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有樓賣樓? 左丁山

2008-07-04  AppleDaily

參 加校友會午餐聚會,見到地產W,於是人人問佢:「樓價點睇?」一位多年不見嘅校友L係博士級人馬,從前在中大做教授,移民美國多年後,今年回流,與太太 (亦係校友)租住曼克頓山,亦問地產W一個切身問題:「我應唔應該買樓自住?」地產W語出驚人,位位校友聽到面色凝重。佢話:「手上有樓,快啲清貨,有咁 多賣咁多,L博士你唔好買樓呀,繼續租落去!」地產W在九七回歸前兩三年一直唱淡地產市道,冇乜人肯聽佢枝笛,只有左丁山肯信佢,賣樓租屋,避過一劫。 家佢又唱淡,信唔信好呢?地產W大大聲話:「西九與山頂豪宅,炒到三萬幾到五萬一呎,邊個買得起呀,接貨自己住,唔肉痛咩,要轉售圖利,大儍瓜去邊度搵? 非豪宅地段樓價亦已升到一般打工仔供唔起嘅水平,利息掉頭上升嘅話,供樓壓力更大。」一位校友指山頂級數豪宅自有實力廠家與內地富豪接貨,唔使驚。地產W 立即反駁:「今天油價高企,原材料價格有升冇跌,人民幣升值,美元貶值,珠三角廠家嘅出口生意都唔知幾難做,廠家風光不再了。至於內地富豪,內含炒家不 少,今年給內地房地產套牢,再碰上A股跌到四腳朝天,都唔知有幾多富豪變成陽澄湖大閘蟹,仍然有資格有心情嚟香港掃豪宅嘅,寥寥可數啦。」澳門銀河賭場已 經裁員,正是一葉知秋,內地豪客到澳門賭錢者,人數減少,搬錢嚟香港買樓者,相信人數唔會增加。大客豪情不再,頂級豪宅市道的確會出現受壓情況。畀地產W 嚇完,先至聽番正題。演講嘉賓講能源展望,指出中國、印度、俄羅斯等快速增長國家對能源需求強勁,世界上新的油源以至石油增產,都被中印俄為首嘅新興國家 吸收得八八九九,而歐美日嘅石油需求只係原地踏步。西方國家興起環保風,減排放風,原因之一係大家都了解到破壞環境後患無窮,但原因之二就係歐美(特別係 歐洲)已經發達百幾年唔使再搵錢,注重生活享受,故此叫中印俄亦唔好掛住搵錢,限制排放。中印俄家先至懂得搵錢之樂趣,唔多肯聽歐美之言,有其道理也。
有樓 樓賣 賣樓 左丁 丁山
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中環在線:許榮茂賣樓全球搵買家 李華華

2008-09-05 AppleDaily

福布斯中國富豪許榮茂旗下嘅世茂房地產(813),早幾年推出上海濱江花園,搵影帝梁朝偉做代言人,哄動一時。噚日大陸《東方早報(上海)》報道,世房拎埋濱江花園最後一幢樓王「世茂5號」出嚟賣。唔知係咪大陸樓市麻麻哋,所以呢個盤將會嚟個全球路演搵買家。

新 盤喺浦東小陸家嘴,共有414個豪華公寓,建築面積由92至315平方米,網上列出咗參考價,每平方米7.5萬銀人仔,預售現場有記者見唔少客戶都係世茂 老業主,若然想參觀,先要預約同身份認證先得,唔係點顯得高貴!之不過就算全球搵買家,但美國次按問題拖累全球經濟,華華提議許榮茂,如果怕影響銷情,不 妨再搵梁朝偉出馬,加埋梁太劉嘉玲,夠晒號召力。
中環 在線 許榮茂 賣樓 全球 買家 華華
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公司賣樓事件(1)


上星期看到曾先生的大文,推介鷹美(2368),話公司賣了董事自住的豪宅有感。細節如下:

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20071119/LTN20071119328_C.pdf

此家公司的豪宅,作價2,600萬,料可獲得1,100萬的收益。佔該公司上年下半年的盈利約4,300萬左右的25%。


這家公司的上半年業績如下:
http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20071130/LTN20071130363_C.pdf


因今年四月收購董事的業務、營運方面改善的影響,令盈利上升50%,處三年內半年業績的較高水平,僅次於2005年的水平。營業額則為歷年的新高,有3.85億元。
此幾年的營業額及營利難以估計下半年的營運狀況,姑且以上年下半年的往績假設盈利較上半年多25%計算,估計全年約賺1.13億元,加以售出豪宅的盈利 1,100萬計算,共1.24億,以全面攤薄發行股數5億股,計出每股盈利約0.248元,較往年上升25%,全年股息估計派約15仙(末期估計每股8 仙),市盈率約9倍,息率約7厘。

此可見公司有前景之謂也。

由此推論,可見豪宅主要是認為公司有前景,為套現現金,不得不賣樓作擴張,有一家藍籌股利豐(494)出其非核心的地產予大股東套現,而其餘有兩家小型工業股凱普松(469)及達進精電(515)亦有豪宅之舉。

利豐(494)的賣樓之舉:
http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20071105/LTN20071105446_C.pdf

其中達進精電(515)的分析已如下述,稍後補充一點

http://blog.zkiz.com/greatsoup/2008/06/29/%E8%BC%83%E4%B8%8D%E5%8F%97%E7%BE%8E%E5%9C%8B%E8%A1%B0%E9%80%80%E7%9A%84%E5%B7%A5%E6%A5%AD%E8%82%A1/




至於利豐(494)、凱普松(469)其投資價值,將會在其後幾文分析。至於有一家珠寶公司億鑽珠寶(475)反而向大股東收購物業,就會在此兩篇文章後分析。




公司 賣樓 事件
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公司賣樓事件(2)


利豐(494),在1992年重新上市,自收購天祥洋行後,不停以收購達致擴張,此股有拆股的紀錄,在2000年曾1拆2,並於2006年10送1紅股。

公司的業務大致為一站式的採購商。他為一大堆在外國的中小型的服裝企業進行採購,以獨特的供應鏈系統,以低價購買原材料及替採購商進行製造及加工,但是規模始終有限,所以利豐今年以收購亦進入化霴品採購市場。

二零零六年九月至今,利豐兩次賣樓,套現共5億,加上配股一次,共套現32億

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20060914/LTN20060914052_C.pdf
2006年9月,配股集資27億

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20061227/LTN20061227029_C.pdf
2006年12月,賣樓套現6千萬

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20071105/LTN20071105446_C.pdf
2007年11月,賣樓套現4億4千萬

由2006年3月起的盈利計算,共32億元,假設其盈利全為現金,即共有64億元才是,為何要配股?錢去了哪兒?

首先,作出6次收購,共斥資80億。

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20060710/LTN20060710068_C.pdf
2006年7月,收購Rosetti Handbags and Accessories, Ltd. 旗下業務,作價12.6億現金

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20061003/LTN20061003058_C.pdf
2006年9月,收購KARSTADTQUELLE AG 旗下採購業務,作價6億現金

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20070212/LTN20070212038_C.pdf
2007年2月,收購TOMMY HILFIGER 旗下全球採購業務,動用19億現金

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20070615/LTN20070615170_C.PDF
2007年6月,收購CGroup HK Limited、Concept 3 Limited及CGroup US Inc.股份交易,動用9.4億現金+ 3億現金+ 3億多股票,共動用12.4億元現金

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20070815/LTN20070815381_C.pdf
2007年8月,收購 Peter Black International Limited,動用7.6億元

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20070815/LTN20070815383_C.pdf
2007年8月,收購Regatta (U.S.A.) LLC、Pacific Alliance Manufacturing Group, LLC、
Pacific Alliance Manufacturing, Inc.、P.A. Group LLC及Donnkenny LLC之業務,動用10億現金+1億股票+12億現金(未實現支付),共動用22億元。



加上共有34億多股,2006年9月至今派息有76仙,
共派息接近26億元。






























股東權益
除淨日 詳情 財政年度 截止過戶日期
07/09/2007 Int Div 21 cts
31/12/2007 11/09/2007 - 17/09/2007
04/05/2007 Fin Div 39 cts
31/12/2006 08/05/2007 - 15/05/2007
07/09/2006 Int Div 16 cts
31/12/2006 11/09/2006 - 15/09/2006


資料: 香港交易所

共耗用了106億元現金,即短缺了42億元,加上下半年20億盈利,還短缺22億元,若要再進行收購,也可能要配股多一次啦。

但此股多收購低市盈率的公司,以拖低本身較高的市盈率(多為大約10倍),在錯覺之下,以其PEG =1 ,增長=30%計算及預計其全年盈利為半年盈利的2.9倍計算,即約每股0.9元,估值約為27元。

