日房只吼智能住宅 周顯
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GS(14)@2014-11-10 18:09:51http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm
【明報專訊】現時很多人都在強力推銷日本樓，其中一個便是有「少年股神」之稱，「向巴菲特借了1000萬」的火燎森君。相信熟悉我的朋友都知道，我對於日本樓並不看好，另一方面火燎森君推銷日本樓的言論，也引來了不少人的批評。在這裏，我並無意於加進批評者的行列，反而我認為火君的言論也並非完全沒有一點點獨到的意見，我也想在這裏引述出來。火君的說法，我同意的一句是﹕「更加唔可能日本永遠都唔反彈，小弟好相信條線打橫幾長打直就有幾高。」
世上並無穩升資產
世界上沒有只升不跌的樓市，香港不會是例外；也沒有只跌不升的樓市，日本也不會是例外。以上的是定律，只是很多人都不曉得這條定律。假設在一個完全缺乏供應的樓市，樓價也不會乾升不跌，只是會大漲小回，以及升的時間長，跌的時間短，如此而已。例如，它可能升了十倍之後，再跌去五成，以及升15年，跌5年，諸如此類。但這種跌法，照樣是會死人的。至於香港很多的炒樓者一廂情願地認為，樓價會每年穩定地上升多少巴仙，對不起，這種穩定上升的升法，在全世界的任何資產市場，都不會存在的。同樣地，如果在一個總體趨勢下跌的市場，只要跌的幅度夠多、時間夠長，的確不排除樓價會反彈式上升三幾年的，只是反彈的幅度不大，彈的時間也不太長。
不過，問題在於如果我看日本樓市，真正有投資價值、會在反彈中得益的，不會是香港人熱買中的幾十萬元一個單位的小型樓宇，而是新建的智能住宅，在市中心，平均面積在2000呎以上的高尚住宅，因為這些住宅會比較短缺。
[周顯 投資二三事]
立論：兩隻內房只宜旁觀
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GS(14)@2017-09-17 12:51:03本欄都算是今年港股其中一個大好友，投資者對內房股尤其是恒大（3333）及融創（1918）追捧的熱烈程度，更是遠超想像。年初至今，恒大股價累升3.7倍，融創升2.9倍。多年來，絕大部份內房股均較資產淨值錄得折讓，惟兩股現估值分別為賬面值的2.4及3倍。更有趣是，據彭博資料顯示，前者總負債是股東資金的12倍，後者亦近5倍，未計表外債務。對財務數據不太熟悉的讀者，可能對兩家房地產商的債務狀況，沒感覺。傳統內房龍頭，是中國海外（688）、華潤置地（1109）及萬科（2202），按相同基準，三家內房的總負債，分別是股東資金的0.8倍、0.8倍及1.1倍。出名經營保守的本港地產商，如新地（016）及恒地（012），總債務只及資產淨值的0.17及0.21倍。借貸是把雙刃劍，市況好景時，高負債公司盈利水漲船高。年初至今，國內物業銷售一片好景，是上述兩家負債最高兼物業銷售最好的內房股股價急升的最正路解釋。然而，一旦市況逆轉，投資者的沽盤比買起相關股份的時候來得更急。因這批投資者心知，不要說銷量下挫，單是銷售停滯不前，負債高達股本數倍的公司，單是利息開支，足以吃光整間公司的經營現金，甚至拖垮公司財政。
有貨記得安全落車
上周彭博透露，海航今年的預算利息開支，已超出集團的預算經營現金。海航目前有兩個方案，一是找到肯提供足夠信貸額度的債務融資，透過新借回來的債務還息，一是變賣家產還息。方案一的大前提是債主仍對海航的還債能力有足夠信心，方案二的大前提則是海航手頭的資產，有充裕的變現能力。海航雖有好幾家子公司在中港上市，但集團大部份資產並未上市，一般投資者對其具體的資產負債狀況，未必了解。但有意投資於高負債公司的投資者，應該密切留意海航未來幾個月的動態，看看債權人及海航管理層如何處理再融資。至於融創及恒大，假如投資者一直只是兩隻股的旁觀者，不明底蘊之下，最好繼續做旁觀者。假如閣下有幸於低位買入，閣下的本事（及膽量）比本欄作者大得多，我沒資格畀你任何意見，只能說句：祝君好運，記得安全落車！（作者客戶持有華潤置地及新鴻基地產）林少陽以立投資董事總經理本欄逢周三刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170906/20144508