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全台10萬戶 它讓無殼蝸牛期待、投資客害怕、鄰居擔憂 完全解析社會住宅

2015-04-13  TWM
 
 

 

房價過高、租屋市場不健全、社會住宅過少,是台灣居住正義的三大禍源。

未來8年,全台至少將推出十萬戶社會住宅,其中一半坐落在居住壓力指數最高的台北市。

它,影響的將不是一戶一樓,還將改變台灣人每一代渴望安身立命的命運。

無論你是無殼蝸牛、房東、投資客、想買房子的人,或者屋主,社會住宅政策都與你息息相關。

製作人‧楊紹華 撰文‧鄧麗萍 研究員‧黃家慧從台北圓山捷運站下車,過一條街,不消三分鐘就走到大龍峒公營住宅。這裡,是台灣最大的整棟社會住宅,也是台北目前戶數最多的社會住宅。

落成三年多,大龍峒公營住宅看起來依然乾淨新穎,雖然沒有健身房、閱讀室等公共設施,卻有一片公園綠蔭,只見小朋友在這裡騎腳踏車,成群玩樂。這裡,讓許多沒有自有住宅的年輕人與中低收入者,找到了一個安身立命的小窩。

「我真的很幸運,能夠抽中社會住宅,至少有五年時間,可以在台北安心生活和工作。」七十五年次的廖小姐,是大龍峒公營住宅的承租戶。

她目前是師大附中代課老師,月薪約四萬元,社會住宅每月一萬一千二百元的房租,占薪水約四分之一,仍在可負擔範圍內。

出生在台北的她,從小父母離異,她一歲多時就和妹妹跟著姑姑住,搬到大龍峒之前,姊妹倆和姑姑、爺爺在南港區福德街租房子,四人擠在二十二坪、兩房的老舊公寓,租金一萬元,一住十年。

二○一一年,她幸運地抽中了大龍峒公營住宅,那一年,妹妹考上新竹市特教老師,她和姑姑則搬進這裡。四十九歲的姑姑,過去在貿易公司上班,靠著三萬多元薪水養大兩個姪女。三年前,公司結束營運,她頓時失業,所幸兩個姪女都已長大,而且抽中社會住宅,讓她鬆一口氣。

「很難抽到吧?」這是大多數人對社會住宅的印象,總覺得「看得到、吃不到」。的確,四年前全新落成的大龍峒公營住宅,一一○戶住宅招租,吸引逾一二七○人申請,平均中籤率僅八.六%,其中,廖小姐抽中的一房型最搶手,中籤率僅二.七%。

不過,這樣的「超低中籤率」可望開始改善。在一四年底縣市長選舉時,六都之中十二位候選人都承諾大力推動社會住宅政策。而根據台北市政府最新民調,柯文哲就任台北市長百日,卯足全力推動社會住宅,成為他最受市民肯定的作為。

四月七日起,柯文哲推動公共住宅首部曲,把捷運聯合開發案中,台北市所分得的五七○戶轉作社會住宅,以「只租不售」的方式、租金打八五折出租給年輕人,以解決民眾買不起房、住不起房的問題。

現況》釋出聯開宅,轉作社會宅五七○戶只租給年輕人,租金打市價八五折這五七○戶,僅僅是柯文哲提出五萬戶社會住宅目標的百分之一。而若放眼全台,據各地方政府規畫,未來八年,全台至少將推出十萬戶社會住宅,其中一半、五萬戶,坐落在居住壓力指數最高的台北市。從無殼蝸牛、房東、投資客、想買房子的人,以及屋主,社會住宅政策都與你息息相關。

在形態上,除了捷運聯開宅之外,社會住宅還有多種形態,包括整棟興建的公營住宅、都更分回戶、出租國宅,以及中繼住宅(編按:都更住戶暫時安頓之地,後轉為社會住宅)等。在名稱上,前市長郝龍斌時代叫作「公營住宅」、柯文哲時代叫做「公共住宅」,無論怎麼稱呼,都是只租不售的社會住宅。

走進廖小姐位於大龍峒的家,虛坪面積二十六坪,室內約十五坪,一房一廳,有相當寬敞的廚房和陽台,採光良好,市府還提供衣櫃、床架、窗簾等基本家具。更重要的是,交通便利,鄰近捷運圓山站,信義線通車後,她搭一班車就能到師大附中教書。

「社會住宅的政策很不錯,尤其在台北工作、面對高房價的人,很需要這項政策,來讓自己安心拚未來。」廖小姐說的「安心」,不只是有房住、租金相對便宜等層面,還包括了居住環境。

「以前住的南港老舊公寓,環境較複雜,缺乏管理,晚上不時聽到有人在街頭吵架,而且,和隔壁棟之間沒有防火牆……。」如今,同樣是付一萬元出頭的租金,居住品質卻大不同。

大龍峒公營住宅管理良好,不僅門禁森嚴,進出電梯都要刷卡,踏進家門,須先把鞋子收進屋內鞋櫃,走廊顯得乾淨整齊,完全顛覆了一般人刻板印象中「社會住宅造成居住品質下滑」的迷思。

里長說:我挺社會宅政策!

