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中環在線:米蘭站老闆業主賣舖 李華華

2010-11-24  AD




 

專賣二手名牌手袋嘅米蘭站,老闆姚君達上星期五啱啱一擲8000萬,買埋本身租緊嘅尖沙嘴漆咸道南地舖(漆咸道南81號F至K號舖,有成2800平方呎),實行先租後買,何解會喺地產寒潮中做大豪客呢?

 

姚 君達同華華講,米蘭站近10年都係租緊其中嘅F至H號舖,由於個舖搵到錢,佢一路都想據為己有,呢5年以嚟,成日業主賣畀佢,到近排個業主先肯割愛。o 依家個舖除咗米蘭站之外,仲有3間時裝店,佢諗住下年啲時裝店租約期滿之後,就收返嚟打通自用,每個月至少慳30幾萬租。

華華醒起,姚老闆買舖嗰日,撞啱政府出招打壓樓市,收緊商舖按揭喎,姚老闆仲話要攞舖價一半,即係4000萬出嚟做首期,都絕對冇問題……各位幫襯米蘭站嘅女士,你話你哋幾咁貢獻良多呢!

李華華

 


中環 在線 米蘭 老闆 業主 賣舖 華華
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業主家庭多 左丁山

2011-3-11  AD




 

樓價上升不止, 係目前嘅環境。政府派錢六千元,據「蘋果日報」報導,一位上街示威青年如是說:「六千蚊,唔夠我交首期。」六千蚊交首期?買樓當然遠遠唔夠,買架新款細車 都唔得,買iPhone 4、 iPad就夠嘞啩?睇真啲,一啲示威人士係不滿樓價不斷上升,發動示威嘅民主黨、職工盟、民協等人係唔滿意樓價升,一定要將樓價止升回跌,要政府重新宣布 採用類似八萬五嘅政策先至甘心,不過泛民明知「八萬五」三個字嚇怕有產市民,好驚選票流失,故此扭扭擰擰,點都唔敢將「八萬五」宣諸於口。

且看下列一段文字:

「樓 價對香港人的影響必須分析香港家庭和房地產的利益結構:香港二百二十多萬家庭中,六十萬租公屋,數萬租私樓,餘下一百五十餘萬是業主。業主階層中,四十多 萬擁有居屋、夾屋及購買公屋,一百一十多萬是私宅業主。樓價對業主階層影響至大,原因在於房地產的財富效應。樓價升,業主感覺到富貴,消費就鬆手好多。尤 其香港私樓業主全資擁有房屋(無任何按揭)的比例高達五成,在過去七年香港平均樓價升兩倍的情況下,這五十多萬家庭全部躋身百萬富翁階層,這是今次全球衰 退唯獨香港市面見不到不景氣的深層原因。」

呢段文字出自退休中大社會學教授劉創楚之「星島日報」專欄:「地產好香港好」(三月八日)。劉教 授精於社會學,同時精於個人理財,對樓價嘅睇法與一般社會學及社工教授不同。董先生之「八萬五」之不受歡迎,除了政策生不逢時,與亞洲金融風暴一齊出現之 外,仲因為全部香港家庭之中,業主佔了多數(六成八),業主家庭掌握選票最多,泛民想當選為區議員、立法會議員,不能不睇吓真實數字,做業主,即使不希望 樓價狂升,但點會希望政府用政策鋤低樓價o架?樓價自然地下跌(如利率上揚影響),業主可以接受,政府懲罰炒家(如額外印花稅),業主可以接受,但好似八 萬五咁,業主唔會示威乎?上次出現大量負資產人士,樓價大幅下滑期間,議員逼使政府出孫九招托市托樓價,導致到今日樓宇供應短缺嘅局面嘅,難道泛民派議員 曾經大聲反對過?


業主 家庭 左丁 丁山
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住板間房做業主 左丁山

2011-3-25  AD




 

最近讀者來郵講 及「香港機會」,讀者B繼續來信大彈左丁山觀點,另一位讀者L來郵指左丁山「諗嘢簡單片面,錢掩眼!」不過又有兩位讀者來郵支持噃,一位讀者F係中學教 師,自言一九九九年在港大畢業時,亦好難搵工,要做住代課老師先,依家叫做生活穩定,但就好睇唔慣好多人只識鬧政府唔幫助基層,鬧學校老師,話香港教育好 唔妥,但從不檢討自己,不會管教仔女溫習讀書,但會投訴學校課程有問題,指責學校冇免費補習班……最後F老師仲要求教育局唔好攪攪震,要教科書教材學材分 拆,只會令老師疲於奔命,叫老師自編教材,發夢啦!

讀者K就巴閉噃,佢話自己在內地大專畢業,任五星級酒店經理,嫁與一位香港人,03年取 得單程證與兒子來港與丈夫團圓,先至發現丈夫有外遇,但唔肯離婚,堅持一腳踏兩船。讀者K一怒之下帶着兒子離開,租一間板間房一百二十呎,月租三千四百 元。因學歷資歷不被承認,讀者K到一間餐廳做侍應,月薪六千八百元,逢星期四、五晚到酒吧兼職侍應,時薪三十二元,一晚做四小時。兩母子就是如此生活、讀 書,全無娛樂,死捱死慳,到咗06年就儲到十萬元(按:以上述收入計,三年儲十萬,一個月儲2,777,當係二千八百元,兩母子一個月只用千七蚊左右,不 計租金嘅,每日使用約係57元,不過做侍應可能仲有貼士收入。)再向大陸父母借錢買咗一間135萬嘅屋,放租租金夠供樓,母子二人仍然住在板間房,到後來 考到一個地產經紀牌,入行做地產經紀,搵到七八萬銀一個月,仍然過着死慳死抵嘅生活,舊年在西環再買一個兩房單位。

呢位讀者K話路是人行出來的,自己從來冇要求特區政府援助。分居時,社工叫佢搵政府攞援助金,佢唔願去!讀者K認為香港係世界最好的地方,如果有人話後悔不移民離開香港的話,請佢地立即行動。

讀者K之馬死落地行精神,類似香港傳奇「獅子山下」,但今天有八十後話呢啲「老掉牙嘅神話不再,唔好再講咯喎。」或者在新世代土生土長香港人之中,「獅子山下」只係神話,但對一啲新移民嚟講,「獅子山下」歷久常新。


住板 板間 間房 房做 業主 左丁 丁山
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杜老誌業主出擊市區300年舊村

2008-4-3  NM




市區舊村有價。市區重建局最近以呎價一萬三千元,收購九龍城衙前圍村。肥肉在前,有財團向衙前圍附近、位置及交通更佳的牛池灣村打主意。垂涎這條三百年古村的發展商,原來是○二年收購灣仔杜老誌夜總會鋪位的王氏家族。

牛池灣村位於彩虹港鐵站旁,村的一邊是一排排兩層樓高的平房,地下有茶餐廳、舊式茶樓等店鋪,由早到晚都人頭湧湧;另一邊是爛石、鐵皮搭成的一間間舊屋,在村民眼中,這不是爛屋,是隨時搖身一變的天價「黃金屋」。

「開 出一呎一萬零五蚊都唔賣,我間屋點止呢個價,你睇衙前圍村幾值錢,唔咁快賣,愈遲賣間屋愈值錢。」一口鶴佬話的陳太,興奮地跟街坊大談不值分毫的生銹鐵皮 屋,怎樣水鬼升城隍。這條破村也奇貨可居,因為它是九龍市區僅存的五條古村之中,面積最大的一條,是市區少見的靚地。

呎價八千

牛 池灣村清初成立,至今已三百廿年歷史,從前是條沿海雜姓聚居的農耕客家村,二次大戰後,上海、山東、潮州等移民遷入,目前人口超過二百多戶;由於居住環境 欠佳,居民只剩老人家或低收入新移民家庭。不過,牛池灣村坐落港鐵站旁,對面有坪石邨巴士總站,是東九龍交通樞紐,鄰近的清水灣道8號地皮面積只有三千一 百九十七平方米,目前平均成交價也達每呎六千元,中原東九龍助理分區經理呂小姐估計,面積四萬八千五百平方米的牛池灣村,面積是清水灣道八號十五倍,可建 大型屋苑,比單幢式的清水灣道8號有更高叫價力,呎價約八千元。

八千元一呎也可能太保守,離牛池灣村不遠的另一市區舊村衙前圍村,市建局提 出收地後,因居民多番談判,再加上保育人士介入,收地呎價推高至一萬三千元。東九龍十三鄉總幹事何其強說,今年初市建局向餘下未賣地的衙前圍村二十多戶開 出收購價六百萬元一分地(四百六十呎),較長實過往十年只以六十萬至二百萬元向村民收地價,多出兩倍,目前手握七成業權的長實正與市建局合作發展衙前圍 村。他補充,「有辦可見,其他發展商想學長實,一早落釘,等到要發展大把籌碼同政府拗,即使唔發展賣番俾政府,一個轉手都賺到一戶幾百萬。」

去 年終有神秘發展商向這條古村埋手。他們委託村內一名外號肥佬黃的茶餐廳老闆黃偉民,先向牛池灣村鄉公所表示有財團欲收購重建,然後拿着銀行發出的資產信用 狀,向村民兜搭,農地每呎出價一千二百元,屋地則每呎三千一百元;肥佬黃目前還未向村民現金落訂,只要求他們簽訂沒約束力的買賣意向書,待人數眾多,便拿 着意向書向城規會申請改變土地用途作綜合發展。

九龍十三鄉

牛池灣村與九龍區另外十二條村,包括衙前圍、竹園、大磡、坪石、牛 頭角、茶果嶺等,三七年前劃歸界限街以北的新界鄉村範圍;三七年,政府將九龍城寨到鯉魚門規劃為新九龍,脫離新界鄉村範圍,從此這十三條村變成市區,統稱 九龍十三鄉。目前十三鄉大多面目全非,只剩竹園村(不是公屋竹園邨!)、鯉魚門村、茶果嶺村、牛池灣村及快將重建的衙前圍村。

製衣家族

記者發現,肥佬黃背後泵水是香港製衣集團王新興集團,為日本名牌NICE CLAUP製衣加工,除了毛衫加工,王新興還投資中港地產,包括○二年買下破產的灣仔杜老誌夜總會鋪位。記者向王新興集團求證收地一事,公司秘書承認向牛池灣村收地,但目前只進行第一步,尚有很多情況未清晰。

