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租金狂加,回報勁跌舖市 價高勢危

1 : GS(14)@2010-10-01 16:14:30

http://www.eastweek.com.hk/index ... ail&article_id=8459

自政府針對住宅樓市連環出拳,樓價稍稍降溫,但舖位市場卻益發瘋狂。旅客必到的銅鑼灣,近月先有廠佬以三億元買入不足八百方呎的恩平道地舖,呎價接近三十八萬元,後有鱷魚恤(0122)以呎租一千元租用羅素街商舖。
雖說現時訪港遊客人次屢創新高,帶動零售業生意興旺,加上息口低企,舖市前途似乎一片光明,惟舖價接連破頂,部分一線區的租金回報率下跌至僅得一至兩厘,投資回報乏善足陳,倘零售業增長略為放緩,租金升幅未如理想,舖市隨時逆轉。
過去一年於舖市不斷摸出摸入的「神奇小子」黃海明坦言,「買舖一定要睇厘數,租金回報率太低時,就是危險訊號亮紅燈!」
近期舖位摸貨成交頻頻,「荃灣荃興徑二線區地舖剛摸出,『神奇小子』黃海明四個月賺七百七十萬元。上星期,『藥房張』張偉強摸出佐敦北海街舖,持貨個零禮拜竟然勁賺六百萬元,計及他月前向恒地(0012)購入的馬頭角道金都豪苑地舖,摸售又執近三千二百萬元,兩個月間,藥房張獲利約三千七百八十萬元,還有……」一名經紀數近日的摸貨成交數到口乾。
踏入下半年,舖市交投旺盛,最矚目的要數首次進軍香港的美國時裝品牌Forever 21,為打響頭炮,竟以「天價租金」每月一千一百萬元,承租銅鑼灣京華中心地庫、地下及一至三樓共五萬多呎樓面作為香港旗艦店,較現時分散租予大家樂、Giordano、屈臣氏等商戶的舊租約,租金高出一倍,全年單就租金開支就達到一億三千二百萬元。
Forever 21以一千一百萬元承租京華中心整個商場,出手之闊綽,整個舖市嘩然。

多次對舖租抽升大表憂心的零售管理協會主席麥瑞琼表示,零售業付租前,最緊要是考慮可否將租金加幅轉嫁到顧客身上。


舖王回報    只有一厘六受自由行帶動,商戶義無反顧搶租,舖價已然飛升。購物黃金區的銅鑼灣,其舖價早已升破九七高峰價位,舖王接二連三誕生。美聯旺舖董事長盧展豪指出,「現時除因利息太低,資金又太多外,還因為盤源少,尤其是銅鑼灣,不少黃金地段的商舖業權已歸邊,一線區每有放盤,投資者就如收集古董般,高價承接。」他拍心口道:「開高市價兩三成都一定有人接!」
月前恩平道一個建築面積僅得八百方呎的地舖,以三億元易手,每方呎要近三十八萬元,僅次於英皇國際(0163)去年底以呎價五十三萬元購入的尖沙咀廣東道舖王。新誕生的港島區舖王,目前由資生堂以月租四十萬元租用,租金回報率僅得一厘六。
熟悉舖位的人士也清楚,舖位價格上升,背後動力是要有租金回報支持,租金的上升,又要看商舖的生意,商舖生意好景,很大程度倚仗零售業的增長。然而,近期舖租飆升,令行內人也感到擔憂,生怕零售市道增幅稍為放慢,店主隨時無利可圖,甚至有所虧損。
尖沙咀廣東道一帶近年雖成為內地自由行掃名牌的熱點,惟並非每日都可以見到大排長龍的盛況。


消費走勢比較 舖租與零售


舖租升幅    超逾零售增長舖位成交屢創天價,舖租回報率卻愈見新低,就算旅發局每月公布的訪港旅客數字每有突破,零售業亦難以付得起動輒四五成,甚至逾倍的租金升幅。零售管理協會主席麥瑞琼便直指租金是零售業的炸彈,又坦言「好擔心」,因為本港零售業已被歪曲,「有任何風吹草動,別說經濟逆轉,就是一個流感爆發,遊客量下跌,市況無法於一至兩個月內回復,以高價承租的店舖,就會面臨好大壓力。」
事實上,整體零售消費的增長,遠遠落後於三大遊客區舖租的升幅。美聯工商舖及政府統計處數據顯示,銅鑼灣、尖沙咀及旺角的舖位呎租升勢,較香港零售業總消費額(反映遊客消費的重要數據之一)的走勢要高。舖位呎租自去年二月走出金融海嘯谷底後,節節上升,反而零售總銷貨額則到去年第四季才顯著反彈。
藥房張持貨個多月的金都豪苑地舖,摸出賺近三千二百萬元。

