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沃爾瑪買地

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全球最大零售商的招牌不再誘人,獨資經營又逼著它直面地方政府—買地也不那麼簡單!
 


  沃爾瑪終於決定改變自己15年的習慣—從全面租賃物業商,轉而嘗試買地自建購物廣場和山姆店。
沃爾瑪(中國)地產開發部高級總監聶明凱在最近的一次公開演講中透露出了沃爾瑪嘗試買地自建商業地產項目的明確信息:2011年,沃爾瑪除了租賃門店外也會開始從政府或者開發商手中購買土地使用權,或者購買現有的租賃門店。
但據沃爾瑪內部人士說,公司開始購買土地的業務試點已經有超過一年的時間,聶所在的這個地產開發部和之前的租賃管理部平級,統統由沃爾瑪業務發展部管 理。「沃爾瑪嘗試進入商業地產領域,首先受益的可能是想在三四線城市建店的沃爾瑪廣場和在中國始終沒有推廣起來的山姆會員店業態。」 一位沃爾瑪員工說。沃爾瑪中國方面證實,該部門運作的沃爾瑪中國第一個自購地項目是大連的山姆會員商店,另外,它們在廈門也可能會購入地塊自建山姆店。 2011年1月,還有一個自購地建購物廣場的項目已經被證實落戶在四川省巴中市。
誘發沃爾瑪嘗試自購地的原因有三:一是沃爾瑪進入中國後租賃物業所簽合同的時間期限都在15年左右。「沃爾瑪進入中國之初乃至中期,在各地拿到的物業 租賃價格都非常便宜,最多時能以低於周邊物業40%左右的價格成交。」一位沃爾瑪員工說。這批物業到期續簽時,業主肯定會提高租金,或者轉租他人—這給沃 爾瑪帶來了巨大的成本和資金壓力,促使它早幾年就開始考慮要在地產開發上採取多元化的手法。
其次,在進入中國的主要跨國零售商裡,除去家樂福一直堅持租賃物業外,麥德龍和樂購都在商業房地產上有所收穫。在這一點上,聶明凱本人的職業經歷也許 更能說明問題,在2009年加入沃爾瑪之前5年,他在麥德龍任職開發部總監兼副總裁職務,負責該公司的商業地產開發業務—這個全球第三大零售超市批發集團 40年來無論將門店開進哪個國家,都堅持要在自有土地上建店。麥德龍1996年進入中國,手中的30餘塊自購土地到今天已經增值了3至4倍。而樂購已在青 島、秦皇島、撫順、鞍山開出了4家樂都匯購物廣場,這些大型的Shopping Mall平均佔地面積為4至6萬平方米。據說,樂購在中國還有9個商業房地產項目在運作中,其中以廣州樂都匯最引人注目。「買地是一次性投入,既能夠抵禦 持續的租金增長壓力,日後還能升值。」一位麥德龍員工告訴《第一財經週刊》。
最後一個原因是沃爾瑪加快了獨資化的進程。沃爾瑪1995年進入中國時是依靠和深圳國際信託投資總公司(以下簡稱深國投)建合資公司做生意。2008 年底外資零售門店的審批權被下放到省級商務部門,外資零售商如果在地方註冊公司,稅收將留在當地,拿到地方行政審批的手續相應就會變得簡單。沃爾瑪因此在 湖南、湖北、重慶等地註冊了獨資公司。「對沃爾瑪來說,在這些區域裡購買商業用地,收益全部算自己的。」一位沃爾瑪員工說,「如果能從當地政府或者開發商 那裡找到好的項目,何樂而不為。」
「但是,從時機來看,沃爾瑪現在進入商業房地產領域,顯得有點晚。」該員工評價說。2007年以後,就連麥德龍都感覺到,自己在二三級城市中買地自建 商店的空間在迅速縮小,為此,它們不得不開始改用租賃方式搶佔好的店址—但截至2010年底,麥德龍一共只新開出了9家店—它的拿地困境是眾多跨國零售商 的縮影,「而在這個時間點上,沃爾瑪全球第一大零售商的金字招牌已經不像過去那麼誘人了。」
沃爾瑪在過去的10多年中開店一直是聯合地方開發商、戰略合作夥伴萬達、深國投下面的深國投商用置業有限公司及後來的華潤商用置業公司一起尋找合適的 物業。它的品牌是萬達和深國投商置開發商手中的王牌,與之捆綁的開發商能輕而易舉地從地方政府手中用低廉的價格得到看中的地塊。一位與沃爾瑪的合作者打過 交道的地產開發商透露,「尤其是在一線城市>>以外的地方,捆綁沃爾瑪拿地所得到的優惠價格經常比周邊地價低1/3。」
