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港交所（388）噚日搞酒會賀成立11周年，唔使問，梗係各路財金精英嘅畀面派對喇！不過，喺派對前夕，港交所俾高盛、大摩兩間大行連環唱淡兼降級，所以華華成班行家一見到主人家、港交所行政總裁李小加，就算幾唔啱聽都好，都要問下佢點睇。 而兩杯到肚飲到面紅紅嘅小加就話：「唔緊要！」，似乎並未俾大行狙擊到喎！ 11周年畀面派對猛人雲集 除咗好豁達唔介意俾大行唱淡，小加仲寸番兩間大行：「佢鍾意叫買咪買，鍾意叫賣咪賣，香港喺自由市場嚟o架嘛，呢個亦都喺香港嘅好處！」睇得開之餘，仲借機宣傳下個market，小加果然EQ高兼唔小家！ 講番個酒會，財爺曾俊華、財庫局局長陳家強、證監會主席方正、中策（235）主席馬時亨等猛人都有現身，就連稀客銀娛（027）主席呂志和、遠東發展集團主席邱德根都有捧場。 之 不過，場面墟冚唔等於有好多人肯講嘢，由於個個都口密，所以到酒會尾聲，財庫局副局長梁鳳儀準備走人嗰陣，傳媒即刻追住佢「癡纏」一番，由商業信託上市、 人民幣發展，到小QFII同ETF，總之咩都問一餐；可憐梁副局長本來想搵公關擋駕，點知連啲公關都閃埋……唔知返到去，有無人會俾副局長抦呢？ 李華華 |
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10月21日，美國海軍“迪凱特”號驅逐艦擅自進入中國西沙領海。中國政府對美國這一冒險舉動表示堅決反對，並采取一系列有力反制措施。
早在1996年5月，中國政府就公布了《關於領海基線的聲明》，明確宣布了西沙群島的領海基線。根據《中華人民共和國領海及毗連區法》和相關國際法規定，外國軍艦進入中國領海須經中國政府批準。美國軍艦在未經中方批準情況下擅自進入中國領海，嚴重侵犯中國主權和安全利益，嚴重違反中國相關法律和國際法，破壞有關海域的和平、安全和良好秩序。美國以“航行自由”為名侵犯沿海國主權、安全和海洋權益的挑釁行為，再一次暴露了美國重返亞太戰略的負能量，凸顯了美國在南海問題上的“麻煩制造者”角色。
美國這次所謂巡航行動，正值菲律賓總統杜特爾特訪問中國，中菲關系全面恢複且雙方簽署一系列合作協議。在中國同相關國家關系改善、穩妥解決南海問題出現令人鼓舞的新勢頭之際，美國派軍艦來中國領海挑事，恰恰驗證了美國一段時間以來在南海問題上刻意制造和渲染緊張的破壞性作用。此舉再清楚不過地向世人表明，美國看不得南海趨於平靜、容不得地區局勢穩定，如果沒有誰幫助它在這里惹是生非，華盛頓就會氣急敗壞自己跳出來生事。
“中國跟我們關系很好，美國有點焦慮。”杜特爾特此次在中國發表演講時說的這句話有助於人們看清美國此舉背後的複雜心態。以挑起事端為手段展示自己的蠻橫，是心中郁悶的宣泄，也是霸權慣性使然。不知道美國自己是否已經意識到，正是這種霸權慣性在加速美國國際影響力日見衰落，讓美國越來越難以提供具有正能量的公共產品。不管華盛頓是否有勇氣承認，靠編織謊言制造緊張局勢，進而組建一個陣營讓自己舒舒服服當盟主的時代已經過去了。沒有誰要削弱美國在亞太地區的影響力，問題是這種影響力只能在積極參與並推動地區共同發展中獲得。陳舊的霸權思維與地區國家求和平、促合作、謀發展的共同願望格格不入。
所有人都知道，美國為搞所謂航行自由而打出的法治旗號不過是彌天大謊，它所追求的不過是維護自身絕對安全的“自由”。覬覦自身絕對安全的結果是什麽，美國不會不記得。美國為自己的狂妄與無知付出的代價夠慘痛的了。明知不可為而為之，結果自然就是撞南墻。不識時務、只會撞墻的國家，充其量有點硬實力，絲毫談不上什麽軟實力和巧實力。美國要想做世界大國，不能只靠舞槍弄炮，尤其要培育坦蕩的胸懷，要學會同各國一道致力於擴大共同利益，而不是制造分裂、渾水摸魚。嘴上冠冕堂皇、現實中刁蠻冒進之徒，不可能贏得別人尊重和信任。近年來，美國為了維護其海洋霸權，屢屢在南海制造事端，向中國發難，離間菲律賓同中國的友好關系，破壞地區和平穩定。它不明白，這些端不上臺面的小動作，根本改變不了這一地區追求和平發展的大勢。如今，菲律賓發出“不能永遠充當美國棕色小兄弟”的聲音，適時調整外交政策，拓展中菲合作，即應驗了“得道多助，失道寡助”的古訓。
