ZKIZ Archives


华润融资42亿买地 开发商“地荒”重现?


From


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090520/20090520022503809.html


每经记者  杨羚强  发自上海

        华润置地(01109,HK)昨日公告称,拟通过配售3亿股股份,融资42.4亿港元,用于添置土地储备和日后企业的运营资金。

        业内分析,由于楼市回暖,开发商尤其是全国性地产巨头  “地荒”重现,频频高额溢价竞购土地,因此需要大量购地资金。业内质疑,公开市场能否为地产巨头们提供足够的“弹药”买地。

土地储备恐不足

        机构数据显示,截至2008年底华润置地拥有2232万平方米土地储备,按照去年70万平方米的销售速度,足够可以开发32年。

        中原地产研究中心提供的一份数据显示,大部分房地产公司目前的土地储备并不足。以国内销售规模最大的房企万科为例,土地储备仅有1793万平方米,按照万科2008年557万平方米的销售量,现有的土地储备仅够开发3年。

        其 他房地产企业这种  “地荒”现象似乎并不严重。按照去年的销售速度,保利和中海的土地储备可以卖上8~9年,金地的足够卖上10年;雅居乐、招商和华润 的至少可以卖上20~30年。对此,分析师许萌介绍,与万科不同,其他房地产企业在年报中公布的土地储备总量,并不全部属于公司权益。另外,它们的年度销 售、开发面积要比万科小得多。假如上述公司要趁楼市回暖扩大销售规模,现有的土地储备显然不够。即使目前土地储备相对丰厚,也可能在公司全国布局的进程 中,出现区域性“地荒”。

土地回暖高价夺地战屡屡发生

        “地荒”之下,开发商屡屡上演高价争地。金地4月份曾与10余家开发商共同争夺上海青浦区徐泾镇一地块,最终溢价82%拍得。

        北京的开发商们也为夺地大打出手。业内人士称,富力、绿地等20家房地产公司相中的北京广渠门外10号地,在短短11天接到了多家地产公司的集体竞价,价格一路由2.9亿元的底价,飙升至6.18亿元。

        恒大、富力的房地产公司也纷纷表态,有意在适当的时机,购入一线城市的优质地块。

        国家统计局最新数据显示,今年1~4月,全国房地产开发企业共完成土地购置面积7266万平方米,其中4月土地购置面积就达2524万平方米,比一季度月均值大增近六成。

融资之惑:钱从哪来?

        一方面是土地“饥荒”,另一方面是开发商高价争夺优质土地,钱从哪里来呢?

        2007年楼市红火之时,开发商采取的方法是,通过股市配售股份融资然后购买土地;或者依托银行信贷。不少开发商甚至不惜以项目作抵押,借取高息贷款开发项目。在2008年,尤其是金融危机爆发之后,上述融资方式很快使开发商陷入危机。

        中房指数研究院杭州分院的研究副总监曹旭东表示,随着“圈钱者”数量的增多,开发商要成功从股市和债市获得融资都不容易。

链接

两岸房企积极谋划相互参股

        “ 只等台湾的两岸经贸政策放开,我们就会展开行动。”台湾远雄建设有限公司新闻发言人昨日向《每日经济新闻》宣布,远雄目前已经分别与北京首都创业集团有限 公司、中国房地产开发集团公司和碧桂园谈论过意向性合作问题,待有关政策放开后,便会和上述企业进行实质性的洽谈。不仅可以考虑和上述公司共同成立新公司 共同开发台湾市场,大陆开发商甚至可以按照台湾可能出台的法规,以不高于30%的投资比例,参股远雄企业集团。同时,远雄企业也计划参股内地的房地产集团 或项目公司,甚至于在A股上市。

        事实上,台湾房企早就有意进入大陆市场。此前,信义、太平洋等台湾房地产服务商就曾率先 进入大陆市场,并经过十多年的发展,逐步占据了自己的一席之地。而远雄建设事业股份有限公司董事长赵藤雄更是以个人资金在上海成立了远中企业集团,从事大 陆的房地产开发业务。每经记者  杨羚强

華潤 融資 42 億買 買地 開發商 開發 地荒 重現
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=8091

中環在線:潘石屹邊買地邊鬧有泡沫 李華華

2009-07-03  AppleDaily






 

香 港賣地活動急凍中,北京賣地就㷫烚烚,剛喺周二賣出位於北京嘅廣渠路15號地段,由中化方興以40.6億(人民幣.下同)投得,成為新地王,拍賣過程當然 刺激,有份親自舉牌競投嘅SOHO中國董事長潘石屹(圖),喺博客度話相信北京樓市泡沫已經出現。潘石屹透露同一班管理層喺競投前開會,已經緊張到兩次咬 爆嘴唇,終定出總額38億銀呢個底線,最後到39.4億銀先收手。華華睇內地報道,話萬科早喺33.1億銀停手,成交價比收手價多咗1.2億潘石屹就大叫 有泡沫,難怪本港地產老前輩成日話,喺公開場合賣地,容易受當時氣氛影響,出手鬆好多。好彩潘石屹事後檢討,識得話今次拍賣付款期要一次過畀晒,而競投嘅 冇外資企業,即係話全球資金對呢種瘋狂競投唔多睇好。佢仲話,今次塊地,以建築面積每平方米1.6萬銀賣出,高過周邊啲樓嘅平均價格,即係「麪粉貴過麪 包」,所以話北京土地市場泡沫已經出現咗。



中環 在線 潘石 石屹 屹邊 邊買 買地 地邊 邊鬧 鬧有 泡沫 華華
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=8999

天誉小股东不赞成 奥园广州买地告吹


From


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090714/2009071402473083.html


每经记者  李凌霞

        中国奥园与天誉置业的买卖告吹,因为天誉置业小股东不同意,中国奥园广州天河城项目“煮熟的鸭子”飞了。武捷思出任中国奥园董事局副主席后,力主的并购战略首次遭到了打击。

        近两个月来全国土地市场回暖,各地“地王”频现,此前此笔交易被媒体称为今年“最冤大头的赔本买卖”,或许这就是中小股东否决的主要原因。

        买卖告吹之后,天誉置业用什么钱偿还雷曼兄弟的巨额债务?另寻买家以更高的价格将这块地皮出售,或许就是公司正在筹备的所谓新融资方案。  

        中国奥园(03883,HK)与天誉置业(00059,HK)广州土地买卖告吹,奥园及天誉的股价均受打压,昨天分别下跌了14.21%及3.125%,报收1.69港元及0.62港元。

天誉反悔  不想做冤大头?

        据悉,中国奥园计划以并购形式向天誉置业购买的这块土地,地处广州市地标性建筑中信广场的东侧,拥有巨大的发展潜力。中国奥园此前曾表示,在收购完成后,集团将在此兴建集高端商业及写字楼于一体的大型商业项目,并在广州中心商业圈打造新一代地标。

        中 国奥园的计划  “看上去很美”,不过,该项收购达成的先决条件之一就是要获得天誉置业除其单一大股东之外的股东同意。2009年7月10日,天誉置业召 开了一次特别股东大会,在此次特别股东大会上,与会的天誉置业中小股东的反对,令奥园收购天河城项目这只“煮熟的鸭子”飞走了。据天誉公布的投票结果,对 于上述收购事项,参与投票的股东中有96.83%的投了反对票,因此此前公布的收购事项宣布失效。

        虽然天誉置业投资者关 系部相关人士昨天接受《每日经济新闻》记者查询时也表示,上述并购事项告吹主要是受到公司中小股东的反对。但是,记者发现,近两个月来全国土地市场回暖, 各地“地王”频现,在此情形下,天誉置业不愿做“赔本买卖”,这或许才是背后的根本原因。

        合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江,昨天在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,此次中国奥园准备通过并购而拿下的那块地处于广州的CBD地段,商业价值非常高,而天誉置业也完全可能另寻买家以更高的价格将这块资产出售。

        据了解,早前奥园与天誉达成的协议,奥园收购持有天河城项目开发权的友邦70%权益的总代价为3.52亿港元及1200万元人民币,该价格远远低于天河城项目现今市场价。同时也有媒体将此次并购称为今年“最冤大头的赔本买卖”。

天誉如何还雷曼的巨额债务?

        据悉,在2007年中期,天誉置业向雷曼兄弟借贷2.2亿港元,用作收购广州天河项目的友邦公司的51%的股权。也就因天河项目天誉置业欠下了雷曼兄弟的巨额贷款。

        本来,天誉置业大股东已经做出了“壮士断臂”之举,同意以远低于市场价格的代价将天河城项目及其贷款低价转让给近期正在大肆买地的中国奥园,以此筹集资金偿还雷曼的巨额债务。不过,现在出售事项告吹,天誉置业不得不又重新面临着去“找钱还债”的问题。

        昨 天《每日经济新闻》记者致电天誉置业,该公司投资者关系部相关人士表示,虽然广州天河城出售事项告吹,但是公司正在筹备新的融资方案以偿还雷曼债务。不 过,该人士拒绝透露具体融资方案的内容,只称方案一旦落定,公司会尽快发布公告。另外,对于记者有关天誉是否会寻找出价更高的买家来买这部分资产的询问, 该人士也表示不便透露。

        另外,天誉置业副主席刘日东在日前被问及公司债务重组进展时表示,公司资产能够应付债务,现正就出售公司资产寻找适当的买家。他还指出,广州市场已经好转,资产价格已有所上升。至于出售多少资产,仍要与债权人商讨,但希望能够避免贱卖资产。

        据 了解,自2008年武捷思出任中国奥园董事局副主席后,奥园就确定了尽量以并购方式来扩大土地储备的策略,而与天誉置业的并购案则是武捷思上任后的首笔大 型收购,也被外界看作是武捷思2009年并购大戏的开幕之作。虽然到目前为止,该项并购已经告吹,但是中国奥园的其他并购案却还在如火如荼的进行着。

天譽 譽小 股東 贊成 奧園 廣州 買地 告吹
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=9563

地产商筹资买地 远洋地产300亿元待命


From


http://www.21cbh.com/HTML/2009-9-3/HTML_GDLGX6LF67KK.html


上半年,国内地产商不约而同开始“融资运动”,配股、发债、银行贷款,不一而足。

9月2日,远洋地产在举行业绩记者会当天宣布,获得香港19家银行组成的银团,授出三年定期贷款融资7亿美元,年利率为伦敦银行同业拆息加2.1%。远洋地产总裁李明难掩兴奋之情,表示这为公司开启了新的融资渠道,降低了平均资本金。

目前远洋地产有超过300亿元的资金实力,准备这么多钱用来干什么?李明对本报记者表示,“毫无疑问,就为了扩大土地储备。虽然有部分投资性物业需要资金,不过起码会有一半以上用于扩充实力,新增土地储备。”

此前一天,一直按兵不动的碧桂园也宣布,准备发售5年期美元票据,偿还银行贷款及发展新项目。

地产商圈钱,增加土储是其中一个目标。国泰君安地产分析师姚峣接受本报记者采访时表示,按目前趋势来看,下半年和明年,国内土地市场的价格估计会保持在高位。

远洋弹药充足

远洋地产今年上半年营业额34.88亿元,同比增加7.42%,股东应占溢利6.7亿元,按年增长23.62%。

由于上半年的协议销售额同比大增201%达70亿元,而截至8月31日,协议销售额已达90亿元,超过了原定的全年销售目标80亿元,李明表示,公司决定调升全年的协议销售目标至110亿元。

根 据远洋地产提供的最新数据,截至6月30日,其手头净现金为125亿元,净负债比率为34%,是行业内的较低水平。其中,短期贷款的比例由2008年底的 40%减少至27%。另外,远洋地产在上半年发行了为期6年总值26亿元的公司债券,首三年票面息率为每年4.4%。再加上9月2日新增的7亿美元银团贷 款,远洋地产手中弹药充足。

李明对本报记者表示,“公司现在总资产中40%是现金,今年的销售额不断看好,相信现金量会持续增加。同时还有超过百亿的银行授信,加起来有超过300亿元的实力去扩大土地储备。”

不 缺钱的远洋地产,其实也不缺地。截至8月15日,远洋地产的土地储备按照计划建筑面积计算,约为1195万平方米,分布在6大城市。在2008年地价疲弱 时收购的土地,占远洋地产总土地储备的23%,李明表示,这让公司今年可以更有弹性地选择在合适的时间和价格增购土地。

今年上半年多次出现在土地拍卖会上的远洋地产,却收获不多。“我们也赞成适度土地储备,过高的土地储备不是一个正常的状况,远洋地产现有的土地储备已经可以满足未来3-5年快速发展的需要。”李明表示。

至于远洋地产下半年究竟会以何种方式增加土储,李明不愿多说,仅向本报记者透露,对于横跨北京新老CBD的中服地块的竞争,远洋地产肯定会参与的。这一地块估计会在今年三季度上市,估计价值过百亿。

发展商各打算盘

实际上,远洋地产、碧桂园,以及此前选择配股的方兴地产等公司,按照公开的财务资料来看,都不缺钱。姚峣表示,远洋地产本身也不缺钱,此次获得银团三年定期贷款融资7亿美元,有几个方面的原因。

“第一,这次银团贷款的利率比较低而时间比较长,年利率仅为伦敦银行同业拆息加2.1%,总成本也就5%左右。第二,贷的是美元,估计是地产商看好美元贬值的趋势,美元继续贬值的话,实际上就等于可以不付利息了。”

碧桂园9月1日宣布发行的5年美元票据,市场估计金额约在3亿美元。集资用于偿还中信嘉华银行的3500 万美元贷款,发展现有及新物业项目,以及一般营运开支。

姚峣表示,碧桂园发美元票据,主要看境外投资者的接受程度,估计碧桂园也看好美元长期贬值的趋势。

“按照我对远洋地产的了解,它应该在行业进入调整的时候才大量买地。它不会追高,目前远洋地产的平均土地成本是每平米2000多元,并不算高。所以我觉得远洋地产只是在市场好的时候先融资,然后在市场低迷的时候买地。目前远洋地产要扩张的话,可能是购买现成的项目。”姚峣说。

他认为,有些公司选择高价拿地,开发高端物业,然后以更高的价格出售。“像中海和远洋这样比较稳健的公司,更注重控制风险,保持资金,维持低成本,物业建成后不需要卖太高的价格也可以保持合理的利润。”



地產 籌資 買地 遠洋 300 億元 待命
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=10752

蔡鎮宇買地實力直逼國壽

2010-6-28  商周





距離六月十八日國泰金股東會前一 週,六月十一日星期五下午四點五十分,蔡鎮宇從國泰金控總部二十樓的辦公室,來到十九樓的國泰慈善基金會董事長錢復辦公室。

蔡鎮宇見到錢 復,一開口就要求德高望重的錢復,在十八日代他向外界發言。

「蔡鎮宇說,他從六月十八日起,他就不是國泰金控的人,所以他不適合談論有關國 泰金控的事,請我幫他向外界說明。」錢復說,當下,他才知道蔡鎮宇要辭職一事。

錢復表示,蔡鎮宇在國泰金二十樓的辦公室目前仍會保留,未來 將搬到他個人新蓋好的辦公室去。

目前住在國泰金總部頂樓,將近四百坪豪宅裡的蔡鎮宇夫婦及女兒,為了不讓外界說閒話,他以市場行情租金再加 上五%的費用,向國泰人壽租用。

今年底,他將把他的住家以及辦公室,從國泰金總部,搬到SOGO敦南館後方,位在連戰住家一品大廈附近的新 居。

這棟樓高十二層,基地約兩百坪的土地,是蔡鎮宇在二○○五年以個人投資公司伯瀚投資買下,當時就準備做為他與妻女的新居與辦公室。

巧 合的是,二○○五年十二月,蔡宏圖也以個人持有的投資公司同記實業,向國泰人壽以十四億六千萬元,買下位在敦化南路與信義路交叉口附近的金星大樓,拆掉重 建為豪宅式住家。

蔡宏圖的新居即將在明年落成,距離國泰蔡家位於四維路的舊宅約兩百公尺,未來蔡宏圖與母親、子女,以及大哥蔡政達及其家 人,將一同搬到新的豪宅。

這也象徵蔡鎮宇與國泰蔡家兄弟的正式分家,雙方未來將同在敦化南路上,隔著仁愛路互相遙望。

協議分 家前,好機會轉給國壽卻不被青睞

一向公私分明的蔡鎮宇,二○○七年四月,他個人再掏腰包,向國壽租下國泰金總部二十樓辦公空間,成立個人擁 有的寶豐隆興業公司。這就是他分家後,未來拿到蔡宏圖所付的八百億元現金,發展個人投資事業的投資旗艦企業。

寶豐隆董事長劉銘群,是蔡鎮宇 在日本東海大學的同班同學,而這公司裡目前的二十多名員工,有不少是蔡鎮宇在國泰建設的老班底。

一位蔡鎮宇友人透露,上門找蔡鎮宇投資的案 子太多,許多案子他覺得對國泰人壽好,就先介紹給國泰人壽,但國壽最後有可能不接,也就失去了先機。最明顯的例子,就是原本國壽想投入信義計畫區的五星級 飯店計畫。

原本國泰人壽在信義計畫區A3買下的土地,要與全球最頂級的四季飯店合作經營台北市最高級的飯店。由於法令規定,壽險公司不得經 營飯店,因此由蔡鎮宇的寶豐隆出面擔任二房東,向國壽租下A3,再與四季飯店簽訂合作協議,切入信義計畫區五星飯店的一級戰區。

就如同蔡鎮 宇在一九九○年代,以每坪九十萬元高價標下台北市南京東路上的土地,由國泰人壽建成飯店當房東,租給六福開發公司,再委託威斯汀集團(Westin)經營 的六福皇宮飯店模式。

