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首创置业新战略:地产与产业联姻


http://www.21cbh.com/HTML/2010-3-4/167149.html

“利用首创集团业务优势,走地产与产业相结合的住宅产业综合体道路,将是首创置业新一轮战略的重要核心内容。”3月2日,首创置业(02868.HK)董事长刘晓光在接受本报记者独家专访时透露,除了已进入的长三角、珠三角、环渤海以及西南地区外,首创置业已着手挺进中原、华中以及大西南地区。
上月24日,首创置业取得北京房山长阳镇项目和北京房山黄辛庄项目,新增土地储备67万平方米。截至2月25日,公司土地储备达1056万平方米,其中京津地区占251万平方米,其中很多地块都适合做住宅产业综合体。还拥有约300万平方米的土地一级开发权。
联手产业
来自首创置业方面的数据显示,今年前两个月,公司已实现签约金额人民币9.4亿元,同比分别增长41%和87%。截至2月底,公司还取得人民币16亿元认购金额,今年,首创置业的销售目标为100亿元,基本与去年持平。
“我们将在刚刚拿下的房山长阳镇地块上将再度尝试这样的合作模式,建设华北区域的奥特莱斯旗舰店。”刘晓光透露,与奥特莱斯的合作主要采取奥特莱斯输出品牌和管理,首创置业则主导开发。
据了解,房山长阳镇项目建筑面积约为36万平方米,其中奥特莱斯及其它商业约为15万平方米。此外,2009年末,首创置业在广东佛山和浙江湖州取得的土地也将与奥持莱斯合作,建设两个新型住宅产业综合体项目。佛山项目建设规模约为177万平方米,另奥特莱斯约27万平方米,湖州项目总建面也有63万平方米,另奥特莱斯约15万平方米。
近期与产业相结合的典型例子就是首创置业武清项目。
去年10月30日,首创置业与天津市武清区政府签订京津高速公路高村乡290万平方米土地开发整理协议。据了解,京津高速公路由集团公司首创集团投资开发,首创置业则是首创集团旗下专业从事房地产开发及运营的子公司,其联动用意不言而喻。
“首创置业借首创集团的国企优势和丰富的政府资源,通过与地方政府的合作,实现土地一二级开发联动。”一位业内人士分析,“这样不仅能较好控制土地成本,且容易实现规模化开发。”
刘晓光以商业为例说明了这种与产业联动的“几何效应”。“一个奥特莱斯每年的净利润或可达到3个亿,首创置业未来将在全国建设超过10家的奥特莱斯旗舰中心,仅这一项的利润就能支撑一个市值高达七八百亿元的上市公司。”
记者从首创置业内部得知,未来三年内,首创置业在东北、华北、华中、华东和华南的五个主要区域重点城市将打造5家奥特莱斯旗舰中心,在未来5至10年内,在全国的规模将增至30家。
“资金不是问题”
虽然一边可以有地产利润,一边还有产业利润,甚至还能有物流、酒店以及娱乐等延伸利润,但在资金需求方面,住宅产业综合体却是普通地产开发项目无法比拟的。


刘晓光坦言,仅首创置业已着手打造的房山、佛山、湖州三个住宅产业综合体总投资将达200亿元左右,投入周期约为3-5年。
资金如何解决?
“资金并不是问题。”刘晓光指出,首创置业目前本身的造血功能就非常良好,而多元化融资向来是首创置业的强项。
首创置业2009年业绩显示,截至2009年底,公司签约销售面积及签约金额分别达到101万平方米和106亿元,同比增长199%和183%,其中106亿元中的54亿元已经入账,余下金额的90%将于今年入账。公司现金和现金等价物达48.79亿元,负债比率从2008年底的111%下降至35%。
首创置业总裁唐军在上月年报发布会上透露,公司今年的目标合约销售额仍将维持在100亿元,负债比率则控制在70%之内。
刘晓光还指出,目前,首创置业的银行授信有近200亿元。与国际资本的合作还将继续,至于采取什么样的合作方式则要因项目而异,“有的项目适合股权融资,有的则适合债权融资”。对此,刘晓光不愿意透露更多的细节。
刘晓光表示,有关公司发A股的事宜,目前仍在进行阶段,一切仍视审批进度。
另外,针对公司融资的问题,首创置业副总裁胡卫民日前表示,目前暂时没有计划再在内地发行公司债券,但在政府准许保险业投资不动产行业的政策下,公司正积极探讨与信托公司或保险企业的合作机会,并称该公司倾向考虑与规模较大的保险企业合作。
记者也了解到,以与奥特莱斯的合作为例,首创置业的思路或是通过与国际商业巨头的合作,提升项目品质和价值,在项目运行步入成熟期后,再通过REITs打包上市,“国际投资者非常看好这种地产与产业的合作模式”。

首創 置業 戰略 地產 產業 聯姻
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首创置业摒弃住宅单一盈利模式


http://www.yicai.com/news/2010/07/369563.html

每一次房地产业宏观调控的来袭,都让处于风暴中心的开发商们不得不重新思考生存的问题。这一次也不例外。
6月30日,首创置业(02868.HK)在西安发布了其“全价值·全生活”年度品牌理念。抽象的品牌理念之下,隐现的是首创置业对房地产多元收入 模式的探索。

“正是由于经济处于转型时期以及宏观调控给地产市场带来的冲击,使首创置业有了品牌理念转型的根本动力。”首创置业总裁唐军直言不讳。

战略转向

和众多开发企业一样,5月份以来,首创置业受楼市调控的影响十分明显。6月3日,首创置业公布其2010年5月份经营简报,其5月份实现销售面积 4.4万平方米,签约金额仅为3.7亿元,同比分别下降69%和66%,环比4月下降48%和43%。截至5月底,累计实现签约金额 38.9亿元,略高于2009年前5个月的38.6亿。

而此前,首创置业对外公布的今年销售目标为100亿元,前5个月仅完成了全年任务的不到四成。

尽管唐军对此明确表示,首创对于完成今年100亿的销售任务很有信心,但他的信心显然并不完全来自旗下住宅的销售收入。

“随着国家调控住宅价格脚步的加快,地产行业的竞争加剧,以往的单一住宅产品模式受到了前所未有的挑战。”唐军表示,房地产住宅产品发展的黄金十年 后,越发稀缺的土地争夺战也更加激烈,如何用有限的土地保持持续收益,首创近年来一直在不断摸索房地产多元收入的模式。

早在2003年上市之初,首创置业就确立了综合地产的业务模型,并提出了房地产综合运营商的定位。目前,其产品线涵盖高端住宅、中高档住宅、商务地 产(包括写字楼、公寓)、商业地产(包括高端商场和社区商业)、服务地产(包括酒店和会所)等。

首创置业副总裁张馥香解释说,这种复合的产品战略就是首创置业持续探索并在一次次的宏观调控之下脉络逐渐清晰的“全产业链”营运,目的就是为了创造 可持续发展与稳健收益的价值。她同时透露,从今年起,首创置业会更进一步加大其销售房屋以外的收入模式。

此前的3月底,首创置业曾宣布将拿地仅一个月的北京房山长阳项目打造成包含奥特莱斯世界名牌折扣店在内的新型住宅产业综合体。彼时,首创置业董事长 刘晓光曾对《第一财经日报》记者透露,未来3年内,首创置业将在东北、华北、华中、华东和华南五个主要区域的重点城市打造5家奥特莱斯旗舰中心,“五个店 未来投资将近300多亿,最大的店将投资100多亿。在未来5至10年内,此种类型店面数量将增至30 家。”

而记者得到的最新消息是,日前,首创置业又与河北建设集团有限公司联手投资70亿元开发一个位于河北香河的养老项目。

“目前,我们可售物业和持有型物业的比例大约为8:2,今后持有型物业的量肯定会加大,未来我们旗下的项目将以市中心的复合型物业和郊区的大型商业 综合体这两种模式为主。”唐军总结说。

多元融资

“更多的收入模式意味着多元化业务的有效组合,而多元的运营手段将给资本市场的投资者创建稳定收益,同时也为企业长远发展提供稳定的现金流。”分析 人士表示,“这样的模式避免了单一产品线的市场风险,在不同市场和面对不同客户群发展不同产品线,为市场创造了更丰富的价值,从而使市场风险最小化。”

然而,持有型物业比重的增加,对于一个以住宅销售为主的传统型开发商来说,无疑意味着资金投入的快速、大量增加和资金回笼速度的减慢。因此,其资金 链将经受巨大的考验。

唐军表示,资金对于首创来说不是问题,首创在融资方面有着多元化的渠道。

接近首创置业的人士表示,首创目前的负债率在35%左右,这在行业内并不算高,而首创的融资手段也颇为多元。“作为国有企业,首创一直与银行保持着 良好的关系,能够不断得到银行授信;作为上市公司,首创还可以通过增发、发债等方式融资;此外,首创还受到了一些战略投资机构及基金的青睐,并且与奥特莱 斯等国际知名企业共同出资入股完成项目开发。”

6月30日的最新消息显示,首创置业刚刚与中诚信托订立了基金规模为7.5亿元的信托融资安排。首创置业关于此次信托融资安排的公告中称,此次交易 有助于首创置业拓宽现有的融资渠道,增强现金流状况,并维持其强劲的流动资金状况。

在商业地产领域,首创置业将与奥特莱斯、华堂等国际知名商家维持长期的合作。其思路也是意在通过与国际商业巨头的合作,提升项目品质和价值,在项目 运行步入成熟期后,再通过REITs打包上市,“国际投资者非常看好这种地产与产业的合作模式”。刘晓光表示。

除了积极的融资,首创置业还在成本控制上颇为严格,尤其是对于土地成本的控制。

以首创房山长阳镇项目为例,资料显示,该项目建筑面积约为29.4万平方米,首创在毫无竞争的情况下以9.2578亿元的挂牌起始价摘得该地块,折 合楼面价仅为3151元 /平方米。相比今年以来长阳地区其他地块动辄六七千元/平方米的楼面价,便宜了一半左右。

首创置业内部人士透露,首创现在采用的是一种 “弯道超车”的方式,即积极寻求与地方政府的合作,从土地一级开发的阶段就开始进入。其结果就是,往往能以低廉的价格取得面积较大的地块,使得对于土地成 本的控制变得从容很多。

对此,业内人士指出,在拿地方面,控制土地成本一直是首创置业坚持的土地策略,此前其曾与国际知名品牌折扣店奥特莱斯通力合作,快速获得了大量廉价 的土地储备,而养老产业的发展,也将成为首创置业新的机会。




首創 置業 摒棄 住宅 單一 盈利 模式
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首创置业奥特莱斯探入珠三角

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11月1日,首创置业董事长、奥特莱斯(中国)有限公司董事局董事刘晓光出席奥特莱斯(中国)芭蕾雨品牌发布盛典(佛山)仪式,透露由首创参与开发的佛山奥特莱斯项目预计明年9月开业。届时,市民可以3~5折的优惠价格,购买到超过300个欧美国际品牌。

位 于佛山三水区芦苞镇的奥特莱斯项目一、二期10万平方米商业部分,前期由法国名牌折扣店管理有限公司(SCC)创建的奥特莱斯(中国)有限公司开发,另一 股东为中国基建集团有限公司,奥特莱斯(中国)有限公司注册于香港,目前已在国内开发多个奥特莱斯项目。2010年底,首创集团通过旗下首创置业持有奥特 莱斯(中国)有限公司50%权益。

首创此举被业内认为是借奥特莱斯进入复合地产的转型之举。对此,刘晓光也不避讳,他称中国的房地产在未来 的15年中还有很大的发展空间。“转型是为了可持续发展。把产业高度地集中在一起,打造一个可持续的城市中心,不再是简单的商业地产。奥特莱斯这个项目的 挑战很多,例如资本的挑战,运营的挑战,商业管理的挑战,但是我觉得我们有这种能力。”

首创为何如此大手笔进入商业地产?