沃爾瑪和自己合作者的模式後被認為具有寡頭性質,最明顯的例子是在2005年2月杭州市西湖區佔地面積為1.8萬平方米的地塊掛牌出讓時。該地塊周邊 住宅密度較大,有相當大的消費購買潛力,想要將其拿下的開發商不在少數。捆綁了沃爾瑪的深國投商用置地有限公司與政府接洽後,地方政府開出了「參加拍賣競 買的發展商必須引入世界500強中前100位裡的商業零售類企業或其關聯公司,並得到該企業的書面確認」的限制條件,將其他人擋在了門外。最終,深國投商 置用每平方米不到5000元的價格拿到了該地塊—而這個地段的的住宅用地每平方米最起碼也在6000元以上。
引進沃爾瑪,對地方政府意味著提升城市形象、促進當地零售業發展、借助沃爾瑪的全球採購網絡將當地產品推向全國及獲得500到1000個就業機會。據 AC尼爾森發佈的統計數據,沃爾瑪財富效應非常明顯,它每成功進駐一個商業區域,就能使周邊的住宅物業平均增值20%至30%,商舖平均增值50%以上。
但是,隨著城市發展和開始涉足商業地產業務的零售商數量日益增多,沃爾瑪只做購物廣場單體店的開發模式,在地方政府面前逐漸失去了以往的吸引力。沃爾 瑪尋找購物廣場店址時往往要求交通便利、人流量大,如今這樣的地塊在一線城市已經所剩無幾。在二三線城市,符合它需求的地塊則往往在城市中心—儘可能提高 這類地塊的綜合開發利用率,已經成為各地政府的第一訴求。一位接近沃爾瑪的業內人士評價說,「在購物廣場的開發上,沃爾瑪的主觀要求已經和多數地方政府對 城市建設的需求不再相符。因此,在二三級城市的中心地區拿地,沃爾瑪已經沒有太多競爭力可言了。」倒是樂購那樣買地自建樂都匯購物廣場的項目,更能贏得政 府的青睞—後者是一個集購物、娛樂、餐飲、休閒於一體的綜合購物中心。
「沃爾瑪進入商業房地產,未來最可能得手的區域在三四線城市乃至更偏遠的地區。」該業內人士說,之前它在四川省巴中市自建的購物廣場便是一個例子。此外,聶明遠負責的沃爾瑪商業地產部門最先能夠推動的,是山姆會員店在中國的拓展。
較之沃爾瑪購物廣場,面向中高收入群體的山姆會員店對選址有更高的要求。按照規定,山姆會員店希望在它周邊20分鐘車程內覆蓋的區域擁有70萬到100萬人口,它的營業面積必須達到2.4萬平方米,並且擁有1000個獨立車位—所有這些條件都遠高於沃爾瑪購物廣場。
對開發商來說,要找到符合這些標準的地塊並非易事。另外,由於中國消費者的消費水平尚未達到沃爾瑪預期的程度,山姆會員店各地的銷售業績水平上落很 大。從1996年進入中國,到2010年底,沃爾瑪僅開出了6家山姆店。最早的深圳的山姆會員店盈利能力極其驚人,帶動了周邊房地產和商業的發展。同行麥 德龍的一家門店年銷售額約為5億元人民幣,但深圳山姆會員店2009年和2010年的年銷售額都超過了2億美元。但是相比之下,其他地區,例如廣州的山姆 店銷售業績就十分平常—這些不確定因素都使得沃爾瑪和開發商沒有大規模為山姆會員店尋找物業。
中投顧問高級研究員黎雪榮指出,山姆會員店對於物業的特殊要求,使得一般開發商開發的商業地產並不太適合山姆會員店的要求。因此,沃爾瑪若要推進山姆 會員店在中國的發展,不得不採取自建物業的方式。沃爾瑪內部已經在2010年做出論證,認為在目前的消費水平下,山姆會員店已經不必再拘泥於一線城市,二 三線城市同樣能支撐其發展。
「沃爾瑪的山姆會員店從業態上講,不能進入市中心,必須放在交通便利的郊外,」一位沃爾瑪的員工說:「這樣的地段目前是二三線城市的地方政府最希望引 進商業配套措施的區域。」 而山姆會員店的盈利能力好於麥德龍,這也使得沃爾瑪為山姆會員店拿地很有競爭力。2010年,沃爾瑪為山姆會員店在各地的選址及建店計劃開始加緊進行,在 杭州、蘇州、寧波、青島、大連、昆明、重慶、廈門等地均有擴展動作。這個時間點,恰巧和沃爾瑪開始操作買地自建項目的時間吻合。
但是,沃爾瑪一直被中國人認為是一個特別不肯通融的美國公司。它的創始人山姆·沃爾頓反覆強調誠實這一品質,中國區的高管也將此奉為行事準則。在沃爾瑪, 和政府打交道時如果有送禮和請客吃飯的行為會被視為不誠實或者商業賄賂,這使沃爾瑪在中國各地的政府關係處理上一直很被動。
在房地產這個領域,沃爾瑪過去已經習慣了將合作夥伴作為自己處理政商關係的防火牆,「我們內部的一條不成文的規矩,就是避免自己直接面對政府拿地,」 一位員工說。「因此,沃爾瑪想在這樣一個極富中國特色的領域裡單干,究竟如何操作和如何處理政商關係,還是一個未知數。」


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