但現在因為國壽方面有不同看法,最後作罷。

協議分家後,成立五家公司大手筆投資房地產

現 在,蔡鎮宇與國泰蔡家分家後,不用再因公考量而失去私人投資機會。蔡鎮宇以「寶豐隆」的名字,接連設立了寶豐隆興業、地產、財務管理、商旅及物業管理共五 家公司,可以看出蔡鎮宇未來的投資發展計畫,將圍繞在他最擅長的房地產投資與管理上。

二○○八年七月,蔡鎮宇與好友元利建設董事長林敏雄, 雙方以個人名義,合資一百零一億四千萬元,以每坪土地四百零七萬元的天價,標下新光人壽的信義聯勤基地,創下新地王紀錄。

一口氣拿出五十億 元買地的蔡鎮宇曾對友人說,「我跟林敏雄有一個共識,這一波來不及了,等下一波,我們來養地,可能要等五年。」

這塊近二千五百坪的信義聯勤 土地,依據蔡鎮宇的想法,將蓋成四十層以上的豪宅,蔡鎮宇這一養,可能要養到二○一四年之後才有可能推出。

這代表蔡鎮宇的五十億元,要押在 信義聯勤土地上再四年時間。但這期間,即使房地產價格不斷上漲,蔡鎮宇買地的動作,仍不手軟。

今年二月二十五日,國產局開春後第一次土地標 售,吸引三十九封投標單,第一筆新生北路的三百一十九坪土地,就由蔡鎮宇的寶豐隆砸近十億元,以每坪近三百萬元,高於底價二‧九倍得標,創下區域新高價紀 錄。

根據台灣房屋推估,以寶豐隆地產飆出每坪三百萬元估算,未來推案開價可能在每坪一百六十萬元以上。

原本個人口袋已經夠深 的蔡鎮宇,再加上未來賣掉國泰金股權所換來的大筆資金,未來「寶豐隆」三個字,在台灣房地產上的競標實力,也許將是台灣最大房地產擁有者,國泰人壽最可敬 的對手。



蔡鎮 鎮宇 宇買 買地 實力 直逼 逼國 國壽
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=16438

名人篇》群聯電子潘建成買地揪團種菜 熱情原動力來自耕耘後的豐收

2011-1-31  TWM




在群聯總部旁,有一方「私密的菜園」,在這裡,員工忘懷地聊天拔菜,享受農家豐收的幸福感,每天都要巡一次菜園的潘健成,在這裡思索群聯的未來,建構成功的幸福方程式。

撰文.林宏文

我從小在馬來西亞長大,爸爸是農夫,種秋葵、玉米。農家生活總是看天吃飯,收成不好是常有的事,所以我小時候讀書也常常擔心繳不出學費;相對的,如果遇上豐收,幸福感自然就會特別濃厚。

這種來自田園農地、辛苦耕耘而後豐收的幸福滋味,現在都市人恐怕很難感受到了,但我始終覺得,這種最單純的幸福感,反而是推動我一路往前的原始動力;我希望能與員工一起體會。

幾年前注意到這塊地(群聯總部旁占地二三○○坪的土地),和幾位創辦人討論後,決定自掏腰包買下來,一度想用來當停車場,後來還是決定拿來種樹、種菜。當時地主曾經懷疑,我們這些旁人眼中的科技新貴是不是錢太多,想要炒地皮,沒想到,最後竟然拿來種菜,而且還是玩真的。

現在,我每天都會來園子裡巡一下,看看青菜長得如何,同事們每周二的中午,也常會利用午餐時間到這裡摘菜,大家輕鬆地聊天,偶爾討論一下晚餐要如何烹煮這些菜。或許真的是這種幸福感的化學作用發酵,群聯電子發展到現在,這個團隊的氛圍,還是保留著最初的創業精神。

回 想起來,我最懷念的就是當年幾位創辦人在學校一起讀書、做研究的日子,可以無限的想像未來,但又腳踏實地的做好眼前每一件小事情。我想,群聯這個團隊像是 風車一樣,客戶需求一來,就像風吹,不需要我去盯、去講,大夥兒就自動自發地轉動起來了。這是業績數字之外的一項成績。

我算是出身貧寒,而現在有點能力了,所以會捐些錢給台灣和馬來西亞家境清寒的學生,最近承諾要捐三百萬元,說了,才發現身上現金不夠,恐怕要等年終獎金發下來,要不,就要先向老婆借一下。

但話說回來,有錢真的會比較幸福嗎?

我知道的是,很多同業,當他們的規模越來越大,錢賺得越來越多,反而,煩惱也越來越多。我不是要否定成長的必要,但,成長應該伴隨著幸福。要成長也要幸福,這樣才算是真正的成功吧!

潘健成

出生:1961年

現職:群聯電子董事長

經歷:慧亞科技公司研發部副理學歷:交大電機與控制工程所碩士


名人 聯電 子潘 建成 買地 地揪 揪團 種菜 熱情 原動力 來自 耕耘 後的 豐收
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=22064

郭台銘天價買地 土城地價短期難降溫

2011-4-18  TWM




中國工資大漲,之前曾表態將生產線移回台灣,設立無人工廠的鴻海集團董事長郭台銘,上周悄悄買下位在土城頂埔科技園區鴻海總部旁,三千餘坪工業區土地,金額約十二億元,換算每坪單價高達四十萬元,創土城土地新天價。在政府有意降溫房地產價格時,郭台銘逆勢出手,引人側目。

在全球不少地方設廠的鴻海,據了解,設廠前都會請風水師先行勘查,這次也不例外。郭台銘找來御用地理師觀看方位。側面了解,風水老師認為該地有龍脈,聽到這句話,郭台銘很阿沙力地決定成交,並一口氣就付五成訂金。為了節稅,還用永齡基金會名義購買,果真是精打細算。

「現在要買一千坪土地就不容易了,更何況是三千多坪。」房地產業者指出。雖然奢侈稅即將在六月一日上路,但北台灣地主姿態還是很高,完全沒有降價求售的壓力,發球權還是在賣方手裡,加上鴻海有自用擴廠的需求,所以這筆交易很快就敲定。

另一方面,土城因捷運通車題材發燒,當地的乙種工業區土地行情也飆漲了六成,去年每坪成交價才二十五萬元,近期更因地主惜售心態明顯,已站上三字頭。如今在郭台銘天價買地消息曝光後,土城地價短期看來欲小不易。

(梁任瑋)


郭臺 臺銘 天價 買地 土城 地價 短期 降溫
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=24299

沃爾瑪買地

http://www.cbnweek.com/Details.aspx?idid=1&nid=6016

全球最大零售商的招牌不再誘人,獨資經營又逼著它直面地方政府—買地也不那麼簡單!
 


  沃爾瑪終於決定改變自己15年的習慣—從全面租賃物業商,轉而嘗試買地自建購物廣場和山姆店。
沃爾瑪(中國)地產開發部高級總監聶明凱在最近的一次公開演講中透露出了沃爾瑪嘗試買地自建商業地產項目的明確信息:2011年,沃爾瑪除了租賃門店外也會開始從政府或者開發商手中購買土地使用權,或者購買現有的租賃門店。
但據沃爾瑪內部人士說,公司開始購買土地的業務試點已經有超過一年的時間,聶所在的這個地產開發部和之前的租賃管理部平級,統統由沃爾瑪業務發展部管 理。「沃爾瑪嘗試進入商業地產領域,首先受益的可能是想在三四線城市建店的沃爾瑪廣場和在中國始終沒有推廣起來的山姆會員店業態。」 一位沃爾瑪員工說。沃爾瑪中國方面證實,該部門運作的沃爾瑪中國第一個自購地項目是大連的山姆會員商店,另外,它們在廈門也可能會購入地塊自建山姆店。 2011年1月,還有一個自購地建購物廣場的項目已經被證實落戶在四川省巴中市。
誘發沃爾瑪嘗試自購地的原因有三:一是沃爾瑪進入中國後租賃物業所簽合同的時間期限都在15年左右。「沃爾瑪進入中國之初乃至中期,在各地拿到的物業 租賃價格都非常便宜,最多時能以低於周邊物業40%左右的價格成交。」一位沃爾瑪員工說。這批物業到期續簽時,業主肯定會提高租金,或者轉租他人—這給沃 爾瑪帶來了巨大的成本和資金壓力,促使它早幾年就開始考慮要在地產開發上採取多元化的手法。
其次,在進入中國的主要跨國零售商裡,除去家樂福一直堅持租賃物業外,麥德龍和樂購都在商業房地產上有所收穫。在這一點上,聶明凱本人的職業經歷也許 更能說明問題,在2009年加入沃爾瑪之前5年,他在麥德龍任職開發部總監兼副總裁職務,負責該公司的商業地產開發業務—這個全球第三大零售超市批發集團 40年來無論將門店開進哪個國家,都堅持要在自有土地上建店。麥德龍1996年進入中國,手中的30餘塊自購土地到今天已經增值了3至4倍。而樂購已在青 島、秦皇島、撫順、鞍山開出了4家樂都匯購物廣場,這些大型的Shopping Mall平均佔地面積為4至6萬平方米。據說,樂購在中國還有9個商業房地產項目在運作中,其中以廣州樂都匯最引人注目。「買地是一次性投入,既能夠抵禦 持續的租金增長壓力,日後還能升值。」一位麥德龍員工告訴《第一財經週刊》。
最後一個原因是沃爾瑪加快了獨資化的進程。沃爾瑪1995年進入中國時是依靠和深圳國際信託投資總公司(以下簡稱深國投)建合資公司做生意。2008 年底外資零售門店的審批權被下放到省級商務部門,外資零售商如果在地方註冊公司,稅收將留在當地,拿到地方行政審批的手續相應就會變得簡單。沃爾瑪因此在 湖南、湖北、重慶等地註冊了獨資公司。「對沃爾瑪來說,在這些區域裡購買商業用地,收益全部算自己的。」一位沃爾瑪員工說,「如果能從當地政府或者開發商 那裡找到好的項目,何樂而不為。」
「但是,從時機來看,沃爾瑪現在進入商業房地產領域,顯得有點晚。」該員工評價說。2007年以後,就連麥德龍都感覺到,自己在二三級城市中買地自建 商店的空間在迅速縮小,為此,它們不得不開始改用租賃方式搶佔好的店址—但截至2010年底,麥德龍一共只新開出了9家店—它的拿地困境是眾多跨國零售商 的縮影,「而在這個時間點上,沃爾瑪全球第一大零售商的金字招牌已經不像過去那麼誘人了。」
沃爾瑪在過去的10多年中開店一直是聯合地方開發商、戰略合作夥伴萬達、深國投下面的深國投商用置業有限公司及後來的華潤商用置業公司一起尋找合適的 物業。它的品牌是萬達和深國投商置開發商手中的王牌,與之捆綁的開發商能輕而易舉地從地方政府手中用低廉的價格得到看中的地塊。一位與沃爾瑪的合作者打過 交道的地產開發商透露,「尤其是在一線城市>>以外的地方,捆綁沃爾瑪拿地所得到的優惠價格經常比周邊地價低1/3。」
沃爾瑪和自己合作者的模式後被認為具有寡頭性質,最明顯的例子是在2005年2月杭州市西湖區佔地面積為1.8萬平方米的地塊掛牌出讓時。該地塊周邊 住宅密度較大,有相當大的消費購買潛力,想要將其拿下的開發商不在少數。捆綁了沃爾瑪的深國投商用置地有限公司與政府接洽後,地方政府開出了「參加拍賣競 買的發展商必須引入世界500強中前100位裡的商業零售類企業或其關聯公司,並得到該企業的書面確認」的限制條件,將其他人擋在了門外。最終,深國投商 置用每平方米不到5000元的價格拿到了該地塊—而這個地段的的住宅用地每平方米最起碼也在6000元以上。
引進沃爾瑪,對地方政府意味著提升城市形象、促進當地零售業發展、借助沃爾瑪的全球採購網絡將當地產品推向全國及獲得500到1000個就業機會。據 AC尼爾森發佈的統計數據,沃爾瑪財富效應非常明顯,它每成功進駐一個商業區域,就能使周邊的住宅物業平均增值20%至30%,商舖平均增值50%以上。
但是,隨著城市發展和開始涉足商業地產業務的零售商數量日益增多,沃爾瑪只做購物廣場單體店的開發模式,在地方政府面前逐漸失去了以往的吸引力。沃爾 瑪尋找購物廣場店址時往往要求交通便利、人流量大,如今這樣的地塊在一線城市已經所剩無幾。在二三線城市,符合它需求的地塊則往往在城市中心—儘可能提高 這類地塊的綜合開發利用率,已經成為各地政府的第一訴求。一位接近沃爾瑪的業內人士評價說,「在購物廣場的開發上,沃爾瑪的主觀要求已經和多數地方政府對 城市建設的需求不再相符。因此,在二三級城市的中心地區拿地,沃爾瑪已經沒有太多競爭力可言了。」倒是樂購那樣買地自建樂都匯購物廣場的項目,更能贏得政 府的青睞—後者是一個集購物、娛樂、餐飲、休閒於一體的綜合購物中心。
「沃爾瑪進入商業房地產,未來最可能得手的區域在三四線城市乃至更偏遠的地區。」該業內人士說,之前它在四川省巴中市自建的購物廣場便是一個例子。此外,聶明遠負責的沃爾瑪商業地產部門最先能夠推動的,是山姆會員店在中國的拓展。
較之沃爾瑪購物廣場,面向中高收入群體的山姆會員店對選址有更高的要求。按照規定,山姆會員店希望在它周邊20分鐘車程內覆蓋的區域擁有70萬到100萬人口,它的營業面積必須達到2.4萬平方米,並且擁有1000個獨立車位—所有這些條件都遠高於沃爾瑪購物廣場。
對開發商來說,要找到符合這些標準的地塊並非易事。另外,由於中國消費者的消費水平尚未達到沃爾瑪預期的程度,山姆會員店各地的銷售業績水平上落很 大。從1996年進入中國,到2010年底,沃爾瑪僅開出了6家山姆店。最早的深圳的山姆會員店盈利能力極其驚人,帶動了周邊房地產和商業的發展。同行麥 德龍的一家門店年銷售額約為5億元人民幣,但深圳山姆會員店2009年和2010年的年銷售額都超過了2億美元。但是相比之下,其他地區,例如廣州的山姆 店銷售業績就十分平常—這些不確定因素都使得沃爾瑪和開發商沒有大規模為山姆會員店尋找物業。
中投顧問高級研究員黎雪榮指出,山姆會員店對於物業的特殊要求,使得一般開發商開發的商業地產並不太適合山姆會員店的要求。因此,沃爾瑪若要推進山姆 會員店在中國的發展,不得不採取自建物業的方式。沃爾瑪內部已經在2010年做出論證,認為在目前的消費水平下,山姆會員店已經不必再拘泥於一線城市,二 三線城市同樣能支撐其發展。
「沃爾瑪的山姆會員店從業態上講,不能進入市中心,必須放在交通便利的郊外,」一位沃爾瑪的員工說:「這樣的地段目前是二三線城市的地方政府最希望引 進商業配套措施的區域。」 而山姆會員店的盈利能力好於麥德龍,這也使得沃爾瑪為山姆會員店拿地很有競爭力。2010年,沃爾瑪為山姆會員店在各地的選址及建店計劃開始加緊進行,在 杭州、蘇州、寧波、青島、大連、昆明、重慶、廈門等地均有擴展動作。這個時間點,恰巧和沃爾瑪開始操作買地自建項目的時間吻合。
但是,沃爾瑪一直被中國人認為是一個特別不肯通融的美國公司。它的創始人山姆·沃爾頓反覆強調誠實這一品質,中國區的高管也將此奉為行事準則。在沃爾瑪, 和政府打交道時如果有送禮和請客吃飯的行為會被視為不誠實或者商業賄賂,這使沃爾瑪在中國各地的政府關係處理上一直很被動。
在房地產這個領域,沃爾瑪過去已經習慣了將合作夥伴作為自己處理政商關係的防火牆,「我們內部的一條不成文的規矩,就是避免自己直接面對政府拿地,」 一位員工說。「因此,沃爾瑪想在這樣一個極富中國特色的領域裡單干,究竟如何操作和如何處理政商關係,還是一個未知數。」


聯繫編輯:
wangruohan@yicai.com


沃爾瑪 沃爾 買地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=24503

DRAM模組廠 炒股買地求活路

2011-5-16  TCW




坐落在美國加州洛杉磯市郊芳泉谷 (Fountain Valley)的全球最大記憶體模組廠金士頓科技(Kingston)總部,雖然已經將大部分的生產線都移往新竹及上海,但這裡還有兩條生產鏈在運作中, 工人正在忙進忙出檢視剛製造完成的DRAM模組及SD記憶卡,並準備打包送往大客戶戴爾(Dell )及惠普(HP)的手中。

金士頓科技創辦人孫大衛看起來心情十分愉悅,因為金士頓去年在記憶體模組市場大獲全勝,全年營收達到六十五億美元的歷史新高,比前年增加了五九%,而今年雖然DRAM價格低迷,但因三月份價格上漲將近兩成,手中擁有低價庫存的金士頓也順勢大賺一筆。

但反觀台灣DRAM模組廠第一季財報,仍是幾家歡樂幾家愁的情況。

創見第一季受惠於三月份DRAM及NAND(快閃記憶體)價格雙漲,營收達七十五億八千萬元,較上季大增五八%,加上認列海外投資收益及兌換利益,單季每 股稅後盈餘達二.○九元新高。但另一家大廠威剛,第一季合併營收七十八億四千二百萬元,還較去年第四季衰退約一成,稅後淨利僅九千五百七十七萬元,每股盈 餘為○.四二元。