另外,公司基本上以配股或賣樓為派息,盈利為收購擴張的手段,若公司不能及時配股或賣樓作套現手段,根本不能有派息的能力,加上公司資產內含空氣太多,股價估值又高,盈利一下跌,公司股價可能不堪設想,但念及其優秀的管理層,可繼續持有,但不宜購入。

但也可見賣樓也是多有擴張的意思的。

公司 賣樓 事件
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公司賣樓事件(3)

今次所述的是一家鋁質電容器公司凱普松(469)。

公司在四月初在香港上市,但其實該公司主要的業務,早於二零零四年早於台灣興櫃掛牌,名為台灣豐賓,後來該公司因台灣的法律問題,才移轉來香港上市。


公司的歷史亦如此附件所述:

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20070424/00469/F114_c.pdf


公司於2007年11月15日公佈,董事兒子購入主席父親所住的大宅,套現500多萬:
http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20071115/LTN20071115302_C.pdf

但該公司上年盈利有倒退的跡象,主要是經營及借貸成本上升所致。


公司上年亦開發了新技術,開發了固態電容,使營業額大幅上升:

台灣工商時報 2006-11-13










豐賓固態電容開發成功 月產一千萬顆





豐賓電子在以傳統鋁電解電容為主力軍的同時,橫向開發並推廣高壓電容、汽車電容,螺絲型電容、V-CHIP電容、閃光燈電容、節能燈電容、馬達起動電容等,其中最新開發的固態電容,已於十月進入量產,可滿足客戶全方位需求。


豐賓集團總裁林金村(右圖,程鏡明攝)表示,鋁電解電容因其基礎原料受國際供貨的影響,許多鋁電解電容廠的成本均受限制,鑒於此,豐賓電子不斷開發基礎原材料,目前,已掌握鋁電解電容鋁箔腐蝕、化成、電解液調配、導針化成之核心生產技術,除滿足自身的生產外,還銷售給同行業。


傳 統液態電容雖在技術上有很大的改進和突破,為了應對新電子產品,強化電子原材料穩定度,符合環保要求,而產生新型固態鋁質電解電容。在Intel高價 775Pin CPU、LCD TV、AMD AM2、PS3、IPC等市場產品需求的帶動下,固態電容需求量大幅成長。目前豐賓電子固態電容已開發成功,月產量為一千萬顆,計畫明年第三季達到月產二千五百萬顆。


豐賓在鋁電解電容器的產值已成全國之冠,且電蝕鋁箔於一九九八年建立機械廠,從事生產鋁泊腐蝕及化成生產線,如今豐賓已擁有腐蝕線四十條,低、中、高壓化成線七十六條,使鋁箔月產量達到一百五十萬米平方,而為降低成本提高品質,關鍵性材料均自行投入研發及生產。二○○七年將藉由固態電容、V-CHIP與高壓電容的全面擴大與鋁箔產量的提升,使豐賓產值達百億台幣。


所以公司業績也有同樣上升:

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20070911/LTN20070911168_C.pdf
盈利上升25%,至3,200萬,因上市關係,每股盈利上升13%,至每股4.7分,派息3分錢,但盈利率由7.0%跌至6.8%

公司有大量的擴充計劃: 如在包頭市的廠房在本年7月投產及內蒙古包頭附近的廠房投資以試產外,所以亦令此前的負債率上升,但此後的銷量亦會上升,使營業額上升,另外其企業亦能得一體化的生產模式,有助控制成本。另外固態電容的生產線的擴張亦為增長的亮點:

2007-05-17 信報財經新聞










集資垂直發展 挑戰日本同業─ 訪問凱普松主席林金村、財務長胡思蓉





  科技研發的成果,把台資的電子元件製造商凱普松(469)帶進國際舞台。

  本月初在港上市的凱普松,計劃把所得的資金,逾半數投放在擴大生產鋁箔之上,不單只做到自給自足,更加要成為供應商,挑戰行業的龍頭地區──日本。鋁箔是鋁質電解電容器的主要原材料,而且生產技術要求相當高。

  凱普松生產的鋁質電解電容器屬於電子元件,用於電子產品,例如LCD電視及電腦的主機板等。集團是在大中華地區較罕有能夠垂直生產的廠商,即一併生產鋁質電容器的原材料鋁箔,以達致控制成本的效益。

  凱普松執行董事兼集團主席林金村【圖左】表示,在本港上市,除了籌集發展所需的資金外,亦有助提高知名度,與日本的競爭對手搶佔高科技產品的市場,包括鋁質電解電容器及鋁箔。

內蒙廠房投產在即

  他指出,大中華地區的電容器製造商以往都會靠從日本進口的鋁箔作為原材料,但價錢較高,集團生產的鋁箔比日本進口的便宜20%,價格上已經確立了競爭優勢

  今年7月,凱普松位於內蒙自治區包頭的鋁箔廠房將完成,連同宜昌的廠房,鋁箔產能可由以往每個月的四十九萬五千方米增至一百二十萬方米,增幅超過一倍。林金村指出,鋁箔所要求的技術較高,毛利率亦較高。根據去年的數字,鋁箔的毛利率有18%,電容器則只有15%。換句話說,提高鋁箔的產能及增加外銷的比例可以成為集團盈利增長的推動力。

  集團目前生產的鋁箔已經足夠自家生產的電容器,下一步是積極開拓外銷市場。凱普松財務長胡思蓉【圖右】表示,去年外銷予其他電容器生產商的鋁箔佔總產能23%,在包頭廠房投產後,今年內希望可以把外銷佔總產能的比例提高至50%。至於佔整體營業額的比重則可以達35%,餘下的65%將來自電容器銷售。

研發電容器產品

  電容器是電子產品的組成部分之一,隨着電子產品的發展,對於電子元件的技術要求亦提高。

  在電容器方面,林金村亦有同樣的目標,就是要搶佔日本所取得的市場,發展技術較高的產品是日本企業的強項,要提高凱普松本身的競爭力,研發不可少,並且會針對日本開發的產品,再加強研發。

  林金村表示,例如一些用於發電機的電容器或者是性能好的產品,多數會選擇日本的供應商,這些就是凱普松其中一個目標市場,生產固態電容器更是集團其中一個與日本競爭的籌碼。

  胡思蓉表示,固態電容器去年只是試產階段,今年生產線將擴展至二十條。她解釋,這類固態電容器,相比起液態電容器,耐熱能力高,適用於特定的產品,例如電腦主機版,因為中央處理器運作時的溫度很高,附近的電子元件亦要有耐高溫特點。她指出,固態電容器的技術要求高,產品主要產自日本,台資較少生產,在供不應求的情況下,可以更高的價錢,而毛利率亦遠高於其他的電容器產品。

進軍金磚四國

  至於整體電容器的產能,每年目標維持在20%的穩定增長,由去年每月產能三億六千三百萬件,增至今年的四億三千六百萬件,客戶已經包括幾個國際大品牌,例如三星、飛利浦及富士康等。

  作為「世界工廠」的中國,亦是凱普松的重點市場。胡思蓉表示,內地是集團的發展重點,同時亦將開拓其他新興市場,包括印度、巴西及俄羅斯,四個都是開發中的地區,具備生產力持續增長的優點。

  她指出,在新興市場,年輕人的消費力強,而且增長勢頭良好,對於消費性產品的需求愈來愈大,電視及DVD機等逐漸成為必需品,電容器的市場亦會與電子產品需求一樣與日俱增。

  除了內地市場之外,其他地區只是處於凱普松起步階段,尚未有簽訂任何訂單合同,要開拓印度、巴西及俄羅斯市場,目前還在進行市場推廣的工作。胡思蓉指出,今次來港上市,達致提升知名度的效果,亦是有助開拓新興市場。

掛牌後股價低迷

  不過,投資者對台資股份的熱中程度不高,凱普松是今年第二間上市的台資電子股,市場反應冷淡。今年1月上市的台一國際(1808),上市至今股價仍低於招股價的一元六角六仙,最低跌至一元零五仙,凱普松上市首日,亦跌穿九角三仙的招股價,上市至今股價低見七角七仙。林金村對股價表現並不擔心,對行業前景有信心。

香港電台高級財經記者

2007-05-20 東方日報










凱普松林氏有「容」乃大





家族生意總給人守舊、停滯的感覺,如同子承父業的第二代接班人總難擺脫紈絝子弟的標籤一樣。但這種「經驗之談」也總有不適用的時候,電解電容器生產商凱普松(0469 )就給我們兩個最佳的反例。


由董事長林金村與妻子於八十年代以一百萬新台幣創立凱普松,為區內一家主要重點整合鋁質電解電容器製造商,前年就成功研發一直被認為只有日本生產商才有能力製造的高質素陽極箔,不但擺脫了對日本進口商的依賴,更成功開拓陽極箔的外銷市場。


