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買不買地？這是個問題

http://www.eeo.com.cn/2012/0106/219181.shtml

經濟觀察報 記者 陳文雅 2011年的最後一天，北京市順義區汽車生產基地4-124地塊以1.48億元底價出讓，給清冷的2011年土地市場掃了尾。

根據北京市土地整理儲備中心土地成交一覽表，2011年北京土地出讓金總收入為1055億元，比2010年減收1/3以上。住宅類地塊的成交金額更是比2010年下滑一半以上，僅不到500億，2010年單是住宅類地塊的出讓金就達到了千億以上。

從地塊成交的單價來看，開發商購地態度比2010年謹慎得多，例如，北京2011年住宅類地塊的平均樓面地價僅5000多元/平方米，比2010年下調了三成，平均溢價率也下調了近兩成。

中原地產研究中心數據顯示，2011年13個重點城市居住用地成交中，僅深圳、蘇州、武漢的最高出讓單價高於2010年的水平，其餘城市分別較上年 下降10%—71%。在北京、上海、廣州、杭州4個傳統高地價城市，2011年地塊的最高單價比2010年下降34%—60%，均處於近五年中的低位。

這一年的土地市場，買地的和賣地的都已經習慣了「底價」，流拍也不能再激起一絲惋惜，只有年底出讓的此前被視為「准地王」的朝陽區來廣營地塊僅以 30億元底價出讓，並且是賣給了東山再起的孫宏斌和當年憑藉央企地王一舉「上位」的中化方興，這才引發了一些談資，不過即便如此，投資者們仍然不看好這樁 買賣，當天融創的股價竟因此下挫了4.43%。

底價拿到准地王而被看空，無怪乎地產商拿地要慎之又慎了，而由此看出投資者對房地產業的看法更是瀰漫著恐慌性的悲觀情緒。孫宏斌表示：「很多投資者勸我儘量別買地，理由是明年上半年可能機會更好，再有是資本巿場不喜歡。」

有便宜的地，買不買？這是個問題。遍地的流拍和底價成交，對許多開發商來說不是誘惑，而是陷阱。例如恆大集團董事局主席許家印就曾在2011年11 月公開表態，「從10月份、11月份的情況來看，市場比前一段時間形勢更加嚴峻。在對待土地購買這一問題上，恆大方面將持更為謹慎的態度。未來幾個月，恆 大不會購買新的土地，但以前跟蹤一兩年的項目還會購買，這是正常的，不會像以前一下買十幾塊、二十幾塊地。」

另一些龍頭企業出於公司可持續發展的考慮仍然拿了少量地塊，但和前幾年的土地儲備速度、規模相比可謂九牛一毛，且基本集中在二線及以下的城市，如保利在石家莊，萬達在南京，和記黃埔在佛山、大連，首開在葫蘆島，招商在青島和武漢……

根據中房信數據，2011年1-10月十大品牌房企通過招拍掛共拿地241宗，同比下降33%，拿地總支出為1186億元，同比下降38%。

土地出讓現場群雄逐鹿的盛況難再，只有融創和SOHO中國選擇在2011年底這樣一個蕭條的寒冬「抄底」北京和上海這兩個2011年賣地收入過千億的一線城市。

SOHO中國的一則公告稱：「在銀根緊縮的今天，我們收到大量的開發商轉讓項目的請求，這是公司收購的大好機會，今天的收購就是未來的發展。」買完 上海外灘8-1項目50%股權後，SOHO中國仍有130多億現金在手，潘石屹表態說：「SOHO中國的問題是錢太多，如果不花出去的話影響公司發展，所 以我們還要繼續尋找合適的收購機會。」

而買來廣營地塊的孫宏斌對買地後股價下跌表態稱「很荒唐」，並且表示對這宗買賣很滿意。該公司本來預計這塊地的購入價當在40億元左右，但最終以30億底價入手，融創認為是撿了個大便宜，掙了10個億。孫認為，明年的機會未必比現在更好。

順馳時代，孫宏斌由於過於激進的擴張速度致使資金鏈出現問題，不得不低價賣掉順馳。而今帶著融創殺將回來的孫宏斌的抄底行動再度引起了爭議。孫宏斌 說，他最大的變化是學會了平衡，「要做事堅決，也要控制風險；要確保大方向對，也要關注細節」，他說，「學會平衡就是成熟」。這一次孫宏斌的抄底選擇，是 否會被證明是成熟的？抄底會抄到腰上嗎？

按照2008年給房地產業帶來的經驗教訓來看，如果這一次的調整期在一兩年內結束，限購在2012年底到期，接下來的去庫存化速度可能會坐上高速列 車。如在今年住宅供地計劃只完成五成多、開發商普遍放緩工期的北京，可以想見，一旦市場行情好轉，可能又將出現供應短缺的局面。

而在這兩個週期中，順週期和逆週期操作的開發商，其境遇形成了鮮明對比。2007年開發商高價拿到的地王本該於2008年上市，不幸經歷了次貸危機 引發的地產業調整，開發商只得低價賣房甚至賣地；到了2009年，好不容易重振旗鼓又拿了很多高價地，不幸2010年開始又經歷了新一輪的宏觀調控，有的 開發商還在苦苦支撐，有的已經開始尋求項目合作或轉讓，有的則一蹶不振。

綠城就是順週期而動的一個例子，綠城集團董事長宋衛平曾表示，「綠城已習慣了高價拿地，只要看準了就放手去做。」

 在2007年、2009年、2010年這幾個地王頻出的高地價週期中，綠城買了許多高價地，例如2007年綠城花費了160億元買地，而當年公司 房地產銷售總金額為151億元。到2008年，綠城不得不處置兩塊高價地——杭州錢江新城望江區17號地塊和上海新江灣城D1地塊，其中僅出售上海項目綠 城就損失了1.48億元。2009年，綠城在杭州拿到了當年杭州總價排名前十地塊中的四塊。儘管在2009年的房地產盛宴中享受了短暫的狂歡，但傷痛是長 久的，如今綠城不得不忍痛轉手幾個不錯的項目。

 綠城最終吸取了教訓，然而已經失去了「抄底」的珍貴本錢。

而SOHO中國則相對較為理性，潘石屹對拿地的態度是，「SOHO中國的發展策略並非要極力增加土地儲備，最重要的是提升土地儲備價值。在中國，失 敗的（房地產）公司絕大多數是圈地圈得多的，深圳是這樣，北京是這樣，海南島也是這樣。」SOHO中國儘管拿了很多總價數十億的地塊，但幾乎從未被冠上 「地王」之名。也正因此，潘石屹均能看準時機，以相對便宜的價格購得轉讓地塊，例如向首創購買的三里屯SOHO地塊，向華遠購得的光華路SOHO和 SOHO北京公館地塊，向凱恆購得的朝陽門SOHO地塊，向摩根收購的東海廣場地塊等，同時賣房的時候也不會錯過市場的高潮。

相比較而言，盲目拿地王固然不智，但一些近幾年在土地市場少有斬獲的開發商也錯過了最佳的發展機遇，和規模連年翻番的開發商相比，有「掉隊」之勢。 如華遠等開發商，對土地市場形勢的判斷趨於保守，儘管一直活得很安全，但如今已不再出現在一線開發商的隊伍中。放棄拿地並不一定是最明智的選擇，房地產商 最大的挑戰，當是在合適的時機低價購地，並能適時在市場復甦階段將產品開發上市。

新西蘭買地記

http://magazine.caixin.com/2012-04-13/100379386_all.html

　與此前計劃以800萬美元購買冰島300平方公里（3萬公頃）土地的中國商人黃怒波相 比，上海鵬欣（集團）有限公司（下稱上海鵬欣）看似更近了一步。後者計劃以2.1億美元購買新西蘭克拉法（Crafar）78.92平方公里（7892公 頃）的農場。此前，冰島政府是以「尚無把如此大面積的土地置於外國人控制之下的先例」為由，將黃怒波拒之門外；現在，上海鵬欣的買地計劃已經得到了新西蘭 政府兩位部長簽字批准，而後卻被新西蘭高等法院攔下。

　　據接受財新記者專訪的新西蘭貿易部長格羅澤（Tim Groser）回憶，這是五年內第一起引起政治爭議的同類案例。不過他強調，新西蘭依舊歡迎中國對新西蘭土地的投資，但中國投資需要符合新西蘭標準，按新西蘭法律流程進行。

　　格羅澤說，新西蘭有著非常開放的投資政策，只對金額超過8000萬美元的投資有所篩選，而過去99%的投資申請都獲得通過。而在外資置地上，新西蘭過去五年批准外資購買87萬公頃土地，「這表明我們並未採取閉門政策」。

　　問題是，中國民企上海鵬欣的收購計劃緣何成了那1%？

爭當地主

　　上海鵬欣此次新西蘭買地，歷時超過一年半，可謂一波三折。購買目標是位於新西蘭北島的克拉法農場。該農場包括13座奶場、3座牧場，佔地共 7892公頃，是新西蘭最大的奶牛養殖場。由於運營不佳，克拉法農場於2009年10月進入破產接收程序，由新西蘭政府指定的Kordamentha公司 負責出售。

　　發起交易的是上海鵬欣在香港註冊的全資子公司新西蘭乳業控股公司（Milk New Zealand Holding Limited，下稱Milk NZ）。根據新西蘭高等法院公開的信息，上海鵬欣的惟一股東是南通盈新投資有限公司，該公司99%的股份屬於中國商人姜照柏。

　　上海鵬欣網站介紹稱，該公司為一家涵蓋房地產開發、礦產實業、現代農業和股權投資等領域的民營企業集團，擁有全資、控股子公司幾十家，資產規模 超百億元，員工逾4000人，在南美、非洲以及亞洲投資和參股幾個大型礦業和幾十萬畝現代產業化的農場項目。有資料顯示，姜照柏1963年出生，江蘇南通 人，行事低調。姜照柏、姜雷兄弟二人分別持有上海鵬欣99%和1%的股份。

　　2010年11月19日，Milk NZ以2.1億美元的出價與土地託管方Kordamentha達成購買協議。根據新西蘭法律規定，該交易符合購買「敏感資產」的兩個條件：一是涉及土地面 積超過5公頃，二是其價值超過8000萬美元。而外國人購買新西蘭「敏感資產」需要先得到新西蘭官方的同意，流程是先由海外投資辦公室（OIO）以 《2005海外投資法案》為主要依據審核申請，再由該辦公室向財政部長和土地信息部部長兩位新西蘭部長做出推薦，經部長們簽字批准。其中OIO是新西蘭土 地信息部下屬的監管機構，主要職能是評估海外資本對新西蘭「敏感資產」的投資申請。

　　去年4月，Milk NZ向OIO提交申請。2012年1月19日該辦公室向部長們做出推薦，1月26日得到兩位部長的批准。

　　上海鵬欣並不是首家想將克拉法農場收入囊中的中國企業。在香港上市的天然乳品新西蘭控股有限公司（Natural Dairy New Zealand Holdings Limited）2009年就曾申請購買克拉法農場，但後來新西蘭重大欺詐辦公室接到對天然乳品的投訴。2010年12月，天然乳品的收購申請遭到新西蘭政府否決。

「重新考慮」

　　上海鵬欣收購計劃獲新西蘭政府批准後，其在收購中的競爭對手之一、克拉法農場獨立收購集團（CFIPG）向高等法院提出司法覆核。該集團由新西蘭富商Michael Fay領導的財團、北島農民和毛利人組成。他們原計劃買下克拉法農場後在內部分配，但由於僅出價1.715億美元遭賣方拒絕。

　　新西蘭貿易部長格羅澤解釋說，根據新西蘭法律，外資購買土地在經過海外投資辦公室審核、政府通過後，如果有任何一家新西蘭公司提出正式反對，法院都將舉行聽證，但是「這種情況並不常見」。

