從置富產業信託(0778)的負債比率說起

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從置富產業信託(0778)的負債比率說起

這家上市的REIT近來因為向長實(1)、和記黃埔(13)及少數股東以19億收購麗城花園及和富中心物業後，瘋狂不停在報紙雜誌出現，所以對它也有一點點的深入研究，並發現有些報導好像和公開文件關於負債比率的理解有一些不同，現在我們不如就找出來吧。

根據收購通函多處地方稱，如通函頁50(pdf頁54)，「...目前的借款限額為：(a)35% 的總槓桿比率；及(b)45% 的資產負債比率。」，但是2012年1月16日訪問該信託副行政總裁、趙國雄女兒趙宇對香港經濟日報(423)旗下投資理財週刊表示，「收購後負債比率....與香港REIT守則容許的45%上限（新加坡REIT守則為60%），仍有很大空間。」

從這兩段東西可以看到，一份是35%、一份是話60%，那究竟是哪一個對，哪一個錯呢?

根據資料，新加坡REIT被歸類為集體投資計劃信託，而根據集體投資計劃信託守則(Code on Collective Investment Schemes) 9.2條指出:

「The total borrowings and deferred payments15 (together the 「aggregate leverage」) of a property fund should not exceed 35% of the fund's deposited property. The aggregate leverage of a property fund may exceed 35% of the fund's deposited property (up to a maximum of 60%) only if a credit rating of the property fund from Fitch Inc., Moody's or Standard and Poor's is obtained and disclosed to the public. The property fund should continue to maintain and disclose a credit rating so long as its aggregate leverage exceeds 35% of the fund's deposited property.」

即可以看到，總銀行借貸和延遞租金或按金最高可不逾物業資產的35%，但是如果有惠譽、穆迪或標準普爾的評級的話，則此比率可以提高至60%。

至於香港方面的房地產投資信託守則方面，第7.9條列明

「7.9 該計劃可以為投資的融資或營運的目的，直接或透過其特別目的投資工具借入款項，但無論在任何時候，借款總額都不得超逾該計劃的資產總值的45%。計劃可以將資產抵押作為借入款項的抵押品。該計劃必須在銷售文件內披露其借款政策，包括最高借款額以及計算有關限額的基礎。」

所以可以看得到，其實他們的對負債比定義有一些不同的，因為總資產是包括物業在內，而負債則只計銀行借貸，不像新加坡計算延遞租金，香港在資產和負債的規定、以及負債方面較為寬鬆，但新加坡的限制雖然較嚴，所以如果取得評級的話，其實比率看來較香港更高，那現在我們試以置富產業信託為例，計算一下他們在香港及新加坡方面近年負債比率。

從上表可見，差異大約在3-4%之間。而在借貸金額方面，如以35%計算，香港是大約多新加坡20億左右，如果以60%新算，新加坡多香港大約20億。但因為長實之前已不再用評級機構評級，所以60%的用處近乎零。但來了香港上市之後，雖然負債限額較高，但受新加坡的限制較嚴所影響，其實是無作用。

就算未來他拿了評級，都是最高可以借到香港REIT的最高限額，而不可以借到多於香港數字的新加坡限額。可以看到，來香港上市後，實際上削弱了本身可用的借貸實力，對於未來收購提升收入的銀彈反而減少了。由此推論，其實來香港上市，對置富產業信託是不利的。

可以見到，來香港上市的目的，可能都是增加知名度，提升估值，使持有基金單位其中最多者的長江實業和和記黃埔的資產金額稍為增加，略略降低了公司的負債比率和有形淨值金額，變相增加其估值、借貸和集資能力，從而增加他們的財政靈活度。

由此可見，長和系把置富產業信託來香港上市的運作，目的只是活化上層公司的資產，對旗下公司的股東權益是不利的，亦可知道，買他們系的股票，只可以買上層的公司，下層的公司則要留神一些。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=31353

季度業績 - 置富產業信託 (0778.HK) [2013 Q1]

http://partipral-hk.blogspot.hk/2013/05/0778hk-2013-q1.html

2013年第1季總收入3億, 比去年第1季升16.3%, 比去年第4季升3.4%

收入淨額2.18億, 同比上升17.6%, 環比上升5.3%

毛利率72.3%, 去年同期71.5%, 去年第4季71%

可供分派收入1.5億, 同比上升16.3%, 環比上升7.6%

資產淨值150億, 環比持平

整體出租率98.6%, 去年全年為97.7%

置富產業信託目前總出租面積約二百四十五萬平方呎, 旗下四大商場分別為沙田置富第一城, 沙田馬鞍山廣場, 將軍澳都會駅及紅磡置富都會, 去年四者共佔總收入淨額達67%.

今年內租約屆滿情況 (佔商場租金收入比):

沙田置富第一城: 51.9%

沙田馬鞍山廣場: 36.2%

將軍澳都會駅: 63.3%

紅磡置富都會: 53.3%

就第一季整體出租率所見, 四大商場續租情況應該理想; 而續約租金升幅率達19.5%, 帶動收入淨額及可供分派收入同比增長超過16%. 績後略調升2013年盈測5%至6.08億至6.23億, 現時股價$7.9, 預期今年股息率4.5%~4.6%, 仍算可以.

自己今早見績前急升, 以$7.73沽出1/5持股, 會等候機會補回.

權益申報: 個人現時持有置富產業信託(0778.HK), 佔組合約14%

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=55475

02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績藍冰手記

來源: http://www.airmanblue.com/2015/03/02-mar-15-0778.html

新一年，繼續玩無聊的猜謎遊戲，答案應該不用說了吧！

(1) 置富第一城為置富產業信託（0778）物業組合內最大規模之物業。置富第一城位於

▪　　(a)　　置富花園
▪　　(b)　　華富邨
▪　　(c)　　沙田第一城
▪　　(d)　　馬鞍山新港城第一期

(2) 置富產業信託（0778）旗下商場平均呎租約為

▪　　(a)　　36元
▪　　(b)　　46元
▪　　(c)　　66元
▪　　(d)　　106元

房地產信託基金(REITs)

以股息收益率而言，如果不包括藍籌的領匯（0823），置富產業（0778）在多隻REITs中最低，但其是過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。

■　23 Feb 15 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	股價	市值	2014年收益率	2015年收益率 (E)
1	越秀房產信託（0405）	4.38元	122億元	6.7%	--
2	陽光房產信託（0435）	4.02元	65億元	5.0%	5.4% (E)
3	置富產業信託（0778）	8.85元	166億元	4.7%	5.2% (E)
4	泓富產業信託（0808）	4.04元	43億元	5.4% (E)	5.9% (E)
5	領匯（0823）	49.60元	1,137億元	3.3%	3.6% (E)
6	富豪產業信託（1881）	2.23元	73億元	7.4% (E)	--
7	冠君產業信託（2778）	3.76元	216億元	5.4%	5.2% (E)
8	春泉產業信託（1426）	3.74元	41億元	--	--
9	匯賢產業信託（87001）	3.51元	196億元	--	--

（註：陽光房產信託 2015年： 2014-15年度）

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成可出租面積475萬平方呎酒店收入低於預期，補貼限期2016年後，派息下跌
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半可出租面積129萬平方呎車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	18間購物商場可出租面積311萬平方呎車位2,756個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	非核心區寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成可出租面積135萬平方呎
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場可出租面積1,100萬平方呎車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中可出租面積230萬平方呎派息下跌
8	春泉產業信託（1426）	寫字樓	北京物業，使用權50年年期屆滿
9	匯賢產業信託（87001）	--	北京物業，使用權50年年期屆滿

長和重組後後，長地專註房地產業，包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務，以及房地產相關的上市投資（如置富（778）、泓富產業信託（808）、匯賢產業信託（87001））。置富產業信託（00778）主席趙國預期，重組對置富業務影響不大，長和系一直關註置富業務發展，未來隨時有註入資產的可能，而公司亦會積極尋找長和系以外的商場作收購目標。

置富產業行政總裁趙宇說，未來一兩年主力為天水圍及荃灣兩個大型屋苑商場翻新，總投資2.8億元。又表示未有打算仿傚另一隻本地房產信託基金領匯般改變策略兼營物業發展。置富產業信託（0778）今年物業組合內有37.4%樓面租約到期，目前洽商續租的進度理想，期望續租租金升幅一如以往可達雙位數。

公司表示，由於租戶主要經營民生項目，所以不擔心自由行旅客消費力減慢，會對商戶收入構成太大影響。

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

公司簡介	置富產業信託（0778) 為房地產投資信託基金，主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)	166.05億元
現時股價(港元)	8.85元 (2015-03-02 收市價)
市盈率	4.21倍
每股盈利(港元)	2.102港元
市帳率	0.74倍
每股帳面淨值(港元)	11.93港元

置富產業信託（0778）全年業績

置富產業信託（0778）1月公布截至2014年12月底止年度，總收益及物業收入淨額，分別按年上升25.7%及25.1%至16.56億元及11.61億元。業績理想主要有賴按計劃地執行三項核心策略：資產投資、資產管理及資產增值。

於2014年12月底，物業組合整體出租率依然保持在97.3%的穩健水平（2013年12月底：98.7%），續租租金調升率高達23.8%。

於2014年12月31日，物業組合的平均租金上升8.7%至每平方呎36.4元。當中，置富嘉湖平均租金按年上升13.7%。

年度的可供分派收益7.81億元，按年升21.5%；每基金單位分派41.68仙(2013年財政年度：36仙)，當中包括中期及末期每基金單位分派 20.88仙及20.8仙。全年每基金單位分派較上年增加15.8%，連續第三年錄得雙位數的增長。

置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市。

置富產業信託（0778）於1月完成收購麗港城商場和4月出售盈暉薈後，將會在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。置富產業信託（0778）的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT）於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。

麗城薈的翻新工程已於2014年9月開展，預計將於2015年年底前分階段竣工。集團已著手規劃下一項於置富嘉湖展開的重大資產增值措施。

零售物業

置富產業信託（0778）完成收購麗港城商場後，目前持有18間遍佈香港的購物商場，物業組合包括約327 萬平方呎零售空間及2,756個車位。購物商場包括三個旗艦商場: 置富嘉湖，置富第一城和置富都會。出售盈暉薈後，將會持有17個商場。

物業組合內提供日常所需之零售租戶如超級市場、餐飲和服務及教育佔整體租金收入約60%，鞏固置富產業信託在多個經濟週期的抗跌力。

於2014年12月底，租用率為97.3%，物業組合的平均租金按年上升8.7%至每平方呎36.4港元。

收購麗港城商場

置富產業信託（0778）2015年1月以19.185億元作價向里昂證券旗下CLSA Capital Partners的房地產基金購入麗港城商場。公司指，麗港城商場與同是置富旗下的第3期商場城中薈形成協同效應，並期望提高營運效率。麗港城商場可出租總面積約為16.32萬平方呎，連同150個車位。

麗港城有兩個購物商場，同樣分別設在1及3期，1期設有超市、酒樓、銀行、藥房、連鎖式快餐店、便利店及餅店等，3期商場則以街舖為主，有食肆及日用品店舖。

根據估值報告，於2014年10月31日，估計每月租金收入（不包括管理費但包括車位收入）約為753萬元，相應淨物業回報率約4.3%。

出售盈暉薈

置富產業信託（0778）2月公布上市11年來首度出售資產，以6.48億元出售葵湧盈暉薈。回報率按出售作價計算為2.9厘。出售完成後，預期置富產業信託的負債比率將下降至約31.8%，並將錄得出售收益約2億元。

該項出售為管理人積極從資產組合釋放價值的策略之一。出售作價6.48億元較該物業4.38億元的估值有48%溢價。出售完成後，預期將錄得出售收益約2億元。

盈暉薈位於新界葵湧，是盈暉臺的商用部分，包括可出租面積91,779平方呎及43個商業車位。該物業為置富產業信託於2003年在新加坡上市時的其中一項資產，現時佔置富產業信託的物業組合（按面積計）的2.8%。出售作價為置富產業信託購入該物業原價的2.8倍，回報率按該物業於截至2014年12月31日止年度的物業收入淨額及出售作價計算為2.9厘。預期該項出售將於2015年4月完成。

財務管理

資金方面，置富2014年12月底的資產負債比率及總槓桿比率為29.4%，加權平均債務到期期限為2.4年。

2015年1月收購麗港城商場及出售盈暉薈後，預期資產負債比率為31.8%。

置富產業信託（0778）之55%的貸款的利率成本已對沖。

短評

置富（0778）主打平民商場及停車場，在經濟環境轉差下，大眾化消費的租金收入更有保證。置富早前以6.48億元出售盈暉薈，作價較該物業估值有48%溢價，完成後，將錄得出售收益約2億元，負債比率將下降至約31.8%。花旗指，置富14年度業績顯示，其能夠做到持續的自然增長，未來幾年有更大可能看到進一步收購增長。置富具有較強的基本面，再加上新收購的麗港城商場和其估值不高，令其成為同業中的首選；維持「買入」評級，目標價由8.46元上調至9.32元。

估值

估值比較，領匯房產基金（0823）現價收益率為3.3厘，另外本質與房地產信託基金相似的新意網（8008）收益率為4.3厘，電訊股的香港電訊（6823）收益率為4.3厘。置富產業信託（0778）往績（2014年度）息率4.7厘，2015年度預期息率為5.2厘。

簡單而言，房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。美國十年期國債收益率早前曾跌穿1.7厘水平，近日在希臘政治風險下降後回升至2.0厘水平。置富產業信託（0778）方面，如果假設4厘作為估值，目標價為10.4元；如果假設4.5厘作為估值，目標價為9.3元；如果假設5.0厘為公平息率，估值為8.3元；如果假設5.5厘作為估值，目標價為7.6元。

大和升置富目標12%至9..65元重申「買入」

大和發表研究報告，指置富產業（00778）去年業績穩健，故上調其今明兩年每基金分派預測升0.8%至2.4%，同時上調目標價12%至9.65元，重申「買入」評級。

該行指，置富租金收入繼續增長，每基金分派符合該行預測，而收入則好過該行預測。至於成本對收入比率於期內輕微上升至70.1%，相信主要是由於資產增值成本及其他改善成本所
致，但相信未來幾年會見到增值帶來的效益。大和又認為，置富資負債表及租賃組合正在增長，並可更靈活集資以把握收購合併機會，同時可受惠新界區商場增長機會。

該行相信，置富有空間再改善其營運表現，以提升每基金分派，並預計至2017年，每基金分派按年升幅達8.7%。

花旗升置富（0778）目標價至9.32元評級「買入」

花旗報告指，置富（00778）2014年業績顯示，其能夠做到持續的自然增長。隨著長實（00001）/ 和黃（00013）重組，在未來幾年有更大可能看到進一步收購增長（如香港仔中心及黃埔新天地等）。雖然股價已受惠於美國10年期債券收益率的下降，惟長期債券收益率進一步下跌幅度有限。置富具有較強的基本面，再加上新收購的麗港城商場和其估值不高，令其成為同業中的首選；維持「買入」評級，目標價由8.46元上調至9.32元。

置富年度每基金單位分派41.68仙符合該行預期。而麗城薈進行第三期資產增值措施料於2015年底完成，投資回報率達15%；以及對置富嘉湖大規模的資產增值措施及租戶重新定位，令該行預期租金有大幅增長的潛力。

預期盈利，市盈率，息率

置富產業信託（0778）現價8.85元計算，往績市盈率4.21倍，息率4.7厘。

置富產業信託（0778）2014年每基金單位分派0.4168元，按年升15.8%。估計2015年度每單位可分派0.458元。現價計算8.85元，預期息率5.2厘。

股價走勢

1年圖：

3年圖：

權益披露：於本文章發佈之時，筆者持有房地產信託基金(REITs)。

參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/chi/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 置富產業：繼續專註本地併購商場項目
http://news.tvb.com/finance/54e51bd86db28c0b41000000/

4. 美債息低置富吸引
http://invest.hket.com/article/551528?