“进 入商业地产没有错,住宅产品完成销售就完事了,但是商业地产的后期收入很多。第二个,商业地产不能盲目进,一定要有好的商业模型,第三,地产公司进入商业 地产的范围还要扩大,不光是商业地产,有的是教育地产,有的是旅游地产,甚至有的是工业地产,这概念都不一样。要根据自己的具体状态调整。”刘晓光认为。

继瑞安房地产进驻佛山祖庙东华里片区建设“岭南新天地”后,首创置业也不甘落后再次选中佛山为其发展区域,并通过入股奥特莱斯(中国)有限公司逐渐在打造一个以奥特莱斯为重心的商业版图。

去年末,首创置业在广东佛山和浙江湖州取得的土地也选择了与奥特莱斯集团合作,其中,佛山项目建设规模约为122万平方米,其中奥特莱斯及其他商业约20万平方米,湖州项目总建面也有88万平方米,奥特莱斯规模为10万平方米。

“中 国经济发展得最好的区域分布在华东、华南、黄渤海、长江三角洲,珠江三角洲。现在西部大开发,政策很好,但是条件还不够成熟。之所以选择佛山是看中佛山的 经济成熟度,这边无论是居民也好,政府也好,都有钱。我们也是要考虑盈利,考虑业绩的。”奥特莱斯(中国)有限公司董事局主席林卓延如此解释奥特莱斯何以 最终落户佛山三水。

被刘晓光反复提及的“城市新中心”,包括奥特莱斯名品折扣店为核心的综合商业群、主题酒店、高尔夫温泉、会展娱乐、生态居住等。

国 家近年频频出台房产政策以抑制房价的上涨,10月15日广州市更是出台了“限购令”,对此,林卓延表示国家的政策对房市的影响是很大的,但也不能说限购住 宅就一定会带旺商业地产。“比如我们的商铺,是不卖的,只出租。”但同时林卓延也表示此次广州出台的限购令会带动佛山房地产。


首創 置業 奧特 萊斯 探入 珠三角
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建立全球芝麻履歷 富味鄉受邀為中國制定麻油標準 首創聞香師團隊 把麻油當作紅酒賣

2011-4-18  TWM




非黑即白的芝麻,買台小機器,就能榨出麻油,但富味鄉卻打破這行業的觀念,導入香味品評的概念,替芝麻建立身分證,不僅讓自家的小油廠起死回生,也讓自己成為世界首屈一指的麻油公司。

撰文‧羅弘旭

只要將芝麻放進榨油機裡,開動機器,就可以榨出芝麻油,這是最平常的食品加工業之一。但是,台灣的富味鄉食品公司,卻能在這平凡不過的產業裡,做出與別人不一樣的成績。富味鄉所生產的頂級芝麻油,每瓶二五五公克,要價超過六百元,堪稱全球最貴。

每 粒直徑不到○.一公分,一公斤只要六十元的芝麻,經過富味鄉工廠「點石成金」,價值搖身一變,提高了四倍。而這還不是富味鄉最厲害的工夫,芝麻榨油後剩下 的糟粕,還能提煉出芝麻素,每公斤售價高達六萬五千元,也難怪同業稱富味鄉為「全世界最有效率的芝麻加工廠。」富味鄉,這家全世界最有效率的芝麻加工廠, 去年營收超過十三億元,當中芝麻油占營收比重約六成五,約八億五千萬元,直追國內排名第一的老字號醬油廠金蘭醬油的營收。在一般人的認知裡,醬油使用頻率 遠高於芝麻油,為何富味鄉能創下驚人營收?最大的原因在於,富味鄉不只囊括國內芝麻油八成市場,產品甚至行銷全世界,從美國華人街、香港缽仔街到北京全聚 德烤鴨餐廳等,都有富味鄉芝麻油的影子。

轉型

鄉下花生油小工廠被迫另尋出路對著燈光,富味鄉董事長陳文南細細 打量彷彿蜂蜜般黏稠的麻油說:「芝麻的用途,絕對不只是坐月子時吃麻油雞而已。」的確,光看台灣市場,兩家湯圓食品公司桂冠、西北的芝麻湯圓內餡,用的是 富味鄉的芝麻粉、全台7-ELEVEN涼麵的芝麻醬,也是由它提供。

事實上,芝麻在全球食品市場中,一直不屬大宗物資,就連最主要的加工品芝麻油,對大型製油廠來說,也只是一項附屬產品,甚至由於市場用量小,大廠多半沒興趣切入;在全球各地,即使能見到專門的芝麻油製油廠,多半也只是地區性的傳統小工廠,年營收很少能超過一千萬元。

富味鄉的起步,就是從一家地區性小工廠開始的。富味鄉董事長陳文南的父親陳百川,四十多年前在彰化經營﹁建發製油廠﹂,當時彰化的北港、芳苑、二林等地大量種植花生,採收後會就近壓榨成花生油,也造就當時彰化一帶二百多家製油廠林立的盛況,建發製油廠就是其中之一。

陳百川回憶:「當時,花生油才是主力,芝麻油的用量太小,工廠都不肯做,都是菜市場的油行代為榨取。」小工廠雖然競爭激烈,但由於當時台灣的食用油就只有花生油一項,市場需求穩定,直到一九七○年代,台灣引進美援黃豆,國內製油業有了顯著變化。

由於黃豆成本較花生便宜許多,因此,能取得黃豆配額的製油廠,順勢發展成為大型食品公司,壟斷食用油的市場,無法取得配額的小型製油廠如建發,不是式微,就是被迫轉型另尋出路,陳文南接手父親家業之際,面臨的就是如此窘境。

富 味鄉要如何打破傳統小油廠的宿命?在危機時刻,一個機會來了。一九七九年,有一位海外貿易商找上陳文南,要求提供麻油的出口報價,那是富味鄉第一次做外 銷,目的地是美國,雖然只有半個貨櫃,占公司營業額不到一%,卻讓陳文南發現;「原來海外也有麻油市場的需求。」陳文南因此興起擴展芝麻油生意,進軍海外 市場的念頭。

但進軍海外市場,最大的問題來自芝麻原料,剛開始,富味鄉透過貿易商向全球最大芝麻生產國印度進貨,卻發現小量生產還好,等到進口量一多,生產出來的芝麻油卻被下游批發商嫌棄:「為什麼和上次的油不一樣?」

尋找

親 自到印度、巴基斯坦等產區尋找原料當時陳文南心中滿是疑惑:「都是同樣的分量,同樣的壓榨過程,為什麼得出來的酸度和雜質程度就是不一樣?」確定自己的生 產程序沒有問題,陳文南開始從源頭檢查每一批進口的芝麻料,才發現不只各國的芝麻品種存在差異,光印度一地,外觀完全相同的芝麻,各地的品質也大不同;他 再從進口流程找問題,發現貿易商在各產區收購後並不分類,找到海外買主後,集結成船就出貨。結果,富味鄉買到的,其實是來自各產區的混雜芝麻,因此每批貨 的雜質、水分都不一樣,也導致生產出來的芝麻油品質並不穩定。

從第一次出口海外到找出問題,富味鄉整整花了六年多的時間,一九八六年,陳文南為了確保原料穩定,做出一項更困難的決定:親自深入全球芝麻產區進行採購。

在過去,根本不會有人這麼做,原因在於煉油廠透過貿易商進口芝麻,不僅下單方便,還能拜貿易商採購規模取得優惠成本。

現 在的陳文南,說得一口流利的英語,員工透露:「董事長都親自去原產地採購原料,才練出今天的英語能力。」土壤水分和酸鹼度不同,對芝麻的品質影響很大,而 且芝麻產區多、產量小,全球年產量僅二百萬噸,陳文南形容:「搭一整天鐵路、吉普車、卡車,到了產區,談好一千噸的收購量,又繼續往下一個點出發。」花大 把的時間和精力,只為建立全球的芝麻原產地收購清單。

拿掉方便,甚至還捨棄便宜,連員工都認為陳文南瘋了,他卻說,「你怎麼知道貿易商的芝 麻從哪些地方來的?每個產區的芝麻有不同特色,混雜在一起,好壞品質也分不出。」他還強調,直接和產區打交道的另一個好處是「絕對能拿到貨」,也確實,近 幾年全球天候變化劇烈,各地芝麻產量起伏甚大,富味鄉因為能掌握貨源,得以在二○○三年順勢打進當時芝麻缺貨的中國市場。

從八六年到一○ 年,富味鄉逐步建立全世界的芝麻地圖,上百種從印度、巴基斯坦到中國等二十多個國家,每個產地的芝麻特色、酸價比例(酸價是油品劣變、酸敗的間接指標,酸 價越高代表油品變質越嚴重)、水分比例,都存進富味鄉的資料庫中,只需在進貨時稍作查驗,就能夠確保產品的品質。即使到今日,陳文南仍堅持這項採購動作, 絕不假手他人。

標準

培養聞香師,建立香味標準刻度但即使建立了產地履歷,芝麻油還是有數據難以呈現的地方。某 一次,一家富味鄉的老客戶親自向陳文南抱怨:「這次的麻油都不香!」他緊急請公司同仁調出當初出貨的數據,發現芝麻的酸價、水分比例都沒變化,但客戶怎麼 不滿意呢?等他親自試吃過,才發現「香味真的不一樣」,陳文南苦笑說:「過氧化價(測量油脂氧化程度的數值)、雜質、水分,全部都可以用機器檢定出來,而 且有數據,但香味和口感是無法數據化的。」無法數據化,意味著沒有標準,連陳文南都想兩手一攤,但他突然靈機一動,「不如自己來訂出標準吧。」因此,九六 年,富味鄉工廠內部成立了一支祕密部隊,這是由品保、生產、企畫、研發等各部門人員,共同組成的「聞香師團隊」。

一共十人組成的聞香師團隊,先在公司內部遴選出對麻油香氣與口感極度敏銳的員工,每隔一年還要接受外訓單位的培養;因為香味沒有絕對標準,所以要先使用參考樣品,讓品評員產生共識,以建立香味標準刻度,而這還只是各種感官能力訓練的一環而已。

負責替富味鄉培訓聞香師的樞紐科技董事長姚念周即表示:「聞香師本身就是刻度,尤其要求穩定度,不能每次品評有不同標準。」因此每年的培訓,都要花上將近一個月時間。

姚 念周表示,過去只有在香水、紅酒與化妝品等行業,才會在內部建立香味品評部門,他是第一次接受一家製油廠委託培訓聞香師,「很顯然,當同業還只是用眼睛辨 別原料好壞,富味鄉已經升級到別人從未想過的階段。」如今,不管是任何客戶所提出特殊油品的需求,或者工廠製程改變、更換原料,經過聞香師小組的評選,都 可以調製出同樣的口感、風味和香氣。

也因為擁有這項獨門工夫,甚至,○九年大陸國務院制定中國芝麻油的國家標準時,請來四位業者組成評審 團,當中包括列名︽財富︾全球企業五百強的中糧食品、上海糧油與馬來西亞糖王郭鶴年旗下的青島佳里油廠,唯一的台灣業者只有富味鄉,陳文南笑著說:「我們 公司營業額最小,卻是最賺錢的公司。」

升級

推廣每公斤售價達六萬五千元的芝麻素更難得的是,聞香師團隊讓富味鄉能夠隨時生產 出不同層級的芝麻油,有的芝麻油香味差一點,但價格低;有的芝麻油則是用幾種進貨價比較低的芝麻,混合成同樣具有香氣口感的油脂;而全球最貴,二五五公克 就要價超過六百元的頂級芝麻油,是把更具營養價值的芝麻素加入麻油中製造而成。

這種區隔化生產對富味鄉的最大好處是,當對手削價競爭時候, 公司能立刻因應做出高、中、低價位的商品應戰,陳文南透露:「我們現在一共有六種價位的麻油,最低價的兩種不講究利潤,就是要打亂對手腳步,但我們還是能 靠高階產品獲利。」他指出,富味鄉能夠在○三年搶進中國芝麻油市場,除了因為當年中國芝麻歉收,整個大陸都在搶麻油外,另一個關鍵則是,當時富味鄉打出買 二送一的促銷活動,「只用一年時間,就在對岸打響品牌。」富味鄉的下一步,是要推廣每公斤售價達六萬五千元的芝麻素,這個從芝麻榨油後所剩下糟粕提煉出的 營養素,價格是芝麻油的數十倍!陳文南指著公司實驗室裡粉末狀的物體,神祕地說:「這就是我們下一階段的目標,把芝麻用到生物科技裡面。」當對手還只是在 用黑、白芝麻做出不同的芝麻油時,富味鄉已經邁入下一個階段,建立起二十多國的芝麻生產履歷,以及嚴苛程度等同香水、紅酒的聞香師團隊。

芝麻在日常生活中,雖是微不足道的東西,但陳文南卻用他二十八年的人生,從中鑽研出最深層的學問,在非黑即白的芝麻世界中,找出全光譜的色彩。

陳文南

出生:1957年

現職:富味鄉董事長

經歷:貿易公司職員

學歷:正修工專

富味鄉

董事長:陳文南

成立時間: 1983年

主要業務: 生產芝麻油、芝麻醬、芝麻粉

年營收:逾13億元

成績單:全球第一家芝麻全產品生產公司、芝麻單位產值全球第一

破框心法

一、打破量化數據的局限,改用聞香這種非量化測試,建立產品分級。

二、不沿用同業跟貿易商進貨的作法,深入芝麻產地找原料,得以控管品質和掌握貨源。

三、充分開發芝麻的多面向用途,把芝麻邊際效應發揮到極致。


建立 全球 芝麻 履歷 富味 味鄉 受邀 中國 制定 麻油 標準 首創 聞香 團隊 當作 紅酒
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不景氣時調體質 周俊吉首創本土倫理長

2012-1-9  TWM

面對今年衰退的房地產景氣,信義房屋董事長周俊吉的新年計畫不強調展店目標,反而宣布成立「倫理長」職 務,並由他本人兼任,這不但是台灣本土企業首例,在房仲業裡也算罕見。

「市場好壞並非企業所能控制,但企業可以決定經營體質的強健。」周俊吉說,經濟不景氣時,消費者對於房仲 品牌的挑選更加謹慎,在去年整體市場明顯衰退時,信義房屋市占率不降反升,雙北市市占率達到一五%,他認為 將「誠信、倫理」理念落實到第一線經紀人,提供給消費者誠信服務是關鍵原因。

台灣企業對於倫理長的角色仍相當陌生,但不少跨國企業如奇異電器、蘋果、惠普皆已設立這樣的職務,信義房 屋在政府即將實施「實價登錄」之際宣布成立倫理長,意義格外不同。

事實上,一向重視公司治理的信義房屋,不但要求所有新進員工背誦立業宗旨,在二○○七年也增聘獨立董事
,邀請不同專業背景與產業經驗人士加入審計委員會,提升董事會運作。如今又增加倫理長,未來將由周俊吉領軍
「企業倫理辦公室」,並重新檢討制度、流程與人才培訓,對台灣其他企業極具參考價值。

(梁任瑋)

不景氣 時調 體質 周俊 俊吉 首創 本土 倫理
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中電首創 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20130512/18256671

