物業管理服務及增值服務,在管總建築面積約為32.1百萬平方米,為逾
178,000名住戶提供服務。
我 們 的 業 務 涵 蓋 多 種 物 業 , 包 括 住 宅 物 業 及 非 住 宅 物 業( 如 辦 公 大 樓 、 商 場 、
學 校 及 政 府 樓 宇 ), 並 為 客 戶 提 供 優 質 的 專 項 定 制 服 務 。 於 提 供 物 業 管 理 服 務 時 ,
我們秉承「用心構築美好生活」的理念,致力於為廣大客戶提供全面周到的專業物業
管理服務。於2017年8月,我們在億翰智庫2017中國社區服務商Top 100中排名第19
位且我們獲評為「中國社區服務商‧創新性五強」及「中國社區服務商‧專業特色五
強」。
2. 我們向市場化運作作出不斷努力,對此我們引以為傲,我們相信,其使得我們
能 夠 積 極 開 發 多 元 化 的 客 戶 基 礎 。 自 2016 年 旭 輝 集 團 向 上 海 旭 輝 企 業 發 展 有 限 公
司、上海景助企業管理諮詢中心( 有限合夥)及上海璟鈞企業管理合夥企業( 有限合
夥 )出 售 本 集 團 70% 股 權 後 , 旭 輝 控 股 仍 為 我 們 的 一 名 控 股 股 東 , 且 我 們 與 旭 輝 集
團維持合作關係,而與此同時我們持續擴大第三方客戶關係,我們相信,其主要有
助於我們於往績記錄期的收益快速增長。我們的收益由2015年的人民幣334.0百萬元
增至2016年的人民幣480.0百萬元,並進一步增至2017年的人民幣725.3百萬元,複合
年 增 長 率 為 47.4% , 而 中 指 院 發 佈 的 物 業 服 務 百 強 企 業 的 平 均 複 合 年 增 長 率 為
17.2%。我們的收益由截至2017年6月30日止六個月的人民幣315.6百萬元增長39.0%
至截至2018年6月30日止六個月的人民幣438.6百萬元。我們的純利由2015年的人民
幣15.6百萬元增至2016年的人民幣33.6百萬元,並進一步增至2017年的人民幣76.4百
萬元,複合年增長率為121.6%,而中指院發佈的物業服務百強企業的平均複合年增
長率為21.0%。我們的純利由截至2017年6月30日止六個月的人民幣30.7百萬元增加
34.2%至截至2018年6月30日止六個月的人民幣41.2百萬元。
3. 我們擁有三大業務,即(i)物業管理服務, (ii)對非業主的增值服務及(iii)社區增值
服務,其形成向我們客戶提供之綜合服務並涵蓋物業管理的整條價值鏈。
. 物業管理服務。我們為物業開發商、業主及住戶提供各種不同的物業管理
服務,其主要包括清潔、安保、園藝及維修及保養服務。我們管理的物業
組合包含住宅及非住宅物業。我們的非住宅物業包括辦公大樓、商場、展
覽中心、工業園區、醫院及學校等。我們一般計及會計及多種因素來定價
我們的服務,如住宅社區的特徵及位置、我們的預算、目標利潤率、業主
及 居 民 狀 況 和 我 們 服 務 的 範 圍 及 質 量 。 我 們 主 要 按 包 乾 制 收 取 物 業 管 理
費,少部分按酬金制收取。於2015年、2016年、2017年及截至2018年6月30
日 止 六 個 月 , 按 包 乾 制 收 取 的 物 業 管 理 服 務 產 生 的 收 益 分 別 佔 99.7% 、
98.2%、99.2%及98.9%,而 同期 按酬 金制 收取 的物 業管 理服務 產生 的收 益
分別佔0.3%、1.8%、0.8%及1.1%。根據包乾制收益模式,我們就物業管理
服務按月收取固定全包費用。我們有權保留向物業開發商、業主及住戶收
取的全額物業管理費為收益並承擔提供我們物業管理服務所產生的成本。
倘我們的銷售成本高於預期,我們將無法從客戶處收取額外的金額來維持
我們的利潤率。於往績記錄期,我們并無任何按包乾制管理導致重大虧損
的項目。根據酬金制收益模式,客戶應付的物業管理費總額的預先釐定比
例按月收取費用。我們將佣金費確認為收益,而剩餘部分用作營運資金以
彌補我們在提供物業管理服務時產生的成本。實際上,該等成本由支付我
們物業管理費的客戶承擔。
. 對非業主的增值服務。我們為非業主提供全面的增值服務,該等非業主主
要包括物業開發商,但在較小程度上,亦包括就彼等非住宅物業而需要若
干額外專項定制服務之非物業開發商及向我們外包若干增值服務之物業管
理服務商。我們對非業主的增值服務主要包括(i)協銷服務;(ii)額外專項定
制服務;(iii)房修服務;(iv)交付前檢驗服務;及(v)前期規劃及設計諮詢服
務,其涉及進入並檢驗每個單位,以從終端用戶角度給出有關充分性的建
議。
. 社區增值服務。我們為業主及住戶提供的社區增值服務旨在提升其生活體
驗 , 並 實 現 彼 等 資 產 的 保 值 和 增 值 。 該 等 服 務 主 要 包 括 (i) 家 居 生 活 服
務;(ii)停車位管理、租賃及銷售服務;(iii)物業經紀服務;及(iv)公用區域
增值服務
4. 下表載列所示期間按業務線劃分的總收益明細:
截至12月31日止年 度 截至6月30日止六個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
( 未經審核 )
物業管理服務 . . . . . . . 208,948 62.6 296,133 61.7 472,268 65.1 201,556 63.9 300,133 68.4
對非業主的增值服務 . . . 100,745 30.1 132,055 27.5 142,985 19.7 65,872 20.8 84,546 19.3
社區增值服務 . . . . . . . 24,309 7.3 51,775 10.8 110,064 15.2 48,151 15.3 53,947 12.3