「小老闆」掌產品研發


一切成果,不因天賜,全因林金村願意冒險創新,願意投放莫大資源於產品研發上。這正好推翻一般人對家族式經營的誤解、偏見。


所謂有其父必有其子,林金村冒險、實幹的精神亦遺傳到兒子林元瑜身上。高中三年級已決定留台攻讀化學工程的林元瑜,一直希望能學以致用,並且盡快進入父親公司實地學習產品研發的知識,並在○一年正式加入凱普松集團的產品研發部。


年少碰壁 向經驗拜師


初到貴境的林元瑜亦曾遇上挫折。○一年才入主凱普松產品研發部的林元瑜,○二年就毅然在內地廠房提出大規模改動生產設備的建議,當時在一眾負責產品研發的工程師眼中,這位「小老闆」才幹十足,但仍然略欠經驗。


結果,林元瑜遇到入主凱普松後第一次亦是最後一次的「滑鐵盧」。生產線改動後的效果極差,令他非常尷尬。


事後林元瑜進行自我反省,發現自己缺乏「實戰」經驗,在實驗室內成功的改制,不一定能應用於實際的生產線上,當中還須考慮其他因素。


林元瑜明白自身的不足後,開始與一眾研發部的工程師討論、鑽研,此後遇有重大建議時他必先與經驗豐富的「前輩」商討,以確保新概念可行。雖然林元瑜的「小老闆」身份沒變,但他與工程師一起為研發陽極箔而熬夜至凌晨的表現,已令他在員工心目中建立務實親民的形象。第二代接班人的「紈絝味」一揮而去。


談起「小老闆」的趣事,林元瑜接受專訪時笑着描述,「宜昌廠房在建時,我經常上山幫忙,那時候剛巧父親帶同深圳的銀行家實地考察,因為穿得簡便的關係,我竟被誤認為是當地民工!」這位「小老闆」當時的親民程度亦可想而知!


目前與妻子居於宜昌的林元瑜主要負責陽極箔生產及營運業務,與父親林金村主理的電容器生產及銷售業務並軌而行。林元瑜希望,未來陽極箔生產可愈趨穩定,其外銷業務更可與自用領域平分秋色。


家族同心拓日市場


由於日本陽極箔生產商是凱普松的主要競爭對象,因此,未來凱普松將致力開拓日本的銷售市場。不說不知,原來林金村早早安排在日留學多年的女兒負責日本銷售業務,實行發揮女兒所長之餘,提早為為公司作海外布局。


誰說家族經營一定迂腐落後?林金村一家人打拚出來的凱普松,就是最好的反例。

2007-05-28 AppleDaily










凱普松擴大鋁箔業比重








【本 報訊】凱普松(469)行政總裁林元瑜表示,隨着內蒙古包頭的鋁箔廠房7月全面投產,今年集團來自鋁箔業務的比重,可望由去年佔收入8%升至20%,08 年更可升至32%。林元瑜接受本報訪問時透露,內地對鋁箔供不應求,客戶已在排隊購買,不愁客路




至於原有核心業務電容器,將不斷改善產品結構,增加高附加值如固態電容器產品比重,以及繼續提升產能,預期今年產值因此增加10至15%。另外,該集團已完成股東結構重組,本年度小數股東權益將大減,去年原屬於小數股東權益的約1000萬元盈利,本年度將歸入上市公司股東權益。凱普松自5月7日上市以來,股價一直潛水,上周五收報0.83元,較招股價0.93 元低10.75%。林元瑜分析,主要是投資者對公司業務並不了解,以及05與06年度業績表現差不多所致。至於業務性質類似的萬裕國際(894)往績市盈率有9.48倍,但凱普松僅7.09倍,他又指出,該公司主要原材料鋁箔的自給供應率,早已是百分百。



所以這一家公司的前景顯然遭人低估,增張不比部分的國企股差,但其市盈率則顯然較它們偏低。


以下半年預期營業額為上半年1.2倍計,該公司營業額預計為10.56億人民幣(11.09億港元,以1人民幣= 1.05港元計算),並預期其全年盈利率較下半年高1.5%(上年上升1.8%),即8.3%,並加以其900萬人民幣的小數股東權益,即今年盈利約為 9,700萬元人民幣(1.01億港元),上升25%,以發行股數共8.44億股計,每股盈利約11.9分港元,以股價0.52元計算,預期市盈率僅 4.7倍,以派發盈利30%為股息計,即下半年的派息可能只得0.5分港元,全年共3.5分港元,股息率約6.73厘,較定期存款息率只得2厘高。另外表面的帳面值超過1元,但大部分為廠房,其帳面值無甚意義。


所以,賣樓可視為大股東因缺乏現金擴張,但又不想發行新股所致,即是對該公司有信心,但另該500多萬,其實可謂大股東家族派息3仙所得的款項,亦可視為他們用公司的錢來奪取公司值錢的資產,反而對公司的前景不太有信心。

公司由台灣人來經營來看,以他們的經營精神,我願意投這家公司一票。

公司 賣樓 事件
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公司賣樓事件(4)


今次的主角是億鑽珠寶(475),該公司於2007年4月上市,從事珠寶設計及銷售業務,集資6,500萬。

2007年8月最近組合資開拓中國市場,投資325萬,佔32.5%股權。

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20070828/LTN20070828411_C.pdf

2007年10月,收購了一個廠房作生產之用。

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20071009/LTN20071009365_C.pdf

但是卻於2007年12月以約941萬收購大股東的宿舍。

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20071211/LTN20071211415_C.pdf

究竟為甚麼要這樣做?它有何目的?

公司看來有穩定的派息紀錄及保持穩定的增長,無太大造數的情況出現。

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20070330/00475/CWP126_c.pdf

全年業績仍能保持上升20%及派息6分

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20070711/LTN20070711437_C.pdf

中期業績增長雖慢,但仍有10%及派息4分

http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20071205/LTN20071205376_C.pdf

現時集資6,000多萬,派息2,600萬((0.06+0.04)x2.6億),組合資300萬,兩項買入又用去2,200萬,計及上市費用1,000萬,幾乎已經花光集資的資金,此現象像不太良好,要視乎該公司以後的表現,如今年全年業績倒退,則不宜買入,如公司業績仍增並增派息,則可以買入,假設末期派息和上年一樣,以5%股息計,應值2.00港元。



公司 賣樓 事件
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中環在線:趙世曾出動私伙谷賣樓 李華華


2008-12-09 AppleDaily


 

一 號九龍山頂,聽個名都架勢。呢個荃灣豪宅新盤由趙世曾嘅卓能集團(131)發展。講開個盤,華華都覺得佢生不逢時,錯過咗今年旺市嘅最好時機,金融海嘯搞 到個市死咁滯,o依家攞出嚟,想賣個靚價都唔易。趙博士點會唔識計數,加上又唔等錢使,所以將佢轉為服務式住宅,收住租先,等遲啲個市好番,再賣都未遲。 舊年趙世曾為咗宣傳呢個盤,拖住32位嚟自世界各地嘅美女搞記招。佢今次更出動埋私伙──唐伯虎字畫、明朝皇帝御用花瓶、玉器同埋陶瓷等等。呢批古董會喺 今日樓盤現樓展出,遲啲仲會喺內地同馬來西亞成立嘅趙世曾博士博物館畀人參觀。
中環 在線 趙世 世曾 出動 私夥 夥谷 谷賣 賣樓 華華
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聚豪揸足四年賺一成就走中環在線:林奮強賣樓唔認睇淡 李華華


2008-12-19  AppleDaily


 

地產大好友、瑞銀環球資產管理董事總經理林奮強,一向對樓市前景甚為樂觀,自從06年初轉做瑞銀基金經理,同樣活躍於地產市場,不過,今年就見佢陸續出貨。

通街平貨計劃換馬

佢 啱啱以1768萬元沽咗件大埔聚豪天下單號屋,件貨喺04年底用1600萬元買番嚟,一直收租,揸咗4年,今次賣出賬面只升咗一成,賺168萬;扣埋佣金 同釐印費等支出,淨袋80幾萬。同佢今年初賣出嘅另一件聚豪天下單號屋,同樣揸4年,但一鋪勁賺1017萬,升值近七成相比,相差好遠,唔夠一年賺少好多 喎,咁都肯賣,唔通睇淡後市?林奮強同華華講,佢喺地產市場向來有買有賣,今次出貨亦唔係睇淡後市,只係覺得金融海嘯爆發後,全球有唔少抵買嘅資產,好似 外國公司嘅債券、亞洲股票同埋香港物業,所以換吓貨。不過,唔係咁多港人具有世界投資眼光,投資者要因應自己承受風險能力出擊。