今年一月十一日,本欄寫「中電加價不會停」,論及中電與中石油簽訂二十年天然氣長期供應協議,指中電以後一定會有加價壓力。差不多四個月後,五月六日星期一,「蘋果」有一篇丘亦生專欄評及,亦提到嘉道理在中電股東大會聲言以後中電會申請加價,今年年尾加價幅度會達到10%。理由喺邊呀,咪係與二十年西氣東輸,特區政府在2008年否決中電興建LNG倉庫有關囉。
世界能源市場因美國頁岩氣(shale gas)生產大躍進,正發生結構性變化,石油價格以後易跌難升,石油輸出國組織想話維持油價在每桶一百美元,相當困難,金融時報五月五日頭版報道美國總統奧巴馬與國家安全顧問已放出訊息,美國可能會批准頁岩氣出口,已有企業申請在德州海岸興建頁岩氣倉庫碼頭,以LNG形式出口。此外,加拿大早已對美國環保團體阻撓Keystone氣管項目(由阿爾伯達省運頁岩氣至德州墨西哥灣,供應美國)感到不耐,正計劃改為興建由東而西嘅氣管,在卑詩省出口(不過卑詩省亦有環保團體反對),出口去邊?中國囉。為咗經濟與就業,美加政府有好大可能性否決環保團體要求,一於為頁岩氣開路。如此一來,由於天然氣比石油及煤更為乾淨,可減低排放,加上價格便宜,石油與煤嘅前景可想而知,美國憑頁岩氣成為能源出口國,大挫OPEC威風,大增美國之國際話事權!有此政治利益,奧巴馬抵受唔住引誘嘅。
中電就可憐啦,唔可以在世界市場採購LNG,未來二十年眼光光,俾二十年供應合約綁死,為中國石油貢獻9000公里輸氣管建造費,嘉道理應該攞番一個大紫荊勳章。中電雖然話搞風力、太陽能發電,但杯水車薪啫,未來始終係要靠天然氣發電,益唔到九龍新界大眾。之不過,中電係咁意做吓,都攞到個大獎,真係估佢唔到:中電在西貢對開海面晨曦島運用太陽能、風能在島上發電,加埋蓄電池,用672塊太陽能板,576組蓄電池,2台風車組上一個發電系統,過程零排放,首創全港第一個獨立運行可再生能源系統,早前就獲得香港工程師學會之2013年「21世紀香港十大傑出工程項目」之一!但全港用呢個環保方法發電得唔得?因規模要擴大九龍新界十萬八萬倍,好難咯。


左丁山

中電 首創 左丁 丁山
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中電首創 左丁山

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今年一月十一日,本欄寫「中電加價不會停」,論及中電與中石油簽訂二十年天然氣長期供應協議,指中電以後一定會有加價壓力。差不多四個月後,五月六日星期一,「蘋果」有一篇丘亦生專欄評及,亦提到嘉道理在中電股東大會聲言以後中電會申請加價,今年年尾加價幅度會達到10%。理由喺邊呀,咪係與二十年西氣東輸,特區政府在2008年否決中電興建LNG倉庫有關囉。
世界能源市場因美國頁岩氣(shale gas)生產大躍進,正發生結構性變化,石油價格以後易跌難升,石油輸出國組織想話維持油價在每桶一百美元,相當困難,金融時報五月五日頭版報道美國總統奧巴馬與國家安全顧問已放出訊息,美國可能會批准頁岩氣出口,已有企業申請在德州海岸興建頁岩氣倉庫碼頭,以LNG形式出口。此外,加拿大早已對美國環保團體阻撓Keystone氣管項目(由阿爾伯達省運頁岩氣至德州墨西哥灣,供應美國)感到不耐,正計劃改為興建由東而西嘅氣管,在卑詩省出口(不過卑詩省亦有環保團體反對),出口去邊?中國囉。為咗經濟與就業,美加政府有好大可能性否決環保團體要求,一於為頁岩氣開路。如此一來,由於天然氣比石油及煤更為乾淨,可減低排放,加上價格便宜,石油與煤嘅前景可想而知,美國憑頁岩氣成為能源出口國,大挫OPEC威風,大增美國之國際話事權!有此政治利益,奧巴馬抵受唔住引誘嘅。
中電就可憐啦,唔可以在世界市場採購LNG,未來二十年眼光光,俾二十年供應合約綁死,為中國石油貢獻9000公里輸氣管建造費,嘉道理應該攞番一個大紫荊勳章。中電雖然話搞風力、太陽能發電,但杯水車薪啫,未來始終係要靠天然氣發電,益唔到九龍新界大眾。之不過,中電係咁意做吓,都攞到個大獎,真係估佢唔到:中電在西貢對開海面晨曦島運用太陽能、風能在島上發電,加埋蓄電池,用672塊太陽能板,576組蓄電池,2台風車組上一個發電系統,過程零排放,首創全港第一個獨立運行可再生能源系統,早前就獲得香港工程師學會之2013年「21世紀香港十大傑出工程項目」之一!但全港用呢個環保方法發電得唔得?因規模要擴大九龍新界十萬八萬倍,好難咯。


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首創石斑冷凍 13個憨漁民年收破億

2014-02-24  TWM  
 

 

一群看天吃飯的失意漁民,不到五年時間,打敗全台六千個對手,入列二○一三年全國十大績優農業產銷班;這個只有十三人的團隊,產值破億元,平均每位漁民年收逾千萬元,居全台漁業產銷班之冠。

更難的是,他們挑戰賣冷凍死魚,卻能賣得比活魚還要貴!

原來今日成績單背後,是這群漁民一連碰上禁藥風波、八八風災及九一九水災衝擊,他們更團結,透過科學化管理提升品質,在危機中淬煉出生機,大膽顛覆養殖業,挑戰眾人心目中石斑魚生猛海鮮的形象,開闢出冷凍加工品新通路。

他們是永安石斑魚產銷第八班,會走上賣冷凍魚這條路,班長蘇國禎回憶,第一次衝擊是「二○○五年石斑魚傳出含孔雀石綠禁藥消息,整整兩年沒賣出一條魚,」他魚塭裡的石斑魚價值上千萬元,一個月光飼料費就破萬元。

接著是八八風災,又隔一年再來個九一九水災,自家近六公頃魚塭不是淹成一大片,不知道要堵哪裡,就是泡到髒水,成千上萬條魚因此流走或暴斃,損失四百萬元。

養殖,打團體戰互通知識,育成率增三成

「魚跑掉、死掉,沒有不灰心的,」班員林櫻聲補充說,「但是哭過了還是要重新站起來。」為了突圍,蘇國禎在二○○九年底,號召當地漁民共同組織石斑魚產銷班,從頭檢討各養殖環節,力拚品質最大化。

「石斑魚不好養,育成率是關鍵,」中華民國養殖漁業發展協會執行長黃徹源觀察,石斑魚平均育成率約五成到八成,如果只有五成很容易賠錢,加上養殖業受氣候影響甚鉅,除了技術需求也依賴管理方法,彼此互通訊息、截長補短的團體戰是必要的。

深知影響石斑魚利潤的氣候、單價無法操之在己,一旦育成率高,漁民總收入就越高,所以蘇國禎和班員先從魚苗品質下手,找育苗達人和檢驗專家當顧問,從最源頭把關育成率。

接著,由於當地地下水質含鐵過高,只能引海水養殖,受限鹽度、溶氧量等不同養殖條件,除相較屏東至少須多養一個月,放養密度也有差異,「好還要更好,」他透露,為了找出最適數量,所有班員一人出一分地,從六千尾放到一萬四千尾不等來實驗,一年過後,發現最適數量只有屏東一萬五千尾的一半。

「過去單打獨鬥時不曉得,團結就是力量,」蘇國禎說,養魚至少有氣候、水質、寄生蟲等問題,漁民遇到自己的魚不吃餌料時,透過交換資訊對照各自狀況,便能初步判斷問題所在。加總所有,育成率已從五成提高到近八成。

此外對漁民來說,打團體戰最「有感」的好處,便是透過共同採購降低成本。舉例來說,青斑、龍膽魚苗每尾大宗採購分別可省○.二和五十元,餌飼料每公斤則有兩元價差,再加總水車零件等設備價差,共同採購一年可節省超過百萬元。

販售,直接對通路首創急速冷凍,比活魚好賣

這一天,我們來到舊高雄縣沿海最小鄉鎮永安,遠遠近近的魚塭在早上清明的陽光下,熠熠發亮。眼前,蘇國禎正和一群工人,把上百尾活跳跳、二十斤以上的龍膽石斑撈上岸,送往一旁距離魚塭僅三分鐘車程的盛洋冷凍食品廠。

一尾尾石斑魚在離水一小時內,經過冰鎮、放血、去鱗、去鰓、去內臟、分級包裝等系列處理,便送進比照生魚片規格的攝氏負五十度急速冷凍,冷凍石斑魚或分切品,就這樣賣進全聯等通路和國賓、圓山飯店。

其實第八班最早能新增冷凍 加工通路,是因為蘇國禎么弟、盛洋總經理蘇國泰的一股傻勁。

「我看這條魚華人很愛,不甘願台灣這麼好的魚不能讓人享受到,」蘇家家族在永安世代養魚,蘇國泰十六個堂兄弟都是養殖業,同樣投入養殖的他,為了突破漁民會養不會賣、活魚運輸不便、辦桌對石斑魚大小等既有限制,以及無端受用藥波及等宿命,決定轉進冷凍加工,透過產銷履歷追蹤,確保食安與通路。

「誰要買你的死魚?」一開始,他找冷凍廠或中央市場盤商合作時,要把生猛海鮮冷凍的想法,常被譏笑「發瘋」,只好自己在三年前成立全台第一個石斑魚專業冷凍廠。

對通路而言,冷凍品可調節石斑魚淡旺季價量、各規格更易普及等優勢,讓他三年來初步打開通路。

對身兼漁民和冷凍廠老闆的蘇國泰來說,直接賣冷凍石斑魚到全聯等通路的價錢,高過賣活魚給大盤商,等於提高了石斑魚附加價值。

八班去年賣到冷凍通路的石斑魚有十萬斤,約佔全班年產量十分之一,儘管量還不算大,卻有助調節產銷,「歡喜,通路越多越好,有機會越銷越大,不用被活魚綁得死死的。」蘇國禎說。

「活的東西不能掉以輕心,明、後天會怎麼樣不曉得,」林櫻聲說,夏天時凌晨四點就要起床準備餵魚,深夜怕魚塭發電機跳電,要二十四小時隨時待命;還隨時可能因天候變化出狀況,或深夜時遭小偷釣走高貴的龍膽,因此這十三個人年收千萬,卻從沒出過國的大有人在。

這群漁民重新定義了石斑魚,不變的卻是他們對石斑魚的感情。下一步,他們要讓永安石斑魚名氣更響亮,用品牌賣高於市場的差別定價。

 
首創 石斑 冷凍 13 個憨 漁民 年收 收破 破億
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深圳首創「地陷辦」,24億修補地下空洞 「我們正在做一件人命關天的大事」

http://www.infzm.com/content/100677

2014年5月5日,對於突然到訪的南方週末記者,劉永根沒再迴避了。此前他和同事反覆婉拒了採訪要求。這個剛設立半年的臨時機構顯然更願意低調,甚至連114查號台也問不到電話和地址。

這是一個約30平方米的辦公室,劉永根和幾名從不同單位借調來的同事擠在一起辦公。會客用的沙發還是深圳市應急辦騰讓出來的,而一旁的檔案櫃上也只有寥寥幾摞文件報表。

不過,這是一個臨危受命的機構,負責協調全市約2000平方公里內的地面坍塌突發事件處置,掌管每年8億元的專項治理資金。雖然專職人員不到10人,但「兼職人員」卻遍佈28個政府職能部門及燃氣、電力、軌道等相關企業。

深圳市地面坍塌防治工作領導小組,61歲的劉永根是其辦公室主任。在媒體的日常報導中,它有個通俗易懂的簡稱:「地陷辦」。不過,劉永根反覆強調,規範的簡稱應為「地防辦」。

「這是全國各大城市中,唯一協調組織治理地陷的專門機構,深圳也是唯一一次性批覆24個億用來做這件事的城市。」劉永根如此評價說。

6條人命換來「地陷辦」

2014年5月11日,深圳遭遇6年來最大暴雨。而暴雨過後,城市次生災害之一便是地面坍塌。

地防辦早已進入警備狀態。當日下午5時,劉永根和同事正在冒雨趕路。在電話中他告訴南方週末記者,「現在市領導都在值班,我們全部到了現場,一天沒有歇腳。」

劉永根說,本輪強降雨期間,全市已發生31起地陷,所幸沒有人員傷亡。

面對地陷,深圳這座城市早已心有餘悸。在一年前的5月20日,一起導致5人遇難的地面坍塌,成了深圳治陷的分水嶺,也促成了地防辦的臨危受命。

也就是這起被定性為「較大」級別的突發事故,徹底驚醒了屢受地面坍塌困擾的深圳。據市地防辦工作簡報記載:「2013年深圳市共發生地面坍塌事故兩百餘起,造成6人死亡,防治形勢極為嚴峻。」

在深圳悲劇之外,全國情況同樣令人揪心。據南方週末早前報導,2009年-2013年直接因城市地下管線事故而產生死傷的事故案例共27起,死亡人數達117人。單就致死傷的地下管線事故而論,呈逐年增多趨勢。

然而,目前尚有逾60%的城市未進行地下管線普查。「中國地下管線事故正從潛伏期進入爆發期。」中國城市規劃協會地下管線專業委員會副秘書長劉會忠說。

「5·20」事故之後,深圳市規劃國土委牽頭進行全市初步調研。三個月後,一份多達62頁的專題調查報告上呈市政府。

該報告認為:「地面坍塌主要由非自然因素導致。」因自身建設質量和維護問題導致的管渠破裂,及受其它地下工程建設影響導致的管渠破裂,是形成地下空洞和造成地面坍塌的兩大原因。而深圳降雨多、城市發展快更是加速了這類事故爆發。