總計 . . . . . . . . . . . . . 334,002 100.0 479,963 100.0 725,317 100.0 315,579 100.0 438,626 100.0
5. 下表表明於往績記錄期我們的合約建築面積及在管建築面積之變動:
截至12月31日止年 度 截至2018年6月30日
2015年 2016年 2017年 止六個月
合約建築
面積
在管建築
面積
合約建築
面積
在管建築
面積
合約建築
面積
在管建築
面積
合約建築
面積
在管建築
面積
( 千平方米 )
於期初 . . . . . . . 11,612 6,938 15,246 9,776 22,644 16,122 33,367 26,479
新訂約(1) . . . . . 3,634 2,838 7,415 6,363 8,298 7,932 9,574 6,208
收購(2) ....... ———— 4,261 4,261 — —
終止(3) ....... — — (17) (17) (1,836) (1,836) (588) (588)
於期 未 . . . . . . . 15,246 9,776 22,644 16,122 33,367 26,479 42,353 32,099
6. 下表載列截至所示日期我們的在管總建築面積,以及於所示期間按收益模式劃
分的產生自物業管理服務的收益明細:
截 至 1 2 月 3 1 日 或 截 至 1 2 月 3 1 日 止 年 度 截 至 6 月 3 0 日 或 截 至 6 月 3 0 日 止 六 個 月
2015 年 2016 年 2017 年 2017 年 2018 年
建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益
千 平 方 米 人 民 幣 千 元 % 千 平 方 米 人 民 幣 千 元 % 千 平 方 米 人 民 幣 千 元 % 千 平 方 米 人 民 幣 千 元 % 千 平 方 米 人 民 幣 千 元 %
( 未 經 審 核 )
包 乾 制 . . . 9,450 208,390 99.7 15,739 290,817 98.2 25,746 468,439 99.2 23,761 199,583 99.0 27,666 296,860 98.9
酬 金 制 . . . 326 558 0.3 383 5,316 1.8 733 3,829 0.8 733 1,973 1.0 4,433 3,273 1.1
總 計 . . . . . 9,776 208,948 100.0 16,122 296,133 100.0 26,479 472,268 100.0 24,494 201,556 100.0 32,099 300,133 100.0
7. 下表載列於所示期間我們的合約總建築面積、在管建築面積及我們的物業管理
項目於不同階段自物業管理服務產生之收益明細:
截 至 1 2 月 3 1 日 或 截 至 1 2 月 3 1 日 止 年 度 截 至 2018 年 6 月 3 0 日 或
2015 年 2016 年 2017 年 截 至 2018 年 6 月 3 0 日 止 六 個 月
合 約 建 築
面 積
在 管 建 築
面 積 收 益
合 約 建 築
面 積
在 管 建 築
面 積 收 益
合 約 建 築
面 積
在 管 建 築
面 積 收 益
合 約 建 築
面 積
在 管 建 築
面 積 收 益
千 平 方 米 千 平 方 米 人 民 幣 千 元 % 千 平 方 米 千 平 方 米 人 民 幣 千 元 % 千 平 方 米 千 平 方 米 人 民 幣 千 元 % 千 平 方 米 千 平 方 米 人 民 幣 千 元 %
前 期 階 段 . . . . . . . . . . . . 14,546 9,076 197,335 94.4 20,879 15,142 280,874 94.8 28,737 21,849 413,601 87.6 36,988 26,734 260,551 86.8
業 主 委 員 會 階 段 (1) . . . . . . . . 700 700 11,613 5.6 1,765 980 15,259 5.2 4,630 4,630 58,667 12.4 5,365 5,365 39,582 13.2
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . 15,246 9,776 208,948 100.0 22,644 16,122 296,133 100.0 33,367 26,479 472,268 100.0 42,353 32,099 300,133 100.0
8. 表載列於所示期間我們按性質劃分的銷售成本的明細:
截至12月31日止年 度 截至6月30日止六個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
( 未經審核)
人工成本 ............ 161,944 57.8 217,086 57.8 303,805 56.0 137,242 58.2 187,378 60.0
委 外費用 . . . . . . . . . . . . 56,068 20.0 90,981 24.2 154,726 28.5 55,000 23.3 82,556 26.5
辦公費用 . . . . . . . . . . . . 26,081 9.3 17,414 4.6 25,311 4.7 13,840 5.9 6,797 2.2