自由行最愛到港買珠寶金飾,惟賣金的六福亦坦言舖租壓力愈來愈大。


貼錢供舖易出事另外,九七年由經紀變身舖位炒家的「神奇小子」黃海明,今年又再出動「搵食」,近月密密手摸出摸入約三十個舖位。惟他亦認為,現時部分舖位已亮起紅燈,「買舖最緊要是睇租金回報率及價錢,目前部分一線區舖位厘數僅得一兩厘,較銀行實質按揭利息兩厘多還要低,代表危機訊號的紅燈經已亮起!」他強調,租金回報率一定要比實際按息高,否則要每月貼錢供舖就會「出事」。
過去一年投入約十億元炒舖的神奇小子謂,雖然現時炒股、住宅、寫字樓等投資者全都進入舖市爭貨,又不會有人將資金放銀行收零息,但買舖一定要有兩至三厘回報才考慮,「厘數太低點摸得走?」
據差餉物業估價署的零售業樓宇回報率數據,截至今年六月的數字,商舖的平均回報率約為三點五厘。根據經絡按揭指出的市場平均實質按息不足一點一厘,仍有兩厘四的距離。惟息口何時抽升無人有水晶球,而商舖的平均租金回報率,卻已達九○年有紀錄以來的低位,舖位市場長遠而言,顯然已埋下風險。
近期摸貨頻頻的黃海明表示,舖市租金回報率太低,就是危險訊號亮紅燈之時。

英皇國際近年密密手增持舖位,於七月中斥資十一億元收購羅素街二十二至二十四號後,已成為該處的第二大業主。


金舖都畀唔起租現時舖租勁升已對零售業構成壓力,對被視為最付得起貴租的珠寶金行,亦開始感覺吃不消。六福集團(0590)財務總監羅添福表示,現時是歷年來租金開支佔營業額最多的時候,「九六至九七年咁旺市,租金成本只是佔收入的百分之二至三,但截至三月底的年度,租金已佔百分之四點幾,集團會盡量控制此成本比例不多於總收入的百分之五。」
每年均有三分之一分店要續租的六福,今個財政年度暫時已落實一間彌敦道分店的合約。羅氏透露,加幅約為百分之十,「若然業主加幅太誇張,最多咪搬舖!」他舉例,就如位於尖沙咀清真寺對面不可以掛外置招牌的分店,業主要求加租,六福最終決定「換舖」到斜對面,即海防道與彌敦道交界的轉角位。
九七年上市的莎莎國際(0178),租金成本佔營業額的比例更誇張,達百分之十點六。「四月開始的財政年度,本港營業額暫錄得同比增長一成九,同期續租分店的平均租金則上升約一成五。」主席兼行政總裁郭少明希望,全年的平均租金升幅不多於一成五,而舖租的總開支可以控制於營業額的百分之十一之內。
然而,從舖位代理所收集到的數據,卻顯示莎莎要有效控制租金成本非易事,皆因今年以來,莎莎已有兩間分店新續租金加幅大增逾七成!根據土地註冊處的資料顯示,位於廣東道佔地逾一千五百方呎的莎莎分店,五月中新續租金每月達一百五十九萬元。經紀表示,該舖舊租金僅約七十萬元,即莎莎多付約一點二倍租金續租。面對租金急速上揚,零售市道又未必同步上升,未來舖價能否續有支持教人疑慮,特別是明年息口有機會調頭上升,那時不要說一厘回報,就算有三厘都可能被息口蠶食。
對於急升的舖租,郭少明坦言,「最緊要計數,無理由做蝕本生意!」


商場拆細轉勢徵兆?恒業地產代理聯席董事蔡浩成表示:「舖價不斷狂飆,自去年尾開始,投資者慢慢接受一線區的回報得兩厘。」他指出,去年海嘯後展開的這股舖租升浪,至今未止,過去一年舖租的平均升幅達一成半,較○四及○七年的升勢更強勁。
經紀又表示,當商場拆細之風再出現,就可能是舖市炒至尾段的「凶兆」,五年前拆售旺角東京銀座的神奇小子亦不諱言,「個個拆細場都無好結果!」回顧過往,九二年明星搶購佐敦廣場後,政府便出手打壓樓市;九六年神童輝拆售旺角星際城市、九七年深水埗新高登電腦廣場等,都是樓市巔峰急挫前的產物。
○五至○六年間的分拆潮,不論是由黃海明推銷的東京銀座、或尹柏權拆細的深水埗「深之都」廣場,甚至由禹銘主理位於銅鑼灣的Timeplus,最終都是「無好下場」,故不少經紀都視拆細舖為樓市轉勢的其中一個徵兆。