小廠棄守 不做PC轉往工業用電腦

事實上,台灣模組廠近幾年已經把重心轉移到NAND相關產品線上。

如威剛DRAM模組占營收比重最低已降至三成,創見DRAM模組占營收比重維持在兩成以下更已成為常態。至於商丞、宇瞻等小型模組廠,早已淡出個人電腦DRAM模組市場,轉型生產毛利率較高的伺服器,或工業用DRAM模組。

正因為競爭對手的淡出,金士頓市場占有率來到歷史新高。根據市調機構IHS iSuppli統計,去年上半年金士頓的DRAM模組市占率已來到四五.八%新高,相較於二○○六年時市占率不及兩成,這幾年金士頓在DRAM模組市場已是打遍天下無敵手。

龍頭轉向市占破紀錄,ㄧ樣要轉型

對於這個成績,孫大衛雖然滿意,但也點出了DRAM模組市場的產業結構已經出現變化。他說,「金士頓市占率拉那麼高,不是殺價搶訂單搶來的,其實是同業不想做了,只有金士頓還在做,所以訂單全都流到我們手中。」

孫大衛更預言,在DRAM模組這個市場,已經沒有如過去一般的超額利潤存在,DRAM模組廠的確要找轉型的機會,連金士頓現在市占率那麼高,一樣也要轉型。

老二危機本業虧的多,拚業外收益

然而轉型談何容易?最好的例子,就是身為台灣第一大、全球第二大的DRAM模組廠威剛,正逢成立十週年,然而威剛的現況,正是台灣記憶體模組業面臨轉型瓶頸的寫照。

威剛去年到今年,在集中市場投資宸鴻、碩禾、勝華、潤泰全、國票金等股票,其中宸鴻、碩禾、勝華等,均在一個月內獲利出場。而去年底威剛以每坪三百二十萬元價格買進士林土地,四月底已公告計畫出售。威剛幾乎從一家記憶體模組廠,轉變成一家股票、房地產投資公司。

在台灣DRAM模組業界,威剛董事長陳立白的轉變,是個最經典的例子。陳立白與台灣DRAM廠高層關係好,憑藉這些人脈,威剛二○○一年成立,不到五年時間,年營收就突破了十億美元大關,每年賺進一個股本是輕鬆平常。

但是,二○○七年到二○○八年的這兩年,DRAM市場因嚴重供過於求,市場景氣連走兩年大空頭,連陳立白這樣子的老手也慘朝遭滑鐵盧。○八年大虧逾二十億 元,每股淨損十二.一五元。雖然二○○九年靠著德國DRAM大廠奇夢達(Qimonda)倒閉機會,DRAM價格大漲,把虧掉的二十億元賺回來,但去年價 格緩跌一年,威剛去年財報最後仍繳出虧損成績單。

一位業界人士就說,DRAM模組的錢不好賺,現在連買賣DRAM顆粒賺差價都很難,連像威剛這樣子血統純正的DRAM模組廠,除了快速傾向NAND市場,靠賣記憶卡或隨身碟來賺取微薄利潤,利用記憶體行業高額的現金流量,來進行業外操作也變得很重要。

所以,威剛這幾年將資金活用在買賣股票及房地產,這也證明了DRAM模組這個行業已沒有暴利可圖。

威剛是國內最有機會逼近金士頓的業者,但對威剛來說,未來五年或十年當中,是完全追不上金士頓。所以,不是只有威剛及創見有此營運上的難處,包括勁永、品安、商丞、宇瞻等模組廠也同樣在營運上有此難以突破的瓶頸。

與陳立白熟識的業界人士表示,陳立白希望效法英業達集團會長葉國一。就像葉國一的英業達在筆記型電腦代工已追不上廣達,因此除了自己熟悉的本業,靠投資股票及房地產賺取資本利得,成為他該學的一門功課。

陳立白曾說過,沒有看壞記憶體模組產業長期景氣,投資只是將暫時不用的資金做有效的運用。

只不過,相較過去威剛成立初期,每年靠本業賺一個股本,現在卻朝投資公司方向傾斜,似乎也說明了模組廠已經不容易靠本業賺大錢的困境。

由全球記憶體市場角度來看,台灣DRAM產業已無競爭力,上游DRAM廠第一季虧損累累,下游模組廠要賺錢當然也難上加難。金士頓能轉型成功,除了口袋夠 深,有夠龐大的現金流量,還掌握了更多的生產鏈上的資源,但台灣中小型模組廠現金水位不夠,也沒足夠資源布建自己的生產鏈,這條轉型之路,自然沒辦法走得 像金士頓一樣順遂。


DRAM 模組 炒股 買地 地求 活路
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=25182

新店最後一塊大重劃區吸引政商名流卡位趙藤雄高價買地 掀新店十四張獵地潮

2011-11-07  TWM




新店溪畔的十四張重劃區,原本只 是偏僻的農田,因捷運環狀線在此規畫車站,並展開低密度開發,土地市場已掀起一波獵地熱潮,吸引不少財團、政治人物提前卡位。

撰 文‧梁任瑋

房地產景氣反轉向下,上市櫃建商近期紛紛停止購地,準備保留銀彈過冬, 表面看似平靜無波的土地市場,枱面下交易卻暗潮洶湧。九月底,新北市新店區十四張重劃區成交一筆近三千八百坪的農地,以每坪行情價三十五萬元計算,總金額 逾十三億元,根據本刊調查,買主正是遠雄集團董事長趙藤雄。

趙藤雄是向當地最老地主之一,劉氏家族祭祀公業劉毅齋買地,他悄悄大手筆在新店 獵地動作,宣告新店十四張房市搶地大戰開打。

根據了解,除趙藤雄,據傳宏達電董事長王雪紅、國內幾家壽險公司也以人頭插旗,其餘地主都是政 壇「新店幫」,包括立委羅淑蕾、劉盛良、張慶忠、新店區長王美月,以及新北市議會副議長陳鴻源的父親陳明雄。建設公司包括三重幫旗下的寶路開發、宏泰興建 設,以及新店在地的江陵、啟昇與合環建設,幾乎新店喊得出來的大人物皆全員到齊。

王雪紅計畫買千坪純投資

其 中,台灣女首富王雪紅與新店有很深厚地緣關係,位於新店裕隆城旁的宏達電企業總部明年完工,去年底她不僅買下技嘉科技廠辦大樓;另一方面,市場也傳出她默 默布局十四張重劃區農地三年多。目前只買五百餘坪,計畫買到一千坪左右,但她並不打算在此推案蓋房子,主要是純投資,價錢只要能賺一、兩倍就賣。相較之 下,獵地成績最亮眼的應當屬於趙藤雄,光是個人就擁有三千八百餘坪,與在地的江陵建設董事長林美東不相上下。

實際沿著新店中央八街往民生路 一路走,彷彿跌入時光隧道,狹窄的產業道路兩旁,景色盡是一望無際的菜園與百年古厝,與人車擁擠的新店市區相比,農田環繞又臨溪,宛如世外桃源,很難想像 這裡竟會成為大戶搶進卡位的戰場。

「新店超過二十公頃的重劃區只剩十四張重劃區,面積大約三十一.四公頃(約九.五萬坪),很多財團看好未 來發展,幾年前就進場卡位。」新店區中央里里長王志翔說。

根據政府規畫,十四張重劃區未來除了有捷運,還有低密度住宅、三座公園與一所國 中。十四張農地緊鄰「新店的民生社區」中央新村,以及小碧潭捷運共構住宅「美河市」,優質的生活環境與交通便利性,讓附近每坪房價撐在五十萬元,加上今年 九月底捷運環狀線十四張站動工,建商看好十四張重劃區未來增值性,該區土地交易又開始熱絡加溫。

十四張農地內靠著一條不到六米寬的民生路貫 穿,買家想要看地,車子開不進去,只能停在路邊走田埂,「農地雖然沒有門牌,很多投資客看不懂,但內行的都跟著大戶買,例如遠雄這類型的公司。」帶著記者 到現場實際看地的土地仲介透露,十四張重劃的確存在不確定因素。

因此,精明的大戶都是沿著較接近環河路與民生路八十六巷土地公廟附近,近十 四張捷運站出口插旗,一年來,土地交易非常頻繁。

早期十四張地價每坪只要個位數,隨著市地重劃議題發酵,價錢也愈炒愈凶,目前每坪最新成交 價是三十五萬元,跟新店其他地區的地價相比,價格相對還在低檔,大家都看好未來獲利空間會是新店最高的。

河景與捷運加持 每坪上看百萬徐姓投資客說,目前十四張農地的地主惜售心態明顯,土地開價每坪五十萬元,但因為未來分配回來的土地只有四五%至五五%,實際換算每坪地價高 達一百一十幾萬元,但買來不能馬上開發,不確定因素很多,不如去買安坑的建地,一坪只要六、七十萬元,十四張農地除非很便宜,一般投資客不會隨便去碰。

新 店區中央里里長王志翔說,雖然捷運十四張站已經動工,但周邊的農地何時重劃分配,政府沒有時間表,最主要卡在沒有錢徵收土地,早年進場的投資客,至今依舊 在等新北市政府重劃而暫時套牢,幾年前,甚至有民間業者打算結合地主申請十四張自辦重劃區,目前辦公室還設在中央新村內,但也遲遲無具體進度。

「不 過最近聽說又有不少口袋很深的財團進到十四張重劃區卡位,應該是有六、七成把握吧,不然怎麼敢砸錢下去買?」永慶房屋中央店店長楊文杰表示,緊鄰十四張重 劃區的小碧潭區域,住宅類型豐富,有中央新村的精緻公寓,還有「湯泉」集合式住宅,以及興建中的「美河市」,由於一屋難求,喜歡這個環境的買方,常要耐心 等待。

小碧潭周邊房價八、九年前一坪只有十幾萬元,目前老公寓最少要三十萬元才買得到。至於四年前開始預售的美河市,房價一路從三十五萬元 起漲,二○○八年景氣最好時,每坪最高喊到一坪六十萬元,站上新店最高價,雖然歷經金融海嘯曾經下滑到四十萬元,但目前面河景的單價至少要四十六萬元至五 十萬元,不少買家都是台北市來的企業主。

王志翔說,小碧潭捷運站通車後,這幾年來中央新村周邊住戶從原本六四四戶,成長至二千五百戶,未來 美河市兩千戶住宅完工,至少會新增一萬名以上的新住戶,商機非常可觀,因此大家都在期待美河市小型購物中心開幕,生活機能又更加完善。

房仲 業者相信,一旦十四張重劃區陸續開發完成,有河景與捷運加持,未來當地房價每坪很有機會上看一百萬元,這或許是吸引大批財團與政治人物搶進的原因。


新店 最後 一塊 大重 重劃 劃區 吸引 政商 名流 卡位 高價 買地 十四 四張 張獵 地潮
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=29106

買不買地?這是個問題

http://www.eeo.com.cn/2012/0106/219181.shtml

經濟觀察報 記者 陳文雅 2011年的最後一天,北京市順義區汽車生產基地4-124地塊以1.48億元底價出讓,給清冷的2011年土地市場掃了尾。

根據北京市土地整理儲備中心土地成交一覽表,2011年北京土地出讓金總收入為1055億元,比2010年減收1/3以上。住宅類地塊的成交金額更是比2010年下滑一半以上,僅不到500億,2010年單是住宅類地塊的出讓金就達到了千億以上。

從地塊成交的單價來看,開發商購地態度比2010年謹慎得多,例如,北京2011年住宅類地塊的平均樓面地價僅5000多元/平方米,比2010年下調了三成,平均溢價率也下調了近兩成。

中原地產研究中心數據顯示,2011年13個重點城市居住用地成交中,僅深圳、蘇州、武漢的最高出讓單價高於2010年的水平,其餘城市分別較上年 下降10%—71%。在北京、上海、廣州、杭州4個傳統高地價城市,2011年地塊的最高單價比2010年下降34%—60%,均處於近五年中的低位。

這一年的土地市場,買地的和賣地的都已經習慣了「底價」,流拍也不能再激起一絲惋惜,只有年底出讓的此前被視為「准地王」的朝陽區來廣營地塊僅以 30億元底價出讓,並且是賣給了東山再起的孫宏斌和當年憑藉央企地王一舉「上位」的中化方興,這才引發了一些談資,不過即便如此,投資者們仍然不看好這樁 買賣,當天融創的股價竟因此下挫了4.43%。

底價拿到准地王而被看空,無怪乎地產商拿地要慎之又慎了,而由此看出投資者對房地產業的看法更是瀰漫著恐慌性的悲觀情緒。孫宏斌表示:「很多投資者勸我儘量別買地,理由是明年上半年可能機會更好,再有是資本巿場不喜歡。」

有便宜的地,買不買?這是個問題。遍地的流拍和底價成交,對許多開發商來說不是誘惑,而是陷阱。例如恆大集團董事局主席許家印就曾在2011年11 月公開表態,「從10月份、11月份的情況來看,市場比前一段時間形勢更加嚴峻。在對待土地購買這一問題上,恆大方面將持更為謹慎的態度。未來幾個月,恆 大不會購買新的土地,但以前跟蹤一兩年的項目還會購買,這是正常的,不會像以前一下買十幾塊、二十幾塊地。」

另一些龍頭企業出於公司可持續發展的考慮仍然拿了少量地塊,但和前幾年的土地儲備速度、規模相比可謂九牛一毛,且基本集中在二線及以下的城市,如保利在石家莊,萬達在南京,和記黃埔在佛山、大連,首開在葫蘆島,招商在青島和武漢……

根據中房信數據,2011年1-10月十大品牌房企通過招拍掛共拿地241宗,同比下降33%,拿地總支出為1186億元,同比下降38%。

土地出讓現場群雄逐鹿的盛況難再,只有融創和SOHO中國選擇在2011年底這樣一個蕭條的寒冬「抄底」北京和上海這兩個2011年賣地收入過千億的一線城市。

SOHO中國的一則公告稱:「在銀根緊縮的今天,我們收到大量的開發商轉讓項目的請求,這是公司收購的大好機會,今天的收購就是未來的發展。」買完 上海外灘8-1項目50%股權後,SOHO中國仍有130多億現金在手,潘石屹表態說:「SOHO中國的問題是錢太多,如果不花出去的話影響公司發展,所 以我們還要繼續尋找合適的收購機會。」

而買來廣營地塊的孫宏斌對買地後股價下跌表態稱「很荒唐」,並且表示對這宗買賣很滿意。該公司本來預計這塊地的購入價當在40億元左右,但最終以30億底價入手,融創認為是撿了個大便宜,掙了10個億。孫認為,明年的機會未必比現在更好。

順馳時代,孫宏斌由於過於激進的擴張速度致使資金鏈出現問題,不得不低價賣掉順馳。而今帶著融創殺將回來的孫宏斌的抄底行動再度引起了爭議。孫宏斌 說,他最大的變化是學會了平衡,「要做事堅決,也要控制風險;要確保大方向對,也要關注細節」,他說,「學會平衡就是成熟」。這一次孫宏斌的抄底選擇,是 否會被證明是成熟的?抄底會抄到腰上嗎?

按照2008年給房地產業帶來的經驗教訓來看,如果這一次的調整期在一兩年內結束,限購在2012年底到期,接下來的去庫存化速度可能會坐上高速列 車。如在今年住宅供地計劃只完成五成多、開發商普遍放緩工期的北京,可以想見,一旦市場行情好轉,可能又將出現供應短缺的局面。

而在這兩個週期中,順週期和逆週期操作的開發商,其境遇形成了鮮明對比。2007年開發商高價拿到的地王本該於2008年上市,不幸經歷了次貸危機 引發的地產業調整,開發商只得低價賣房甚至賣地;到了2009年,好不容易重振旗鼓又拿了很多高價地,不幸2010年開始又經歷了新一輪的宏觀調控,有的 開發商還在苦苦支撐,有的已經開始尋求項目合作或轉讓,有的則一蹶不振。

綠城就是順週期而動的一個例子,綠城集團董事長宋衛平曾表示,「綠城已習慣了高價拿地,只要看準了就放手去做。」

 在2007年、2009年、2010年這幾個地王頻出的高地價週期中,綠城買了許多高價地,例如2007年綠城花費了160億元買地,而當年公司 房地產銷售總金額為151億元。到2008年,綠城不得不處置兩塊高價地——杭州錢江新城望江區17號地塊和上海新江灣城D1地塊,其中僅出售上海項目綠 城就損失了1.48億元。2009年,綠城在杭州拿到了當年杭州總價排名前十地塊中的四塊。儘管在2009年的房地產盛宴中享受了短暫的狂歡,但傷痛是長 久的,如今綠城不得不忍痛轉手幾個不錯的項目。

 綠城最終吸取了教訓,然而已經失去了「抄底」的珍貴本錢。

而SOHO中國則相對較為理性,潘石屹對拿地的態度是,「SOHO中國的發展策略並非要極力增加土地儲備,最重要的是提升土地儲備價值。在中國,失 敗的(房地產)公司絕大多數是圈地圈得多的,深圳是這樣,北京是這樣,海南島也是這樣。」SOHO中國儘管拿了很多總價數十億的地塊,但幾乎從未被冠上 「地王」之名。也正因此,潘石屹均能看準時機,以相對便宜的價格購得轉讓地塊,例如向首創購買的三里屯SOHO地塊,向華遠購得的光華路SOHO和 SOHO北京公館地塊,向凱恆購得的朝陽門SOHO地塊,向摩根收購的東海廣場地塊等,同時賣房的時候也不會錯過市場的高潮。

相比較而言,盲目拿地王固然不智,但一些近幾年在土地市場少有斬獲的開發商也錯過了最佳的發展機遇,和規模連年翻番的開發商相比,有「掉隊」之勢。 如華遠等開發商,對土地市場形勢的判斷趨於保守,儘管一直活得很安全,但如今已不再出現在一線開發商的隊伍中。放棄拿地並不一定是最明智的選擇,房地產商 最大的挑戰,當是在合適的時機低價購地,並能適時在市場復甦階段將產品開發上市。

買不 不買 買地 這是 問題
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=30386

新西蘭買地記

http://magazine.caixin.com/2012-04-13/100379386_all.html

 與此前計劃以800萬美元購買冰島300平方公里(3萬公頃)土地的中國商人黃怒波相 比,上海鵬欣(集團)有限公司(下稱上海鵬欣)看似更近了一步。後者計劃以2.1億美元購買新西蘭克拉法(Crafar)78.92平方公里(7892公 頃)的農場。此前,冰島政府是以「尚無把如此大面積的土地置於外國人控制之下的先例」為由,將黃怒波拒之門外;現在,上海鵬欣的買地計劃已經得到了新西蘭 政府兩位部長簽字批准,而後卻被新西蘭高等法院攔下。

  據接受財新記者專訪的新西蘭貿易部長格羅澤(Tim Groser)回憶,這是五年內第一起引起政治爭議的同類案例。不過他強調,新西蘭依舊歡迎中國對新西蘭土地的投資,但中國投資需要符合新西蘭標準,按新西蘭法律流程進行。

  格羅澤說,新西蘭有著非常開放的投資政策,只對金額超過8000萬美元的投資有所篩選,而過去99%的投資申請都獲得通過。而在外資置地上,新西蘭過去五年批准外資購買87萬公頃土地,「這表明我們並未採取閉門政策」。

  問題是,中國民企上海鵬欣的收購計劃緣何成了那1%?