5. 投資導航： REITs大解構
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120812/16596314

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。敬請留意！

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=134883

15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績

長和重組後後，長地（1113）專注房地產業，包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務，以及房地產相關的上市投資（如置富（778）、泓富產業信託（808）、匯賢產業信託（87001））。置富產業信託（00778）指出，長實地產（1113）完成重組後，不排除有向置富注入資產的機會，惟目前未有相關計劃。若置富向集團外進行收購，長實地產亦會提供幫助。

置富產業（0778）未來一兩年主力為天水圍及荃灣兩個大型屋苑商場翻新，總投資2.8億元。又表示未有打算仿傚另一隻本地房產信託基金領匯般改變策略兼營物業發展。公司表示，由於租戶主要經營民生項目，所以不擔心自由行旅客消費力減慢，會對商戶收入構成太大影響。

■　 02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

公司簡介	置富產業信託（0778) 為房地產投資信託基金，主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)	149.98億元
現時股價(港元)	7.98元 (2015-08-14 收市價)
市盈率	3.80倍
每股盈利(港元)	2.102港元
市帳率	0.67倍
每股帳面淨值(港元)	11.93港元

置富產業信託（0778）中期業績

置富產業信託（0778）7月公布截至2015年6月底止中期業績，收益按年升13.4%至9.23億元，物業收入淨額按年升12.6%至6.54億元，可分派收益按年升12.8%至4.4億元，每單位分派按年升12%至23.38仙。

於6月底，旗下物業出租率為97.3%，去年同期為99.1%。上半年續租租金調升率於錄得22.1%。

於2015年6月30日，物業組合的平均租金為每平方呎38.4元，若不計及麗港城商場和盈暉薈，原有物業組合的平均租金按年上升9.5%。

發展及 2015年目標

置富產業信託（0778）主席趙國雄指出，自由行旅客消費減少對旗下商場影響有限，因為主要的客群為社區客，主要為日用品消費，目前香港經濟穩定，能提供支持。目前加租水平沒受到影響，未收到租戶要求調整租金。

對於物業組合的資產增值，麗港城的資產增值措施進展良好，首期翻新工程已經完成，第二期翻新工程已於今年3月動工，預期將於今年底前分階段完工。該項目的資本開支總額約為8,000萬元，預期投資回報率為15%。

今年上半年，置富完成了兩宗交易，分別以19.18億元收購麗港城商場及以6.48億元出售盈暉薈。麗港城商場的收購價相當於淨物業收益率4.7%，而盈暉薈的出售價格相當於2.9%淨物業收益率，為基金單位持有人提升價值。展望未來，管理人將繼續推行有效的租賃和租戶重整策略及資產增值措施，推動收益增長。

置富產業信託（0778）主席趙國雄被問及會否參考其他房託基金在內地收購項目時，指置富的路線不同，以向投資者提供長遠穩定的回報為目標，國內物業未必能為投資者帶來信心。另外，置富仍集中於零售商場，不會考慮收購商廈。

他說，目前並無出售資產計劃，仍在物色適當的收購機會。他續說，公司目前槓桿率為30.6%，距離法定上限45%仍有很大空間。

財務管理

資金方面，置富2015年6月底的資產負債比率及總槓桿比率為30.6% （2014年12月31日：29.4%），加權平均債務到期期限為2.2年。

置富產業信託（0778）之49%（2014年12月31日：55%）的貸款的利率成本已對沖。

短評

置富（0778）主打平民商場及停車場，在經濟環境轉差下，大眾化消費的租金收入更有保證。置富早前以6.48億元出售盈暉薈，作價較該物業估值有48%溢價，完成後，將錄得出售收益約2億元，負債比率將下降至約30.6%。對於新加坡金管局宣布明年起降低REITs槓桿限制至35%，置富槓桿水平30.6%，仍有更多空間進行收購。另外，長和系重組後，將來或再有更多高回報的收購機會推動其增長。

估值

估值比較，領匯房產基金（0823）現價收益率為4.2厘，另外本質與房地產信託基金相似的新意網（8008）收益率為4.6厘，電訊股的香港電訊（6823）收益率為4.6厘。置富產業信託（0778）往績（2014年度）息率5.2厘，2015年度預期息率為5.7厘。

簡單而言，房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比，亦即是與美國加息速度預期成反比。美國十年期國債收益率近月在2.2厘至2.4厘間水平徘徊。人民幣「第二次貶值」所影響，令美國加息步履蒙上陰影。

如果假設5.0厘為公平息率，估值為9.16元；如果假設5.5厘作為估值，目標價為8.3元；如果假設6.0厘作為估值，目標價為7.6元。筆者傾向於相信未來一年，除非有注入資產的行動或者美國加息步履的預期有較大的改變（say，推遲加息），置富產業信託（0778）的股價有機會繼續在7.6元和8.6元間徘徊。

預期盈利，市盈率，息率

置富產業信託（0778）2015年上半年可供分派予基金單位持有人之收益為4.42億元，增長12.8%。每基金單位分派為23.38仙，較2014年同期的20.88仙增加約12%。

置富產業信託（0778）2014年每基金單位分派0.4168元，按年升15.8%。估計2015年度每單位可分派0.458元。現價計算7.98元，預期息率5.7厘。

股價走勢

1年圖：

3年圖：

權益披露：於本文章發佈之時，筆者並沒持有置富產業信託（0778）。

參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 賣產減債置富：3核心策略未變
http://www.hket.com/eti/article/2ba992f3-50b7-4ac2-8463-a51a6bbe6c00-675551

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=176001

05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績

長和重組後，長地（1113）專注房地產業，包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務，以及房地產相關的上市投資（如置富（778）、泓富產業信託（808）、匯賢產業信託（87001））。置富產業信託（00778）指出，長實地產（1113）完成重組後，不排除有向置富注入資產的機會，惟目前未有相關計劃。若置富向集團外進行收購，長實地產亦會提供幫助。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工，整個資產增值項目的資本開支約為0.8億元。管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值，投資額逾1.2億元。

■　 20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
■　 15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市。

置富產業信託（0778）於1月完成收購麗港城商場和4月出售盈暉薈後，將會在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。置富產業信託（0778）的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT）於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。麗城薈的翻新工程於2014年9月開展，已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。

公司簡介	置富產業信託（0778) 為房地產投資信託基金，主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)	154.03億元
現時股價(港元)	8.15元 (2016-03-04 收市價)
市盈率	6.17倍
每股盈利(港元)	1.320港元
市帳率	0.68倍
每股帳面淨值(港元)	11.925港元

置富產業信託（0778）全年業績

置富產業信託（0778）1月公布截至2015年12月31日止年度業績，可供分派予基金單位持有人之收益錄8.846億元，同比升13.3%；末期每基金單位分派為23.5仙。計及中期每基金單位分派23.38仙，全年共派46.88仙，升12.5%。2015年財政年度的每基金單位分派收益率為5.9%。

期內公司收益18.82億元，按年升13.7%，物業收入淨額為13.24億元，同比升14%；成本對收益比率為27.5%，跌0.2個百分點。

截至去年底止，每基金單位資產淨值12.76元；物業估值升9.8%至359.18億元。資產負債比率為30.1%，按年升0.7個百分點。

公司指，2015年財政年度的物業組合續租租金調升率繼續維持於20.3%的高水平，出租率則上升至98.8%，而物業組合的平均租金至去年底為每平方呎40元。若不計及麗港城商場和盈暉薈，原有物業組合之平均租金則按年上升6.8%。

發展及 2016年目標

置富產業信託（0778）主席趙國雄於今年1月的全年業績發布會上表示，集團的業務主要集中民生市場，旗下逾60%商舖均以民生為主，雖然預計本港零售市道放緩，遊客區舖租租金已見下調壓力，但由於公司旗下以屋邨商場為主，集中民生需求，故零售市道轉差對公司影響輕微。

趙國雄提到，集團今年的整體資產有所上升，可動用的收購資金達100億元，未來會持續物色回報收益達4%至5%的商場，主要仍以屋村商場為主，不會興建或收購寫字樓。另外，他提到，今年住宅市道銷售將較去年放緩，不排除部份發展商會出售旗下非核心物業商場及乙級寫字樓，並預期本港低息環境將持續，都為集團旗下置富產業信託（0778）及泓富產業信託（0808）帶來更多良好收購機會。

集團2015年底將其於新加坡交易所的上市地位，由第一上市轉換為第二上市，香港則作第一上市。他表示，新加坡作為第二上市地，主要是可以減省收購時要同時聘用星港兩地專業團隊的支出。

置富產業信託（0778）行政總裁趙宇表示，今年有約38%商舖到期續租，大部分租約將於今年第二季至第三季到期，期望能夠維持雙位數租金加幅，目前與商戶接洽順利。她續指，集團未來會致力減輕加息對集團的影響，截至去年12月底止，集團通過利率掉期及上限，對沖約68%債務的利率成本，集團未來將繼續密切監察利率走勢，並定期審視對沖組合。

她提到，集團旗下置富嘉湖的重大資產增值措施將於今年展開，計劃把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點，並把服務範圍擴至鄰近居民以外的購物人士，預計投資額不會少於1.2億。

資產置換計劃

置富產業信託於報告年度完成資產置換計劃，包括收購麗港城商場及出售盈暉薈，為基金單位持有人締造最高回報及價值。收購麗港城商場為置富產業信託首次向獨立第三方收購物業，是次收購於 2015 年財政年度為置富產業信託帶來額外收入貢獻。

財務管理

資金方面，置富2015年12月底的資產負債比率為30.1% （2014年12月31日：29.4%），平均實際借貸成本為2.15%。

集團之總借貸成本較去年增加4.8%至合共2.66億元。借貸成本增加主要是由於2015年1月提取新增貸款融資，作為收購麗港城商場的資金；及2015年第三季度增加利率對沖綜合影響所致。

於2015年12月，置富產業信託訂立兩項總額為32億港元之5年有期貸款融資，包括有抵押有期貸款融資20億元及無抵押有期貸款融資12億元。新訂融資將於2016年3月左右提取，並作為2016年4月到期的現有貸款融資的再融資。置富產業信託於2017年之前並無再融資的需要。

於2015年12月，可動用之流動資金為11.8億港元，包括已承諾而未提取的融資4.7億元及手頭現金7.2億元。

短評

業績報告顯示，2015年初收購的麗港城商場，全年物業收益率為4.7%；同年4月出售的「盈暉薈」，物業收益率則為2.9%，成為置富維持增長的其中一個要素。自由行旅客消費力減慢，受遊客減少放緩的主要為街舖及旅遊購物中心，置富產業（0778）旗下商場超過60%是以民生為主，筆者相信對公司業務影響不大。核心區街舖減租，對商場的租金始終會做成壓力，投資者仍需留意出租空置率和租金的升跌。

置富產業（0778）過往多年持續為旗下商場進行優化及加強推廣，以維持競爭力，並增加物業的回報。置富產業（0778）將著手推行「置富嘉湖」的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值。公司為了減少對出租面積的影響，將會分開6個階段進行。

長和系重組後，將來或再有更多高回報的收購機會推動其增長。置富產業（0778）去年將其於新加坡交易所的上市地位，由第一上市轉換為第二上市，為了收購作為準備。目前置富的負債比率約30.1%，與REIT上限45%仍有距離，有機會收購長實地產（1113）項目。長實地產（1113）目前直接持有7個或以上香港零售物業，相似天水圍嘉湖銀座和麗城薈，筆者相信未來一、兩年內，長實地產（1113）有機會向置富（0778）注入一至兩個資產。

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。以股息收益率而言，此較以下同業，置富產業（0778）的收益率位於中間位置，收益率高於剛公佈業績的冠君產業（2778）。冠君產業（2778）2015年度股息相比2014年度減少2%。

▪　　領展房產（0823）現價44.35元，（2015-16年度預期）息率4.5厘。
▪　　冠君產業（2778）現價3.88元，息率5.1厘。
▪　　置富產業（0778）現價8.15元，息率5.8厘。
▪　　泓富產業（0808）現價2.88元，息率6.1厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價3.89元，（2015-16年度預期）息率6.4厘。

置富的業務主要集中民生市場，息率5.8厘，防守力強。房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右，未來美國加息步伐緩慢，看來會遠低於未來數年置富產業（0778）的股息上升速度。如果假設5.5厘作為估值，置富產業信託（0778）估值為8.8元。如果用6.0厘作為估值，估值8.08元。

預期息率

置富產業信託（0778）2015年可供分派收益按年上升13.3%，每基金單位分派0.4688元，按年升12.5%。現價8.15元計算，息率5.8厘。

筆者估計集團2016年度股息上升3%至8%。今年本港及全球經濟仍然不明朗，初步保守估計，股息上升3%至0.485元，並會於中期業績後檢討。現價計算8.15元，預期息率6.0厘。

股價走勢

1年圖：

3年圖：

權益披露：於本文章發佈之時，筆者持有房地產信託基金(REITs)。

參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160121172542433092308_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160121172542533092308_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0121/LTN20160121323_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 賣產減債置富：3核心策略未變
http://www.hket.com/eti/article/2ba992f3-50b7-4ac2-8463-a51a6bbe6c00-675551

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09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績

房地產投資信託基金（REITs）和收租股業務性質同樣以租金收入為主，但是投資風險、回報穩定性卻大有不同。收租股與房託業務性質類似，大家同樣是收完租後派息，但股東的投資回報卻可以相差很遠。根據證監會規定，房託的派息比率不可少於可供分派收入的90%，明文規定之餘，股息細水長流。

反觀，收租股的派策比率會因應公司對現金的需要、經營環境來調整，可以每年不同。以希慎（0014）為例，公司早幾年重建希慎廣場、翻新物業，需要的資金較多，故2011至2012年的派息比率僅約一成，之後幾年的派息比率才見回升至逾二成至四成水平。

另外，相比房託，本地收租股多行高檔路線，以九倉（0004）的海港城、希慎（0014）的希慎廣場為例，它們都是本港數一數二的高檔商場，與領展（0823）、置富（0778）的屋邨或屋苑商場所走的路線截然不同，投資風險亦迵異。經濟好景，碰著「自由行黃金十年」，收租股當然能夠受惠，惟一旦經濟轉差，它們的防守力便不如貼近民生的房託。

本地房託，置富產業（00778）主打屋苑商場，其商場定位比領展略高，但同樣貼近民生，亦可視為安全之選。除了商業，寫字樓亦是熱門投資物業。本港甲級寫字樓供應有限，租金走勢硬淨，空置率全球最低。冠君產業信託（02778）持有「花園道三號」（前稱花旗銀行廣場）及朗豪坊商場及寫字樓，租金收入有一定保證。反觀，富豪產業（01881）物業組合全部為本港酒店，面對自由行放緩，入住率下降，房客收入下跌，防守力略為遜色。

置富產業（0778）近日公佈中期業績，總收益及物業收入淨額分別按年上升 6.1%及 7.9%，可供分派收益按年上升 6.7%。 2016 年上半年的每基金單位分派按年上升 6.0%至 24.78 港仙。

■　 11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市，現於香港作第一上市及於新加坡作第二上市。

置富產業信託（0778）目前在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。物業組合包括約318萬平方呎零售空間及2,713個車位。該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT）於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。麗城薈的翻新工程於2014年9月開展，已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成可出租面積475萬平方呎酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半可出租面積124萬平方呎車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場可出租面積318萬平方呎車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成可出租面積135萬平方呎車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場可出租面積1,100萬平方呎車位78,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中建築樓面面積12萬平方米車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工。置富產業信託（0778）已展開和富薈的資產增值措施，翻新工程預期將於2016年第三季完成。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值，投資額逾1.2億元。

公司簡介	置富產業信託（0778) 為房地產投資信託基金，主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)	184.68億元
現時股價(港元)	9.74元 (2016-08-09 收市價)
市盈率	7.38倍
每股盈利(港元)	1.320港元
市帳率	0.76倍
每股帳面淨值(港元)	12.755港元

置富產業信託（0778）中期業績

置富產業信託（0778）7月公布，截至2016年6月30日止六個月的可供分派予基金單位持有人之收益為4.7億元，按年升6.7%；每基金單位分派24.78港仙，按年增6%。公司收益為9.791億元，按年升6.1%，物業收入淨額7.059億元，按年升7.9%。資產負債比率為29.8%，按年跌0.3個百分點。

報告期間的營運開支為2.51億元，按年升幅控制於1.3%的水平。於2016年6月30日，公司物業組合由17個分佈於香港多個區域的零售商場及物業組成，其中包括約318萬平方呎的零售樓面及2,713個車位。

公司指，儘管因和富薈資產增值措施而出現短暫的空置，物業組合出租率於2016年6月30日仍維持於96.4%。2016年上半年續租租金調升率為13.3%。物業組合的平均租金按年上升7.8%至每平方呎41.4元。續租率於2016年上半年為85%。和富薈資產增值措施項目預期將於2016年第三季完成。

公司表示，將密切注視不斷增加的外部風險，包括英國公投脫離歐盟所增添的不明朗因素；且致力優化物業組合表現，同時審慎地為長遠持續增長物色合適的投資機會。

發展及 2017年目標

置富產業信託（00778）上半年物業收入淨額增幅降至單位數，主席趙國雄指，上半年消費信心有所減弱，主要因為市民擔心加息，但近期英國脫歐離歐盟，引發金融市場波動，令美國今年加息機會不大，而資金亦回流亞洲，相信本港可從中得益，有助本港消費信心，而本港經濟穩定，就業情況良好，商場消費有增加，餐飲行業明顯較好。

趙國雄料下半年續租租金增幅可維持低雙位數，整體出租率亦將提升，故收入將錄得增長。

行政總裁趙宇補充，下半年仍有18%店舖需續租；上半年續租租金升幅為13.3%，而平均租金按年增7.8%。趙氏指出，北角「和富匯」上半年進行大裝修，相信下半年隨着裝修完成，集團出租情況有輕微改善。他談及網購趨勢，難免影響百貨公司等零售行業，現時商場會引入較多特色小食店，配合消費需求。

置富曾於年初表示將繼續收購商場，趙氏認為，現時地產價格相對較高，集團沒有特定收購目標，但有100億元資金可以動用，相信有合適項目都可以很快「行動」。趙國雄提到，集團未來會持續物色回報收益達4%至5%的商場，主要仍以屋村商場為主，不會興建或收購寫字樓。

資產增值措施

置富產業信託（0778）已展開「和富匯」的資產增值措施，涉及將一個大型超級市場重整間隔為較小型店舖，以迎合餐飲、家品以及教育機構的需求。翻新工程預期將於 2016年第三季完成。目前租賃反應理想，至今和富薈的承租率已達 81.6%。

