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經適房「轉軌」公租房的利與弊

http://www.infzm.com/content/67320

1月5日,江西省住房和城鄉建設廳召開新聞發佈會宣佈,從2012年起,江西省將停止新建經濟適用房和限價商品房,廉租房、經適房與公租房保障對象將統一納入公共租賃住房保障範圍。

根據大江網發佈的消息,在停建經適房的同時,公租房的覆蓋面將擴大到城鎮常住人口,包括新就業人員和農村進城就業、創業人員,申請條件不受戶籍限制。

廉租房、公租房、經適房是保障性住房的「三駕馬車」。目前,江西省是全國首個正式宣佈停建經適房的省份,也是首個將三種保障房「並軌」為公租房的省份。

經適房分配:亂象叢生

與承租者沒有產權的廉租房和公租房相比,經適房的本意是讓一部分低收入者實現居者有其屋,擁有房屋的部分或完全產權。然而,在巨大的利益誘惑面前,如何公平地分配經適房成了一個難題,各地都曾曝光過不少申請者造假,「開奔馳買經適房」的案例

最近的一個例子是西安市一大型國企慶安集團申請者「集體」造假。據西部網

消息,2011年10月,在西安市網上公示了經適房申購者的信息3天後,網友「有倆酒窩」爆料稱西安市慶安集團員工申購經適房資格造假。通過公示的申請者的身份證號碼查詢其公積金,發現大部分來自慶安集團的申請者,在申請表中填寫的上年工資都在1萬元左右,而公積金中的月繳基數卻都在2500元以上。而因為公積金的繳存基數理論上是接近本人上一年度的月均工資的,所以這些申請者的收入明顯存在造假嫌疑。

 

在商品房價格暴漲的情況下,經適房常被用來違規出租或繳納少量「轉商」費用後出售,一轉手往往就是數十萬的利潤。《法制晚報》消息,全國人大委員吳曉靈認為,由於經濟適用房能上市交易,即使補交了土地增值收益仍有巨大的增值空間,真正夾心層難以享受到此政策。

北京是最早也是推出最多經適房項目的城市之一。1998年底,北京推出回龍觀、天通苑等首批19個經適房項目。正是在北京,違規出租經適房等亂象被央視等媒體多次曝光。

2007年,《北京市經濟適用住房管理辦法(試行)》明確規定經適房不得出租。然而,過去好幾年了,為何經濟適用房出租依舊?

每日經濟新聞》一則報導用了一名中介的話揭示了「禁租」政策的不可操作性:「隨便一個理由就能說過去,難不成你說是親戚還得拉你去驗DNA嗎?」

對於部分人高價轉賣經適房牟利的現象,有人曾建議經適房只能由政府部門回購。

但是,正如《新京報》 引用中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞所言,經適房家庭是擁有部分產權的保障房。住房保障的目標是解決中低收入家庭的住房困難,但如果住經適房 的家庭收入資產出現了變化,不再屬於中低收入階層,再想讓他們退出,目前法律上還是空白。而且由於擁有部分產權,從實際操作上也很難。

經適房還常被詬病為公務員的變相「福利房」,成為腐敗的高發區。據《京華時報》報導,全國人大前副委員長成思危在2011年的中國房地產50人論壇2011北京夏季峰會上曾表示,一些公務員「近水樓台先得月」,他們既掌握分配權,又掌握了優先選擇權。由於經濟適用房是一塊財富,有的人會想辦法用各種不正當的手段來謀取,這就是為什麼出現「6連號」的原因。

公租房能讓他們落戶嗎?