爭當地主

  上海鵬欣此次新西蘭買地,歷時超過一年半,可謂一波三折。購買目標是位於新西蘭北島的克拉法農場。該農場包括13座奶場、3座牧場,佔地共 7892公頃,是新西蘭最大的奶牛養殖場。由於運營不佳,克拉法農場於2009年10月進入破產接收程序,由新西蘭政府指定的Kordamentha公司 負責出售。

  發起交易的是上海鵬欣在香港註冊的全資子公司新西蘭乳業控股公司(Milk New Zealand Holding Limited,下稱Milk NZ)。根據新西蘭高等法院公開的信息,上海鵬欣的惟一股東是南通盈新投資有限公司,該公司99%的股份屬於中國商人姜照柏。

  上海鵬欣網站介紹稱,該公司為一家涵蓋房地產開發、礦產實業、現代農業和股權投資等領域的民營企業集團,擁有全資、控股子公司幾十家,資產規模 超百億元,員工逾4000人,在南美、非洲以及亞洲投資和參股幾個大型礦業和幾十萬畝現代產業化的農場項目。有資料顯示,姜照柏1963年出生,江蘇南通 人,行事低調。姜照柏、姜雷兄弟二人分別持有上海鵬欣99%和1%的股份。

  2010年11月19日,Milk NZ以2.1億美元的出價與土地託管方Kordamentha達成購買協議。根據新西蘭法律規定,該交易符合購買「敏感資產」的兩個條件:一是涉及土地面 積超過5公頃,二是其價值超過8000萬美元。而外國人購買新西蘭「敏感資產」需要先得到新西蘭官方的同意,流程是先由海外投資辦公室(OIO)以 《2005海外投資法案》為主要依據審核申請,再由該辦公室向財政部長和土地信息部部長兩位新西蘭部長做出推薦,經部長們簽字批准。其中OIO是新西蘭土 地信息部下屬的監管機構,主要職能是評估海外資本對新西蘭「敏感資產」的投資申請。

  去年4月,Milk NZ向OIO提交申請。2012年1月19日該辦公室向部長們做出推薦,1月26日得到兩位部長的批准。

  上海鵬欣並不是首家想將克拉法農場收入囊中的中國企業。在香港上市的天然乳品新西蘭控股有限公司(Natural Dairy New Zealand Holdings Limited)2009年就曾申請購買克拉法農場,但後來新西蘭重大欺詐辦公室接到對天然乳品的投訴。2010年12月,天然乳品的收購申請遭到新西蘭政府否決。

「重新考慮」

  上海鵬欣收購計劃獲新西蘭政府批准後,其在收購中的競爭對手之一、克拉法農場獨立收購集團(CFIPG)向高等法院提出司法覆核。該集團由新西蘭富商Michael Fay領導的財團、北島農民和毛利人組成。他們原計劃買下克拉法農場後在內部分配,但由於僅出價1.715億美元遭賣方拒絕。

  新西蘭貿易部長格羅澤解釋說,根據新西蘭法律,外資購買土地在經過海外投資辦公室審核、政府通過後,如果有任何一家新西蘭公司提出正式反對,法院都將舉行聽證,但是「這種情況並不常見」。

  高等法院在2月15日做出判決,稱上海鵬欣的收購交易給新西蘭帶來的經濟效益被「實質性」誇大,政府應「重新考慮」。 高等法院法官米勒(Forrest Miller)在判決書中提到,外國人有權擁有包括農場在內的新西蘭「敏感資產」,但任何想購買新西蘭農場的外國人需要先得到部長們的同意,同意條件有:第一,申請者具有相關商業經驗和敏銳性;第二,交易能為新西蘭帶來「重大且易見的效益」。

  判決書稱,克拉法農場獨立收購集團申請司法覆核的內容主要包括兩點:一是該集團稱 Milk NZ的負責人缺乏必要的商業技能;二是如何評估交易為新西蘭帶來的效益,是與克拉法農場的現狀相比,還是與任何一家新西蘭企業購買該農場後可能達成的效益相比。

  米勒否決了第一項內容,對於第二項內容,此前OIO和部長們在審核該投資時都是將上海鵬欣投資後的可能效益與農場現狀相比,但他認為, 《2005海外投資法案》強調農場在向外國投資者出售前,需在國內市場出售至少20個工作日,因此評估效益時應與任何一家本國企業購買該農場後可能達成的 效益相比。因此,OIO和部長們在評估收購的經濟效益時採用「錯誤的評估方式」。

  在法院判決後,新西蘭總理約翰·基(John Key)表示,政府不會提起上訴,並稱政府可能要求高等法院對判決予以進一步說明。OIO正在重新審核上海鵬欣的收購申請,關鍵點是明確上海鵬欣是否能為新西蘭帶來其他本土投資者所無法帶來的效益。

  新西蘭土地信息部高級媒體顧問布拉德·楊(Brad Young)告訴財新記者,在新西蘭,法院有權審查政府部門的幾乎所有決定。法院不會直接為政府做出決定,但有權審查政府決定產生過程,並要求政府重新考慮其決定。

  法院認為政府在做出批准投資的決定時未能採取正確的評估方式。「需要注意的是,《2005海外投資法案》並沒有明確應採取怎樣的評估方式。法院要求政府用正確的評估方式,重新考慮上海鵬欣的申請。」他說。

  克拉法農場獨立收購集團也並未收手,一方面已經就Milk NZ是否具備相關商業資質向法院提起上訴,另一方面強調其1.715億美元收購克拉法農場的提議「還在桌面上」。

政策取向

  外界分析,高等法院對上海鵬欣收購案的判決釋放出了新西蘭對外國投資土地進一步限制的信號。

  新西蘭資深律師、威爾遜海利律所合夥人布朗(Chris Browne)認為,值得關注的是法官的裁決會對未來的海外投資新西蘭農場申請造成的影響。

  OIO表示,高等法院的判決可能影響外資今後對新西蘭「敏感土地」的收購。該辦公室已要求現有及未來申請者提供新的證據,以證明其投資在新的經濟效益評估方式下也能證明為新西蘭帶來益處。

  OIO在2009年共收到130個購買「敏感」新西蘭土地的申請,全部予以批准;2010年共收到80個申請,拒絕了其中3個;2011年共收 到106個申請,拒絕了其中5個。而全部租賃「敏感土地」的申請都獲得批准。截至今年2月底,OIO正在處理41件、涉及1.62萬公頃的新西蘭「敏感土 地」買賣。今後,該辦公室在審核外資申請時將注重與本國投資者相比,外國投資者購買新西蘭土地為新西蘭帶來怎樣更多的收益。收購價格將不再是比較的主要因 素。

  就在高等法院判決後不久,新西蘭國會議員、工黨領袖西爾(David Shearer)提出一項海外投資新草案,建議未來任何對新西蘭農場的海外投資只有在與本土投資相比,能為新西蘭帶來更多就業、新技術及新產品出口的前提下才能獲批。這項提議將影響絕大多數海外投資新西蘭農場。不過,新西蘭政府已經宣佈不會支持該草案。

  新西蘭土地信息部部長威廉姆森(Maurice Williamson)在國會確認,OIO已與中國駐新西蘭使館的有關官員會面,討論關於外國投資的規定。

  中國駐新西蘭使館政務參贊程雷3月表示,克拉法農場的收購案只是商業行為,中國政府和使館並沒有參與其中,雙方官員沒有討論此事。不過,中方正 在密切關注收購的發展。「這關係到兩國及兩國人民的利益。」程雷說,中方對克拉法農場收購案的敏感性表示理解。「我知道在新西蘭有些人僅對『中國』一詞就 非常敏感,也許他們還沒能接受中國快速發展的經濟帶來的變化。」

  儘管在土地買賣上更加謹慎,新西蘭其他領域依舊期待中國投資。格羅澤稱,與雙邊貿易額相比,中國在新西蘭的投資還較少,希望能吸引來自中國對於乳業、林業、可再生能源等投資。「同時在投資上新西蘭也存在一些爭議,需要通過政治手段解決。」

  除本次受阻的農場購買計劃,此前中國企業在新西蘭有著不俗的表現:上海光明乳業成功收購新西蘭第三大獨立乳業加工企業Synlait的主要股份,華奧物種和新希望集團成為新西蘭最大的農村服務公司PGG Wrightson的大股東。


新西蘭 買地 地記
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=32702

明知是保護區 十三年分批買二十七筆土地 追蹤地籍圖 還原慈濟內湖買地真相

2015-03-09  TWM
 
 

 

《今周刊》調查,慈濟在一九九七年先購入內湖三筆土地,隨即申請變更但未成。變更失利後,慈濟一邊重新申請,一邊不斷購地,加上接受捐贈,二○○○年起的十年間,取得內湖基地旁二十四筆土地。明知是保護區還頻購地,是慈濟最引人疑慮之處。

撰文‧李建興

爭議不休的慈濟內湖開發案,除了保護區是否能變更,引爆激烈的口水戰外,由於玄奘大學社會科學院院長釋昭慧日前在臉書上指出,慈濟是經前台北市政府官員掛保證「可以變更」才買地的,這使得全案是否還有其他人謀不臧的情事,更引人遐想。

經過《今周刊》從地籍資料還原土地交易的始末,發現慈濟內湖基地其實早在四十一年前早就種下了禍因,導致今日難解的困局。

種下禍因

四十年前遭水利會輕率變賣事實上,整起開發案的爭議源自於大湖段一小段地號一三三、一四四及一四五等三筆土地,這三塊比鄰山區面向大湖公園的土地,早期是和大湖連結的小湖,由於當時位於行水區上,其有滯洪、灌溉的作用,為七星農田水利會所有。

但是,一九七四年七星農田水利會卻將土地標售給專司住宅、倉儲、遊樂園開發的新陸開發,雖然水利會當時曾附上「但書」表明,「開發利用不得妨礙都市排水功能,該用地位於山溝與湖泊交會處,水土保持功能重要,開發後將影響上游水系排水。」不過內湖區大湖里前里長郭坤祥回述,新陸買下土地後,曾一度規畫蓋大樓,只是遭大湖山莊的一批老國代反對而未能成形,然而開發受阻的土地,卻從此成為業者傾倒廢土的基地,後來又鋪上柏油、蓋鐵皮屋變成巴士修理廠,在人為破壞下,原本防災、疏洪的功能早已削弱。

九七年八月十四日,慈濟經人穿針引線下,向新陸買這三筆土地準備興建兒童醫院。根據釋昭慧近日臉書所指稱,當時經由台北市都發局官員引薦、遴選,並保證可變更開發,亦即經過審慎評估後才購買,但事情不如想像中的順利。

由於慈濟才剛買下土地,三天後溫妮颱風就來襲,不但汐止林肯大郡崩塌,大湖地區也發生了一家三口被淹死的慘劇。但颱風過後,慈濟則分別在九七年底兩度向北市府提出申請保護區土地變更計畫,這讓災民神經緊繃,舉辦公投抗議慈濟興建醫院,這時市府也不敢掉以輕心,於隔年的元月十六日駁回申請。

居民的杯葛和政府的駁回,讓已經花了上億元購地的慈濟踢到鐵板,但慈濟並未作罷,其間不但請來學者評估背書,並透過顧問公司變更設計,將容積率從一六○%降為一二○%,建蔽率更壓在三五%,剩餘的六五%則將種樹和興建滯洪池,同時也刪除醫療、餐飲等設施,改為環保教育用途的志業中心,試圖讓居民卸下疑慮,使變更案得以過關。

有趣的是,慈濟一面「讓步」,卻又自二○○○年起,陸續以買賣或捐贈的模式在該保護區內取得二十四筆土地,至一○年,原本三.一公頃的慈濟內湖基地,已膨脹了三倍,至十三.四公頃,前後購地金額,有媒體粗估為十三億元。慈濟表示,會買下這麼大的土地,只有其中的四.四八公頃會進行變更開發,其餘拿來進行植樹和水土復育,但內湖保護區守護聯盟理事長李日進則不以為然:「慈濟明知不可為而為,不斷買地,根本是想要將所有保護區的土地買下成為單一地主,減少阻力好辦事!」

令人不解

為何同時變更設計與大量購地值得注意的是,目前各方的口水戰糾結於「保護區能不能變更開發?」對此,慈濟向《今周刊》強調:「依法,保護區在政府公共建設或公益需要的前提下,是可以變更的!」而土地開發經驗豐富、熟稔法規的有富建設董事長洪村騫進一步解釋,根據《都市計畫法》,保護區是可以變更開發的,但須符合兩項先決條件,其一為開發目的須符合社會福利、公共事業、宗教建築等公益目的;其二則是土地條件須合乎不造成防洪、生態安全疑慮等規範。

就此觀點,慈濟當然符合第一要項,但爭議就在第二條件。慈濟喊冤:「內湖基地在慈濟購入前,早就遭到破壞(指新陸開發時代),這基地名義上是保護區,幾十年前早就是個破壞區了!」但此番論述,現任樹黨策略長潘翰聲不敢苟同:「當你買了一個贓物,事後才知道它是贓物,就能就地合法嗎?」而台北大學不動產與城鄉環境學系副教授廖本全也痛斥,面對保護區應以「保護保護區」、「保護區不能輕易變更」的概念為最高原則,更何況內湖基地的破壞是人為的,「難道,被破壞了就沒有保護的需要?」洪村騫和李日進都認為,目前應委請各方都能接受的公正、專業鑑定團隊,評估該保護區是否還有滯洪減災的效能,才能依法行事。

追本溯源,該土地四十一年來,從水利會輕率變賣、政府任由新陸開發肆意破壞保護區,以及政府官員扭曲現實,牽線圖利,才是全案的禍首,李日進透露:「這樣的人謀不臧,全台皆然,屢見不鮮!」一旦如此,更需要相關單位查緝嚴懲,以絕後患。

慈濟13年內

取得13.35公頃、27筆保護區內土地!