物料費用 . . . . . . . . . . . . 6,130 2.2 8,429 2.2 15,851 2.9 4,157 1.8 7,536 2.4
能源費用 . . . . . . . . . . . . 6,472 2.3 33,550 8.9 34,280 6.3 20,770 8.8 23,383 7.5
經營及其他費用 . . . . . . . . 1,126 0.4 151 0.1 4,208 0.8 2,480 1.1 2,282 0.7
稅項及附加費用 . . . . . . . . 22,419 8.0 7,705 2.2 4,211 0.8 2,221 0.9 2,336 0.7
總銷售成本 ........... 280,240 100.0 375,316 100.0 542,392 100.0 235,710 100.0 312,268 100.0
9. 下表載列於所示日期我們按業務線劃分的毛利及毛利率:
截至12月31日止年 度 截至6月30日止六個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
( 未經審核)
物業管理服務 . . . . . . . . . . 20,571 9.8 43,500 14.7 85,243 18.0 36,096 17.9 71,057 23.7
對非業主的增值服務 . . . . . 17,796 17.7 30,605 23.2 29,044 20.3 13,460 20.4 19,220 22.7
社區增值服務 . . . . . . . . . . 15,395 63.3 30,542 59.0 68,638 62.4 30,313 63.0 36,081 66.9
總毛利╱整體毛利率 . . . . . 53,762 16.1 104,647 21.8 182,925 25.2 79,869 25.3 126,358 28.8
10. 於往績記錄期,我們管理由旭輝集團開發的物業以及由第三方物業開發商開發
的物業。下表載列截至所示日期的在管總建築面積,於所示期間按物業開發商類型
劃分的產生自物業管理服務的收益及平均物業管理費明細:
截 至 1 2 月 3 1 日 或 截 至 1 2 月 3 1 日 止 年 度 截 至 6 月 3 0 日 或 截 至 6 月 3 0 日 止 六 個 月
2015 年 2016 年 2017 年 2017 年 2018 年
建 築 面 積 收 益 平 均 費 用 建 築 面 積 收 益 平 均 費 用 建 築 面 積 收 益 平 均 費 用 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 平 均 費 用
千 平 方 米
人 民 幣
千 元 %
人 民 幣 元
╱ 平 方 米
╱ 月 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 %
人 民 幣 元
╱ 平 方 米
╱ 月 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 %
人 民 幣 元
╱ 平 方 米
╱ 月 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 %
人 民 幣 元
╱ 平 方 米
╱ 月
( 未 經 審 核 )
旭 輝 集 團 (1) . . . . 8,728 201,108 96.2 2.60 11,571 265,247 89.6 2.59 13,200 337,308 71.4 2.65 12,548 153,782 76.3 13,543 202,923 67.6 2.92
第 三 方 物 業
開 發 商 (2) . . . 1,048 7,840 3.8 3.35 4,551 30,886 10.4 2.42 13,279 134,960 28.6 1.47 11,946 47,774 23.7 18,556 97,210 32.4 1.65
總 計 . . . . . . . . 9,776 208,948 100.0 16,122 296,133 100.0 26,479 472,268 100.0 24,494 201,556 100.0 32,099 300,133 100.0
11. 於往績記錄期( 惟2015年除外 ),收取由旭輝集團開發的物業的平均物業管理費
通常高於收取由第三方開發商開發的物業的平均物業管理費,主要由於(i)我們管理
下的由第三方開發商開發的住宅物業( 位於郊區或三線或四線城市 )日益增加,導致
平均物業管理費減少,及(ii)我們管理下的由旭輝集團開發的商業物業的入住率增加
及辦公大樓及住宅物業的增加,其中該等辦公大樓及住宅物業主要位於一線城市、
新一線城市及二線城市,因而我們會收取相對較高的平均物業管理費。有關更多資
料 , 見 本 招 股 章 程「 財 務 資 料 — 合 併 全 面 收 益 表 內 若 干 項 目 的 概 述 — 毛 利 及 毛 利
率—物業管理服務」。
於往績記錄期,我們投標由旭輝集團開發的物業的成功率為100.0%。我們致力
於探索管理由第三方物業開發商開發的物業的市場機會,並已於往績記錄期取得快
速 發展 。 於2015 年 、 2016 年、 2017 年 及截 至 2018 年 6 月30 日 止 六個 月 ,我 們 由第 三
方物業開發商開發的物業的合共投標數分別為七份、50份、115份及100份,而我們
於同期的中標率分別為28.6%、36.0%、40.0%及37.0%。
12. 我們的客戶主要包括(i)我們物業管理服務的物業開發商、業主及居民;(ii)非業