奧運站綁住八千萬

雖 然話o依家個市同年初有天淵之別,但佢認為香港樓宇供應始終少,息口又低,唔使太過悲觀喎。聽講,大好友今年初夥拍瑞銀同事王震宇,喺奧運站掃咗唔少貨, 主要係維港灣同帝柏海灣複式,用咗超過8000萬,好似話帝柏海灣嘅1座複式成功踢契,o依家總共揸住4件複式,部份放租。至於吸引唔少金融巨擘入市嘅九 龍站豪宅,聽聞大好友都有7至8件喺手。李華華LiWaWa@AppleDaily.com
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中環在線:行家爆楊國強蝕錢賣樓 李華華

2009-03-04  AppleDaily






 

內 地發展商去年開始要減價賣樓,已經人所共知,但係要蝕錢賣樓,就要由富力地產(2777)聯席董事長兼總裁張力爆料先知。要蝕錢賣樓嘅發展商,咪就係碧桂 園(2007)囉。內地傳媒報道,張力較早前出席一個講內地樓市前景嘅論壇,當佢講到樓價究竟見底未嘅時候,就引述咗佢同碧桂園主席楊國強嘅一番談天對 話。楊國強同張力講:「目前開工面積達到千萬平方米,每個月開支十幾億,資金壓力非常大,故準備虧本將樓賣出去。」張力仲話,碧桂園賣嘅樓盤,係喺二線城 市賣三線城市嘅價錢。其實講嚟講去,張力都係想話畀大家知,大部份地產商都只有微利,個別甚至要蝕本,反映家陣樓價已經好低,買家好入市嘞。近期鋼材及水 泥價止跌回升,樓價應該跌到差唔多啩。



中環 在線 行家 爆楊 國強 蝕錢 錢賣 賣樓 華華
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利润率继续下跌 销售至关重要:合景泰富今年计划卖楼50亿


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-4-21/HTML_AKU0DVL0QOJF.html


4月20日,合景泰富(1813.HK)主席孔健岷携管理层亮相香港业绩发布会,公司酒店商业部总监陈杰平似乎底气很足:内地房地产第一季度回暖,截至4月19日公司预售额达12亿元,占全年目标合约销售额50亿的24%。

孔健岷在接受本报记者采访时表示,从目前来看,物业销售速度加快,除高端楼盘可维持去年的利润率外,中端楼盘利润率可能受影响,利润率水平可能维持在20%左右。

孔健岷说,去年的净利润率为23.3%,扣除重新估值的影响,净利润率为24.4%,而2007年则为25%。换句话说,利润率微跌是否意味着物业销售进入薄利多销时代?

“一季度回暖 销售乐观”

陈杰平对楼市回暖异常乐观。“广州前三个月成交量比去年回升,去年第四季度最差。但现在2008年积压的需求得到部分释放,加上国家新的刺激政策以及各地方政府配套措施的落实,物业销售比去年明显回暖。”陈杰平回答本报记者提问时称。

然而,去年全年销售额仅15.74亿元,今年的50亿元目标能否实现?对此陈杰平称非常有信心,而且表示内部设定的目标合约销售甚至超过50亿元。

但 对于本报记者对楼盘销售第一季度可能虚高的质疑,孔健岷则表示,一些房地产商透过假客户合同名义出售楼盘、骗取银行贷款拉高楼盘销售量的做法应该是极个别 的,在上市公司里不可能存在。而一季度该公司销售成绩良好,除了整体楼市销售量回暖外,原因也包括开盘的楼盘地段比较好,比如广州的珠江新城,或者其他城 市的中心地区

至于本报记者问到的将2009年销售预期与2007年相比如何,孔健岷表示“很乐观”。但未就价格涨跌作回应。“一季度销售量 回升,但价格还没同步回升。销售占公司最重要地位,公司会通过各种方式带动销售。利润率可能受影响,轻微下滑。”孔健岷称。而陈杰平也表示,2009年以 后的合约销售目标仍是按年增长30%-40%。

可用现金54亿

年报显示,截至去年底,合景泰富现金及银行存款账面金额13.73亿元,与2007年同期的34.36亿元相比跌去60%。对于是否会融资,孔健岷表示,不排除任何融资渠道,但现阶段没有发债券及配股融资的计划。

“ 目前公司可用现金资源近54亿,其中手持现金近14亿元,而银行中仍有40亿元可用贷款额度,且公司无债券。截至去年底的近60亿负债中,约10.58亿 元须于一年内偿还,约47.518亿元须于2-5年内偿还,余下约1.835亿元须于5年后偿还。净负债与权益比率为50.3%。在同行中来说,我们的债 务结构已经很合理。”合景泰富财务资金部副总裁罗兆和称。

罗兆和透露,2009年以后,公司的净负债比率将控制在70%-75%。而对于增 加土地储备方面将持审慎态度。据其介绍,截至去年底,合景泰富累计土地储备约623万平方米,可以满足未来4至5年发展需求,其中广州、苏州、成都、北京 及海南的土地储备分别占到46%、18%、23%、8%以及5%。而2009年公司将共计有16个项目进行销售,其中7个位于广州以外区域。
利潤率 利潤 繼續 下跌 銷售 至關 重要 合景 泰富 今年 計劃 賣樓 50
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新地趁低息造價賣樓

2010-02-25   NM





虎 年樓市第一炮,可謂新地天下,上週以每呎五千四百元開售元朗YOHO Midtown,令市場人士目瞪口呆;本週二隨即以四千六百元呎價投得將軍澳臨海地皮,馬上令YOHO Midtown呎價「合理化」。今年新地要推出的新盤包括上水天巒、屯門站上蓋、香港仔南灣及將軍澳五十六區等項目,在息口持續低企、一手供應量不足環境 下,新地要締造成交天價,簡直如入無人之境。

今次賣地在荃灣大會堂舉行,規模細小,但十多個大孖沙,如剛剛贏官司的華懋主席龔仁心、長實副主席李澤鉅、新世界董事梁志堅、嘉華董事總經理呂耀華等亦「長途跋涉」到來出席,猶如地產界的新春團拜。

下 午三時正,賣地正式開始。第一口出價由華懋代表吳崇武承接,拍賣節奏明快,承價沒有停頓,直至第四十五口價,地皮平均呎價去到四千三百元,今次投地的熱門 人選新地的代表始出手承接,其餘發展商則收手觀戰,只剩南豐與新地相爭,最後到第六十八口價,手持三號牌的新地代表舉牌,平均呎價已達四千六百元,是市場 預期上限,南豐放棄,拍賣官一槌定音,地皮以三十三億七千萬元成交。

搓高麵粉價

這幅地皮,新地表示會斥資約六十五億元獨資發 展。中原測量師行董事張競達預期,發展商會興建兩至三幢高密度住宅,每個單位面積至少七百呎,以中、大型單位為主,數量可達八百個。由於「麵粉價」每呎已 達四千六百元,他指連建築成本,最少五千五百元一呎才平手。這價錢比附近「麵包價」只是四千五百元左右的屋苑,如將軍澳廣場、君傲灣以及同樣是新地發展的 將軍澳中心還要高。不過,拍賣後李澤鉅及南豐集團董事總經理蔡宏興不約而同地表示:「成交價非常合理。」

在地皮毗鄰,同樣由新地持有的將軍 澳五十六區港鐵站上蓋物業,亦即時變得水漲船高;兩地皮「合併」,將又是一個自成一隅的「豪宅區」!該區地產代理透露,新地代理執行董事雷霆近日向他們 「吹風」,指將軍澳五十六區的呎價將達八、九千元,貴絕整個將軍澳,物業最快半年後推售。另一邊廂,同樣是新地樓,遠在元朗的YOHO Midtown,平均呎價就要五千四百元,比○三年開售,現時平均每呎四千一百元的YOHO Town一期,高出三成多,但在現時一手樓價與二手完全脫節的環境下,加上將軍澳賣地效應,YOHO Midtown的開價即時合理化。

鄉親父老抬錢捧場

YOHO Midtown在上星期五開售,示範單位設於新元朗中心,令這個一向冷清的商場頓然熱鬧起來,四樓的售樓處外更出現人龍,代理連聲說:「呢度將來會發展成好似沙田新城市咁嘅建築群,樓價企硬!」

新地去年開售,位於新蒲崗的譽港灣呎價要六、七千,不少買家嫌貴,怎料這個價已沿大欖隧道,殺入元朗。記者在示範單位內,聽得最多的三個字是:「好貴呀!」不過,一邊有人鬧、又一邊有人買,樓盤開售數天、一共一千八百個單位已清貨九百個。

該 盤以交通方便為賣點,又包裝成元朗新地標,恍如日本的Toyko Midtown,糅合了新潮和藝術。不過來買的,仍然是元朗鄉紳為主。記者在售樓處內未有發現藝術家或是潮流先驅,反而見到不少元朗街坊,有些剛在附近街 市買魚,有的皮膚黝黑、似務農維生。一名經紀指着樓盤模型跟一名叔父說:「你都唔想一世住村屋o架,買間有會所嘅單位,日日有靚女斟水俾你飲呀。」但叔父 似不為所動。