── 慈濟內湖基地一覽

取得時間(年) 筆數 面積(公頃) 管道1997 3 3.1444 向新陸公司購買2000 1 0.1084 向私人購買2001 37.7019 向私人購買2002 6 0.6558 向私人購買2010 14 1.7480 地主捐贈合計 27 13.3585

 
明知 保護區 保護 十三 三年 分批 買二 二十 十七 七筆 土地 追蹤 地籍圖 地籍 還原 慈濟 內湖 買地 真相
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=134928

看公告買地 小工程師5年滾出上億身價

2015-05-04  TCW
 
 

 

「田僑仔」坐擁大片農地,因為都市更新而變更為商用地,身價一夕之間倍數暴漲……,這種傳奇故事如今發生在兩位上班族身上。

他們,把政府公告當「藏寶圖」跟著重大建設走,五年財富翻20倍

他們分別領了十八年、九年的死薪水,沒有富爸爸給的大片土地,靠著勤奮努力,終於找到破解土地買賣的密碼,五年內財富翻二十倍,目前擔任IC設計工程師的許芸融、莊曜誠找到了一條致富之道。

汽車行駛到桃園市大園區裡一條狹窄小路,一行人陸續下車,許芸融指著路旁一塊農地笑說:「這,是我買的第一塊地!」

買地的當時是二○○九年底,買價一坪三萬四千八百元,現在行情已經漲到十三萬元以上,漲幅超過二七○%,全是因為不遠處的一座車站,正是即將通車的機場捷運線與桃園捷運的交會樞紐──橫山站。

這塊農地剛剛剷平不久,荒廢在路旁沒有耕作,許芸融還因而領了「休耕補助」;而他和同事莊曜誠另一塊也在桃園捷運旁的農地上,一邊被鄰人栽植果樹,一邊竟然還堆放著垃圾,他卻毫不在意,揮揮手說:「有什麼關係?以後被徵收了,一樣能換回建地!」

這兩人現在最主要的投資工具,就是跟著政府重大建設,鎖定周遭即將被徵收的農地,等著地價水漲船高後,用一坪農地換取大約四○%或四五%的建地,增值至少兩倍,讓平價農地變高價建地,「黃土變黃金」。

在許多人的心中,「買土地」等於大資本投入、甚或有錢人玩的遊戲;其實,買賣土地不需要財團的等級,一般上班族就有能力參與。二○○九年兩人合資買下人生第一筆土地開始,身價從七百萬元增值到至少一億五千萬元,許芸融的身價已經翻了二十多倍、已有上億身價,與他一起投資土地的莊曜誠,同時間也翻了近三.三倍,達八位數。

他們的致富密碼,正是一年一千多篇看似無趣又枯燥的政府「都更地」公告,「這些公告,就是投資土地的『藏寶圖』。」莊曜誠說,「政府坐莊,明白告訴你接下來要開出什麼。」

這些由政府主導的「都市更新」計畫,不管是「市地重劃」還是「區段徵收」,都是把原本老舊、落後的地區,經設立捷運車站等方式,再造更新為商圈或住宅區,而地價往往也跟著翻漲好幾倍。

二○○六年,原本互不相識的許芸融與莊曜誠,一起進入目前市值約一千億元、台灣前三大晶片設計公司當工程師,兩人相差十歲,但同樓層、同梯情誼讓他們特別聊得來,打趣說「感情比老婆還要好」。

一聊起來才發現,待過幾家知名電子公司的許芸融,就學時父親經商失敗,全家窮困潦倒到只能窩在豬圈裡;比較年輕的莊曜誠出身南投埔里,老家是九二一大地震時房屋全倒的受災戶。

也因此,貴為「科技新貴」的兩人壓力沉重,投資過股票,試著想脫離財務上的困境,年輕的莊曜誠甚至為了規避風險,把辛苦存下的第一筆十萬元全拿去買雷曼兄弟連動債,隔年(二○○八年)爆發了金融海嘯,血本無歸。

眼看股票這條路似乎走不順,許芸融把腦筋動到當時的台灣首富國泰集團身上,研究它到底為何能成為首富?他發現,從國泰建設到集團銀行、保險體系,拿到錢之後,就在全台灣買地,倍數翻漲的土地是它主要獲利來源。兩人於是下定決心效法首富,轉而投資土地。

一開始,看報章雜誌找蛛絲馬跡,到工地圍籬抄下施工單位、甚至是環保署等的聯絡電話,就這樣一一打電話去問工程進度,但都不得其門而入;也找過不動產仲介,甚至去土地標案、公聽會現場找資料,再一步步往上追到了政府單位。

繞了一大圈,最後才恍然大悟,原來一切工程資訊都在公告裡。

他們,每一筆土地皆獲利出場至今交易上百筆,沒有一次賠過錢

這個過程如今說來容易,但當初他們卻足足碰壁了一年,才找到這條路徑。 頭三年,他們專注觀察、研究,不下手買土地,兩人把一個個開發案從主事單位、中央與地方往返拉鋸、時程表等等資訊,用Excel文件條列、表格化,每天除了工作、就是埋首在公告裡面,至少花四小時研究;因為謹慎小心,從二○○九年買下第一筆土地後,至今一百多筆的交易,每一筆都是獲利出場,目前持有一千坪以上的土地,沒有投資失敗的紀錄。

為什麼可以「零失誤」?一方面他們夠認真,把徵收區在地圖上實際畫出,填入符合徵收區內的每一筆地號,避免買錯標的成為「廢地」,另一方面也是他們在八年鑽研公告後,悟出下面這幾個心得:

密碼一:不炒短線、長期持有政府都更案即便拉鋸,多半會執行

一:買土地比買股票安全,比買房更容易。

買股票的研究基礎,是公司「已發生(過去式)」的財報,未來的話,電子公司只能看到一季或兩季,但政府都更案一旦啟動,到落實徵收可能七至十年,但公告裡明確寫出利多的「未來計畫」,風險相對較小;再者,雖中央與地方會針對開發案往返拉鋸,多半仍會落實執行,適合長線持有。

若把買房相對於買地,後者只要確定是在徵收範圍內的農地,不管買在哪裡,未來都能依比例換成計畫區裡的建地,因此,購買前不必看風水、不必實地勘查就能買,也不必擔心「釘子戶」;反之,買房前必須多次查看,還得打聽是否為凶宅等。

密碼二:挑交通、觀光關鍵字往機場捷運旁買,盯公告調整布局

二:首選交通建設,次為觀光與文化特區。

「捷運、高鐵、機場、溫泉特區、藝文特區、文化或是風景特定區,這些都是『關鍵字』!」許芸融說,「因它們會讓一個地方發生根本性『質變』。」交通就像血管,通了才有後面的人流與金流,因此,他們目前不僅緊盯機場捷運沿線車站買地,就連桃園、台中等地的捷運都有著墨。

捷運車站當然有可能改位置,因此追蹤政府公告就非常重要,在這些無趣的公告裡可以得到第一手資訊,所以發生變化時不僅能立刻出脫,還能全身而退。

舉例來說,原本市場傳言機場捷運與桃園捷運不是交會在橫山站,而是另一站,但許芸融與莊曜誠一方面緊盯公告,並沒有看到這樣的訊息,二方面他們也判斷,在地圖上實際畫出路線,以動線順暢度來說,怎麼看都應該是橫山站,因此全力主買此區農地,最後果然壓對寶。

密碼三:選在徵收區內買農地分散買門檻低,照樣能換完整建地

三:買土地可以「零存整付」,能買小套房就能買土地。

買不起一大片農地沒關係,也可用買小套房的一百萬元資金當頭期款、搭配貸款,買下五十坪以內的農地,一樣可以換得約二十坪的建地。不像建地買在哪裡、就定在哪裡,就算在一個徵收區內分散買進、散落各處的農地,也會在徵收後換成都更區內一塊完整建地,稱之為「零存整付」。

另外,土地可以共同持分,也就是一塊土地可能十個人共同持有,且出售時不需要其他九個人同意;但房子雖然可以共同持有,卻需要過半或者整體同意才能處分。再者,房子必須買下一整戶、不能只買廚房或者房間,土地卻可以零星買進。

然而,你可能也有一個疑問,如果此地有重大建設即將進行,難道那麼容易就能買到農地嗎?莊曜誠說,政府拍賣土地的價格,就是你買進的參考價。

政府所擁有的土地,會分次拿出來拍賣,買地時只要比標價略高,就能順利在市場上買到地。舉例來說,許芸融在橫山站區內的一塊農地,就是以當時市價每坪再加價一千元買得,賣家以為他們是有錢的傻子,但他們心裡認為長期會有豐厚報酬,果然至今漲幅已有二七○%。

買賣雙方認知的落差有兩個層次,一是原有的地主不看政府公告、不了解重大建設可能帶來的效益,也有一種是,雖依稀聽聞有重大建設,卻不深究、也不相信,許芸融有次遇到一位老農就是如此,對方已經苦了幾十年,早年地價不到一萬元,聽到許芸融開出三萬多元的價格,老農不想把時間繼續賭在可能仍有變數的開發案上,寧可早日獲利退場。

密碼四:面積不是越大就越好政策一改,恐陷價跌、難出脫窘境

專營桃園房地產的鄭地政士事務所代書鄭秀珍表示,她的客戶當中,就屬許芸融與莊曜誠這一組最「認真做功課」,其他投資客多半以房仲的意見為主,很少自己下苦工去研究,就像投資股票一樣,只聽明牌、投資往往失利。

舉例來說,桃園最大的開發計畫當屬桃園航空城,但許芸融與莊曜誠卻絲毫沒在此著墨,因他們從公文中讀到了不合理之處,例如面積太大,也因此避開了去年桃園市市長吳志揚意外落選後,航空城內農地成交量急縮至選前的四分之一,地價也從一坪最高九萬元一夕崩跌到約五萬元的慘劇。

兩位平凡的工程師,拿出設計晶片時的「耐煩」與謹慎,在一片政府公告海中找到自己的寶藏,他們的故事告訴我們,即便是對現況不滿,只要抱持著好奇心,不斷追根究柢的了解「為什麼」,從追查首富致富之道一路到政府公告,每個人都能找到自己獨有的解決之道。

【延伸閱讀】開發案完成後,是長線獲利了結最佳時機—都更土地價格階段漲幅圖

【延伸閱讀】5步驟操作,第一次買地就上手—買地前中後評估重點

第1步:取得相關資訊管道包括:候選人選舉政見、政府首長政策宣示等。

第2步:選擇關鍵標的鎖定捷運、車站、機場、高鐵、藝文特區、風景特區、溫泉特區等關鍵字,追蹤相關部會網站。

第3步:依財力評估標的評估財力狀況,長期投資可買進尚未都更土地,短期可選已確定都更者、風險也較小。

第4步:以合理價格交易以略高於行情價的開價尋找合適土地,若其他投資人搶進,造成地價短期內大幅上漲,可先出脫,等市場冷靜再買回。

第5步:選對時機退場投資不必從頭參與到尾,一旦達到獲利滿足點就可以出場。

資料來源:許芸融、莊曜誠 整理:王毓雯

【延伸閱讀】快學獨門4撇步撇步1買農地時,要注意有沒有「重劃」兩字若有,能換得農地面積45%的建地;若無,只能換得40%的建地。

撇步2別急著搶蛋白區,投資蛋黃區才最安全政府會從外圍蛋白區開始,分3至4次標售車站附近土地,墊高蛋黃區地價。

撇步3地上可加蓋鐵皮屋在預定徵收地上加蓋鐵皮屋,多半不能住人,但會依照面積發放補償金。

撇步4可種植有價農作物例如種植補償金高的火龍果,以桃園某徵收案為例,每0.1公頃可獲得至少2萬6千元的補償金。

 

公告 買地 工程師 工程 年滾 滾出 出上 上億 身價
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=144386

樂視汽車2.79億元買地;Magic Leap被揭底視頻只是特效;蘋果赴中消協為關機問題道歉 | 黑馬早報

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/1210/160284.shtml

樂視汽車2.79億元買地;Magic Leap被揭底視頻只是特效;蘋果赴中消協為關機問題道歉 | 黑馬早報
i黑馬 i黑馬

樂視汽車2.79億元買地;Magic Leap被揭底視頻只是特效;蘋果赴中消協為關機問題道歉 | 黑馬早報

HoloLens 終於要進入中國了。

9-16032109230O20

Morning,艾瑞巴蒂~

還有21天就到2017年了,想到就快要過年回家了,靜靜真的是超開心的。但是一想到每次搶票的樣子就覺得不寒而栗,簡直比雙十一還可怕啊。因此靜靜建議大家趕快制定下屬於自己的搶票攻略,順利買到回家的車票吧。

好了,話不多說,一起來看今天的早報吧~ 

1.關於樂視的兩則消息:

樂視2.79億元受讓德清莫幹山1350畝汽車項目地塊

據德清縣公共資源交易中心官網公示,樂視生態汽車(浙江)有限公司以2.79億元成交德清經濟開發區北部砂村區塊創業大道北側“2013-006-1”地塊,出讓面積90.0364萬平方米(1350.546畝),出讓起價310元/平方米,出讓年限50年。新能源項目以樂視超級汽車小鎮項目簽約為契機計劃年底開始建設,2018年底量產。

@Malilianna:要不要考慮做薯片?

樂視網停牌兩日核查平倉危機

12月6日股價大跌後,樂視網7日盤前宣布緊急停牌。據樂視網7日早間發布的公告稱,公司關註到《樂視驚魂一秒:賈躍亭64.81%質押股票一度跌破平倉線》的文章,為了保護公司以及廣大投資者利益,公司需就有關事項進行停牌核查。同時公司正在籌劃重大事項,預計涉及產業資源整合事宜,該事項目前尚存在不確定性。對平倉線一說,樂視網回應稱傳聞中的平倉價數據與實際情況不符。

至於重大事項,或指向香港。據證券日報報道,市場傳播最廣的一個傳言是有香港財團有意入股樂視網。

@江城股風:主力莊家都有辦法護盤的。

@哦呀呀:這是搞事情的節奏啊。

2.前海人壽發公告 將不再增持格力股票

前海人壽保險股份有限公司官方網站9日發布《關於投資格力電器的聲明》,強調前海人壽對於格力股票的投資屬於正常的財務投資,未來將不再增持格力股票,並會在未來根據市場情況和投資策略逐步擇機退出。

@我響起的名字:知時務者為俊傑。

@我從南北來:董小姐你才不是一個沒有故事的女同學~

3.華為與英國電信啟動5G研究合作

據華為官方微信,近日,華為與英國電信宣布啟動5G研究合作。雙方將進行開創性的5G研究,探討如何更快地應用移動通信技術,以及部署5G的技術和商業可行性。據悉,雙方將在位於英國伊普斯威奇等地的英國電信實驗室一起探索網絡架構、新空口(用於連接終端和基站)、“網絡切片”(運營商將更有效地將網絡資源分配給特定服務)、物聯網機器通信、安全技術等5G技術。

@姜太公不釣魚:為什麽是英國的電信?

@明天吃什麽:好一場英倫之戀。

4.ofo宣布和深圳地鐵達成戰略合作

ofo宣布進入深圳,並將與深圳地鐵建立戰略合作夥伴關系。據ofo介紹,此次合作將利用ofo無樁共享單車平臺的技術和經驗,在深鐵集團地鐵站點地面出入口劃定共享單車停車專區,供ofo進行車輛投放,為城市居民提供完整的城市公共交通解決方案。

@IDT:城管表示壓力很大

@你好明天:為什麽是深圳地鐵?

5.傳OPPO年底進軍美國市場 提升海外銷量

臺灣地區《電子時報》(Digitimes)網站援引行業消息稱,為了進一步拓展海外市場銷量,智能手機廠商OPPO年底將進軍美國市場。因為OPPO的藍光播放器早已在美國市場開售,並取得不錯的成績。今年第三季度,OPPO智能手機出貨量超過2500萬部,市場份額為7%,位居三星、蘋果和華為之後。

@情緒亂七八糟:會請誰做代言人呢?

@仰望1899:充電五分鐘通話兩小時用英文怎麽說?

6.攜程完成收購天巡控股交易

攜程12月9日宣布已完成收購天巡控股有限公司交易。攜程上個月曾表示,將以14億英鎊(約合人民幣120億元)的現金、股票和貸款形式收購天巡控股有限公司。天巡控股有限公司總部位於英國愛丁堡,是全球旅行搜索平臺,該公司目前擁有6000萬月活躍用戶,每年完成超過20億次機票搜索請求。交易完成後,天巡控股有限公司將作為攜程的子公司、由當前的管理團隊繼續獨立運營。

@——:只想對攜程說有錢任性

@天上有星星:希望攜程的服務質量可以跟上來回到正軌。

8.關於微軟的兩則消息:

微軟宣布與高通合作 驍龍支持Win10

微軟在WinHEC大會上宣布了與高通的合作:驍龍處理器將能完整的運行Windows 10操作系統了。采用驍龍處理器的全新Windows 10 PC將能夠支持x86 Win32與通用Windows應用。

@怎麽樣呢:英特爾很不高興

@我不想起名字:果然,都是會變的

微軟決定明年把HoloLens帶到中國

HoloLens 終於要進入中國了。微軟在 WinHEC 上宣布,已經向中國政府部門提交了 HoloLens 的申請,預計在 2017 年上半年,中國的開發者和商業用戶就能買到這款設備。Windows 與設備事業部負責人 Terry Myerson 透露,中國版本的 HoloLens 價格會和國際版相當,“3000 美元然後按匯率換算”。他同時表示,微軟目前還沒有推出消費者版本 HoloLens 的計劃。

@風花不雪月:恐怕價錢太高只能去體驗店體驗下。

@我在21世紀:我等的花兒都謝了,海兒都枯了。

9、三星電子將為特斯拉設計和供應記憶芯片

三星電子成功打入特斯拉電動車供應鏈,雙方已簽署特殊應用芯片(ASIC)代工合約。按照合約內容,三星將按特斯拉的特殊規格,量身設計、生產客制化系統單芯片(SOC),將應用於無人駕駛車上。據估計,三星從芯片開發到量產,需要約三年時間。

@飛到紅:三年之後市場還不知道會變成什麽樣呢。

@不不不iang:S7之後的轉型。

10、蘋果公司赴中消協回應手機異常關機問題

12月8日下午,蘋果公司全球售後服務副總裁一行到訪中國消費者協會,就蘋果手機異常關機問題說明情況。蘋果公司負責人表示,公司對蘋果手機異常關機問題給消費者帶來的困擾和不便表示誠摯的歉意,公司正在全力落實“iPhone 6s 意外關機問題計劃”。對於計劃外的機型,蘋果公司會在下周發布的 iOS 軟件更新中額外增加一項診斷功能,用於在未來數周內收集各種信息,幫助公司有針對性的改進售後服務。

@哈魯曼:感覺消協里面應該不少人使用蘋果。

@騎個小車車:3.15晚會之後的又一力作。

11、Magic Leap被“打假”,CEO失控連發20多條Twitter

據外媒The Information報道,Magic Leap據稱是革命性的增強現實技術事實上可能比競爭對手落後了好幾年,眼下至少遠遠不如微軟的HoloLens。而這家公司之前向大眾展示的演示視頻具有誤導性,只是由一家視頻公司制作的特效。

該報告引述了對Magic Leap公司CEO羅尼·阿伯維茨(Rony Abovitz)的一篇訪談並披露說,該公司去年發布了一段展示該技術的誤導性產品演示,而且,他們在AR技術小型化方面遇到了麻煩,無法商業化生產。

Magic Leap公司資產估值為45億美元,狂攬14億美元投資,投資者包括谷歌、中國電子商務巨頭阿里巴巴,以及矽谷巨頭安德森·霍洛維茨基金(Andreessen Horowitz)。Magic Leap還沒有做出正式回應,但在The Information文章發出4個小時後,其CEO在Twitter上開啟刷屏模式,2個小時內連發了20多條。

@小小松:沒想到樂視居然沒有投資。

12、柯潔承認目前無法打敗“阿爾法狗”

12月8日,在三星杯世界圍棋大賽決賽中,柯潔再次獲得冠軍。而這次比賽過後的采訪中,柯潔一改之前的輕狂,表示自己目前確實對谷歌的圍棋人工智能阿爾法狗無能為力。

在今年3月,世界排名第二的圍棋選手李世石與谷歌人工智能AlphaGo大戰,結果以1比4慘敗。被譽為中國天才的柯潔在當時放出豪言稱AlphaGo可以戰勝李世石,卻肯定無法戰勝自己。

@洗個痛快澡:是阿爾法狗又強大了。

@火星網友:一天24小時不間斷地進行左右手互博,人與機器的差距只會越來越大。

今日思想

如果你要開創一番事業,那麼下班的鈴聲只是你開始思考的信號。一個人或一小撮人聚斂財富是無用的,因為這最終也會危害他們的利益。            

                                                                                    ——亨利福特

樂視汽車 蘋果 微軟
贊(...)
文章評論
匿名用戶
發布
樂視 汽車 2.79 億元 元買 買地 Magic Leap 揭底 視頻 只是 特效 蘋果 中消協 關機 問題 道歉 黑馬 早報
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=227302

中南置地三年砸150億南京買地 全年計劃1200億劍指何方

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-07-28/1133056.html

每經實習記者 程成 每經編輯 曾健輝

如果說有什麽特性可以決定哪家房企能笑道最後,那一定是規模。數據顯示,2015年千億房企有7家,市占率為14.4%;2016年千億房企擴容到12家,市占率達到20.5%,而TOP3碧桂園、萬科和恒大的市占率達到9%,TOP10市占率達到22.2%,市場向龍頭房企集中的趨勢越來越明顯。

是選擇小而美,還是大而強?越來越多的房企選擇了“大而強”這一答案。特別是在房地產市場經歷了去年的“爆發”後,不少房企於去年底今年初喊出“進軍千億”的口號,希冀通過做大規模實現突圍。而有的房企目標還遠不止“千億”,如中南置地更是立下到2020年躋身行業前10強的目標。

中國指數研究院數據顯示,2016年中南置地實現合約銷售502億元,同比增長119%,躋身房企銷售業績榜單第25位;2017年上半年,中南置地以453億元的合約銷售金額,躋身房企上半年業績榜單第18位,同比增長高達188%。呈幾何級擴張的中南,離行業前10似乎越來越近。而要躋身前10,哪家房企又將被中南置地所取代?