財務管理

資金方面，置富2016年6月底的資產負債比率為29.8%（2015年12月31日： 30.1%），平均實際借貸成本為2.39%。

於報告期間，借貸成本為1.40億港元，較2015年上半年增加 8.6%，主要是由於 2015年第三季度增加之利率對沖。

短評

置富產業（0778）過往多年持續為旗下商場進行優化及加強推廣，以維持競爭力，並增加物業的回報。置富產業（0778）將著手推行「置富嘉湖」的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值。自由行旅客消費力減慢，受遊客減少放緩的主要為街舖及旅遊購物中心，置富產業（0778）旗下商場超過60%是以民生為主，對公司業務影響不大。

面對加息的可能性，集團通過利率掉期，對沖66%債務的利率成本，是借貸成本為增加8.6%的原因，拖低了可供分派收益。消費信心有所減弱，限制了租金的增幅，但空置率偏低，支持租金的議價能力。筆者估計集團2016年度股息上升5%左右，現價預期息率5.1厘左右。

集團未來數年的收益上升將會跟隨北角「和富匯」裝修完成，「置富嘉湖」的資產增值措施所帶動。

■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績
■　 02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，過去12年透過收購（由最初5個物業發展至現時17個物業）及翻新商場（資產增值措施），提升租金回報率。以股息收益率而言，比較以下同業，置富產業（0778）的收益率位於中間位置，收益率稍學高於冠君產業（2778）。

▪　　領展房產（0823）現價55.65元，息率3.7厘。
▪　　冠君產業（2778）現價4.68元，息率4.3厘， 2016年度預期息率4.9厘。
▪　　置富產業（0778）現價9.74元，息率4.8厘， 2016年度預期息率5.1厘。
▪　　泓富產業（0808）現價3.55元，息率5.0厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.86元，（2015-16年度預期）息率5.1厘。
▪　　越秀房產（0405）現價4.85元，息率6.3厘。
▪　　春泉產業（1426）現價3.54元，息率7.5厘。
▪　　匯賢產業（87001）現價3.38元人民幣，息率8.0厘。

置富產業（0778）現價計算，2016年息率僅上升30個百分點，升幅低於過去數年。房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。美國十年期國債收益率現時為1.6厘左右，未來美國加息步伐緩慢，會低於未來數年置富產業（0778）的股息上升速度。

資產淨值，派息

置富產業（0778）近年的每股股東權益每年平均增加1.1元左右，加上近年平均派息0.42元，股東每股收益每年平均1.5元以上。用現價相除，6.5倍。置富產業（0778）現價市盈率7.4倍，這個數字接近6.5倍，亦反映了近年的「平均市盈率」。

年度	每股資產淨值 (港元)	派息 (全年)
2010年	6.18元	0.2435元
2011年	7.85元	0.2630元
2012年	8.81元	0.3235元
2013年	10.26元	0.3600元
2014年	11.93元	0.4168元
2015年	12.76元	0.4688元
2016年	--	0.2478元 (中期)

預期息率

置富產業信託（0778）2016年度中期可供分派收益按年上升6.7%，每基金單位分派0.2478元，按年升6.0%。

筆者估計集團2016年度股息上升5%至0.496元。現價計算9.74元，預期息率5.1厘。

股價走勢

1年圖：

3年圖：

權益披露：於本文章發佈之時，筆者持有房地產信託基金(REITs)。

參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160725184731543418460_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160725184731243418460_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160121172542433092308_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0725/LTN20160725289_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0121/LTN20160121323_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 收租股風險回報大不同
http://invest.hket.com/article/1475125/?ref=edm

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=209346

李嘉誠如何思考大策略- 長江實業(0001)、香港電燈(0006)、和記黃浦(0013，前和記)、和記電訊香港(0215)、和記港陸(0715，前港陸國際、ICG Asia)、長江生命科技(0775)、長江基建(1038)、TOM 集團(2383，前稱tom.com) (REITS:0778、080

1 : GS(14)@2011-04-16 13:30:35

摘自新財富
李嘉誠如何思考大策略
業務多元化、業務全球化、策略性保持穩健財務狀況和「不為最先」策略，是李嘉誠及其「長江集團」多年來在經歷過數次危機後，仍能平穩發展的四大「法寶」。
以收購實現業務全球化，達到多元化經營；策略性保持穩健財政狀況，降低財務危機風險、保持充裕實力的同時，保證成功收購；當一切準備就緒，「不為最先」策
略尋找較佳切入點增加成功的機會。
郎咸平/文* 機構支持：光華戰略俱樂部
作者
　　海爾CEO張瑞敏的創業經歷目前在國內似乎形成了一個傳奇故事，不但在媒體中大量討論，而且還拍成了電影。各界似乎只是專注於其個人超能力的一面，並
未將他的經營哲學與理念形成一個邏輯思維體系。非如此無法達到教育傳承的目的。在這裡，我想談一談另外一位企業家—李嘉誠—的經營理念，希望建立一個可以
擔負起教育傳承的邏輯思維體系。
　　本文對「長江集團」的風險分散策略作出分析。我們關注「長江集團」策略的四個方面：業務多元化、業務全球化、策略性保持穩健財務狀況和「不為最先」的策略。

　　「長江集團」是如何通過收購策略來達到風險管理的目的？而如何的風險管理可以使得集團整體保持平穩的收入和盈利之餘，亦能不斷增長呢？本文將解答這些疑問。
　　長江集團的基本結構
　　如圖1，「長江實業」（下稱「長實」）是整個「長江集團」最上層公司，持有「和記黃埔」（下稱「和黃」）49.9%的股份，而「和黃」持有「長江基建
集團有限公司」（下稱「長江基建」）84.6%的股份，「長江基建」持有「香港電燈集團有限公司」（下稱「香港電燈」）38.9%的股份。同時，「長實」
分別持有44%「長江生命科技」及14.6% TOM.COM股份，而「和黃」則持有29.35% TOM.COM股份。
　　整個「長江集團」市值超過5000億港元，為華人公司之最。業務多元化及國際化，成員公司目標業務分明，具有大型國際企業的規模及架構。集團主席李嘉
誠最近不斷增持個人在「長實」與「和黃」的股份，截止到2002年10月，李嘉誠個人持有「長實」36.53%及「和黃」32.01%的股份。
　　「長江集團」內各成員公司的核心業務如表1。
　　集團主要成員「長實」及「和黃」派息、盈利增長，公司規模不斷增大。他們的累計回報長期跑贏大市，在股市的表現勝過「匯豐」（如圖2）。
　　策略一 : 透過業務多元化
　　達到風險分散
　　現在讓我們開始討論「長江集團」第一個風險管理策略—業務多元化。

　　收購或從事低相關的業務以分散風險
　　「長江集團」自創立以來，雖然繼續鞏固和發展核心業務，但時機適合時皆會積極從事與核心業務不大相關的行業，例如創立「長江基建」、TOM.COM及「長江生命科技」等，而很多時都是透過收購來抓住最佳切入點，例如收購「和黃」、「香港電燈」、「赫斯基石油」等。
　　對於這點我們收集了集團由創立至今所作的收購進行分析，根據每一個收購的業務行業性質和其經營業務的地理範圍依照表2給予對應的數值。
　　比方說對於1986年收購「香港電燈」，由於經營業務的地理範圍僅在香港，跟集團一樣，故此其地域廣度對應值為0，而其業務基本上和集團的核心業務全
無關係，故此其多元度數值為3。再如，1978年收購的「永高公司」，主要業務為酒店和地產投資，這和「長江集團」的核心業務雖然不全一樣，但卻有直接關
系，故此其多元度數值為１，而其業務遍佈亞洲，故其地域廣度對應值為2，如此類推。
　　根據以上程序我們製成圖3，我們可以看到無論在地域廣度和多元度上，集團的收購和從事的業務皆趨向低核心業務相關度和全球性，尤其是進入上個世紀九十年代後趨勢更為明顯。從事或收購低相關行業和低相關地域業務背後的意義重大，有助集團分散業務性風險和地域性風險。
　　如果業務全為地產投資，集團盈利就會純粹被地產相關因素所影響，例如政府規劃和賣地政策等。這樣的投資，經濟景氣時固然盈利理想，但是一旦好景不再，
集團承受的打擊就會相當沉重，甚至會有財務危機。如果集團除了地產外仍有其它業務，例如「和黃」的港口業務，彼此不大相關，此地產不利因素就不會對港口業
務有大的影響，在集團地產業務不景氣時，港口業務仍可貢獻盈利以保證集團業務發展而不至於出現危機。我們不難發現，從事越多不同業務越可以降低整個集團的
業務性盈利風險。同樣地，我們引用以上之說也可解釋為何投資於多個不同地域也可以降低地域性盈利風險。對於地域性的課題，我們會在下面的文字中詳細分析。
　　從事或收購低相關行業和低相關地域業務背後的意義不但在於理論，而且我們可以從集團的表現中看到其影響。圖4為集團內主要成員公司「和
黃」1998-2001年間的稅後盈利增長圖，包括各核心業務的表現和整體表現的比較。（各核心業務是以圖左側的刻度，即-100%至250%；整體表現
則以圖右側的刻度，即-10%至25%。）
　　我們可以看到各業務表現波動幅度很大，由-50%至200%不等；整體表現的波動幅度只有-5%至20%，而且平穩向上。我們從圖4中可以看到不同業
務間不同表現所達到的風險分散效應，例如正當物業發展業務幾年間都為負增長時，基建項目和電訊業務帶來及時增長保證集團整體能繼續增長。
　　圖5是「和黃」1984-2001年的股東應佔溢利圖。可以看到，各核心業務波動不同，例如物業投資業務一直為「和黃」帶來可觀的盈利，但自1994
年後就走下坡路，至1998年後變為虧損。但一直表現不穩定的基建業務卻在1994年後穩步上揚，類似情況出現在零售業務和電訊業務上，而港口業務則較為
穩定。綜合各業務上的波動，整體溢利卻是穩步上升，由此可見業務分散的效果。
　　收購或從事不同回報期的業務以降低風險
　　不同的業務有著不同的回報期，對當前經濟狀況敏感度也不同（如表3）。通常回報期短的業務，對當前經濟狀況較為敏感，這些業務的好處是在經濟好的時候
抓住時機獲得較豐厚的利潤，而現金流量也比較連續，例如零售和酒店。通常回報期長的業務，受當前經濟狀況影響較低，這些業務的好處是收入穩定，但資本投資
較為巨大，例如基建和電力。
　　如果公司的業務大部分是回報期短的業務，盈利就會非常波動，隨著當前經濟狀況而波動。如果公司的業務大部分是回報期長的業務，資金回流會比較慢，而且
因為資本投資較為巨大，容易出現資金周轉不靈的風險。最理想的是結合各種長度的回報期的業務，以實現回報期上的風險分散。長和系的不同業務有著不同的回報
期，確保每段時間都有足夠資金回流以資助長回報期業務的資本投資。

　　收購或從事穩定回報的業務以平滑盈利
　　除了上述兩點外，透過收購穩定回報業務也能將盈利波動幅度降低，從而達至平滑盈利的效果。除此之外，穩定回報項目還有其策略性的一面，例如它能提供穩定現金流，有助集團內其它業務發展，再者它能降低遇到困境時出現財務或資金困難的機會。

　
　圖6為模擬資料，綠色線代表平穩盈利部門（例如電力業務），藍色為波動的部門（例如電訊業務）。平穩盈利部門盈利變動不大，增長亦不大，看似沒有什麼吸
引力，反觀波動部門有著很大的獲巨利的潛力。然而在逆境時（第3-5年、10-12年和14年）卻起了很大的作用，使得整體盈利避免出現大倒退以致虧損，
使得年報上好看一些，也給予股東一份安心，破產的風險亦大減。有著一個平穩盈利的業務也會使財務報告和財務比率較有吸引力，故有助借貸或集資。這個平滑效
果在盈利增長圖上看更為明顯。
　　業務多元化分散風險的案例 :
　　1997年集團內部重組

　　「長江實業」以多元化分散風險，比較突出的一個案例就是1997年對「和黃」、「長江基建」和「香港電燈」的重組，重新搭建集團新的架構。
　　如圖7，重組後架構更為簡單，控股策略亦比較明顯。而我們發現其實這一次重組有其風險管理策略的一面。我們嘗試將成員公司分成兩組來看：「長實」和「和黃」、「長江基建」和「香港電燈」。
　　重組前，「長實」直接控有「長江基建」。「長實」主要從事地產建設，業務大都在香港；「長江基建」則從事基礎建設，業務大都在大中華區。兩者在業務類
型跟業務地域上相關性都不低，未能善用我們上述的分散策略。彼此業務相似且不穩定，加上自從1994年起，「長實」的核心業務出現倒退（見圖8），再加上
「長江基建」的類似波動，使綜合盈利波動更大，而事實上通過重組，「長實」減持了「長江基建」（從73%到42.3%）。
　　反觀「和黃」控有「香港電燈」，由於「和黃」已是一家業務多元、地域分散的公司，其盈利較穩定，而「香港電燈」就是我們第三點中所說的平穩盈利公司，故此合起來比較穩定（見圖9）。亦因如此，重組後「長實」、「和黃」對於「香港電燈」並無明顯減持。

　
　重組前，「長江基建」的核心業務中，在大陸投資的基建業務如收費道路及橋樑屬高風險投資，而且回報期又長，盈利也不穩定，雖然經營回報從1996年的
9.7億港元上升到1999年的13.3億港元，但隨後便一直下跌，到2001年跌至5.19億港元。相比之下，由於香港電力需求穩定，「香港電燈」的回
報表現相當穩定，從1996年的44.75億港元上升至2001年的67.15億港元，每年都穩步上升。再者，「長江基建」有資金壓力，投資龐
大，1996年投資活動現金淨流出額達33億港元，1997年達38億港元，而「香港電燈」有大額現金淨流入（見圖10）。
　　把「長江基建」和「香港電燈」合起來將可實現上述的風險分散好處：兩者業務性質相關較低；「長江基建」回報期長，而「香港電燈」已經有穩定而連續的回
報；「香港電燈」有平穩盈利達至平滑盈利效果。這樣，「香港電燈」可為「長江基建」提供穩定現金流，幫助「長江基建」業務發展。自1997年收購「香港電
燈」後，「長江基建」攤佔聯營公司的經營溢利比1996年增加16.35億港元，而且每年都穩步增長（見圖11），大大增加了「長江基建」的盈利。
　　從圖11中可見，與「香港電燈」的重組，「長江基建」的綜合盈利有了決定性的變化，從倒退變成增長。直至2001年底，「香港電燈」仍是「長江基建」
最大的盈利來源。2002年上半年，「香港電燈」仍佔「長江基建」52%的收入來源。收購後，對「長江基建」的整體回報起了一個很明顯的平滑效果（見圖
12）。
　　由圖12所見，如果「長江基建」一直都沒有收購「香港電燈」，其稅前盈利增長的波動幅度可以高至近150%及低至-50%。但通過重組結合「香港電燈」的業績，「長江基建」的稅前盈利增長則可保持在一個比較穩定的水平，也沒有出現過負增長。

　　除了風險管理方面的益處外，重組對「長江基建」也有策略性的益處。
　　1. 提升融資能力
　　「香港電燈」除了為「長江基建」帶來穩健的回報外，也帶來良好的財務狀況，這可從「長江基建」的現金流量表及資產負債表中反映出來。「長江基建」的資
產淨值就由1996年的83.5億港元升至1997年的188.25億港元，升幅為125%。主要原因是在1996年的時候，「長江基建」由主要聯營公司
（兩間在菲律賓註冊成立及經營石灰石儲存的公司，但不包括「香港電燈」）所攤佔的資產只有95億港元，當「香港電燈」在1997年成為「長江基建」主要聯
營公司後，從聯營公司所攤佔的資產就達到95.03億港元。
　　而「香港電燈」每年增長的股息就為「長江基建」帶來穩定的現金流量，所以「長江基建」於1997年獲標準普爾給予A長期企業信貸評級，為香港綜合基建上市公司之中，獲得最高評級者。而且，這一評級維持至今，為「長江基建」日後的投資提供充裕的融資能力。

　　2. 借助「香港電燈」的業務專長，
　　發展新業務
　　1996年，「長江基建」的主要業務基本分為三類：交通、能源以及基建材料。「香港電燈」在能源基建項目上有專長，「長江基建」可借助「香港電燈」此優勢積極發展未來能源基建業務。而事實亦證明了「長江基建」此投資策略的正確。
　　1999年12月，「長江基建」同「香港電燈」共用了232.5億澳元，收購了南澳洲省的「ETSA
Utilities公司」；2000年8月，共同以23.15億澳元，收購維多利亞省的「Powercor Australia
Limited」；2000年7月，再次聯手以14.18億澳元收購維多利亞省的「CiticPower公司」。這幾次投資都可反映出「長江基建」與「香
港電燈」在業務上的充分合作，雙方合作的原因不僅是因為有合成效益，亦是由於大家都可節省稅務支出，互惠互利。對於這幾次收購我們在下文還會提及。