據熟悉王新興的商界人士說,集團由王氏家族經營,大姐已退休,大哥王德渭活躍潮州商界,負責對外聯繫及管數;集團行政總裁由只有小學學歷的二弟王德雄擔任,他為人低調,出任五十八間公司董事,兼任上市聯華超市非執行董事;至於三弟王德財與四妹王惠貞,除打理公司紡織業務外,還代表集團成立東展有限公司,收購牛池灣村。王惠貞近年由商界轉戰政界,廣建政商人脈,今年剛被委任為九龍城區議員,同時身兼廣西政協常委,與李嘉誠好友周凱旋同任廣西政協常委。

雖 然王氏五兄妹不願接受記者訪問,但他們八十三歲母親王老太則向記者娓娓道來他們發跡經過。王老太現時與二仔王德雄同住九龍塘新德園一幢獨立屋,她自豪地 說,「我哋唔似唐家(唐英年家族)、田家(田北俊家族),老豆打好根基留俾仔女,我仔女由七十年代開始日日做足十二個鐘捱出來。」

王老太憶 述丈夫戰時經營大埔墟盛昌泰米鋪,夫家分家後他們只獲分二千元大洋券(戰時貨幣),捉襟見肘,王太要拿毛衫回家修補幫補家計。後來,小學畢業的二仔入毛衫 廠打工三年,學識製作流程,七十年代王家於長沙灣元州街唐樓,租頂層幾百呎自設山寨式毛衫廠。「老公負責管數,我同大女、二仔德雄打理工場,由捲毛線,縫 織到包裝一腳踢,日日做到天光先瞓,由幾百呎廠搬去千幾呎工廠,由最初租地方做到買地起廠,集團總部恆昌工廠大廈由十三樓不斷擴張,搬上最頂層十六樓。」

杜老誌新業主

八 十年代,漸見規模的王新興製衣回王家家鄉潮陽設廠,發展至今全國逾十間廠房,二千年開始,集團積極拓展地產,○二年香港經濟低潮,王家覷準灣仔杜老誌夜總 會結業,以二千萬購入地下鋪位,連同早在九五年以一億四千萬購入杜老誌樓上兩層的辦公室,王家成為夜總會新業主;○六年夜總會以新名杜老誌會重開,由中國 城創辦人鄧崇光經營,但王家仍是大業主。

「遲咗發展地產,做工業始終賺得有限,而家人民幣高,人工高,大陸做廠又限制多多,做衫毛利賺少咗,我都贊成德雄睇法,地產見啱機會,好就做囉,總之唔好大貪,搵到啖飯食就得。」王老太說,「德雄有同我提過牛池灣村塊地皮好有投資價值,成功嘅話,回報率唔錯。」

目前王新興集團在深圳、廣州、惠州、上海、北京甚至瀋陽,有大型廣場及住宅等地產項目。在香港,集團恆昌工廠大廈頂樓全層及其餘九層持有共十五個單位作辦公之用、灣仔杜老誌夜總會、旺角、尖沙咀等商業大廈單位地鋪及半山,九龍塘物業,總值三億二千萬。

不 過,王新興集團收購牛池灣村絕不容易,衙前圍村收地經歷逾十年,至今仍有五分一村民未妥協,牛池灣村舊區業權戶五十多戶,據悉仍有半數考慮中;加上村內商 鋪林立,一個地鋪成交價已達一千萬元,不少商鋪吊起嚟賣。王家也不是省油的燈,不肯真金白銀向村民落訂,只與村民簽無法律約束力的意向書,疊埋心水當牛池 灣村作長期投資。

中港王國

 

國內資產

廣州京光廣場、萬菱廣場、惠州市新興花園及瀋陽、蛇口、北京等其他商場項目。

王家二千年積極拓展國內房地產項目,包括樓高三十七層的廣州萬菱廣場。


杜老 老誌 業主 出擊 市區 300 舊村
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冒牌業主賣樓 左丁山

2012-3-2  AD

唔睇樓就買樓,左丁山唔敢制,亦因此失去幾個發財搵錢機會。香港樓市有起有跌,十年之內,幾乎肯定可以見到一個「上升下降上升」循環,二十世紀八十年代、 九十年代、二十一世紀頭十年,莫不如此。昔年樓價大跌,賓架黎揸住不少中西半山銀主盤,叫左丁山去 bid番一兩間,因為無法子搵到買家也,偏偏左丁山係要去睇過先,睇完就覺得幾間屋各有缺點,例如塞車、斜坡太斜、陳舊有臭味諸如此類。於是間間都唔買。 事隔十幾年後。呢啲樓間間升值五至十倍,俾賓架黎笑到面黃:「抵你唔發達!」左丁山唯有苦笑,只好做阿Q話自己買樓唔會俾地產中介人呃到,起碼清楚確定誰 是業主。
買賣樓宇都會呃人嘅噃。一九九六年間,一間位於羅便臣道嘅「豪宅」,由梁振英測量師行經手安排出售,售價一億零五百萬元,成交後見報,李 姓業主為大家族(康年銀行)之後,睇到新聞,吃了一驚,自己從未委託授權任何人出售家族祖業,點解會賣咗呢,於是立即查究報警,買家不是炒家或散戶,而是 企業集團──莊士機構國際有限公司屬下一間公司,呢間公司先後兩次以支票支付一共三千一百六十五萬元俾律師樓做訂金,律師樓收到「業主」指示將支票交俾兩 名不同被告,被告立即提取現金。第一被告在九六年被捕,判監三年半,第二被告在 2006年被捕,李姓業主因及時報警,得以保護祖業,莊士機構就唔好彩咯,被騙去三千一百餘萬元。
咁大間公司都會俾人呃,誤信「假業主」,簽訂臨 時買賣合約,交付訂金,律師樓與樓盤放售代理梁振英測量師行有無被騙呀?呢個冒認做業主賣樓案,九六年曾引起行內人士議論紛紛,質疑有關專業人士究竟有冇 做過「盡職審查」,最起碼係確定「業主」的真實性,而唔係隨便有人行上梁振英測量師行話聲賣豪宅,自己係業主,梁振英測量師行就信以為真,代為放售,並且 主動發傳真向莊士放盤。一九九六年嘅梁振英先生未入政壇,應該冇 2002年做西九設計評審員之時咁忙碌,唔通當時已經因為公司「太大」,佢對單生意又係「全不知情」?

冒牌 業主 賣樓 左丁 丁山
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玩具商鋪業主 血併李嘉誠

2012-05-18  NM

上週四,四十多名玩具商業主浩浩蕩蕩來到長江中心,打開血紅字眼Banner「港人首富不熟不吃 300潮汕老鄉上當受騙」。
他們一行人是廣州國際玩具禮品城鋪位業主,從廣州搭火車來香港,是要向李嘉誠及其上市公司長江實業宣戰。
八年前,這班業主深信「香港首富」這個金漆招牌買下禮品城商鋪,以為租售李超人地段,自此財源滾滾,誰知誤墮地產商慣用「貨不對辦」的租售陷阱。
四十名業主幾年以來一直在大陸示威抗議,竟然被內地維穩部門出動干涉「河蟹」,今日決定移師香港示威。


上週四早上十一時多,四十幾名廣州國際玩具禮品城的鋪位業主,拉着橫額標語,操到位於中環的長江中心及和記大廈門前,烈日當空下憤怒叫喊,強烈要求「首富李嘉誠回水」。
他們遞交請願信,擾攘兩小時才離開。示威結束後,搞手之一香港商人莫先生,拉着記者不斷追問:「明天香港會有幾多張報紙刊登今日我們的行動,電視台會唔會約我們做訪問?我們好慘,幾年來在廣州搞示威,反而被公安打壓,大陸的內地傳媒對我們冷待……」
翌日,莫先生嘆了口氣,因為香港僅得一份報章報導是次事件。
莫說:「以為我身處的香港自由風氣比內地好,但結果,唉,原來李嘉誠咁得人驚……」

因為李嘉誠
莫先生,○四 年因為李嘉誠這三個字,斥資百多萬元人民幣,在廣州國際玩具禮品城投資了兩個相連鋪位。 「之前响廣州白馬投資時裝鋪位,單是租權轉讓已由八千升到三萬,仲只係有得租冇得買斷,今次李嘉誠搞呢個玩具城有得買斷,所以非常吸引,又話會進一步將廣 州一直最繁榮的一德路玩具批發市場成個搬過去,一定有得賺。當時諗住賺埋匯價,响恒生造按揭,用港幣供,以為有賺冇蝕,點知……」莫苦着臉對記者說。


○ 四年,長實公布首次在廣州投資,項目計劃正是這個位於黃埔區、號稱全球最大的玩具批發城。根據和黃○三年年報指出,該項目由長江及和黃合組成的 Toprow Investment Limited,與內地一間名為廣州國際玩具中心有限公司共同投資興建,長和出資一億五千萬人民幣,佔四成股權,中方拍檔出資二億二千萬人民幣,佔其餘六 成。

藍圖引買家
該玩具城佔地三百餘萬呎,足足兩個維園大,計劃指項目分三期開發,第一期在○四年一月動工,有八百個商鋪出售。首批出售時,廣告大賣第二期將會興建一百萬呎玩具展覽中心和研發中心,第三期更會有主題公園和宿位配套。 憑着李嘉誠金漆招牌,再加上這個包裝得「實力強勁」的玩具城藍圖,鋪位未開售前已被報章傳媒大力吹噓,引來投資者一連串話題及憧憬,四方八面的投資者調動資金,業主除了香港人莫先生、還有來自澳門、廣州,遠至馬來西亞的華人,當然還有善於投資的溫州商人。 「我那時候為了買得地處人流最好的靚位,在商鋪未公開出售前,已向玩具城那個銷售部職員封了十六萬利是,之後我再出資三百幾萬買入一個地鋪,我非常期待收成期的來臨。」來自溫州的業主方小姐回憶說。