2013年8月22日,在市政府研究全市地面坍塌事故防治工作會上,常務副市長呂銳鋒點名請已退休的劉永根出任辦公室主任一職,劉永根原是深圳市規劃國土委巡視員,早前任副局長。

「雖然地防辦還只是臨時機構,但辦公室牽頭人角色重要,沒有熟悉的人脈和一定行政級別,是干不好這活的。」地防辦工作人員龔淑云博士說。

不少城市治陷機構是設在某個職能部門之下。「比如北京,專門負責處置地面坍塌的部門設在市政市容委,雖然也很重視,但不是作為一個獨立部門機構來協調工作的。」劉會忠說。

2013年8月30日,深圳市地面坍塌防治工作領導小組正式成立,副市長呂銳鋒任組長,各區與相關職能部門也成立了相應的領導小組與辦公室。隨後,深圳市地質環境監測中心作為技術支撐單位掛牌成立,同時,還組建了一個由三十多位專家組成的隊伍。自此,深圳市地面坍塌防治體系基本形成。「從開始提出專題調研,到成立領導小組前後不過三個月。」劉永根說,「地面坍塌防治工作得到前所未有的重視。」

「如果再不重視防治塌陷工作,我們的今天就是兄弟城市的明天。」在劉永根看來,深圳遇到的地陷困境,其他城市以後也會或正在遇到,「我們正在做一件人命關天的大事」。

第一次「下馬威」

頻發的地陷,似乎正在警示這座城市引以為豪的「深圳速度」。「坍塌說到底是質量問題,每個時期的規劃、設計、施工、驗收標準是受當時的歷史條件制約的。」劉永根說。

這是全國城市的共性,但北方還有一個特性。「北方城市地面塌陷還有一個顯著特徵,就是戰時遺留下來的大量防空洞,比如哈爾濱,因維護本身就不及時,加上地鐵快速建設,原本地下結構平衡被打破,最終釀成塌陷事故。」劉會忠告訴南方週末記者。

城市地下的脆弱,已超乎想像。劉永根一上任,地陷事故就來了。

2013年8月30日上午,福田區梅華路與新洲路交界轉彎處發生路面坍塌,一輛公交車後左輪陷入深坑中。「難道梅華路塌陷是給我們下馬威嗎?」劉永根說。

而這一天,深圳市政府辦公廳正式印發地面坍塌事故防治專項治理工作方案,對推諉扯皮、推進不力的單位進行問責。到2014年5月,地防辦代表市政府已與各成員單位陸續簽訂責任狀。

梅華路坍塌成了對地防辦的首度考驗。這次考驗的制度性成果是,地防辦制定了以屬地管理為主的《深圳市地面坍塌事故防治工作應急程序》,對如何應急處置、信息報告、指揮協調等環節作了具體規定。也就是說,處置日後發生的地面坍塌事故有了工作指引。

2014年3、4月間,深圳又發生多起路面坍塌,龔淑云告訴南方週末記者,「處置過程均走坍塌應急程序,應急搶險工作秩序井然。」

按照工作方案,各區和街道均設立了相應的地防辦,以對接市地防辦工作。呂奇是南山區住建局工作人員,現被抽調到區地防辦工作。「今年以來,南山區共發生地面坍塌事故6起,區地防辦按程序組織有關單位進行應急搶險處置。」呂奇說。

沒有突發事故時,市地防辦會派專家到各區地防辦授課,主題包括地面坍塌的成因、主要技術排查手段、應急處置手段等。通過專業的技能培訓、技術指引,讓基層掌握地防知識。

正是有了這些基礎知識,龍華新區借助保安員、城管信息採集員、綠化養護人員、清掃保潔人員、出租屋綜合管理員、物業管理員的眼睛發現坍塌隱患,實施了報料獎勵措施,對第一有效報料人予以1000-5000元獎勵,目前已有7位市民因有效報料獲得獎勵。

2013年至今深圳地陷地點不完全統計。南方週末實習生唐悅整理。 (何籽/圖)

排查家底有多難

「深圳速度」改變了昔日小漁村。然而,當時為了追求速度,大量河道被改建成暗渠,填土建設成道路、廠房或住宅,由於建設標準低、年久老化,一旦發生破裂,上部土層形成空洞,便造成了地面坍塌隱患。劉永根說,深圳市有大小河流330餘條,其中不少埋藏地下,而這些都是隱患。

摸清家底,排查隱患,正是市地防辦的重點任務。依據上述專項方案,全市要求在2013年第三季度前完成全面「體檢」。

近幾年,摸清家底已成為不少城市治陷的「標配」。哈爾濱在兩年前就成立了領導小組,對全市地下進行排查。而天津、昆明、南京、上海等地已分別摸底,建立地質資料統一檔案。

但更多的中西部城市還未真正動起來。「再不重視起來,可能會出大事的。」劉會忠說。

不過,要在2013年第三季度全面完成「體檢」,對深圳市地防辦來說,這顯然是一個難以完成的任務。

地防辦在2013年工作總結中這樣寫道,「全面體檢」未按期完成,「重點診斷」進展緩慢,地面坍塌隱患尚未全面掌握和治理,地面坍塌事故仍然時有發生,甚至影響人員財產安全。

2014年5月6日,深圳市地防辦專家組成員、市建築工程質檢中心副部長孟照輝對南方週末記者說,全面「體檢」需要大量人力物力和財力,短期難以完成。而且這些隱患也會隨城市建設而變化。深圳市地質局總工劉都義也表示,深圳臨海,地質條件複雜,要短期查清楚家底基本上是不可能完成的任務。

儘管未全面「體檢」,但重點區域的攻防戰已然打響。

深圳市現有道路長度超過6000公里,如果全部進行地下空洞探測,其費用將非常龐大。為此,地防辦只能重點突破。

2013年,龍崗區完成了全區48條被覆蓋河道的「全面體檢」,發現嚴重隱患31處,其餘的正在檢測和招標,該區已先行投入5000萬元。寶安區初步排查出86處道路地面坍塌隱患,發現隱患路段52處,並處理了100多宗路面設施沉降損壞問題。而南山區對地下坍塌隱患也全面體檢過一次,「地下空洞仍在發育過程中,雖然已做過一次體檢,但我們仍不敢掉以輕心。」呂奇說。

因工作量大,有成員單位直接把「體檢」工作交給了第三方公司。受深圳市交通運輸委委託,中國電波傳播研究所(又名中國電子科技集團公司第22研究所,是國家授權的電離層通信基本數據觀測單位)於2013年底排查了3條道路。該項目負責人崔海濤告訴南方週末記者,三條試點路段共15公里,發現有上百處管線周圍脫空、結構層脫空等隱患。

據南方週末記者瞭解,類似這種借助探地雷達排查坍塌隱患的專業公司在全國並不少,只不過,要查清家底需支付不小的探測費用,正常的排查費用在3萬-16萬元/公里。

而該市交通運輸委在2013年工作總結中稱,經過排查道路共6000多公里,發現隱患621處,已組織整改591處。

全面摸清家底已調整為長期工作。據瞭解,深圳市打算用3到5年時間,繪製一張地下空間三維圖。與此相關的,是6月1日就要正式實施的《深圳市地下管線管理辦法》,深圳試圖通過該辦法首先完成地下管線數據採集工作。

在地下管線信息管理上,深圳只是一個後進生。不少城市已部署相關工作。天津、昆明等地規劃部門都已成立專門機構,負責全市地下空間信息的收集和使用。

「山寨地陷辦」的困境

「我們是正宗而又山寨的『地防辦』。」2014年5月5日,該機構內部工作人員自嘲道。

與其他部門不同,地防辦並非深圳市政府常設機構。因此,沒有正式的人員編制安排,沒有辦公經費,沒有應急車輛,甚至沒有機構代碼。更重要的是,地面坍塌防治工作和地下空間信息管理需要建立長效機制,這些尤其需要得到制度的保障。

即便如此,在受訪的專家看來,深圳模式仍是具有開創性的。由一個有兩位副市長、兩位副秘書長參與的專門領導小組來組織協調,頂層設計在國內絕無僅有。其次有一系列制度安排,包括項目和資金管理辦法、問責制等。「如果深圳這種治理模式有效,是值得在全國推廣的。」劉會忠說。

「我們希望政府能將臨時機構轉為常設機構。」當了半年多地防辦領頭人的劉永根頗感困惑,「急需解決應急搶險用車,現在很多災情處置辦公室同事都是私車公用。」

除此之外,地面坍塌隱患具有涉及範圍廣、隱蔽性強,必須通過專業檢測手段才能發現的特點,在檢測技術與經費上有更高的要求,也決定了相關的管理與整治方式與以往的地質災害防治不同,再加上臨時機構的性質,這些因素,使得地防辦在資金規劃、報批和使用上也會遇到制度障礙。

而在各區、街道地防辦,還會遭遇人手不足的難題。龔淑云說,區和街道一級的地面坍塌防治工作更多壓在應急辦或三防辦,他們本身已有工作任務,再額外加上地陷防治,個個早已滿負荷運轉。「據我所知,今年3月30日深圳遭遇暴雨時,僅龍華區地防辦工作人員就三天兩夜沒有闔眼。」

讓劉永根他們欣慰的是,在地陷防治方面,深圳可謂是大手筆,政府專項投入可能是全國之首。據介紹,深圳市已明確近3年共安排24億元,用於地面坍塌應急防治項目和隱患治理工程。劉永根說,24億資金到底該怎麼用,他們正在組織力量編制三年及年度的項目規劃。

不過,在尚未查清家底的背景之下,要科學編制規劃同樣不容易。龔淑云說,「現在各區街道對項目規劃早日出台頗為期待,但還是擔心報少、報漏、報錯了項目,比如,一個實際投入上千萬元的項目最後只有幾百萬資金,或者只需幾百萬的項目卻申報了上千萬等問題,所以,各區街道和我們一樣都很矛盾。」

深圳 首創 地陷 陷辦 24 修補 地下 空洞 我們 正在 做一 一件 人命 關天 大事
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樓市低迷業績承壓 首創置業四季度加快"出貨"

來源: http://www.yicai.com/news/2014/09/4023476.html

日前,鉅大國際(01329.HK)發布公告稱,根據聯交所上市規則,其收購首創置業(02868.HK)資產事項構成公司的反收購,並被視為新上市申請人。

前,鉅大國際(01329.HK)發布公告稱,根據聯交所上市規則,其收購首創置業(02868.HK)資產事項構成公司的反收購,並被視為新上市申請人。

首創置業相關負責人對《第一財經日報》記者回應稱,未來,首創置業發揮鉅大國際的融資功能,並將其定位為以商業地產運營為主的平臺。而關於未來住宅業務的銷售策略,該公司稱,將聚焦重點城市剛需項目,積極定價,加速出貨,在京津等城市土地市場進行“補倉”。

註資殼公司

鉅大國際原為一家化工企業,總部與生產設施設於福建廈門。去年11月,首創置業斥資3.46億港元收購鉅大國際65.1%股權。關於收購的目的,首創置業對外稱,“為首創提供從事房地產業務開發及投資的另一平臺”。

彼時,分析人士預計,首創置業入股鉅大國際後,或將在短期內出售鉅大國際原有的化工主業,轉而註入地產物業。

今年8月18日,首創置業發布公告稱,其間接全資附屬公司僑恩將以約9.38億元,購買新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.所有的西安首創新開置業60%權益。根據公告,在僑恩有限公司完成西安首創新開置業有限公司的股權收購後,該西安項目100%股權將註入鉅大國際。

按照首創置業的計劃,西安項目將成為鉅大國際所發展的首個物業項目,是其“拓展至中國房地產市場所邁出的第一步”。

被註入首個物業項目後,鉅大國際日前再次發布公告稱,其收購首創置業資產事項構成公司的反收購,而由於註資距首創置業入股鉅大國際尚不足24個月,將被視為新上市申請人。

首創置業資本管理中心總經理秦怡接受本報記者采訪時透露,去年12月份完成對鉅大國際的收購後,首創置業開始向其註入物業項目,將其定位為以商業地產運營為主的平臺。

“商業物業要擴大規模,需要相對長期的資金支撐,首創置業希望未來充分發揮該平臺靈活高效的融資優勢。”秦怡說道。

關於鉅大國際的定位以及首創一系列資本運作的動因,盛富資本國際有限公司CEO黃立沖對本報記者分析稱,H股公司如果要發行新股或發債,需經中國證監會、外管局等部門批準,審批過程複雜,而鉅大國際對於首創置業的意義,在於突破融資限制,提高現有平臺的融資效率。

另外,由於首創置業與鉅大國際都在香港上市,關於如何處理好同業競爭、區分業務,是業內頗為關心的問題。為此,據秦怡稱,首創置業劃定了西安、杭州、南京、濟南、長沙等17個城市業務範圍給鉅大集團,進行分地域運營,首創置業承諾不進入該17個城市。

積極出貨

以開發住宅為主、高檔商用物業開發為輔的首創置業,2003年在香港聯合交易所上市,今年以來,在樓市承壓的大環境下,這家以京津為大本營的國有企業也感受到了沖擊。

財報顯示,首創置業2014年的銷售目標為280億元。今年上半年,該公司累計簽約面積約73.1萬平方米,簽約金額67.7億元,截至2014年8月底,該公司簽約金額約124.9億元。

首創置業副總裁、董事會秘書胡衛民對本報記者表示,首創置業的大量存貨將安排在四季度推出,在途貨值約為140億元,另還有貨值60億元的保障房項目,他認為,首創置業仍有可能通過四季度的出貨來完成全年銷售目標。