主 , 其大 部 分 為對 非 業 主的 增 值 服務 的 物 業 開發 商 ; 及(iii) 社 區 增值 服 務 的業 主 及
居民。於往績記錄期,我們的最大客戶為旭輝集團,我們向其提供物業管理服務及
對 非 業 主 的 增 值 服 務 。 於 2015 年 、 2016 年 、 2017 年 及 截 至 2018 年 6 月 30 日 止 六 個
月 , 來 自 向 旭 輝 集 團 提 供 服 務 之 收 益 分 別 為 人 民 幣 120.5百 萬 元 、 人 民 幣 128.8 百 萬
元、人民幣122.9百萬元及人民幣60.6百萬元,分別佔我們總收益的36.1%、26.8%、
16.9%及13.8%。於2015年、2016年、2017年及截至2018年6月30日止六個月,來自
向 我 們 的 前 五 大 客 戶 銷 售 收 益 分 別 為 人 民 幣 129.4 百 萬 元 、 人 民 幣 148.9 百 萬 元 、 人
民幣147.2百萬元及人民幣72.0百萬元,分別佔我們總收益的38.7%、31.0%、20.3%
及16.4%。
就所有三大業務而言,供應商主要包括在中國提供清潔、安保、園藝及若干維
修 及保 養 服務 的 分包 商。 於 2015 年 、2016 年 、 2017 年及 截 至2018 年 6 月 30 日 止六 個
月,來自五大供應商的採購額分別佔總銷售成本的5.2%、5.3%、4.7%及5.5%。
13. 按每股發售股份
發售價1.44港元
(按發售價下調
10%)計算
按每股發售
股份最低發售價
1.60港元計算
按每股發售
股份最高發售價
2.08港元計算
股份市值(2) . . . . . . . . . 2,160百萬港元 2,400百萬港元 3,120百萬港元
未經審核備考經調整每
股合併
有形資產淨值(3) . . . . 0.51港元 0.55港元 0.67港元
14. 經扣除我們就全球發售應付的包銷佣金及其他估計開支後,假設超額配股權未
獲行使及假設發售價為每股股份1.84港元( 即本招股章程封面所載之指示性發售價範
圍的中位數 ),我們估計將從全球發售收取所得款項淨額約642.0百萬港元。我們擬
將該等全球發售之所得款項淨額按下列金額用作以下目的:
. 約55%,或約353.1百萬港元將用於尋求戰略性收購及投資機會,其中(i)約
28% , 或 176.6 百 萬 港 元 將 用 於 收 購 於 區 域 範 圍 經 營 之 優 質 物 業 管 理 服 務
商;(ii)約17%或105.9百萬港元將用於收購物業管理服務商,為我們提供社
區產品及服務作為我們自己社區產品及服務之補充;及(iii)約11%,或70.6
百萬港元將用於與業務夥伴共同投資物業管理行業基金;
. 約26%,或約164.6百萬港元將用於利用最新的互聯網及信息技術以及建立
智能社區,從而為我們的客戶提高服務質量;
. 約 9 % , 或 約 60.1 百 萬 港 元 將 用 於 開 發 一 站 式 服 務 社 區 平 臺 及 我 們 的「 悅 生
活」在線服務平臺;及
. 約10%,或約64.2百萬港元將用作我們的一般業務運營及營運資金。
15. 緊 隨 全 球 發 售 完 成 後( 惟 不 包 括 根 據 行 使 超 額 配 股 權 可 能 配 發 及 發 行 的 任 何 股
份 ), 我 們 的 最 終 控 股 股 東 林 中 先 生 、 林 峰 先 生 及 林 偉 先 生 , 以 一 致 方 式 行 事 , 將
有 權 透 過 由 彼 等 控 制 之 投 資 控 股 公 司 行 使 本 公 司 已 發 行 股 本 總 額 的 約 70.47% 表 決
權。因此,林中先生、林峰先生及林偉先生及其控制的投資控股公司,即Elite Force
Development、Best Legend、Spectron、旭昇及旭輝控股構成本公司一組控股股東,將
於上市後繼續為我們的控股股東。
根據一致行動契據,林中先生、林峰先生及林偉先生已同意互相協商並就於永
升物業成立時直至彼等不再為我們的控股股東期間,彼等就所有重大管理事宜及達
成及╱或執行本集團任何成員公司所有商業決策達成一致意見。有關進一步詳情,
請參閱本招股章程「歷史、重組及公司架構」一節。
鑒於本集團及由我們的最終控股股東控制的公司間的業務運營差異,董事認為
存在明確的業務界限。因此,概無由我們的最終控股股東控制的公司的業務直接或
間接與我們須根據上市規則第8.10條作出披露的業務構成競爭或可能構成競爭。為
確保未來不會出現競爭,我們的最終控股股東均已以本公司為受益人訂立不競爭契
據,以實現彼等將不會及促使彼等各自之緊密聯繫人( 定義見本招股章程「與控股股
東的關係」一節 )不會直接或間接參與與我們業務可能構成競爭的任何業務,或於與
我們的業務可能構成競爭的任何業務中持有任何權力或權益。
我們通常透過由適用中國法律及法規監管的標準招標流程獲得我們前期管理合
同。旭輝集團對個別業主選擇( 或替換 )物業管理服務商並無任何決定性影響力。我
們相信由於管理、經營及財務獨立,於上市後,我們可獨立於控股股東及彼等各自
之聯繫人( 本集團除外 )經營業務。儘管我們的最終控股股東將保留本公司及旭輝集
團的控股權益,董事會應獨立決定及執行本公司的業務運營。本集團及旭輝集團各
自擁有彼等的業務分部。此外,我們大部分客戶為獨立於旭輝集團的第三方業主或
第三方物業開發商。截至2018年6月30日止六個月,我們收益的約78.4%來自獨立客
戶。
16. 於2018年7月6日,Wise-man Development將其於Prominent Intellectuals的全部權益
轉讓予本公司,以換取本公司向Wise-man Development發行之400股股份。於同日,