　　高等法院在2月15日做出判決，稱上海鵬欣的收購交易給新西蘭帶來的經濟效益被「實質性」誇大，政府應「重新考慮」。 高等法院法官米勒（Forrest Miller）在判決書中提到，外國人有權擁有包括農場在內的新西蘭「敏感資產」，但任何想購買新西蘭農場的外國人需要先得到部長們的同意，同意條件有：第一，申請者具有相關商業經驗和敏銳性；第二，交易能為新西蘭帶來「重大且易見的效益」。

　　判決書稱，克拉法農場獨立收購集團申請司法覆核的內容主要包括兩點：一是該集團稱 Milk NZ的負責人缺乏必要的商業技能；二是如何評估交易為新西蘭帶來的效益，是與克拉法農場的現狀相比，還是與任何一家新西蘭企業購買該農場後可能達成的效益相比。

　　米勒否決了第一項內容，對於第二項內容，此前OIO和部長們在審核該投資時都是將上海鵬欣投資後的可能效益與農場現狀相比，但他認為， 《2005海外投資法案》強調農場在向外國投資者出售前，需在國內市場出售至少20個工作日，因此評估效益時應與任何一家本國企業購買該農場後可能達成的 效益相比。因此，OIO和部長們在評估收購的經濟效益時採用「錯誤的評估方式」。

　　在法院判決後，新西蘭總理約翰·基（John Key）表示，政府不會提起上訴，並稱政府可能要求高等法院對判決予以進一步說明。OIO正在重新審核上海鵬欣的收購申請，關鍵點是明確上海鵬欣是否能為新西蘭帶來其他本土投資者所無法帶來的效益。

　　新西蘭土地信息部高級媒體顧問布拉德·楊（Brad Young）告訴財新記者，在新西蘭，法院有權審查政府部門的幾乎所有決定。法院不會直接為政府做出決定，但有權審查政府決定產生過程，並要求政府重新考慮其決定。

　　法院認為政府在做出批准投資的決定時未能採取正確的評估方式。「需要注意的是，《2005海外投資法案》並沒有明確應採取怎樣的評估方式。法院要求政府用正確的評估方式，重新考慮上海鵬欣的申請。」他說。

　　克拉法農場獨立收購集團也並未收手，一方面已經就Milk NZ是否具備相關商業資質向法院提起上訴，另一方面強調其1.715億美元收購克拉法農場的提議「還在桌面上」。

政策取向

　　外界分析，高等法院對上海鵬欣收購案的判決釋放出了新西蘭對外國投資土地進一步限制的信號。

　　新西蘭資深律師、威爾遜海利律所合夥人布朗（Chris Browne）認為，值得關注的是法官的裁決會對未來的海外投資新西蘭農場申請造成的影響。

　　OIO表示，高等法院的判決可能影響外資今後對新西蘭「敏感土地」的收購。該辦公室已要求現有及未來申請者提供新的證據，以證明其投資在新的經濟效益評估方式下也能證明為新西蘭帶來益處。

　　OIO在2009年共收到130個購買「敏感」新西蘭土地的申請，全部予以批准；2010年共收到80個申請，拒絕了其中3個；2011年共收 到106個申請，拒絕了其中5個。而全部租賃「敏感土地」的申請都獲得批准。截至今年2月底，OIO正在處理41件、涉及1.62萬公頃的新西蘭「敏感土 地」買賣。今後，該辦公室在審核外資申請時將注重與本國投資者相比，外國投資者購買新西蘭土地為新西蘭帶來怎樣更多的收益。收購價格將不再是比較的主要因 素。

　　就在高等法院判決後不久，新西蘭國會議員、工黨領袖西爾（David Shearer）提出一項海外投資新草案，建議未來任何對新西蘭農場的海外投資只有在與本土投資相比，能為新西蘭帶來更多就業、新技術及新產品出口的前提下才能獲批。這項提議將影響絕大多數海外投資新西蘭農場。不過，新西蘭政府已經宣佈不會支持該草案。

　　新西蘭土地信息部部長威廉姆森（Maurice Williamson）在國會確認，OIO已與中國駐新西蘭使館的有關官員會面，討論關於外國投資的規定。

　　中國駐新西蘭使館政務參贊程雷3月表示，克拉法農場的收購案只是商業行為，中國政府和使館並沒有參與其中，雙方官員沒有討論此事。不過，中方正 在密切關注收購的發展。「這關係到兩國及兩國人民的利益。」程雷說，中方對克拉法農場收購案的敏感性表示理解。「我知道在新西蘭有些人僅對『中國』一詞就 非常敏感，也許他們還沒能接受中國快速發展的經濟帶來的變化。」

　　儘管在土地買賣上更加謹慎，新西蘭其他領域依舊期待中國投資。格羅澤稱，與雙邊貿易額相比，中國在新西蘭的投資還較少，希望能吸引來自中國對於乳業、林業、可再生能源等投資。「同時在投資上新西蘭也存在一些爭議，需要通過政治手段解決。」

　　除本次受阻的農場購買計劃，此前中國企業在新西蘭有著不俗的表現：上海光明乳業成功收購新西蘭第三大獨立乳業加工企業Synlait的主要股份，華奧物種和新希望集團成為新西蘭最大的農村服務公司PGG Wrightson的大股東。

明知是保護區 十三年分批買二十七筆土地 追蹤地籍圖 還原慈濟內湖買地真相

2015-03-09  TWM

《今周刊》調查，慈濟在一九九七年先購入內湖三筆土地，隨即申請變更但未成。變更失利後，慈濟一邊重新申請，一邊不斷購地，加上接受捐贈，二○○○年起的十年間，取得內湖基地旁二十四筆土地。明知是保護區還頻購地，是慈濟最引人疑慮之處。 撰文‧李建興 爭議不休的慈濟內湖開發案，除了保護區是否能變更，引爆激烈的口水戰外，由於玄奘大學社會科學院院長釋昭慧日前在臉書上指出，慈濟是經前台北市政府官員掛保證「可以變更」才買地的，這使得全案是否還有其他人謀不臧的情事，更引人遐想。 經過《今周刊》從地籍資料還原土地交易的始末，發現慈濟內湖基地其實早在四十一年前早就種下了禍因，導致今日難解的困局。 種下禍因 四十年前遭水利會輕率變賣事實上，整起開發案的爭議源自於大湖段一小段地號一三三、一四四及一四五等三筆土地，這三塊比鄰山區面向大湖公園的土地，早期是和大湖連結的小湖，由於當時位於行水區上，其有滯洪、灌溉的作用，為七星農田水利會所有。 但是，一九七四年七星農田水利會卻將土地標售給專司住宅、倉儲、遊樂園開發的新陸開發，雖然水利會當時曾附上「但書」表明，「開發利用不得妨礙都市排水功能，該用地位於山溝與湖泊交會處，水土保持功能重要，開發後將影響上游水系排水。」不過內湖區大湖里前里長郭坤祥回述，新陸買下土地後，曾一度規畫蓋大樓，只是遭大湖山莊的一批老國代反對而未能成形，然而開發受阻的土地，卻從此成為業者傾倒廢土的基地，後來又鋪上柏油、蓋鐵皮屋變成巴士修理廠，在人為破壞下，原本防災、疏洪的功能早已削弱。 九七年八月十四日，慈濟經人穿針引線下，向新陸買這三筆土地準備興建兒童醫院。根據釋昭慧近日臉書所指稱，當時經由台北市都發局官員引薦、遴選，並保證可變更開發，亦即經過審慎評估後才購買，但事情不如想像中的順利。 由於慈濟才剛買下土地，三天後溫妮颱風就來襲，不但汐止林肯大郡崩塌，大湖地區也發生了一家三口被淹死的慘劇。但颱風過後，慈濟則分別在九七年底兩度向北市府提出申請保護區土地變更計畫，這讓災民神經緊繃，舉辦公投抗議慈濟興建醫院，這時市府也不敢掉以輕心，於隔年的元月十六日駁回申請。 居民的杯葛和政府的駁回，讓已經花了上億元購地的慈濟踢到鐵板，但慈濟並未作罷，其間不但請來學者評估背書，並透過顧問公司變更設計，將容積率從一六○％降為一二○％，建蔽率更壓在三五％，剩餘的六五％則將種樹和興建滯洪池，同時也刪除醫療、餐飲等設施，改為環保教育用途的志業中心，試圖讓居民卸下疑慮，使變更案得以過關。 有趣的是，慈濟一面「讓步」，卻又自二○○○年起，陸續以買賣或捐贈的模式在該保護區內取得二十四筆土地，至一○年，原本三．一公頃的慈濟內湖基地，已膨脹了三倍，至十三．四公頃，前後購地金額，有媒體粗估為十三億元。慈濟表示，會買下這麼大的土地，只有其中的四．四八公頃會進行變更開發，其餘拿來進行植樹和水土復育，但內湖保護區守護聯盟理事長李日進則不以為然：「慈濟明知不可為而為，不斷買地，根本是想要將所有保護區的土地買下成為單一地主，減少阻力好辦事！」 令人不解 為何同時變更設計與大量購地值得注意的是，目前各方的口水戰糾結於「保護區能不能變更開發？」對此，慈濟向《今周刊》強調：「依法，保護區在政府公共建設或公益需要的前提下，是可以變更的！」而土地開發經驗豐富、熟稔法規的有富建設董事長洪村騫進一步解釋，根據《都市計畫法》，保護區是可以變更開發的，但須符合兩項先決條件，其一為開發目的須符合社會福利、公共事業、宗教建築等公益目的；其二則是土地條件須合乎不造成防洪、生態安全疑慮等規範。 就此觀點，慈濟當然符合第一要項，但爭議就在第二條件。慈濟喊冤：「內湖基地在慈濟購入前，早就遭到破壞（指新陸開發時代），這基地名義上是保護區，幾十年前早就是個破壞區了！」但此番論述，現任樹黨策略長潘翰聲不敢苟同：「當你買了一個贓物，事後才知道它是贓物，就能就地合法嗎？」而台北大學不動產與城鄉環境學系副教授廖本全也痛斥，面對保護區應以「保護保護區」、「保護區不能輕易變更」的概念為最高原則，更何況內湖基地的破壞是人為的，「難道，被破壞了就沒有保護的需要？」洪村騫和李日進都認為，目前應委請各方都能接受的公正、專業鑑定團隊，評估該保護區是否還有滯洪減災的效能，才能依法行事。 追本溯源，該土地四十一年來，從水利會輕率變賣、政府任由新陸開發肆意破壞保護區，以及政府官員扭曲現實，牽線圖利，才是全案的禍首，李日進透露：「這樣的人謀不臧，全台皆然，屢見不鮮！」一旦如此，更需要相關單位查緝嚴懲，以絕後患。 慈濟13年內 取得13.35公頃、27筆保護區內土地！ ── 慈濟內湖基地一覽 取得時間（年） 筆數 面積（公頃） 管道1997 3 3.1444 向新陸公司購買2000 1 0.1084 向私人購買2001 37.7019 向私人購買2002 6 0.6558 向私人購買2010 14 1.7480 地主捐贈合計 27 13.3585