只有二十六歲的莫先生,頭戴鴨嘴帽,已算是潮人一族,旁邊攜同抽着一袋菜的老媽子。他最後選擇了一個呎價五千的低層園景單位,他邊鬧邊買:「嘩!呢度真係好貴。不過無計啦,我就嚟結婚,咁父母都住喺附近,我唯有揀買呢度囉,咁萬幾蚊一個月我又供得起!」

另 一個穿紅色棉襖的退休人士張先生,懶理銀行現時超筍的按揭優惠,準備一筆過現兜兜付款:「我住流浮山house嘅,出入市區唔方便,打算買個交通便利啲。 我老喇,唔想成日揸車呀。」原來,一向有投資元朗丁屋的張先生,打算買入三個單位,其中兩個作短炒投資:「不過佢派唔到貨俾我呀,一陣我個仔來睇吓點 囉。(個呎價唔貴咩?)梗係貴啦,我未買過新樓嘛,人生總要買一次,貴買貴賣囉。」

新盤價高者得

新地○三年賣一期YOHO Town,開售呎價一千五百元,為求一鋪清,故以俗稱「派貨」方式賣樓,即將個別座數或層數劃分給美聯和中原兩大代理集團,讓代理各自同時安排客人揀樓。 相反,今次新地求價不求量,故不再「派貨」,客人要先自行挑選單位,再入一張十萬元的本票,才可以向新地查詢是否還有該單位,但經紀指安排混亂:「問佢有 無單位,一時話有,叫個客等成個幾鐘;轉個頭又話俾新地親屬預留咗,又要個客揀過。」

該經紀透露,新地除了公布頭一批價單外,其餘單位一律無價單,他們只能跟客人說大概金額,同樣要客人入票才可問價,他估計發展商想賺到盡:「佢想睇吓同一段時間內,唔同代理搵到咩客人出咩價,就賣俾出價最高嗰個。」

天價嚇走炒家

活 躍該區的資深炒家,都認為物業太高水無肉食而絕跡。如過去十年炒賣二百個物業、專炒新界西北區細價樓的投資者鬍鬚余,在YOHO Midtown未開賣前,已認為呎價五千多元太貴;到物業開售並賣出九百伙,他仍對此盤不為所動,「何文田半山一號當年夠賣五百伙,有無得賺呢?呢度 (YOHO Midtown)有西鐵,咪當市區樓咁炒囉!但都係住開元朗嘅人買,價錢太貴好難再炒上。」他說現在主要投資居屋等低水二手樓,並諷刺說:「我而家玩緊 『富甲彩蒲』,即係上水居屋彩蒲苑呀!而家改個名就係豪宅啦。我會將居屋改裝到廁所放電視,及幫買家將家居實況連接手機,隨時可看清屋內情況,提供增值服 務!」

新年伊始,新地響頭炮「撩」㷫樓市,為即將推售的新盤打下強心針。以往每年一手樓供應量三至四萬伙,今年卻只有二萬伙,包括將軍澳 「日出康城」二及三期、大圍「名城」、元朗及馬鞍山七十七區等,市場大吹供應量不足。然而,截至去年三月,包括公屋及居屋在內的現成單位為二百五十萬個, 全港二百三十萬個家庭理論上人人有屋住,缺乏的,只是一手新樓供應。

而新地今年包攬了多個大型一手樓盤,除了元朗的YOHO Midtown外,還包括上水天巒、屯門站上蓋項目、南灣項目等等,單位總數約六千個,以上項目補地價只由不足一千元至四千三百元,新地透過投地締造天 價,為即將推出項目的開價「打底」,若以上樓盤以高於同區二手價三成開售,保守估計可套現三百五十億,扣除建築成本及補地價,利潤最少一百六十億,相對於 以三十多億來投地,絕對值回票價,可以賺到盡。

按息愈減愈平

要締造新高的樓價,按息處於前所未有的低水平,正是優勢。追溯至九九年前,按息一直以最優惠利率(P)加某一個百分比作為基準,那時供樓一個月要付十幾釐利息;但九九年後,由於中小企出現信貸危機,故銀行轉為搶佔樓按市場,發動按息戰,最後P加改為P減。

至 上週五YOHO Midtown開售,一直沒有以HIBOR作按揭計劃基準的滙豐銀行,首次公布最新按揭息率為HIBOR加0.65釐(現時HIBOR為0.07釐,即按 揭利率為0.72釐)。翌日恒生的按揭利率原為HIBOR加0.7釐,半小時後即表示照跟滙豐,其他大型銀行又再跟。和過往買家一般與銀行承造的P- 2.65釐按息相比(即2.35釐),現時以HIBOR造按揭者可省下1.63釐,顯得非常吸引。不過,以HIBOR作參考的按揭計劃亦有風險,事關同業 拆息變動之快,難以預測,如九八年中小企信貸危機期間,一個月同業拆息就曾在一個月內由八點五釐升至十九點三釐,升幅達百分之一百三十。

對 銀行來說,雖然息差收窄,由四、五年前平均百分之三,一直下降至現時不足百分之二。不過,截至本週一,銀行體系結餘仍維持於二千零四十七億,中國工商銀行 (亞洲)董事暨副總經理黃遠輝指,按揭業務雖然只有微利,但銀行普遍認為做樓市的貸款相對安全,所以會繼續在這個市場尋覓「放水」機會。他估計低息情況將 會持續,香港有排都未加息:「雖然美國上星期公布調升貼現率二十五個點子,但只係將呢個息率由一個低水平調高返去合理水平,預計美國最快要今年第四季先有 機會加息,所以香港最快出年先有加息嘅考慮。」

以現時美國的經濟情況,短期內大幅加息的機會不大,在低息環境下,要令新樓造價及成交喘定, 還看本週三財政預算案中,會否藉不定期賣地增加供應。中原集團主席施永青說:「因為土地供應量不足,一手樓先可以叫到咁貴。其實一手供應不足嘅情況呢幾年 已出現,但隨着低息環境持續,資金放在銀行無息收谷去買樓,先令問題更加凸顯。不過這情況只限於一手,一手賣幾百伙,價易造高,但附近的二手供應有萬多 個,不是要推就推得郁,所以一、二手兩者價錢會持續有大差距。理論上只有增加一手供應,如恢復不定期賣地,情況先會有改變。」



新地 地趁 低息 造價 賣樓
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中環在線:呂志和賣樓借馬會促銷 李華華


2010-10-28  AD




 

發展商想樓盤賣個滿堂紅,真係少啲噱頭都唔得,尤其豪宅!好似呂志和旗下嘉華國際(173)即將開賣嘅港島司徒拔道豪宅嘉岶薈,就破天荒同馬會合作,下個月11號搞咗個「嘉岶薈盃」賽馬日,呢個仲係馬會有史以嚟首個盃賽以樓盤命名,認真威水!

究竟搞盃賽要使幾銀?雖然嘉華同馬會都好口密唔肯披露贊助金額,但華華同行內人士八過,要贊助一個盃賽,起碼七位數字!但呢個數對嘉華嚟講係好濕碎!事關嘉岶薈入場費,係講緊1億港紙!發展商就好老實咁話,買得起嘅,就算唔係馬會會員,都係準馬會會員,名副其實富貴樓盤!

而除咗下個月嘅賽馬日,嘉岶薈嘅業主將來仲可以享用馬場嘅貴賓包廂,同埋馬會提供嘅「馬會星級盛宴」服務,即係第時住戶只要坐喺屋企,就可大飽馬會大廚嘅口福!咁又係呀,係咁意買最平嘅單位都要成億,畀業主一啲超水準服務都天公地道喇!