現在年輕人薪水低,若沒有政府幫忙怎麼辦「政府作為房東,執行住戶公約比一般民間更有執行力。」台北市政府委託管理公共住宅的物業管理公司督導吳明智說,社會住宅有計點扣分制度,讓生活環境維持得很好。

轄內包含大龍峒公營住宅、有四個小孩的大同區至聖里里長王清標感嘆說,現在的年輕人薪水低,若沒有父母幫忙,根本買不起房子。「雖然有些里民擔心影響房價,但我很支持社會住宅政策。」大龍峒公營住宅租約屆滿三年後,最近開始辦理續約,只要年所得仍符合申請條件,原住戶就能再住兩年。讀教育研究所的廖小姐,一直努力考正式老師,她正準備要去台南應考,社會住宅為她提供了五年的安心居住空間,能專心準備考試。

「希望政府蓋快一點、蓋多一點。」廖小姐這麼說;因為她知道,像她一樣需要社會住宅政策支持的年輕人,還有很多、很多。

根據內政部一一年三月底進行的調查,全台社會住宅的需求量達三十三萬戶,其中,大台北地區就有八萬三千多戶,占了四分之一。然而,全台現有的社會住宅僅七三四一戶,以全台近八百四十萬家庭戶數計算,比率僅○.○八%。

即使未來全台興建十萬戶社會住宅的目標達陣,比率也僅一.二%,距離歐美二○至三○%、香港逾三○%的水平,仍然差很遠。

雖然台灣自有住宅率高達八成五,但這項數據是以「每戶」為單位,並非以「人」為單位;換言之,如果年輕人與父母同住,就不會被納入「無殼蝸牛族」行列。事實上,根據《今周刊》委託波仕特線上市調公司在三月底進行的「青年居住大調查」顯示,全台二十五歲至四十歲的青年族群,有高達五○%的人與父母同住,二四.四%的人租屋而居。

本刊調查發現,這些青年當中,有四四%想申請社會住宅,其中,租屋者逾五五%有申請意願,台北市和新北市的受訪者,有意申請者亦高達五二%。

對於許多年輕人來說,租金便宜是選擇社會住宅的首要考量,其次是交通方便、生活機能完備。其中,八七.四%的受訪者表示,能接受的租金水準是一萬元以下,其中更有五四.六%希望租金水準在七千元以內,若以租金不超過薪水三分之一的理財建議來看,也是月薪22K者較能負擔的範圍。

學者說:這是社會福利!

提供經濟弱勢者,暫時安身立命的過渡期調查也發現,超過八成五的受訪者認為,擁有自己的房子是人生中很重要的夢想;從交叉分析來看,大多數夢想擁有房子的人認為社會住宅的租期是三至六年,其次是三年以下。世新大學財金系副教授郭迺鋒分析,調查結果符合社會住宅的基本定位,「是一種社會福利,是年輕人在準備買房過程中一個短期的過渡階段。」對許多人來說,社會住宅是「住一陣子,而非一輩子」,讓剛出社會的年輕人和經濟弱勢者有安身立命的地方。但在台灣,建社會住宅,為何那麼困難?

三月三十一日傍晚七點,台北市忠義國小舉行了一場「公辦都更及中繼住宅計畫」公聽會,都發局、教育局、都更處等北市府官員一字排開,聆聽南機場公寓住戶的想法。

在這之前,台北市政府已舉行過四十九次公聽會,但漫長的時間過去,二千多戶的南機場公寓都更案,依舊躺在市府書架上的報告裡,任由這些五十年老舊公寓,成為被遺忘之地。

柯文哲上任後,公辦都更案重新動起來。從九二一地震後被列為危樓、學生僅約二百人的忠義國小,被選為中繼住宅預定地,是推動社會住宅和公辦都更的「活棋」。中繼住宅在都更完成後,住戶搬離,市府會逐步規畫成社會住宅出租。