看公告買地 小工程師5年滾出上億身價

2015-05-04  TCW

「田僑仔」坐擁大片農地，因為都市更新而變更為商用地，身價一夕之間倍數暴漲……，這種傳奇故事如今發生在兩位上班族身上。 他們，把政府公告當「藏寶圖」跟著重大建設走，五年財富翻20倍 他們分別領了十八年、九年的死薪水，沒有富爸爸給的大片土地，靠著勤奮努力，終於找到破解土地買賣的密碼，五年內財富翻二十倍，目前擔任IC設計工程師的許芸融、莊曜誠找到了一條致富之道。 汽車行駛到桃園市大園區裡一條狹窄小路，一行人陸續下車，許芸融指著路旁一塊農地笑說：「這，是我買的第一塊地！」 買地的當時是二○○九年底，買價一坪三萬四千八百元，現在行情已經漲到十三萬元以上，漲幅超過二七○％，全是因為不遠處的一座車站，正是即將通車的機場捷運線與桃園捷運的交會樞紐──橫山站。 這塊農地剛剛剷平不久，荒廢在路旁沒有耕作，許芸融還因而領了「休耕補助」；而他和同事莊曜誠另一塊也在桃園捷運旁的農地上，一邊被鄰人栽植果樹，一邊竟然還堆放著垃圾，他卻毫不在意，揮揮手說：「有什麼關係？以後被徵收了，一樣能換回建地！」 這兩人現在最主要的投資工具，就是跟著政府重大建設，鎖定周遭即將被徵收的農地，等著地價水漲船高後，用一坪農地換取大約四○％或四五％的建地，增值至少兩倍，讓平價農地變高價建地，「黃土變黃金」。 在許多人的心中，「買土地」等於大資本投入、甚或有錢人玩的遊戲；其實，買賣土地不需要財團的等級，一般上班族就有能力參與。二○○九年兩人合資買下人生第一筆土地開始，身價從七百萬元增值到至少一億五千萬元，許芸融的身價已經翻了二十多倍、已有上億身價，與他一起投資土地的莊曜誠，同時間也翻了近三．三倍，達八位數。 他們的致富密碼，正是一年一千多篇看似無趣又枯燥的政府「都更地」公告，「這些公告，就是投資土地的『藏寶圖』。」莊曜誠說，「政府坐莊，明白告訴你接下來要開出什麼。」 這些由政府主導的「都市更新」計畫，不管是「市地重劃」還是「區段徵收」，都是把原本老舊、落後的地區，經設立捷運車站等方式，再造更新為商圈或住宅區，而地價往往也跟著翻漲好幾倍。 二○○六年，原本互不相識的許芸融與莊曜誠，一起進入目前市值約一千億元、台灣前三大晶片設計公司當工程師，兩人相差十歲，但同樓層、同梯情誼讓他們特別聊得來，打趣說「感情比老婆還要好」。 一聊起來才發現，待過幾家知名電子公司的許芸融，就學時父親經商失敗，全家窮困潦倒到只能窩在豬圈裡；比較年輕的莊曜誠出身南投埔里，老家是九二一大地震時房屋全倒的受災戶。 也因此，貴為「科技新貴」的兩人壓力沉重，投資過股票，試著想脫離財務上的困境，年輕的莊曜誠甚至為了規避風險，把辛苦存下的第一筆十萬元全拿去買雷曼兄弟連動債，隔年（二○○八年）爆發了金融海嘯，血本無歸。 眼看股票這條路似乎走不順，許芸融把腦筋動到當時的台灣首富國泰集團身上，研究它到底為何能成為首富？他發現，從國泰建設到集團銀行、保險體系，拿到錢之後，就在全台灣買地，倍數翻漲的土地是它主要獲利來源。兩人於是下定決心效法首富，轉而投資土地。 一開始，看報章雜誌找蛛絲馬跡，到工地圍籬抄下施工單位、甚至是環保署等的聯絡電話，就這樣一一打電話去問工程進度，但都不得其門而入；也找過不動產仲介，甚至去土地標案、公聽會現場找資料，再一步步往上追到了政府單位。 繞了一大圈，最後才恍然大悟，原來一切工程資訊都在公告裡。 他們，每一筆土地皆獲利出場至今交易上百筆，沒有一次賠過錢 這個過程如今說來容易，但當初他們卻足足碰壁了一年，才找到這條路徑。 頭三年，他們專注觀察、研究，不下手買土地，兩人把一個個開發案從主事單位、中央與地方往返拉鋸、時程表等等資訊，用Excel文件條列、表格化，每天除了工作、就是埋首在公告裡面，至少花四小時研究；因為謹慎小心，從二○○九年買下第一筆土地後，至今一百多筆的交易，每一筆都是獲利出場，目前持有一千坪以上的土地，沒有投資失敗的紀錄。 為什麼可以「零失誤」？一方面他們夠認真，把徵收區在地圖上實際畫出，填入符合徵收區內的每一筆地號，避免買錯標的成為「廢地」，另一方面也是他們在八年鑽研公告後，悟出下面這幾個心得： 密碼一：不炒短線、長期持有政府都更案即便拉鋸，多半會執行 一：買土地比買股票安全，比買房更容易。 買股票的研究基礎，是公司「已發生（過去式）」的財報，未來的話，電子公司只能看到一季或兩季，但政府都更案一旦啟動，到落實徵收可能七至十年，但公告裡明確寫出利多的「未來計畫」，風險相對較小；再者，雖中央與地方會針對開發案往返拉鋸，多半仍會落實執行，適合長線持有。 若把買房相對於買地，後者只要確定是在徵收範圍內的農地，不管買在哪裡，未來都能依比例換成計畫區裡的建地，因此，購買前不必看風水、不必實地勘查就能買，也不必擔心「釘子戶」；反之，買房前必須多次查看，還得打聽是否為凶宅等。 密碼二：挑交通、觀光關鍵字往機場捷運旁買，盯公告調整布局 二：首選交通建設，次為觀光與文化特區。 「捷運、高鐵、機場、溫泉特區、藝文特區、文化或是風景特定區，這些都是『關鍵字』！」許芸融說，「因它們會讓一個地方發生根本性『質變』。」交通就像血管，通了才有後面的人流與金流，因此，他們目前不僅緊盯機場捷運沿線車站買地，就連桃園、台中等地的捷運都有著墨。 捷運車站當然有可能改位置，因此追蹤政府公告就非常重要，在這些無趣的公告裡可以得到第一手資訊，所以發生變化時不僅能立刻出脫，還能全身而退。 舉例來說，原本市場傳言機場捷運與桃園捷運不是交會在橫山站，而是另一站，但許芸融與莊曜誠一方面緊盯公告，並沒有看到這樣的訊息，二方面他們也判斷，在地圖上實際畫出路線，以動線順暢度來說，怎麼看都應該是橫山站，因此全力主買此區農地，最後果然壓對寶。 密碼三：選在徵收區內買農地分散買門檻低，照樣能換完整建地 三：買土地可以「零存整付」，能買小套房就能買土地。 買不起一大片農地沒關係，也可用買小套房的一百萬元資金當頭期款、搭配貸款，買下五十坪以內的農地，一樣可以換得約二十坪的建地。不像建地買在哪裡、就定在哪裡，就算在一個徵收區內分散買進、散落各處的農地，也會在徵收後換成都更區內一塊完整建地，稱之為「零存整付」。 另外，土地可以共同持分，也就是一塊土地可能十個人共同持有，且出售時不需要其他九個人同意；但房子雖然可以共同持有，卻需要過半或者整體同意才能處分。再者，房子必須買下一整戶、不能只買廚房或者房間，土地卻可以零星買進。 然而，你可能也有一個疑問，如果此地有重大建設即將進行，難道那麼容易就能買到農地嗎？莊曜誠說，政府拍賣土地的價格，就是你買進的參考價。 政府所擁有的土地，會分次拿出來拍賣，買地時只要比標價略高，就能順利在市場上買到地。舉例來說，許芸融在橫山站區內的一塊農地，就是以當時市價每坪再加價一千元買得，賣家以為他們是有錢的傻子，但他們心裡認為長期會有豐厚報酬，果然至今漲幅已有二七○％。 買賣雙方認知的落差有兩個層次，一是原有的地主不看政府公告、不了解重大建設可能帶來的效益，也有一種是，雖依稀聽聞有重大建設，卻不深究、也不相信，許芸融有次遇到一位老農就是如此，對方已經苦了幾十年，早年地價不到一萬元，聽到許芸融開出三萬多元的價格，老農不想把時間繼續賭在可能仍有變數的開發案上，寧可早日獲利退場。 密碼四：面積不是越大就越好政策一改，恐陷價跌、難出脫窘境 專營桃園房地產的鄭地政士事務所代書鄭秀珍表示，她的客戶當中，就屬許芸融與莊曜誠這一組最「認真做功課」，其他投資客多半以房仲的意見為主，很少自己下苦工去研究，就像投資股票一樣，只聽明牌、投資往往失利。 舉例來說，桃園最大的開發計畫當屬桃園航空城，但許芸融與莊曜誠卻絲毫沒在此著墨，因他們從公文中讀到了不合理之處，例如面積太大，也因此避開了去年桃園市市長吳志揚意外落選後，航空城內農地成交量急縮至選前的四分之一，地價也從一坪最高九萬元一夕崩跌到約五萬元的慘劇。 兩位平凡的工程師，拿出設計晶片時的「耐煩」與謹慎，在一片政府公告海中找到自己的寶藏，他們的故事告訴我們，即便是對現況不滿，只要抱持著好奇心，不斷追根究柢的了解「為什麼」，從追查首富致富之道一路到政府公告，每個人都能找到自己獨有的解決之道。 【延伸閱讀】開發案完成後，是長線獲利了結最佳時機—都更土地價格階段漲幅圖 【延伸閱讀】5步驟操作，第一次買地就上手—買地前中後評估重點 第1步：取得相關資訊管道包括：候選人選舉政見、政府首長政策宣示等。 第2步：選擇關鍵標的鎖定捷運、車站、機場、高鐵、藝文特區、風景特區、溫泉特區等關鍵字，追蹤相關部會網站。 第3步：依財力評估標的評估財力狀況，長期投資可買進尚未都更土地，短期可選已確定都更者、風險也較小。 第4步：以合理價格交易以略高於行情價的開價尋找合適土地，若其他投資人搶進，造成地價短期內大幅上漲，可先出脫，等市場冷靜再買回。 第5步：選對時機退場投資不必從頭參與到尾，一旦達到獲利滿足點就可以出場。 資料來源：許芸融、莊曜誠　整理：王毓雯 【延伸閱讀】快學獨門4撇步撇步1買農地時，要注意有沒有「重劃」兩字若有，能換得農地面積45％的建地；若無，只能換得40％的建地。 撇步2別急著搶蛋白區，投資蛋黃區才最安全政府會從外圍蛋白區開始，分3至4次標售車站附近土地，墊高蛋黃區地價。 撇步3地上可加蓋鐵皮屋在預定徵收地上加蓋鐵皮屋，多半不能住人，但會依照面積發放補償金。 撇步4可種植有價農作物例如種植補償金高的火龍果，以桃園某徵收案為例，每0.1公頃可獲得至少2萬6千元的補償金。

樂視汽車2.79億元買地；Magic Leap被揭底視頻只是特效；蘋果赴中消協為關機問題道歉 | 黑馬早報

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/1210/160284.shtml

Morning，艾瑞巴蒂~

還有21天就到2017年了，想到就快要過年回家了，靜靜真的是超開心的。但是一想到每次搶票的樣子就覺得不寒而栗，簡直比雙十一還可怕啊。因此靜靜建議大家趕快制定下屬於自己的搶票攻略，順利買到回家的車票吧。

好了，話不多說，一起來看今天的早報吧~ 

1.關於樂視的兩則消息：

樂視2.79億元受讓德清莫幹山1350畝汽車項目地塊

據德清縣公共資源交易中心官網公示，樂視生態汽車（浙江）有限公司以2.79億元成交德清經濟開發區北部砂村區塊創業大道北側“2013-006-1”地塊，出讓面積90.0364萬平方米（1350.546畝），出讓起價310元/平方米，出讓年限50年。新能源項目以樂視超級汽車小鎮項目簽約為契機計劃年底開始建設，2018年底量產。

@Malilianna：要不要考慮做薯片？

樂視網停牌兩日核查平倉危機

12月6日股價大跌後，樂視網7日盤前宣布緊急停牌。據樂視網7日早間發布的公告稱，公司關註到《樂視驚魂一秒：賈躍亭64.81%質押股票一度跌破平倉線》的文章，為了保護公司以及廣大投資者利益，公司需就有關事項進行停牌核查。同時公司正在籌劃重大事項，預計涉及產業資源整合事宜，該事項目前尚存在不確定性。對平倉線一說，樂視網回應稱傳聞中的平倉價數據與實際情況不符。