不過,在目前不少城市的戶籍管理仍然與房產密不可分的客觀情況下,部分人士認為經適房仍有其存在的意義。

據《廣州日報》報導,2011年8月,廣州市政協委員曹志偉曾透露,廣州有關部門也正在研究停建經適房。消息一出,立即引起強烈爭議。 

在眾人曆數經適房分配過程中存在的種種不公及腐敗外,合富輝煌首席市場分析師黎文江認為,雖然停建經適房應是未來的方向,但現在還不能說停就停,「從目前來看,沒有自己一套有產權的房子,辦理子女入學等事情都會比較困難」。

黎文江的話指出,在不少大城市,房子的產權與戶口往往捆綁在一起。沒有一套有產權的房子,對於數以十萬計的城市外來人口來說,就意味著無法讓自己和子女落戶,無法讓孩子入讀公立學校。

《南方週末》早前報導指 出,在廣州等一線城市,一個外地大學畢業生進入一個新城市工作,一般只能以「集體戶口」的方式落戶。這類戶籍的奇特之處是,想結婚,就必須把戶口遷走。而 如果集體戶口者沒有在這個城市擁有房產或直系親屬,他的戶口能遷到哪裡?而如果沒有價格相對低廉的經適房,外來人口要落戶,只有購買商品房一條路。

壁壘的鬆動出現在有數十萬集體戶口人員的廣州。據《信息時報》報導,只要是廣州集體戶口,就可落戶公租房具體房號內,小孩就讀問題也迎刃而解。廣州市教育局有關人士透露,如果公租房租戶可以將戶口落到具體房屋內,可以儘量就近解決、就近協調這批租戶小孩學位問題。

 

江西停建經適房統一建設公租房後,能讓承租者落戶,能讓他們的孩子上學嗎?江西出台的新規中並沒包括戶口的內容。不過,根據規定,公租房按照「先租後售、租售並舉、自願購買、有限產權、規範管理」的原則實行租售並舉。承租公租房的城市中低收入家庭,可自願申請購買其承租的公租房。

 

中國青年報》的一則署名評論指出,江西省宣佈停建經適房,至少釋放了兩個信號:其一,一些地方政府向低收入人群提供的住房保障,只限於讓他們「居有其所」或「住有所居」,而不再包括讓他們「居有其屋」。其二,儘管該不該取消經適房在理論層面仍然爭執不休,但在實踐層面,減少、停建經適房,將可能成為更多地方政府的選擇。

評論稱,2010年和2011年,武漢市連續兩年沒有下達新建經適房的計劃;鄭州市委書記曾明確要求,鄭州市2011年保障性安居工程建設要大量減少經濟適用房,大幅增加公租房;近年來北京市也將保障房建設重點放在了公租房上。

據前述《廣州日報》報導,廣州市國土房管局有關負責人表示,廣州現在已經逐步降低經適房、限價房所佔的比例,並正在研究更加嚴格管理已售經適房和限價房的轉手交易。


經適 適房 轉軌 租房 的利 利與 與弊
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人行“全方位註水”工具SLF的利與弊