Wise-man Development認購860股股份,代價為10,455,471.5港元。投資已於2018年7月
10日估清。
17. 與截至2018年6月30日我們的合約總建築面積約42.4百萬平方米相比,截至最後
實際可行日期,我們的合約總建築面積為53.8百萬平方米,包括由旭輝集團開發的
合約總建築面積為20.0百萬平方米的物業,及由第三方物業開發商開發的合約總建
築面積為33.8百萬平方米的物業。截至最後實際可行日期,於該等合約總建築面積
中,交付予我們管理的合約總建築面積為38.0百萬平方米,包括由旭輝集團開發的
總建築面積為14.3百萬平方米的物業,及由第三方物業開發商開發的總建築面積為
23.7百萬平方米的物業。
2018年6月30日後及直至本招股章程日期,於2018年7月18日,我們中標管理青
島國際創新園(「青島創新」)。青島創新是由當地政府開發的工業園。截至最後實際
可行日期,我們已簽訂合約管理物業總建築面積0.6百萬平方米。其為從事信息技術
及金融部門的研究機構及公司提供營業場所。我們相信,我們能夠在招標過程中獲
取成功表明我們有能力尋求並利用市場機會使我們的項目組合多樣化,並為我們的
客戶基礎增加更多第三方物業開發商。
我們預計截至2018年12月31日止年度的純利較於2017 年的純利人民幣76.4百萬
元或會下降,乃主要由於我們預計於截至2018年12月31日止年度之綜合全面收益表
中錄得上市開支。倘未產生上市開支,我們於截至2018年12月31日止年度之純利較
2017年或會錄得增加。
18. 宣派股息受限於我們董事的酌情考慮,取決於我們的經營績效、現金流量、財
務狀況、對我們派付股息的法定及監管限制、未來前景以及董事認為可能有關的其
他因素。於2017年,我們分派股息共計人民幣9.9百萬元。於2018年4月,我們宣派
股息人民幣24.5百萬元並已於2018年6月分派。於未來,我們並無股息派付政策。董
事會有絕對酌情權決定是否宣派任何年度的任何股息及其金額。我們是一家根據開
曼群島法律註冊成立的控股公司。因此,任何未來股息的支付及金額亦將取決於從
我們的附屬公司獲得股息的可用性。中國法律規定,股息僅根據中國會計準則計算
的 年 內溢 利 支 付 ,該 會 計 準 則 在許 多 方 面 與其 他 司 法 管轄 區( 包 括 香 港 財 務報 告 準
則 )的 公 認 會 計 準 則 不 同 。 中 國 法 律 還 要 求 外 商 投 資 企 業 至 少 撥 出 10% 的 除 稅 後 溢
利( 如有 )為其法定儲備提供資金,而這些儲備不能作為現金股息分派。
19. 估計與股份上市有關的總上市開支( 包括包銷佣金)將約為人民幣53.7百萬元( 假
設發售價為每股股份1.84港元( 即本招股章程所載之指示性發售價範圍的中位數 )),
其中約人民幣22.3百萬元與股份發行直接相關並將於上市完成後自權益中扣除,而
截至2018年12月31日止年度,約人民幣31.4百萬元將自綜合全面收益表中扣除。截
至2018年6月30日止六個月,我們已產生上市開支人民幣14.4百萬元,其中約人民幣
8.4百萬元作為預付款項入賬,且隨後將於上市完成後自權益中扣除,以及約人民幣
6.0百萬元將自我們截至2018年6月30日止六個月的綜合全面收益表中扣除。
7 : GS(14)@2018-12-27 03:43:36

20. 風險: 增長無法實現、有利條款增加合約、關聯客戶、包乾制、人工及委外波動、AR、季節性波動、依賴分包商、散詐、收購、管理物業的公用區域受損、商譽之減值虧損、政府政策、投資物業之公平值、激烈的競爭、負面宣傳、人、華東地區的不利的監管及經濟發展的影響、社保、租賃協議、知識產權、法律糾紛、系統、保險、股份獎勵計劃、第三方在線支付平臺、天災人禍、中國社會政治經濟、匯率、法律、通漲、稅項
8 : GS(14)@2018-12-27 03:45:45

21. 2002年成立,2003年開始管理旭輝物業,持續擴張,之後2013年開始做第三方,884上市後歸入上市公司,之後大股東向上市公司買回分拆新三板上,但後來除牌再上主板
22. 下列為Wise-man Development之投資的詳情概要(「首次公開發售前投資」):
投資者名稱: Wise-man Development,由Ng Chong Jin先生全資擁

投資全數結算日期: 2018年7月10日
投資金額: 15,555,471.5港元
配發股份數目: 1,260股股份( 相當於本公司經擴大已發行股本的約
5.63%)。
釐定代價基準: 經參考獨立第三方估值師對本集團截至2017年12月
31日之資產淨值估值後經雙方公平磋商後釐定。
每股投資成本及較發售價
範圍中位數的折讓( 假設
超額配股權未獲行使):
約 每 股 股份 0.25 港 元, 較 發 售 價範 圍 的 中 位數 1.84
港元折讓約86.6%。
所得款項用途: 用於本集團的一般營運資金。
戰略利益: 考 慮 到 Ng 先 生 通 過 於 香 港 上 市 公 司 之 各 種 投 資 熟
知香港資本市場及通過彼之董事及管理層之角色及
彼於多家房地產公司的投資熟知中國房地產市場,
我們的董事相信,彼將通過提供投資及融資建議以
支持我們的未來業務發展及擴張我們的第三方物業
開發商開發物業管理組合,為本集團帶來利益。
禁售: Wise-man Development已同意,自2018年7月6日起
至上市後滿六個月當日止期間的任何時間,不會出
售其直接或間接擁有的任何股份。
特權: 概無特權獲授予Wise-man Development。
截至最後實際可行日期,首次公開發售前投資的所有所得款項均已動用。