至於重大事項，或指向香港。據證券日報報道，市場傳播最廣的一個傳言是有香港財團有意入股樂視網。

@江城股風：主力莊家都有辦法護盤的。

@哦呀呀：這是搞事情的節奏啊。

2.前海人壽發公告 將不再增持格力股票

前海人壽保險股份有限公司官方網站9日發布《關於投資格力電器的聲明》，強調前海人壽對於格力股票的投資屬於正常的財務投資，未來將不再增持格力股票，並會在未來根據市場情況和投資策略逐步擇機退出。

@我響起的名字：知時務者為俊傑。

@我從南北來：董小姐你才不是一個沒有故事的女同學~

3.華為與英國電信啟動5G研究合作

據華為官方微信，近日，華為與英國電信宣布啟動5G研究合作。雙方將進行開創性的5G研究，探討如何更快地應用移動通信技術，以及部署5G的技術和商業可行性。據悉，雙方將在位於英國伊普斯威奇等地的英國電信實驗室一起探索網絡架構、新空口(用於連接終端和基站)、“網絡切片”(運營商將更有效地將網絡資源分配給特定服務)、物聯網機器通信、安全技術等5G技術。

@姜太公不釣魚：為什麽是英國的電信？

@明天吃什麽：好一場英倫之戀。

4.ofo宣布和深圳地鐵達成戰略合作

ofo宣布進入深圳，並將與深圳地鐵建立戰略合作夥伴關系。據ofo介紹，此次合作將利用ofo無樁共享單車平臺的技術和經驗，在深鐵集團地鐵站點地面出入口劃定共享單車停車專區，供ofo進行車輛投放，為城市居民提供完整的城市公共交通解決方案。

@IDT：城管表示壓力很大

@你好明天：為什麽是深圳地鐵？

5.傳OPPO年底進軍美國市場 提升海外銷量

臺灣地區《電子時報》（Digitimes）網站援引行業消息稱，為了進一步拓展海外市場銷量，智能手機廠商OPPO年底將進軍美國市場。因為OPPO的藍光播放器早已在美國市場開售，並取得不錯的成績。今年第三季度，OPPO智能手機出貨量超過2500萬部，市場份額為7%，位居三星、蘋果和華為之後。

@情緒亂七八糟：會請誰做代言人呢？

@仰望1899：充電五分鐘通話兩小時用英文怎麽說？

6.攜程完成收購天巡控股交易

攜程12月9日宣布已完成收購天巡控股有限公司交易。攜程上個月曾表示，將以14億英鎊（約合人民幣120億元）的現金、股票和貸款形式收購天巡控股有限公司。天巡控股有限公司總部位於英國愛丁堡，是全球旅行搜索平臺，該公司目前擁有6000萬月活躍用戶，每年完成超過20億次機票搜索請求。交易完成後，天巡控股有限公司將作為攜程的子公司、由當前的管理團隊繼續獨立運營。

@——：只想對攜程說有錢任性

@天上有星星：希望攜程的服務質量可以跟上來回到正軌。

8.關於微軟的兩則消息：

微軟宣布與高通合作 驍龍支持Win10

微軟在WinHEC大會上宣布了與高通的合作：驍龍處理器將能完整的運行Windows 10操作系統了。采用驍龍處理器的全新Windows 10 PC將能夠支持x86 Win32與通用Windows應用。

@怎麽樣呢：英特爾很不高興

@我不想起名字：果然，都是會變的

微軟決定明年把HoloLens帶到中國

HoloLens 終於要進入中國了。微軟在 WinHEC 上宣布，已經向中國政府部門提交了 HoloLens 的申請，預計在 2017 年上半年，中國的開發者和商業用戶就能買到這款設備。Windows 與設備事業部負責人 Terry Myerson 透露，中國版本的 HoloLens 價格會和國際版相當，“3000 美元然後按匯率換算”。他同時表示，微軟目前還沒有推出消費者版本 HoloLens 的計劃。

@風花不雪月：恐怕價錢太高只能去體驗店體驗下。

@我在21世紀：我等的花兒都謝了，海兒都枯了。

9、三星電子將為特斯拉設計和供應記憶芯片

三星電子成功打入特斯拉電動車供應鏈，雙方已簽署特殊應用芯片（ASIC）代工合約。按照合約內容，三星將按特斯拉的特殊規格，量身設計、生產客制化系統單芯片（SOC），將應用於無人駕駛車上。據估計，三星從芯片開發到量產，需要約三年時間。

@飛到紅：三年之後市場還不知道會變成什麽樣呢。

@不不不iang：S7之後的轉型。

10、蘋果公司赴中消協回應手機異常關機問題

12月8日下午，蘋果公司全球售後服務副總裁一行到訪中國消費者協會，就蘋果手機異常關機問題說明情況。蘋果公司負責人表示，公司對蘋果手機異常關機問題給消費者帶來的困擾和不便表示誠摯的歉意，公司正在全力落實“iPhone 6s 意外關機問題計劃”。對於計劃外的機型，蘋果公司會在下周發布的 iOS 軟件更新中額外增加一項診斷功能，用於在未來數周內收集各種信息，幫助公司有針對性的改進售後服務。

@哈魯曼：感覺消協里面應該不少人使用蘋果。

@騎個小車車：3.15晚會之後的又一力作。

11、Magic Leap被“打假”，CEO失控連發20多條Twitter

據外媒The Information報道，Magic Leap據稱是革命性的增強現實技術事實上可能比競爭對手落後了好幾年，眼下至少遠遠不如微軟的HoloLens。而這家公司之前向大眾展示的演示視頻具有誤導性，只是由一家視頻公司制作的特效。

該報告引述了對Magic Leap公司CEO羅尼·阿伯維茨(Rony Abovitz)的一篇訪談並披露說，該公司去年發布了一段展示該技術的誤導性產品演示，而且，他們在AR技術小型化方面遇到了麻煩，無法商業化生產。

Magic Leap公司資產估值為45億美元，狂攬14億美元投資，投資者包括谷歌、中國電子商務巨頭阿里巴巴，以及矽谷巨頭安德森·霍洛維茨基金(Andreessen Horowitz)。Magic Leap還沒有做出正式回應，但在The Information文章發出4個小時後，其CEO在Twitter上開啟刷屏模式，2個小時內連發了20多條。

@小小松：沒想到樂視居然沒有投資。

12、柯潔承認目前無法打敗“阿爾法狗”

12月8日，在三星杯世界圍棋大賽決賽中，柯潔再次獲得冠軍。而這次比賽過後的采訪中，柯潔一改之前的輕狂，表示自己目前確實對谷歌的圍棋人工智能阿爾法狗無能為力。

在今年3月，世界排名第二的圍棋選手李世石與谷歌人工智能AlphaGo大戰，結果以1比4慘敗。被譽為中國天才的柯潔在當時放出豪言稱AlphaGo可以戰勝李世石，卻肯定無法戰勝自己。

@洗個痛快澡：是阿爾法狗又強大了。

@火星網友：一天24小時不間斷地進行左右手互博，人與機器的差距只會越來越大。

今日思想

如果你要開創一番事業，那麼下班的鈴聲只是你開始思考的信號。一個人或一小撮人聚斂財富是無用的，因為這最終也會危害他們的利益。            

                                                                                    ——亨利福特

中南置地三年砸150億南京買地 全年計劃1200億劍指何方

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-07-28/1133056.html

每經實習記者 程成 每經編輯 曾健輝

如果說有什麽特性可以決定哪家房企能笑道最後，那一定是規模。數據顯示，2015年千億房企有7家，市占率為14.4%；2016年千億房企擴容到12家，市占率達到20.5%，而TOP3碧桂園、萬科和恒大的市占率達到9%，TOP10市占率達到22.2%，市場向龍頭房企集中的趨勢越來越明顯。

是選擇小而美，還是大而強？越來越多的房企選擇了“大而強”這一答案。特別是在房地產市場經歷了去年的“爆發”後，不少房企於去年底今年初喊出“進軍千億”的口號，希冀通過做大規模實現突圍。而有的房企目標還遠不止“千億”，如中南置地更是立下到2020年躋身行業前10強的目標。

中國指數研究院數據顯示，2016年中南置地實現合約銷售502億元，同比增長119%，躋身房企銷售業績榜單第25位；2017年上半年，中南置地以453億元的合約銷售金額，躋身房企上半年業績榜單第18位，同比增長高達188%。呈幾何級擴張的中南，離行業前10似乎越來越近。而要躋身前10，哪家房企又將被中南置地所取代？

●今年目標700億

數據顯示，中南置地2016年合約銷售502億元，較2015年的229億元同比增長119%，實現翻番。而其2014年的合約銷售也只是剛剛邁過200億元門檻，為207億元。中南置地雖然在2016年實現了業績的幾何式增長，但記者梳理發現，業績幾何式增長的背後是公司的三次戰略調整。

如果時間往前翻的話，中南置地正式進入房地產行業是在2005年，因此稱其為房地產行業的一支“新軍”並不為過。

2005年拿下總規劃建築面積250萬平方米的南通CBD地塊後，以建築商起家的中南置地正式進入房地產領域，並探索出“造城”模式，而這一模式當時也深受三四線城市的歡迎。中南置地也借此在蘇北的淮安、宿遷，以及山東的東營、壽光等城市拿下了大量土地儲備。

彼時的三四線城市樓市遠不像今天這麽火爆，人口外流、產業導入緩慢，房地產市場不溫不火。按照中南置地總裁陳小平的話說，三四線城市的項目逐漸成了去化慢、利潤低的“劣質資產”。

中南置地董事局主席陳錦石通過“聚焦一二線”試圖扭轉中南當時的困境。2014年、2015年，中南試探性地在南京、蘇州拿地，進入了江蘇省內的核心城市。短短三年，中南就已在南京土地市場砸下近150億元。

隨後，在寬松貨幣政策、三四線去庫存等種種利好政策的刺激下，房地產市場複蘇、爆發。中南置地也獲益匪淺，三四線城市的“劣質資產”也得到消化。

始於2016年下半年一二線城市的樓市調控，陳錦石再次看到了環一線城市的機會，並提出了“環一線城市群布局”戰略。《每日經濟新聞》記者不完全統計發現，上半年中南通過土拍新增土地25宗，環上海、環北京區域就有6宗。

2005年、2015年及2016年，三四線造城、聚焦一二線、環一線城市群布局，在三個時間節點上，中南置地布局策略調整的異常精準。以此來看，有“野心”的中南置地，業績實現幾何式增長就不難理解了。

3個月前，中南置地總裁陳小平在供應商大會上稱，希望今年銷售額700億元、土地新增儲備1200億元、在2020年前躋身行業前十。

中國指數研究院數據顯示，上半年中南置地實現453億元的銷售額，已完成年度目標的65%。以目前的增速來看，中南置地今年完成700億元的銷售目標是大概率事件。

●2020年躋身前十要把誰擠出局

在2016年實現規模翻番後，今年上半年中南置地的規模再次翻番。按照計劃，中南置地要在2020年躋身行業前10，誰又將被中南置地“取代”呢？

中國指數研究院2017年上半年品牌房企銷售排行榜顯示，排名前10房企依次為碧桂園、萬科、恒大、保利、綠地、融創、中海等。其中，碧桂園、萬科、恒大的銷售額均超2000億元，此外，上半年3家房企土地購置金額和面積均位居前5，如不出意外，碧桂園、萬科、恒大的行業地位很難被撼動。

緊隨其後的保利、綠地、融創和中海銷售額均超過1000億元，而龍湖也接近1000億元。此外，保利和中海上半年土地購置金額和面積均位居前6；融創上半年在土地市場也有多起並購，近期更是通過收購萬達資產包新增規劃建面近5000萬平方米；龍湖新增規劃建面雖只有478萬平方米，但因新增土地多位於些熱點城市，其支出高達609億元。分析來看，這5家房企規模擴張意願強烈，如無主動戰略轉型，中南置地想擠掉上述5家房企的難度也很大。