美國圍繞南海問題同中國打交道也不是一天兩天了，華盛頓不要有任何不切實際的幻想。中國維護國家主權和領土完整的意誌堅如磐石。不是中國的，一分不要，該是中國的，寸土必保。習近平總書記在紀念紅軍長征勝利80周年大會上莊嚴強調：“全軍要增強憂患意識、危機意識、使命意識，以只爭朝夕的精神推進國防和軍隊現代化，擔負起維護國家主權、安全、發展利益的重大責任。”
美國借軍事行動維護霸權之舉，只會更加清楚地表明中國加強國防、團結奮鬥的現實必要性，只會進一步激發中國增強捍衛自身利益能力的決心與意誌。中國軍隊將根據需要加大海空巡邏力度，強化各項防衛能力建設，堅定捍衛國家的主權和安全。在事關南海和平穩定的大是大非問題上，中國不會任由美國肆意胡來。
站在2017年起點回望，剛剛過去的2016年對樓市而言是波瀾壯闊的一年，是豐收的一年，也是風險累積的一年。在調控政策密集出爐之後，2017年房地產市場何去何從？房企將如何應對政策變化？近期上海證券報專訪了萬科總裁郁亮。在剖析了2016年房地產行業狂飆突進現象及原因之後，郁亮認為，一線城市近年來房價上漲過快、房價過高已經成為一個比較突出的問題，如果任由這種局面發展下去是危險的。而建立長效機制是保障房地產行業平穩健康發展根本途徑。
談地王談銷售：長跑最忌步子亂
上證報：2016年可謂是一個“地王年”。您認為導致地王頻出的主要原因是什麽？企業的杠桿是不是用得過大？會不會數年後仍有地王難以解套？
郁亮：影響地價的因素很多，包括土地供應、貨幣環境、產業前景等。比如部分城市土地供應持續不足，企業手中土地資源持續減少，不拿地將面臨無米下炊之憂。又如2015年以來住宅市場逐步回暖，導致部分開發企業對未來預期過於樂觀，出現非理性拿地行為。此外，社會流動性較為充裕，可配置的優質資產又相對短缺，為部分較為激進的企業加杠桿拿地提供了可能。
2016年10月一些大中城市陸續出臺了限購限貸等調控措施，效果很明顯。未來一年內，全國商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房價上漲過快的城市，價格也可能回落。對於部分地價過高的項目來說，利潤率可能會被進一步壓縮。
萬科近年來一直堅持審慎的投資策略，嚴格控制投資質量，根據市場環境和實際發展需要合理補充項目資源，土地儲備一直保持在比較合理的水平，既能保證未來兩三年的發展，又不會背上沈重包袱。
上證報：與地王頻出相應的是2016年整個樓市銷售極其火爆。包括萬科在內的多家房企2016年銷售額都超過了3000億元，在這個銷售量級上，您認為銷售冠軍或者龍頭還有多大意義？如此銷售大年恐怕難以在2017年持續下去。作為一家一直追求可持續發展的房企龍頭，萬科如何控制銷售節奏？
郁亮：不管政策環境怎麽變，也不管市場怎麽變，萬科為普通人蓋好房子的定位沒變，穩健經營的思路沒變。公司始終堅持順勢而為，積極銷售，保持良好的銷售速度。
現金流也很重要。這兩年我們反複提的一個理念是：堅持以現金流為基礎的真實價值創造。以前總經理眼睛盯著銷售額，現在不光要有簽約銷售，更要確保回款率。
排名是公司經營的結果，而不應是公司經營的目標。經營公司就像跑一場沒有終點的馬拉松，關鍵不在於短時間內的沖刺。企業之間的競爭到最後比的不是體重，而是肌肉、肺活量、耐力這些健康指標。在萬科32年的歷史上，也有過很多起伏，我們堅持按照適合自己的節奏來，長跑最忌步子亂，風物長宜放眼量。
談目標談房價：任由房價過快上漲很危險
上證報：之前萬科有幾個對標企業，從索尼到新鴻基再到美國的帕爾迪，現在萬科已經超越這些公司了，還有新的對標公司否？萬科的未來定位或者終極目標是什麽？
郁亮：實體經濟是中國經濟社會最堅實的基礎，萬科一直提倡向中國制造業學習，以華為公司為代表的一批優秀中國企業所體現出的實業精神，是這個時代最寶貴的財富。
華為核心價值觀是三句話：以客戶為中心，以奮鬥者為本，長期堅持艱苦奮鬥。這也是我們要學習和堅持的理念。華為的成功經驗告訴我們，盡管技術很重要，資本很重要，但最關鍵的還是人，以及把人高效組織起來的機制。
萬億大萬科是我們未來十年的戰略目標，為實現這個目標始終堅持兩條主線，一是適應城市發展變化的需求，從單一住宅開發商轉為城市配套服務商，城市需要什麽就做什麽，比如商業、物流、產業辦公等；二是適應客戶不斷變化的需求，拓展養老、度假和教育等業務。
