ZKIZ Archives


務虛一下萬科收購的南聯地產 求漏齋

http://xueqiu.com/4711984219/22104943
週四一早上了南聯地產,之後小範圍內跟幾個股友推薦,沒想到暴漲。本來是看長線進去的,結果2天連續狂拉,悲喜交加。喜的是兩天賺了將近100%,算很不錯了。鬱悶的是,買得太少,長期蹲守的目標,應該大賺特賺一把才對得起自己啊,何況又是萬科這種拿著放心睡大覺的公司。

其實週五最高漲幅達到60%,有些股友建議走一部分,不過我還是一股沒賣。接下來可能會有一些調整或波動,隨它去吧。

簡單說說對南聯的幾個看法。

一、王石和郁亮確實有分歧。

最近2年,萬科在住宅與商業之間徘徊,引起媒體關於王石和郁亮之間分歧的大討論。王石也曾公開回應,確有分歧,沒分歧不正常。看看王石說的幾句話

1)、如果有一天萬科搞多元化了,我就死了也從棺材板裡伸出手來制止你們

2)、萬科已經是住宅第一了,難道還要做一個商業地產第一

現在回頭來看,萬科內部關於做不做商業應該是非常大的分歧。但最後市場給出了選擇,即你只做純住宅會在土地市場喪失拿地機會,很多土地出讓都捆綁了商業地產要求。。郁亮很聰明,採取了迂迴戰術,比如他說

1)、萬科住宅80%,商業20%

2)、萬科做商業地產是為了更好地做住宅

而且多次公開表示,看好社區商業發展模式,事實上萬科也已在嘗試這條路,比如社區食堂、萬科的湘菜館品牌,甚至包括萬科社區電子商務的構思。

就我本人來說,買過萬科股票,也曾困惑,萬科如果不多元化,可能就遇到瓶頸了,我相信王石提出的到2020年萬科銷售額到3000億,但是3000億之後呢。高速周轉的模式還行得通嗎,這麼龐大的體量,難以想像。

當然,最後萬科思考的結果,目前看是兩條路:1、國際化;2、進軍社區商業

二、南聯地產的遐想

萬科收購南聯,最早公司給出的說法是為國際化鋪墊,並表示國際化是萬科未來大計。事實上,王石美國留學三年,包括之後去英國,也公開表示是為了萬科的國際化。這讓我想起曾經豐田汽車的老大去美國考察市場的故事,甚至是曾經沙俄的皇帝去歐洲打工。

最近萬科中報業績發佈會上,郁亮關於南聯地產的說法我認為有幾點值得關注:

1)  、南聯地產規模很小,萬科正好從0做起;

2)  、未來南聯會進軍國際市場,首選美國和香港等政局穩定,華人較多的地區;

3)  、南聯會參考領匯的模式發展。

國外沒去過,這塊市場沒辦法判斷。我看綠地等國內企業去國外拿地,基本還是以賣給中國人為主。王石在美呆了3年,市場這塊應該還是有認知的。

至於領匯模式,簡單點就是社區商業和停車場兩塊業務。如果按領匯模式發展,看點就大了。萬科是國內最大的住宅開發商,而稍微大點的小區都會配備一點商業,這塊跟現在流行的綜合體相比,就是商業裡的剛需啊,風險小很多。至於停車場業務,那就更不用說了,穩定的現金奶牛。領匯在港一個城市,市值做到800億,國內廣闊市場,所以1036以後的規模就是無限遐想了。

我甚至認為,1036將來的市值會超過萬科住宅部分,理由大體有幾點:1、現在的萬科A正處房地產股票低谷,1000億左右市值便宜了;2、國內財務報表不會計算物業重估,而香港每年都會對旗下資產進去評估,對於商業持有型的公司來說,佔了便宜;3、社區商業模式有穩定的現金流,風險波動小,相對住宅受宏觀經濟和調控影響更小,估值更高;4、萬科A現在已有的商業儲備面積會到300萬方,這塊如果注入1036,已經相當規模了。此外,萬科每年大約銷售1000萬方住宅,以後會逐步拉高,按20%商業地產配比,商業規模會越來越大。

業內人士透露,1036以後的老大極有可能是北京萬科現任老總毛大慶,這哥們以前在凱德,被萬科挖過來。在萬科集團幾個副總裁裡,他的商業地產運營經驗最足。如不出意外,應該人選會定到他。

1036的中報,應該會有一些更明朗的訊息出來。

最後丫丫一下,1036我的成本價在6元以下,買的市值大約15億。若干年後,我是說若干年後,如果一切順利,1036的社區商業租金會有一個非常好的回報。某一年,他們會派發股息,總股息大概有15億,也就是說,分紅派息我的買入價一年就能翻倍。呵呵。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=36177

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019