●今年目標700億

數據顯示,中南置地2016年合約銷售502億元,較2015年的229億元同比增長119%,實現翻番。而其2014年的合約銷售也只是剛剛邁過200億元門檻,為207億元。中南置地雖然在2016年實現了業績的幾何式增長,但記者梳理發現,業績幾何式增長的背後是公司的三次戰略調整。

如果時間往前翻的話,中南置地正式進入房地產行業是在2005年,因此稱其為房地產行業的一支“新軍”並不為過。

2005年拿下總規劃建築面積250萬平方米的南通CBD地塊後,以建築商起家的中南置地正式進入房地產領域,並探索出“造城”模式,而這一模式當時也深受三四線城市的歡迎。中南置地也借此在蘇北的淮安、宿遷,以及山東的東營、壽光等城市拿下了大量土地儲備。

彼時的三四線城市樓市遠不像今天這麽火爆,人口外流、產業導入緩慢,房地產市場不溫不火。按照中南置地總裁陳小平的話說,三四線城市的項目逐漸成了去化慢、利潤低的“劣質資產”。

中南置地董事局主席陳錦石通過“聚焦一二線”試圖扭轉中南當時的困境。2014年、2015年,中南試探性地在南京、蘇州拿地,進入了江蘇省內的核心城市。短短三年,中南就已在南京土地市場砸下近150億元。

隨後,在寬松貨幣政策、三四線去庫存等種種利好政策的刺激下,房地產市場複蘇、爆發。中南置地也獲益匪淺,三四線城市的“劣質資產”也得到消化。

始於2016年下半年一二線城市的樓市調控,陳錦石再次看到了環一線城市的機會,並提出了“環一線城市群布局”戰略。《每日經濟新聞》記者不完全統計發現,上半年中南通過土拍新增土地25宗,環上海、環北京區域就有6宗。

2005年、2015年及2016年,三四線造城、聚焦一二線、環一線城市群布局,在三個時間節點上,中南置地布局策略調整的異常精準。以此來看,有“野心”的中南置地,業績實現幾何式增長就不難理解了。

3個月前,中南置地總裁陳小平在供應商大會上稱,希望今年銷售額700億元、土地新增儲備1200億元、在2020年前躋身行業前十。

中國指數研究院數據顯示,上半年中南置地實現453億元的銷售額,已完成年度目標的65%。以目前的增速來看,中南置地今年完成700億元的銷售目標是大概率事件。

●2020年躋身前十要把誰擠出局

在2016年實現規模翻番後,今年上半年中南置地的規模再次翻番。按照計劃,中南置地要在2020年躋身行業前10,誰又將被中南置地“取代”呢?

中國指數研究院2017年上半年品牌房企銷售排行榜顯示,排名前10房企依次為碧桂園、萬科、恒大、保利、綠地、融創、中海等。其中,碧桂園、萬科、恒大的銷售額均超2000億元,此外,上半年3家房企土地購置金額和面積均位居前5,如不出意外,碧桂園、萬科、恒大的行業地位很難被撼動。

緊隨其後的保利、綠地、融創和中海銷售額均超過1000億元,而龍湖也接近1000億元。此外,保利和中海上半年土地購置金額和面積均位居前6;融創上半年在土地市場也有多起並購,近期更是通過收購萬達資產包新增規劃建面近5000萬平方米;龍湖新增規劃建面雖只有478萬平方米,但因新增土地多位於些熱點城市,其支出高達609億元。分析來看,這5家房企規模擴張意願強烈,如無主動戰略轉型,中南置地想擠掉上述5家房企的難度也很大。

此外,榜單中排在中南置地前面的華潤、招商蛇口等央企,集團層面的支持值得關註;而近年擴張迅速的新城控股、旭輝等民營房企,也將對中南置地躋身前10構成挑戰。

“近兩年中南有意調整戰略布局,向一線城市,特別是環上海城市拓展,這些城市房地產市場的強勁表現,對其業績大幅增長貢獻明顯。”中房數據研究院院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為,中南置地近兩年的銷售業績不錯與其環一線布局有很大關系。嚴躍進同時認為,從品牌房企銷售排名榜來看,與中南置地較為類似的房企也在快速做大規模,這些企業對其進入行業前10形成強有力的競爭。

中南 置地 三年 年砸 150 南京 買地 全年 計劃 1200 億劍 劍指 何方
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=255479

買地兇猛:地價全面更新 房企上半年爭相搶地

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-09-01/1144290.html

每經實習記者 程成 每經編輯 盧祥勇

三四線城市成交搶眼

值得註意的是,在一線和部分熱點二線城市的限購,以及三四線城市的去庫存政策影響下,三四線城市的土地市場上半年表現搶眼。

克而瑞發布的數據顯示,上半年全國成交土地總規劃建築面積17534萬平方米。分城市能級來看的話,一二三線城市的土地成交面積對比鮮明。一線城市成交土地總規劃建築面積為1214萬平方米,同比增長15%,環比卻下滑30%;二線城市成交土地規劃建築面積11376萬平方米,同比下滑3%,環比下滑35%。而三四線城市成交土地規劃建築面積4944萬平方,同比為增長16%,環比增長高達29%。

而在成交金額方面,上半年一線城市總成交金額同比增長37%、環比下降25%;二線城市同比增長1%、環比下降36%;三四線城市則同比增長達117%、環比增長32%。

無論是土地成交總規劃建築面積,還是土地成交金額,三四線城市的表現都算一枝獨秀了。

為何有此不同表現?“上半年土地市場成交來看,一線城市供地緊張、地價高企的同時,環京、環滬、環廣深三大城市群周邊的三四線城市土地市場異常火熱。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》分析稱,這些城市的外來人口導入速度快,加速了這些城市房地產的去化,也增強了房企在這些城市拿地的信心。

比如今年5月22日,425家房企齊聚浙江嘉興,為爭搶8宗宅地鏖戰近8小時,最後通過抽簽方式才確定了競得者。如此壯觀的場面,可見一線城市周邊的三四線城市土地市場的火爆。

盡管如此,二線城市仍是土地投資的重點。上述克而瑞數據顯示,在成交土地總規劃建築面積方面,二線城市占比達到52%,三四線城市為41%。

二線房企加速規模擴張

在上半年房企購地大潮中,一些更加渴望做大規模的二線房企正在奮起直追。

中國指數研究院上半年全國房企土地成交金額TOP50數據顯示,碧桂園以828億元的土地支出領跑拿地榜單,萬科、恒大等傳統龍頭房企拿地支出也位列前位。此外,首開股份、新城控股、中梁地產、旭輝、中南置地等傳統二線房企也在加速規模擴張。

上述數據顯示,上半年首開股份以491億元的拿地支出位列榜單第7位,新城控股以259億元的拿地支出位列第11位,中糧、旭輝、中南置地分別以201億、181億、178億位列14、17和18位。

早前,中糧、旭輝分別提出未來5年要實現3000億元銷售目標,中南置地更是喊出2020年躋身行業前10。

中房數據研究院院長陳晟在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,未來市場將出現3家萬億規模、20家千億規模的房企,且前30家房企的市占率將達到50%。

一個值得註意的現象是,在地價高企、拿地門檻越來越高的背景下,通過收並購等方式間接獲得土地資源逐漸受到房企的青睞。

比如素愛“買買買”的融創,上半年在收並購市場支出超過550億元,新增土儲超過5000萬平方米。而萬科、碧桂園、恒大等房企上半年在收並購市場也動作頻頻。

青島銳理機構總經理馬光明告訴《每日經濟新聞》記者,一級市場獲取土地的難度很大,部分房企在二級市場通過收並購也是其擴張規模的正常方式。

溢價率回調 土地市場進入下半場

《每日經濟新聞》記者註意到,4月6日住建部和國土部聯合發文,要求堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況後,一些城市土地出讓溢價率明顯回調。

如青島,其就通過在土拍時設置較高的門檻,來引導地價回歸理性,此前公開出讓的多宗地塊以零溢價成交。如4月17日,海信以3.96億元的底價摘得6宗420畝土地;5月11日,海爾以8.46億元的底價摘得5宗340畝土地。兩次土拍均對競買人設置了較高的門檻,如須位列“2016中國電子信息百強企業”名單前30位、世界品牌500強等。

除了設置較高競買門檻,一些城市還通過完善競買規則給土地市場“降溫”。

如上海在4月11日就通過調整土地出讓規則,根據通過資格審查的有效申請人數確定出讓方式,在3人以下的采取掛牌方式;3人以上的采取招標方式。從目前采取該方式出讓土地成交情況看,溢價率明顯下降。如中海、中建、保利在5月26日競得的3宗宅地平均溢價率僅為24%,而萬科在8月28日更是僅通過一輪報價,以0.3%的溢價率摘得寶山區一宗宅地。

“在土地出讓時設置了較高的準入門檻,目的很明確,就是要防止出現地王,嚴防高價地擾亂市場預期。”馬光明告訴記者。

進入下半年後,近期各地密集出臺有關文件,鼓勵和支持租賃住房市場發展。如住建部等9部委7月22日下發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,選取了廣州等12個城市作為首批開展住房租賃試點城市,目前已有11個城市先後出臺相關政策。

8月28日,國土部、住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,並計劃到2021年底,在選取的13個試點城市成功運營一批集體租賃住房項目。

“這些信號都傳遞了國家發展租賃住房市場的決心,租賃住房市場一定會在未來的房地產市場中占據重要位置。”中房數據研究院院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者。

隨之而來的,是房企在住房租賃市場頻頻布局。萬科計劃今後3年將長租公寓擴張到45萬間;龍湖計劃今年開業公寓1.5萬間,並希望2019年實現10億元收入。而碧桂園、旭輝等一大波房企也已擠上了布局長租公寓的賽道。

買地 兇猛 地價 全面 更新 房企 上半年 上半 爭相 搶地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=257178

谷歌7.8億將軍澳買地 工業村建數據中心

1 : GS(14)@2011-09-29 11:59:12

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110929/News/ec_ech1.htm



料聘20全職職位

谷歌解釋,這次大舉進軍亞洲,全因亞洲上網人數不斷增加,已成是全球網絡增長最快的區域。位於香港的數據中心投資額逾1億美元,當中包括地價、建造和技術設備等等,預期中心在1至2年內開始運作,屆時可提供約5至20個包括電腦技術員等的全職工作機會,同時會聘請小量兼職合約員工。不過,谷歌發言人接受查詢時,對於中心選址及數據中心面積等細節,則封口不提。

鄰近港交所新數據中心

消息人士指出,谷歌已於將軍澳工業鸷購入地皮,地皮鄰近於佔地約1.1公頃的港交所新數據中心。據悉,科學園按一貫將軍澳工業鸷的批地價,每平方米地價2350元將地皮出售,按此推測地皮成交價逾6300萬元。負責管理工業鸷的香港科學園公司向本報證實,谷歌數據中心將會進駐工業鸷,但因保密理由,不能透露細節。
2 : GS(14)@2011-09-29 12:01:56

http://www.huffingtonpost.com/20 ... aiwan_n_984736.html

HONG KONG (Reuters) - Google Inc said on Wednesday that it will begin building data centers in Singapore, Hong Kong and Taiwan, which will be operational within 1-2 years once construction begins.

Investment in the data centers in Hong Kong and Taiwan would exceed $100 million each, the Internet search company said in a statement. It did not give a figure for the Singapore center.

Google added that it would hire up to 20 staff at the Hong Kong and Taiwan centers.

(Reporting by Lee Chyen Yee and Huang Yuntao; Editing by Chris Lewis)
谷歌 7.8 將軍 澳買 買地 工業 村建 數據 中心
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276101

CY金主亂世錦囊:棄炒股 買地舖

1 : GS(14)@2012-06-04 22:31:31

好似Obama

http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120604/97280


【本報訊】捐了100萬元給候任特首梁振英成為「CY八大金主」,令80年代區議會及立法局議員唐家榮再度在公眾面前曝光,「都唔知自己係咁大手筆。」低調的他,退出政壇後,擔任企業及投資顧問。他認為,目前市況動盪,不宜投資股票,應選擇穩陣的債券及投資地舖。

唐家榮是娛樂戲院創辦人梁基浩外孫,周梁淑儀是他阿姨。會計師出身的他,執業8年便轉行到花旗銀行,負責機構客戶結構融資,因而認識麗新製衣(191)副主席林建岳,87年離開花旗創業,成立顧問公司Carl Tong & Associates,第一個客就是林建岳,當年林氏積極替家族買入地產項目冀分拆上市,麗新發展(488)上市就是由他促成。兩人之後合無間,至今逾廿年。
替賭王三太管理資產

去年,他接了另一宗大生意──替賭王何鴻燊三太管理資產及投資。市傳賭王去年初「分燊家」後,三太分到一筆可觀資產,賭王替三太物色人選打理這筆資產,經親信介紹下委聘了唐家榮。
連富豪也信任,唐家榮的投資心得極具參考價值。他認為,目前市況動盪,不宜投資股票,應選擇穩陣的債券及投資地舖,「但唔係睇羅素街」。他又指投資地舖有兩大要點,首要選擇熟悉的地區,「買舖,你唔係經常去就唔好投資」,因為「有時左邊間舖嘅人流同右邊間舖可能好唔同,你要成日望到,先了解到情況」。
其次要長線持有,「喺嗰區未轉型時投資,等5至8年收成」。至於已被國際大品牌搶貴的銅鑼灣,他相信,人流將流向灣仔,灣仔又正進行舊區重建,因此具有投資潛力。
2 : 200(9285)@2012-06-04 22:50:50

投資獵人 唔知咁大手筆
CY金主唐家榮闊綽有因

人物專訪》
曾於80年代做過區議會及立法局議員的唐家榮,退出政壇後一直從商,擔任企業及投資顧問,為人極之低調,直至最近因向候任特首梁振英( CY)捐款100萬元,成為梁振英八大「金主」之一而再度曝光。他首度開腔說,「都不知自己係咁大手筆」! 記者:高淑嫻

唐家榮有位近年知名度較高的弟弟唐家成,唐家成去年退任畢馬威亞太區主席後,現任英基學校協會及體育學院主席,又盛傳為下任證監會主席大熱人選,越來越多公職在身。唐家榮接受專訪時先幽自己一默說,「而家同人介紹自己,人哋會即刻話:哦,你就係唐家成阿哥!」
話雖如此,兩兄弟感情要好,更心有靈犀,齊支持梁振英做特首;唐家榮替梁振英站台,唐家成是會計界選委,有提名梁振英。
唐家榮強調,兩兄弟並無主動討論支持誰當特首,「唐家成都係梁振英出來舉行造勢大會當日,有人打電話問佢係咪支持梁振英,佢先知我為梁振英站台。因為佢朋友看電視時,將我誤當為唐家成!」
[唐家榮與胞弟唐家成(右)感情要好,不時聚會。 受訪者提供圖片] 唐家榮與胞弟唐家成(右)感情要好,不時聚會。 受訪者提供圖片
與捐畀慈善機構無異