然而,當地居民對忠義國小併校、興建中繼住宅及都更的容積率、貸款等問題,看法相當分歧。從南機場公寓的公辦都更,到忠義國小改建為中繼住宅和社會住宅,一場又一場的公聽會,在協商、溝通的過程所遇到的困難,就是歷來中央和地方政府在推行住宅政策時,停滯不前的縮影。

一名市府公務員感嘆說,「由於涉及土地、資金、設計、施工等複雜議題,各方的意見很難統合,公部門往往碰到困難就只是開個會、做了會議紀錄,但從沒有真正解決問題。」過去三十年,全台灣只蓋了五萬戶社會住宅,而且大部分都賣掉,剩下約七千三百戶。相比之下,亞洲最晚推行社會住宅政策的韓國,在短短二十年內,就蓋了一百多萬戶,平均一年蓋出五萬戶,是全球每年蓋最多社會住宅的國家。

困境》執政者沒魄力、社會阻力大牽涉龐大利益,「喬」了幾十年也談不攏社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱指出,即使韓國政黨輪替,住宅政策仍會延續,社會住宅頂多是換個名稱,卻是韓國歷任總統和首爾市長最重要的政績。反觀台灣,從二○一○年五都選舉拋出社會住宅議題之後,地方和中央的進度緩慢。

「過去幾年,看不到執政者的決心。社會住宅淪為政治口號,而非國民基本權益。」彭揚凱指出社會住宅政策停滯不前的原因,在於掌權者缺乏執行力。

曾旅居台灣十二年、目前定居在新加坡的《蘋果日報》前執行副總編輯王德寶感嘆,台灣遲遲無法推行社會住宅政策,原因在於缺乏專責的統籌部門,也缺乏強大的政府作後盾,「台灣可學習新加坡模式,成立專責部門,主導公辦都更和社會住宅推行。」政府魄力不足的另一面,是社會阻力。當台北市政府釋出捷運聯開宅作為社會住宅,卻面對聯開宅的管委會主委和住戶跳出來反對,擔憂這項政策會讓房價狂跌。反對者的思惟是:「會去承租社會住宅者一定都是沒錢的,沒錢的人素質都很低,他們住進來,會破壞現有的居住品質」、「社會住宅會拉低房價,造成我們的房子貶值」。

對此,德明財經科技大學不動產投資學系副教授花敬群直言,「房價本來就正在下跌中,不必牽拖或怪罪社會住宅。」他指出,提高社會住宅的供給,對房價不會有影響,租金可能稍有影響,但社會住宅戶數很少,且符合申請資格(家庭年所得在四十分位點以下)的民眾不到半數、中籤率低,造成租金比價效應的影響偏低。對透過租金養房的投資客,利率的影響大於租金,即使社會住宅供給量達十萬戶,占全台總戶數也僅一.二%,不致成為壓垮房市的最後一根稻草。

相反的,他認為,興建社會住宅,政府將會投入大量資源,例如設立托兒和育老中心等社區營造,對鄰近地區的居住環境和生活機能,反而是加分。「台北市民以後一定會搶著求柯P蓋社會住宅。」台北市前副市長、政大地政系教授張金鶚也指出,「租屋和房屋買賣是兩個不搭軋的供需市場。」真正造成房價上漲和需要有房子住的人,基本上是不同的兩群人。「現在是弱勢的人沒叫,有錢人卻在叫。」張金鶚認為,這種扭曲的現象,造成社會住宅被汙名化,政府在推行政策時,宜先做好溝通。

住宅不是商品,居住是人權。誠如台北市都發局局長林洲民所說的,「這些社會住宅的承租戶,是我們的親人、朋友、鄰居,他們在人生過程中的特定階段,需要這樣的支持。」未來》四年內蓋2.5萬戶要落實居住正義,得靠全民的同理心除了解決基本的居住功能外,林洲民指出,「興建社會住宅真正的企圖心在於只租不賣、屬於市府世代經營的智慧綠建築,目標是做良好的社區營造。」未來四年,台北市政府決心要蓋兩萬五千戶社會住宅,以過去十倍的速度,解決居住問題。林洲民坦言,完成這項目標,要涉及的人力龐大,要推動的決心是超乎想像的困難。但是,「政府用公有的土地和資源去興建公共住宅,是天經地義的事。」林洲民說,一個城市的房價飆漲十倍,是病態社會下的不當現象,因此,從公共居住原則下,推動社會住宅是「一天都不能等!」台北市地政局日前也已完成全市公有土地清查,其中約有四.八公頃、一○二筆土地未來將可無償提供作為興建社會住宅使用。

從現在開始,各縣市政府正跨出落實居住正義的第一步;倘若失敗,台灣的住宅政策恐將又走回老路;如果成功,影響的將不是一戶一樓,還將改變台灣人每一代人渴望安身立命的命運。而成功與否,正考驗著執政者的決心,以及,全民的同理心。

小辭典

租屋、抱屋的 都該關心社會宅● 社會住宅是什麼?