舖位厘數較 按息仍高兩厘
租金 狂加 回報 勁跌 跌舖 舖市 價高 高勢 勢危
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學者料工商舖市掀撻訂潮

1 : GS(14)@2013-02-26 00:30:08

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130225/news/ea_eab3.htm
【明報專訊】政府出狠招遏抑工商舖炒風,將印花稅改為提前在簽臨約後即須繳付,大幅增加投資者摩貨(成交前轉讓)成本。雖然在2月23日新招生效前買入非住宅物業的買家,毋須即付雙倍印花稅,但由於部分炒家過去策略以摩貨為主,但出招後市場承接摩貨的意欲,因成本增加而大幅降低,有學者預料,短期內工商舖市場有機會出現撻訂潮。
房產發展研究中心研究員姚松炎表示,是次政府以行政手段,增加工商舖市場交易成本,部分投資者早前買入並有意摩出的舖位,若在衡量計算後發現撻訂成本不高,或個別投資者看淡後市,則可能會決定撻訂離場,故預料短時間內,市場有機會出現撻訂潮。
姚松炎:舖租升幅將放緩
他認為,出招後非住宅物業市場成交量將大幅減少,由於過去數月的本地零售數字升幅有放緩趨勢,料加上出招因素,舖位租金升幅將跟隨放慢,但因低利率環境,舖位價格下跌空間不大。他又指出,近月資金轉投工商物業市場,無非是為了找尋出路,以免被通脹蠶食,但是次政府再度出招,對市民而言是可說是雙重痛苦,可能造成市場扭曲。
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舖王1個月掃15億貨 近年罕見 業界料零售續不景 舖市未見底

1 : GS(14)@2016-10-28 05:59:42

【明報專訊】人民幣貶值促使內地資金來港買樓,即使近年較低迷的舖市亦出現投資者掃貨。有「舖王」之稱的資深投資者鄧成波近期連番出擊,剛以逾2億元購入東亞銀行(0023)銅鑼灣怡和街巨舖,連同早前已購入的銅鑼灣波斯富街、灣仔、尖沙嘴及深水埗的舖位,過去約一個月已購入5個舖位,共涉約15億元。惟業界認為,零售市况尚未回勇,舖市暫未見底。

明報記者 劉詠怡

市場消息指,東亞銀行推出招標的麥當勞大廈地下A舖、F舖及地庫全層(連大廈垂直廣告牌),總面積約5,146方呎,由「波叔」鄧成波以逾2億元承接,呎價約4萬元。

鄧成波兒子、Stan Group主席鄧耀昇表示,以逾2億元購入上述物業以作長線收租。資料顯示,上址前身為東亞銀行分行,於今年初交吉,東亞銀行為一手業主,持舖逾30年從未放售過該舖。上址早前委託代理行招標放售,意向價2.8億元。連同筲箕灣道及慈雲山毓華里的兩個舖位,東亞銀行月內已連沽3舖,共套現約3億元。

東亞月內連沽3舖套3億

事實上,鄧成波過去一直主力吸納核心區靚舖,但數年前舖市租售價急升,加上自從2010年實施活化工廈後,「波叔」已轉戰工廈,近年少有吸納核心區舖位。不過,隨着活化工廈政策完結,去年起零售市道持續萎縮,部分核心區靚舖業主願意放貨,吸引「波叔」近月積極入市。

除了上述怡和街舖位外,「波叔」亦以2.5億元承接由恭和堂沽出的銅鑼灣波斯富街87號地舖,按面積1100方呎計,呎價2.27萬元。

另外,由華置(0127)及市建局持有位於灣仔皇后大道東258號尚翹峰第1座地舖,以及1樓至2樓,第2、3座地舖及1樓,連50個車位,亦由「波叔」以5.642億元購入。

此外,「波叔」早前亦向培新集團購入尖沙嘴漆咸道南鐵路大廈地舖,及深水埗福榮街電腦商場地下3個舖位及1樓全層,共涉4.88億元。

投資者伺機吸納靚舖

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,近期投資氣氛好轉,加上自去年零售數據回落後,近月已見平穩,部分一向投資優質舖位的投資者亦積極出動入貨。他認為,目前高檔零售行業生意仍見下跌,租金仍有下跌空間,故相信舖市仍未見底;但由於核心區靚舖鮮有放盤,故此吸引投資者在未見底下入市。