在首創置業管理層看來,北京、上海、重慶等重點城市,明年樓市可能向好,未來首創將進一步縮減三四線城市項目投入,聚焦京津滬等主要城市。該公司在產品上的計劃是,聚焦重點城市通勤方便的“高性價比”地段,以奧特萊斯+住宅的配置,抓住首次置業和首次改善的客群,並采取積極定價的策略,回籠更多現金用來儲備土地,為明年備貨。

根據胡衛民給出的數字,首創2014年的拿地計劃是250億元,目前已經花費的金額為140億元。

一方面,加快住宅出貨,在土地市場補倉,另一方面,首創置業也開始在融資手段上尋求突破。記者了解到,首創置業總資產負債率約為71%。關於首創置業的財務現狀,胡衛民稱,目前首創置業的融資結構中,銀行貸款占比為62%左右,境內外債融資占比為23%,其余15%是非標類融資。

除此之外,首創置業已發行了40億元永續債,這被業內解讀為“試圖通過永續債降低凈負債率”。對此,胡衛民回應稱,2013年發行的美元永續債8.375%的融資成本,遠低於10%至13%左右境內信托融資成本,與刨除隱性成本的房地產開發貸成本相近。


(編輯:李燕華)

樓市 低迷 業績 承壓 首創 置業 四季度 四季 加快 出貨
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雅戈爾放棄工大首創重組 拋售持股暴增業績

來源: http://www.eeo.com.cn/2015/0127/271789.shtml

經濟觀察網 記者 仇子明  昨日(1月26日),雅戈爾(600177.SH)贏來了久違的漲停,以12.71元的收盤價,創2011年5月以來的股價新高。晚間,雅戈爾發布2014年業績預告,預計公司凈利較2013年同比增加120%至150%。

雅戈爾的業績暴增,與該公司拋售所持有的股票不無關系。2014年度,雅戈爾拋售中信證券(600030)、工大首創(600857)等部分持股,獲利14.63億元,由此豐厚了年報業績。截至2014年底,雅戈爾尚持有廣博股份、浦發銀行、金正大、中國平安等可供出售的金融資產,市值達55.70億元。

2014年一季度末,雅戈爾持一度持有工大首創3576.48萬流通股本,占後者總股本的15.94%。二季度末,雅戈爾減持847.48萬股至2729萬股,將第一大流通股東拱手讓與持有3520.48萬股的上海澤添投資發展有限公司。三季度,雅戈爾清倉工大首創,將股份轉讓予自然人竺仁寶。雅戈爾內部高管曾向經濟觀察網透露稱,“雅戈爾最初持股工大首創,並不僅僅是財務投資,甚至考慮過將該公司與雅戈爾進行業務上的整合。”

雅戈爾最鼎盛時期,曾號稱服裝、地產、金融投資三架馬車並駕齊驅,但由於市場環境的變化,雅戈爾開始“收縮戰線”,重新聚焦服裝主業。半年報時,雅戈爾凈利同比增長91%至18.29億元,公司稱此乃系品牌服裝業務盈利能力提升以及投資板塊利潤增長所致。三季報時,雅戈爾業績增速放慢,僅同比增長48.66%,前三季度凈利為19.62億元。在三季報中,雅戈爾承認地產業務因結轉項目毛利減少,反映了柏翠灣項目的虧損。

雅戈爾在公布2014年業績預告時,還公告稱公司決定對東海府和紫玉花園2個房產項目計提資產減值準備,合計約9.90億元。

雅戈爾 放棄 工大 首創 重組 拋售 持股 暴增 業績
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首創置業(2868.HK):戰略聚焦,效率提升

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1843

本帖最後由 優格 於 2015-3-31 17:47 編輯

首創置業(2868.HK):戰略聚焦,效率提升
分析師:吳偉




投資要點

 首次覆蓋,買入評級,目標價 5.4 港元:公司通過戰略聚焦北京、天津、上海等五大城市,經營效率提升、增長速度加快,重新煥發了生機,我們預計公司 2015-2017 年每股收益分別為每股收益分別為 1.02、1.47 和 1.62 元。一方面,隨著公司 2013 年項目逐步進入結算周期,公司業績開始大幅增長,分紅回報率將保持在較高水平;另一方面,公司主要項目所在的北京、上海、天津市場房價仍有一定的上升空間;最後,隨著公司規模的進一步增加,公司從三線地產商進入二線地產商行業,估值水平將會有大幅的提升。參照同等規模企業 2015 年 5 倍的動態市盈率,50%的 NAV 折讓,公司合理的價值為 5.4 港元/股,相對於目前的股價仍有 20%的漲幅,給予公司買入評級。

 戰略聚焦:2013 年開始,公司以新的戰略規劃目標為引領,推行‘聚焦核心區域、核心業務’的土地儲備策略和物業發展策略,統一思想,經過兩年時間,取得了良好的效果。五大核心城市土地儲備占比從 2012 年年底 34%上升至 2014 年年底 55%,2014年公司剛需產品占總合同銷售額比例達到 76%。

 效率提升:除了區域聚焦於流動性較好的北京、上海、天津等城市,產品聚焦於快周轉剛需類產品,公司亦通過建立激勵機制、加快產品開發速度等其他措施來進一步提高經營效率和周轉速度。通過強有力的執行,公司存量資產周轉率從 2012 年 0.35 上升至 2014 年 0.44,上升幅度達到 25%。公司新獲取的項目從拿地到開售時間從 2012 年15 個月下降到 8.4 個月;去化率從 2012 年 58%上升至 2014 年 68%。

 重新進入增長軌道:通過提高經營效率和加大土地儲備投入,公司合同銷售額快速增
長,公司銷售重新進入到快速增長的軌道。過去三年公司合同銷售額複合增長率達到
36.5%。2015 年公司銷售目標為 350 億元,同比增長 40%。公司計劃在 2018 年合同銷
售額突破 600 億元,躋身行業前 20 名。

 風險提示:營改增導致公司稅負上升;北京市場調控政策不利於公司發展。



1、公司基本情況

1.1 公司基本情況及發展歷史

首創臵業是中國領先的大型房地產綜合營運商。公司於 2003 年 6 月 19 日在香港聯合交易所主板上市(股票代碼 HK2868),綜合實力居國內領先地位。公司控股股東首創集團(45.58%)是北京市國資委所屬的特大型國有企業集團,主要從事城市基礎設施投資與運營、房地產開發和金融服務業,是北京市最大型的企業之一。公司策略性股東為新加坡政府投資公司(GIC)(8.14%),GIC 自 2003 年起成為公司戰略合作夥伴,堅定看好公司發展前景,長期持有公司股份,並與公司合作開發多個項目,協助公司業務快速擴張。

2014 年以來,公司以新的五年戰略規劃目標為引領,進一步聚焦傳統優勢區域和核心業務。目前,公司已經明確以住宅開發、住宅+奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體作為公司發展的三大核心業務線,聚焦北京、天津、上海、成都和重慶五大核心城市。同時,公司參與土地一級開發也增厚了公司收益。





2014 年公司實現合約銷售額 248.60 億元,同比增長 26.8%,公司 2009 年-2013年合約銷售額年複合增長率達到 18.6%。公司平均合約銷售價格為 9964 元/平方米,未來隨著公司產品結構中三四線城市項目占比逐步下降,公司合約銷售價格仍有進一步提升的空間。




1.2 股權結構及管理層簡介

公司股權較為清晰,公司大股東北京首都創業集團持有公司 45.58%的股份,戰略投資者持有 8.14%的股份,其他發起者持有 4.06%股份,其他 H 股股東持有 42.2%股份。公司是通過 H 股的形式在香港上市。



2、公司主要聚焦區域房地產市場發展良好

截止到 2013 年,公司在 13 個城市有物業組合,主要集中在北京、天津、成都、重慶、沈陽、湖州和昆山,覆蓋了環渤海、長三角和西南地區。相較於 2010 年10 個物業的城市,公司在 2011 年增加了煙臺、青島和萬寧的物業組合,2012 年退出佛山市場,增加江陰、昆山和秦皇島的物業組合,2013 年退出鎮江、湖州和秦皇島市場,增加了上海的物業組合。

截止到 2014 年上半年,公司在北京、天津、上海、成都、重慶五個重點城市的土地儲備占公司總土地儲備面積的 52.8%。此外,位於環渤海灣的沈陽土地儲備占比 11.2%,位於長三角地區的湖州和昆山土地儲備占比 21.2%,這八個城市的總土地儲備占比 85.2%。由此可以看出公司決心回歸一、二線重點城市,剝離三、四線非核心城市業務的決心。



2.1、京津市場基本面好,為公司未來業績及發展提供保障
北京和天津是公司主要項目儲備所在地,截止到 2014 年上半年,項目總儲備建築面積達到 434.65 萬平方米,按目前售價,總貨值預計約 484.29 億元,為公司在異地拓展,維持較高的毛利率水平均提供了較大的保障。

2.1.1 京津地區房地產市場基本面良好
北京和天津人口均為正流入。其中,北京作為首都一直處於人口凈流入狀態,常住人口數量逐年增加。截止到 2013 年,常住人口已經達到 2114.8 萬人,自 2009年以來的年度複合增長率為 4.8%。超大的人口基數和高增長率保障了北京的住房需求。天津作為北京的門戶,常住人口也處於增長狀態,年度複合增長率高達 4.6%




由於北京市房價相對於居民收入已經處於高位,加之近年來土地的供應量有限,自 2005 年以來住宅銷售面積波動下降,截止到 2014 年住宅銷售面積為 1134.53萬平方米。住宅平均銷售價格保持增長,從 2000 年到現在,住房平均銷售價格從4557 元/平方米漲到 18499 元/平方米,年複合增長率高達 10.5%。

受益於天津經濟在過去十幾年的發展,居民購買力逐步上升,同時由於北京的帶動效應,天津市住房銷量和平均售價也大幅上漲。截止到 2014 年,天津住房銷售面積增長到 1477.63 萬平方米,2000 至今的年複合增速達到 10.2%,住房銷售價格從 2244 元/平方米上升至 8759 元/平方米,年複合增速也達到 10.2%。


2.1.2 北京房地產市場土地供應偏緊,天津土地供應局部過剩

北京市土地供應相對較少,2008-2014年住宅土地供應量整體低於住宅成交面積,2014年土地成交量較低,只有901萬平方米,隨著住宅銷售回升,預計將影響到2015年以後的市場供需平衡。北京市由於人口限制、高房價和土地供應較少的影響,需求外溢將拉動周邊燕郊、永清、武清、固安等區域房地產市場的發展。天津市土地供應整體比較充足,濱海新區等局部區域市場供應過剩,2008-2012年天津市土地供應量是同期住宅成交面積的三倍,而2012年後天津市住宅成交面積並沒有大幅增長,預計大量的土地供應需要時間來消化。首創臵業在天津的項目主要位於武清、河北區和津南區,供需相對比較平衡,受區域市場供應過剩的影響較小。


2.1.3 京津土地市場競爭激烈

由於土地供應有限,京津土地市場競爭均較為激烈。北京市土地成交價格自2012年以來大幅上升,雖然住宅平均價格也同期上升,但增速緩於土地成交價格增速。天津市土地成交價格於2012年開始增長明顯而住宅平均價格增長緩慢。這將直接導致區域內地產企業毛利潤降低。


2.2、成渝市場供需兩旺

位於中西部區域的成都和重慶是公司的第二大項目儲備所在地,截止到 2014 年上半年,項目總儲備建築面積達到 139.7 萬平方米,按目前售價,總貨值預計約 96.15億元。成渝市場供需兩旺,但相對北京等市場,供應局部過剩,市場競爭較為激烈。

2.2.1 成渝地區人口需求旺盛

重慶近年來一直處於人口凈流入狀態,常住人口數量逐年穩步增加。截止到 2013年,常住人口已經達到 2970 萬人。雖然人口的年度複合增長率只有 1%,但重慶的城鎮化比例從 2009 年的 51.6%增加到 2013 年的 58.3%。城鎮化比例的大幅增加將保障了重慶市的住房需求。成都市 2010 年常住人口有了大幅增長,2009 到 2013年年度複合增長率 2.7%,城鎮化比例也在 2009 年到 2011 年有了大幅度提高。兩者的疊加效應將保障成都市住房需求。

同時,成渝地區房價處於相對較為合理的水平,兩個城市月供收入比低於 50%,相對較為合理,將有利於剛需需求的釋放。




受益於重慶經濟在過去十幾年的發展,居民購買力逐步上升,2000 年以來,重慶市的住宅銷售面積持續上升,2014 年住宅銷售面積達到 4424 萬平方米,年度複合增長率達到 17%。住宅銷售價格從 2000 年的 1077 元/平方米上漲到 2014 年的5094 元/平方米,年度複合增長率 11.7%。

2014 年,成都住房銷售面積增長到 2556 萬平方米,2000 至今的年複合增速達到9.3%,住房銷售價格從 1779 元/平方米上升至 6708 元/平方米,年複合增速達到9.9%。


2.2.2 成渝房地產市場土地供應充足

從住宅用地成交面積和住宅銷售面積看,成都和重慶土地供應較為充足,重慶土地市場相對供需較為均衡,成都2009-2013年土地市場供應量較大,需要一定時間去化。




2.2.3 成渝盈利空間有限

由於土地供應較為充足,成渝房地產市場盈利空間有限,重慶市場相對較好。重慶市土地成交價格和住宅平均價格同步上升且增幅相當,兩者變化對毛利率的影響較小。成都市土地成交價格2013年增長明顯而住宅平均價格增長緩慢,土地成交價格占住宅平均價格的百分比從2010年的24.6%上升到2014年的43.4%。區域內房地產商的毛利率將受到較大影響。

首創臵業在成都項目相對較少,共4個項目,總可售建築面積不到50萬平方米,而重慶項目可售建築面積達到100萬平方米以上,因此我們認為公司在成渝區域的布局相對較為合理。