玩具城變住宅
買下第一期的商鋪,一眾業主本來一直期待二期三期落實後,租金颷升及商務暢旺。誰知一年過了又一年,等了又等。然後有一天,當日承諾的展覽中心、主題公園沒有出現,反而看見本來的地皮開始打樁,興建項目是三十層樓高的「住宅」。 玩具城突然變成住宅,本來購入商鋪的「玩具商店」租不出,就算租得出的玩具店鋪也沒生意,全個玩具城十室九空,猶如死城。 記者上週一連幾天採訪,偌大的商場一個人也沒有,部分鋪位空空如也,有部分則用作倉庫,只有一、兩間放了幾個毛公仔及機械人。 「根本唔會有人來呢處做生意,好多業主為咗省卻成本,索性丟空,初時我有開鋪,三年一單生意未做過,玩具擺到塵封發霉。」另一位業主陳先生說。 陳生指沒生意之餘,每名鋪位業主每月還要繳交千六元人民幣管理費,繳交了頭三年後,大部分業主覺得不能再被蠶食下去,決定罷交。

數碼港翻版
港人莫先生當時一見玩具城變成住宅,心頭即時涼了一截。「我心諗,嘩!又係呢一招,真係香港數碼港翻版,地產霸權霸到上廣州。」 莫之後立即聯同其他業主東奔西跑,向有關單位求助,但訴求一直石沉大海。 據稱,他們先聯絡玩具城內地合資公司的負責人,但一直聯絡不上。其後該中方負責人更向他們表示已把股份轉讓給長和,叫他們向李嘉誠追討。 記者致電廣州國際玩具禮品城有限公司吳姓負責人求證,對方稱現時項目的大股東是長和,若有投訴及索償等問題,叫記者及業主直接向長和商討,另外還聲稱管理公司曾力谷宣傳,奈何生意未見起色,唯有將項目轉為住宅發展,之後便匆匆掛線。 「離晒譜,當日更改土地同業權用途,事先竟全部冇諮詢過我哋第一期五百個業主,而家搵人追究,就一個推一個,根本從一開始就是騙人。」

穩賺百億
現時,原本為玩具城的二、三期,已興建了兩座住宅大廈,住宅名稱是都會新城。 根據售樓單張,都會新城會興建十棟三十一層高的住宅,分三期發展,第一期推出三棟共七百多個單位。據廣州一名地產代理指,長和內部人士已向地產代理放風,都會新城開售價約為每平方米一萬三千元人民幣(每呎呎價約四千元)。 「呢個係高級住宅項目,其他樓盤冇得比,計劃中仲有『都會水中城』同『浪濤花之城』等特色主題建設,呢個盤一定會升值……」 ○四年玩具城第一期賣鋪套現約七億人民幣,若都會新城過二千個單位全部售出,估計總回報超過百億元,長實首次在廣州投資,收穫相當豐厚。

超人早有部署
其實當年李嘉誠在廣州投資玩具城,部分地產分析員都認為「李嘉誠舞劍,意在圈地」。因為理論上開發玩具城,三十萬呎地方已夠用,但玩具城計劃卻有三百萬呎地皮。 本刊於○四年年頭,曾採訪是次與長和合作的內地公司負責人吳楷明,其後發現吳是廣州一間俱樂部夜總會老闆,與李嘉誠身份完全不相稱。 而吳公司的頭馬,是廣州國際玩具中心有限公司策劃總監劉軍,在廣州地產界內薄有名氣,與市政府官員稔熟。


據知,廣州市政府早於○一年已有意整頓雜亂的一德路玩具批發市場,構思在廣州另闢新地方開拓。當時吳獲得消息,搶先牽頭發展,遇上對計劃感興趣的李嘉誠,雙方一拍即合,造就長江首次在廣州的投資項目為玩具城。 雖然內地早有分析員提醒投資者,但當時一聽李嘉誠大名便如痴如醉,再加上內地傳媒唱好合奏,○四年八月,玩具城第一期約八百個鋪位開售時,即有兩倍多的超額認購,最貴的商鋪面積六百餘平方米,賣價千二萬人民幣。

被內地維穩叫停
今日眼見發展商賺大錢,自己卻血本無歸,玩具城商鋪業主多年以來不停示威抗議,但估不到每次行動,皆被弄至焦頭爛額。 「初時為數約一百名溫州、二百名澄海,再加埋香港、澳門、馬來西亞共五百名業主發起去搵長和索償,點知我哋網上QQ同手機SMS發出遊行訊息,俾公安全部刪除。」


其中部分屬於搞手的業主,更多次被公安跟踪,目的就是防止他們再發起示威遊行。溫州的維護穩定辦公室(維穩辦)的官員更先後約見了部分玩具城的溫州業主,要求他們不要「多生事端」。 「真係好冇公理,我哋又唔係殺人放火,只係爭取合理權益同賠償,咁都唔得?」 嘆了一口大氣的莫先生,下一步將會與眾業主瞓街抗爭。 「我哋依家冇晒辦法,唯一可以做就係瞓街,都會新城正式開售第一日,我哋就去瞓街封路,橫掂依家個個業主都晚晚失眠。」眾業主激動地說。

維穩辦勁過國防部
本刊記者在內地採訪,被公安及國安跟踪及監視已司空見慣,今趟回廣州採訪玩具城時,更多了一路人馬「招呼」記者,他們就是維護穩定辦公室官員。 中共中央設有「中央維護穩定領導小組」,維穩辦直屬中央,性質屬議事及協調機構,小組下至每一省市地方,均設有維穩辦公室。 據一○年五月出版的《社會科學報》報導,○九年全國維穩經費達五千一百四十億元,金額超過當年國防部預算的四千八百零七億元。 ####


玩具商 玩具 業主 血併 李嘉誠 李嘉
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深圳舊改讓業主說話

http://magazine.caixin.com/2012-06-22/100403286_all.html
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  連續多日的綿綿夏雨,令地處深圳福田區的南園新村更顯擁擠。「深圳市最早的福利房小區」,於半個多月前成為兩大房企——萬科和佳兆業爭奪的目標,這一舊城改造項目因萬科的強勢介入,成為地產界關注焦點。

拉票大戰

  5月29日,萬科高調宣佈將與深圳市恆豪實業有限公司(下稱深圳恆豪)合作開發南園新村地塊。翌日,另一地產巨頭佳兆業集團控股有限公司(下稱佳兆業)迅速反應,聲明佳兆業從2007年起便已著手南園片區的更新改造,誓將南園新村更新改造進行到底。

  隨著矛盾公開化,兩家房企開始了拉票戰。6月9日,深圳市萬科房地產有限公司在五洲賓館召開南園新村業主座談會,盛邀業主們參觀萬科大戶型樓盤 「璞悅山」。同日,佳兆業也在小區宣傳欄貼出了新的補償方案,在原方案基礎上每戶「勁爆讓利」50萬元,同時以拆賠條件決不低於任何競爭對手的鄭重承諾高 調拉攏業主,簽約即獎10萬元。

  萬科和佳兆業通過提高補償方案、多輪意願徵集,目的在於取得更多簽約率。萬科對外宣稱,項目合作方深圳恆豪已與南園新村住宅區中的368戶業主 簽署《南園新村舊城改造補償安置協議》,佔住宅區458戶業主的80.3%。佳兆業也不示弱,稱已全資收購其中一個地塊的權利人——深圳豐隆實業發展有限 公司(下稱深圳豐隆),同時與該片區內216戶業主簽訂拆遷補償協議。

  萬科何以一改昔日低調?財新記者獲悉,南園新村舊改項目只是南園城市更新片區一小部分。此次兩大房企競爭的項目一期,單從規劃方案來看,佔地面積3.2萬平方米,未來將建設住宅、商務公寓、商業配套以及其他社會公共設施,建築面積共約20萬平方米。

  南園城市更新片區體量龐大,才是吸引兩家房企的更大誘惑。按照規劃初步方案,該更新片區面積20萬平方米,東至上步南路、南至南園路、西至華強 南路、北至深南中路,位於城市中心區的直接輻射圈層,是繼深圳崗廈、大沖村舊改項目後,深圳城市核心地段罕見大型舊改項目,商業價值不可限量。深圳市城市 更新辦回覆財新記者稱,南園城市更新片區是深圳市2010年第一批城市更新單元規劃制定的重點研究片區,深圳市規劃國土委員會正組織研究包括更新目標定 位、更新方式,開發強度等,「會在優先保障業主利益基礎上,充分協調各方利益」。

複雜舊改

  深圳自2010年以來推行的「城市更新」,是對已不適應現代化城市生活的地區拆遷、改造,涉及五類用地,即國有合法用地、城中村用地、舊屋村用地、房地產登記歷史遺留用地和城市化歷史遺留違法建築處理用地。

  城市更新的特點是開發商主導,政府做可行性評估,明確開發商准入門檻,在確定開發商參與資質後,開發商和房產權益人達成合作開發協議,和業主談 判。按今年2月深圳出台的《深圳市城市更新辦法實施細則》(下稱《城市更新辦法》),舊住宅區改造中,佔建築面積90%以上且90%以上業主同意方能公開 選擇市場主體;市場主體須與所有業主簽訂搬遷補償安置協議。

  根據目前簽約情況看,萬科和佳兆業都還不具備開發主體資格。深圳市規劃國土委回覆稱,按照深圳市《城市更新辦法》,達到90%簽約率後,開發商要取得開發資質,還需政府機關審核。

  深圳《2010年城市更新單元規劃制定計劃》最初草案中,南園片區原本不在其中,因其位居中心區,國土部門特意添上,著力於引入有實力的開發實 體,並希望通過拆除重建、綜合整治等實施城市更新。南園新村業主也一直希望舊改及早推進,但南園片區權屬複雜、業主分散,各種利益訴求難以協同,舊改喊了 許多年,鮮有進展。

  接受採訪的業主代表表示,先是深圳恆豪開始小區業主的拉票工作,陸續簽了很多戶後,又悄無聲息。之後,海航置地突然加入,又很快被萬科取代。業 主們發現,南園新村邊的一片空地不知何時被圍了起來,打上了佳兆業的標誌,這個地塊要被佳兆業打造成為深圳第二高樓的說法也流傳開來。