至於點解支持梁振英?唐家榮的答案十分簡單。他指出,早於89年認識梁振英,當年委聘梁氏的測量師行負責一個內地項目,之後再沒聯絡。去年決定加入梁振英陣營,主因他與梁氏支持者劉炳章的太太是教友,與劉炳章閒談間,認同大家背景相近,又是專業人士,理念接近,故幫手聯絡會計界及商界,「當時無諗到梁生會贏,機會不及對方(唐英年)咁高」。
唐家榮亦預料不到捐100萬元給梁振英,便成為他的「金主」,笑言「都唔知自己係咁大手筆」。他解釋,一直定期向慈善機構及教會捐錢,只是今年集中捐給梁振英,一開始已承諾捐出100萬元,分開兩次於今年1月及3月25日選舉前捐出,主要是資金調度問題,「當時無咁多現金,所以分兩次,就係咁簡單!」
唐家榮謙稱,因現金不足而分兩次捐款給梁振英,真是信不信由你,事關唐家榮雖然低調,但在商界甚吃得開。他跟胞弟唐家成一樣是會計師出身,但他執業8年便轉行,在花旗銀行負責機構客戶結構融資,因此認識麗新製衣(191)副主席林建岳,被對方賞識。
助林建岳、三太投資

唐家榮87年離開花旗創業,成立顧問公司 Carl Tong& Associates,第一個客正是林建岳,當年林建岳積極替家族買入地產項目,希望分拆上市,這便成為唐家榮首個任務,促成麗新發展(488)上市。兩人之後一直有合作,至今逾廿年,唐家榮04年至2011年擔任林建岳旗下豐德麗(571)獨立非執董。
唐家榮去年又接了一宗大生意,就是替賭王何鴻燊三太陳婉珍管理資產及投資,剛於5月初到澳洲替三太視察當地物業投資。市傳賭王去年初「分燊家」後,三太分到一筆可觀資產,賭王替三太物色人選打理這筆資產,經親信介紹下委聘唐家榮負責。唐家榮不肯證實傳聞真假,只承認是經人介紹認識三太。
人揀他,他揀人,他挑選客戶亦有原則,要具挑戰性及真正幫到對方。連特首都揀中,他的投資眼光已不容置疑。
唐家榮小檔案

•現年62歲,已婚,有一子一女
•中學畢業後留學英國,從事會計工作,在英生活12年
1981-85年 由英國返港,在安達信會計師行任職
1985-87年 轉投花旗銀行負責機構客戶結構融資
1987年至今 創辦及經營 Carl Tong& Associates顧問公司
2004-2011年 出任豐德麗獨立非執行董事
2007-2011年 出任鱷魚恤非執行董事
2011-2012年2月 轉任鱷魚恤執行董事

政治簡歷
1982-88年 出任半山民選區議員
1985-86年 出任立法局議員

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120604/16394677
3 : 200(9285)@2012-06-04 22:52:09

大有來頭
與周梁淑怡份屬親戚
  
2,500

  適中字型
  較大字型

  
  

唐家榮與前行政立法兩會議員周梁淑怡原來是親戚,周梁淑怡是唐家榮阿姨,他外公正是港澳商人兼娛樂戲院創辦人梁基浩(圖)。
賭王曾為外公打工

梁基浩是港澳商界及本港娛樂圈名人,香港淪陷期間,梁基浩與葡、日合作夥伴在澳門合資經營聯昌貿易公司。
當年只有20歲、家道中落的賭王何鴻燊就曾經替梁基浩打工,在聯昌當秘書;後來梁基浩與賭王成為生意夥伴。
梁基浩喜愛京劇、粵曲及紹興戲,50年代在港經營電影發行及戲院生意,他創辦的娛樂戲院更是本港首間設有空調的戲院。周梁淑怡曾經提及,她是受父親影響而加入電視行業。
梁基浩有10名子女,唐家榮的母親是長女。唐家榮憶述,母親天生聾啞,外公特別為她物色一位可靠的丈夫,唐父是皇仁高材生,經營汽車行業,為唐家榮三兄弟妹帶來一個小康家庭。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120604/16394679
4 : 200(9285)@2012-06-04 22:52:39

心底笑出
兒子惹官非 因禍得福
  
4,167

  適中字型
  較大字型

    

上網搜尋唐家榮的資料,輸入唐家榮的名字,出現得最多的報道,是關於他兒子唐俊德於2010年醉酒無牌駕駛,與一輛的士相撞的新聞。記者重提此事,唐家榮表現大方,沒有遮掩之意,他反而指此事是一個祝福。
唐家榮透露,今年20歲的兒子原本打算在大學修讀汽車工程,並獲海外五間大學取錄,正因為這宗交通意外,留港一年,他沒有荒廢時間,先在世邦魏理仕做實習半年,再到投資銀行及律師樓工作;一年過後,兒子突然主動提議攻讀會計,今年在英國升讀大學二年級。
沒教兒子選科

會計出身的唐家榮說起此事,打從心底裏笑出來,因為他都希望兒子修讀會計,即使不做會計師,將來事業發展都會比較容易,惟今時今日的年青人多不聽家長指導,他沒規勸兒子選科,兒子卻突然轉態,難怪他認為那宗交通意外是一個祝福。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120604/16394680
5 : GS(14)@2012-06-04 22:57:01


唐家榮與胞弟唐家成(右)感情要好,不時聚會。 受訪者提供圖片
CY 金主 亂世 錦囊 炒股 買地 地舖
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=279683

榮智健2億買地 變百億大茶飯

1 : GS(14)@2012-07-25 10:39:34

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120725/News/ea_eaa1.htm

神州半島上,榮智健旗下的隆源項目與中信泰富項目,所處位置近乎犬牙交錯,圖中右下方的別墅項目屬於隆源的「君臨海」項目,圖左及圖中正在施工的建築,為中信泰富2期樓盤星悅海岸。至於右後方的兩座外觀設計幾乎一致的高層物業,右方屬隆源,左方卻屬中信泰富。(杜婧攝)




榮智健的隆源.神州半島1期項目有部分已陸續入伙。圖為隆源的售樓處,後方空地則預留作酒店用途。
神州半島上目前僅有兩家發展商項目,一名為「中信泰富.神州半島」,另一為「隆源.神州半島」,隆源即為榮智健私人成立的企業。從地圖看來,隆源所持5塊地皮均位於半島第一灣核心地帶(見圖),當年拍賣時總價不過1.96億元,總建築面積達到70.4萬平方米(見表),平均樓面地價不過每平方米278元。
1期開售中項目 料可套現近40億
其中,佔據C12地塊的1期項目「君臨海」項目現已開售,公寓部分均價為每平方米1.7萬元。據銷售人員透露,目前已經售出七成以上,並將在今年10月前交樓。此外,君臨海內尚未開售的128個(戶型為158平方米或200平方米)別墅單位,均價估計為每平方米1.2至1.4萬元。以此計算,僅此一地皮隆源已可套現近40億元。
至於「君臨海」旁邊,目前仍在施工的2期項目「聽濤苑」(C16、C18地塊)初定將在明年開盤,總建築面積達22.5萬平方米,即便不加價,套現金額亦與1期相若。至於在半島對岸的低密度別墅項目(A12地塊),預期總銷售金額亦可達28億元。故此,即使不計規劃作酒店用途的另一幅地(C9地塊),隆源所得收益已可超過百億。
配套均由中信操刀 榮氏坐收漁利
隆源項目之所以索價不菲,除了坐擁絕佳海岸風光,更有大型高爾夫球場等頂級配套,然而隆源坐享其成時卻不用動分毫。島上興建高爾夫球場、招攬星級酒店、引進名牌沙灘俱樂部等前期投入不菲的主體建設,均由中信泰富操刀,隆源只需專注深耕自家地塊,便已坐收漁利。隆源不僅可將上述周邊基建納入樓盤亮點宣傳,甚至可通過與各娛樂項目運營商溝通,讓隆源業主享受到與中信同等的優惠(高爾夫球每場五折,沙灘俱樂部消費七折)。
榮智健現時翻身之作的百億地產王國,是09年3月才由當地萬寧市國土局公布公開掛牌出讓。此前一批同在神州半島的地皮,由作為一級開發商的中信泰富奪得,作為神州半島的一級開發商,中信泰富投資十多億元作基建開發,按當地國土局官員稱,有優先取得土地作發展的權利。不過,在09年4月22日及29日出售的12幅神州半島地皮,卻有5塊由榮智健的私人公司耀星發展及帝港企業分別取得,餘下才由中信泰富獲取。所有土地未見有第三者能插手。榮智健於09年4月9日宣布辭任中信泰富主席。

明報記者 杜婧
2 : GS(14)@2012-07-25 10:58:12

http://www.shenzhoubandao.com/
神州半島
3 : GS(14)@2012-07-25 10:59:20

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6bff6aea01015vzu.html
隆源神州半島·君臨海項目火熱交房啦......(圖)
4 : GS(14)@2012-07-25 11:03:12

http://han.house.sina.com.cn/scan/2010-12-16/180623686.shtml


 1)41洞六重景觀國際賽事級高爾夫球場,其中兩個標準18洞和一個5洞練習場。聘請的是美國頂級高爾夫設計師湯姆.韋斯科夫設計,這是他在中國的唯一作品。

  2)規劃有10座世界超星級酒店,已經簽約的有美國凱悅集團的君悅酒店、加拿大豪華度假四季酒店、美國喜達屋酒店管理集團旗下的喜來登(五星)、福朋(四星)酒店,其中喜來登和福鵬酒店預計在2010年12月份開業。

  3)整個神州半島規劃有2個遊艇碼頭,其中A區的遊艇碼頭有250個遊艇泊位。

  4)海濱俱樂部。聘請新加坡FUCAS水上娛樂公司管理的海濱俱樂部,海冰俱樂部有劃皮艇運動、衝浪板、風箏衝浪運動、風帆衝浪運動、水上滑翔傘運動、租船出釣、水上摩托艇、私人遊艇出租、水上出租車、全島渡輪游、水肺潛水、海底漫步/餵魚、玻璃底潛水船(珊瑚觀賞)、彩彈運動、自行車/三輪車、四驅越野車,總面積約1630平米。收費形式運營,但是業主價格比島外客戶優惠。

  5)商業中心。

  全島唯一集餐飲娛樂、商務購物等一體式的商業中心。

  2、君臨海內部配套

  小內設有獨立會所和用泳池,會所面積共1307平米,內部設有閱覽室、兒童活動區、健身房、咖啡館、社區超市、醫務保健室。室外設有網球場、游泳池及休閒水吧等。

  以上信息僅供參考,最終以開發商公佈為準。
5 : GS(14)@2012-07-25 11:05:30

http://han.house.sina.com.cn/zt/zxnd/index.shtml
more info
6 : GS(14)@2012-07-25 11:06:47

http://www.yicai.com/news/2010/05/345175.html


信泰富(00267.HK)因其前主席榮智健買下海南萬寧市的5宗土地而陷入關聯交易指責,香港媒體對此交易提出種種質疑。不過,中信泰富公關代理公司博然思維集團負責人向《第一財經日報》回應稱,榮智健私人公司購買這些土地和中信泰富本身並無關係。

榮智健低價拿地

中信泰富為神州半島的土地一級開發商。此前的2005年9月,中信泰富與萬寧市政府簽署合作開發框架協議,利用10年時間開發神州半島,該項目規劃範圍約38.43平方公里,計劃總投資100億元。中信泰富負責整個神州半島的規劃、道路平整、通水通電等基建設施,在完成基建后土地再交還當地政府,再以公開掛牌拍賣方式出售。

但榮智健於去年4月低價獲得神州半島地塊引發外界猜測。

因參與澳元期權對賭導致中信泰富出現155億港元的巨額虧損,榮智健在去年4月黯然離職。在榮智健離職當月的22日和29日,中信泰富與榮智健私人名下的耀星發展有限公司和帝港企業有限公司通過掛牌出讓方式分別獲得萬寧市神州半島的多塊土地。

本報記者在海南省土地儲備整理交易中心查詢獲悉,萬寧市國土資源局分別在上述兩次土地出讓中出售了12塊土地,其中榮智健私人名下兩家公司共獲得5塊住宅用地。剩餘7塊土地分別由中信泰富屬下的4家全資子公司獲得。

神州半島多為海景稀缺土地資源,榮智健取得的土地佔地共約54萬平方米,按當地規劃的地積比率約0.3至0.5倍計算,可建樓面面積最多達27萬平方米,而榮智健付出的資金不過約1.96億元人民幣,每平方米的樓面地價僅約700元,每畝約25萬元。但目前萬寧市區內的非海景資源土地已經超過30萬元/畝。

香港媒體報導稱,榮智健低價奪得多宗土地,中信泰富未盡力爭取而導致小股東利益受損,可能違反了上市條例中的關聯交易未作公報的條款。在去年4月時,榮智健還持有超過一成的中信泰富股權,而榮智健長子榮明傑至今仍是中信泰富的執行董事。香港媒體援引海南國土環境資源廳一位負責人的表述,不建議其他投資商申請神州半島的掛牌土地,並直言該廳設立了特定條款,基本只有中信泰富才能競投成功。按此推斷,若沒有中信泰富的允諾或默許,榮智健私人公司基本不可能奪得相關的土地。

中信泰富稱關聯交易無依據

上述接受本報採訪的博然思維集團負責人表示:「榮智健私人公司購買這些土地和中信泰富本身並無關係,只是碰巧其競得的土地在中信泰富擁有的土地旁邊,中信泰富和榮智健私人公司相互之間沒有發生任何關聯交易。」

「榮智健離職之後一直在尋找新的投資機會,這一系列的套現行為可能是因為找到了好的項目。」有媒體報導稱。此後榮智健也曾表示,「若無利益衝突,不排除會與中信集團合作發展。」此次神州半島拿地時間的巧合,恰好引發外界猜測。

上述負責人說,媒體單憑土地位置比較接近而做出關聯交易的臆測並無任何依據。「目前榮智健已經離開中信泰富,沒有參與公司的日常運作,只是中信泰富的一名普通股東。」榮智健私人投資公司隆源企業的副主席兼董事總經理梁伯韜3日接受香港媒體採訪時,承認榮智健在神州半島有項目,「我們的項目會獨立發展,不會與中信泰富合作。」
7 : GS(14)@2012-07-25 11:07:05

http://www.yicai.com/news/2010/05/350022.html


第一財經日報》曾報導,中信泰富(00267.HK)前主席榮智健在海南神州半島低價拿地,中信泰富被媒體和小股東質疑涉嫌關聯交易未披露。今天,中信泰富主席常振明在股東會後召開的記者會上回應稱,中信泰富和榮智健在海南沒有合作,在這方面也沒有關聯交易需要披露。

一財網記者特整理記者會現場實錄如下:

記者:請解釋一下榮智健在海南低價拿地是否與中信泰富有關聯交易。

常振明:所有的股東都非常關注海南神州半島土地問題,請允許我用較長時間回答。

第一,中信泰富在2005年開發萬寧市神州半島,是一個度假式項目,中信泰富作為一級開發商,任務是規劃基礎建設和招商引資,並不代表我們擁有土地所有權,即使開發了也要政府批准才能生效。我們在競投上沒有優先權,榮智健先生是通過競標從萬寧市政府取得土地。中信泰富沒有和榮智健先生在海南有合作,我們在這方面沒有關聯交易需要披露;

第二,去年4月份金融危機仍籠罩,大家不可以用去年年底海南省土地價格來審視去年4月的土地價格;

第三,2008年由於中信泰富衍生產品問題發生後,中信泰富受到巨大衝擊,2008年底我們停建和緩建了大批國內項目,包括鋼鐵生產線和土地開發。通過競標我們從海南省政府拿到240萬平方米的土地,不但我們的地沒有開發,基建設施也相當緩慢。當時海南省政府和萬寧市政府都多次視察,要求中信泰富加快開發。去年4月我去萬寧,當時政府就要求加快開發,問我們是否還有能力開發神州半島。

一直以來中信泰富都希望可以引進投資者共同開發,我們自己的240萬平方米土地開發面積也有一部分轉讓給保利公司,他們投進來可以緩解我們的資金壓力,我們可以兌現對政府的承諾,我們本身土地也能升值。現在中信泰富在內地可開發的土地約500萬平方米,近200萬平方米土地是在神州半島,去年5月後我們賣掉了北方電力、國泰航空股份、澳門電訊、石家莊鋼廠,把錢專注核心業務的發展。

一財網:我們看到榮先生在投得萬寧神州半島的遊艇碼頭土地的價錢比中信泰富更低,為什麼榮先生可以用比一級開發商中信泰富更低的價錢投得土地?

常振明:具體當時怎麼投標、多少錢投的,具體的我沒有數字,不太清楚,但是去年4月在海南神州半島,我們希望引進一些投資者來進行共同開發,而且中信泰富一直認為不可能單獨開發這塊地。

一財網:中信泰富在萬寧註冊了四家公司,是否為了土地競投而設?還有沒有轉讓土地給其他投資者,比如榮先生的計劃?

常振明:可能每個公司有他不同的作用,我不太清楚。今年目前沒有再轉讓土地的計劃。具體當時有幾家投標不清楚,可能就我們兩家參加,競拍有多少家公司請問海南省政府。

記者:中冶作為工程承包商的澳大利亞鐵礦石項目成本大增,該項目前景如何?對中信泰富資金是否有壓力?