2.3 、上海市場基本面好,為公司未來業績及發展提供保障
上海是公司的五個重點發展城市中最晚進入的一個。2013 年,公司增加了上海的物業組合。截止到 2014 年上半年,項目總儲備建築面積達到 15.64 萬平方米。目前公司已經明確了要在上海重點發展的戰略。

2.3.1 上海市房地產市場基本面良好
上海近年來處於人口凈流入狀態,常住人口數量逐年穩步增加。截止到 2013 年,常住人口已經達到 2415 萬人,年度複合增長率 2.24%。上海市的城鎮化比例一直較高,人口凈流入保障了上海的住房需求。


在經歷了 2004-2009 年維持在高位的住房銷售面積之後,2010-2014,上海市的住房銷售面積維持在低位,但住宅銷售價格波動上升。住宅銷售面積回落到 2001左右的水平,住宅銷售價格保持著 12.5%的年度複合增長率水平。


2.3.2 上海房地產市場土地供應偏緊

2008-2014,上海土地供應整體偏緊,土地市場競爭較為激烈,土地成交價格較住宅平均售價增幅略快,對區域內地產企業毛利率將有影響。




3、公司競爭優勢分析

進入 2014 年,全國房地產市場行情分化嚴重,部分二、三線城市銷售數據慘淡,而公司所聚焦的北京、天津、成都、重慶和上海及周邊重城市需求穩定,市場表現良好,給公司 2014 年達成銷售目標提供了保障;公司深耕的北京、天津近幾年土地供應顯著減少,市場整體處於供不應求狀態,而公司在這兩個市場擁有充足的土地儲備以供開發,為公司的可持續發展提供了有利的競爭優勢。公司順應市場與政策需求,靈活調整經營策略,以剛需快周轉住宅作為主力產品,保證了經營業績較快增長。在專註於重點城市的同時,公司亦關註物業的區域狀況,尤其是物業周圍地鐵的分布,充分利用地鐵紅利。

3.1 統一思想,聚焦核心區域,聚焦快周轉產品
2013 年開始,公司以新的戰略規劃目標為引領,推行‘聚焦核心區域、核心業務’的土地儲備策略和物業發展策略,統一思想,經過兩年時間,取得了良好的效果。2013 年年內公司於北京、天津、上海、重慶獲取多塊土地,首次進入上海市場。2014年,公司新增土地全部位於北京、天津、上海、重慶、成都五大核心城市,其中北京和上海占比達到 69%。過去三年內,公司退出了佛山、鎮江、湖州和秦皇島市場,在其他非核心城市的土地儲備比例也逐漸下降,五大核心城市土地儲備占比從 2012 年年底 34%上升至 2014 年年底 55%。


公司結合自身母公司在地鐵等基建領域的優勢,專註於地鐵周邊的快周轉類產品,標準化項目設計和開發流程。堅持‘上規模, 快周轉,去庫存,調結構’ 的經營方針與策略,繼續加大首臵首改等剛需產品比例,實現‘短,平,快’,全力突破銷售規模。2014 年公司剛需類的產品占總合同銷售額比例達到 76%。


3.2 多措施提高經營效率,加大投入,進入快速增長軌道
除了區域聚焦於流動性較好的北京、上海、天津等城市,產品聚焦於快周轉剛需類產品,公司亦通過建立激勵機制、加快產品開發速度等其他措施來進一步提高經營效率和周轉速度。通過強有力的執行,公司存量資產周轉率從 2012 年 0.35上升至 2014 年 0.44,上升幅度達到 25%,特別是在 2014 年行業主要公司周轉率從 0.46 下降到 0.41 倍的情況下。




公司 2014 年在位於北京天津的 10 個項目試行項目跟投制度,項目經理投入占項目總投資 1%的資金作為劣後投入,假如項目投資回報指標不達標,則項目經理自身面臨投資虧損的風險。已實施跟投制度的項目在開發速度、銷售速度以及成本控制方面均優於其他項目,公司擬在 2015 年將跟投制度推廣到所有的項目。通過加強考核,公司項目開發開始提速,公司新獲取的項目從拿地到開售時間從2012 年 15 個月下降到 8.4 個月。

另外,公司亦加大了土地儲備的投入,2013 年開始,公司每年新增土地儲備金額占合同銷售額比例大於 50%,土地儲備投入的增長,為公司 2015 年和 2016 年業績奠定了基礎。


通過提高經營效率和加大土地儲備投入,公司合同銷售額快速增長,公司銷售重新進入到快速增長的軌道。


3.3 集團支持,獲取北京優質土地

公司大股東首創集團為北京國資委下屬企業,主要從事地鐵、高速等城市基礎設施建設以及土地一級開發業務,一方面,結合集團的業務,公司在獲取地鐵沿線項目較有優勢,同時,通過一級土地開發亦能獲取相對便宜的土地資源;另一方面,集團在北京市核心區域擁有部分舊廠房等土地資源,未來亦能通過重建轉化為公司的土地儲備。

3.4 奧特萊斯商業運營能力逐步提升

北京房山、海南以及湖州奧特萊斯相繼開業,總運營管理面積達到 8.8 萬平方米,公司在奧特萊斯領域的運營能力在不斷提升。2014 年北京和海南兩個奧特萊斯總營業額達到 13.5 億元,客流達到 1000 萬人次,平均每日客流達到約 3 萬人次。公司簽約的品牌商從 100 個增長到 674 個,其中國際品牌從 21 個增長到 69 個,並與 68 個品牌商形成戰略合作夥伴關系,隨著公司未來開業商場數量的進一步擴大,管理面積進一步增加,公司的合作品牌商數量繼續提升,我們認為公司在奧特萊斯領域的競爭優勢將進一步加強。


項目招商做的較有優勢,Coach 的產品在入市 3 個月後即可進入奧特萊斯折價銷售,折扣幅度達到 4 折,耐克則是同美國總部簽訂的協議,折扣幅度較大,產品價格優勢很明顯。公司平日通過舉辦各類活動,以進一步的增加人流,房山在 1月底舉辦的冰雪節有較好的效果。


4、財務分析

2014 年公司確認收入 100 億元,同比下降 10%,由於公司 2013 年開始調整戰略,加大土地市場投入,確認收入預計從 2015 年開始體現。


由於市場調整、土地市場競爭激烈和公司項目定位調整為快周轉類產品為主,公司毛利率從 26.3%下降至 24%,公司在周轉速度和毛利率之間重新尋找平衡。另外,由於公司在北京獲取性價比較高的優質土地,已有喜瑞都等幾個高毛利項目加快推向市場,以及武清一級開發業務毛利較高,我們預計公司未來毛利率能穩定在 20%以上。


管理費用和營銷費用近 2 年控制較好,隨著合同銷售額的上升,公司管理及營銷費用比合同銷售額下降至 3%。


公司 2014 年平均融資成本約為 7.6%,同其他公司相比,公司融資成本已較低,但仍有下降的空間。公司各類融資渠道仍然以銀行貸款為主,同時公司與平安和中國人壽在商業地產領域有合作,保險資金以 5-8 年為主,相對期限較長,能夠降低公司的財務風險。未來隨著中國進入降息周期,外債比例繼續上升,同時保險資金投資地產繼續放開,公司的融資成本仍然能夠進一步下降。


由於公司處於擴張期,土地款支出占比較大,2014 年公司凈負債率上升至 87%,假如將 8.5 億美元永續債劃入負債,則公司凈負債率約為 125%,相對處於較高水平。公司目前處於快速發展期,同時公司為國有企業,且項目主要位於北京、天津等 5 個核心城市,地鐵沿線剛需產品為主,流動性較好,因此公司財務風險處於合理可控範圍。預計到 2016 年項目開始逐步現金流轉正後,公司負債率才有下降的可能。



5、盈利預測及估值

我們預計公司 2015-2017 年營業收入分別為 159 億元、220 億元和 260 億元,年複合增長率為 37%,對應歸屬母公司股東的凈利潤分別為 20 億元、25 億元和 28億元,每股收益分別為 1.02、1.47 和 1.62 元。2015 年公司結算收入仍然主要來源於京津區域,占比 60%以上。


我們預計公司每股 NAV 為 8.63 元/股,相對目前股價,公司 NAV 折讓達到 58%,公司 NAV 主要由開發物業組成,公司幾個投資物業仍然處於建設期,我們按照 6%的資本化率對投資物業進行評估,由於租金水平新開業往往較低,且未來租金變化仍有不確定性,我們暫時按照初始租金對投資物業的價值保守估計。


隨著公司的戰略聚焦,公司經營效率提升、增長速度加快,重新煥發了生機,一方面,隨著公司 2013 年項目逐步進入結算周期,公司業績開始大幅增長,分紅回報率將保持在較高水平;另一方面,公司主要項目所在的北京、上海、天津市場房價仍有一定的上升空間;最後,隨著公司規模的進一步增加,公司從三線地產商進入二線地產商行業,估值水平將會有大幅的提升。我們參照同等規模企業2015 年 5 倍的動態市盈率,50%的 NAV 折讓,我們預計公司合理的價值為 5.4 港元/股,相對於目前的股價仍有 20%的漲幅,給予公司買入評級。



6、風險因素

營改增導致公司稅負上升;北京市場調控政策不利於公司發展

(來自興證香港)


首創 置業 2868 HK 戰略 聚焦 效率 提升
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劉曉光退休 首創置業3年後600億目標待實現

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-04-26/912006.html

邦地產記者 王傑

繼任誌強卸任華遠地產董事長後,另一位北京地產大咖劉曉光也將淡出江湖。

首創集團相關人士告訴《每日經濟新聞》記者,首創集團董事長劉曉光將在今年退休。

至於接班人,北京組工網顯示,現任北京首都創業集團有限公司黨委副書記、副董事長、總經理王灝,擬任北京首都創業集團有限公司黨委書記,擬提名為北京首都創業集團有限公司董事長人選。

個人品牌超過公司品牌的企業家

作為企業界的明星,劉曉光的光環,遠遠蓋過首創置業本身。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟在接受《每日經濟新聞》采訪時表示,任誌強、劉曉光這類老一輩地產人士退出江湖後,由於其個人烙印非常強,會對公司的傳承造成一些壓力。

領軍人物是明星,但是地產盤子卻不一定大,究其原因,陳晟認為,首創置業和華遠地產都是國企,又是任命制,不可能像民營企業或者混合制企業,按照自己的戰略體系進行擴張。國企一方面會獲得一些支持,也會受到體制內的約束,並要承擔一些與業務關系不大的工作與職能。

首創集團是北京市國資委所屬的大型國有集團公司,劉曉光1995年作為最主要人士參與了首創集團的組建工作,並在此後一直擔任董事長職務。此前,劉曉光是北京市一位地方官員,歷任北京市計劃委員會處長、委員、總經濟師、副主任、北京首都規劃建設委員會副秘書長等職。

從經濟官員到國企總經理,劉曉光面對的是大大小小40多個門類共計172個企業的“大整合”,當時首創除了沒有學校、醫院外,幾乎涉及了所有行業,但都沒有做出規模。

劉曉光從不避諱首創集團作為國企先天的資源優勢,他曾經的官場經歷也給企業帶來很多便利;但他盡力在可行的範圍內,引入市場因素來改善這個大國企的管理架構和經營效率。

劉曉光認為,類似萬通的股權結構,混合國有、民營、個人股東所有制的企業更有生命力,但約束力更強。為此,他嘗試對首創集團進行所有制改革,引美國的黑石基金入股,但最終被證監會和國資委叫停,這成為他從商以來的一大遺憾。

2013年年底,首創集團總資產1294億元,旗下包括首創股份、首創置業等5家上市公司,涉及水務環保、基礎設施、房地產和金融服務四大核心主業。

“他是個很有人文情懷的人,在路上拿著手機也在寫詩。另外還接了很多地產協會的名譽會長的職務。”陽光100常務副總裁範小沖在接受《每日經濟新聞》采訪時表示,劉曉光與馮侖、王石最大的不同,是身上有很大的京派特征。雖為官商,但思路更市場化,包括帶首創在香港上市。劉曉光通過他的影響力和視野,為首創開拓了非常多的資源,比如京津兩地的大量土地儲備。

範小沖說,地產業務是首創眾多業務中的一塊,國企做地產難免有局限性,相比民營企業的機制、決策以及冒險精神,都會受到體制的制約。

“後劉曉光時代”的首創置業走向何方?

進行“後劉曉光時代”,首創置業未來何去何從?

在中指院發布的《2014年中國房地產銷售額百億企業榜》中,首創置業2014年銷售額249億元,排名第24位。

2014年初,首創置業總裁唐軍在香港業績會上透露,公司當年銷售目標為280億元,並稱未來五年目標是於2018年達到簽約銷售超過600億元,物業投資額達到200億元,並躋身行業前20名。顯然,全年銷售並未實現公司年初制定的目標。

雖然未能達成全年目標,首創置業投資者關系總監馮瑜堅卻認為,首創置業在追求規模和速度上都是紮紮實實上了臺階,“規模上從2013年的196億到2014年的將近250億,27%的增速在行業中也是領先的。”

據馮瑜堅透露,首創置業正由過去的“6810”進階到新的標準“857”。

“過去的6810是指,拿到新項目,8個月開工,10個月開盤,一次去化60%;現在正逐漸轉向新的標準857,即5個月開工,7個月開盤,一次去化80%。當然不是所有項目,已經有項目做到,並且是越來越多的項目做到,公司在速度上已經提升了標準。”

但是,克而瑞研究總監薛建雄曾告訴《每日經濟新聞》記者,銷售額500億元是房企的一道門檻。當一個公司項目量過大時,一些中小項目,集團並不能全程控制,就導致工程、設計、營銷、財務配合不力,各業務板塊容易造成資金流失,使得項目處於艱難的虧損狀態。

簡而言之,企業的管控項目越少,集中度越高,銷售額的可增長性就越大。

陳晟認為,卸下劉曉光的光環之後,首創置業能否繼續從政府方面繼續獲得資源支持,以及在基礎設施方面與地產業務的匹配工作能夠做到什麽程度,都是需要面對的問題。

 

曉光 退休 首創 置業 年後 600 目標 實現
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陽明老董首創航運聯盟,老大長榮也靠攏 一個漁村小公務員 變全球船商領袖


2015-11-09   TCW

二十年前,陽明海運盧峰海打造全球第一個國際航商聯盟,至今同業從競爭變合作,效率大增,成功精神竟是「寧為牛後」。

在一個你死我活的企業戰場,如果你是業界老二,如何說服老大與你合作?更何況,你跟老大的營收差距,已不到一○%!