  消息很快獲佳兆業對外證實。2010年,佳兆業在完成其全資子公司深圳豐隆權益地塊的開發申報後,做了興建深圳第二高樓的大膽規劃設計方案,即 518米的佳兆業環球金融中心。資料顯示,深圳豐隆主要資產為B124-0027地塊物業的實質權益。該物業緊鄰南園新村,總地盤面積約為1.44萬平方 米,統屬於南園城市更新片區,地上無建築物,因此很快通過申報。鮮為人知的是,佳兆業環球金融中心所屬地塊的權利人除佳兆業外,還有深圳市城市建設開發 (集團)公司。工商資料顯示,深圳城建為深圳市投資控股有限公司的全資子公司,後者實際控制著南園更新片區20萬平方米佔地面積中約20%地塊面積,合計 5.7萬平方米左右,是南園片區最大的「權益主」。

  該片區第二大地主為上步實業股份有限公司。作為上步村集體資產管理委員會的集體股及以林展強為代表上步村民合作股組成的集體所有制公司,上步實業在南園城市更新片區擁有約1.37萬平方米的土地權益。

  財新記者在調查中發現,南園城市更新片區的土地權屬情況很複雜,除上述兩大權利人外,被肢解成大小30多個地塊,房產權利人又另外涉及數十家公司,其地上建築物包括上世紀80年代的企業住宅樓、公司宿舍及統建樓等。

  深圳市人大常委、前深圳城市規劃設計研究院院長王富海表示,上述片區很多房屋,開始並不擁有合法房產權益,後來才逐漸完成了補交差價和產權分割,部分小業主產權實現分戶登記。

  「現在每家每戶都有本了。」一位業主告訴財新記者,南園片區業主僅上步村村民就達1400多戶,轉手者很多。

  值得注意的是,參與舊改的深圳恆豪6月5日剛完成股權變更,實際控股人海航華南控股集團有限公司,向另外三個自然人股東出讓了51%股東權益。海航華南去年年底剛剛入股該項目公司,其退出原因被地產評論人半求解讀為「權利人複雜、舊改項目難度大」。

  深圳市城市更新辦也表示,南園城市更新片區體量龐大,包括多個項目單元,市場開發主體將以項目為單位逐個申請,「不代表該更新片區僅由一家開發主體開發」。

萬科之壓

  萬科在土地市場一直遵循謹慎拿地策略,特別是進入「過冬模式」後,更注重拿地安全性和資金高周轉率。以南園新村項目舊改難度之大,加上佳兆業參與,萬科介入多少有些出人意料。

  萬科熱情參與,一來是南園片區位置非常好,二來也是出於轉型的壓力。如果萬科成為開發主體,這將是萬科進軍成熟商業地產,尤其是首次涉足核心城市大型城市綜合體的一次重大嘗試。

  萬科在2011年年報中透露,公司在專注於普通住宅基礎上,可能會探索一些其他物業模式,這指的是商業地產。

  萬科對進軍商業地產相當謹慎,董事長王石一直是反對者。但作為龍頭房企的萬科,多年偏重在中心城市郊區拿地。這某種程度上是事出無奈,而郊區拿 地策略也使萬科一直受益於實體經濟支撐下城市不斷發展的空間增值。不過新時代證券分析師裴明華認為,目前實體經濟下滑明顯,萬科傳統「城市周邊未來增值空 間較大區域」的拿地模式會有所切換——郊區地塊投入很大,要建學校、醫院及相關商業配套,如果核心地塊有拿地機會,萬科肯定盡力爭取。

  今年四五月份,保利地產分別以91.5億元、107.68億元的銷售額,實現單月銷售額連續兩個月超過龍頭萬科。「這在以前是很難想像的。」多位房地產分析師認為,這種壓力下,萬科應有探尋盈利模式多元化的考慮。■

深圳 舊改 改讓 業主 說話
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【高鐵國產化幻覺·上篇】全能業主誕生

http://magazine.caixin.com/2012-06-29/100405438_all.html

 2011年夏天,京滬高鐵通車前夕,株洲電力機車廠高速牽引研究所所長、院士劉友梅被鐵道部邀請到場。同時被邀請的,還有當年參與高鐵自主研發的七八位老專家——這是2002年高鐵自主研發方案被否定後,他們第一次重聚。

  在京滬高鐵通車現場看到CRH380 列車,劉友梅心情複雜。十年前他曾是中國高鐵自主研發的關鍵人物。2003年,前鐵道部部長劉志軍一上任,便力排眾議,叫停已經進行了十年之久的高鐵自主 研發,轉向「以市場換技術」的引進吸收方案,劉友梅與團隊研發的中華之星就此被擋在中國高鐵發展的門外。他至今仍對這一決策耿耿於懷,但當「看到 (CRH380)車輪在鐵軌上運行平穩」時,仍難抑激動——因為當年中華之星研發時培養的人才後來在各主機廠消化引進技術的過程中發揮了重要作用。

  對於中國在這次高鐵的「市場換技術」中到底買到了什麼,他的看法值得一聽:「從知識產權上來講都有提高,但核心技術我們沒能瞭解。」

  這在某種意義上像是一個反諷。當年停掉中華之星研發到底對不對?中國在這場長達七年的高鐵技術引進之路中需要反思的不僅於此,值得進一步思考的 是:自主研發與技術引進應是什麼關係?什麼樣的產品應該自主研發,什麼樣的可以走技術引進道路?作為一種手段,「以市場換技術」本身並沒有錯,但如何換, 才能以儘可能小的代價來換取最大的收益,而不至於被技術所捆綁?

自主研發非閉門造車

在中華之星之前,中國已研發出一系列准高速車型,包括先鋒、藍箭、奧星和中原之星等

  中國高鐵最初走的是自主研發之路。早在1990年,鐵道部即就中國高鐵發展模式和規劃立項。傅志寰是中國高鐵自主研發路線的支持者。從1998 年到2002年,在傅志寰任鐵道部部長時期,包括南京浦鎮車輛廠、鐵道部株洲電力機車研究所(即後來的南車株洲電力機車研究所有限公司,下稱南車株洲所 ——編者注)和長春客車廠在內的幾家國內火車製造廠商都曾致力於更高速度的動車研發,但參與人員不多,規模不大,投入資金亦有限。用劉友梅的話說,「是在 一窮二白的情況下堅持。」

  很多人將中華之星視為中國高鐵自主研發的代表,在劉友梅等老鐵路人看來,這是一種誤解。中國當時已研發出一系列准高速車型(即時速160到 200公里),包括先鋒、藍箭、奧星和中原之星等,其中先鋒、奧星和中原之星走的都是動力分散路線(動力分散在幾個車廂,由駕駛員通過中央電腦控制),而 藍箭則走的是動力集中路線(動力集中在列車兩端)。

  先鋒號電動車組2000年由南京浦鎮研製;同年,株洲所、長春客車廠等研製出了藍箭;2001年,南車株洲所又先後研製出奧星和中原之星電動車組。這些試驗車型中,平穩性最好的是藍箭,鐵道部訂購過一批,至今仍在廣深線運行。奧星也曾出口至哈薩克斯坦。

  2001年4月,鐵道部下達「時速270公里高速列車設計任務書」,劉友梅是總設計師。走動力集中路線的中華之星正式開始研發。任務書規定要生 產時速200公里以上列車並最終達到年產15列的能力。這是當時國家計委批准的研發項目,調集了包括南車株洲所、北車、鐵科院等12家企業在內的國內頂尖 科研力量,國家投入1.3億元財政支持。

  2003年,最高運營速度為時速270公里的中華之星投入秦沈客運專線試運行,被譽為中國第一列具有自主知識產權的高速動車。

  但參與專家都表示,當年的自主研發並非閉門造車,也包含技術引進、吸收和消化。與劉志軍後來的大規模引進主要區別在於,「這種技術引進是小批量的,以國內研發人員為主,注重的是引進後的學習和吸收,提高再創新」。

  以2001年開始研製的中華之星為例,它在動力系統、制動系統和轉向架等關鍵領域完成了系統集成和技術自主,但很多關鍵零部件從國外進口。

  總設計師劉友梅直言不諱:「高速受電弓、真空斷路器、GTO器件、去離子水泵、高速軸承和螺桿空氣壓縮機等都是從國外進口,可以彌補國產器件工藝製造的不足。」 一位當年參與先鋒號和中華之星號研製的鐵科院老專家也坦承:「當時我們的方針是在引進的同時,自己研製。」

  更重要的一點在於,當年的自主研發雖也有國家統籌規劃,相關項目被列入國家「八五」「九五」計劃,但總體而言,屬企業行為,甚至在南京浦鎮、株洲電力機車廠和長春客車廠及鐵科院等車輛廠商和院所間形成了科研競賽。

出局

「高鐵這麼猛地上,技術人員沒有這個膽量,政客有」

  不過,這種以我為主的摸索式的研發為時漫長,國內科研人員的成長亦需時日,在吸收國外技術的基礎上製造出動車僅是第一步,使其成熟並投入商業運 營則需更長的時間。以2001年9月出廠的中原之星為例,它曾在京廣鐵路的鄭州站與武昌站之間運行,但運營時故障頻發。一位當年曾在鄭州局車輛段工作過的 鐵路業內人員回憶說:「當時在車上的感覺很不舒服,頭暈。列車製造時沒有考慮整車的震動頻率跟固定頻率不吻合,出現高頻震動。」運營期間,車經常跑半截就 壞,乘客和客運段工作人員都怨聲載道。運行僅半年後,中原之星即因維修成本過高停駛。藍箭在廣深線上運行時也暴露出故障率高的問題。

  但如果不是劉志軍堅持,這條以技術引進為基礎、國內主機廠和研究所的自主研發之路,還會緩慢而堅定地走下去。如此,就不會有之後席捲全國的高鐵大躍進,中國現在也不至於為被認為「一百年都很難收回成本」的數萬億高鐵投資而苦惱。

  在公開否定中華之星的研討會之前,劉志軍曾組織了一次專家評審會,據一位與會專家回憶,當時出席會議的是參與研製中原之星的幾位南北車的總工程 師。劉志軍做工作,讓他們以製造商的名義說中原之星存在種種問題。會上,多位工程師按指示發了言,只有南車株洲所的工程師保持沉默。不聽話的株洲所後來為 此付出了代價。

  在2003年9月19日到20日吉林長春召開的「高速動車組專家研討會」上,中華之星被評價為「與國外先進水平相比,在技術水平、產品成熟程度 和可靠性等方面還存在較明顯差距」。這一結論給中華之星判了死刑。就在這次會上,鐵道部明確將從國外引進時速200公里動車組和300公里以上高速動車 組。在很多參與自主研發的老專家看來,這次所謂的專家論證只是一場政治秀。「他把需要的專家請過來,完全沒有廣泛徵詢意見,是政治決定路線。」之所以要全 盤否定已有研發成果,大舉從國外購買和引進技術,是劉志軍等不及要啟動高鐵建設。