中環 在線 呂誌 誌和 和賣 賣樓 樓借 借馬 馬會 促銷 華華
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亨得利十二億賣樓 現省近二億奢侈稅 台北店面創天價 陸資過水大賺三億元

2011-5-16  TWM




奢侈稅沒能讓台灣豪宅房價開始大幅降價,陸資已提前出場!去年才剛被具有陸資色彩的錶商亨得利集團得標的東區店面,還沒真正開張就已經轉手換人。

撰文‧梁任瑋

去 年十月十一日由錶商亨得利得標的台北市忠孝東路四段安泰銀行店面,近日傳出以總價十二億元新台幣賣掉了,每坪七百四十五萬元,刷新東區店面成交單價新紀 錄。值得一提的是,由於這筆交易趕在奢侈稅上路前交易,至少省下高達一.八億元的奢侈稅,東區房仲業者聽聞後直呼,「自由行還沒開放,陸資就已經先賺一波 了,真的很會算。」亨得利去年是以九億零五百元,溢價二四%向安泰銀行標下這間一六一坪黃金店面,氣走台灣兩大鐘錶龍頭中美、金生儀,當時市場解讀這是 「陸資插旗台灣房地產」的重要指標。沒想到,才不過六個多月時間,台灣亨得利立刻獲利了結出場,三億元入袋,換算投報率高達三成三。

半年三億元入袋

亨得利省下的奢侈稅,才是這筆交易可以獲利三億元的關鍵所在。由於持有時間不到一年,若是在六月一日以後成交,以成交價十二億元計算,得被台灣政府課徵一五%稅金,也就是高達一.八億元的奢侈稅。因此,據了解,買賣雙方日前已簽約,正在辦理過戶。

據 了解,亨得利去年算是「意外」得標這間店面,主因是得標價超出底價七.二七億元太高,讓公司高層覺得買貴了。因此透過仲介找買方接手,沒想到台灣政府在二 月底突然宣布奢侈稅即將上路,讓亨得利狠下心決定賣掉,否則至少得再等一年半才能脫手,避免高額奢侈稅。因此,才找上去年同場競標另外兩組買家──中美鐘 錶、金生儀及另外一位個人投資客,三組人馬共同以十二億元吃下。

中原地產台灣分公司副總經理余志文分析,在商言商,亨得利提前在奢侈稅上路 前賣樓,與賣方是否為陸資背景沒有直接關係。反而是因為目前東區流通的店面奇貨可居,不怕找不到買方,以香港銅鑼灣出現換算新台幣每坪六千萬元店面行情來 看,忠孝東路東區店面每坪在一千萬元以內的成交價,在港資與陸資眼中都算合理。

對於此交易案,中美鐘錶與台灣亨得利都不做任何回應。

台北東區店面成交價屢創新高

成交

時間 店面 位置 成交價

(萬元/每坪) 買方

2011.5 安泰

銀行 台北市忠孝東路四段 745 中美鐘錶、金生儀等2011.1 姜太太包子店 台北市復興南路一段 651 黃姓投資客

單位:萬元/坪

資料來源:房仲業者


亨得利 十二 二億 億賣 賣樓 現省 省近 近二 奢侈 臺北 店面 天價 陸資 資過 過水 水大 大賺 賺三 三億 億元
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賣樓2 股海無涯

http://blogcity.me/blog/reply_blog_express.asp?f=U5ESNT0PL4145585&id=208880&catID=&keyword=&searchtype=

最近成日被人追問兩層樓賣左 未, 今天又有朋友call, 開口第一句就係"你就發啦, 西半山成7萬一尺..." , 我話"發毛就有我份!", 9月頭賣左一間, 見咁好景又怕d人冇樓買, 所以"加推"多兩間, 點知成個月都冇發市. 只恨我d樓唔屬於"藝術品", 冇乜收藏價值, d同胞幾平都睇唔上眼. 我依家界定所有3萬一尺以上既樓叫" 藝術品", 唔係叫"豪宅", 我眼中既"豪宅"頂盡去到2萬5一尺. 由於"藝術"無價, 佢成咩價都唔關我事, 都唔明西半山d業主反咩價, 我仲考慮緊減價傾銷. d"藝術品"價好飄忽下, 我見"名門"個價好似冇升過, 佢上年都係屬於"藝術品", 我覺得比"名鑄"好, 可能我冇乜"藝術"修養啦.....

 

我讚成曾特首話普通樓既價比97年時仲 好平, 只係佢唔記得97年時我地香港人超有錢, 我記得當年有人講過, 掟部冷氣機落街隨時掟死件千萬富翁, 今年報紙人話海潚後死剩37000個, 我當然唔信呢d統計, 我估香港有1球美金可以玩既人過去十年一路冇十萬都有八萬, 睇下本網個賭徒blogger, 係咁易本月都賺到幾百萬啦 

如 果依家買樓係為左安家, 咁我覺得任何時候, 任何價錢, 只要係心頭好又俾得起, 咁就無所謂. 但如果想炒就要三思, 睇下件貨有冇成為"藝術品"既potential,如果想買樓收租對抗低息, 我勸你千祈唔好有咁既想法, 買股搏升價唔係搏收股息, 買樓都係搏升值唔係為收租, 唔好因少失大, 要認清投資既目的.

如果依家買樓係為對抗通脹, 咁就最好想想通脹既可能性有幾大, 美國對上次通脹發生在80年中期, 之後就衰退左幾年(冇問我detail, 我唔記得), 樓價冇升過仲跌左, 中國對上次通脹發生在92年, d樓跌七彩, 之前炒到上天既海南,珠海等地更是周街爛尾樓. 如果你問我通脹下有咩係保值? 我估"食物"係最保值仲係升得最勁既product, 可惜食物唔可以buy and hold,因為會過期.......

依家香港中產一定窮過97年, 而主要國家政府除都好有調控通脹既經驗, 最緊要係有能力同手段去打壓可預期的通脹問題, 所以投資任可東西要考慮的是升值的可能性可非其它因素.

對普羅大眾來說, 買樓係人生最大的投資, 不要被那些"藝術品"的天價嚇親而慌忙入市, 記住利息末來只會上升而人工未必升咁多, 資產泡沬往往在通脹來臨前已爆破, 所以現時買樓一定要量力而為.

注: 以上只係我個人意見, 我不擅於物業買賣, 只係當年好彩買左d平價樓, 依家d租金回報太低只好轉行唔做包租公. 想了解物業投資最好去請教本網blogger"財叔", 相比起佢, 我連業餘都稱唔上....

賣樓 股海 無涯
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賣樓 股海無涯

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前 兩天有地產經紀call我, 告訴我幾個月前我話會考慮放賣的一個物業已到我的"考慮價", 而且有實客可以連租約以市價買. 於是跟老婆商量下, 一如以往, 我老婆是很反對我賣樓的, 她只會不斷叫我買樓收租. 老婆的理由很簡單, 我三十歲退休至今已快7年還可以悠悠閒閒無所事事全靠有些樓收租, 股票有賺有蝕, 今日唔知聽日事, 所以有樓收租最靠得住. 但今次我好堅持下, 因為相對樓價, 那層樓的租金回報只有3.7%, 套現後全買"領匯"也有約4.5%股息又不用交稅, 比收租好. 商量一輪, 決定賣樓, 成功賣出後, 用一半資金買一個位於廣州珠江邊的樓,那樓上月我去看過, 感覺良好, 要價6百多萬, 硬件比我在杭州的物業豪華10倍有多, 但尺價只有三份一, 約3萬多一平方米, 當時已有些心動, 正好趁此時機換樓, 另一半資金會買入領匯及一些短債 , (現在許多肯定唔會執的公司短債仍有近6%息, 有些少risk既如citicorp 更有8%以上, 都可以搏下)

我買樓賣樓也很講緣份, 我目前住的樓就是個好例子, 我早在05年已看中, 可惜業主要價太高於是放棄, 怎知07年8月我老婆打電話俾經紀問野, 個經紀突然話佢有有把握壓低個價, 我唔知佢用咩辦法, 但第3日我地已簽左合約, 個業主空左個單位足足4年, 叫價未改過, 點知一放俾我, 樓下低10層冇海景的單位以接近佢之前叫價成交, 個買家知道我的成交價後同我經記(同一位經紀幫佢買)講話佢之前通過另一間代理落offer比我個價高成20%, 個業主都冇賣, 佢激到係咁問候人. (注: 07年8月股市異常波動, 之後直線升上3萬, 樓價也急升至08年3月見頂.) 雖則一年之後樓價大跌, 但亦重未見到過我的買入價, 我一家也住得很開心, 隔壁細我4百呎的單位業住話佢97年買入價比我還貴百多萬, 令我更覺得撿了個大便宜, 有時候, 緣份和運氣這些事真的很難用常理解釋. 