　　「和黃」與「長實」也有著跟「長江基建」與「香港電燈」相似的情況，「長實」不直接負起「長江基建」的波動，加上「和黃」盈利穩定，使公司長遠盈利可較穩定增長，從而達至上述風險分散的效果。
　　根據「和黃」1996年的年報，雖然集團從地產業務所得的盈利比上年下降52%，但其它業務的盈利均有增長，使全年盈利增長26%，當中最明顯的是增
長1024%的電訊業務及增長52%的零售和製造業務。「和黃」在電訊業務的前景將會為其持續帶來可觀的盈利，而且1997年地產業環境因素十分不明朗，
如果「長實」增持「和黃」，將可令以地產業務為主導的「長實」降低盈利的不穩定性。

　　由於「和黃」的回報比較穩定，所以收購後令「長實」整體的回報起了一個很明顯的平滑效果（見圖13）。
　　除了風險管理方面的益處外，重組有助「長實」降低財務負擔。由於「長江基建」發展基建項目需要投放大量資金，而「長實」亦為其提供股東借貸，為「長
實」帶來現金流壓力，因此「長實」於1996年將「長江基建」分拆上市集資。單是1996年底，「長江基建」在中國己簽訂的投資項目共32項，投資金額為
66億港元；至1997年3月底，「長江基建」投資及承諾投資的基建項目增至37項，加上基建項目回本期長，若「長實」仍佔「長江基建」七成股權的話，對
集團將會造成長遠財務負擔。
　　經過1997年的重組，「長江基建」從「香港電燈」的穩定回報大大減輕了其融資壓力，當然，這也降低了母公司「長實」為「長江基建」融資的負擔。在
1996年「長江基建」的現金流量表中，仍可看到其向母公司「長實」的借貸達18億港元之多，但由1997年開始，「長江基建」的融資方式己再沒存在向
「長實」借貸這一項。而「長實」透過減持「長江基建」套現近77億港元。
　　市場對1997年併購重組的反應

　　圖14可見，對於是次重組，市場反應是相當正面的。圖中四家公司的累計超額回報率（股票累計回報率減去大市累計回報率），在整個重組過程中皆處於正值，尤其以「長江基建」的累計超額回報率為最高，顯示市場視此舉對四家公司發展皆有幫助。
　　策略二 : 透過業務全球化
　　來分散風險
　　從上個世紀80年代後期開始，整個長和系便開始進軍海外市場，海外業務範圍包括能源、地產、電訊、零售和貨櫃碼頭等，投資地區以香港為基地延伸到中國
內地、北美、歐洲及亞太其他地區。長和系積極地走國際化道路，除了順應業務規模擴張的需要，更主要的是通過業務全球化來分散其投資風險。不同的市場受經濟
週期影響會不同，行業競爭程度也不同，市場發展階段也會有先有後，長和系就利用這種地域上的差異來增加其投資的靈活性並降低所承受的風險，確保整體回報始
終都令人滿意。
　　下面我們將分別從「和黃」的貨櫃碼頭業務以及電訊業務這兩個例子來探討長和系業務「全球化」策略是否和其業務「多元化」策略一樣，在分散投資風險方面都是行之有效的。
　　貨櫃碼頭業務

　　整個「和記黃埔」的貨櫃碼頭業務是由其在香港的旗艦公司「香港國際貨櫃碼頭」的運作開始的。「和黃」1977年成立後，一直將貨櫃碼頭作為其業務發展的重頭戲。從上個世紀90年代初開始，此項業務便開始不斷向海外擴展。
　　集團於1991年收購了英國最繁忙的港口菲力斯杜港，邁出了全球化拓展的第一步。之後的數年裡，「和黃」就已經將其貨櫃碼頭業務擴展至全球不同的策略
性地理位置，包括中國內地、東南亞、中東、非洲、歐洲和美洲的15個國家與地區。目前，「和黃」經營著全球30個港口，共169個泊位。集團到2001年
底已共處理了2700萬個標準貨櫃。根據「和黃」1995-2001年年報資料顯示，貨櫃碼頭業務的收入這幾年仍然是穩步增長（見圖15）。
　　貨櫃碼頭業務的總收入能保持穩定的增長，主要原因在於其港口業務分散在不同地區，無論集團面臨什麼樣的經濟大環境，各港口受影響程度也不盡相同。所
以，在不同的時期，表現好、盈利增長快的地區往往可以支持表現相對較差、盈利增長緩慢或呈負增長的地區，使碼頭業務的整體盈利始終保持正增長。
　　為了對這一互補效應有一更深入的認識，我們以圖16比較香港地區、中國內地及歐洲最具代表性的三個貨櫃碼頭對集團整體業務的貢獻。這三個碼頭分別是香港本地的國際貨櫃碼頭、中國內地的深圳鹽田碼頭以及英國菲力斯杜港。
　　從圖16可清晰看到三地貨櫃碼頭從1997年開始的吞吐量增長率。雖然三地碼頭在過去5年裡吞吐量增長有快有慢，有正有負，但整體業務始終保持著增長
態勢，且還相當穩定。即便是遇到特殊情況，如2001年歐美經濟放緩及當地貨櫃碼頭行業的競爭程度越發激烈，「和黃」在香港和英國港口進出口貨物數量均下
降，吞吐量呈負增長；但中國內地經濟發展的一支獨秀使深圳鹽田港吞吐量始終保持大於20%的增長率，從而令整個集團的港口業務在2001年並未因為香港和
英國方面的不景氣而大幅下滑。可見，「和黃」由於實施了業務「全球化」的策略，使得其各種投資分險得以分散，並確保業務在整體上保持穩定的增長。
　　電訊業務

　
　「和黃」的電訊業務也是遍佈世界各地。目前，「和黃」在香港、東南亞、中東、澳洲、歐洲以及美洲等國家和地區均擁有並經營電訊及互聯網基建，在世界市場
中佔據領導地位。其提供的服務範圍包括移動電話（話音及數據）、傳呼服務、集群通訊服務、固網服務、互聯網服務、光纖寬頻網絡及電台廣播服務等。
　　「和黃」的電訊業務也從這一「業務全球化」的策略中獲利頗多，其好處主要來自以下三方面：首先，由於信息技術更新換代的速度非常快，許多投巨資研發或
購買而得的科技可能沒過多久就會被市場淘汰。如果公司的業務只集中在某一兩個市場，這些技術的壽命相對較短，所帶來的盈利期限也非常有限。相反，如果經營
的國家和地區比較多元化，而且這些市場在科技的發展階段和應用程度上也有較大區別，那麼公司便可以利用這種差異來推出適應當地實際情況的技術和產品。這就
意味著在比較先進的市場已經被淘汰的技術，可能在比較落後的市場還有繼續發展的潛力。擁有多個不同的市場便能使公司將一項專利技術於不同時期在不同的市場
推廣，從而儘量延長其盈利期限。
　　「和黃」的移動電話業務就是一個最好的例子。當其第二代移動電話技術GSM在香港和澳大利亞市場的增長已經逐步趨向緩慢之時，「和黃」卻在印度和以色列這類移動電話普及率較低的新興市場繼續大力推廣GSM業務，以滿足當地日益增長的用戶需求。
　　從圖17中很明顯地看到，GSM香港和澳大利亞用戶數增長率在過去的五年裡大幅下滑，而印度市場卻直線上揚，表示「和黃」自從1998年在印度開展
GSM業務以來，印度的用戶數量每年均以較快的速度增長。這就表明，雖然在較為先進的市場GSM技術已趨向飽和並將逐步被第三代技術取代，但「和黃」並不
需要完全退離GSM技術市場，因為在印度等發展相對較遲的地區，它仍然有著巨大的市場潛力。然而，如果「和黃」不是同時在香港、澳大利亞以及印度經營移動
電話業務，恐怕GSM技術便隨著其在香港這一個市場的飽和就被淘汰了。而業務全球化之後，當香港、澳大利亞等技術發展較快的市場在逐步準備引入更先進的第
三代流動電話技術時，第二代技術仍然能夠繼續為公司帶來盈利。
　　其次，實行業務「全球化」策略後，「和黃」在推出新產品、新技術或投資新項目時，所承受的整體風險有所降低。原因在於公司可以利用某一兩個市場作為試
驗基地，先走一步，積累經驗，為將來在其它市場的全面推廣做好準備。即便試驗的結果不盡如人意，損失也只限於某一兩個市場，不會影響到整個大局。而且公司
可以及時吸取經驗教訓，調整下一步的策略。「和黃」在其最新的投資項目3G移動電話技術上，就試圖通過最早開始運作的歐洲市場的經營情況來決定將來全球范
圍的3G經營策略。即便是在歐洲，「和黃」也並沒有在許多國家同時開始，而是選擇在英國第一個推出3G服務。由於此項業務的前景還不十分明朗，「和黃」十
分小心謹慎，將根據英國的市場反應來決定3G在其它歐洲國家的推出日程，從而把新投資項目所帶來的風險降至最低。
　　第三，由於3G項目初期涉及的投資數額龐大，而且剛開始經營的幾年也不可能有盈利，所以「和黃」整個電訊業務的盈利增長勢頭必會受其影響。但是其業務
「全球化」的策略能使公司利用2G成熟技術所帶來的盈利去支持新興3G技術的巨額初期投資和虧損。以2001年為例，雖然3G相關業務的經營存在虧損（年
報和評論文章都沒有披露具體虧損的數字），但由於新興市場，如印度和以色列的出色表現和盈利貢獻，使得電訊業務整體上的未扣除利息支出及稅項前盈利達到
7.19億港元,比2000年上升了51%。據市場分析，「和黃」的3G業務目前已耗資約1388億港元，而且3G業務預計要到2005年或2006年才
會開始有盈利，所以這中間的幾年時間，來自成熟業務2G技術的支持便顯得格外的重要。否則，「和黃」電訊業務的整體盈利將因為3G支出而受到較大的負面影
響，其股價也就自然跟著下挫，這對公司的發展前景極為不利。然而，採用了業務「全球化」的策略以後，「和黃」能較好地協調新項目和現有項目之間的關係，並
能有效地控制新投資項目的發展步調，從而確保整體盈利不會因為新項目而有太大的跌幅。
　　「和黃」電訊業務的戰略思維可以用圖18做個總結。在未發展的新興市場，如印度、阿根廷等，「和黃」繼續利用2G技術帶來較高的盈利增長，在逐步走向
成熟的市場，如香港和以色列等則由2G逐漸過渡到3G；而在技術先進的國家和地區，如英國、瑞典等則全力開展3G業務。這個策略的最重要意義在於利用2G
成熟技術所帶來的盈利支持新興3G技術的巨額初期投資和虧損。因此我們可以說這個策略使得不同地區間互相支持，而且更可以透過延長每種技術的盈利期限而進
一步支持3G的發展。
　　策略三 : 始終策略性地保持
　　穩健的財務狀況
　　「長江集團」一直都保持穩健的財務狀況，而且集團各子公司的財務狀況都比同行業公司要好。正是因為集團穩健的財務狀況，所以當好的投資機會來臨時，集
團便比潛在競爭對手更有能力去把握機會。事實也證明因為穩健的財務狀況策略而把握到的機會，都是對集團的業績有正面幫助的。
　　長江集團及其各子公司的穩健的財務狀況
　　從圖19可以看到，自1977年開始，「長實」的負債比率一直下降，近年維持在一個較平穩的水平，介於0.2與0.3之間。比起同業的「新鴻基」，大部分時間裡「長實」的負債比率也較低。
　　至於集團另一成員「和黃」，從圖20可以發現其負債比率也一直維持在穩定的狀態，介於0.4至0.6之間，而且比起同業的「怡和」、「太古」，亦顯著較低。
　　「長江基建」的負債比率1996至2001年間則介於約0.2至0.5左右，財務狀況尚算平穩，比同業的「合和」、「新世界基建」，則明顯地比較優勝：1996至2001年間，「長江基建」的負債比率基本上每一年都比他們為低（如圖21）。
　　因穩健財務狀況而為長江集團帶來的好處
　　因為有穩健的財務狀況，集團各子公司有能力或比對手更有能力把握時機去完成好的交易。我們有以下各實例為證：（1）1979年，「長實」成功收購「和
黃」；（2）1985年，「和黃」收購「香港電燈」；（3）1999-2002年間，「長江基建」及「香港電燈」收購澳洲ETSA
Utilities及Powercor。
　　1979年 :「長實」成功收購「和黃」
　　1979年9月，
李嘉誠以6.39億港元成功收購22.4%「和黃」股權，成為首位控制英國「洋行」的華人。其成功原因有幾個：首先，當時「和黃」因擴充過度，財務出現困
難，手上只擁有700萬港元的流動資產淨值。再者，「和黃」大股東之一的「匯豐銀行」因為要收購「美國海洋密蘭銀行」急需現金，所以有意賣掉手上「和黃」
的股份。最重要的是，當時「長實」的財務狀況良好有能力收購。
　　從上面的圖19中可以看到，「長實」在1978年的負債比率只有0.40，比起無論在地產業還是在綜合集團業的潛在競爭對手「新鴻基」0.59、「太古」0.64的負債比率，「長實」的負債率都低得多。
　　因此，「長實集團」因為本身穩健的財務狀況，而令其可以充分把握外來環境優勢，完成此項收購。
　　收購「和黃」還為「長實」帶來其他方面的好處。「長實」收購「和黃」的原因很大程度上是跟「和黃」的業務性質有關。「和黃」的核心業務有港口及相關業
務、地產及酒店、零售及製造、能源及基建以及電訊。根據「和黃」1996年的年報顯示，雖然集團從地產業務所得的盈利比上年下降52%，但其它業務的盈利
均有增長，令全年盈利增長26%。由於「和黃」的回報比較穩定，所以收購後令「長實」整體的回報起了一個很明顯的平滑效果（見圖22）。若只計算「長實」
的稅前盈利，其稅前盈利增長的波動幅度可以高至100%及低至-80%，跌幅在1997-1998年間尤其明顯。但結合「和黃」的業績後，「長實」的稅前
盈利增長則可保持在一個比較穩定的水平，從而降低了集團的回報風險。
　　1985年:「和黃」收購「香港電燈」
　　1985年1月，「和黃」以較市價低13%的條件，共29.05億港元收購「置地」名下34.6%「香港電燈」股權。其成功原因主要是當時「置地」擴
張過度而出現財務危機，在1983年虧損13億港元，負債累積至高達100億港元。而「和黃」的財務狀況一直都非常良好，如圖20，「和黃」的負債比當時
大約只有0.4，而其它同業的潛在競爭對手包括「太古」、「新世界」及「怡和」在內都超過0.8，可見在財務能力上，「和黃」比他們都好，因此絕對有能力
把握機會，進行是次收購。
　　「和黃」收購「香港電燈」，當時主要是出於兩方面的考慮。其一，是看中了「香港電燈」發電廠舊址的地皮，可以用來發展大型住宅。事實證明，其發展前景
確實很好，有利於「和黃」的房地產業務。另外，由於「香港電燈」主要經營電力業務，屬於公用事業公司，所以其盈利和收入都較為穩定。圖23便反映了「香港
電燈」的稅前盈利從1997年開始穩步上升。「和黃」在收購「香港電燈」之後，利用其可觀的盈利和穩定的收入來提高自身的盈利（如圖24）。
　　「長江基建」和「香港電燈」收購澳洲
　　ETSA Utilities、Powercor
　　從1999年至2002年間，「長江基建」同「香港電燈」以300億港元，收購了南澳洲省的ETSA Utilities Powercor
Australia
Limited及CiticPower，使「長江基建」和「香港電燈」成為澳洲最大的配電商，為160萬名客戶提供服務。要進行這樣大型的收購活動，收購
者的財務狀況必須非常穩健，而圖21中可以看出「長江基建」在1999年的負債比率只有約0.2，遠遠低於「新世界基建」的0.4及「合和」的0.5。再
者，圖23顯示，「香港電燈」的收入相當平穩，在1999及2000年平均每年有約60億港元的稅前盈利，令「長江基建」及「香港電燈」有足夠財務能力去
完成這幾次收購。
　　這些海外投資項目為「長江基建」和「香港電燈」帶來以下三方面的好處。
　　首先，隨著2008年利潤管制協議的取消及香港電力需求逐步進入低增長期，「香港電燈」在香港的盈利前景會受到一些負面影響。因此，早日開拓那些蘊含
著發展潛力的海外市場能使公司始終擁有一些盈利高增長的投資項目在手，從而彌補在香港盈利的下滑，並確保其總體盈利一直保持穩定的增長。圖25就香港和澳
洲電力業務在2000年和2001年的盈利情況作了比較。我們從中不難發現，澳洲市場呈現了強勁的增長勢頭，增長率高達82.7%，而香港業務的盈利增長
卻只有9.2%。很明顯，澳洲電力業務的強勁增長在將來的幾年裡會對「香港電燈」的整體盈利帶來正面的影響。
　　其次，這一系列收購使「長江基建」和「香港電燈」成為了澳洲最大的配電商。澳洲經濟相對獨立，市場比較穩定，投資風險相比其它地區相對較低。「長江基建」、「香港電燈」在這裡開始其電力業務國際化的第一步，便是看中澳洲市場的穩定性和低風險。
　　第三，收購的三家澳洲公司中的兩家初期表現均勝過市場預期（2001年ETSA
Utilities利息及稅前盈利達到10.5億港元、Powercor為16.5億港元，CiticPower在2002年9月才完成交易，尚未披露具
體盈利數字），市場對「長江基建」和「香港電燈」的這一收購行為反應良好。比如，高盛就因「香港電燈」在澳洲的一系列收購，調高了對其今明兩年的每股盈利
預計大約1.5%至3%，大大增加了投資者對公司發展前景的信心。
　　策略四 : 透過不為最先
　　來分散風險
　　「不為最先」也是一種降低風險的方法，如圖26所示。一方面，通過對前人的觀察，掌握事物變化的規律，能比較準確的判斷決策的結果。另一方面，等待一
段時間後，市場氣候往往更為明朗化。而且如果是想推出一個新產品，等待一段時間後，消費者則更容易接受。雖然這樣做放棄了最先搶佔市場的機會，但是因為能
降低許多風險，有時是很值得的。「不為最先」也可以通過收購已從事某項業務的公司來達到，這樣還可以避免早期的巨大投資。
　　「長江實業」的「不為最先」策略雖然避開了起初的高風險，但若把握不好時間的話就很容易進入高風險區或承擔其後眾多投資者加入競爭的後果，如圖27所示。因此，「不為最先」的策略對投資時間的選擇也是一門較難把握的藝術。
　　「長江實業」歷史上的各項投資，「不為最先」運用得很多，詳見表4。
　　下面我們以「長江實業」在電訊業的投資來分析其「不為最先」的策略。
　　英國Telepoint : 不為最先卻失敗的例子
　　「和黃」1992年5月在英國推出Telepoint的電訊服務，取名「Rabbit」。這其實是英國最後一個Telepoint的服務商。1989
年9月Phonepoint最早推出服務，其後又有3家相繼推出，他們均於1991年停業。顯然，「和黃」認為他們的失敗不會在「Rabbit」身上重
演。但由於技術、產品與市場不合，「Rabbit」也於1993年12月停業（如圖28）。
　　英國Orange : 不為最先且成功的例子
　　Vodafone（沃達豐）1991年在英國推出GSM網絡業務，1994年底客戶已達100萬。BT Cellnet（現在的O2）1994年在英國推出GSM網絡業務，而One2one也已於1993年進入英國市場，Orange是最後一個。
　　然而Orange增長迅速：英國客戶數從1994年的300萬上升到1997年的1000萬，1999年達到3500萬，年增長率超過60%。同時
期，Vodafone的英國客戶數從1994年的1000萬上升到1997年的3000萬，到1999年的5000萬，年增長率不足40%（如圖29）。
Orange1996年上市，成為進入FTSE-100最年輕的公司，而且1998年成為FTSE-100表現最好的股票。可以說，Vodafone花了
8年所發展到的程度Orange用短短4年就已達到。
　　英國3G :「不為最先」的一個未來的例子
　　長和系「不為最先」的策略也延續到了它的3G戰略：日本NTT
DOCOMO1999年在日本推出2.5G「i-mode」後，「和黃」就不斷加強與NTT
DOCOMO的合作，以其的經驗為自己推出3G作準備，而在NTT
DOCOMO推出3G已一年多的今日，「和黃」還在籌備之中，可見其的「小心翼翼」。在3G的投資中，「不為最先」的投資策略也將有效降低集團的風險，為
整體投資的成功作出貢獻。
　　綜合起來，業務多元化、業務全球化、策略性保持穩健財政狀況和「不為最先」策略，使得「長江實業集團」整體能保持平穩的收入和盈利之餘，亦能不斷增
長。而達至業務多元化、全球化亦有賴各種各項成功的收購行為的幫助。策略性保持穩健財務狀況，不但降低財務危機風險，而且保持充裕實力，有助準備隨時抓住
收購的切入點，故能在收購上取得好價錢及最後勝利。最後當一切都準備就緒，集團以「不為最先」策略尋找較佳切入點以降低失敗的風險，增加成功的機會。■