來源: http://wallstreetcn.com/node/73971

本周二,中國人民銀行高調地在新浪微博宣布: 1月20日起,我行在北京、江蘇、山東、廣東、河北、山西、浙江、吉林、河南、深圳開展SLF操作試點,由當地人民銀行分支行向符合條件的中小金融機構提供短期流動性支持。 在春節資金環境抽緊前,央行高調的舉措無疑是希望穩定重要時間節點的短期資金利率波動。要知道,在去年6月和12月的“錢荒”中,承載著數萬億“不知名”同業資產的中國回購市場短期拆借利率一度飆升至兩位數的水平。如果說這兩次“錢荒”是央行導演的,希望通過拉升回購市場利率來控制銀行高風險同業業務的快速增長,然而,回購利率在關鍵時點,比如說季末和節假日的過分飆升,應該是央行不希望看到的“副作用”,畢竟兩位數的短期融資利率很可能誘發系統性風險,特別是在中國高杠桿的大背景下。 因此,央行新推出的SLF應該是希望錨定短期利率設定上限,同時,擴大與央行直接交易的金融機構範圍,也增加了央行對整體狀況的掌控。去年6月的“光大銀行違約傳聞”正是由光大銀行與地方性金融機構間,光大分行與總行之間的溝通不暢和風險管理缺失造成的(詳見這里)。中國中小金融機構的風控水平和系統重要程度可能連央行都沒把握。路透分析道: 從公布的內容細則看,央行SLF"按需供給"原則,意味著SLF利率將成為資金利率上限。它和央行公開市場逆回購等操作利率一道,會構成貨幣市場利率的運行區間。這凸顯出中國央行構建利率走廊調控機制的新思路。 央行這一安排或源於近年來資金市場利率日趨劇烈的波動。實踐表明,即使公開市場等流動性管理工具滿足48家一級交易商的資金需求,中國貨幣市場的結構分化以及流動性的不均衡性,仍可能導致資金利率大幅偏離政策目標。 ... 而在此之中,處於市場邊緣的中小金融機構還容易受到流動性波動的負面影響。央行將SLF操作對象拓展至中小金融機構,賦予SLF利率作為資金利率上限地位,則有助於增強市場參與主體的公平性,降低資金市場高成交利率的錨定作用,抑制金融機構資金套利偏好和高流動性溢價的羊群效應,降低整體資金利率的波動水平。 然而,乍看很美好的SLF可能也存在問題。首先,鑒於試點接受的合格抵押品只包括國債、中央銀行票據、國家開發銀行及政策性金融債、高等級公司信用債等債券資產,SLF可能只能錨定線上的回購利率,而對線下短期資金利率可能影響有限。所謂線上,也就是在全國銀行間同業拆借中心進行的正規交易,然而,中國還存在很多不通過交易所進行的線下交易。比如說,光大銀行分行的交易就是通過與地方金融機構的“口頭協議”安排的,更不要說市場結構更複雜和模糊不清的民間借貸市場。 季末等關鍵時點的資金交易利率還是可能觸及或突破上述SLF利率上限。監管部門去年6月“錢荒”後增添對高資金交易利率“關註”,造成SLF操作關註的線上資金交易利率並非完全代表整體資金利率水平。 事實上,中國儲蓄投資缺口收窄帶來資金運行格局變化,利率市場化以及表外業務蓬勃發展,正推動金融機構大量資金交易通過同業業務等線下進行,而非都線上。目前線下6個月期資金利率在6.8-7%附近,要高於線上水平。 其次,SLF還可能造成逆向選擇。在美國80年代利率市場化的過程中,吸存的成本不斷走高,為了保證盈利能力,美國的金融機構只能不斷增加對高風險高收益資產的投資,最終誘發了存貸危機,大量金融機構倒閉。 如果中國金融機構把SLF的懲罰性利率看成央行的“兜底”利率,不斷擴張高風險高收益的投資,那麽無疑是重蹈美國的覆轍。而且鑒於中國市場化程度不深,各級政府存在巨大的投資沖動,出現逆向選擇的可能性可能更大。 而中國央行啟用SLF之初,操作余額就高達數千億元,並占據央行流動性供給增量的大部分,顯示出中國央行在金融市場缺乏出清機制、金融機構資產擴張具有剛性以及融資成本難降情況下,授權分支機構開展SLF操作,可能增添金融機構逆向選擇傾向。 最後,路透還寫道: 中國央行總行及授權分支機構均開展SLF操作,似在“多點接入,多點清算”,這與央行鼓勵金融機構參與第二代支付系統"一點接入、一點清算"來改善流動性管理水平相悖。央行此種SLF模式可能受制於固有流程、技術及屬地管理等因素,然對央行整體流動性管理恐非最佳選擇。 如果央行總行和分支機構各行SLF操作,帶來貨幣政策信號傳遞不統一,則就更讓人憂慮;而央行分支機構在面對眾多金融機構SLF需求時,也可能因信息不對稱,而使自由裁量權不能達到最佳運用。
人行 全方位 註水 工具 SLF 的利 利與 與弊
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=89960

【隊長熱線】Covered Call撈白銀的利與弊

來源: http://investhof.blogspot.hk/2014/11/covered-call.html

【隊長熱線】(歡迎各位於commentspost to pageinbox提問,除隊長的腰圍等一級國家機密外,必定知無不言,謝謝!)