時裝店短租先達舖 劈租43%

值得留意的是,現時市場上仍有不少核心區舖位待租,部分業主亦寧將舖位短租以避免丟空。

市場消息指,旺角先達廣場地下G8及G9號相連舖位,面積約750方呎,原本由藥房以月租35萬元承租,其後藥房於本年3月份棄租舖位空置半年,近日終由一間時裝店以每月20萬元短租形式租出,呎租267元,較舊租客長約租金少收15萬元或約43%。業主包括黎姓及李姓多位人士,於1997年以3380萬元購入。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2546&issue=20161028
舖王 個月 月掃 15 億貨 近年 罕見 業界 零售 續不 不景 舖市 市未 未見 見底
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舖市低迷 古巨基也損手

1 : GS(14)@2016-11-25 07:24:37

【本報訊】本港零售業在2012年開始邁向巔峯,當年吸引眾多投資者買舖,更有名人入市大手掃貨,而且目標都是中環擺花街,因此「名人街」聲名鵲起。但在租金見頂下,全部舖租收入都低過入市時,料現市值舖價低過購入價三成至四成。歌星古巨基在2012年5月份以5,400萬元買入擺花街22號地下連閣樓,帶起入市擺花街的潮流。隨後賭王四太梁安琪、謝霆鋒相繼入市,一年內累錄逾9億元舖位買賣。其中古巨基及謝霆鋒兩人共購入三個地舖,成交總值逾2.62億元。但如今舖租大瀉,租金水平已低過2012年,故舖價亦貶值,上述三舖料最新估值共1.8億元,最多賬面蒸發逾8,000萬元。當年雖有名人爭相入市成為「明燈」,但影帝梁朝偉卻反其道而行,於2012年底以7,950萬元售出威靈頓街73號地舖連閣樓,持貨四年勁賺半億元,並主要將資金轉購商廈。此舖現時更要蝕1,000萬元放售,可見梁朝偉眼光獨到。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161125/19844750
舖市 低迷 古巨基 也損 損手
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舖位精英會主席陳志寶:盼內地客回升 雞年舖市否極泰來

1 : GS(14)@2017-01-26 11:25:07

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0685&issue=20170126

【明報專訊】今日是農曆年廿九,相信不少港人會外出辦年貨。作為購物旺區,旺角街頭每逢過年過節必定熙來攘往。惟熱鬧的背後,事實是過去3年隨着本港零售市道萎縮,旺角一線街舖租金已從高位大跌近四成。零售業界除了希望大發歲晚財之外,當然冀盼在新一年雞年迎來新景象。舖位精英會創辦人兼主席陳志寶預測,隨着港珠澳大橋及廣深港高鐵等大型跨境基建在未來兩年落成,內地訪港旅客料重拾增長,帶動本港零售市道再次轉旺,料零售物業租售價今年第二季見底後,可望谷底回升。

明報記者 葉創成

根據戴德梁行數據,旺角一線街舖平均實用呎租於2013年第四季創歷史新高每方呎904元後,去年第四季跌至549元,短短3年內勁跌39.3%(見圖)。陳志寶在是次訪問中,帶記者到由其促成短租交易的旺角彌敦道580G至580K號彌敦中心2560方呎地舖參觀,見證旺角舖租近年大起大落的變化。

該地舖位於信和中心正門入口旁邊,另一邊則由某大型珠寶連鎖店承租,屬區內旺舖。據陳志寶透露,該地舖的業主是兆安集團李太(即恒地主席李兆基的兄嫂),而「玩具大王」蔡志明兒子蔡加讚旗下的喜運佳鐘表集團早於2014年10月以月租105萬元簽訂3年租約承租;惟由於經營環境惡化,喜運佳早前已關閉位於上址的分店,轉為向第三方簽訂「借用協議」頂租該舖。

旺區舖急放短租 租金大跌七成

陳志寶的客戶於去年10月中與喜運佳簽訂月租31萬元的4個月短租租約,以「旺角特賣場」為品牌,在聖誕及農曆新年零售旺季銷售手機及電腦配件。換言之,該地舖的月租在短短兩年內由105萬元大跌至31萬元,跌幅逾七成。他分析,個別業主若急於出租旺區地舖,租金減幅亦較大,而這不只是旺角的情况,羅素街59至61號地下G號舖本來由珠寶商周生生以每月220萬元租用,周生生於去年底租約期滿後離場,業主暫將該舖位短租予一商戶專賣利市封,每月租金大減77.3%至50萬元,幅度同樣驚人。他坦言,目前是1998年亞洲金融風暴以來,本港核心地區舖市最黑暗的時間,「我相信每次租約到期後,業主均很擔心,因為又要減租搵租客」。