2 : onesee(1238)@2011-04-26 09:32:56

尚城擬設定息樓按首2年1厘息
2011年4月26日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110426/News/ea_eaa3.htm

3 : New comer(7338)@2011-04-28 10:40:00

拆局
上市委員會回敬意味濃
2011年04月28日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15206013

4 : GS(14)@2011-04-30 12:39:29

超人概念細價股升勢曇花一現
跟買和黃回報更高

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110430/News/ea_eaa3.htm

5 : onesee(1238)@2011-05-03 11:07:02

華南港口增長落後長三角
分拆深港碼頭業務和黃成功套現 2011年5月3日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110503/News/ec_ecg1.htm

6 : onesee(1238)@2011-05-19 14:35:58

尚城下周撤優惠變相加價
2011年5月19日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110519/News/ea_eac1.htm

7 : GS(14)@2011-05-19 22:27:41

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15266882
涉 1274萬
李嘉誠今年首增持長實
2011年05月19日

8 : GS(14)@2011-05-19 22:35:00

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15266983
電能實業：暫不拓核能
2011年05月19日

9 : GS(14)@2011-05-19 22:38:30

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15263288
長實買團購網　打造一哥
2011年05月18日

10 : onesee(1238)@2011-05-20 14:11:29

郭子威事件政府被批軟弱
2011年5月20日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110520/News/ea_gwb1.htm

11 : GS(14)@2011-05-21 12:33:12

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110521/News/eb_eba1.htm
長實反對限內地人買港樓
指違反自由經濟亦難界定「內地人」
2011年5月21日

唉，起埋D垃圾

12 : onesee(1238)@2011-05-23 12:45:21

獲超人增持長實前景俏
2011年5月23日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110523/News/eb_ebm2.htm

13 : onesee(1238)@2011-05-26 13:30:08

李嘉誠「輕手」增持長和
2011年5月26日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110526/News/eb_ebe1.htm

14 : onesee(1238)@2011-06-01 23:32:29

和黃藉赫斯基飈5%
2011年6月1日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110601/News/ea_eaa2.htm

15 : GS(14)@2011-06-02 07:52:47

李嘉誠龜速拓滬地王
兩年來只打樁　惹捂地疑雲
2011年05月27日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15290555

股權解構
長和逐步減持地皮權益
2011年05月27日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15290556

16 : GS(14)@2011-06-02 07:52:55

Follow Me--和電香港： 6月之星
2011年05月29日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 779&coln_id=6868022

17 : onesee(1238)@2011-06-10 14:00:24

長實撐樓市 10個月掃6地
2011年6月10日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110610/News/ea_gba2.htm

18 : GS(14)@2011-06-18 10:57:12

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15353437
和記涉舊 iPhone 4當新賣
IMEI編號顯示「美國機」字眼
2011年06月18日

19 : onesee(1238)@2011-06-21 14:09:01

紅磡兩限呎地呎價逾7000
長實港輪奪標官員對價錢震驚 2011年6月21日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110621/News/ea_eaa1.htm

20 : onesee(1238)@2011-06-22 13:53:50

港燈20億差餉訴訟終審勝訴
判決有利中電官司 2011年6月22日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110622/News/ec_gha1h.htm

21 : onesee(1238)@2011-06-23 14:34:41

雙李各斥半億撐長實恒地
李嘉誠李兆基毋懼地產股劣勢 2011年6月23日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110623/News/ea_eaa1.htm

22 : onesee(1238)@2011-06-24 14:03:37

赫斯基不等上市先抽水百億
在加國配股來港第二上市料推遲 2011年6月24日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110624/News/eb_eba1.htm

23 : onesee(1238)@2011-06-29 13:23:03

康城2C期1168伙獲批預售
2011年6月29日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110629/News/ea_eaa3.htm

24 : onesee(1238)@2011-06-29 13:30:24

長建有意購英水務公司
2011年6月29日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110629/News/ec_ecc1.htm

25 : onesee(1238)@2011-06-30 16:19:16

和電加入固網寬頻減價戰
2011年6月30日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110630/News/ec_eci1.htm

26 : onesee(1238)@2011-06-30 16:21:23

李嘉誠勉年輕人做自己
對炒作「做不到李嘉誠」論莫名其妙 2011年6月30日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110630/News/ec_gab1.htm

27 : onesee(1238)@2011-07-14 12:36:04

趙國雄：現樓價對市民有壓力
2011年7月14日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110714/News/ec_ecb1.htm

28 : onesee(1238)@2011-07-15 14:10:02

長建配股抽水31億
2011年7月15日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110715/News/eb_ebc1.htm

29 : GS(14)@2011-07-16 13:07:32

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110716/News/eb_ebd1.htm
長建40.41元下限配股集資34億
2011年7月16日

30 : GS(14)@2011-07-16 15:05:42

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15433220

李嘉誠罕有抽水
長建趁股價新高配股　集資 31億擬用作收購
2011年07月15日

31 : idsdown(1658)@2011-07-22 21:42:47

長江實業：投資地產只鎖定京滬廣
2011-07-22

http://www.21cbh.com/HTML/2011-7-22/1OMDcyXzM1MjM1OQ.html

32 : GS(14)@2011-07-23 20:23:38

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15454138
商場改豪裝車庫出售　長實蠱惑刮 7.5億
超出地契上限 37%　議員斥部門失職
2011年07月22日

33 : GS(14)@2011-07-23 20:23:53

車位供過於求難炒高
2011年07月22日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15454139

34 : GS(14)@2011-07-23 20:24:04

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15454140
半山壹號入伙逾年　業主投訴不絕
2011年07月22日

35 : onesee(1238)@2011-07-25 14:53:09

和黃可炒業績上望97元
2011年7月25日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110725/News/eb_ebn1.htm

36 : onesee(1238)@2011-07-26 13:05:58

長江生命中期多賺七成不派息
2011年7月26日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110726/News/ww_ww1.htm

37 : GS(14)@2011-07-26 23:35:37

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15464760

長科半年多賺 69%
2011年07月26日

38 : onesee(1238)@2011-07-28 15:13:18

電能半年盈利升47%
歷來最佳海外貢獻壓倒港 2011年7月28日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110728/News/eb_ebd1.htm

39 : onesee(1238)@2011-07-29 13:45:26

長建半年盈利大升近倍
2011年7月29日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110729/News/eb_ebc1.htm

40 : GS(14)@2011-07-29 22:15:58

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15471492
中期盈利 40億　歸功英國電網
電能海外業務首勝香港
2011年07月28日

41 : GS(14)@2011-07-29 22:41:04

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15474825
長建靠英電網賺大錢
中期純利增近倍　派息多 11%
2011年07月29日

42 : onesee(1238)@2011-08-01 13:54:41

藍籌放榜長和料報佳音
2011年8月1日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110801/News/eb_ebn1.htm

43 : onesee(1238)@2011-08-02 14:25:56

TOM半年蝕1.3億海嘯後最多
2011年8月2日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110802/News/ec_eca2.htm

44 : GS(14)@2011-08-02 22:00:19

和電香港
半年純利升 37%
2011年08月02日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15485488

45 : GS(14)@2011-08-02 22:00:31

TOM集團
虧損擴大不派息
2011年08月02日
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15485489

46 : onesee(1238)@2011-08-03 15:14:10

長建長實618億購英水務商
水商股價急漲升穿收購價 2011年8月3日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110803/News/ec_eck1.htm

47 : greatsoup38(830)@2011-08-03 23:02:16

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15488573
李嘉誠 309億買英水廠
回報 12%　長建股價即創新高
2011年08月03日

48 : greatsoup38(830)@2011-08-03 23:02:34

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15488574
受制法規
售英另一水廠予滙豐
2011年08月03日

49 : greatsoup38(830)@2011-08-03 23:02:52

關係密切
李嘉誠、滙豐　合作無間
2011年08月03日
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15488575

50 : greatsoup38(830)@2011-08-03 23:03:00

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15488576
長和明放榜　大行齊睇好
增長料以倍計　派息惹關注
2011年08月03日

51 : 培少(3241)@2011-08-03 23:52:27

4/8 和黃出業績應該好勁

52 : onesee(1238)@2011-08-04 10:43:00

和黃擬售意大利「3」傳值480億
2011年8月4日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110804/News/ea_eab1.htm

53 : yiubili(1221)@2011-08-04 16:39:07

Wrong area...pls delete

54 : idsdown(1658)@2011-08-04 22:07:17

和黃中報增6倍李嘉誠物色海外收購
2011-08-04

http://www.21cbh.com/HTML/2011-8-4/xNMzIxXzM1NTIxNQ.html

55 : GS(14)@2011-08-04 23:10:48

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15492203

和黃 3意大利傳合併
估值 475億　意電訊商發股支付
2011年08月04日

56 : onesee(1238)@2011-08-05 12:05:35

超人也悲觀：未來步步為營
環球經濟放慢買樓要留意 2011年8月5日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110805/News/ea_eaa1.htm

57 : onesee(1238)@2011-08-05 12:06:27

和黃核心盈利預期上限
增派息但未追上增長 2011年8月5日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110805/News/ea_eaa2.htm

58 : onesee(1238)@2011-08-05 12:09:17

長實業績對辦淡市會多投資
2011年8月5日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110805/News/ea_eaa4.htm

59 : onesee(1238)@2011-08-05 12:10:28

無奈董事禁售任人炒上炒落
2011年8月5日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110805/News/ea_eaa5.htm

60 : idsdown(1658)@2011-08-05 21:02:08

李嘉誠表揚赫斯基能源長實半年淨利增3倍
2011-08-05

http://www.21cbh.com/HTML/2011-8-5/3MMDcwXzM1NTI3Mg.html

61 : onesee(1238)@2011-08-06 13:18:32

和黃3G表現券商多失望
大摩評「已上軌道」 2011年8月6日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110806/News/ea_eab1.htm

62 : GS(14)@2011-08-06 14:55:18

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15495744

純利 333億
長實多賺 1.7倍　系內無意重組
2011年08月05日

63 : GS(14)@2011-08-06 14:55:28

符合預期
3G錄經營溢利 ARPU微跌
2011年08月05日
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15495743

64 : GS(14)@2011-08-06 14:55:39

全球放緩
港口撥備 71億元　大行憂慮
2011年08月05日
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15495742

65 : GS(14)@2011-08-06 14:55:48

受惠分拆和黃每股賺 10元
純利新高　 11年來首調高中期息
2011年08月05日
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15495741

66 : greatsoup38(830)@2011-08-07 11:21:29

http://www.chuangyejia.com/norm. ... ed8215384956a7b51ec
李嘉诚旗下重庆公司停工29天工人加薪未获满足
2011-08-05 09:54:05

67 : greatsoup38(830)@2011-08-07 13:20:31

http://www.21cbh.com/HTML/2011-8-3/4MMDcyXzM1NDY4Mg.html
李嘉誠出價300億港幣收購英國最大水務公司

68 : greatsoup38(830)@2011-08-07 14:07:13

2011-8-2 HJ
變身國際公用股

上半年盈利激增而股息只增10.6％，似是降低股息比率的先兆，但中期息不能作準，去年中期股息比率只是36.6％，而全年則為59.6％。今年中期股息比率20.

6％，股息已有增加，而全年的比率估計與能否收購水務有關。無論如何，股息仍高於去年的0.33 元，可以注意的是過去十年股息增幅最大的是2005 年的增加20％，而當年盈利增幅為70％，股息比率為35.6％。由於發展速度有別，對資金需求不同，股息比率作出調整也屬合理，估計今年的股息增幅在10％至20％之間，股息比率在42％至45％之間，不能期望過高。

長建已發展為國際公用事業股，理論上評價可以提高，但公用股的特色是增長較低，今年增長特佳是收購推動；仍在洽購水務中，但並非每年均有具影響性的收購是值得注意的因素。若收購水務不成功，仍可憧憬其他收購的可能性；但收購成功，未來的持續收購能力將受影響，股價或見高峰，其後轉向平淡，買賣策略應以中短線為主。

戴兆

69 : onesee(1238)@2011-08-10 14:36:28

長實﹕單位多車位少協調考功夫
2011年8月10日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110810/News/ea_gaa2.htm

70 : onesee(1238)@2011-08-10 14:40:34

李嘉誠4000萬增持長實
2011年8月10日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110810/News/eb_ebb1.htm

71 : 摘星(6904)@2012-02-20 08:44:15

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120220/News/ea_eac1.htm

長科擬購英安老院涉百億元
2012年2月20日

【明報專訊】...長實旗下長江生命科技(0775)有意收購英國最大安老院集團Four Season Health Care Group，涉資估計至少約8.5億英鎊(約104.4億港元)。

據《星期日泰晤士報》報道，Four Season Health Care由於現有債務到期，加上急需資金作進一步發展，目前正邀請財團進行競購，其中有意的投資者粒粒皆星，除李嘉誠旗下的長科外，更有阿布扎比投資局、加拿大退休基金Ontario Teachers及一間中國國企，...收購作價初步估計約8.5至9億英鎊(約104.4至110.5億港元)。

Four Season Health Care 目前擁有約500家安老院，入住長者逾2.5萬人，根據彭博資料，該公司由2006至2010年俱錄得虧損，5年累計虧損約9941萬英鎊(約12.2億港元)，但去年首度轉虧為盈已錄得約1億英鎊(約12.3億港元)純利，並預期2012年度純利將進一步增長至1.1億英鎊(約13.5億港元)。...

72 : GS(14)@2012-02-20 23:42:07

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=48&t=66764
文章由人之初 » 週一 2月 20日, 2012年 4:46 pm
:shock: 如收購成功，胡通又要玩供股？？！ :bbs27: :bbs28: :bbs28: :bbs28:

文章由 SirCCT » 週一 2月 20日, 2012年 5:19 pm
做私營老人院有良心的話係要蝕錢的......
佢唔o係香港攪都算對香港長者有情有義.......