由政府興辦或獎勵民間興辦,採「只租不售」模式,以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶或特殊弱勢對象的住宅。

● 社會住宅有哪些?

由於來源不同,社會住宅有各種形態,包括:1.公營住宅(整棟出租,也稱公共住宅)2.聯開宅(捷運聯合開發住宅分回一部分,用作社會住宅)

3.都更分回住宅

4.出租國宅

5.合宜住宅(政府招商投資興建的平價住宅,其中5%~10%用作社會住宅)6.中繼住宅(提供民眾短期、急難或都更的居住需求,部分或全數轉作社會住宅)7.其他如青年住宅、勞工住宅、老人住宅、原住民住宅等8年內,全台要蓋10萬戶社會住宅—— 各縣市社會住宅分布圖過去30年,全台僅蓋了5萬戶社會住宅,且大部分出售,僅剩7341戶,比率只占全國家庭戶數0.08%。如果扣除老人、原住民、婦女等特定對象的出租住宅,社會住宅的實際戶數更少。2014年縣市長選舉,各縣市共喊出10萬戶社會住宅的目標,選舉支票未來能否兌現,全民都在關注!

台北市 6230戶 目標5萬戶新北市 844戶 目標7000戶

桃園市 目標2萬戶

新竹市 目標1500戶

台中市 目標1萬戶

高雄市 267戶

花蓮縣 目標1000戶

註:

1. 台北市的6230戶中,也包含即將出租的聯開宅如美河市等570戶,另外也包含其他類型住宅如婦女中途之家、老人住宅等。

2. 新北市的844戶中,除了已出租的永和青年住宅(11戶)、即將出租的板橋浮洲(440戶),也包含其他如老人、原住民等社會住宅等。

3. 高雄市的社會住宅主要為原住民住宅、老人住宅及勞工租賃住宅等。

整理:黃家慧

能省錢,44%青年想住進社會宅—《今周刊》青年居住大調查發現1 無殼蝸牛,對於社會宅的需求最高請問你想申請社會住宅嗎?

想 44%

不想 27.1%

不確定 28.9%

交叉分析居住狀態

% 想 不想 不確定

租屋者 55.6 16 28.4 與長輩同住者 40.6 25.1 34.2 自有住宅者 40 41.1 18.9 發現2 便宜、交通方便是首要考量你選擇社會住宅的主要考量是?(複選,最多3個) (%)

租金便宜 75.9

交通方便 51.2

生活機能完備(學校、醫院等) 42.2

環境單純 27.7

住宅設備及管理良好 23.1

緊鄰市區 12.8

其他 1.4

發現3 87%認為租金1萬以下最優你能接受的租金水準是?

7001元~10,000元 32.8% 7000元以內 54.6% 10,001元~13,000元 8.9% 13,001元~16,000元1.8% 16,001元~20,000元 1.1% 20,001元~25,000元 0.4% 25,000元以上 0.4% 發現489%同意在家附近蓋社會宅如果你家附近蓋社會住宅,同意嗎?

非常同意 17.9%

同意 71.7%

不同意 8.8%

非常不同意 1.6%

發現5 讓弱勢優先入住是共識社會住宅的承租門檻,最重要條件是?

無自有住宅(包括本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶) 37.9% 家庭年收入限制 32.8% 特殊情況及身分(如身心障礙者、低收入戶、單親等) 23.2%

申請者年齡 5.6%

其他 0.5%

發現6 46%認為3至6年租期最好你會建議社會住宅的租期是幾年?

3~6年 46.1%

7~10年 16.5%

10年以上 15.7%

未滿3年 21.7%

說明:《今周刊》委託波仕特線上市調公司執行調查,對象為25歲至40歲的台灣人,調查期間為2015年3月30日至4月2日,共回收有效樣本數1099份,在95%之信心水準下,抽樣誤差為正負2.96個百分點。

台灣社會住宅比率偏低

—主要國家社會住宅現況 占住宅總量比率(%)荷蘭 34%(240萬戶)香港 30.4%(78萬戶)韓國 6.5%(116萬戶)日本 6.1%(346萬戶)新加坡 4.5%(5.3萬戶)台灣 0.08%(7341戶)

整理:黃家慧

 
全臺 10 萬戶 它讓 讓無 無殼 蝸牛 期待 投資 害怕 鄰居 擔憂 完全 解析 社會 住宅
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