賣樓 股海 無涯
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冒牌業主賣樓 左丁山

2012-3-2  AD

唔睇樓就買樓,左丁山唔敢制,亦因此失去幾個發財搵錢機會。香港樓市有起有跌,十年之內,幾乎肯定可以見到一個「上升下降上升」循環,二十世紀八十年代、 九十年代、二十一世紀頭十年,莫不如此。昔年樓價大跌,賓架黎揸住不少中西半山銀主盤,叫左丁山去 bid番一兩間,因為無法子搵到買家也,偏偏左丁山係要去睇過先,睇完就覺得幾間屋各有缺點,例如塞車、斜坡太斜、陳舊有臭味諸如此類。於是間間都唔買。 事隔十幾年後。呢啲樓間間升值五至十倍,俾賓架黎笑到面黃:「抵你唔發達!」左丁山唯有苦笑,只好做阿Q話自己買樓唔會俾地產中介人呃到,起碼清楚確定誰 是業主。
買賣樓宇都會呃人嘅噃。一九九六年間,一間位於羅便臣道嘅「豪宅」,由梁振英測量師行經手安排出售,售價一億零五百萬元,成交後見報,李 姓業主為大家族(康年銀行)之後,睇到新聞,吃了一驚,自己從未委託授權任何人出售家族祖業,點解會賣咗呢,於是立即查究報警,買家不是炒家或散戶,而是 企業集團──莊士機構國際有限公司屬下一間公司,呢間公司先後兩次以支票支付一共三千一百六十五萬元俾律師樓做訂金,律師樓收到「業主」指示將支票交俾兩 名不同被告,被告立即提取現金。第一被告在九六年被捕,判監三年半,第二被告在 2006年被捕,李姓業主因及時報警,得以保護祖業,莊士機構就唔好彩咯,被騙去三千一百餘萬元。
咁大間公司都會俾人呃,誤信「假業主」,簽訂臨 時買賣合約,交付訂金,律師樓與樓盤放售代理梁振英測量師行有無被騙呀?呢個冒認做業主賣樓案,九六年曾引起行內人士議論紛紛,質疑有關專業人士究竟有冇 做過「盡職審查」,最起碼係確定「業主」的真實性,而唔係隨便有人行上梁振英測量師行話聲賣豪宅,自己係業主,梁振英測量師行就信以為真,代為放售,並且 主動發傳真向莊士放盤。一九九六年嘅梁振英先生未入政壇,應該冇 2002年做西九設計評審員之時咁忙碌,唔通當時已經因為公司「太大」,佢對單生意又係「全不知情」?

冒牌 業主 賣樓 左丁 丁山
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十五年來最辛苦的一年 虧損、倒閉成常態 證所稅衝擊 小券商賣樓、領低薪苦撐


2012-12-24  TWM
 
 

 

受到證所稅確定開徵衝擊,證券業頓時成了「慘業」之一;越小型的券商在經紀業務發展上,顯得越吃力,只能靠自營部門操作,或者是賣掉自有大樓度過寒冬。他們如何在這波不景氣中自力救濟?

撰文‧許瀞文

悶了一年的台股,雖然在年底有了起色,從十一月二十三日以來,台股平均每日的成交量都在九百億元以上,讓市占率在二%以下的小型券商稍喘一口氣,但面對二○一二年難看的財報,這個年,還是不好過。

翻開一二年的財報,截至一二年十一月底,上市櫃證券公司所公布的獲利,幾乎是金融海嘯後最低的;對一些市占率不到二%、又沒有金控「富爸爸」在背後撐腰的券商來說,一二年的冬天特別寒冷。在經紀業務、自營幾乎都注定虧錢的前提下,只能靠承銷勉強餬口。

一二年二月政府拋出證所稅議題後,台股就陷入黑暗期,小型券商紛紛陣亡。先是股市聞人賈文中開了第一槍,將自己只有兩個據點的鼎富證券售予元大寶來證券;緊接著在一二年五月,太平洋證券也將在使用中的北市首都銀行大樓及出租的太平洋敦南商業大樓,分別以一.八九億元及十九.三九億元售出,但還是敵不過證所稅衝擊,太平洋證券在十一月賣給永豐金證券。

營業員還得兼賣保險

一二年八月,市占率不到一%的宏遠證券,以七十二億元賣掉了自己在北市信義路四段的宏遠大樓,勉強維持公司營運。這些小型券商選擇賣掉自己手中值錢的不動產,度過這波寒冬。

而市占率僅一.四%的康和證券副董事長鄭大宇提到,「一二年應是這十五年來,券商最辛苦的一年。」鄭大宇是康和集團積極培養的第二代,一九九七年,鄭大宇從美國學成回到台灣,先進入京華證券承銷部工作,三年後才回到康和證券,目前負責海外業務發展。

談到一二年因為證所稅影響,康和證券累計至一二年十一月,還虧損新台幣五千四百多萬元,鄭大宇說:「經營壓力真的很大,尤其看到營業員平均每月薪資只領二萬四千元上下,自己看了也心痛。」鄭大宇表示,因證所稅襲擊,只得幫員工及公司另找出路。例如一二年八月底,康和證券決定增設保險代理人,並幫營業員做保險課程教育訓練,從毛利高的保險開始銷售,「出國都會買的旅遊平安險,金額低、利潤高,客戶接受度也大。」一二年初,康和證券還從群益金鼎證券挖來了承銷部資深副總葉秀惠擔任總經理,希望能拓展海內外承銷業務;鄭大宇提到,一二年證所稅效應下的掛牌熱潮過後,承銷部只得另謀出路,想辦法找想進中國的日商來台上市,但生意也不好做。

鄭大宇表示,公司也盡力節流。從去年開始,連他自己在內的高階主管出差,都改坐經濟艙,並減少出差次數。

此外,比康和更小型的券商就更辛苦了,上櫃券商包括大展證券、大慶證券等,一二年帳面勉強維持獲利,更是縮衣節食的結果。負責經紀業務的大展證執行副總林宜養坦言:「台股的交易量要達到一千億元以上,經紀業務才有可能損益兩平。」林宜養提到,大展證券目前僅有兩個據點,平均營業員年資均十五年以上,多數無底薪;且在早期台股輝煌時期,這些營業員都從股市賺到好幾桶金,這些營業員平常開銷大,如今薪水一下子掉下來,大家都是勒緊褲帶過日子。

金控撐腰也沒用 只能撙節面對經紀業務虧損,林宜養表示,僅能盡力拓展客源。例如,大展證券找華泰銀行合作,一個營業員認養一個分行,只要華泰銀行有客戶需要開設證券帳戶,營業員立刻協助辦理;這些在華泰銀開戶的客戶,優惠比照大展證券每月下單量一億元以上的客戶,至今開設超過百餘戶。

另外,林宜養也要求稽核單位要落實公司內部紀律,控管營業成本。林宜養提到,自己有一次下班忘了關電腦,也被稽核單位扣了三分考績。

另一上櫃公司大慶證券雖然還有小幅獲利,但比起一○年,獲利只剩一半不到,一一年則是自營不順所產生的虧損。據了解,經紀業務還有小幅獲利的主要原因,是來自一一年併富順證券發揮的效益。如果一一年沒有併購富順證券,一二年的經紀業務恐怕獲利更少。

此外,即使有金控撐腰,但規模不能擠進前十大的券商,包括玉山證券、第一金證券等,一二年也都是虧損的多。這些號子都面臨獎金縮水、年終不佳,甚至進行人力精簡,眼前的年關,恐怕是史上最寒冷的冬天。

一三年證所稅施行後,勢必對一些小型券商的獲利造成更明顯衝擊,而在這樣的效應下,券商能否找到自己的出路,甚至從本業中發展利基,尋找突破,考驗各券商的應變能力。

今年經紀市占率2%以下

小券商營運很辛苦 單位:億元券 商 資本額 11月損益 1~11月累計損益大 華 142 3.10 7.60 國 票 86 0.200.08 康 和 69 0.07 -0.50 第一金 64 -0.19 -0.63 宏 遠 45 0.27 17.00 國 泰 390.10 1.40 大 眾 37 0.11 -0.25 玉 山 30 0.02 -0.06 大 慶 30 0.40 1.20 大 展23 0.10 1.00 資料來源:證交所及公開資訊觀測站

 
十五 年來 辛苦 的一 一年 虧損 倒閉 常態 證所 所稅 衝擊 券商 賣樓 樓、 、領 領低 低薪 薪苦 苦撐
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賣樓套現好唔好?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5483

答: 
因天水圍單位尚欠1.75mil,就當拉到最盡分30年按揭還(2.15%年息)都要$6500一個月,其中一半還本。由你上文所述方法一,如你再購入一三百萬九龍灣單位自住,你將要負擔多萬幾蚊每月供款。就當你同銀行講今次係換樓可將審批負擔比率加至50%,恐怕較難獲批,相信你自己都計到。要用方法一你要申請按揭時連同天水圍單位賣樓臨約一併提交,證明今次係換樓同埋已賣出舊居,咁先有得傾。所以方法一近乎行不通,除非你一買入新單位就短時間內能賣出天水圍,同埋又合時係交吉前送走好租客,咁先乜都唔會上身。

方法二就最合一般邏輯(合邏輯唔代表最好)。但要承受呢年樓市變動風險。加上而家賣樓之後因額外印花稅你再要等三年先可免收10%,此乃現時換樓之不便。

見你行文估你都好想賣樓,當然賺百幾萬係一個吸引數目。天水圍樓市比另外大西北地區都仲要落後確為事實,今次一買一賣就當換貨。由於購入單位金額同比不算大,建議沽出天水圍後用九成按揭買間三百萬內既自住樓,保留更多現金係身邊為下次入貨準備。諗樣都講過如果現時樓宇賣出獲利可達你十年所儲金錢,咁就放心去做啦,要跌的樓終有一日要跌。