此外，榜單中排在中南置地前面的華潤、招商蛇口等央企，集團層面的支持值得關註；而近年擴張迅速的新城控股、旭輝等民營房企，也將對中南置地躋身前10構成挑戰。

“近兩年中南有意調整戰略布局，向一線城市，特別是環上海城市拓展，這些城市房地產市場的強勁表現，對其業績大幅增長貢獻明顯。”中房數據研究院院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，中南置地近兩年的銷售業績不錯與其環一線布局有很大關系。嚴躍進同時認為，從品牌房企銷售排名榜來看，與中南置地較為類似的房企也在快速做大規模，這些企業對其進入行業前10形成強有力的競爭。

買地兇猛：地價全面更新 房企上半年爭相搶地

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-09-01/1144290.html

每經實習記者 程成 每經編輯 盧祥勇

三四線城市成交搶眼

值得註意的是，在一線和部分熱點二線城市的限購，以及三四線城市的去庫存政策影響下，三四線城市的土地市場上半年表現搶眼。

克而瑞發布的數據顯示，上半年全國成交土地總規劃建築面積17534萬平方米。分城市能級來看的話，一二三線城市的土地成交面積對比鮮明。一線城市成交土地總規劃建築面積為1214萬平方米，同比增長15%，環比卻下滑30%；二線城市成交土地規劃建築面積11376萬平方米，同比下滑3%，環比下滑35%。而三四線城市成交土地規劃建築面積4944萬平方，同比為增長16%，環比增長高達29%。

而在成交金額方面，上半年一線城市總成交金額同比增長37%、環比下降25%；二線城市同比增長1%、環比下降36%；三四線城市則同比增長達117%、環比增長32%。

無論是土地成交總規劃建築面積，還是土地成交金額，三四線城市的表現都算一枝獨秀了。

為何有此不同表現？“上半年土地市場成交來看，一線城市供地緊張、地價高企的同時，環京、環滬、環廣深三大城市群周邊的三四線城市土地市場異常火熱。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》分析稱，這些城市的外來人口導入速度快，加速了這些城市房地產的去化，也增強了房企在這些城市拿地的信心。

比如今年5月22日，425家房企齊聚浙江嘉興，為爭搶8宗宅地鏖戰近8小時，最後通過抽簽方式才確定了競得者。如此壯觀的場面，可見一線城市周邊的三四線城市土地市場的火爆。

盡管如此，二線城市仍是土地投資的重點。上述克而瑞數據顯示，在成交土地總規劃建築面積方面，二線城市占比達到52%，三四線城市為41%。

二線房企加速規模擴張

在上半年房企購地大潮中，一些更加渴望做大規模的二線房企正在奮起直追。

中國指數研究院上半年全國房企土地成交金額TOP50數據顯示，碧桂園以828億元的土地支出領跑拿地榜單，萬科、恒大等傳統龍頭房企拿地支出也位列前位。此外，首開股份、新城控股、中梁地產、旭輝、中南置地等傳統二線房企也在加速規模擴張。

上述數據顯示，上半年首開股份以491億元的拿地支出位列榜單第7位，新城控股以259億元的拿地支出位列第11位，中糧、旭輝、中南置地分別以201億、181億、178億位列14、17和18位。

早前，中糧、旭輝分別提出未來5年要實現3000億元銷售目標，中南置地更是喊出2020年躋身行業前10。

中房數據研究院院長陳晟在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，未來市場將出現3家萬億規模、20家千億規模的房企，且前30家房企的市占率將達到50%。

一個值得註意的現象是，在地價高企、拿地門檻越來越高的背景下，通過收並購等方式間接獲得土地資源逐漸受到房企的青睞。

比如素愛“買買買”的融創，上半年在收並購市場支出超過550億元，新增土儲超過5000萬平方米。而萬科、碧桂園、恒大等房企上半年在收並購市場也動作頻頻。

青島銳理機構總經理馬光明告訴《每日經濟新聞》記者，一級市場獲取土地的難度很大，部分房企在二級市場通過收並購也是其擴張規模的正常方式。

溢價率回調 土地市場進入下半場

《每日經濟新聞》記者註意到，4月6日住建部和國土部聯合發文，要求堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況後，一些城市土地出讓溢價率明顯回調。

如青島，其就通過在土拍時設置較高的門檻，來引導地價回歸理性，此前公開出讓的多宗地塊以零溢價成交。如4月17日，海信以3.96億元的底價摘得6宗420畝土地；5月11日，海爾以8.46億元的底價摘得5宗340畝土地。兩次土拍均對競買人設置了較高的門檻，如須位列“2016中國電子信息百強企業”名單前30位、世界品牌500強等。

除了設置較高競買門檻，一些城市還通過完善競買規則給土地市場“降溫”。

如上海在4月11日就通過調整土地出讓規則，根據通過資格審查的有效申請人數確定出讓方式，在3人以下的采取掛牌方式；3人以上的采取招標方式。從目前采取該方式出讓土地成交情況看，溢價率明顯下降。如中海、中建、保利在5月26日競得的3宗宅地平均溢價率僅為24%，而萬科在8月28日更是僅通過一輪報價，以0.3%的溢價率摘得寶山區一宗宅地。

“在土地出讓時設置了較高的準入門檻，目的很明確，就是要防止出現地王，嚴防高價地擾亂市場預期。”馬光明告訴記者。

進入下半年後，近期各地密集出臺有關文件，鼓勵和支持租賃住房市場發展。如住建部等9部委7月22日下發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取了廣州等12個城市作為首批開展住房租賃試點城市，目前已有11個城市先後出臺相關政策。

8月28日，國土部、住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，並計劃到2021年底，在選取的13個試點城市成功運營一批集體租賃住房項目。

“這些信號都傳遞了國家發展租賃住房市場的決心，租賃住房市場一定會在未來的房地產市場中占據重要位置。”中房數據研究院院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者。

隨之而來的，是房企在住房租賃市場頻頻布局。萬科計劃今後3年將長租公寓擴張到45萬間；龍湖計劃今年開業公寓1.5萬間，並希望2019年實現10億元收入。而碧桂園、旭輝等一大波房企也已擠上了布局長租公寓的賽道。

谷歌7.8億將軍澳買地 工業村建數據中心

1 : GS(14)@2011-09-29 11:59:12

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110929/News/ec_ech1.htm



料聘20全職職位

谷歌解釋，這次大舉進軍亞洲，全因亞洲上網人數不斷增加，已成是全球網絡增長最快的區域。位於香港的數據中心投資額逾1億美元，當中包括地價、建造和技術設備等等，預期中心在1至2年內開始運作，屆時可提供約5至20個包括電腦技術員等的全職工作機會，同時會聘請小量兼職合約員工。不過，谷歌發言人接受查詢時，對於中心選址及數據中心面積等細節，則封口不提。

鄰近港交所新數據中心

消息人士指出，谷歌已於將軍澳工業鸷購入地皮，地皮鄰近於佔地約1.1公頃的港交所新數據中心。據悉，科學園按一貫將軍澳工業鸷的批地價，每平方米地價2350元將地皮出售，按此推測地皮成交價逾6300萬元。負責管理工業鸷的香港科學園公司向本報證實，谷歌數據中心將會進駐工業鸷，但因保密理由，不能透露細節。

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2 : GS(14)@2011-09-29 12:01:56

http://www.huffingtonpost.com/20 ... aiwan_n_984736.html

HONG KONG (Reuters) - Google Inc said on Wednesday that it will begin building data centers in Singapore, Hong Kong and Taiwan, which will be operational within 1-2 years once construction begins.

Investment in the data centers in Hong Kong and Taiwan would exceed $100 million each, the Internet search company said in a statement. It did not give a figure for the Singapore center.

Google added that it would hire up to 20 staff at the Hong Kong and Taiwan centers.

(Reporting by Lee Chyen Yee and Huang Yuntao; Editing by Chris Lewis)

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CY金主亂世錦囊：棄炒股　買地舖

1 : GS(14)@2012-06-04 22:31:31

好似Obama

http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120604/97280


【本報訊】捐了100萬元給候任特首梁振英成為「CY八大金主」，令80年代區議會及立法局議員唐家榮再度在公眾面前曝光，「都唔知自己係咁大手筆。」低調的他，退出政壇後，擔任企業及投資顧問。他認為，目前市況動盪，不宜投資股票，應選擇穩陣的債券及投資地舖。

唐家榮是娛樂戲院創辦人梁基浩外孫，周梁淑儀是他阿姨。會計師出身的他，執業8年便轉行到花旗銀行，負責機構客戶結構融資，因而認識麗新製衣（191）副主席林建岳，87年離開花旗創業，成立顧問公司Carl Tong & Associates，第一個客就是林建岳，當年林氏積極替家族買入地產項目冀分拆上市，麗新發展（488）上市就是由他促成。兩人之後合無間，至今逾廿年。
替賭王三太管理資產

去年，他接了另一宗大生意──替賭王何鴻燊三太管理資產及投資。市傳賭王去年初「分燊家」後，三太分到一筆可觀資產，賭王替三太物色人選打理這筆資產，經親信介紹下委聘了唐家榮。
連富豪也信任，唐家榮的投資心得極具參考價值。他認為，目前市況動盪，不宜投資股票，應選擇穩陣的債券及投資地舖，「但唔係睇羅素街」。他又指投資地舖有兩大要點，首要選擇熟悉的地區，「買舖，你唔係經常去就唔好投資」，因為「有時左邊間舖嘅人流同右邊間舖可能好唔同，你要成日望到，先了解到情況」。
其次要長線持有，「喺嗰區未轉型時投資，等5至8年收成」。至於已被國際大品牌搶貴的銅鑼灣，他相信，人流將流向灣仔，灣仔又正進行舊區重建，因此具有投資潛力。

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2 : 200(9285)@2012-06-04 22:50:50

投資獵人　唔知咁大手筆
CY金主唐家榮闊綽有因

人物專訪》
曾於80年代做過區議會及立法局議員的唐家榮，退出政壇後一直從商，擔任企業及投資顧問，為人極之低調，直至最近因向候任特首梁振英（ CY）捐款100萬元，成為梁振英八大「金主」之一而再度曝光。他首度開腔說，「都不知自己係咁大手筆」！　記者：高淑嫻

唐家榮有位近年知名度較高的弟弟唐家成，唐家成去年退任畢馬威亞太區主席後，現任英基學校協會及體育學院主席，又盛傳為下任證監會主席大熱人選，越來越多公職在身。唐家榮接受專訪時先幽自己一默說，「而家同人介紹自己，人哋會即刻話：哦，你就係唐家成阿哥！」
話雖如此，兩兄弟感情要好，更心有靈犀，齊支持梁振英做特首；唐家榮替梁振英站台，唐家成是會計界選委，有提名梁振英。
唐家榮強調，兩兄弟並無主動討論支持誰當特首，「唐家成都係梁振英出來舉行造勢大會當日，有人打電話問佢係咪支持梁振英，佢先知我為梁振英站台。因為佢朋友看電視時，將我誤當為唐家成！」
[唐家榮與胞弟唐家成（右）感情要好，不時聚會。　受訪者提供圖片] 唐家榮與胞弟唐家成（右）感情要好，不時聚會。　受訪者提供圖片
與捐畀慈善機構無異