  「動車發展是其政治生涯的跳板,他等不及漫長的自主研發。」事隔多年,一位曾參與研製先鋒號的鐵科院老專家回憶往事,對劉志軍頗有怨言。眾所周 知,日本人花了30年才將列車時速從210公里提升到300公里。劉友梅也認為,技術差距的確存在,但高速鐵路的科研創新不可能快,技術消化吸收需要時 間,車輛穩定運行考核也需要時間,路基沉降更需要時間。「高鐵這麼猛地上,技術人員沒有這個膽量,政客有。」

  2004年,在鐵道部組織的時速200公里的動車組項目採購招標中,川崎重工、阿爾斯通和龐巴迪等中標。

  而中國自主研發的中華之星一開始就被排除在招標之外,因為招標要求「擁有成熟的時速200公里鐵路動車組設計和製造技術的或有國外合作方技術支 持的中國製造企業(含中外合資企業)」,此前中華之星已被鐵道部組織的研討會界定為不成熟技術。此外,中華之星走的是動力集中路線,最多只能八編組,不符 合鐵道部要多載人的要求,也成為其出局的原因之一。2005年8月雖經52名院士聯名給國務院上書勉強獲得試運行資格,卻在一年後被鐵道部以發現螺栓鬆動 為由徹底封存。

  不過,當初參與研發的一批人才,後來在南車四方和北車長客中都成了消化吸收國外高鐵技術的骨幹。

全能業主

在技術引進中,鐵道部既是招標方案的設計者,也是業主,最後還是高鐵技術引進的主體

  2003年的中國,爭論了十餘年的京滬高鐵還沒有在發改委正式立項。中央層面也沒有下決心要大建動輒投資上百億、千億的高鐵,但中國應該發展高 鐵技術則有共識。從當時中國的情況和高鐵發展狀況看,高鐵研發很可以慢慢來。但劉志軍思路明確,就是要通過「系統性引進」發達國家成熟技術,快速推動國內 高鐵建設。對他來說,技術引進只是手段,快速發展高鐵才是目的。

  他用以吸引外國廠商的第一個單子是「時速200公里動車組招標」,2004年8月,鐵道部拋出了120列動車的訂單,這些車將用於鐵路第六次大 提速。這原本是此前自主研發並已有生產製造能力的藍箭、奧星們已經達到的速度,但它們和中華之星一樣,根本連參與招標的機會都沒有。

  2003年上半年,發改委和鐵道部聯合制定技術引進的具體實施方案,起初發改委負責方案設計,鐵道部負責具體工作。在上世紀90年代末,發改委的前身國家計委曾主導了地鐵技術的引進。

  其時,張曙光已被劉志軍調回鐵道部,並負責高鐵技術引進工作。張曙光最初還經常找到發改委產業協調司的人探討怎麼跟老外斗,怎麼能夠拿到技術。到了2003年下半年,鐵道部逐漸擺脫髮改委的控制。

  當時發改委有一個優惠政策,高鐵實現國產化率要求後,在財稅或進口關稅方面有補貼和獎勵,鐵道部表示不要這個獎勵。「那時他們的想法是,我不要 你的獎勵也不受你的控制。」一位發改委人士猜測說。隨後,國務院下通知,明文規定由鐵道部負責高鐵技術引進,發改委配合。之後,國務院設立了技術車輛專業 委員會,鐵道部也成立了以時任鐵道部運輸局長的張曙光牽頭的動車組項目聯合辦公室(下稱動聯辦)。

  主導權就此易位,而發改委的角色完全邊緣化,最後,用一位發改委官員的話說,「連方案也不讓我們審查了」——強勢的鐵道部擺脫了它的最後一位監督者。

  隨之變形的是技術引進方案。在之前的地鐵技術引進中,國家計委只負責設計和審查招標方案,並監督招標過程,招標權限下放給地鐵業主。引進技術的 主體是企業,企業自行尋找合作夥伴,談合作方案,再聯合投標。為實現技術引進,發改委在地鐵招標方案中設計了項目總負責和技術總負責。如有外方參加,技術 總負責開始往往由外方擔任,過段時間後,發改委會在招標中加入由中方擔任技術總負責的條款,以此推進外方對中方的技術轉讓。不過地鐵招標方案中沒有排除純 中資企業的參與。由於地鐵業主是地方政府,較為分散,從招標起就實現了充分競爭和市場選擇。據一位當時參與的官員稱,地鐵技術引進沒有花國家財政一分錢, 但經過十年逐漸消化吸收了80%左右的技術。

  而在高鐵技術引進過程中,中央卻給鐵道部撥了十多億元專項經費,供鐵道部引進車體製造、牽引、轉向架和制動這四項核心技術。不過,據財新記者瞭 解,鐵道部在三次招標中共花了23億人民幣支付技術費。其中CRH1因為是合資廠生產,沒有技術轉讓費;CRH2的技術轉讓費約6億人民幣;CRH3的技 術轉讓費8000萬歐元(約8億人民幣),CRH5的技術轉讓費為9億元。

  和發改委不同的是,鐵道部在這場招標中扮演了全能的角色,既是招標方案的設計者,也是業主,最後還是高鐵技術引進的主體。

  還在第一次動車招標前,張曙光先把國內幾十家列車生產企業召集在一起,稱引進動車組技術事關國家和民族利益,明確只由南車四方股份和北車長客股份兩家與國外廠商談判,其他企業一概不准與外方接觸。

  此後,在鐵道部分配下,國內重點機車製造企業分別受讓了世界各國的先進技術:法國阿爾斯通公司的技術轉讓給長春軌道客車股份有限公司;日本川崎重工的技術給了南車;加拿大龐巴迪公司的技術對應青島的中外合資企業BSP;德國西門子公司的技術受讓給唐山機車車輛廠等等。

  傅志寰時代自主研發的主力軍南車株洲所,在技術引進中被排除在外。據當時參與鐵道部談判的人士回憶:「第一輪技術引進都是國內企業和國外企業組 成的聯合體,南車株洲所當時還不想放棄自主研發,沒有主動參與,當發現不參與就沒有訂單時,才在鐵道部和西門子再次談判時積極申請,但劉志軍堅決反對,以 南車集團不能壟斷200、300公里以上平台為名,將西門子的300公里平台分配給了當時技術力量遠不如南車株洲所的北車唐山軌道客車廠。」

  自此,在中國高鐵高速發展的時代,原本整車生產技術力量最強的南車株洲所出局,只能做部分配套件,不得不拓展地鐵市場求存。但具有反諷意味的 是,它旗下的株洲時代最終成了CRH380A的牽引系統供應商——牽引系統被認為是動車研發的三大關鍵系統之一。而北車唐山廠和長春客車廠生產的 CRH380B對西門子技術的消化吸收不足,在京滬高鐵上運營後因故障率分別高達百萬公里10.46次和27.36次而被迫召回,最終還是請西門子專家才 解決難題。

  「引進關鍵技術的竟是鐵道部,鐵道部引進技術後分配給企業。而不是把這筆錢分給國內技術領先企業,讓企業作為主體自主引進技術。鐵道部有消化吸 收的能力嗎?難道有幾間屋子存放圖紙就可以?」上述發改委人士認為,從招標開始,鐵道部的角色定位就發生了偏差,其全能角色必然滋生權力尋租。

23億?近千億?數萬億?

「實際上是個人為操縱的市場,沒有利用市場的競爭機制去做事情」

  其時,鐵道部這種集中統一全面主導的談判方式曾被大肆鼓吹,至今也仍被很多鐵路業內人士認為有可取之處。

  在2006年第三次高鐵招標中擔任鐵道部技術引進談判技術顧問的吳俊勇回憶說,「談判中鐵道部佔據了主導。所有外商都要直接和鐵道部談,中國企 業和市場被整合到一起,如果我們不讓步,對方一點辦法都沒有。我們一個個磨,讓四家外商來競爭。」據他介紹,鐵道部當時組織了業內專家組成六個談判小組, 而張曙光本身也是鐵道部高鐵技術引進消化吸收辦公室的主任,每晚都會來各組瞭解進展情況,價格及最終拍板都由鐵道部領導做。

  德國西門子的例子被用來證明這種談判策略的成功。據多位參與談判的人士回憶,西門子公司最初態度強硬,開價為每列原型車3.5億元人民幣,技術 轉讓費3.9億歐元。到招標前一夜,西門子仍不肯讓步。鐵道部首席談判代表張曙光則堅定表示,如果原型車價格不降到2.5億元人民幣以下,技術轉讓費不降 到1.5億歐元以下,肯定出局。結果西門子果然無緣第一次動車招標。到再次競標時,西門子不僅原型車每列價格降到2.5億元人民幣,還以8000萬歐元價 格轉讓了關鍵技術。吳俊勇稱,僅此一個項目,「就節省了90億元人民幣的採購成本」。

  但這只是第一筆費用。西門子的收益遠不止此。2009年3月16日,鐵道部與中國北車集團旗下的唐山軌道客車公司(下稱北車唐山)和長春軌道客 車股份公司(下稱北車長客)、以及中國鐵道科學研究院正式簽署合同,以392億元採購100列新一代高速動車組。不過,中國北車仍需從西門子購買整車及零 部件,西門子因此獲得7.5億歐元(約70億元人民幣)的訂單。至今北車仍需從西門子採購牽引系統中的核心部件。

  而控制系統則主要由德國克諾爾壟斷。2004年底,克諾爾遠東有限公司在蘇州高新區設立公司,2010年底收入近35億元,淨利7.7億元。中國在七年的消化吸收後關鍵零部件仍依賴進口。市場換技術不像鐵道部宣稱的那般成功。

  放到更大的場景下看,在這種由鐵道部完全控制的招標之下,企業淪為佈景,投標權和訂單完全依賴鐵道部分配,而鐵道部官員的權力卻被無限放大,張 曙光負責的動聯辦日後更成為一人之下、萬人之上,動輒主宰上千億生意的核心。張曙光的談判能力,實際上來源於由鐵道部強行啟動的高鐵大市場。

