首创置业新战略：地产与产业联姻
http://www.21cbh.com/HTML/2010-3-4/167149.html“利用首创集团业务优势，走地产与产业相结合的住宅产业综合体道路，将是首创置业新一轮战略的重要核心内容。”3月2日，首创置业（02868.HK）董事长刘晓光在接受本报记者独家专访时透露，除了已进入的长三角、珠三角、环渤海以及西南地区外，首创置业已着手挺进中原、华中以及大西南地区。
上月24日，首创置业取得北京房山长阳镇项目和北京房山黄辛庄项目，新增土地储备67万平方米。截至2月25日，公司土地储备达1056万平方米，其中京津地区占251万平方米，其中很多地块都适合做住宅产业综合体。还拥有约300万平方米的土地一级开发权。
联手产业
来自首创置业方面的数据显示，今年前两个月，公司已实现签约金额人民币9.4亿元，同比分别增长41%和87%。截至2月底，公司还取得人民币16亿元认购金额，今年，首创置业的销售目标为100亿元，基本与去年持平。
“我们将在刚刚拿下的房山长阳镇地块上将再度尝试这样的合作模式，建设华北区域的奥特莱斯旗舰店。”刘晓光透露，与奥特莱斯的合作主要采取奥特莱斯输出品牌和管理，首创置业则主导开发。
据了解，房山长阳镇项目建筑面积约为36万平方米，其中奥特莱斯及其它商业约为15万平方米。此外，2009年末，首创置业在广东佛山和浙江湖州取得的土地也将与奥持莱斯合作，建设两个新型住宅产业综合体项目。佛山项目建设规模约为177万平方米，另奥特莱斯约27万平方米，湖州项目总建面也有63万平方米，另奥特莱斯约15万平方米。
近期与产业相结合的典型例子就是首创置业武清项目。
去年10月30日，首创置业与天津市武清区政府签订京津高速公路高村乡290万平方米土地开发整理协议。据了解，京津高速公路由集团公司首创集团投资开发，首创置业则是首创集团旗下专业从事房地产开发及运营的子公司，其联动用意不言而喻。
“首创置业借首创集团的国企优势和丰富的政府资源，通过与地方政府的合作，实现土地一二级开发联动。”一位业内人士分析，“这样不仅能较好控制土地成本，且容易实现规模化开发。”
刘晓光以商业为例说明了这种与产业联动的“几何效应”。“一个奥特莱斯每年的净利润或可达到3个亿，首创置业未来将在全国建设超过10家的奥特莱斯旗舰中心，仅这一项的利润就能支撑一个市值高达七八百亿元的上市公司。”
记者从首创置业内部得知，未来三年内，首创置业在东北、华北、华中、华东和华南的五个主要区域重点城市将打造5家奥特莱斯旗舰中心，在未来5至10年内，在全国的规模将增至30家。
“资金不是问题”
虽然一边可以有地产利润，一边还有产业利润，甚至还能有物流、酒店以及娱乐等延伸利润，但在资金需求方面，住宅产业综合体却是普通地产开发项目无法比拟的。刘晓光坦言，仅首创置业已着手打造的房山、佛山、湖州三个住宅产业综合体总投资将达200亿元左右，投入周期约为3-5年。
资金如何解决？
“资金并不是问题。”刘晓光指出，首创置业目前本身的造血功能就非常良好，而多元化融资向来是首创置业的强项。
首创置业2009年业绩显示，截至2009年底，公司签约销售面积及签约金额分别达到101万平方米和106亿元，同比增长199%和183%，其中106亿元中的54亿元已经入账，余下金额的90%将于今年入账。公司现金和现金等价物达48.79亿元，负债比率从2008年底的111%下降至35%。
首创置业总裁唐军在上月年报发布会上透露，公司今年的目标合约销售额仍将维持在100亿元，负债比率则控制在70%之内。
刘晓光还指出，目前，首创置业的银行授信有近200亿元。与国际资本的合作还将继续，至于采取什么样的合作方式则要因项目而异，“有的项目适合股权融资，有的则适合债权融资”。对此，刘晓光不愿意透露更多的细节。
刘晓光表示，有关公司发A股的事宜，目前仍在进行阶段，一切仍视审批进度。
另外，针对公司融资的问题，首创置业副总裁胡卫民日前表示，目前暂时没有计划再在内地发行公司债券，但在政府准许保险业投资不动产行业的政策下，公司正积极探讨与信托公司或保险企业的合作机会，并称该公司倾向考虑与规模较大的保险企业合作。
记者也了解到，以与奥特莱斯的合作为例，首创置业的思路或是通过与国际商业巨头的合作，提升项目品质和价值，在项目运行步入成熟期后，再通过REITs打包上市，“国际投资者非常看好这种地产与产业的合作模式”。
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