收緊自由行 令零售市道惡化

陳志寶的太太任職於專門接待內地團的旅行社,而他本身亦持有導遊牌照,他將本港零售市場惡化及核心地區舖租大跌的困境,歸咎於港府在2015年4月將深圳居民訪港由「一簽多行」收緊至「一周一行」,加上部分港人不禮貌的言行嚇走內地旅客所致,「在兩年多前本港零售業界的期望是,『一簽一行』由深圳擴展至廣東省其他城市,惟結果卻是開倒車,收緊至『一周一行』,深圳居民每周只可憑證訪港一次。既然諸多限制,結果這些貴客連一周一次也不來了」。

黎明前黑暗 跨境基建帶來曙光

農曆新年過後是傳統零售淡季,故陳志寶估計,本港核心地區舖位租金及售價於未來幾個月將再跌5%至10%。惟他樂觀預測,黑暗的盡頭便是黎明,料隨着中央「一帶一路」國策的推進,以及本港大型跨境基建落成,將為本港帶來更多內地旅客及商務客戶,令核心地區舖位市道否極泰來,「本港政府廉潔高效,法治制度獨立,商界普遍亦精通英語,是一個很好的平台,讓內地企業經此走出去與世界各地經商;所以很多國企民企近年已購入一幢又一幢的甲級商廈,成立地區總部,而這只是開始。港珠澳大橋及廣深港高鐵料於今、明兩年落成啟用,日後內地多個省市居民訪港將更方便,只要港府重推『一簽多行』,而且港人亦待客有禮,本港零售銷售料不單可以見底回升,更有機會重現高增長期」。

[名人樓市論壇]
舖位 精英 會主 席陳 陳誌 誌寶 內地 回升 雞年 舖市 市否 否極 泰來
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黎永滔料舖市仍有下調空間

1 : GS(14)@2017-07-29 03:21:29

【本報訊】核心區舖租跌勢未定,持有多個核心區地舖的資深投資者黎永滔昨日出席中原工商舖記招表示,舖市經過兩年基本穩定,但仍有下調空間,例如部份高?期承租舖位。不過目前要做功課,睇準價位入市。雖然仍見吉舖,相信是那些業主未接受現實,料再過1年,明年下半年舖租將跌定。他持有銅鑼灣羅素街59至61號麗園大廈地下G號舖,面積約500方呎,已多次短租,現獲2至3個長租客洽租,其中有化妝品零售商,出價100萬元,惟未達意向價120至130萬元,故尚在磋商,料今年內可以租出。該舖曾由粵港澳湛周生生承租,2012年月租升至220萬元,2014年續租至200萬元。若以現在意向價租出,將較高?期跌約40%。他坦言,舖位新租金大幅下跌,會有一定心理壓力,不過目前整體舖市租金已較高峯期跌四至五成。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170727/20102802
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中原工商舖料舖市見底反彈

1 : GS(14)@2018-01-15 03:14:39

【本報訊】中原工商舖預測2018年舖位、工廈及寫字樓全線價量齊升,其中沉寂多時的舖市將見底反彈,預期核心區舖租升5%至10%,民生區舖租升10%至15%。

料核心區舖租升5%至10%

中原(工商舖)商舖部董事黃偉基指,核心區舖位空置率下降,重災區銅鑼灣由去年1月份錄5.94%,至去年12月已降至4.79%,相信零售復蘇,訪港旅客人次上升,核心區舖租有機會升5%至10%,民生區租金則升10%至15%,特別睇好旺角、灣仔及元朗等地區。該行寫字樓部顧問陳雁樓指,去年第四季平均呎價突破2萬元水平,錄得22,638元,按年升70%。預計今年寫字樓呎價再升20%至25%,成交量按年升10%至15%。港島核心區商廈空置率長期低企,如中環12月份錄2.02%,租金料升10%至15%。隨住政府重提活化工廈政策,刺激工廈去年錄19宗全幢成交,按年增逾1倍,若政策落實,料工廈價格升30%,租金升20%。中原(工商舖)董事總經理潘志明表示,該行去年全年營業額7.81億元,按年增逾39%,今年全年目標9.2億元,人數現720人,今年增加10%。中原亞太區主席兼行政總裁黃偉雄在另一個場合表示,今年亞太區亦增聘約8至10%員工。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180110/20270194
中原 工商 舖料 料舖 舖市 市見 見底 反彈
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