  2004年,國務院審議通過國家《中長期鐵路網規劃》,確定到2020年,全國鐵路營業里程達到10萬公里,主要繁忙幹線實現客貨分線。該《規劃》首次確立了「四縱四橫」的客運專線網,涉及改建及新建線路約2.8萬公里。客運專線的速度被確定為200公里及以上。

  但到了劉志軍這裡,客運專線即等同於高鐵,在實際建設中,客運專線的速度都被調整到了時速300公里以上。2008年,鐵道部再度修改《中長期鐵路網規劃》,將鐵路營業里程從10萬公里又增加到了12萬公里。劉志軍獲得了更大的運籌空間。

  2005年10月,「時速300公里動車組」的項目招標啟動,招標引進的動車組準備在新建客運專線上使用。2006年初,川崎重工、阿爾斯通、 龐巴迪和西門子四家外國巨頭通過與南車、北車下屬企業合作中標,合同中既包括車輛採購,也包括技術引進。採購從整車採購向零部件採購逐步推進,最終實現國 內組裝,而中方要為買下原型車圖紙及外方指導單獨付費。

  2006年11月,鐵道部開始進行國內第一條新建高速鐵路京津城際項目招標,最終以西門子為首的德國企業聯合體以120億元人民幣價格中標。與 前兩次不同的是,這次競標企業要負責包括線路建設和動車在內的整個工程。工程巨大,鐵道部在談判中的目標是拿到300公里以上的最先進技術。

  在日後鐵道部對上匯報和對外宣傳中,這場斥巨資的技術引進被描述為只花了17億就買到了世界最先進的高鐵技術,再然後中國高鐵便被貼上了自主研發和國產化的標籤,到2010年CRH380下線時,鐵道部即宣稱中國已擁有了百分百的高鐵列車自主知識產權。

  這是一種刻意包裝的說法,隱患在後面。「劉志軍的成功之處在於發掘了時速200公里以上高鐵的市場需求,並加快速度提供這種產品的供給,但鐵道 部不能既控制供給也控制需求。這把高鐵變成了一個人為操縱的市場,沒有利用市場競爭機制去做事。而人的慾望必然膨脹。」前述發改委人士評價說。

  中國為了這種「系統性引進」到底花了多少錢?原國家科委科技幹部局局長、科技部研究中心研究員金履忠提供了另一種算法:截至2006年底,鐵道 部通過三次動車大招標,共購買了法國、德國、日本的高速列車280列(其中160列為時速200公里,120列為時速300公里),共計人民幣553億 元。加上購買1098台機車(電力機車420台和內燃機車678台)的人民幣305億元和技術轉讓費5億美元,鐵道部總共花了900億元(折合110億美 元)。相比之下,韓國花的錢要少得多。金履忠撰文介紹,同樣是後來者的韓國用了21億美元購買了法國的時速300公里高速列車46列,不但得到了包括核心 技術在內的全部技術,還直接參與法國下一代高速列車開發,獲得出口高速列車的權利。

  中國的潛在代價還不止於此。鐵道部在技術引進談判中的強勢源於劉志軍在中國強行啟動了一個前所未有的高鐵大市場。中國在2006年前後大規模啟 動高鐵建設,鐵路建設資金年年加碼。2006年是2088億元,2007年為2520億元,2008年為3000多億元,2009年6000多億 元,2010年已增至7000多億元。這些資金主要來自國內借款,而銀行之所以願意借錢亦是看中政府發展高鐵的決心。在很多專家看來,大部分高鐵線路特別 是經濟不發達地區的高鐵線路缺乏經濟合理性,不可能盈利。世行2010年7月的報告即稱中國大規模發展高鐵的經驗很難為別國效仿。

  據鐵道部財報顯示,2006年到2012年一季度,鐵道部的淨資產從8623億元增至15786億元,增長1.8倍,而同期負債則從6401億 元增加到24298億元,增加了3.8倍。尤其是2008年到2011年大力興建高鐵期間,總負債的年複合增長率高達41%。中國經濟因此承受重荷。中國 社會科學院金融重點實驗室主任劉煜輝撰文稱,截至2010年底,鐵道部負債(不包含國開行貸款1720億)1.72萬億,佔GDP的4.3%。


高鐵 國產化 國產 幻覺 上篇 全能 業主 誕生
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你好!本人丈夫非常欣賞閣下之文章, 亦認同諗樣先生之觀點與角度, 現有一非常煩惱事, 希望諗樣兄賜教。本人丈夫於2010年中以130萬買入一最低層兩房單位(A), 現市值約250萬,

單位(A)背景: 上手為原裝, 我們購入後豪裝了, 因原打算長住的。 又因丈夫一向很喜歡村屋,所以間中有時間都會去睇村屋盤, 如是者, 於上月終於睇中一個地下連花園車位的村屋

(B), 最後決定購入, 以223萬成交。因最初計劃非常簡單, 先加按(A)付(B)之首期, 再放盤賣(A)套現。加按後, (A)做7成mortgage,月供約7200, P-3.1%, 分25年。(B) 做8成mortgage, 月供約7700, P-3.1%, 分25年。 由於一開始打算賣(A), 故此跟(B)業主商量後拖長交吉至明年3月底, 即4月開始要供兩邊…如果賣唔出的話。保守計算賣A後用該現金作大裝修, 應該仲可以淨返大約50萬(以250賣出計算), 待樓市下跌時才買多一個單位收租。(當然要加上一路努力儲啦), 但放售兩星期左右, 感覺比想像中困難, 而且很多經地產的客人未睇已壓價, 銀行估價亦非我放售之價錢, 因為我們是連傢私電器的, 但客人始終捉住唔到價為由……

..本人跟丈夫每人月入大約16000, 有一兒子, 明年K1。因看了不少有關樓市之文章, 其實處於賣與不賣之間, 目前有以下方案, 不知如何是好:

1)3個月內鐵定要賣出(A), 即再調低售價, (現開265, 估價一般由235-262不等),無論如何都要賣出, 那怕調至貼近23X-24X…..再用套現後之金錢裝修(B), 淨下之金錢先作其他小投資加一路儲錢, 待有可能跌市至30%左右時睇下是否有能力購入一單位收租。

2) 如3個月後都未能將(A)放售, 就將(B)放租熟人(因明白8成是不能放租的), 看看租金是否可剛好夠供(B), 自己一家繼續住(A), 一路放售…但價錢不會調低…..如(B)放租後, (A)又可以售出, 一家人居住沒有問題, 短時間可返娘家的。

3) 索性唔賣(A), 放租(B), 待兩至三年後看情況再加按(A)作(B)裝修之用, 事成後可放租(A)自住(B)自從買了(B)後由原先很開心的幾分鐘變了而家每日都很煩惱, 因為任何決定都涉及樓市升跌, 如果唔賣(A), 繼續住(B), 又好似唔明咁買(B)做咩…自己又冇得住。好似攪咁, 而且(A)屬最低層單位, 而家放售都可用豪裝連傢電作賣點, 如兩三年後裝修傢電不再新, 單位又屬最低層…..加上樓齡又多幾年, 深怕更難放。但其實我住耐好有感情, 亦可能因之前低價入, 所以對於低層又沒有太大感覺。

 

究竟而家我應該點做呢?我同丈夫計過要同時供兩邊一定冇可能, 一定係放租其中一邊, 加上加按(A)後供款比之前多了, 看似仲衰過之前咁……請問應如何是好?

 

在此僅建議所有首次置業既業主: 請勿為你購入後的物業豪裝, 認為打算長住豪裝冇緊要。因如你期盼左好耐既新居終於買入左,心中總會擁有搞靚搞好佢既期望,仲諗住係入面住一段長時間。同一道理等於你終於排除萬難同你心愛既人一齊後一樣,個一刻既感覺是美妙而想同佢天長地久的! 可惜時間一來,對心愛既人同物總會有點厭惡,或會因眼前利益而想放棄當前事物,見異思遷,對人對樓源自同一道理。

 

咁當然唔係話心急媽媽有問題,只不過係比錢裝修前,真係要認真格價,同埋再三思考佢呢個裝修會「用」幾多年。另一件更慘既事,係你比幾十萬既金錢,只係買到值幾萬蚊既料同埋差劣既裝工,仲要比裝修佬激到一肚氣。呢個經驗有不少人試過,所以裝修師傅要慎選,同埋點先可以搵到又平又靚既材料呢? 可知你係旺角買塊六十蚊既地磚,來貨價只係六蚊! 諗樣有機會會再談師傅點搵你錢。 心急媽媽而家面對既,等於入左件質素差既貨而又趕住要出。因大市向上,就算低層樓都有錢賺,可惜最低層既樓例牌比人壓價,同埋買入一般為自用者。因除非極大折讓,否則稍有經驗既投資人都唔好買入屋苑中最低層既單位,除非單位向海無阻塞一望無際咁先可作別論。原因係有人鐘意低層望海,覺得比高層更靚。而心急媽媽最低層既單位贂黎唔係呢類,價錢比人壓完又壓。

 

建議心急媽媽趁而家仲係高位放售低層樓,賺少左當換件靚貨算數,唔好肉痛冇左個裝修,始終計埋有賺。如跌市一黎,最低層想搵人睇都難,因買家明知好難沽出。有冇留意agent帶你行屋苑睇樓都係搵間吉屋同你review下有冇心水,而吉屋梗係係底層樓,原因為低層多為吉屋,唔少業主放左盤好耐到心灰意冷就交低條匙比經紀。 自己搬返去A住唔建議,萬一遇上跌市可能令價錢打回原形。究竟係死守A等A到價,定係搵返舊錢博市跌買條靚D既貨?