有關Wise-man Development之資料
Wise-man Development為一間投資控股公司,由Ng先生全資擁有,彼於中國房地
產業行業擁有豐富經驗。Ng先生為一名商人,並於2016年的一場商業活動上結識我
們的非執行董事林峰先生,當時彼等均於廈門投資物業開發行業。自2008年起,Ng
先生為若干於中國從事辦公室及酒店的物業開發及物業管理且註冊資本超過人民幣
100 百 萬 元 的 中 國 公 司 的 董 事 , 彼 於 該 等 公 司 負 責 監 督 一 般 業 務 營 運 及 制 定 該 等 公
司的戰略計劃。自2010年8月起,Ng先生為中國新加坡商會—福建委員會主席,並
通過其個人賬戶於多家香港上市公司擁有逾五年的投資經驗,彼因此於香港資本市
場( 包括物業開發及物業管理部門)獲得了寶貴的知識及經驗。我們的董事認為Ng先
生擁有足夠的經驗及人脈,可就本集團的發展向我們提供專業意見。考慮到我們的
業務前景,Ng先生通過Wise-man Development經使用其個人資源投資於本公司。就
董事所深知、盡悉及相信,除彼等於本公司的投資外,Wise-man Development及其最
終實益擁有人Ng先生獨立於本公司及其關連人士。由於Wise-man Development 並非
本公司的核心關連人士,Wise-man Development持有的股份將於上市後計入公眾持股
量。
9 : GS(14)@2018-12-27 03:49:37

23. 下表載列截至所示日期的在管總建築面積,以及所示期間按地理區域劃分產生
自物業管理服務的總收益明細:
截 至 12 月 31 日 或 截 至 12 月 31 日 止 年 度 截 至 6 月 30 日 或 截 至 6 月 30 日 止 六 個 月
2015 年 2016 年 2017 年 2017 年 2018 年
建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益
千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 %
( 未 經 審 核 )
東 部 地 區 (1) . . . . . . . . 5,616 127,115 60.9 9,594 181,919 61.4 18,649 307,286 65.1 17,074 128,486 63.7 23,558 200,234 66.7
北 部 地 區 (2) . . . . . . . . 2,456 54,814 26.2 2,545 72,441 24.4 3,236 87,847 18.6 2,726 41,727 20.7 3,657 50,326 16.8
中 南 地 區 (3) . . . . . . . . 672 12,382 5.9 2,342 19,127 6.5 2,403 45.426 9.6 2,403 18,967 9.4 2,693 29,198 9.7
西 部 地 區 (4) . . . . . . . . 837 14,480 6.9 1,384 21,237 7.2 1,934 28,671 6.1 2,034 11,417 5.7 1,934 17,745 5.9
東 北 地 區 (5) . . . . . . . . 195 157 0.1 257 1,409 0.5 257 3,038 0.6 257 959 0.5 257 2,630 0.9
總 計 . . . . . . . . . . . . 9,776 208,948 100.0 16,122 296,133 100.0 26,479 472,268 100.0 24,494 201,556 100.0 32,099 300,133 100.0
24. 下 表 載 列 截 至 2018 年 6 月 30 日 , 我 們 在 管 物 業 的 物 業 管 理 服 務 合 同 之 屆 滿 時 間
表:
在管建築
面積
物業管理服務
合同數目
(千平方米)
無固定年期的物業管理服務合同(1) . . . 15,753.5 103
具有固定年期並於以下日期屆滿的物業
管理服務合同
截至2018年12月31日止年度 . . . . . . . . 4,652.0 26
截至2019年12月31日止年度 . . . . . . . . 7,222.8 48
截至2020年12月31日止年度 . . . . . . . . 2,991.9 21
截至2021年12月31日止年度及以後 . . . 1,478.4 10
小計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16,345.1 105
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32,098.6 208
25. 自 成 立 以 來 , 截 至 2018 年 6 月 30 日 , 我 們 的 地 理 分 佈 已 從 上 海 擴 展 至 中 國 35 座
城市。截至2018 年6 月30日,我們共有208項在管物業以及56項訂約管理物業( 未交
付以供物業管理)。
26. 截 至 1 2 月 3 1 日 或 截 至 1 2 月 3 1 日 止 年 度 截 至 6 月 3 0 日 或 截 至 6 月 3 0 日 止 六 個 月
2015 年 2016 年 2017 年 2017 年 2018 年
建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益
千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 %