至於點解支持梁振英？唐家榮的答案十分簡單。他指出，早於89年認識梁振英，當年委聘梁氏的測量師行負責一個內地項目，之後再沒聯絡。去年決定加入梁振英陣營，主因他與梁氏支持者劉炳章的太太是教友，與劉炳章閒談間，認同大家背景相近，又是專業人士，理念接近，故幫手聯絡會計界及商界，「當時無諗到梁生會贏，機會不及對方（唐英年）咁高」。
唐家榮亦預料不到捐100萬元給梁振英，便成為他的「金主」，笑言「都唔知自己係咁大手筆」。他解釋，一直定期向慈善機構及教會捐錢，只是今年集中捐給梁振英，一開始已承諾捐出100萬元，分開兩次於今年1月及3月25日選舉前捐出，主要是資金調度問題，「當時無咁多現金，所以分兩次，就係咁簡單！」
唐家榮謙稱，因現金不足而分兩次捐款給梁振英，真是信不信由你，事關唐家榮雖然低調，但在商界甚吃得開。他跟胞弟唐家成一樣是會計師出身，但他執業8年便轉行，在花旗銀行負責機構客戶結構融資，因此認識麗新製衣（191）副主席林建岳，被對方賞識。
助林建岳、三太投資

唐家榮87年離開花旗創業，成立顧問公司 Carl Tong& Associates，第一個客正是林建岳，當年林建岳積極替家族買入地產項目，希望分拆上市，這便成為唐家榮首個任務，促成麗新發展（488）上市。兩人之後一直有合作，至今逾廿年，唐家榮04年至2011年擔任林建岳旗下豐德麗（571）獨立非執董。
唐家榮去年又接了一宗大生意，就是替賭王何鴻燊三太陳婉珍管理資產及投資，剛於5月初到澳洲替三太視察當地物業投資。市傳賭王去年初「分燊家」後，三太分到一筆可觀資產，賭王替三太物色人選打理這筆資產，經親信介紹下委聘唐家榮負責。唐家榮不肯證實傳聞真假，只承認是經人介紹認識三太。
人揀他，他揀人，他挑選客戶亦有原則，要具挑戰性及真正幫到對方。連特首都揀中，他的投資眼光已不容置疑。
唐家榮小檔案

•現年62歲，已婚，有一子一女
•中學畢業後留學英國，從事會計工作，在英生活12年
1981-85年　由英國返港，在安達信會計師行任職
1985-87年　轉投花旗銀行負責機構客戶結構融資
1987年至今　創辦及經營 Carl Tong& Associates顧問公司
2004-2011年　出任豐德麗獨立非執行董事
2007-2011年　出任鱷魚恤非執行董事
2011-2012年2月　轉任鱷魚恤執行董事

政治簡歷
1982-88年　出任半山民選區議員
1985-86年　出任立法局議員

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120604/16394677

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3 : 200(9285)@2012-06-04 22:52:09

大有來頭
與周梁淑怡份屬親戚
  
2,500

  適中字型
  較大字型

  
  

唐家榮與前行政立法兩會議員周梁淑怡原來是親戚，周梁淑怡是唐家榮阿姨，他外公正是港澳商人兼娛樂戲院創辦人梁基浩（圖）。
賭王曾為外公打工

梁基浩是港澳商界及本港娛樂圈名人，香港淪陷期間，梁基浩與葡、日合作夥伴在澳門合資經營聯昌貿易公司。
當年只有20歲、家道中落的賭王何鴻燊就曾經替梁基浩打工，在聯昌當秘書；後來梁基浩與賭王成為生意夥伴。
梁基浩喜愛京劇、粵曲及紹興戲，50年代在港經營電影發行及戲院生意，他創辦的娛樂戲院更是本港首間設有空調的戲院。周梁淑怡曾經提及，她是受父親影響而加入電視行業。
梁基浩有10名子女，唐家榮的母親是長女。唐家榮憶述，母親天生聾啞，外公特別為她物色一位可靠的丈夫，唐父是皇仁高材生，經營汽車行業，為唐家榮三兄弟妹帶來一個小康家庭。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120604/16394679

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4 : 200(9285)@2012-06-04 22:52:39

心底笑出
兒子惹官非　因禍得福
  
4,167

  適中字型
  較大字型

    

上網搜尋唐家榮的資料，輸入唐家榮的名字，出現得最多的報道，是關於他兒子唐俊德於2010年醉酒無牌駕駛，與一輛的士相撞的新聞。記者重提此事，唐家榮表現大方，沒有遮掩之意，他反而指此事是一個祝福。
唐家榮透露，今年20歲的兒子原本打算在大學修讀汽車工程，並獲海外五間大學取錄，正因為這宗交通意外，留港一年，他沒有荒廢時間，先在世邦魏理仕做實習半年，再到投資銀行及律師樓工作；一年過後，兒子突然主動提議攻讀會計，今年在英國升讀大學二年級。
沒教兒子選科

會計出身的唐家榮說起此事，打從心底裏笑出來，因為他都希望兒子修讀會計，即使不做會計師，將來事業發展都會比較容易，惟今時今日的年青人多不聽家長指導，他沒規勸兒子選科，兒子卻突然轉態，難怪他認為那宗交通意外是一個祝福。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120604/16394680

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5 : GS(14)@2012-06-04 22:57:01


唐家榮與胞弟唐家成（右）感情要好，不時聚會。　受訪者提供圖片

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榮智健2億買地 變百億大茶飯

1 : GS(14)@2012-07-25 10:39:34

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120725/News/ea_eaa1.htm

神州半島上，榮智健旗下的隆源項目與中信泰富項目，所處位置近乎犬牙交錯，圖中右下方的別墅項目屬於隆源的「君臨海」項目，圖左及圖中正在施工的建築，為中信泰富2期樓盤星悅海岸。至於右後方的兩座外觀設計幾乎一致的高層物業，右方屬隆源，左方卻屬中信泰富。（杜婧攝）




榮智健的隆源．神州半島1期項目有部分已陸續入伙。圖為隆源的售樓處，後方空地則預留作酒店用途。
神州半島上目前僅有兩家發展商項目，一名為「中信泰富．神州半島」，另一為「隆源．神州半島」，隆源即為榮智健私人成立的企業。從地圖看來，隆源所持5塊地皮均位於半島第一灣核心地帶(見圖)，當年拍賣時總價不過1.96億元，總建築面積達到70.4萬平方米(見表)，平均樓面地價不過每平方米278元。
1期開售中項目 料可套現近40億
其中，佔據C12地塊的1期項目「君臨海」項目現已開售，公寓部分均價為每平方米1.7萬元。據銷售人員透露，目前已經售出七成以上，並將在今年10月前交樓。此外，君臨海內尚未開售的128個(戶型為158平方米或200平方米)別墅單位，均價估計為每平方米1.2至1.4萬元。以此計算，僅此一地皮隆源已可套現近40億元。
至於「君臨海」旁邊，目前仍在施工的2期項目「聽濤苑」(C16、C18地塊)初定將在明年開盤，總建築面積達22.5萬平方米，即便不加價，套現金額亦與1期相若。至於在半島對岸的低密度別墅項目(A12地塊)，預期總銷售金額亦可達28億元。故此，即使不計規劃作酒店用途的另一幅地(C9地塊)，隆源所得收益已可超過百億。
配套均由中信操刀 榮氏坐收漁利
隆源項目之所以索價不菲，除了坐擁絕佳海岸風光，更有大型高爾夫球場等頂級配套，然而隆源坐享其成時卻不用動分毫。島上興建高爾夫球場、招攬星級酒店、引進名牌沙灘俱樂部等前期投入不菲的主體建設，均由中信泰富操刀，隆源只需專注深耕自家地塊，便已坐收漁利。隆源不僅可將上述周邊基建納入樓盤亮點宣傳，甚至可通過與各娛樂項目運營商溝通，讓隆源業主享受到與中信同等的優惠(高爾夫球每場五折，沙灘俱樂部消費七折)。
榮智健現時翻身之作的百億地產王國，是09年3月才由當地萬寧市國土局公布公開掛牌出讓。此前一批同在神州半島的地皮，由作為一級開發商的中信泰富奪得，作為神州半島的一級開發商，中信泰富投資十多億元作基建開發，按當地國土局官員稱，有優先取得土地作發展的權利。不過，在09年4月22日及29日出售的12幅神州半島地皮，卻有5塊由榮智健的私人公司耀星發展及帝港企業分別取得，餘下才由中信泰富獲取。所有土地未見有第三者能插手。榮智健於09年4月9日宣布辭任中信泰富主席。
明報記者 杜婧

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2 : GS(14)@2012-07-25 10:58:12

http://www.shenzhoubandao.com/
神州半島

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3 : GS(14)@2012-07-25 10:59:20

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6bff6aea01015vzu.html
隆源神州半島·君臨海項目火熱交房啦......(圖）

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4 : GS(14)@2012-07-25 11:03:12

http://han.house.sina.com.cn/scan/2010-12-16/180623686.shtml


　1)41洞六重景觀國際賽事級高爾夫球場，其中兩個標準18洞和一個5洞練習場。聘請的是美國頂級高爾夫設計師湯姆.韋斯科夫設計，這是他在中國的唯一作品。

　　2)規劃有10座世界超星級酒店，已經簽約的有美國凱悅集團的君悅酒店、加拿大豪華度假四季酒店、美國喜達屋酒店管理集團旗下的喜來登(五星)、福朋(四星)酒店，其中喜來登和福鵬酒店預計在2010年12月份開業。

　　3)整個神州半島規劃有2個遊艇碼頭，其中A區的遊艇碼頭有250個遊艇泊位。

　　4)海濱俱樂部。聘請新加坡FUCAS水上娛樂公司管理的海濱俱樂部，海冰俱樂部有劃皮艇運動、衝浪板、風箏衝浪運動、風帆衝浪運動、水上滑翔傘運動、租船出釣、水上摩托艇、私人遊艇出租、水上出租車、全島渡輪游、水肺潛水、海底漫步/餵魚、玻璃底潛水船(珊瑚觀賞)、彩彈運動、自行車/三輪車、四驅越野車，總面積約1630平米。收費形式運營，但是業主價格比島外客戶優惠。

　　5)商業中心。

　　全島唯一集餐飲娛樂、商務購物等一體式的商業中心。

　　2、君臨海內部配套

　　小內設有獨立會所和用泳池，會所面積共1307平米，內部設有閱覽室、兒童活動區、健身房、咖啡館、社區超市、醫務保健室。室外設有網球場、游泳池及休閒水吧等。

　　以上信息僅供參考，最終以開發商公佈為準。

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5 : GS(14)@2012-07-25 11:05:30

http://han.house.sina.com.cn/zt/zxnd/index.shtml
more info

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6 : GS(14)@2012-07-25 11:06:47

http://www.yicai.com/news/2010/05/345175.html
中

信泰富(00267.HK)因其前主席榮智健買下海南萬寧市的5宗土地而陷入關聯交易指責，香港媒體對此交易提出種種質疑。不過，中信泰富公關代理公司博然思維集團負責人向《第一財經日報》回應稱，榮智健私人公司購買這些土地和中信泰富本身並無關係。

榮智健低價拿地

中信泰富為神州半島的土地一級開發商。此前的2005年9月，中信泰富與萬寧市政府簽署合作開發框架協議，利用10年時間開發神州半島，該項目規劃範圍約38.43平方公里，計劃總投資100億元。中信泰富負責整個神州半島的規劃、道路平整、通水通電等基建設施，在完成基建后土地再交還當地政府，再以公開掛牌拍賣方式出售。

但榮智健於去年4月低價獲得神州半島地塊引發外界猜測。

因參與澳元期權對賭導致中信泰富出現155億港元的巨額虧損，榮智健在去年4月黯然離職。在榮智健離職當月的22日和29日，中信泰富與榮智健私人名下的耀星發展有限公司和帝港企業有限公司通過掛牌出讓方式分別獲得萬寧市神州半島的多塊土地。

本報記者在海南省土地儲備整理交易中心查詢獲悉，萬寧市國土資源局分別在上述兩次土地出讓中出售了12塊土地，其中榮智健私人名下兩家公司共獲得5塊住宅用地。剩餘7塊土地分別由中信泰富屬下的4家全資子公司獲得。