由 comethkt » 週一 2月 20日, 2012年 6:07 pm
無陰功囉~

d 老人家粥都無啖好食了?

文章由 xdboy » 週一 2月 20日, 2012年 7:58 pm
連英國既老人家都唔放過
要楂乾哂
對+X真係無野講了

文章由 dannydanny » 週一 2月 20日, 2012年 11:22 pm
D 有錢佬真係....
不如搞埋死人生意
個行D PROFIT 真係 :inv168_08: :inv168_08:

73 : GS(14)@2014-01-17 14:35:26

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ec_eca1.htm

券商：認購反應不及老恒和

2014年1月16日

【明報專訊】集資逾300億元的巨型新股再現，港燈電力投資(2638)今日起招股，集資最多321億元，其中國家電網國際將會認購15.9億個合訂單位，佔發行後18％股權。港燈今年預計股息率為6.26厘至7.237厘，行政總裁尹志田預告，按去年獲批131億元資本開支計劃，保證未來數年股息率有低單位數字增長。不過綜合券商評估，港燈孖展認購反應將遠不及另一隻噱頭新股老恒和(2226)。

港燈主席霍建寧昨日表示對去年利潤管制協議的中期檢討結果很滿意，指未來5年資本開支為131億元，較對上5年增加6％。行政總裁尹志田續稱，平均每年資本開支為25至26億元，減去20至21億元折舊，每年可有5億元新增加的資產淨值，用來賺取回報增加派息，股息率每年可錄低單位數增長。招股文件顯示，港燈今年估計純利不少於34.85億元，相等於6.26至7.237厘回報。

經投行介紹引國家電網

霍建寧稱，是經投資銀行介紹引入國家電網國際作為基礎投資者。被多番追問國家電網會否派員進入董事局及後會否增持等，霍建寧回應國家電網只是以基礎投資者身分認購18％股份，「至於以後點，暫時我地只專注上市，無咩特別傾過」。他續稱希望雙方保持良好關係。另一基礎投資者阿曼主權基金(OIF)，將認購3.875億元單位，佔已發行股份0.7％至0.8％。

確保電能大股東地位

市場早前傳出港燈計劃集資逾400億元，最終港燈集資最多只有321億元，霍建寧直言對方認購高達18％股份成為第二大股東，故減少公開發售，確保電能持有最大股份。

不過券商普遍表示，港燈認購反應不及同期另一隻噱頭新股老恒和。據輝立證券表示，現時絕大部分客戶均只查詢老和恒新股資料，相信小部分感興趣的投資者，亦只會以現金認購港燈。信誠證券聯席董事張智威稱則指出，不少散戶認為港燈利潤增長空間有限，股價上升空間有限，相反老恒和炒作空間較大。他指已為Magnum、老恒和、港燈等新股合共預留140億孖展額。市場消息指出出，港燈國際配售部分已接近足額認購。

明報記者葉浩霖

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=273958

咁置富房託(0778)實發啦

1 : GS(14)@2011-05-21 12:18:08

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15270213
雙方爭馬鞍山廣場舖

原來兩者各有盤算，中原地產亞洲區董事總經理陳永傑表示，「三樓一個舖剛被對手搶走，在這個據點（馬鞍山廣場）必須維持三個舖，假若同事認為價格合理必爭。」他表示由於區內很快便有全新樓盤推出，在兵家策略上舖點相當重要，有些行家只做二手市場，沒有一手市場的生意，在形勢上我們稍佔上風，但對於是否志在必得他說仍看盈利為主。因為二手缺盤源成交大減，若沒有新盤輸送佣金難以維持高價舖。」
中原地產舖租佔全年營運開支成本已增至兩成半，連同六成為員工薪酬，每月佣金收入少於 1.2億元便會見紅，陳氏認為舖租升幅呈不健康現象。

2 : 龍生(798)@2011-05-22 01:59:43

呢的新市鎮...其實好旺的...

3 : GS(14)@2011-05-22 10:54:18

上次去過附近，呢個位真是好正，對住地鐵口

4 : 龍生(798)@2011-05-23 01:23:50

認為鋪市不健康但又要出手搶

這便是做地產的人矛盾之處...自我分裂

我去放盤, 話我層樓最多只值300萬...我想買, 佢話至少400萬先有盤....我好想講粗口....

5 : passport(1491)@2011-05-23 20:31:40

4樓提及
認為鋪市不健康但又要出手搶

這便是做地產的人矛盾之處...自我分裂

我去放盤, 話我層樓最多只值300萬...我想買, 佢話至少400萬先有盤....我好想講粗口....

所以我覺得當刻
係咪要買賣角色都去做下?

6 : GS(14)@2011-05-23 21:26:16

所以地產代理到後來一定會淘汰，現在只欠時機，亦是我計劃一部分

7 : 亞力士(1473)@2011-05-24 00:47:47

agent滅絶計劃?

8 : GS(14)@2011-05-24 21:25:49

7樓提及
agent滅絶計劃?

做埋一條龍下游

9 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 09:59:09

咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??

10 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 10:02:48

而家中原佢咩客都要搶.坑口本來D居屋只係有2間細行做.點知幾個月前中原+利嘉閣都入埋去.仲用高租金整走左一間細行再食埋佢地D經紀...真係連汁都要埋喇,居屋呢D平價樓都要咁來搶...

11 : GS(14)@2011-07-30 11:22:58

15樓提及
咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15279917

是

12 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 12:04:32

17樓提及
15樓提及
咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15279917

是

唔係呀,我想問既係:第一篇記者話3樓個鋪已經比人搶左...

13 : GS(14)@2011-07-30 12:26:02

星期一同你查下啦，我好似有資料

14 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 14:35:23

19樓提及
星期一同你查下啦，我好似有資料

好多謝你呀

15 : GS(14)@2011-07-30 14:57:30

我經pm 畀

16 : GS(14)@2011-08-04 22:57:16

18樓提及
17樓提及
15樓提及
咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15279917

是

唔係呀,我想問既係:第一篇記者話3樓個鋪已經比人搶左...

利x閣同世x21都有

17 : GS(14)@2011-08-04 22:58:50

上面呢個鋪8萬幾元租，利x閣之前細少少那個細都要細六位數，可以知道幾平

18 : Sunny^_^(11601)@2011-08-04 23:07:30

真係唔貴喎,做2-3單都夠cover啦.

19 : GS(14)@2011-08-06 14:19:24

有個500幾呎都要六位

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=274420

置富產業信託(0778)專區

1 : GS(14)@2014-08-24 22:35:38

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6810\r\nREIT 專區

2 : GS(14)@2014-11-12 15:12:53

盈利增1成，至3.8億，輕債

3 : greatsoup38(830)@2014-11-27 01:37:47

2014-11-22 iM
無懼零售放緩置富3招保增長

股市持續陰晴不定，被視作高息股的REIT（房地產信託基金）再次發威。本港多隻REITs中，置富產業（00778）的收購動作可算最積極，股價升幅及股息率也同樣吸引。面對本港零售市道增長放緩，置富產業今年首三季的收益及物業收入淨額仍創歷史新高，未來能否延續增長神話？公司執行董事及副行政總裁趙宇信心十足，她表示，置富將從資產增值、租戶管理及收購三方面維持公司的增長動力。

提起REIT，早前以大熱門姿態晉身藍籌的領匯（00823），最為港人所熟悉。同樣持有商場收租的置富產業，業務與領匯十分相近。以市值計算，置富產業為本港第四大的REITs，在本港持有17個私人住宅屋苑的零售物業，物業組合包括約311萬平方呎零售空間及2,606個車位，如沙田置富第一城、天水圍置富嘉湖、馬鞍山廣場等。

民生行業租客穩定

盡管本港零售市道增長放緩，置富產業最新公布的第三季業績仍有板有眼，截至今年9月底首三季收益及物業收入淨額創歷史新高，收益按年飈升33%至12.3億元，物業收入淨額亦升32.8%及至8.67億元。加入公司11年、作為公司掌櫃之一的趙宇，確實向投資者交了一份不錯的功課。

不過，此刻投資者最關注的，是本港零售市場前景極不明朗，公司如何保住增長，趙宇回應：「我們旗下的物業主要為位於私人屋苑的商場，租客中有逾六成為民生相關的行業，如餐飲、超市、藥房、教育行業等，這些行業的收入是相對穩定，觀乎香港零售行業的經營情況，超市、餐飲的表現其實是做得不錯的，我們對這些行業的前景有信心的。」

她又指，置富去年10月收購置富嘉湖，該項收購也為公司業務保持穩定增長動力。的確，相對市場上一般REITs，置富產業最吸引之處，是其最積極收購項目。趙宇表示，公司2003年在新加坡上市時只有5項物業，至今已增加至17個，「我們主要收購私人商場，過去兩年做了很多收購項目，這是重要的增長策略。」

值得留意的，是目前置富所有商場項目，均是由母公司長實（00001）出售的商場物業，可見未來仍有多個具潛力的商場項目有待置富收購。趙宇指，公司的收購一向有三大原則：「首先是主要私人屋苑內的商場，另外這些商場要有穩定的客戶群，同時商戶組合中的出租率也要較高，買入這些商場，是希望有助公司在收入上有所增加。」她指出，公司購入物業後，能夠派給股東的錢有所增加，如公司今年上半年購入置富嘉湖後，分派上增加了16%。

翻新投資回報頗高

除收購外，置富產業仍有兩大增長動力，分別為資產增值及租戶管理。先是資產增值方面，置富每年均會動用1億至1.5億元為旗下商場進行翻新工程，去年翻新了兩個較小型的項目，分別為馬鞍山廣場及第一城街市，趙宇透露，上述兩商場在翻新工程後，均有不錯的投資回報，其中馬鞍山廣場斥資1,500萬元翻新後，投資回報率高達60%；第一城街市斥2,000萬元翻新後，投資回報率也超過20%。

置富旗下麗城薈的大型翻新工程，已在今年9月展開。趙宇指，上述工程會動用8,000萬至1億元，預期於2015年年底完成，目標投資回報率約15%，完成工程後，將有助提升租金收入。「明年的話，我們正研究做置富嘉湖的翻新工程。由於政府公布元朗區未來幾年的人口增長將會幾厲害，同時嘉湖也接近邊境，可吸引內地客人來，我覺得翻新後潛力好大。現在租戶中，服務行業比重較大，隨着人口增加，他們的家庭收入增加，可以加入不同類型的租客，以吸引更多居民留在該區消費。同時，該商場於1996、1997年開始營運，至今未有進行翻新工程，也有這個需要。」上述置富嘉湖項目，預計需時3至4年去翻新。

置富為旗下商場定下的目標投資回報率，一般為15%左右。趙宇稱，REITs行內的投資回報率一向為10%至15%，而置富則定了一個較高的指標，她透露：「多年來，我們合共做過6、7個資產增值的項目，投資回報率都逾20%。」

看居民需要選租戶

在租戶管理方面，趙宇也落了不少工夫，目前公司旗下物業的租戶組合中，約有六成是經營民生生意，另外約四成為其他行業，如銀行、地產。趙宇指，續租時前者的加租幅度相對會較為溫和，而後者的承租能力較高，但她強調，民生生意是市民生活的一部分，不會將整個商場的組合轉為承租能力較強的租戶。

「我覺得租戶組合中的平衡十分重要，超市、中式酒樓在周末時，吸引很多顧客來商場，我們會因應不同地區的人口而作出調整，如該區以上車盤為主，多些年輕家庭就會加入較多教育、賣嬰兒、小朋友用品的店舖，有些較成熟些的地區，就會有較多時裝、高消費品。」她舉例指，將軍澳都會駅商場內除了有超市、餐飲外，也有適合年輕人的服裝、運動用品店，「這由於該處幾年前開了一家香港知專設計學院，該處有近5,000、6,000個學生，因此過去幾年加入多些本地品牌，或設計品牌。」另一個例子就是馬鞍山廣場，她表示，隨着近年有更多年輕家庭進駐該區，置富就為該商場加入更多嬰兒用品店，迎合居民需耍。

不過，市場普遍聲音預期美國明年第三季就會加息，若加息期展開，REIT等高息股股價或多或少受影響，對此趙宇卻「無有怕」，她指：「其實置富的投資作風都是穩健，一向多機構性投資者的支持。我覺得除了整體環境外，也要看公司本身的管理，我們是私人屋苑商場，我對增長都好有信心。從公司上半年的增長情況去看，證明公司是高增長的REIT，股息率有6%，於今時今日的市場去看，我覺得非常吸引。」

「Mall后」在收購中成長

30出頭的趙宇，於2002年加入置富，有「Mall后」稱號。年紀輕輕成為置富副行政總裁，不期然令人想起這全賴父親幫趙國雄這個「大靠山」，但事實上，趙宇今天的成就，是由自己一點一滴累積而成的。

加入置富11年，她嘗試過不同崗位。就讀會計及財務出身的趙宇，初加入公司時，做財務的工作較多，「我們2003年時在新加坡上市，當時做多些財務上的報告，由於新加坡是季度業績，因此這是一個不錯的Training，一年可以做4次，令我對會計及財務上的法則有更多認識。」

學習如何面對股東

其後她開始有機會接觸到投資工作，首項工作就是在2005年購入置富第一城，再於2009年購入都會駅商場。「過往置富做過的4次收購，我也有參與，由2005年購入6個物業包括第一城，到最近購入置富嘉湖。其實每一個收購都有其不同挑戰，如我們第一次買入後，整個組合Double咗，買完後有11個物業，面對一個咁大的收購，怎樣向股東交代呢？投資者的反應怎樣？怎樣去籌錢等，整套都是我第一次學。」

「至早前我們收購置富嘉湖，這是一個單一但大型的收購，可算是近一、兩年最大的商業物業項目交易，當時項目作價近60億元，我負責主理這個項目，7月底簽諒解備忘錄，到10月時完成交易，中間幾乎沒有放過假，幸好最後出來反應都不錯，股東支持率也有九成多，整個過程十分難忘。」

4 : greatsoup38(830)@2014-12-05 00:52:18

2014-12-01 MT
置富三招保增長

　　置富產業信託（00778）近年持續交出理想業績，展望前景，置富副行政總裁趙宇感到樂觀，預料今年下半年續租後的租金可保持增幅。

　　置富租金收入保持增長，今年首三季（截至9月底），物業收入淨額創歷史新高，按年升33%至8.68億元（表一）。展望未來，置富有三招以維持增長：

一、租金增長

　　「今年下半年有約30%樓面的租約到期要續租，當中有不少租約已傾好，我們有信心續租後的租金可保持增幅。」趙宇表示。

　　「香港的超市、餐飲等生活必需品零售都在增長中，我們有超過一半的租戶均銷售生活必需品，故租戶對商舖存在需求，因此，置富租金收入穩定。」趙宇對本港零售物業租賃市道樂觀。

　　置富今年上半年（截至6月底）淨租金收入中，有57%是來自銷售生活必需品的租戶（圖一）。

　　置富租賃業務一直維持良好的勢頭，今年首三季，續租租金調升率達24.6%，物業組合的平均租金進一步上升至每平方呎35.7元，當中原有物業組合的租金按年上升8.5%。

　　置富旗下商場整體出租率達97.1%，未出租的樓面是因翻新工程進行中引致。

　　置富收入主要來自香港17個商場的311萬平方呎零售樓面及2,606個車位，商場主要在九龍及新界區，雖然位處非核心地段，但租金保持上升勢頭。

二、翻新商場

　　置富自上市以來，積極翻新旗下商場，以提升出租能力，並且獲得高回報，帶動租金增長。

　　例如置富於去年第四季完成翻新馬鞍山廣場和置富第一城，投資回報率分別達到60%和27%（表二）。

　　「置富今年會翻新麗城薈，工程已於今年9月展開，預期明年底前分階段完工，資本開支預算介乎8,000萬至1億元，目標投資回報率為15%。我們期望翻新後，能迎合承租能力較高的零售商戶，提升租金。」

　　「麗城薈翻新後，預料可吸引更多人流到訪商場，除了麗城，連帶深井、小欖，青山公路段等人流也吸引過來。」

　　她表示，計劃明年翻新天水圍置富嘉湖商場，該商場於去年底收購回來，翻新計劃會考慮拆細現有大租戶樓面再出租。天水圍消費力不弱，但商場少，商場有可塑性。

三、收購物業

　　置富自2003年在新加坡上市以來，資產規模錄得高增長，由原來的5個物業，逐步增至現在17個物業，收購行動頻頻。

　　趙宇表示，只要價錢適合，未來還會收購其他物業，目標會集中在香港的社區商場。

　　「我們收購物業，要符合以下條件才考慮：一、屬於私人屋苑商場；二、出租率高，租戶穩定；三、目標回報跟置富現有組合回報相若；四、有翻新潛力；五、收購後提升置富租金收益，從而提升置富的派息能力。」