( 未 經 審 核 )
住 宅 物 業 (1) . . . . . . 8,502 147,086 70.4 12,960 213,294 72.0 22,308 346,120 73.3 19,521 147,122 73.0 25,999 219,004 73.0
非 住 宅 物 業 (2) . . . . . 1,274 61,862 29.6 3,162 82,839 28.0 4,171 126,148 26.7 4,973 54,434 27.0 6,100 81,129 27.0
總 計 . . . . . . . . . . 9,776 208,948 100.0 16,122 296,133 100.0 26,479 472,268 100.0 24,494 201,556 100.0 32,099 300,133 100.0
27. 截 至 12 月 3 1 日 或 截 至 1 2 月 3 1 日 止 年 度 截 至 6 月 3 0 日 或 截 至 6 月 3 0 日 止 六 個 月
2015 年 2016 年 2017 年 2017 年 2018 年
建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益
千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 %
( 未 經 審 核 )
包 乾 制 . . . 9,450 208,390 99.7 15,739 290,817 98.2 25,746 468,439 99.2 23,761 199,583 99.0 27,666 296,860 98.9
酬 金 制 . . . 326 558 0.3 383 5,316 1.8 733 3,829 0.8 733 1,973 1.0 4,433 3,273 1.1
總 計 . . . . . 9,776 208,948 100.0 16,122 296,133 100.0 26,479 472,268 100.0 24,494 201,556 100.0 32,099 300,133 100.0
28. 於往績記錄期,我們的全部前五大供應商均為獨立第三方的分包商。截至最後
實際可行日期,概無董事、股東、高級管理層成員、上述之緊密聯繫人或擁有我們
5 % 以 上 已 發 行 股 本 的 任 何 其 他 本 集 團 成 員 在 任 何 我 們 的 五 大 供 應 商 中 享 有 任 何 權
益 。於 2015 年 、2016 年 、 2017 年 及截 至2018 年6 月 30 日 止六 個 月, 我 們五 大 供應 商
所得採購額分別為人民幣14.5百萬元、人民幣19.9百萬元、人民幣25.4百萬元及人民
幣17.1百萬元,分別佔我們銷售成本總額的5.2%、5.3%、4.7%及5.5%。
29. 我們相信我們僱員的專業知識、經驗及職業發展有助於我們的增長。我們的人
力資源部負責管理、培訓及招聘僱員。
截至最後實際可行日期,我們於中國共有6,117名全職僱員。下表載列按職能劃
分的全職僱員之人數及明細:
僱員數目
佔總數的
百分比(%)
董事會辦事處 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 0.1
人力資源及行政事務部 . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 2.8
財務部 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 2.2
信息技術部 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 0.3
總裁及地區經理辦公室 . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 0.5
投資管理及發展部 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 1.5
社區增值服務經營中心 . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 2.0
住宅物業業務部 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,411 55.7
高端物業業務部 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,190 19.4
非住宅物業業務部 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 940 15.4
風險管理部 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 0.1
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,117 100.0
下表載列截至最後實際可行日期按地理位置劃分的全職僱員之明細:
僱員數目
佔總數的
百分比(%)
東部地區 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,092 66.9
北部地區 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 508 8.3
南部地區 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 718 11.8