網友Lau Po-Ming問:Really thanks for American [Stock] Captain for my question. Another question which makes me confused so much these recent days is that someone advised me the [Silver] ETF(SLV) is having an extremely high counter-party risk and lots of difficulties on redemption of real metal silver. That is NOT SAFE! She also sent me a link: https://www.youtube.com/watch?v=snsPFte22SI

Agree or not?

I myself want to start opening position of silver using SLV when its price is now at relatively low and also want to SHORT call at the same to get some option premium. Anything I have to pay attention to when I open the SHORT position is the US market?

I think I will get to open the Interactive Broker account shortly. Thank you.

My logic is the price of silver will be so difficult to rise in the near future. If it really rises, says 10%, I can just give my SLV shares to the option buyer, so that I can earn the option premium and the price difference. And if the SLV price goes down, I can just keep selling CALL option to get the premium over and over again.


你的問題謹覆如下:
很高興再次收到你的問題,證明閣下求知欲極強。希望你能夠儘快開通戶口,以實戰汲取寶貴經驗。

先把閣下問題分為兩個部分:首先是SLV這白銀ETF的「交易對手信用風險」 (counter-party risk)

自問知識淺薄,無法分析SLV的交易對手信用風險,不過應對之法,是分散押註於多隻白銀ETF上。正如金融海嘯時,無法事前預測哪家投行倒閉,但若把資金分散在不同投行,除非整條華爾街陸沈,投行全滅,不然閣下絕不會一鋪清袋。

SLV以外的選擇,請參考:
http://etfdb.com/type/commodity/precious-metals/silver-etfs/




若閣下一如小弟,使用Interactive Brokers,每次美股交易,費用只是1美元;就算把資金分散三隻白銀ETFs,傭金亦僅增2美元。與其勉強分析SLV的交易對手信用風險,不如分散投資。

閣下問題的第二部分,是希望買入SLV正股,然後沽出極價外(10%價外)的認購期權(call)收取期權金,萬一看錯,SLV繼續下跌,就用收到的期權金,補貼股價下跌的損失(即所謂Covered Call策略)

小弟淺見如下:白銀已大幅超賣,根據經驗,價格中線(一至三個月)的表現,要麼(i)繼續跌不停,土崩瓦解;要麼(ii)大超賣後,特大反彈,很少忽然牛皮不動。

如情景(i)出現,比方說SLV跌到$10(美元,下同),而閣下的註碼又大,受創必深。 假設是情景(ii),由於沽出了價外call,倉位的最大獲利空間已鎖定,就算買中絕世低位,SLV反彈幾成,升至$20,你也只能獲利10%

沽出極價外call收取的期權金,聊勝於無,如SLV繼續怒跌,亦於事無補。

反而可考慮小註用一個月後到期的價外5%認購期權搏反彈。(利伸:小弟現無白銀相關持倉。)



解釋比較複雜,請諒。如再有問題,歡迎隨時發問。

吳瑞麟
http://investhof.blogspot.hk
Facebook專頁: https://www.facebook.com/usstockcap

聯絡電郵:lifeislonggamma@gmail.com


隊長 熱線 Covered Call 白銀 的利 利與 與弊
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富人的利是 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/02/blog-post_1.html

羊年正式第一篇文章,讓止凡先向大家拜過年,祝各位「羊羊」得意,身體健康。

話說結婚多年,對收利是的感覺已經開始麻木了,每年會派利是給我們的,就只有家中長輩。今年,因為小朋友出世,收到不少親戚朋友的利是,這是值得高興的事情。而我發現一個很有趣的地方,其實又非常無聊,不知blog友們有否這個觀察。


有趣的地方是關於所收到利是的金額,大部份親戚朋友的利是金額都不會有什麼特別,情況就好像我們封利是給別人的小朋友一樣,沒有太特別的關係,每封金額都是市價吧。在拆利是的時候,我們會估計一些親戚朋友的利是金額,例如感覺上家境不錯的,估計其利是金額可能較市價更高,但往往都未及預期。其實這也是正常不過,無端端為何給我們的小朋友來一封大利是呢?