　　風險因素方面，9月底起開展的「佔領中環」運動影響一些零售商的生意，惟置富主要經營社區商場，主要以必需品商舖為主，較少位處受影響地帶，故不太受佔中運動影響。

5 : greatsoup38(830)@2014-12-09 01:14:15

奇跡買回麗港城

6 : greatsoup38(830)@2014-12-09 23:01:37

www.etnet.com.hk/www/tc/stocks/r ... newsid=ETN241208912
　　《經濟通通訊社８日專訊》置富產業信託（００７７８）公布，以１９﹒１８億元，加設定
之經調整資產淨值６６０萬元，收購位於觀塘麗港城商場，購入價與獨立物業估值師的估值有
７﹒８％，折讓麗港城商場可出租面積約１６﹒３２萬平方呎，車位有１５０個，已出租面積達
９６﹒７％，交易料明年１月９日完成。
　　集團表示，代價將透過提取總額上限為１６億元的融資及現有可用銀行融資支付，置富產業
信託之資產負債比率及總槓桿比率預期由２９﹒９％上升至約３３﹒９％。
　　收購預期可提升收益率，以及改善現時基金單位持有人的每基金單位盈利及所得分派。
（ｃｙ）

7 : greatsoup38(830)@2014-12-09 23:02:28

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6810&page=65#lastpost
1. 今次又唔係播，係外面野
置富產業信託以 19.185 億港元收購麗港城商場新聞稿: "這是置富產業信託首項向獨立第三方的收購。

http://hk.apple.appledaily.com/f ... t/20141209/18962854
2. 不過，本來都係自己野
...由長實（001）等發展的麗港城商場，總出租面積163,203方呎，連150個車位，現時出租率96.7%，月租收入約752.97萬元。長實在1992年以7.17億元售予恒隆地產（101），恒隆再於2012年以15億元售予里昂，持貨20年僅獲利7.83億元。里昂持有商場後加以翻新，一直推出市場放售，上月本獲新世界（017）積極以近20億元洽購，最終因條款未獲共識而作罷。在一個月後，里昂便將物業售予關係密切之置富，成交期更只得一個月，商場輾轉重回長實相關人士手上。

8 : greatsoup38(830)@2014-12-09 23:02:52

現時里昂證券基金投資董事趙朗，正是長實執行董事、置富主席趙國雄之子，而置富執行董事趙宇則是其胞姊。以物業成交價19.185億元計算，里昂持貨兩年賺4.185億元，升值27.9%。

9 : Freedom(41087)@2015-01-12 13:36:42

http://www.fortunereit.com/uploa ... 2015Jan-C-FINAL.pdf
* * * *新聞稿
加強九龍東據點與城中薈產生協同效益
2015年1月11日。置富資產管理有限公司公佈已於2015年1月9日完成收購香港觀塘麗港城商場，這項首次向獨立第三方的收購為置富產業信託奠定了重要的里程碑。麗港城商場位於九龍東心臟地帶，毗鄰擁有8,000伙單位的大型私人屋苑麗港城及4,000伙單位的匯景花園。新近完成翻新工程的麗港城商場，預期可與組合內毗鄰的城中薈產生協同效益，並透過優化商戶組合及擴大規模效益，從而加強兩項物業的增長潛力。

10 : GS(14)@2015-01-13 01:46:55

又開始爆爆地

11 : Freedom(41087)@2015-01-21 20:07:13

置富旗下物業去年出租率微跌至９７﹒３％，平均租金升８﹒７％
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250121536

《經濟通通訊社２１日專訊》置富產業信託（００７７８）公布截至去年底止之全年業績，截至去年底，物業組合出租率微跌１﹒４個百分點至９７﹒３％。期內續租租金調升率２３﹒８％，創基金的歷史新高。去年物業組合平均租金按年上升８﹒７％，至每平方呎３６﹒４元的新高。
　　置富產業信託於業績報告內表示，本港今年零售業表現預期，或會因去年高基數效應消退而趨向穩定。由於置富產業信託的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要，因此將可繼續受惠於抗跌力較高的日常零售消費市場。
　　報告續指，由於來年成本因工資和電費上調、通脹及其他外在因素將繼續受壓，管理人將密切注視及監管營運開支，預計麗港城商場所得的額外收入及報告年度錄得理想的續租租金調升率之全年效應，將帶動置富產業信託進一步的收益增長。（ａｈ）

http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250121535
《經濟通通訊社２１日專訊》置富產業信託（００７７８）公布截至去年底之全年業績，期內可分派收益７﹒８億元，按年上升２１﹒５％，每基金單位分派４１﹒６８仙，按年上升１５﹒８％。　　期內收益１６﹒５６億元，按年升２５﹒７％；物業收入淨額１１﹒６１億元，按年上升２５﹒１％。（ａｈ）

12 : greatsoup38(830)@2015-01-22 00:56:16

778

盈利增2成，至6.5億，輕債

13 : avme(27878)@2015-01-22 15:07:42

淨係幫+X做垃圾桶套現散水都可以保持增長

14 : Freedom(41087)@2015-01-27 23:52:17

大和升置富目標１２％至９﹒６５元，重申「買入」
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250122003

《經濟通通訊社２２日專訊》大和發表研究報告，指置富產業（００７７８）去年業績穩健，故上調其今明兩年每基金分派預測升０﹒８％至２﹒４％，同時上調目標價１２％至９﹒６５元，重申「買入」評級。
　　該行指，置富租金收入繼續增長，每基金分派符合該行預測，而收入則好過該行預測。至於成本對收入比率於期內輕微上升至７０﹒１％，相信主要是由於資產增值成本及其他改善成本所致，但相信未來幾年會見到增值帶來的效益。
　　大和又認為，置富資負債表及租賃組合正在增長，並可更靈活集資以把握收購合併機會，同時可受惠新界區商場增長機會。
　　該行相信，置富有空間再改善其營運表現，以提升每基金分派，並預計至２０１７年，每基金分派按年升幅達８﹒７％。（ｚｙ）

15 : Freedom(41087)@2015-02-11 20:46:14

新聞稿 http://www.fortunereit.com/uploa ... _20150209_final.pdf

置富產業信託以6.48億港元出售盈暉薈以回報率2.9厘作價較估值高48%

置富資產管理有限公司欣然公佈，HSBC Institutional Trust Services(Singapore) Limited（作為置富產業信託的受託人）與一名獨立第三方訂立協議，以6.48億港元出售盈暉薈...。這是置富產業信託營運11年以來出售的首項資產。
策略性出售為基金單位持有人釋放資產價值。該項出售為管理人積極地從資產組合釋放價值的策略之一。出售作價6.48億港元較該物業4.38億港元的估值有48%溢價。出售完成後，預期將錄得出售收益約2億港元。該項出售將提高置富產業託的資產淨值，同時令管理人得以精簡營運，並更有效分配資源。...
盈暉薈位於新界葵涌，是盈暉臺的商用部份，包括可出租面積91,779平方呎及43個商業車位。該物業為置富產業信託於2003年在新加坡上市時的其中一項資產，現時佔置富產業信託的物業組合(按面積計)的2.8%。出售作價為置富產業信託購入該物業原價的2.8倍，回報率按該物業於截至2014年12月31日止年度的物業收入淨額及出售作價計算為2.9厘。預期該項出售將於2015年4月完成。

16 : greatsoup38(830)@2015-02-11 23:23:16

Freedom在15樓提及
新聞稿 http://www.fortunereit.com/uploa ... _20150209_final.pdf

置富產業信託以6.48億港元出售盈暉薈以回報率2.9厘作價較估值高48%

置富資產管理有限公司欣然公佈，HSBC Institutional Trust Services(Singapore) Limited（作為置富產業信託的受託人）與一名獨立第三方訂立協議，以6.48億港元出售盈暉薈...。這是置富產業信託營運11年以來出售的首項資產。
策略性出售為基金單位持有人釋放資產價值。該項出售為管理人積極地從資產組合釋放價值的策略之一。出售作價6.48億港元較該物業4.38億港元的估值有48%溢價。出售完成後，預期將錄得出售收益約2億港元。該項出售將提高置富產業託的資產淨值，同時令管理人得以精簡營運，並更有效分配資源。...
盈暉薈位於新界葵涌，是盈暉臺的商用部份，包括可出租面積91,779平方呎及43個商業車位。該物業為置富產業信託於2003年在新加坡上市時的其中一項資產，現時佔置富產業信託的物業組合(按面積計)的2.8%。出售作價為置富產業信託購入該物業原價的2.8倍，回報率按該物業於截至2014年12月31日止年度的物業收入淨額及出售作價計算為2.9厘。預期該項出售將於2015年4月完成。

17 : greatsoup38(830)@2015-02-11 23:24:44

Freedom在15樓提及
新聞稿 http://www.fortunereit.com/uploa ... _20150209_final.pdf

置富產業信託以6.48億港元出售盈暉薈以回報率2.9厘作價較估值高48%

置富資產管理有限公司欣然公佈，HSBC Institutional Trust Services(Singapore) Limited（作為置富產業信託的受託人）與一名獨立第三方訂立協議，以6.48億港元出售盈暉薈...。這是置富產業信託營運11年以來出售的首項資產。
策略性出售為基金單位持有人釋放資產價值。該項出售為管理人積極地從資產組合釋放價值的策略之一。出售作價6.48億港元較該物業4.38億港元的估值有48%溢價。出售完成後，預期將錄得出售收益約2億港元。該項出售將提高置富產業託的資產淨值，同時令管理人得以精簡營運，並更有效分配資源。...
盈暉薈位於新界葵涌，是盈暉臺的商用部份，包括可出租面積91,779平方呎及43個商業車位。該物業為置富產業信託於2003年在新加坡上市時的其中一項資產，現時佔置富產業信託的物業組合(按面積計)的2.8%。出售作價為置富產業信託購入該物業原價的2.8倍，回報率按該物業於截至2014年12月31日止年度的物業收入淨額及出售作價計算為2.9厘。預期該項出售將於2015年4月完成。

呢個物業個位真是好僻，以前荔園附近

18 : Freedom(41087)@2015-05-09 02:16:11

置富(00778)首季可供分派收益按年升12.8% 每單位派11.63仙

<匯港通訊> 置富產業信託(00778)公布2015年第一季度業績，季內總收益及物業收入淨額分別按年上升13.6%及12.4%至4.588億元及3.25億元。

期內可供分派之收益為2.187億元，按年上升12.8%，每基金單位分派按年增加12%至11.63仙，年度化分派收益率為5.8%。

於2015年3月31日，物業組合的出租率為按年微跌，由99.3%，降至98.1%。季內的續租租金調升率由同比的26.5%，降至18.4%。於2015年3月31日，物業組合的平均租金由同比的33.9元升至37元。 (SA)
http://www.chiefgroup.com.hk/securities/hk_quote.php?id=778

19 : greatsoup38(830)@2015-05-10 12:54:10

增加12%，至2.26億，輕債

20 : Freedom(41087)@2015-07-28 16:48:15

置富中期可分派收入按年升１２﹒８％，每單位分派２３﹒３８仙
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250727545
《經濟通通訊社２７日專訊》置富產業信託（００７７８）公布截至６月底止之中期業績，期內可分派收入按年升１２﹒８％，至約４﹒４億元，每基金單位分派２３﹒３８仙，分派收益率６％。
　　期內總收入９﹒２３億元，按年升１３﹒４％；物業收入淨額６﹒５４億元，按年升１２﹒６％。截至６月底，旗下物業組合出租率９７﹒３％，按年跌１﹒８個百分點；期內，續租租金升幅為２２﹒１％，平均租金為每平方呎３８﹒４元。

21 : Freedom(41087)@2015-07-28 16:49:51

巴克萊：置富表現強且具防守性，升目標至９﹒３元
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250728009
《經濟通通訊社２８日專訊》巴克萊發表研究報告，指置富產業信託（００７７８）上半年表現強勁，在市況波動的情況下提供防守性，所以認為是具吸引性的股份，加上其股息率達５﹒７％，而其必需品之零售商舖佔比達５７﹒１％，不受零售業放慢影響。租金在上半年見升２２﹒１％，所以該行升２０１５至１７年每單位分派１﹒１％至２﹒３％，同時升目標價２％至９﹒３元，維持「增持」投資評級。　　報告指，需留意債息率及公司資產減值風險，以及本港零售業轉弱之因素。（ｉｃ）

22 : greatsoup38(830)@2015-07-29 00:36:19

盈利增13%，至3.5億，債一般

23 : qt(2571)@2015-08-09 10:15:47

http://cn.reuters.com/article/2015/08/05/idCNL3S10G3O620150805

路透基點：置富產業信託就37億港元再融資案接洽數家銀行--TRLPC

路透香港8月5日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士稱，置富產業信託正在與數家經挑選出來的銀行進行接洽，商量一筆約37億港元(4.8億美元)的五年期貸款，資金將用於再融資。

一位消息人士稱，貸款利率可能較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼150個基點左右。

資金將用於為2016年3月到期的38億港元五年期貸款進行再融資。

澳新銀行(澳盛銀行,ANZ)、星展銀行和渣打銀行是2011年4月這筆貸款的安排者，另有其他三家銀行參與。最高綜合收益為108個基點，一般銀團的利率較Hibor加碼91個基點。

借款人在2014年4月還與四家銀行簽署了18億港元五年期融資案。該筆再融資貸款的利率較Hibor加碼140個基點。 (完)

24 : Freedom(41087)@2015-11-04 16:32:02

置富產業首三季可分派收益升１３％，每單位分派３４﹒９２仙
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN251103591
《經濟通通訊社３日專訊》置富產業（００７７８）公布，截至９月，第三季可分派收益２﹒１８億元，按年升１２﹒８％，每基金單位分派１１﹒５４仙，期內總收益升１２﹒９％至４﹒７億元，物業收入淨額升１４﹒７％至３﹒４億元。
　　今年首三季可分派收益６﹒９億元，按年升１２﹒８％，每基金單位分派３４﹒９２仙，年率化分派收益率為６﹒４％，期內總收入升１３﹒２％至１３﹒９億元，物業收入淨額升１３﹒３％至９﹒８億元。
　　於９月３０日，物業組合出租率為９８％。租金為每平方呎３９﹒７港元。而報告期內的續租租金調升率達２１﹒８％。（ｗｃ）

25 : greatsoup38(830)@2015-11-05 00:15:55

still strong growth

26 : qt(2571)@2016-01-09 08:43:06

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S14O1RG20160105

更正-路透基點：置富產業信託簽署五年期貸款，規模降至32億港元--TRLPC

(更正：因英文原文有誤，貸款規模應為“32億”港元，而非20億港元；此外並增加細節及貸款利率)

路透香港1月4日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士稱，置富產業信託於2015年12月22日簽約一筆32億港元(4.10億美元)五年期俱樂部貸款，規模低於初始目標37億港元。

這筆貸款包含A部分為20億港元的有擔保貸款、B部分為12億港元無擔保貸款。貸款利率為香港銀行同業拆息(Hibor)加碼120個基點。借款方為FRT Finance (HK) Ltd 。

資金將用於再融資及一般企業用途。新貸款預計在3月動用。

借款人上次在聯貸市場籌資是2014年4月，與四家銀行簽署了18億港元五年期貸款，利率較Hibor加碼140個基點。 (完)

27 : GS(14)@2016-01-23 11:30:50

盈利增1成，至7億，輕債

28 : Stockhunter(53381)@2016-01-23 13:43:25

greatsoup38在3樓提及
2014-11-22 iM
無懼零售放緩置富3招保增長

股市持續陰晴不定，被視作高息股的REIT（房地產信託基金）再次發威。本港多隻REITs中，置富產業（00778）的收購動作可算最積極，股價升幅及股息率也同樣吸引。面對本港零售市道增長放緩，置富產業今年首三季的收益及物業收入淨額仍創歷史新高，未來能否延續增長神話？公司執行董事及副行政總裁趙宇信心十足，她表示，置富將從資產增值、租戶管理及收購三方面維持公司的增長動力。

提起REIT，早前以大熱門姿態晉身藍籌的領匯（00823），最為港人所熟悉。同樣持有商場收租的置富產業，業務與領匯十分相近。以市值計算，置富產業為本港第四大的REITs，在本港持有17個私人住宅屋苑的零售物業，物業組合包括約311萬平方呎零售空間及2,606個車位，如沙田置富第一城、天水圍置富嘉湖、馬鞍山廣場等。

民生行業租客穩定

盡管本港零售市道增長放緩，置富產業最新公布的第三季業績仍有板有眼，截至今年9月底首三季收益及物業收入淨額創歷史新高，收益按年飈升33%至12.3億元，物業收入淨額亦升32.8%及至8.67億元。加入公司11年、作為公司掌櫃之一的趙宇，確實向投資者交了一份不錯的功課。

不過，此刻投資者最關注的，是本港零售市場前景極不明朗，公司如何保住增長，趙宇回應：「我們旗下的物業主要為位於私人屋苑的商場，租客中有逾六成為民生相關的行業，如餐飲、超市、藥房、教育行業等，這些行業的收入是相對穩定，觀乎香港零售行業的經營情況，超市、餐飲的表現其實是做得不錯的，我們對這些行業的前景有信心的。」

她又指，置富去年10月收購置富嘉湖，該項收購也為公司業務保持穩定增長動力。的確，相對市場上一般REITs，置富產業最吸引之處，是其最積極收購項目。趙宇表示，公司2003年在新加坡上市時只有5項物業，至今已增加至17個，「我們主要收購私人商場，過去兩年做了很多收購項目，這是重要的增長策略。」