神州半島多為海景稀缺土地資源，榮智健取得的土地佔地共約54萬平方米，按當地規劃的地積比率約0.3至0.5倍計算，可建樓面面積最多達27萬平方米，而榮智健付出的資金不過約1.96億元人民幣，每平方米的樓面地價僅約700元，每畝約25萬元。但目前萬寧市區內的非海景資源土地已經超過30萬元/畝。

香港媒體報導稱，榮智健低價奪得多宗土地，中信泰富未盡力爭取而導致小股東利益受損，可能違反了上市條例中的關聯交易未作公報的條款。在去年4月時，榮智健還持有超過一成的中信泰富股權，而榮智健長子榮明傑至今仍是中信泰富的執行董事。香港媒體援引海南國土環境資源廳一位負責人的表述，不建議其他投資商申請神州半島的掛牌土地，並直言該廳設立了特定條款，基本只有中信泰富才能競投成功。按此推斷，若沒有中信泰富的允諾或默許，榮智健私人公司基本不可能奪得相關的土地。

中信泰富稱關聯交易無依據

上述接受本報採訪的博然思維集團負責人表示：「榮智健私人公司購買這些土地和中信泰富本身並無關係，只是碰巧其競得的土地在中信泰富擁有的土地旁邊，中信泰富和榮智健私人公司相互之間沒有發生任何關聯交易。」

「榮智健離職之後一直在尋找新的投資機會，這一系列的套現行為可能是因為找到了好的項目。」有媒體報導稱。此後榮智健也曾表示，「若無利益衝突，不排除會與中信集團合作發展。」此次神州半島拿地時間的巧合，恰好引發外界猜測。

上述負責人說，媒體單憑土地位置比較接近而做出關聯交易的臆測並無任何依據。「目前榮智健已經離開中信泰富，沒有參與公司的日常運作，只是中信泰富的一名普通股東。」榮智健私人投資公司隆源企業的副主席兼董事總經理梁伯韜3日接受香港媒體採訪時，承認榮智健在神州半島有項目，「我們的項目會獨立發展，不會與中信泰富合作。」

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7 : GS(14)@2012-07-25 11:07:05

http://www.yicai.com/news/2010/05/350022.html
《

第一財經日報》曾報導，中信泰富(00267.HK)前主席榮智健在海南神州半島低價拿地，中信泰富被媒體和小股東質疑涉嫌關聯交易未披露。今天，中信泰富主席常振明在股東會後召開的記者會上回應稱，中信泰富和榮智健在海南沒有合作，在這方面也沒有關聯交易需要披露。

一財網記者特整理記者會現場實錄如下：

記者：請解釋一下榮智健在海南低價拿地是否與中信泰富有關聯交易。

常振明：所有的股東都非常關注海南神州半島土地問題，請允許我用較長時間回答。

第一，中信泰富在2005年開發萬寧市神州半島，是一個度假式項目，中信泰富作為一級開發商，任務是規劃基礎建設和招商引資，並不代表我們擁有土地所有權，即使開發了也要政府批准才能生效。我們在競投上沒有優先權，榮智健先生是通過競標從萬寧市政府取得土地。中信泰富沒有和榮智健先生在海南有合作，我們在這方面沒有關聯交易需要披露;

第二，去年4月份金融危機仍籠罩，大家不可以用去年年底海南省土地價格來審視去年4月的土地價格;

第三，2008年由於中信泰富衍生產品問題發生後，中信泰富受到巨大衝擊，2008年底我們停建和緩建了大批國內項目，包括鋼鐵生產線和土地開發。通過競標我們從海南省政府拿到240萬平方米的土地，不但我們的地沒有開發，基建設施也相當緩慢。當時海南省政府和萬寧市政府都多次視察，要求中信泰富加快開發。去年4月我去萬寧，當時政府就要求加快開發，問我們是否還有能力開發神州半島。

一直以來中信泰富都希望可以引進投資者共同開發，我們自己的240萬平方米土地開發面積也有一部分轉讓給保利公司，他們投進來可以緩解我們的資金壓力，我們可以兌現對政府的承諾，我們本身土地也能升值。現在中信泰富在內地可開發的土地約500萬平方米，近200萬平方米土地是在神州半島，去年5月後我們賣掉了北方電力、國泰航空股份、澳門電訊、石家莊鋼廠，把錢專注核心業務的發展。

一財網：我們看到榮先生在投得萬寧神州半島的遊艇碼頭土地的價錢比中信泰富更低，為什麼榮先生可以用比一級開發商中信泰富更低的價錢投得土地?

常振明：具體當時怎麼投標、多少錢投的，具體的我沒有數字，不太清楚，但是去年4月在海南神州半島，我們希望引進一些投資者來進行共同開發，而且中信泰富一直認為不可能單獨開發這塊地。

一財網：中信泰富在萬寧註冊了四家公司，是否為了土地競投而設?還有沒有轉讓土地給其他投資者，比如榮先生的計劃?

常振明：可能每個公司有他不同的作用，我不太清楚。今年目前沒有再轉讓土地的計劃。具體當時有幾家投標不清楚，可能就我們兩家參加，競拍有多少家公司請問海南省政府。

記者：中冶作為工程承包商的澳大利亞鐵礦石項目成本大增，該項目前景如何?對中信泰富資金是否有壓力?

中信泰富董事總經理張極井：鐵礦增加8.3個億美金是很大的一個增加，這是事實。當時我們和中冶2007年8月簽訂的合同是17.5億美金，是按照當時市場情況報的價。當時有個重要假設，中冶可以從中國帶技術人員到澳大利亞。現在礦業相關情況發生變化，特別是澳大利亞提高就業限制，原有的技工一個都沒有帶進去，所有合同都是外包給本地公司做。

我們在澳大利亞的鐵礦90%是磁鐵礦，品位低，加工程序複雜，澳大利亞其他鐵礦是赤鐵礦，工藝簡單，品位高。澳大利亞和巴西都沒有磁鐵礦的開採經驗。這是世界上最大的磁鐵礦項目，是很複雜的系統工程，包括礦山開採、自備電廠、海水淡化等，牽扯到上百家承包商，將近4000個建築工人，組織起來很有挑戰，我們不敢100%說以後沒有超支的問題，我們會和中冶努力去做，投產時間和成本控制是最關鍵的。

現在鐵礦石市場發生了巨大變化，三大礦業公司終止了長協定價，鐵礦石價格增長超過1倍以上，我們項目的經濟效益仍有很有吸引力。中信泰富為了這個項目安排了52億美元貸款，42億項目層面和10億公司層面的貸款，我們有足夠的資金可以完成。

澳大利亞擬征資源暴利稅的具體徵收辦法還有很多不清晰、仍未解決。我們非常關注，包括三大礦業公司開始做工作，我們也在通過各種渠道遊說政府。

常振明：對整個項目充滿了信心，在海邊直接通過管道輸漿到船上運到國內。中國在此技術上處於領先，前景是非常客觀的。

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8 : GS(14)@2012-07-25 11:07:23

http://www.yicai.com/news/2010/05/350042.html
據香港媒體報導，中信泰富（00267.HK）主席常振明今日表示，集團與前主席榮智健在海南島萬寧市「神州半島」項目中不存在利益輸送。

中信泰富今日召開股東周年大會，而前日有小股東致信常振明，要求其在股東大會上回應公司前主席榮智健以低價投得海南土地的事件中是否涉及關聯交易，並要求公司盡快就炒輸外匯事件提供所有資料，協助警方調查。

常振明今日對此回應稱，榮智健是入標投得該土地，結果由海南政府決定，集團與榮智健在當地並無任何合作。

被問及榮智健公司的投標價低於中信泰富，但仍成功中標，常振明表示不清楚具體投標情形，僅表示可能只有中信泰富和榮智健兩家公司參與。

他並表示，集團為該項目的一級開發商，但不等於有土地擁有權。

中信泰富小股東關注組前日並向香港證監會情願，要求證監會調查中信泰富炒輸外匯事件以及海南地皮事件，有否損害小股東權益。

香港立法會議員涂謹申當時表示，就算去年4月榮智健買地時，常振明剛剛接任主席，不清楚當中詳情，也應該追究當時此事公司有否授權、有否利益衝突以及有否違反上市規則。涂謹申稱，管理層應保護公司資產。

此外，中信泰富近期也受其旗下在澳大利亞的鐵礦石項目成本將較原定金額增逾4成的負面影響，遭標準普爾降低評級由穩定降至負面，股價已連續三個交易日下挫。

截至下午15點26分，中信泰富股價再跌1.28%報13.92港元，創今年以來股價新低。

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9 : GS(14)@2012-07-25 11:07:48

http://news.dichan.sina.com.cn/haikou/2010/05/21/163444.html
　　黃樹輝

　　中信泰富(01618.HK)因其前主席榮智健買下海南省萬寧市的5宗土地而陷入關聯交易指責，儘管中信泰富公開否認公司與榮智健之間存在利益輸送，但記者在深入調查後發現，曾經的兩次土地出讓和競買僅僅是中信泰富和榮智健私人公司的「二人遊戲」。

　　或許榮智健與中信泰富之間至今仍存在著難以割捨的情感，《第一財經日報》記者在海南萬寧採訪時發現，榮智健在萬寧成立的兩傢俬人公司與中信泰富萬寧發展有限公司共處同一幢辦公大樓。

　　商務策劃師崔元星認為，在現有開發商參與一級土地開發的體制下，土地在二級市場上公開招拍掛只是一個形式，失去了現實意義，這並非是開發商能否控制土地的問題，而是一種遊戲規則。「儘管土地所有權仍在政府手中，但只要土地一級開發商願意，他們就可以想要哪一方拿就讓哪一方拿，只要是他們的利益共同體。」

　　中信泰富出讓土地是為緩解資金壓力？

　　正在萬寧進行大規模房地產開發的業內人士向本報透露，中信泰富去年出讓土地很大程度上是出於無奈，因為開發進展緩慢，萬寧市乃至海南省政府曾多次要求加快神州半島的開發進程。

　　去年4月22日和29日，萬寧市國土局通過掛牌方式公開出讓神州半島的12宗地塊。其中，榮智健私人名下的海南耀星置業有限公司和海南帝港置業有限公司(下稱「帝港置業」)一共奪得5塊住宅用地。剩餘7塊土地分別由中信泰富屬下的4家子公司獲得。

　　引發外界質疑的是，榮智健在去年4月因期權對賭風波而離開中信泰富，但他卻在臨走時以每平方米700元的低價拿到了中信泰富作為一級開發整理的土地。

　　中信泰富作為一級開發商本可以以優先權獲得土地，但「似乎」沒有盡力競買。中信泰富主席常振明在5月14日的股東會後召開的記者會上表示，榮智健是通過正常的公開投標程序獲得這5幅土地，中信泰富與榮智健之間並無關聯交易。中信泰富負責神州半島項目的總體規劃、基建等事項，但土地仍屬於政府所有，而項目的總體規劃也需要得到政府批准。

　　此前的2005年9月，中信泰富與萬寧市政府簽署合作開發框架協議，利用10年時間開發神州半島，該項目規劃範圍約38.43平方公里，計劃總投資100億元。萬寧市國土局上述接受採訪的官員說，目前神州半島的投資額約20億元。

　　在5月14日記者會上，常振明在回答包括本報在內的媒體提問時並沒有掩飾這種無奈。他坦言：「2008年由於中信泰富衍生產品問題發生後，中信泰富受到巨大衝擊，2008年底我們停建和緩建了大批國內項目，包括鋼鐵生產線和土地開發。通過競標我們從海南省政府拿到240萬平方米的土地，不但我們的地沒有開發，基建設施也相當緩慢。當時海南省政府和萬寧市政府有關高層人士都多次視察，要求中信泰富加快開發。去年4月我去萬寧，當時政府就要求加快開發，問我們是否還有能力開發神州半島。」在這種背景下，中信泰富曾在去年將一部分土地轉讓給保利集團，以緩解資金壓力。