這個市場第二大,又能說服市場老大的人,就是陽明海運董事長盧峰海。

翻開公開資訊觀測站數字,二○一五年前九月,陽明海運營收近千億元,距離業界龍頭長榮海運的營收差距已不到六%。去年,盧峰海更讓長榮決定加入他二十年前籌組的全球海運界第一個國際航商聯盟,把同業資源整合成自己的競爭力,成了陽明營收靠近長榮的助力。

這個由他打造的國際航商聯盟,運能市占達一七%,居全球第三。在台灣港務公司基隆港務分公司總經理蔡丁義眼裡,身兼船聯會理事長、亞洲船東協會船舶回收委員會主席的盧峰海,不管國內、國際海運界,「他都是意見領袖」。

他把餅做大

揪單打獨鬥同業組聯盟

盧峰海是一個高雄漁村出生的小公務員,他成為航運界領袖的過程,就如同陽明一路成長的翻版。一個沒有資源的人與海運公司,要做大,就只能靠合作,海運聯盟,就是他突破的關鍵點。

只是,「聯盟要成立,必須解決面子問題。」盧峰海接受本刊專訪時指出,華人文化有個毛病:寧為雞首,不為牛後。當時陽明總運能只排全球十七位,但現在透過這個由他打造的聯盟,定期航班數量則躍升為全球第二。

他在《逆風順航:盧峰海的創新船奇》書中透露,國際航商聯盟的想法,是他當初為了推動公司民營化,接連辦理國營事業首檔海外可轉換公司債(E C B)及發行全球存託憑證(G D R)時,藉此吸引國際投資人埋單的策略。

「世界工廠在哪裡,我們船就開到哪裡。」早在一九九六年,企管博士的盧峰海就發現,在貨櫃船舶標準化、大型化時代,光靠陽明一家公司的資源,無法迅速壯大和歐美大航商競爭,只有打破航商習慣單打獨鬥的營運模式,整合競爭對手的資源,把餅做大,才能降低單位成本,也才有贏的機會。

受限攬貨能力與船隊運量規模,過去單一公司每週最多只能出一、兩班船,客戶趕不上這班,就得等上三、五天。他的盤算是,拉攏亞洲同業一起打群架,在聯盟架構下,幾乎可以天天都有船班,今天來不及裝載出貨,明天還有船班。

而整合彼此的客源後,不只船艙容易滿載,更能逐漸擴大運量,運用噸位更高的船舶運輸,達到規模經濟,降低單位成本、減少靠港次數,又有運送時間加快、服務班次更密、範圍更廣等好處。

他畫三個圈讓台中日船商從對手變夥伴

但打群架的想法在當時是全新概念,尤其競爭對手間部分客源會重疊,客戶衝突時容易破局,過去又沒有成功案例,他找來的合作夥伴中國最大船公司中遠集團(COSCO),和日本三大集團之一的日本川崎汽船(K Line)都對可行性半信半疑。

他如何說服別人嘗試成敗未知的事?

「我畫了三個圈圈,代表三家公司各自主力業務範圍重疊不多,」盧峰海靠一張圖說服對方。

彼此的主力客源分別來自中國、日本商社和亞洲四小龍,衝突機率不高,合作卻可截長補短,攬貨量只要原本的三分之一就能滿載,因此能用運送效率更高的大船載 貨,降低單位成本,「同樣價錢,我的成本比人家低,獲利就大。」只不過,舉凡客戶取得、艙位分配、停靠碼頭的先後順序,都涉及利益分配和成本。若真有衝 突,則透過「熱線」親自溝通解決。

蔡丁義透露,過去長榮喜歡單打獨鬥,認為船造夠多就好,但在國際運能供過於求趨勢下,貨裝不滿、航線不夠多,貨主不會來找你,有必要和其他船公司合作,經營才有競爭力,長榮不得已也要加入,「航線誰主導、艙位怎麼分,願意合作的船公司自己會去喬。」

他不怕讓利適度妥協才能擴大利益圈

隨韓國韓進(Hanjin)、長榮海運陸續加入,成員由三家增為五家,增加了溝通複雜度和營運衝突機率,成員間競合關係更微妙,維持聯盟的難度也越高。必 須從過去單打獨鬥時自己主導,調適為適度喪失自主,適度妥協和讓利的心態。中鴻鋼鐵前董事長陳坤木觀察,在策略聯盟推動過程中,如何找出並擴大共同的「利 益圈」,又要能保留各自經營空間,並且要替對方想辦法排除他們的困難與障凝,背後的溝通協調能力是成敗關鍵。盧峰海利己利人的人格特質,讓他在面對挑戰 時,總是能不服輸也不放棄。

盧峰海說:「犧牲小的,才能成就大的。」以美西航線為例,可能有聯盟成員客戶要停靠洛杉磯、有的則要停靠奧克蘭,這時候只有妥協,犧牲成本,兩個港都停靠;甚至彼此各自攬貨時遇到競爭客戶等利益衝突問題,也得適時讓步,「這次這個客戶給你,這個就給我。」他透露。

這股熱情,盧峰海讓全球第一個航運聯盟成功運作,讓陽明越做越大,也讓他成了今日的台灣海運業整合王。

盧峰海出生:1948年學歷:政治大學企管博士經歷:台航、中船董事長、

陽明海運總經理現職:陽明海運董事長

 


陽明 老董 首創 航運 聯盟 老大 長榮 靠攏 一個 漁村 公務員 公務 全球 船商 領袖
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上海迪士尼 6個首創搶先公開 獨家直擊》精心融合中國元素 一年預估吸二千萬人

2016-03-14  TWM

上海迪士尼樂園的誕生,象徵中國正式進入樂園世紀,這座結合上海國資企業、美國迪士尼集團聯手合資的新樂園,不僅瞄準中國十三億人口,光是樂園位在富裕的長江三角洲,就有三.三億人口消費力,這一數字是日本人口的三倍。

為了吸引中國遊客,上海迪士尼規畫許多獨一無二的賣點。光從核心園區「夢幻世界」的奇幻童話城堡,就可以充分了解,迪士尼為了中國市場,費盡心思突破過往,打造獨特性。

按照迪士尼傳統,全球每一座迪士尼樂園裡,都一定有一座公主城堡作為精神象徵,如法國是睡美人城堡,東京是原有的灰姑娘城堡,城堡僅是象徵,堡內向來沒有設施。但上海迪士尼則是將所有迪士尼創造的公主,都同時出現在城堡中。

遊客可以在牆上遇見《勇敢傳說》的紅髮公主梅莉達,也可以在城堡內,選擇在白雪公主餐廳,或是蒂安娜公主餐廳用餐;甚至也可搭船穿越城堡地下密道而出,這些都是其他城堡未曾有過的創舉。

而為了融入中國色彩,迪士尼原創的卡通人物變身成十二生肖,雜耍特技也納入表演中。這座樂園雖然最大的意圖是要把迪士尼王國所創造的卡通人物、西方英雄賣進中國消費者心裡,卻還是得讓出一些位置,妝點一些中國元素,略微平衡一下。

市場預估,上海迪士尼一年將至少吸引兩千萬人次的遊客,可以想見,六月以後,中國遊客將大批擠向上海迪士尼,屆時,一向仰賴中國遊客的香港迪士尼該如何因應?恐怕是外界最大的好奇。

寶藏灣

首座

以海盜為主題的園區,享有五年獨有權。

本區以電影《神鬼奇航》為藍本,有傑克船長領軍的特技表演秀,全區模擬加勒比海營造的「沉沒寶藏之戰」驚險尋寶之旅,科技感官體驗也是前所未見。

探險島

首次

推出根據小說《泰山》改編的原創音樂劇《人猿泰山》,可一睹高難度的中國雜技表演。

在全新的「雷鳴山漂流伐艇」帶領下,潛入園中最高假山「雷鳴山」洞穴,揭開神祕巨獸的祕密、造訪遠古部落文明,在激流中翻騰、探險!

奇想花園

首創

「12朋友園」、以迪士尼動物明星為主角打造巨型馬賽克壁畫,重新詮釋中國味濃厚的12生肖!

旋轉木馬、小飛象轉盤都在此區。

米奇大街

首創

以「米奇大街」取代「美國小鎮大街」作為迎賓大道。

米妮的「甜心糖果屋」可觀看糖果廚房的製作過程;「小米大廚烘焙坊」把《料理鼠王》主角雷米在片中創作的菜色擬真。

3個關鍵數字報你知!

2個東京迪士尼樂園大

——佔地390公頃,是亞洲面積最大的迪士尼樂園投資金額達55億美元(約1814億元新台幣)——可蓋出3座東京迪士尼亞洲迪士尼最貴票價2550元——等於一張東京迪士尼門票再加掏500元新台幣註:高峰價約2550元新台幣,平日約為1990元新台幣

夢幻世界

首次

在城堡內設置餐廳、互動設施,且集合所有公主,更可搭船進入城堡底部,打破過去城堡僅有象徵意義。

象徵四季的壁飾由四位公主詮釋,例如秋季是《勇敢傳說》的梅莉達,冬季是《冰雪奇緣》的艾莎;餐廳則是睡美人、灰姑娘、青蛙王子的蒂安娜、木蘭和白雪公主。

明日世界

首創

半室內的雲霄飛車設施、「創極速光輪」,重現電影《創:光速戰記》的刺激感!

以電影《星際大戰》為主題的「星球遠征基地」,將遇見英雄與反派角色,體驗星戰場景。

撰文 / 許秀惠、黃家慧

上海 迪士尼 首創 搶先 公開 獨家 直擊 精心 融合 中國 元素 一年 預估 吸二 二千 千萬 萬人
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首創打造建材集采平臺 交易額千分之一資助公益

來源: http://www.yicai.com/news/5024073.html

第一財經記者6日獲悉,國內首創的以打造一站式建材集采平臺、構建大建材共榮生態圈為目標的“多采多宜商城”1.0當日上線。

在上線儀式上,主辦方承諾,未來5年內,從每筆交易額中拿出千分之一用於資助公益項目,預計總額達到1000萬元人民幣,並定期在行業內反饋,共同營造綠色建材共融生態圈。

目前,產能過剩已給建材行業帶來了根本性的壓力和挑戰,節能減排和提升產品質量已成為大勢所趨。

資料顯示,全國每年總共1.74萬億元的建築裝飾材料市場總額,其中,建築裝飾材料采購約1萬億元,但百強企業占比不到10%,其他90%以上的市場份額全部由中小型裝飾公司占有。

而中小型裝飾公司目前的狀態都是各自為戰,需求極為分散,這些企業在市場競爭中缺乏足夠的競爭力。目前,建築材料生產沒有統一的標準,假貨、竄貨現象嚴重,產品質量無法保證。這一系列問題都預示著建材行業需要變革與轉型。

“建築行業、建材行業作為國民經濟的重要支柱產業,急需與互聯網進行深度融合。”中關村軟件園總經理楊楠對記者表示,政府應加大對行業的支持,尤其是扶持能改善建築產業鏈的企業,加速推動行業轉型升級,共同迎接傳統行業“互聯網+”的挑戰。

多采多宜網絡科技有限公司成立於2015年,由50家知名裝飾企業聯合發起,致力於打造國內領先的一站式建材集采平臺。

北京多采多宜網絡科技有限公司CEO趙磊對記者表示,“多采多宜商城1.0版”包含多采自營、多采市場、極速詢價等功能模塊,旨在為采供雙方提供更全面、更高效的解決方案。

發布會上,華夏銀行授予多采多宜20億元人民幣的信用額度。

趙磊表示,多采公益項目是對“綠·中國行動”的支持與踐行,有助於平衡發展需求和資源環境有限供給之間的矛盾,解決當前生態環境保護的突出問題。

主辦方承諾,未來5年內資助總額1000萬元人民幣用於公益項目。攝影/章軻

全國建築裝飾行業具有巨大的市場空間。攝影/章軻

“多采多宜商城”1.0致力於打造國內領先的一站式建材集采平臺。攝影/章軻

首創 打造 建材 集采 采平 平臺 交易額 交易 千分 之一 資助 公益
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首創先進工業用地保護 缺地的深圳敢於拿出一個區的面積

近日,深圳市寶安區試行全國首個區級工業控制線管理辦法,劃定工業控制線總規模70平方公里,保護先進工業。

在當地房價已經大幅攀升、工業用地逐漸縮水的背景下,上述動作意味著什麽? 當地區域經濟觀察人士稱,這一嘗試對於未來深圳制造業的比重保持在安全線以上和經濟結構的穩定,意義深遠。