由於上篇文章刊後有讀者問換樓點買賣最好,故在此簡短重覆,應先將自住樓放賣,睇下人地肯出幾錢,你先去諗下買身樓咩budget。極多人係高估自己間樓而低估人地間屋價錢。另外係議價達3-5%內先好將另一邊買或沽出。同埋沽出成交期一般短對你有著數,買入物業要比錢梗係越遲越好。如有租客阻礙,請自行再就時間,一定要番睇清楚簽低租約所示通知期。另外比租客知你邊日賣樓交吉係大忌,試過有租客賴死唔搬從而「敲詐」業主金錢。搵有信譽同信得過既經紀幫手確實重要。

諗樣認為讀者投資都屬保守型,兼未搵到適合自己既一套投資方法。由組合見樣樣買些少,月供又搵中電從而猜估。所以買完新屋比左一成首期後可將餘款做人仔定期,一年夠補貼供幾個月樓。九成按揭可做分十五至廿年還,減低按保費支出。兩年後過了罰息期而真係再買樓收租先將年期拉長,令人工可夠負擔兩層樓。十分建議讀者由樓房投資置富,因收入有限而要養家,投資亦不想進取,唔好好等淡市利用樓市槓桿根本無路。

講左咁耐,其實唔賣樓都屬不錯辦法。好租客難求。但賣樓之心由文所見,頗為堅決。

賣樓 套現 好唔 唔好 Home Blogger
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如何賣樓大賺六百萬?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=6041

恭喜哂! 賣樓大賺六百萬。不少在香港年近五十之人仕或許有近似背景,早前買落間棲或先輩留低,但以賺兩三百萬為多。當然大賺過千萬都大有人在。歸根究底都係幾十年前買落既自住樓如較優質,用時間好好滾存,到日後回報更大。請趁後生努力奮作! 錢係20歲同60歲出現很大分別。煩惱人算是中規中矩,賣樓賺既錢要好好打理下先可以退而無憂。

咁六百萬代表咩呢? 應係一個食本唔食息而可提供每月20000-30000港元月入之數目。但煩惱人已將其自住物業套現,好彩仲有間兩房係手,現由家人居住及欠$1.30MIL按揭。既然仲有間兩房係手,衰極都仲有屋住,已有效抗衡樓市大升之風險,不如用現時現金部署持續收入及幾年後入市之策。

 

如果你真係想環遊世界兩年,更可試在中國內地居住,淨係周未先回港。將資金調回內地定存近日息率稍為下調,一年期定存有4%年息。一半(即300萬)可作人民幣,但留意調左返內地既錢受外匯管制所限,你只可作定期及不能調離當初到匯之戶口,否則唔可以轉返香港。由香港轉上大陸作定存既步驟如下:

1.        梗係帶回鄉卡返大陸開戶口,而家唔係間間香港銀行肯幫你係香港開埋大陸戶口

2.        最好要埋網上理財,你人不在中國就要靠上網

3.        由港幣轉人仔如經私人戶口,每日最多五萬,假設你買四十萬人仔要八日

4.        題外話,如果用聯名戶口買人仔,老婆今日買左五萬,老公就冇得買架啦

5.        由香港電匯返內地,每日最多八萬人仔

6.        所以煩惱人如真係要將三百萬調回內地,用埋老公每人一戶口都要一個月

7.        調上去既目的地戶口,係到匯戶口,唔好亂咁寫

8.        當你用左300/8=38個公作天調人仔哂上去後,可以用網上理財辦好定期,成個程序只係步驟一要上大陸一次

9.        如果只做定期,你第時調返香港係可以的。留意調左上去唔可以用黎買樓買股票,香港人更不可將人仔係大陸轉做外幣

煩惱人另一半錢,可以買入美元計之債券,年息吸引而又買得過既,至少要三到五年,算合乎佢地投資準則。人民幣加債券佔八成,另外之兩成買入港股都可以。諗樣都唔係一個股票專家,但如你有睇本BLOG不少拙作,都知收租股係穩健而貼市之選。假若港樓再升,擁有大量優質商場既…都會受惠,係現時香港欠缺樓房升跌方效對沖方法下,此為令你組合保持購買力之法。

 

你用20%買股票,80%收4%年息,如不幸股票TOTAL LOST,你只要將80%收息部份放5年約可收復股票之失地。同埋你買大籃籌都TOTAL LOST確實難。不少收管理費既保本基金都係咁機械式運作,但就收左你錢。至於你們現時狀況,不用收回家人之兩房都夠收入,如好想收入為每月派發,就要用本BLOG之前介紹過的債券派息基金啦!

如何 賣樓 樓大 大賺 賺六 六百 百萬 Home Blogger
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破產管理署焗業主賣樓


2013-04-18  NM
 
 

 

有讀者早年與太太買入公屋單位,太太破產後,單位的一半業權交由破產管理署持有,多年來雙方一直無跟進,直到現時樓價高企,破產管理署忽然要求事主補錢買回一半業權,否則將向法庭申請強制令,將物業出售分錢。

九十年代初,何先生與太太及兩名子女一同居於將軍澳景林邨景榕樓一個公屋單位,實用面積約四百呎,月租約一千元。○一年,房委會推出第四期「租者置其屋計劃」將景林邨單位出售,何先生遂以十九萬元購入該單位,八成按揭月供約二千八百元,物業與太太聯名持有。

何先生是地盤泥頭車司機,何太則開設清潔服務公司接外判生意。○四年,清潔公司生意愈做愈差,何太欠下銀行貸款及工人薪金約二十萬元,最終自願申請破產,她所持有的半層樓亦由破產管理署接收。何先生憶述:「當時我同太太一齊去見破產官,佢有提議我哋將層樓俾番房委會……但我好想擁有自己物業,既然供得起都想供落去。之後一路落嚟,破產管理署都無再同我哋傾過層樓嘅事。」

何太的破產令於○八年結束,何先生亦於一○年贖回樓契,以為雨過天青,不料去年年底竟收到破產管理署的來信要求「處理」單位,更提出兩項建議:一是何先生以現時單位市價,補錢買回一半業權,二是將物業拍賣,所得款項由何先生及該署瓜分。何先生無奈之下向本刊求助:「咁多年嚟,破產管理署都無供過樓,咁都可以分一半?就算要我補錢買番層樓,點解唔用○四年(破產令生效年份)嘅市價,而要用而家最貴嘅樓價去計,好唔公平!」

事發經過

跟進:買回業權要六十萬元

翻看破產管理署去年及今年兩度發出的信件,多次提議何生出價買回一半業權,否則破產管理署將向法院申請命令賣樓,所得款項由雙方瓜分,但未有提及分錢比例。根據何先生委託公證行所做的報告,其單位未補地價現時市值約一百二十萬元,買回一半業權須付六十萬元。

專家話:配偶破產應停止供樓

律師伍家賢指出,根據《破產條例》,破產管理署接收破產人的物業乃屬永久性,該署毋須供樓,但可隨意決定何時賣樓套現,所得款項會代破產人償還債項,事主當年不應繼續供樓:「就算事主供足十成,但業權點都得一半,好唔划算,唔應該供落去。」他指出,當時最好的做法是即時買回全數業權,或將單位還給房委會只作租住,或即時停止供款令物業成為銀主盤,由銀行套現後分錢。

外判會計師行多賣樓套現

曾經處理不少同類個案的何俊仁表示,根據《分劃條例》,只要其中一方業主想出售物業,就可向法庭申請強制令:「以前破產管理署唔會做到咁盡,但近呢十年開始,破產管理署將好多個案外判俾會計師行跟進,佢哋代表債權人利益,有權將破產人資產套現還錢,而且有嘢做,佢哋先有錢收,樣樣計到盡,好多家庭被迫搬走。」他指出,法官會平衡債主與破產者的家庭利益,但根據案例,多是破管署勝訴,除非有個案打至上訴庭勝訴,才有可能改變以後的訴訟結果。

出示供款記錄證明佔物業比重

破產管理署回覆本刊時承認,每年大約有一萬宗破產個案,其中約二成半個案由外間受託人處理,現時正與五間會計師行合作;根據《破產條例》第74條,當還清債務及利息、訟費等開支後,如有錢剩,破產人有權取回。不過,伍家賢認為,何太當年雖欠二十萬元,但連同利息及手續費,欠款額早已上升,難以判斷還清債務後是否有錢剩;現時事主可考慮透過供款記錄,向法庭證明自己佔物業的比重較大,「希望賣樓後可以分多啲錢,不過有無着數,都要打官司至知。」(周潔媚)

 
破產 管理署 管理 業主 賣樓
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