上證報：地價飆升亦刺激了房價水漲船高，高房價已經產生諸多負面影響，經過大漲之後，2017年房價會不會回調？
郁亮：未來房價會不會下降？這個可能性是有的，在這一輪調控的背景下，前期房價上漲過快的城市，未來一年將面臨價格回落的壓力。但另一方面，我並不認為會有“崩盤”的風險。杠桿過高是房地產市場產生泡沫的根源。目前，各國按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國的首付比例始終較高，且居民儲蓄率一直處於高位，償本付息能力強，杠桿風險較低。過去幾年的炒房行為已經很少見了，政府調控手段也很有效很及時，房地產的總體杠桿水平能得到有效控制。
當然，一線城市近年來房價上漲過快、房價過高已經成為一個比較突出的問題，如果任由這種局面發展下去是危險的。所以這一次調控很有必要，也非常及時。
談合作談機制：金融和產業並不是天然對立的
上證報：有評論認為，中國房地產已經步入後開發時代，金融資本對房地產市場的“入侵”或攪局是個非常重要的標誌。您怎麽定義2016年以後的中國房地產市場特質？2017年這個行業需要密切關註哪些變化或者指標？金融資本與產業資本能否通過良性博弈走向雙贏？其邊界在哪里？
郁亮：我認為叫什麽時代並不重要，不管是白銀時代，還是後開發時代，一個很明顯的趨勢是，行業經過飛速發展後，增速開始下滑，市場已經進入住宅短缺和過剩共存的時代，而傳統的商業過剩現象更加嚴重；另一方面，城鎮化進程還遠遠沒有結束，隨著城市的發展，我們看到更多新的業態開始興起，比如物流、養老、教育、度假產業，這些業態的發展往往需要長期金融資本的支持，從這個意義上說，金融資本在促成行業轉型中確實會起到關鍵性的作用。反過來看，這些業態未來有可能為金融資本提供長期穩定的收益。所以，金融和產業並不是天然對立的，合作共贏、互惠互利才是常態。
上證報：2016年年底中央提到要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。您認為應該如何建立長效機制，可以從哪個環節破局？
郁亮：建立長效機制是保障房地產行業平穩健康發展根本途徑。長效機制關鍵應包括以下四點：一是提高土地利用效率，建立土地多元化供應制度。二是借助軌道交通加快衛星城、城市群的建設。三是發展租賃市場，為新市民提供更多可承受的住房。四是培育新型房地產和不動產服務行業，開發新的投資增長點。
城鎮住房發展首先要解決居民的住房問題，近年來國家在發展租賃市場方面已經推出了一系列政策，明確了發展方向，國務院已經出臺了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，2016年出臺的《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》中，也高度強調了租賃在解決城鎮居民住房問題當中的重要意義。未來如果相關的政策實施細則能夠盡快落地，住房租賃市場將有望迎來快速發展。
上證報：您說的“建立土地多元化供應制度”若能落實將非常有利於房地產行業健康可持續發展。但似乎難度很大。
郁亮：難度肯定會有，即使在一個公司內推動制度變化都會遇到阻力，更不用說土地供應這種牽一發而動全身的制度，需要協調方方面面的關系。但最重要的是這種變化能不能給社會帶來好處，決策者能不能下定決心去推動，在這一點上，我持樂觀的態度。
我們註意到，國土部2016年11月23日出臺的《關於深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》中，已經提出了“鼓勵原國有土地使用權人自主或聯合改造開發”，在制度上已經有所突破，這是一個積極的信號。
上證報：確實如您所言，中央方面已經釋放積極信號，尤其是中央經濟工作會議以“房子是用來住的，不是用來炒的”一語定調房地產市場，這似乎很契合萬科發展理念？
郁亮：對於中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”，我非常支持。萬科一直堅持為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子。我們不做地王、不囤地、不捂盤，而是追求做好房子、好服務、好鄰居。作為城市配套服務商，我們要跟著城市發展變化走、跟著客戶變化走。