紅線內嚴格限制工業用地轉換為非工業用地

7月29日,寶安區發布《深圳市寶安區工業控制線管理辦法(試行)》。

《管理辦法》規定,工業控制線根據城市規劃和產業發展導向,按照總量控制、集中連片、保大放小、分類定策的原則劃定,寶安區工業控制線劃定範圍總規模為70平方公里。

此外,工業控制線分為工業紅線和工業藍線:工業紅線為嚴格保護的工業用地範圍線,嚴格限制線內工業用地轉換為非工業功能;工業藍線內合理調控工業用地轉換功能,根據工業控制線範圍內工業建築面積總量平衡的原則,預留一定的用地功能轉換彈性。

制造業正處在政策風口上。2015年,國務院發布我國實施制造強國戰略第一個十年的行動綱領《中國制造2025》,提出到2025年,制造業整體素質大幅提升,創新能力顯著增強。

作為中國制造業重鎮,深圳市政府早在“十二五”之初,就提出大力發展六大戰略性新興產業和四大支柱產業。

在這背後,土地支撐是必不可少的,但深圳已經幾乎無新地可用。今年5月,華為總裁任正非在接受新華社采訪時表示, 目前深圳房地產過度發展對工業有擠出效應,“深圳房地產太多了,沒有大塊的工業用地了。”

新增工業用地少 舊工業用地荒廢

由於土地資源的匱乏,深圳的城市和工業發展已經由依賴增量土地向存量土地二次開發轉變,舊改成為熱詞。

不過,由於制造業的利潤相對較薄,產業園的老板提升產業的意願較弱,這導致舊改項目中“工改工”的比例偏低,政策門檻雖高但來錢容易的“工改商”、“工改居”則占了更大的比重。

以寶安區為例:“十二五”期間,寶安區共76個舊工業區改造項目,用地面積475萬平方米。其中“工改工”項目27個,僅占項目總數的35.5%,用地面積171.3萬平方米,僅占總用地面積的36%。

深圳市政府已經有所動作。2015年,深圳市規劃和國土資源委員會公布了《2015年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》。與往年相比,一個突出的變化是商住項目的占比大幅縮減,新型產業用地占比升至七成。

除了新改造的工業用地少,原有的部分工業區的土地也未得到合理的利用。深圳中原研究中心負責人王飛王飛對第一財經記者表示,寶安之前大部分由工業主導的片區如福永、沙井、松崗、光明有很多舊的工廠區荒廢,造成了土地資源浪費,政府需要做一個新的規劃,盤活用地。

在過去的幾年中,也有一些工業園的管理者眼看著廠房不如以前好租,試圖另謀生路。他們將空出來的廠房改造成寫字樓,吸引企業進駐,但是效果並不盡如人意。

2014年,寶安區一個工業園就將一棟多層廠房改造成了寫字樓,一眼看上去和繁華市區的寫字樓並無區別。但是第一財經記者了解到,雖然租金只有二三十元一平方米,也就周邊非園區寫字樓租金的一半,但由於位置較為偏遠,周邊配套設施不夠完善,目前仍沒有招滿。

確保深圳產業結構均衡

深圳旅遊與地產研究中心主任宋丁對第一財經記者表示,深圳在土地保護方面,以前只有生態控制線。現在由工業發達的寶安區提出劃工業控制線,將為深圳的產業升級豎起一道安全閥,保證工業用地的需要,也是保證深圳經濟結構穩定的舉措。

他說:“70平方公里說大不大,但是也不算小了,GDP產出值很高的福田區整個才70多平方公里。而且未來,先進工業由於靠科技引導和依賴機器人,占地面積會越來越少。”

他補充道,“將來劃定工業控制線的做法擴大到全市的話,就能保證未來工業占GDP的貢獻率能達到35%以上的安全線。”

此前,當地一些區域經濟觀察人士擔心,到2020年,深圳的第二產業比重可能下降到35%以下。而如果第二產業比重降至35%以下,意味著深圳的產業發展變得不均衡。

深圳的第三產業發展勢頭迅猛。根據深圳市統計局發布的« 2015年深圳國民經濟和社會發展統計公報»,第三產業增加值10291.80億元,增長10.2%,增幅高於第二產業。同時,第三產業增加值占全市生產總值的比重為58.8%,高出第二產業將近18個百分點。

首創 先進 工業 用地 保護 缺地 地的 深圳 敢於 拿出 一個 區的 面積
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中國首創!世界首條新能源空鐵試跑,將超級鋰電池作為動力源

今天,世界首條新能源空鐵試驗線在成都市雙流區成功運行。據悉,該試驗線使用的新能源空鐵由西南交通大學首席教授、中國科學院院士翟婉明擔任總設計師。

據悉,目前世界各國,無論地鐵、地面軌道還是既有的懸掛式軌道交通,均采用外接電力作為動力源驅動列車運行。新能源空鐵不同於目前世界各國軌道交通采用外接電力驅動的方式,而是采用自主創新開發的超級鋰電池能量包作為動力源,是中國首創的技術領先、經濟適用的一種新型城市軌道交通制式。

新能源空鐵試驗線工程位於四川成都雙流西南航空港經濟開發區,西航港大道、牧華路二段路口東南角地塊內。該試驗線總長1461m,其中右線長1113m,左線長348m,全線最小曲線半徑30m,最大上坡坡度6%;設車站1座、列車配套靜調庫1處。該試驗線定位為專用試驗線,主要任務是通過試驗線的建設和試運行,對設計方案、空鐵運行系統、動力系統、通訊信號系統及相關設備系統的技術進行驗證,完成相關技術性能數據的采集,在此基礎上形成項目技術標準。

中國 首創 世界 首條 新能源 空鐵 鐵試 試跑 超級 鋰電池 作為 動力源 動力
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春節租女友生意火爆;大疆無人機險撞客機;首創前董事長劉曉光去世 | 黑馬早報

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0117/160887.shtml

春節租女友生意火爆;大疆無人機險撞客機;首創前董事長劉曉光去世 | 黑馬早報
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春節租女友生意火爆;大疆無人機險撞客機;首創前董事長劉曉光去世 | 黑馬早報

韓獨檢組提請批捕李在镕 三星聲明“無法接受”

1、大疆無人機航拍險撞民航客機

15日,網曝“杭州疑似有人用無人機近距離拍攝飛行中的客機,距離百米,嚴重威脅航空安全。”視頻最後說明:“該視頻拍攝使用Mavic PRO(大疆一款無人機航拍設備)”。公安廳有關部門表示該視頻屬實,已找到嫌疑人,案件正在調查中。

@_syj: 可怕,為恐怖襲擊制造了一個新方向

2、樂視複牌後股價高開低走:開盤大漲 收盤下跌1.12%

昨日,停牌一個月之久的樂視網,開盤上漲3.02%,在增長至38.98元/股後,開始逐漸下跌。最終,樂視網當日以35.40元/股收盤,相比上個交易日下跌1.12%。1月16日當日,樂視網成交9694.88萬股,交易額為28.31億元,換手率7.68%。同時,這也跟創業板整體行情不好的大背景有一定關系。當天,創業板指數整體下跌3.64%。

@竹子:一位不願具名的行業分析師分析稱,樂視網上午股價拉升是為了出貨,放量破位後下跌

3、婚介所春節出租女友生意火爆 兩天一夜要價三千

沈陽皇姑區的一家婚介所,臨近過年“租女朋友”回家過年的業務十分火爆,價格也是明碼標價,讓父母見一見,不過夜的幾百塊錢,2天1夜2000元-3000元不等。但過夜的話,婚介所的人得跟著。據悉,被“出租”的女孩是在改婚介所征婚的,也就過年才配合他們借這個業務。律師:“租女友”不受法律保護,發生意外難維權。

@菲菲:論單身狗的求生指南

4、北京首張網約車資格證出爐

昨日上午,北京第一張網約車資格證出爐,來自首汽約車的孟濤,駕齡近20年,是位老北京,網約車駕駛證編號為001。據悉,北京已經有將近2萬人申請參加了考試,超過1200名司機已經完成了考試,合格率超八成。

@defendergti: 考試、發證、到之後的培訓、黃牛一條龍,都是錢,都是利

5、史玉柱清倉中民投 準備重回民生銀行任董事

1月15日傍晚,史玉柱發微博稱:“中民投與民生銀行沒有關系。因我準備回民生銀行擔任董事,防止大家誤解二者有關聯,我已賣掉了全部中民投股份,辭去全部職務。”民生銀行最新公告顯示,第七屆董事會成員選舉將於2017年2月20日舉行。

6、北京首創前董事長劉曉光去世

1月16日晚間消息,經王巍,劉春等多位微博大V今日在微博證實,原首創集團董事長劉曉光去世。劉曉光曾被業界稱為“地產行業的金融學家”。1982年至1995年期間,劉曉光先後擔任過北京市計劃委員會處長、委員、總經濟師、副主任、北京首都規劃建設委員會副秘書長等職務。

@西園鐵騎負羽矢: 學者型官僚,做了不少實事。

7、關於三星的兩則消息

韓獨檢組提請批捕李在镕 三星聲明無法接受

據韓聯社報道,韓國“總統親信門”獨立檢察組16日針對三星電子副會長李在镕向法院提請逮捕令。獨檢組指控李在镕涉嫌介入三星向總統樸槿惠的親信崔順實提供資金援助。據悉指控還包括,李在镕去年12月在國會舉行的“樸槿惠政府親信弄權幹政案國政調查特別委員會”聽證會上作虛假陳述。對此,三星昨日在一封電子郵件聲明中稱:“不能理解特檢組的決定。”三星承認向崔順實方面捐贈,但並沒有期待回報。三星還稱:“無法接受特別檢察官指控李在镕行賄是為了自己順利接班,或者是為了讓政府批準三星兩家關聯企業的合並。”

@Wonathan: 簡直就是一部韓劇

@超哥超實惠: 三星頂半個韓國,皇太子不會有事的

傳三星已調查出Note7起火原因:問題出在電池上

據路透社報道,知情人士稱三星電子已調查出Galaxy Note7起火原因,問題主要出在電池上。知情人士稱,三星可能會在1月23日宣布調查結果,公司還將宣布新措施,避免未來再次出現此類產品安全事故。

@瘋了個無痕: 不是出在中國人使用不當上?

8、特朗普:就任總統後繼續用個人Twitter帳號

特朗普近日在接受《星期日泰晤士報》采訪時表示,他不會使用美國總統的官方Twitter帳號“POTUS”,而是會繼續使用他的個人帳號。特朗普解釋道,由於他的社交媒體帳號有很多粉絲,所以他將繼續使用這個帳號,以便對抗那些對其展開“不實”報道的媒體。

@Keith: 推特治國 不跟你玩虛的

9、麥肯錫:機器人替代人類工作的速度沒預想的那麽快

麥肯錫全球研究院最近發布報告稱,自動化對勞動力的影響可能沒有想像的那樣大。麥肯錫預測,到2055年全球大約一半的工作活動會實現自動化。而此前牛津大學的報告預測,在未來20年里,美國約47%的工作都會面臨自動化威脅。

@蔡_YiChen: 本來解決就業問題就是民生大計,一方面提高勞動提素質,把產業向高端轉型,一方面留住低端崗位,保持就業平衡,如果直接把所有產業向高端轉型,高端崗位誰來做?低素質勞動力如何安撫?

10、20億美元收購的Oculus被指控剽竊 紮克伯格將親自出庭作證

據國外媒體報道,Facebook首席執行官馬克·紮克伯格將在1月17日上法庭作證,他早在2014年收購的初創公司Oculus的VR(虛擬現實)技術被指控剽竊。遊戲制作商Zenimax在兩年前就發起對Facebook訴訟,現在公審階段,於1月9日在達拉斯法院開始。

11、傳Android之父魯賓將成立新公司 開發高端手機

新浪科技訊 2年前,Android之父安迪·魯賓離開了谷歌。現在魯賓組建了一個40人團隊,一些人來自蘋果和谷歌。雖然還處在原型階段,但從現有信息來看,魯賓的手機瞄準高端市場,與蘋果iPhone、谷歌Pixel對峙。

@菲觀: 從無到有容易,從優到新難。

今日思想

大部分人看似的努力,不過是愚蠢導致的。什麽熬夜看書到天亮,連續幾天只睡幾小時,多久沒放假了,如果這些東西也值得誇耀,那麽富士康流水線上任何一個人都比你努力多了。人難免天生有自憐的情緒,唯有時刻保持清醒,才能看清真正的價值在哪里。 

——於宙

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首創股份:股價持續異動 14日起停牌並進行核查

4月13日消息,首創股份晚間公告稱,公司股票在12、13日連續兩個交易日內股票交易異常波動,公司股票於2017年4月14日上午開市起停牌,待公司完成相關核查工作並公告後複牌。

北京首創股份有限公司股票在2017年4月12日、4月13日連續兩個交易日內日收盤價格漲幅偏離值累計達 20%。根據《上海證券交易所股票上市規則》有關規定,屬於股票交易異常波動。 

公司於2017年4月7日、2017年4月11日披露的《股票異常波動公告》,已對涉及雄安事項進行了說明。截至目前,公司在雄安新區的容城縣、安新縣內分別投資1個地表水廠項目,容城縣地表水廠項目設計規模3萬噸/日,預計總投資5,000萬元;安新縣地表水廠項目設計總規模3萬噸/  日,其中一期設計規模2萬噸/日,項目一期預計總投資 5,426 萬元,但均尚未正式運營。截至2016年12月31日,公司經審計的總資產3,963,511.40萬元,  上述項目投資總額占公司資產總額的0.26%,對公司目前業績無影響。 

今日,公司股票交易再次觸及異常波動,為保護廣大投資者權益,並充分向市場揭示風險,公司決定就前述事項進行進一步評估和核查,特向上海證券交易所申請公司股票於2017年4月14日上午開市起停牌,待公司完成相關核查工作並公告後複牌。

首創 股份 股價 持續 異動 14 日起 停牌 進行 核查
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