　　常振明說：「這些土地本身就不是一家公司可以完成開發的，我們需要加快開發，也需要緩解我們的資金壓力，因此中信泰富一直希望，引進一些投資者共同開發這些土地。」常振明同時稱，一方面去年底海南省規劃變成國際旅遊島，當地房地產業情況發生了很大變化。另一方面中信泰富這一年通過出售許多資產，資金已相當充裕，「我們希望能夠保留現在的土地繼續開發，沒有再轉讓的計劃。」

　　無第三方參與的土地拍賣

　　在萬寧市建設銀行支行辦公大樓3樓，中信泰富在這裡成立了至少4家子公司。再往上走到5樓，就是榮智健的兩傢俬人公司辦公所在地。記者試圖聯絡上述幾家公司負責人進行採訪，但均被拒絕。

　　本報在萬寧市工商管理局查詢到的企業工商註冊資料發現，海南耀星置業有限公司和帝港置業為2009年6月獲批成立，經營範圍為神州半島北岸房地產項目的建設和經營管理，法人代表均為榮智健。

　　據瞭解，榮智健私人公司和中信泰富拿地價格並無明顯懸殊，相反有些土地價格甚至低於中信泰富。以遊艇碼頭地塊為例，中信泰富獲得的兩宗地塊價格均為每平方米325元，而帝港置業的競得價為每平方米316元。

　　萬寧市國土局有關負責人向本報表示，上述土地出讓完全符合政策規定，並沒有設置准入門檻或定向出讓要求，「但土地拿出來公開掛牌之後並沒有其他企業過來報名，最終只有一家報名競買，結果只能按企業的出價成交。其實，我們也希望地價拍賣得越高越好，政府收益也可以相應提高。」

　　按照國土資源部出台的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》：「在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高於底價，並符合其他條件的，掛牌成交。」這意味著榮智健私人公司在神州半島拿地並無違規操作。

　　記者在現場看到，通往神州半島的風豪大橋已經建成通車，12米寬的雙車道路網建設基本完成。記者走進神州半島發現，拆遷之後這裡已經人煙稀少，規劃中的喜來登、福朋等高級酒店在大片的沙漠化濱海之畔已顯雛形。

　　榮智健在這裡所拿的土地均為海景地塊，每畝約25萬元。而萬寧市國土局上述接受採訪的官員說，目前萬寧部分縣城的非海景土地價格已經達到每畝30萬元左右。

　　上述業內人士認為，榮智健通過私人公司介入神州半島的項目開發並不為奇，因為榮智健個人一直對海南情有獨鍾。早在2004年，在中信地產還未正式進入博鰲之前，時任中信泰富董事長的榮智健考察博鰲特別規劃區，試圖進入參與博鰲開發。同年11月27日，榮智健又率團考察神州半島。

　　僅2005年，榮智健就五訪海南，三入萬寧，無不圍繞開發神州半島項目。經過6次規劃研討評審會和20多次的談判，終於在2005年9月6日，中信泰富與萬寧市政府達成框架協議。顯然，榮智健如今通過私人公司參與神州半島開發也實屬無奈。

　　投資上百億元的神州半島，被譽為一把倒掛在海南島腰間的「金鑰匙」。在海南土地一級開發中浸淫多年的商務策劃師崔元星向本報表示，目前海南島南北岸線基本被開發商瓜分完畢，神州半島地處東岸線最中間，與博鰲亞洲論壇特別規劃區隔關口而望，這樣的特殊地理位置決定了其未來的投資價值和地位。(特約記者郭興豔對此文亦有貢獻)

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10 : GS(14)@2012-07-25 11:12:22

http://www.dloer.gov.cn/Result.asp
資料

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11 : GS(14)@2012-07-25 11:13:33

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120725/News/ea_eaa2.htm

本月初，榮智健（中）在港接見山東能源集團董事長卜昌森，相中所見，榮智健神色不俗。

集中投資地產能源等領域

榮智健自離開中信泰富後，成立了家族控制的隆源企業。現仍為隆源董事的梁伯韜曾透露，榮氏家族投資集中在地產及能源等領域。本月初，榮氏在港即以隆源控股董事局主席名義，接見山東能源集團的管理層，榮智健更表達了雙方加強合作的意願。席間，榮氏還與山東能源的訪客合照留念。相中所見，榮智健精神不俗，頭上銀髮較以往更白。

僅剩長子留任中信泰富

至於2009年前一直在中信泰富工作的榮家子女，除長子榮明杰仍在中信泰富擔任副董事總經理外，曾任財務經埋的長女榮明方，以及曾任主席私人助理的幼子榮明棣，現時都已在家族旗艦隆源任董事。年紀輕輕的榮明棣，現時更經常要以家族代表身分，遠赴內地訪問。在上月下旬，榮明棣即以隆源總經理身分，遠赴四川偏遠的涼山，並獲包括西昌市委書記在內的當地官員款待。官員極力推銷涼州的投資項目，榮明棣亦透露，涼山具備生產優質綠色有機農產品的條件，有意鎖定涼山的優質蕎麥、玉米等作物，從種植、收購、加工、儲運、銷售等方面合作投資。

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12 : GS(14)@2012-07-25 11:14:40

http://www.09xsc.cn/chinese/news/news_view.asp?id=651&type=5
我州與香港隆源企業舉行座談會

  

　　本報訊 25日，我州與香港隆源企業舉行座談會，雙方就如何進一步加強合作，全力開發涼山優質農產品進行了深入的交流。

　　香港隆源企業董事、總經理榮明棣，州委副書記、西昌市委書記趙世勇，州委常委、統戰部長達久木甲出席座談會。

　　隆源企業中文原名為榮氏企業控股有限公司, 是榮智健先生自辭去中信泰富主席職務後於2009年9月成立，榮智健、梁伯韜、榮明棣均為隆源控股董事，榮智健擔任董事會主席。

　　趙世勇代表州委、州政府對榮明棣一行的來訪表示熱烈歡迎，並向客人們簡要介紹了我州的基本概況、經濟社會發展情況、農業資源情況和農業產業化發展情況。趙世勇希望香港隆源企業能到我州投資開發農產品，可以直接建設有機綠色食品生產加工基地，包括玉米、蕎麥、洋蔥等農產品；可以直接從事我州優質農產品的物流營銷工作；也可以投資建廠，參與我州優質農產品的開發。州、市政府將為此提供全力支持，努力為合作創造有利條件，同時希望香港隆源企業能夠和我州在金融、地產領域進一步加強交流，開展合作。

　　榮明棣說，涼山具有得天獨厚的光熱資源，氣候條件優勢明顯，土地肥沃，具備生產優質綠色有機農產品的一切條件，並且已經有了很好的基礎，完全可以打造出讓涼山人民感到驕傲的知名優質農產品品牌，隆源企業將鎖定涼山的優質蕎麥、玉米等作物，從種植、收購、加工、儲運、銷售等方面進行全方位的認真研究、論證和謀劃，希望雙方進一步加深瞭解，加強合作，共同為涼山農業產業發展做出貢獻。

　　（本報記者 蘇華）



——《涼山日報》2012年5月26日

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13 : GS(14)@2012-07-25 11:15:38

http://www.snjt.com/info/1013/4762.htm


  本網香港訊 7月13日，集團公司董事長、總經理卜昌森到香港隆源企業控股有限公司交流工作。香港隆源控股董事局主席榮智健會見卜昌森一行。集團公司副董事長、新礦集團董事長、黨委書記李希勇，中信泰富新力能源開發有限公司董事長李亞軍陪同會見。
　　卜昌森介紹了山東能源集團的基本情況和未來發展戰略，著重介紹了集團在香港的業務開展情況。他希望香港隆源企業控股有限公司給予山東能源集團大力支持和幫助，雙方加強合作，實現共贏發展。
　　榮智健對山東能源集團取得的成績尤其是進入世界500強表示祝賀，並對山東能源集團未來的發展提出了建議。他表示，雙方在多個領域存在著廣闊的合作前景，希望進一步加強合作，實現優勢互補、共同發展。

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14 : GS(14)@2012-07-25 11:15:56

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120725/News/ea_eaa4.htm


【明報專訊】位於海南省南部萬寧市東澳鎮內的神州半島，名聲雖然遠不及開發多年的三亞響亮，卻也是個坐山面海、原始自然景觀絕佳的度假勝地，難怪當年仍任中信泰富主席的榮智健對此島一見鍾情，從2004年首次考察半島到2005年9月簽下100億元(人民幣．下同)的開發框架協議，前後歷時不足一年。

高鐵年內開通 將縮短對外交通

隨覑海南東環高鐵「神州站」計劃在今年投入使用，從萬寧神州半島到達三亞鳳凰機場將僅需1.5小時交通時間，其中高鐵路程約佔1小時，可算十分方便。不過，神州半島10年開發藍圖規模宏大，目前的建設僅集中於第一灣的住宅區以及島中央的41洞高爾夫球場，其餘大部分地塊要麼仍在大興土木，要麼還是一片荒蕪。加上萬寧本身知名度尚需建立，此時到訪半島的遊客稀少，酒店及沙灘都乏人光顧。至於已經購房的半島業主，則有九成以上是冬天才來南國享受陽光海岸的外地「候鳥」。現場所見，已經交樓的君臨海2、3、4號公寓以及中信泰富「朝陽海岸」，近千單位中，入夜後有燈光亮起的均不足10戶，感覺不免有些荒涼。

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15 : LHC(34894)@2012-11-21 12:44:12

湯師兄，你點睇中信泰富？：）

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16 : 200(9285)@2012-11-23 20:31:26

13樓提及

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http://www.snjt.com/info/1013/4762.htm

本網香港訊 7月13日，集團公司董事長、總經理卜昌森到香港隆源企業控股有限公司交流工作。香港隆源控股董事局主席榮智健會見卜昌森一行。集團公司副董事長、新礦集團董事長、黨委書記李希勇，中信泰富新力能源開發有限公司董事長李亞軍陪同會見。
　　卜昌森介紹了山東能源集團的基本情況和未來發展戰略，著重介紹了集團在香港的業務開展情況。他希望香港隆源企業控股有限公司給予山東能源集團大力支持和幫助，雙方加強合作，實現共贏發展。
　　榮智健對山東能源集團取得的成績尤其是進入世界500強表示祝賀，並對山東能源集團未來的發展提出了建議。他表示，雙方在多個領域存在著廣闊的合作前景，希望進一步加強合作，實現優勢互補、共同發展。

大昌行中心25樓全層山境會客室，仲有私人飯堂，出入大廈保安專人護送，又鎖埋電梯供專用︿
不過呢榮先生人品ok 見有人趕返工俾人上先，

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17 : greatsoup38(830)@2012-11-24 09:18:10

15樓提及

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湯師兄，你點睇中信泰富？：）

死左一半

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18 : greatsoup38(830)@2012-11-24 09:18:34

16樓提及

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13樓提及

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http://www.snjt.com/info/1013/4762.htm

本網香港訊 7月13日，集團公司董事長、總經理卜昌森到香港隆源企業控股有限公司交流工作。香港隆源控股董事局主席榮智健會見卜昌森一行。集團公司副董事長、新礦集團董事長、黨委書記李希勇，中信泰富新力能源開發有限公司董事長李亞軍陪同會見。
　　卜昌森介紹了山東能源集團的基本情況和未來發展戰略，著重介紹了集團在香港的業務開展情況。他希望香港隆源企業控股有限公司給予山東能源集團大力支持和幫助，雙方加強合作，實現共贏發展。
　　榮智健對山東能源集團取得的成績尤其是進入世界500強表示祝賀，並對山東能源集團未來的發展提出了建議。他表示，雙方在多個領域存在著廣闊的合作前景，希望進一步加強合作，實現優勢互補、共同發展。

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不過呢榮先生人品ok 見有人趕返工俾人上先，

你見過榮老先生?

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