西部地區 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 607 9.9
東北部地區 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 3.1
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,117 100.0
30. 物業
截 至 最 後 實 際 可 行 日 期 , 我 們 已 在 中 國 各 地 擁 有 797 個 停 車 位 、 15 個 地 下 儲 存
室及兩項物業,總建築面積為約17,392平方米。於往績記錄期,我們將持有的停車
位及地下室作租賃及出售用途,而將我們的物業用作出售及租賃辦公室。截至最後
實際可行日期,我們已獲得我們自己物業的全部所有權證書。
截至2018年6月30日( 即我們財務報表的最後日期 ),本公司物業權益( 定義見上
市規則第5.01 (3)條)的賬面值為人民幣57.5百萬元,約佔資產總值的7.4%。因此,本
招股章程並無載入物業估值報告。
截至最後實際可行日期,我們在中國各地共租賃52處物業作為辦公室物業及員
工宿舍,總建築面積約為10,874.4平方米。截至2018年6月30日,我們未向當地房屋
管理部門根據中國法律的規定登記我們所有租賃物業的租賃協議,主要由於(i)我們
的業主於登記相關租賃協議時缺乏合作及(ii)我們的業主沒有為我們四項租賃物業獲
得所有權證書及所有權證明之事實。(i)及(ii)都超出了我們的控制範圍。我們的中國
法律顧問已告知我們可能會由主管當局責令糾正我們未能登記的情況,且倘我們未
能在規定期間內糾正,可能會因此而對每份協議處以人民幣1,000元至人民幣10,000
元的罰款。預計未登記我們的租賃協議的潛在罰款總額約人民幣52,000元至人民幣
520,000元。截至最後實際可行日期,我們並無因未登記上述租賃協議而收到監管機
構關有關此舉可能的行政處罰及執法行動的任何通知。我們的中國法律顧問亦已告
知我們,未登記租賃協議將不會影響該等租賃協議的有效性,我們的董事認為未登
記該等協議之舉亦不會對我們的業務運營產生重大不利影響或構成上市的重大法律
障 礙 。有 關 與 我 們未 登 記 相 關 的風 險 之 更 多資 料 , 見 本招 股 章 程「 風 險 因 素— 與 我
們的業務及所處行業有關的風險—由於我們並未向房屋管理部門登記我們的所有租
賃協議,故我們可能受到行政處罰」。
有關我們的業主並無獲得所有權證書及所有權證明的四處租賃物業,我們已獲
中國法律顧問告知,我們不能確定我們的業主是否有合法權利或必要授權向我們出
租該等物業亦無法確定該等物業是否受限於抵押或第三方權利或該等物業是否會遭
到第三方質疑。倘我們須自該等四處租賃物業處遷移,鑒於我們的經營性質,我們
相信該搬遷不會對我們的業務造成重大中斷。此外,無所有權證書及所有權證明之
用於員工之宿舍及辦公室物業的租賃物業之替代物業隨時可用。儘管我們可能會導
致額外的搬遷成本,我們董事認為此舉不會對我們的業務、財務狀況及經營績效產
生任何重大影響。
10 : GS(14)@2018-12-27 03:50:13

31. 業務劃分
本集團主要從事提供物業管理服務、對非業主的增值服務及社區增值服務。
除本集團外,我們最終控股股東已投資於物業開發、物業投資、服務式公寓運
營及教育諮詢業務。
鑒於本集團與我們最終控股股東所控制公司的業務運營的差異,我們的董事認
為存在清晰的業務區分。因此,我們最終控股股東所控制的公司業務與本集團業務
並無直接或間接競爭或預計構成直接或間接競爭,而該等業務無需根據上市規則第
8.10條作出披露。
為確保於未來不會出現競爭,我們最終控股股東已以本公司為受益人訂立不競
爭契據,以使彼等將不會,亦將促使彼等各自的緊密聯繫人( 定義見下文 )不會直接
或間接參與任何可能與本集團業務競爭的業務,或直接或間接於該等業務中持有任
何權利或利益,或直接或間接以其他方式參與該等業務、於該等業務中擁有利益,
該等業務的更多詳情載於下文「不競爭契據」一段。
相輔相成的關係
於2016年旭輝( 中國 )出售永升物業之70%權益前,永升物業及其附屬公司為旭
輝控股的附屬公司,主要向由旭輝集團開發的物業提供物業管理服務。根據中指院
提供的資料顯示,本集團與旭輝集團之間業務關係的性質在中國物業管理公司及其
相關物業開發商間屬正常。本集團與旭輝集團建立了良好且持續的業務關係,該關
係至今已逾15年。由旭輝集團主要從事物業開發及物業投資。截至最後實際可行日
期,旭輝集團開發的所有物業均由我們管理或訂約由我們管理。於往績記錄期,總
計59個、77個、85個及86個項目為由旭輝集團開發的物業,分別佔本集團總在管項
目的約78.7%、72.0%、45.2%及43.9%。鑒於業務關係的悠久歷史,我們與旭輝集團
在合作中建立了良好的相互理解。
11 : GS(14)@2018-12-27 03:52:29

32. 周洪斌 :960
33. 馬永義:1588、1606
34. 王鵬:3319
35. 張偉聰:16、308、343
36. 劉暢:3800、1778
12 : GS(14)@2018-12-27 03:53:55

37. 立信德豪
38. 2017年增150%,至6,600萬,2018年上半年增25%,至3,400萬,輕債
永升 生活 服務 集團 旭輝 物業 管理 業務 1995 專區
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350996

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