值得留意的，是目前置富所有商場項目，均是由母公司長實（00001）出售的商場物業，可見未來仍有多個具潛力的商場項目有待置富收購。趙宇指，公司的收購一向有三大原則：「首先是主要私人屋苑內的商場，另外這些商場要有穩定的客戶群，同時商戶組合中的出租率也要較高，買入這些商場，是希望有助公司在收入上有所增加。」她指出，公司購入物業後，能夠派給股東的錢有所增加，如公司今年上半年購入置富嘉湖後，分派上增加了16%。

翻新投資回報頗高

除收購外，置富產業仍有兩大增長動力，分別為資產增值及租戶管理。先是資產增值方面，置富每年均會動用1億至1.5億元為旗下商場進行翻新工程，去年翻新了兩個較小型的項目，分別為馬鞍山廣場及第一城街市，趙宇透露，上述兩商場在翻新工程後，均有不錯的投資回報，其中馬鞍山廣場斥資1,500萬元翻新後，投資回報率高達60%；第一城街市斥2,000萬元翻新後，投資回報率也超過20%。

置富旗下麗城薈的大型翻新工程，已在今年9月展開。趙宇指，上述工程會動用8,000萬至1億元，預期於2015年年底完成，目標投資回報率約15%，完成工程後，將有助提升租金收入。「明年的話，我們正研究做置富嘉湖的翻新工程。由於政府公布元朗區未來幾年的人口增長將會幾厲害，同時嘉湖也接近邊境，可吸引內地客人來，我覺得翻新後潛力好大。現在租戶中，服務行業比重較大，隨着人口增加，他們的家庭收入增加，可以加入不同類型的租客，以吸引更多居民留在該區消費。同時，該商場於1996、1997年開始營運，至今未有進行翻新工程，也有這個需要。」上述置富嘉湖項目，預計需時3至4年去翻新。

置富為旗下商場定下的目標投資回報率，一般為15%左右。趙宇稱，REITs行內的投資回報率一向為10%至15%，而置富則定了一個較高的指標，她透露：「多年來，我們合共做過6、7個資產增值的項目，投資回報率都逾20%。」

看居民需要選租戶

在租戶管理方面，趙宇也落了不少工夫，目前公司旗下物業的租戶組合中，約有六成是經營民生生意，另外約四成為其他行業，如銀行、地產。趙宇指，續租時前者的加租幅度相對會較為溫和，而後者的承租能力較高，但她強調，民生生意是市民生活的一部分，不會將整個商場的組合轉為承租能力較強的租戶。

「我覺得租戶組合中的平衡十分重要，超市、中式酒樓在周末時，吸引很多顧客來商場，我們會因應不同地區的人口而作出調整，如該區以上車盤為主，多些年輕家庭就會加入較多教育、賣嬰兒、小朋友用品的店舖，有些較成熟些的地區，就會有較多時裝、高消費品。」她舉例指，將軍澳都會駅商場內除了有超市、餐飲外，也有適合年輕人的服裝、運動用品店，「這由於該處幾年前開了一家香港知專設計學院，該處有近5,000、6,000個學生，因此過去幾年加入多些本地品牌，或設計品牌。」另一個例子就是馬鞍山廣場，她表示，隨着近年有更多年輕家庭進駐該區，置富就為該商場加入更多嬰兒用品店，迎合居民需耍。

不過，市場普遍聲音預期美國明年第三季就會加息，若加息期展開，REIT等高息股股價或多或少受影響，對此趙宇卻「無有怕」，她指：「其實置富的投資作風都是穩健，一向多機構性投資者的支持。我覺得除了整體環境外，也要看公司本身的管理，我們是私人屋苑商場，我對增長都好有信心。從公司上半年的增長情況去看，證明公司是高增長的REIT，股息率有6%，於今時今日的市場去看，我覺得非常吸引。」

「Mall后」在收購中成長

30出頭的趙宇，於2002年加入置富，有「Mall后」稱號。年紀輕輕成為置富副行政總裁，不期然令人想起這全賴父親幫趙國雄這個「大靠山」，但事實上，趙宇今天的成就，是由自己一點一滴累積而成的。

加入置富11年，她嘗試過不同崗位。就讀會計及財務出身的趙宇，初加入公司時，做財務的工作較多，「我們2003年時在新加坡上市，當時做多些財務上的報告，由於新加坡是季度業績，因此這是一個不錯的Training，一年可以做4次，令我對會計及財務上的法則有更多認識。」

學習如何面對股東

其後她開始有機會接觸到投資工作，首項工作就是在2005年購入置富第一城，再於2009年購入都會駅商場。「過往置富做過的4次收購，我也有參與，由2005年購入6個物業包括第一城，到最近購入置富嘉湖。其實每一個收購都有其不同挑戰，如我們第一次買入後，整個組合Double咗，買完後有11個物業，面對一個咁大的收購，怎樣向股東交代呢？投資者的反應怎樣？怎樣去籌錢等，整套都是我第一次學。」

「至早前我們收購置富嘉湖，這是一個單一但大型的收購，可算是近一、兩年最大的商業物業項目交易，當時項目作價近60億元，我負責主理這個項目，7月底簽諒解備忘錄，到10月時完成交易，中間幾乎沒有放過假，幸好最後出來反應都不錯，股東支持率也有九成多，整個過程十分難忘。」

投資回報率高過20%咁強？
其實以置富而家10%增長速度，全年盈利超過10億是平常事。有無人預計過三數年後盈利如何？
我有同時留意新加坡上市既又一城（MAPLE REIT），市值、借貸和規模都與置富差不多。但以息口計，又一城比置富多近1%。
似乎置富現在的股值已經PRINC IN左一兩年後的高增長。
你地認為呢？

29 : GS(14)@2016-01-23 16:34:22

投資回報率高過20%咁強？
我想他指投入和增值部分的回報

其實以置富而家10%增長速度，全年盈利超過10億是平常事。有無人預計過三數年後盈利如何？
其實我覺得增速會降低，始終收入不會增加太快

我有同時留意新加坡上市既又一城（MAPLE REIT），市值、借貸和規模都與置富差不多。但以息口計，又一城比置富多近1%。
似乎置富現在的股值已經PRINC IN左一兩年後的高增長。
又一城名店比例高，很受自遊行遊客影響，相反置富可能約10%-20%是地產代理，樓市成交下降相對影響大，但更多的是民生店，所以我覺得兩者比較下，差價合理

你地認為呢？

30 : Stockhunter(53381)@2016-01-23 19:49:46

greatsoup在29樓提及

你地認為呢？

呢個就係投資最關鍵位，無人答到。我主觀都認為合理。

31 : GS(14)@2016-01-23 23:54:49

Stockhunter在30樓提及
greatsoup在29樓提及

你地認為呢？

呢個就係投資最關鍵位，無人答到。我主觀都認為合理。

博就博，他們買賣價格算ok

32 : GS(14)@2016-07-26 11:28:17

盈利增20%，至4億，債一般

33 : 太平天下(1234)@2016-07-26 12:13:37

greatsoup在29樓提及
投資回報率高過20%咁強？
我想他指投入和增值部分的回報

其實以置富而家10%增長速度，全年盈利超過10億是平常事。有無人預計過三數年後盈利如何？
其實我覺得增速會降低，始終收入不會增加太快

我有同時留意新加坡上市既又一城（MAPLE REIT），市值、借貸和規模都與置富差不多。但以息口計，又一城比置富多近1%。
似乎置富現在的股值已經PRINC IN左一兩年後的高增長。
又一城名店比例高，很受自遊行遊客影響，相反置富可能約10%-20%是地產代理，樓市成交下降相對影響大，但更多的是民生店，所以我覺得兩者比較下，差價合理

你地認為呢？

呢個其係好大課題, 依家諗到的是，置富港元計價 (即美元), 又一城坡紙計, 加上純想要穩陣，將來有無增長都唔care, 維持股息率就ok

34 : GS(14)@2016-07-27 03:28:14

太平天下在33樓提及
greatsoup在29樓提及
投資回報率高過20%咁強？
我想他指投入和增值部分的回報

其實以置富而家10%增長速度，全年盈利超過10億是平常事。有無人預計過三數年後盈利如何？
其實我覺得增速會降低，始終收入不會增加太快

我有同時留意新加坡上市既又一城（MAPLE REIT），市值、借貸和規模都與置富差不多。但以息口計，又一城比置富多近1%。
似乎置富現在的股值已經PRINC IN左一兩年後的高增長。
又一城名店比例高，很受自遊行遊客影響，相反置富可能約10%-20%是地產代理，樓市成交下降相對影響大，但更多的是民生店，所以我覺得兩者比較下，差價合理

你地認為呢？

呢個其係好大課題, 依家諗到的是，置富港元計價 (即美元), 又一城坡紙計, 加上純想要穩陣，將來有無增長都唔care, 維持股息率就ok

又一城d客會慢過置富的

35 : qt(2571)@2016-08-13 22:19:44

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S1AR1SE

路透基點：置富產業信託重返市場籌集45億港元五年期貸款--TRLPC

路透香港8月10日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士稱，在簽署一筆32億港元貸款不到八個月後，置富產業信託再次入市籌集45億港元(5.8億美元)五年期俱樂部貸款。

消息人士表示，約有五家銀行正在加入這次融資的過程中。

貸款包含一筆38億港元定期貸款，以及一筆7億港元循環貸款。一位消息人士稱，綜合收益介於100-150個基點區間。

所籌資金將用於再融資和一般企業用途。去年12月，置富產業信託簽署了一筆32億港元的五年期俱樂部貸款，貸款利率為香港銀行同業拆息(Hibor)加碼120個基點；借款方為FRT Finance (HK) Ltd 。 (完)

36 : GS(14)@2016-08-14 00:48:30

又大額左，但利率低左

37 : qt(2571)@2016-08-21 09:47:35

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S1AY1XU

路透基點：置富產業信託與五家銀行簽訂45億港元俱樂部貸款--TRLPC

路透香港8月17日- 湯森路透旗下基點引述消息人士報導，置富產業信託與五家銀行簽訂45億港元(5.80億美元)五年期俱樂部貸款。

牽頭行為星展銀行、恆生銀行、華僑銀行、三井住友銀行和新加坡大華銀行，各行承貸規模相同。恆生銀行為貸款代理行。

消息人士稱，該批貸款在8月10日簽訂，包括38億港元定期貸款和7億港元循環信貸。綜合收益為100-150個基點。 (完)

38 : GS(14)@2016-08-22 02:51:33

2016-08-13 HJ
定位屋邨商場置富無懼零售冷峰

　　置富產業信託（00778）今年以來股價大幅跑贏大市，集團派息年年遞增，行政總裁趙宇接受訪問時表示，現時手上可動用的資金多達100億元，會繼續積極尋找收購項目；另外置富嘉湖商場明年開始將進行資產優化（AEI）工程，她透露工程將會分階段進行，料要花3至4年時間完成，內部目標是回報率要有10%至15%。

　　在零售業大吹冷風之際，不少商舖或商場大業主，均要面對租金下調的壓力，但置富所受影響似乎不大，集團剛公布中期業績顯示，截至6月底止半年收益為9.8億元，按年增長6.1%；物業收入淨額7.1億元，增長7.9%；而平均租金按年增長7.8%，至每平方呎41.4元。

　　現時置富坐擁17個商場項目，包括318萬平方呎零售樓面面積，及2,713個車位，這些商場均有一個特色，就是客戶群主要針對屋邨居民為主，故受近期因內地旅客減少而受累的零售業關係不大。

租金收入有望逆市穩增

　　趙宇認為置富租金抗跌力強，主要受惠旗下商戶組合以民生為主。「我們的租戶組合，當中60%為三大類別，第一類是餐飲，保持在約25%佔比；其次是教育與服務，如診所；第三類是銀行及地產代理，與民生息息相關。」

　　今年上半年，置富有17.8%租戶約滿，續租率為85%，續租租金調升率有13.3%，表現理想。展望下半年，有約20%的租戶約滿，明年更有41.6%約滿，續租時的加租幅度惹人關注。

　　對於租金能否維持雙位數加幅，趙宇指，「租金加幅會因應市況而定，集團並沒有特定的加幅目標，不過，下半年經濟相對穩定，加上英國脫歐公投後多了資金來港，應該對零售業有幫助，租金收入應該會有穩定增長。」

　　REIT的投資者，最在意的是每年收到多少基金分派，置富近年一直保持增長，每單位分派由2012年的32.35仙，增長至2015年46.88仙，複合年增長率達到13.1%。由於按上市條例規定，REIT要把90%以上盈利分派出去，故增加租金收入成為關鍵。

財務穩健或續收購項目

　　置富由2003年在新加坡上市以來，由當初只得5個商場項目，估值只得33億元，至今擁有17個商場，估值達362億元，而近三年更收購4個商場項目，包括和富薈、麗城薈、置富嘉湖及麗港城商場，態度相當積極。按照中期的財務數據顯示，置富上半年的負債比率為29.8%，與REIT的法定上限45%，仍有一段距離，換言之，有頗大空間透過融資來進行項目收購。

　　趙宇透露，以負債率上限45%計算，集團可動用的資金多達100億元，將會以繼續本港的零售物業為收購目標。「首先，我們對收購目標，希望她已有穩定的租戶組合，出租率相對高一點；第二睇商場的分派，希望收購回來後能對置富每單位分派有所提升。這要睇買回來時商場的回報率，例如麗港城買回來時回報率有4.7厘，而我們的資金成本大約2.3厘，即時能對分派有所提升。」

　　至於目標商場的規模或地點，趙宇表示，「地點我們偏向找尋有發展潛力的地區，例如當年的將軍澳都會駅商場，買回來後一直保持近100%出租率，因那區愈來愈新住宅，令商場愈來愈旺；另外置富嘉湖也一樣，元朗區未來5年人口增長最快。」

資產優化提升投資回報

　　除收購可直接帶來收入增加外，進行AEI也是置富一個殺手鐧，自2008年以來，置富曾為8個商場進行質素提升工程，每次能夠為該項目的投資回報率提升介乎20.3%至87%。集團今年首季開始為和富薈進行AEI，預計將於第三季完成，而明年的重頭戲則落在置富嘉湖。

　　相對而言，置富嘉湖為集團面積最大的商場，按估值計也是第二大，明年開始進行AEI，難免會令該商場出租率受到影響，故此集團在進行此項AEI時，顯得格外謹慎。「我們為和富薈重整時，已開始計劃嘉湖的AEI工程，現時仍在進行前期準備工夫，我們計劃會分階段進行，用3至4年時間進行工程，盡量把對租金收入影響減至最低，始終很多REIT投資者為了穩定的分派，故只有把工程攤長來做。」

　　她續指出，其實當年置富第一城（集團當時面積最大的商場）進行AEI工程，亦由2010年做到2013年，而這幾年間，集團的每單位分派一直保持增長。對於置富嘉湖將來竣工後，投資回報率可提升多少，趙宇沒有正面回應，但就強調集團過往AEI的目標都是提升回報率10%至15%，而最終每次均能超標完成。

39 : greatsoup38(830)@2017-01-27 07:25:28

盈利增8%，至7.8億，債一般

40 : 九天玄女(53117)@2017-07-16 22:36:07

升左咁多都要繼續買

41 : GS(14)@2017-07-16 23:16:10

九天玄女在40樓提及
升左咁多都要繼續買

其實無收購的話...一般

42 : GS(14)@2017-07-31 01:04:13

盈利增3%，至4.3億，輕債

43 : 小俠客(6504)@2017-09-19 13:48:39

最近發現778好似派息增長減慢,計及增長係咪823會仲好?

44 : GS(14)@2017-09-22 01:16:29

小俠客在43樓提及
最近發現778好似派息增長減慢,計及增長係咪823會仲好?

823 現在釋放緊價值，但778高息點

45 : 小俠客(6504)@2017-09-22 11:44:37

greatsoup在44樓提及
小俠客在43樓提及
最近發現778好似派息增長減慢,計及增長係咪823會仲好?

823 現在釋放緊價值，但778高息點

咁係咪要2隻都有?但823好貴......

46 : GS(14)@2017-09-23 22:11:48

823 就算啦，778 啦，但823 有一個無敵概念

47 : GS(14)@2017-12-26 05:48:32

20億賣和富薈

48 : GS(14)@2018-01-24 16:08:51

盈利增6.5%，至8.5億，輕債

49 : GS(14)@2018-07-27 17:13:40

盈利增30%，至4.8億，輕債

50 : GS(14)@2018-10-06 00:32:18

https://hk.finance.appledaily.co ... e/20181005/58761941
會德豐地產與豐泰宣佈簽訂買賣合約，豐泰將以33.8億元購入會德豐旗下位於將軍澳的澳南商場組合，包括位於唐賢街33號的Capri Place、至善街3號的Savannah Place及唐俊街23號的Monterey Place，涉及總樓面面積約30萬方呎。
會德豐地產主席梁志堅表示，澳南商場預期將成為該區的地標性商場，我們十分高興旗下的商場項目得到豐泰認同。

豐泰地產投資管理合夥人暨投資長朱惠德先生表示，澳南商場組合位於將軍澳南的臨海地段，是綜合高端住宅、商業、零售、酒店、教育及文娛的生活文化社區。該項目設計高質，加上日漸成熟的高尚住宅區、未來政府辦公大樓，以及重點政府基建項目，包括將軍澳至藍田隧道及跨灣大橋，該區發展潛力被受肯定。

51 : GS(14)@2019-01-16 02:45:10

9.3億美元買SAAB

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=285145

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