有一點很奇怪,就是感覺上家境不算那麼好的親戚朋友,所給的利是反而是超出預期的,那些金額令我們很有印象。這很奇怪,某些親戚朋友,說實點也不算特別親密的關係,但其利是總是「大大封」,有點不太明白。我不知道blog友的經驗,其實在我結婚當日所收到的利是及金器都有這個現象,就是家境好的沒什麼特別,家境不好的反而出手闊綽,不知這是不是普遍現象?

若要我去解釋這個現象,我會認為個人對利是及禮儀的重視程度有關係,亦涉及個人對金錢的態度。坦白說,我與太太對金錢的態度看得很輕,亦認為派利是只是「利利是是」,符合文化禮儀,拿個好意頭而已,感覺上,利是金額是多是少關係不大,亦不會拿這個「派利是」的動作去作任何別的表達。

然而,給一封大利是給後輩,這是一個表露關愛的動作,而若然這位長輩認為越大封利是就代表越關愛的話,這長輩本身定必對金錢十分重視,透過派利是的動作達成一些間接「獎勵」的概念。為何偏偏只有家境不太富裕的親戚朋友會做這個動作呢?我認為金錢相對他們來說較重要,所以他們十分重視金錢作為「獎勵」的效果,所以他們所封的利是金額都較大,符合其象徵意義。相對家境較為富裕的親戚朋友,封大利是的能力理應更高,但他們不認為金錢是帶來關愛的工具,所以面對這種傳統文化舉動,做到「市價」,拿個意頭就算了。

這只是我的推論,並沒有什麼數據支持,只是從今年小朋友所收到的利是中歸納出來的感覺。不過,有一點想說說,就是富人與窮人對金錢的態度上的確有根本性的分別, 如何把每一塊銅板都花出最大的效益?這是一個富人與窮人的明顯分野。長輩把金錢花到利是作獎勵後輩,這當然沒大問題,但若視作為體面上的「交代」,即越「大封」就越有體面,這就未必有效,試想想,帶著小朋友辛苦一天出外拜年回家,看見一大袋利是,哪封是誰給的?不是每個人都能好好分辨的。
富人 的利 利是 止凡
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=132975

回購的利與弊 探險家

來源: http://hkcitizensmedia.com/2016/02/22/%E5%9B%9E%E8%B3%BC%E7%9A%84%E5%88%A9%E8%88%87%E5%BC%8A/

大市氣氛差,上市公司公告也少了,整個創業板的通告也是寥寥可數,可見市況之淡靜。雖然如此,最近因股份回購而需發出的翌日披露報表卻比平時更常見,每天都有不少上市公司進行回購,探險家也想談談有關回購的財技。

股份回購是指公司按一定的程式購回發行或流通在外的本公司股份的行為。教科書傳統告訴我們回購是有幾個好處的。首先,上市公司回購股份後,該批股份會被註銷,也就是說股票的供應量會減少。從供求角度分析,回購股份是有利股價表現的行為。

其次,從基本面看,由於回購後的股份會被註銷,每股盈利將會提升,使市盈率下降。如果上市公司手中有多餘現金,同時又沒有良好的投資機會時,通常會考慮進行回購或選擇派息以回饋股東。從散戶角度看,若然是派息,一般證券行或銀行皆會收取手續費,在美國更會收取股東股息稅率,散戶不能全數收取。但若然是回購,由於香港沒有資本增值稅,即使股價因回購而上升,散戶卻可以直接獲利。