 

答呢條問題係你要認真咁諗住後樓市升定跌機會較大。現時樓市就算升都有限,始終政府工作係打擊樓市。諗樣建議讀者買入,都係一些有超額能力及有居住需要既讀者。比為對應你問題中點二及三之要訣。 另一個考慮要素你自己都講出左:「如果唔賣(A), 繼續住(B), 又好似唔明咁買(B)做咩?」係架,搞咁多野都係想感覺良好,既然搞左一半不如搞埋落去啦! A樓點都對你「有恩」,幫你手賺左間DREAM HOUSE B嘛。
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市建局公審「頂心鋪」業主現身

2013-1-03  NM
 
 

 

市建局主席張震遠,在聖誕節送了一份「大禮」給大角咀橡樹街一個地鋪業主。他公開指該業主不肯接受收購出價,影響了附近三百個居民日後的美好生活。相關業主迅即被描繪成「釘子戶」、「貪得無厭」。居於該地鋪樓上的住戶就最憂心,事關這棟舊樓側邊早已重建,物業就如處於夾縫中,只能透過今次機會逃出生天;面對「頂心頂肺」的鋪主,傳聞四周住戶打算號召圍攻該鋪。受着千夫所指,業主無奈接受賠償方案。這名備受公審的業主,原來是行內的「螺絲大王」周啟厚,身家至少八千萬元,近日他再現身開工,不敢向記者埋怨半句。

張震遠在去年十二月二十一日,公開指大角咀橡樹街八十七號地鋪業主周啟厚,不肯接受市建局的重建方案,影響附近三百名居民,甚至可能因此將整個重建計劃擱置,市場嘩然。短短三日後,該業主突然又願意接受市建局方案賣鋪,張震遠風騷形容為「聖誕奇跡」。周啟厚家住紅磡黃埔花園,本刊上週四、五在其住所樓下等候。但由早上八時到下午三時,仍未見周啟厚現身。記者想上樓,管理員指:「周生吩咐落,任何人都要經佢同意先可以上樓探訪。」更甚的是記者想放下咭片都被管理員拒收。記者轉而到周啟厚經營、位於橡樹街的中泉五金鋪等待,直至收鋪仍未見到其蹤影。鋪內一名女收銀員更指:「佢出咗埠呀!」並否認周妻在鋪內工作。

螺絲大王身家千萬

周啟厚一直想避風頭,到本週一早上八時,終見他與老婆到了鋪頭附近的茶餐廳食早餐,他倆邊食邊細閱報紙。記者甫趨前表露身份及來意,他老婆即黑面,三秒後再變笑笑口道:「你食咗早餐未呀?我請你食吖!」記者問到周啟厚賣鋪前後的心情,以及是否因受壓而賣鋪,他都一一禮貌地回答:「我依家唔方便透露。」他更表示,無論賣鋪前後都心情輕鬆:「我哋唔係啲咁嘅人(意指獅子開大口的釘子戶)。」周太見狀幫口道:「你咁問我仲驚啊!」之後就急急埋單離開。街坊都異口同聲指,周啟厚夫婦一向平易近人,而且相當勤力慳儉。周啟厚是隸屬香港中華廠商聯合會轄下的香港螺絲業協會理事,經營中泉五金鋪已經逾二十年。該五金鋪獨沽一味批發及零售螺絲,並以多用於工業、金屬機件裝配的高強度螺絲為主;鋪面約八百呎,放滿各類型螺絲,公司在惠州亦有設廠。這些價格一個幾毫的螺絲,原來足以發大達。周啟厚在大角咀擁有多間地鋪,也有商用單位旺角華比銀行大廈及住宅屯門邁亞美海灣等收租,估計他目前手持的物業值八千多萬,是名副其實的隱形富豪。

出價每呎逾萬

他手上持有、於一○年以六百三十萬元購入的橡樹街八十七號地鋪,成為今次重建風波的關鍵。整個重建範圍,牽涉杉樹街十三至三十一號共十棟相連物業,及橡樹街八十七號一棟舊樓;而橡樹街八十七號的地鋪,正好佔該物業的兩成八業權。只要周啟厚反對收購,該部分同意收購的業權份數便不足八成,無法符合該收購計劃所規定的門檻。市場傳言,周啟厚該四百多呎地鋪,周開價二千萬,但市建局只肯出價千多萬。這時樓上的住戶,一定最着急!事關該物業一邊是樓齡二十年的單棟樓明德閣,另一邊是九層的舊樓,一併重建的機會極低,難有發展商吼中;而夾在當中的橡樹街八十七號,只有五層高,地盤極細,只有連着身後的杉樹街舊樓一併重建,才有「逃出生天」的機會。這個千載難逢的機會,就被該物業內的業主黃太睇中。根據土地註冊處記錄,住在三樓的黃送有及妻子,在八八年以二十九萬元購入該單位,一直自住。有指黃太眼見物業日久失修,於是主動找民建聯,幫忙拉攏身後的杉樹街業主,主動向市建局提出要求重建。而市建局的出價,為每呎約七千元,另加每呎三千五百元的特惠津貼,黃太這類單位,便獲賠四百五十多萬元。故此傳聞在得知周啟厚不肯賣鋪後,附近街坊街里急得號召圍攻該鋪。到周啟厚肯賣鋪,黃太在上週五突然致電港台及接受有線電視訪問,聲言虧欠周啟厚。她聲稱自己與同座其他住宅業主,一直未有將申請重建的消息通知地鋪業主,最終令周啟厚受壓,實在是心存歉疚。不過記者上門造訪,黃太已拒絕接受訪問。

走得甩抹一把汗

本刊找到民建聯大角咀辦事處的李先生,他承認這個收購計劃前後與杉樹街業主開了三、四次會,甚至幫街坊下載申請表,派發予業主簽名,並由各法團主席集齊,由他遞交到市建局。「其間橡樹街業主黃太同我講,佢同杉樹街部分業主傾好一齊申請重建,咁我咪信佢,將橡樹街的申請連同杉樹街一併交去市建局。」市建局人士向本刊透露,「橡樹街八十七號的位置很細,未來重建亦不可能在該地段上起樓,只可以做公園等開放空間。」黃太等八十七號住宅業主「走得甩」,可謂抹一把汗。其中杉樹街二十九及三十一號的業主立案法團主席梁廣基還坦言:「好在今次過到咋,如果唔係我真係去打嗰條友(民建聯李生)呀!」姑勿論如何,市建局主席張震遠在今次「欺凌」事件上,實在難辭其咎。一向以來,市建局出價都「鐵價不二」,小業主無權反價,只有接受與拉倒兩個選擇,絕無如今次般,市建局未曾在收購結果完結前,作出「為大局着想」的呼籲,最終將小業主擺上枱。其後市建局補鑊,並將責任推到傳媒身上,指張震遠只是回應記者提問,才「破例公開呼籲」,希望有關業主可考慮,「是否施壓,見仁見智」。市建局成立十一年,但外界對其運作仍一知半解,而自「梁粉」張震遠○七年五月上任以來,市建局便常獻新猷,時而搞舊區活化,時而推動文物保育,在一一年二月公布新修訂《市區重建策略》後,更先後推出「樓宇維修綜合支援計劃」、協助小業主自行重建的「促進者」及今次出事的「需求主導」重建計劃;去年拿下啟德一塊興建一千伙中小型單位的地皮,還推出「樓換樓」計劃予舊樓小業主揀。

收87號 全棟$4千萬

注:此為橡樹街87號資料;地鋪成交文件尚未上載到土地註冊處,差餉物業估價署亦無其實用面積資料,地鋪資料屬估計。*資料來源:差餉物業估價署^資料來源:土地註冊處#假設一至五樓均為自住,可獲每呎約$3,500特惠津貼;地鋪則為收購價之百分之十。

配合CY政策

身兼六份公職的張震遠,對市建局甚為上心,上任六年以來,市建局共四十九次董事會會議,他僅於去年及前年因為替梁振英助選而各缺席一次,將於今年四月底屆滿的他更有傳因市建局行政總監羅義坤鐵定於二月退休,而分分鐘會破例延任多兩年。作為梁振英的忠實粉絲,又是行政會議成員的張震遠,若再於市建局留任,肯定會全力配合政府大量增加樓宇供應的措施,而地產業界對市建局近年角色轉變,及其僵化制度早有微言,「但邊個夠膽出聲,佢有政府撐腰,直接去搶私樓嘅重建市場,我哋可以點?佢仲惡過啲發展商,好似今次個所謂『鋪王』咁,身家得幾多個億呀,但市建局用三百個居民嚟大佢,呢啲咪大石責死蟹囉,邊個敢同佢鬥。」一名不願透露姓名的測量師說,行家都怕得罪市建局會無生意,敢怒而不敢言。

市建局賠償點樣計?

市建局收購的物業,除會向業主發放市值收購價外,還會有不同的補助津貼,這些津貼動輒幾十至逾百萬元,計算方法相當複雜。住宅市建局會聘請七間測量師行,就物業大細、樓層、地積比率、重建後價值等各因素,為物業估價,剔除當中最高及最低者,計算出單位的收購價。而補助津貼,就是該收購價減去同區七年樓齡的物業平均價,作為資助業主搬遷的費用。以今次收購的杉樹街及橡樹街項目為例,津貼的平均呎價為約三千五百元,呎價乘各單位之實用面積,即是津貼額。自住單位可得百分百的津貼額,出租及空置單位則減半。住宅租戶可獲應課差餉租值的三倍補償,一人家庭最少可獲七萬元,二人或以上家庭則由八萬元起。商鋪計法完全不同,市建局只在兩家測量師行估值中以高者為出價。自用的商鋪可獲該出價的百分之三十五作為特惠津貼;出租的業主亦可獲該出價一成作為溢價津貼。商鋪租戶的補償分為兩部分,一部分是應課差餉租值三倍之金額,另一部分則是以營商年期、商譽等資料作評估,惟此部分的補償金額只由七萬至最高五十萬元。

市建 建局 公審 頂心 心鋪 業主 現身
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在此僅建議所有首次置業既業主: 請勿為你購入後的物業豪裝, 認為打算長住豪裝冇緊要。因如你期盼左好耐既新居終於買入左,心中總會擁有搞靚搞好佢既期望,仲諗住係入面住一段長時間。同一道理等於你終於排除萬難同你心愛既人一齊後一樣,個一刻既感覺是美妙而想同佢天長地久的! 可惜時間一來,對心愛既人同物總會有點厭惡,或會因眼前利益而想放棄當前事物,見異思遷,對人對樓源自同一道理。

 

咁當然唔係話心急媽媽有問題,只不過係比錢裝修前,真係要認真格價,同埋再三思考佢呢個裝修會「用」幾多年。另一件更慘既事,係你比幾十萬既金錢,只係買到值幾萬蚊既料同埋差劣既裝工,仲要比裝修佬激到一肚氣。呢個經驗有不少人試過,所以裝修師傅要慎選,同埋點先可以搵到又平又靚既材料呢? 可知你係旺角買塊六十蚊既地磚,來貨價只係六蚊! 諗樣有機會會再談師傅點搵你錢。 心急媽媽而家面對既,等於入左件質素差既貨而又趕住要出。因大市向上,就算低層樓都有錢賺,可惜最低層既樓例牌比人壓價,同埋買入一般為自用者。因除非極大折讓,否則稍有經驗既投資人都唔好買入屋苑中最低層既單位,除非單位向海無阻塞一望無際咁先可作別論。原因係有人鐘意低層望海,覺得比高層更靚。而心急媽媽最低層既單位贂黎唔係呢類,價錢比人壓完又壓。

 

建議心急媽媽趁而家仲係高位放售低層樓,賺少左當換件靚貨算數,唔好肉痛冇左個裝修,始終計埋有賺。如跌市一黎,最低層想搵人睇都難,因買家明知好難沽出。有冇留意agent帶你行屋苑睇樓都係搵間吉屋同你review下有冇心水,而吉屋梗係係底層樓,原因為低層多為吉屋,唔少業主放左盤好耐到心灰意冷就交低條匙比經紀。 自己搬返去A住唔建議,萬一遇上跌市可能令價錢打回原形。究竟係死守A等A到價,定係搵返舊錢博市跌買條靚D既貨?