中信泰富董事總經理張極井:鐵礦增加8.3個億美金是很大的一個增加,這是事實。當時我們和中冶2007年8月簽訂的合同是17.5億美金,是按照當時市場情況報的價。當時有個重要假設,中冶可以從中國帶技術人員到澳大利亞。現在礦業相關情況發生變化,特別是澳大利亞提高就業限制,原有的技工一個都沒有帶進去,所有合同都是外包給本地公司做。

我們在澳大利亞的鐵礦90%是磁鐵礦,品位低,加工程序複雜,澳大利亞其他鐵礦是赤鐵礦,工藝簡單,品位高。澳大利亞和巴西都沒有磁鐵礦的開採經驗。這是世界上最大的磁鐵礦項目,是很複雜的系統工程,包括礦山開採、自備電廠、海水淡化等,牽扯到上百家承包商,將近4000個建築工人,組織起來很有挑戰,我們不敢100%說以後沒有超支的問題,我們會和中冶努力去做,投產時間和成本控制是最關鍵的。

現在鐵礦石市場發生了巨大變化,三大礦業公司終止了長協定價,鐵礦石價格增長超過1倍以上,我們項目的經濟效益仍有很有吸引力。中信泰富為了這個項目安排了52億美元貸款,42億項目層面和10億公司層面的貸款,我們有足夠的資金可以完成。

澳大利亞擬征資源暴利稅的具體徵收辦法還有很多不清晰、仍未解決。我們非常關注,包括三大礦業公司開始做工作,我們也在通過各種渠道遊說政府。

常振明:對整個項目充滿了信心,在海邊直接通過管道輸漿到船上運到國內。中國在此技術上處於領先,前景是非常客觀的。
8 : GS(14)@2012-07-25 11:07:23

http://www.yicai.com/news/2010/05/350042.html
據香港媒體報導,中信泰富(00267.HK)主席常振明今日表示,集團與前主席榮智健在海南島萬寧市「神州半島」項目中不存在利益輸送。

中信泰富今日召開股東周年大會,而前日有小股東致信常振明,要求其在股東大會上回應公司前主席榮智健以低價投得海南土地的事件中是否涉及關聯交易,並要求公司盡快就炒輸外匯事件提供所有資料,協助警方調查。

常振明今日對此回應稱,榮智健是入標投得該土地,結果由海南政府決定,集團與榮智健在當地並無任何合作。

被問及榮智健公司的投標價低於中信泰富,但仍成功中標,常振明表示不清楚具體投標情形,僅表示可能只有中信泰富和榮智健兩家公司參與。

他並表示,集團為該項目的一級開發商,但不等於有土地擁有權。

中信泰富小股東關注組前日並向香港證監會情願,要求證監會調查中信泰富炒輸外匯事件以及海南地皮事件,有否損害小股東權益。

香港立法會議員涂謹申當時表示,就算去年4月榮智健買地時,常振明剛剛接任主席,不清楚當中詳情,也應該追究當時此事公司有否授權、有否利益衝突以及有否違反上市規則。涂謹申稱,管理層應保護公司資產。

此外,中信泰富近期也受其旗下在澳大利亞的鐵礦石項目成本將較原定金額增逾4成的負面影響,遭標準普爾降低評級由穩定降至負面,股價已連續三個交易日下挫。

截至下午15點26分,中信泰富股價再跌1.28%報13.92港元,創今年以來股價新低。
9 : GS(14)@2012-07-25 11:07:48

http://news.dichan.sina.com.cn/haikou/2010/05/21/163444.html
  黃樹輝

  中信泰富(01618.HK)因其前主席榮智健買下海南省萬寧市的5宗土地而陷入關聯交易指責,儘管中信泰富公開否認公司與榮智健之間存在利益輸送,但記者在深入調查後發現,曾經的兩次土地出讓和競買僅僅是中信泰富和榮智健私人公司的「二人遊戲」。

  或許榮智健與中信泰富之間至今仍存在著難以割捨的情感,《第一財經日報》記者在海南萬寧採訪時發現,榮智健在萬寧成立的兩傢俬人公司與中信泰富萬寧發展有限公司共處同一幢辦公大樓。

  商務策劃師崔元星認為,在現有開發商參與一級土地開發的體制下,土地在二級市場上公開招拍掛只是一個形式,失去了現實意義,這並非是開發商能否控制土地的問題,而是一種遊戲規則。「儘管土地所有權仍在政府手中,但只要土地一級開發商願意,他們就可以想要哪一方拿就讓哪一方拿,只要是他們的利益共同體。」

  中信泰富出讓土地是為緩解資金壓力?

  正在萬寧進行大規模房地產開發的業內人士向本報透露,中信泰富去年出讓土地很大程度上是出於無奈,因為開發進展緩慢,萬寧市乃至海南省政府曾多次要求加快神州半島的開發進程。

  去年4月22日和29日,萬寧市國土局通過掛牌方式公開出讓神州半島的12宗地塊。其中,榮智健私人名下的海南耀星置業有限公司和海南帝港置業有限公司(下稱「帝港置業」)一共奪得5塊住宅用地。剩餘7塊土地分別由中信泰富屬下的4家子公司獲得。

  引發外界質疑的是,榮智健在去年4月因期權對賭風波而離開中信泰富,但他卻在臨走時以每平方米700元的低價拿到了中信泰富作為一級開發整理的土地。

  中信泰富作為一級開發商本可以以優先權獲得土地,但「似乎」沒有盡力競買。中信泰富主席常振明在5月14日的股東會後召開的記者會上表示,榮智健是通過正常的公開投標程序獲得這5幅土地,中信泰富與榮智健之間並無關聯交易。中信泰富負責神州半島項目的總體規劃、基建等事項,但土地仍屬於政府所有,而項目的總體規劃也需要得到政府批准。

  此前的2005年9月,中信泰富與萬寧市政府簽署合作開發框架協議,利用10年時間開發神州半島,該項目規劃範圍約38.43平方公里,計劃總投資100億元。萬寧市國土局上述接受採訪的官員說,目前神州半島的投資額約20億元。

  在5月14日記者會上,常振明在回答包括本報在內的媒體提問時並沒有掩飾這種無奈。他坦言:「2008年由於中信泰富衍生產品問題發生後,中信泰富受到巨大衝擊,2008年底我們停建和緩建了大批國內項目,包括鋼鐵生產線和土地開發。通過競標我們從海南省政府拿到240萬平方米的土地,不但我們的地沒有開發,基建設施也相當緩慢。當時海南省政府和萬寧市政府有關高層人士都多次視察,要求中信泰富加快開發。去年4月我去萬寧,當時政府就要求加快開發,問我們是否還有能力開發神州半島。」在這種背景下,中信泰富曾在去年將一部分土地轉讓給保利集團,以緩解資金壓力。

  常振明說:「這些土地本身就不是一家公司可以完成開發的,我們需要加快開發,也需要緩解我們的資金壓力,因此中信泰富一直希望,引進一些投資者共同開發這些土地。」常振明同時稱,一方面去年底海南省規劃變成國際旅遊島,當地房地產業情況發生了很大變化。另一方面中信泰富這一年通過出售許多資產,資金已相當充裕,「我們希望能夠保留現在的土地繼續開發,沒有再轉讓的計劃。」

  無第三方參與的土地拍賣

  在萬寧市建設銀行支行辦公大樓3樓,中信泰富在這裡成立了至少4家子公司。再往上走到5樓,就是榮智健的兩傢俬人公司辦公所在地。記者試圖聯絡上述幾家公司負責人進行採訪,但均被拒絕。

  本報在萬寧市工商管理局查詢到的企業工商註冊資料發現,海南耀星置業有限公司和帝港置業為2009年6月獲批成立,經營範圍為神州半島北岸房地產項目的建設和經營管理,法人代表均為榮智健。

  據瞭解,榮智健私人公司和中信泰富拿地價格並無明顯懸殊,相反有些土地價格甚至低於中信泰富。以遊艇碼頭地塊為例,中信泰富獲得的兩宗地塊價格均為每平方米325元,而帝港置業的競得價為每平方米316元。

  萬寧市國土局有關負責人向本報表示,上述土地出讓完全符合政策規定,並沒有設置准入門檻或定向出讓要求,「但土地拿出來公開掛牌之後並沒有其他企業過來報名,最終只有一家報名競買,結果只能按企業的出價成交。其實,我們也希望地價拍賣得越高越好,政府收益也可以相應提高。」

  按照國土資源部出台的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》:「在掛牌期限內只有一個競買人報價,且報價高於底價,並符合其他條件的,掛牌成交。」這意味著榮智健私人公司在神州半島拿地並無違規操作。

  記者在現場看到,通往神州半島的風豪大橋已經建成通車,12米寬的雙車道路網建設基本完成。記者走進神州半島發現,拆遷之後這裡已經人煙稀少,規劃中的喜來登、福朋等高級酒店在大片的沙漠化濱海之畔已顯雛形。

  榮智健在這裡所拿的土地均為海景地塊,每畝約25萬元。而萬寧市國土局上述接受採訪的官員說,目前萬寧部分縣城的非海景土地價格已經達到每畝30萬元左右。

  上述業內人士認為,榮智健通過私人公司介入神州半島的項目開發並不為奇,因為榮智健個人一直對海南情有獨鍾。早在2004年,在中信地產還未正式進入博鰲之前,時任中信泰富董事長的榮智健考察博鰲特別規劃區,試圖進入參與博鰲開發。同年11月27日,榮智健又率團考察神州半島。

  僅2005年,榮智健就五訪海南,三入萬寧,無不圍繞開發神州半島項目。經過6次規劃研討評審會和20多次的談判,終於在2005年9月6日,中信泰富與萬寧市政府達成框架協議。顯然,榮智健如今通過私人公司參與神州半島開發也實屬無奈。

  投資上百億元的神州半島,被譽為一把倒掛在海南島腰間的「金鑰匙」。在海南土地一級開發中浸淫多年的商務策劃師崔元星向本報表示,目前海南島南北岸線基本被開發商瓜分完畢,神州半島地處東岸線最中間,與博鰲亞洲論壇特別規劃區隔關口而望,這樣的特殊地理位置決定了其未來的投資價值和地位。(特約記者郭興豔對此文亦有貢獻)
10 : GS(14)@2012-07-25 11:12:22

http://www.dloer.gov.cn/Result.asp
資料
11 : GS(14)@2012-07-25 11:13:33

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120725/News/ea_eaa2.htm

本月初,榮智健(中)在港接見山東能源集團董事長卜昌森,相中所見,榮智健神色不俗。

集中投資地產能源等領域

榮智健自離開中信泰富後,成立了家族控制的隆源企業。現仍為隆源董事的梁伯韜曾透露,榮氏家族投資集中在地產及能源等領域。本月初,榮氏在港即以隆源控股董事局主席名義,接見山東能源集團的管理層,榮智健更表達了雙方加強合作的意願。席間,榮氏還與山東能源的訪客合照留念。相中所見,榮智健精神不俗,頭上銀髮較以往更白。

僅剩長子留任中信泰富

至於2009年前一直在中信泰富工作的榮家子女,除長子榮明杰仍在中信泰富擔任副董事總經理外,曾任財務經埋的長女榮明方,以及曾任主席私人助理的幼子榮明棣,現時都已在家族旗艦隆源任董事。年紀輕輕的榮明棣,現時更經常要以家族代表身分,遠赴內地訪問。在上月下旬,榮明棣即以隆源總經理身分,遠赴四川偏遠的涼山,並獲包括西昌市委書記在內的當地官員款待。官員極力推銷涼州的投資項目,榮明棣亦透露,涼山具備生產優質綠色有機農產品的條件,有意鎖定涼山的優質蕎麥、玉米等作物,從種植、收購、加工、儲運、銷售等方面合作投資。
12 : GS(14)@2012-07-25 11:14:40

http://www.09xsc.cn/chinese/news/news_view.asp?id=651&type=5
我州與香港隆源企業舉行座談會

  

  本報訊 25日,我州與香港隆源企業舉行座談會,雙方就如何進一步加強合作,全力開發涼山優質農產品進行了深入的交流。

  香港隆源企業董事、總經理榮明棣,州委副書記、西昌市委書記趙世勇,州委常委、統戰部長達久木甲出席座談會。

  隆源企業中文原名為榮氏企業控股有限公司, 是榮智健先生自辭去中信泰富主席職務後於2009年9月成立,榮智健、梁伯韜、榮明棣均為隆源控股董事,榮智健擔任董事會主席。

  趙世勇代表州委、州政府對榮明棣一行的來訪表示熱烈歡迎,並向客人們簡要介紹了我州的基本概況、經濟社會發展情況、農業資源情況和農業產業化發展情況。趙世勇希望香港隆源企業能到我州投資開發農產品,可以直接建設有機綠色食品生產加工基地,包括玉米、蕎麥、洋蔥等農產品;可以直接從事我州優質農產品的物流營銷工作;也可以投資建廠,參與我州優質農產品的開發。州、市政府將為此提供全力支持,努力為合作創造有利條件,同時希望香港隆源企業能夠和我州在金融、地產領域進一步加強交流,開展合作。

  榮明棣說,涼山具有得天獨厚的光熱資源,氣候條件優勢明顯,土地肥沃,具備生產優質綠色有機農產品的一切條件,並且已經有了很好的基礎,完全可以打造出讓涼山人民感到驕傲的知名優質農產品品牌,隆源企業將鎖定涼山的優質蕎麥、玉米等作物,從種植、收購、加工、儲運、銷售等方面進行全方位的認真研究、論證和謀劃,希望雙方進一步加深瞭解,加強合作,共同為涼山農業產業發展做出貢獻。

  (本報記者 蘇華)



——《涼山日報》2012年5月26日
13 : GS(14)@2012-07-25 11:15:38

http://www.snjt.com/info/1013/4762.htm


  本網香港訊 7月13日,集團公司董事長、總經理卜昌森到香港隆源企業控股有限公司交流工作。香港隆源控股董事局主席榮智健會見卜昌森一行。集團公司副董事長、新礦集團董事長、黨委書記李希勇,中信泰富新力能源開發有限公司董事長李亞軍陪同會見。
  卜昌森介紹了山東能源集團的基本情況和未來發展戰略,著重介紹了集團在香港的業務開展情況。他希望香港隆源企業控股有限公司給予山東能源集團大力支持和幫助,雙方加強合作,實現共贏發展。
  榮智健對山東能源集團取得的成績尤其是進入世界500強表示祝賀,並對山東能源集團未來的發展提出了建議。他表示,雙方在多個領域存在著廣闊的合作前景,希望進一步加強合作,實現優勢互補、共同發展。
14 : GS(14)@2012-07-25 11:15:56

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120725/News/ea_eaa4.htm


【明報專訊】位於海南省南部萬寧市東澳鎮內的神州半島,名聲雖然遠不及開發多年的三亞響亮,卻也是個坐山面海、原始自然景觀絕佳的度假勝地,難怪當年仍任中信泰富主席的榮智健對此島一見鍾情,從2004年首次考察半島到2005年9月簽下100億元(人民幣.下同)的開發框架協議,前後歷時不足一年。

高鐵年內開通 將縮短對外交通

隨覑海南東環高鐵「神州站」計劃在今年投入使用,從萬寧神州半島到達三亞鳳凰機場將僅需1.5小時交通時間,其中高鐵路程約佔1小時,可算十分方便。不過,神州半島10年開發藍圖規模宏大,目前的建設僅集中於第一灣的住宅區以及島中央的41洞高爾夫球場,其餘大部分地塊要麼仍在大興土木,要麼還是一片荒蕪。加上萬寧本身知名度尚需建立,此時到訪半島的遊客稀少,酒店及沙灘都乏人光顧。至於已經購房的半島業主,則有九成以上是冬天才來南國享受陽光海岸的外地「候鳥」。現場所見,已經交樓的君臨海2、3、4號公寓以及中信泰富「朝陽海岸」,近千單位中,入夜後有燈光亮起的均不足10戶,感覺不免有些荒涼。
15 : LHC(34894)@2012-11-21 12:44:12

湯師兄,你點睇中信泰富?:)
16 : 200(9285)@2012-11-23 20:31:26

13樓提及
http://www.snjt.com/info/1013/4762.htm

本網香港訊 7月13日,集團公司董事長、總經理卜昌森到香港隆源企業控股有限公司交流工作。香港隆源控股董事局主席榮智健會見卜昌森一行。集團公司副董事長、新礦集團董事長、黨委書記李希勇,中信泰富新力能源開發有限公司董事長李亞軍陪同會見。
  卜昌森介紹了山東能源集團的基本情況和未來發展戰略,著重介紹了集團在香港的業務開展情況。他希望香港隆源企業控股有限公司給予山東能源集團大力支持和幫助,雙方加強合作,實現共贏發展。
  榮智健對山東能源集團取得的成績尤其是進入世界500強表示祝賀,並對山東能源集團未來的發展提出了建議。他表示,雙方在多個領域存在著廣闊的合作前景,希望進一步加強合作,實現優勢互補、共同發展。


大昌行中心25樓全層山境會客室,仲有私人飯堂,出入大廈保安專人護送,又鎖埋電梯供專用︿
不過呢榮先生人品ok 見有人趕返工俾人上先,
17 : greatsoup38(830)@2012-11-24 09:18:10

15樓提及
湯師兄,你點睇中信泰富?:)


死左一半
18 : greatsoup38(830)@2012-11-24 09:18:34

16樓提及
13樓提及
http://www.snjt.com/info/1013/4762.htm

本網香港訊 7月13日,集團公司董事長、總經理卜昌森到香港隆源企業控股有限公司交流工作。香港隆源控股董事局主席榮智健會見卜昌森一行。集團公司副董事長、新礦集團董事長、黨委書記李希勇,中信泰富新力能源開發有限公司董事長李亞軍陪同會見。
  卜昌森介紹了山東能源集團的基本情況和未來發展戰略,著重介紹了集團在香港的業務開展情況。他希望香港隆源企業控股有限公司給予山東能源集團大力支持和幫助,雙方加強合作,實現共贏發展。
  榮智健對山東能源集團取得的成績尤其是進入世界500強表示祝賀,並對山東能源集團未來的發展提出了建議。他表示,雙方在多個領域存在著廣闊的合作前景,希望進一步加強合作,實現優勢互補、共同發展。

大昌行中心25樓全層山境會客室,仲有私人飯堂,出入大廈保安專人護送,又鎖埋電梯供專用︿
不過呢榮先生人品ok 見有人趕返工俾人上先,


你見過榮老先生?
榮智 智健 億買 買地 變百 百億 億大 茶飯
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=280470

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019