雖然回購這個財技看似十分正面,但其實背後也有一些缺點,有時候更會被大股東利用。上市公司的首要工作是要增加股東的股本回報,提高回報率。公司若然手中有多餘現金,理應尋找一些有潛力的項目進行投資,以提高未來投資回報,而不是把錢花在回購上。雖然回購意味著每股盈利可以提升,但這只是短期作用。長期而言,如果公司持續沒有新項目,每股盈利也難以大幅上升。以往確實有上市公司先進行配股,集資以便發展未來項目,誰知配股後股價每況愈下,公司卻把配股集來的資金花在回購上,把資金用光。

另外,回購所用的資金是用上市公司內的現金,與大股東直接增持不同,後者是自己用真金白銀買的。當大股東買入股份增持後,若然股價下跌,大股東便有誘因令上市公司回購股份,以穩定股價,減低賬面虧損。同樣地,如果大股東有意賣出股票,但同時擔心賣出時會拖累股價,也可在賣出股票的同時,叫上市公司進行回購減低股票的供應量,回購淪為幫大股東護駕的工具。

更多文章詳見於:
「股市探險家」專頁:https://www.facebook.com/stockadventurer/

(以上純屬個人意見,並不構成任何投資建議或勸誘。)

探險家

回購 的利 利與 與弊 探險家 探險
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月供股票的利與弊

1 : GS(14)@2011-10-13 22:10:18

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=48&t=65369

理財多面睇 李兆波10月 13日 星期四
月供股票的利與弊
朋友對投資沒有太多認識,投資偏向保守,所以他早年參加銀行的月供股票計劃,每月供款4,000元,購入匯豐(00005)、中移動(00941)及中國人壽(02628)等多隻股票。月供股票計劃的特點是採用平均成本法──無論股票的價格如何,投資者都會定期用固定金額購入若干單位的股票。


平均成本法的好處是投資者無需累積一大筆金錢,便可以踏上投資之路。此外,透過平均成本法,投資者可在股票價格低時買多些股票,在價格高時買少些股票,從而降低整體的購入成本,也能減低短期市場波動對投資的負面影響。現時全港打工仔的強積金,以及一些金融機構提供的月供基金或股票計劃,也是應用平均成本法,以減低整體入市成本,長遠地爭取更大回報。雖然與捕捉基金單位或股票最低價格「撈底」比較,平均成本法不能為投資者賺到盡,但投資者不用費神去預測市況,以求估中最低價格「撈底」。

不過,投資者要留意,月供股票能否降低整體入市成本及得到更好回報,須視乎股票能否符合以下其中一項條件:(一)股價在投資期持續上升或(二)股價在投資期有起有跌,不能只跌不升。假設銀行設定在每個月的月中為朋友購入中國人壽的股票,以下是過去半年的情況:



(以中國人壽9月30日收市價$18.9計算,朋友持有的股票市值為$4,347)

由於中國人壽在過去半年的走勢是持續下滑,所以雖然朋友的整體入市成本下降,但成本較九月份大量購入股票為高。如果中國人壽的股價在往後的投資期繼續下跌,月供股票只能降低購入成本,但無法改變投資虧損的事實。另外,投資者要留意銀行通常會收取月供股票的手續費。以上表為例,銀行收取每月$50的行政費,換句話說,投資者只有$950投放在股票上。如果月供$1000,成本便是5%,蠶食了投資金額及回報。也要留意銀行多以整數為購買的單位,而且在出售股票時有最低手續費,通常是100元。

朋友慨嘆道,近日股市波動,他手上的月供股票令他帳面「損失」近200,000元,是他月薪的10倍,當中有匯豐,其現價已跌破平均購入價。他唯有寄望股票日後能回升,令投資轉虧為盈。他覺得如果投資者能夠短時間累積一筆金錢,然後捕捉股價低位入市(即測市),也是一種可行的投資選擇。

李兆波

中大酒店及旅遊管理學院會計及財務高級導師
2 : GS(14)@2011-10-13 22:10:26

唔知寫乜
月供 股票 的利 利與 與弊
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