 

答呢條問題係你要認真咁諗住後樓市升定跌機會較大。現時樓市就算升都有限,始終政府工作係打擊樓市。諗樣建議讀者買入,都係一些有超額能力及有居住需要既讀者。比為對應你問題中點二及三之要訣。 另一個考慮要素你自己都講出左:「如果唔賣(A), 繼續住(B), 又好似唔明咁買(B)做咩?」係架,搞咁多野都係想感覺良好,既然搞左一半不如搞埋落去啦! A樓點都對你「有恩」,幫你手賺左間DREAM HOUSE B嘛。

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利苑地鋪業主:我哋有良心!


2013-01-31  NM
 
 

 

擁有四十二年歷史、位於銅鑼灣駱克道嘅利苑粥麵專家,上星期大排長龍。原來老闆郭先生話抵唔住業主由三十萬加租到六十萬,本週二就要光榮結業,連陳淑莊都專程返去食番餐;老闆話呢個鋪嘅業主算有良心,隔籬間莎莎都租緊九十五萬,故對佢哋加幅唔算多,但真係難以維生才要結業云云。

嗰位「良心業主」叫邱兆明,「隱居」西灣河嘅公務員樓,小宗搵過佢,邱太淡淡地表示:「我哋算有良心o架!都想佢繼續做,以為開價六十萬元,租客會還價,點知轉頭就話唔租!」消息一出,幾十個經紀爭住打去搵邱太,嚇到佢瞓唔着。話說間鋪係邱生阿媽過身後留低,邱媽媽就真係叻,一九五五年用四萬五千蚊買入鋪位,就如扑中咗隻識生金蛋嘅雞,依家間鋪市值達四億!邱太已六、七十歲,兩公婆退休多年,雖然每月收咁多租,但唔想俾鄰居知,要繼續做其隱形富豪,打死都唔出鏡。加租一倍,已被封為「良心業主」,你話香港仲成咩世界!

瘦龍變肥記

自從「肥龍」許仕仁惹上官非,體重隨即直線向下,變成一條瘦龍。你睇去年七月第一次上庭,許仕仁瘦到兩頰凹陷,容顏憔悴,仲傳出佢想自殺!到去年十月,肥番少少,到上星期五第三次出庭,嘩!簡直紅光滿面兼夾容顏飽滿,肥番晒!究竟係回光返照定係雨過天青?木宰羊也!

Give me a break艇位平過車位

眼見啲富豪,一艇喺手,得閒出海吹吓風,夜來靠岸食吓海鮮,一樂也。唔好以為好有錢先可以有如此享受,原來遊艇最平一百幾十萬有交易。近年自立門戶的前新世界賣樓大臣李冠亮,兩年幾前就用約一百萬買咗隻四十八呎遊艇,閒時同老婆出海浪漫吓又得,招待朋友上船開派對睇煙花亦得,用嚟冧客傾生意仲夠晒面子添。佢話養艇同養車相似,都要租個泊位,要油錢,仲會俾人抄牌,不過,估唔到養艇分分鐘平過養車,一個艇位月租連水都只係四千蚊(咁咪仲平過大圍名城啲車位?),加多少少就可以駁埋長期電,就住埋喺艇都得。亦有艇主出租,一日閒閒哋收七八千蚊,喺網上更見到有人專登將舊式木製艇,改裝成度假屋,以近八百蚊一晚出租,一盤生意也。

尖啤要「有來有往」

尖啤,機會主義者,最愛慰問人,深信「投桃」必然會「報李」。○三年,梁錦松被指偷步買車,佢寫信慰問;○五年,超人李嘉誠捐十億俾港大醫學院,惹來冠名風波,佢登全版廣告力撐,話此舉合情合法合理。一○年,天主教神父羅國輝以「魔鬼論」批評超人,佢代之登報反擊。終於,機會來了。兩年前,尖啤間東方明珠創業(632),獲阿松任主席的百仕通集團(香港)轄下基金,科水逾億元,讓尖啤有錢同中石化合作開油田,又收購美國天然氣,大展拳腳。究竟是誰幫了誰?一言難盡。總之對於尖啤嚟講,「有來有往」不過係天經地義,CY你唔明呀?

本週奇景

中國貴州省第二大城市六盤水,地理位置優越,氣候宜人,有「涼都」之稱。當地人喺車水馬龍嘅馬路邊,一樣可以曬「日光浴」,不亦樂乎。就算對面石礦場突然「爆石」,發出巨響,都無阻相中人酣睡,甚歎!

金牙大狀講嘢銀行無人駕駛

短短八個月間,雙程證漢羅俊城利用喺集友銀行嘅戶口洗黑錢超過一百三十一億元,數字大到連個官都話好得人驚。九一一後一個禮拜,金管局即發出指引,勒令啲銀行要擘大雙眼、認識其顧客,防止不法之徒以至恐怖分子利用銀行洗黑錢。在此之先,港府早於一九八九年成立聯合財富情報組,專責監察洗黑錢活動。理論上只要銀行對八千蚊以上嘅匯款有所懷疑都應該通報情報組。當局認為,非如此無以保持香港作為國際金融中心之清譽。監管嚴格,此又不禁令人要問:八個月間咁多錢出出入入,集友銀行有冇懷疑過事不尋常?尤其是涉案男子當時二十歲都未出頭。若果有懷疑,咁佢哋可有通知情報組及金管局?如果有,何以呢兩個衙門都冇做嘢,而要等到調查詐騙案嘅警察撞破其事?反之,若果集友完全冇疑心,咁又點解冇疑心呢?係咪佢哋見慣見熟類似活動,習以為常呢?抑或佢哋知道發生緊乜事,縱而容之?姑勿論如何,呢單案令人對金管局、情報組以至集友都唔係咁有信心噃。

利苑 地鋪 業主 良心
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租客榮升業主方法(答) Home Blogger

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以我睇你個case,應該賣出新樓(即一房單位)而買入現元朗居最為合適。有以下原因:

1.      首先你倆夫婦收入尚可,但手上cash唔多,人工亦唔可以幫你好快手咁儲到另一舊cash,所以不宜在旺市持貨過多。至於如何界定你持過多定少,多得你留意諗樣網,用筆者分享過了的方法計了出來。

2.      我自己會咁計,75000家庭入息除2即37500。$37500就係假設你出面冇其他借貸後得出你可用盡黎供樓之金額。如你同一時間供兩層樓即負債5.60mil,每月還約20000,僅僅超出盡借(=盡還)金額之一半(20000/37500=53%)。

3.      換言之以你地人工供哂兩層樓都唔過份。但基於幾個原因諗樣諗為你上年年中買左樓花應該趁SSD就完好快手放。第一係你買左個一房,近排細價樓升得癲但此情恐不再,居屋大把細價樓。第二係新樓最正送裝修,裝修自用梗係好,但比租客住你只係得到頂多收多一千月租,可以的話都唔想比個靚裝修予租客催殘。第三,你係上年買樓花,如果跟發展商正常個套,你既SSD已過了一年有多,再過半年賣可以唔使比SSD,或只5%。

4.      即筆者建議你趁高賣出一房,而賣樓時間最好係SSD剛完。另外都支持你買現居,難得你鐘意加上免傭。方法係如業主講自己好想買,但後生仔要等錢番,可唔可以比個半年成交期你,過哂農曆年(現時2013年1月)簽約。

5.      此時間上之佈置,係為左盡量避免你連HOLD兩間樓之時間。希望你三月買現居而九月成交,可以趕及係年中約六月即出售一房樓宇

6.      留意,你個樓花盤肯定有不少人想賣樓,好勤力搵多幾個AGENT未收樓先做定野,平些少都走左佢。除非你個新盤係九龍城或地段獨特之幾個,否則大家一齊收樓肯定令樓價升唔起。名城都要放左一排先至有得升。

7.      HKMC 如發現違規者租出樓宇,除非違規者答佢自己係蓄意隱瞞事實,否則筆者未見到除左CALL LOAN補水外更高之罰則。

8.      元朗有一半機會係未來第二個沙田,至少筆者荒謬地認為係。至於點解係一半,我要到homebloggerhk每日一萬個瀏覽量先答你啦!

9.      因人工始終未可以高到飛出外太空個隻,你唔可以心急。要比耐性等低位先再買另一間。畢竟你GOOD左新盤件貨應該有「半百個」落袋了。是的,我真係覺得係香港買賣樓房如睇對時機,家庭可以和諧,身體毛病會少、婚都可以唔使離。小心處理。

租客 榮升 業主 方法 Home Blogger
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破產管理署焗業主賣樓


2013-04-18  NM
 
 

 

有讀者早年與太太買入公屋單位,太太破產後,單位的一半業權交由破產管理署持有,多年來雙方一直無跟進,直到現時樓價高企,破產管理署忽然要求事主補錢買回一半業權,否則將向法庭申請強制令,將物業出售分錢。

九十年代初,何先生與太太及兩名子女一同居於將軍澳景林邨景榕樓一個公屋單位,實用面積約四百呎,月租約一千元。○一年,房委會推出第四期「租者置其屋計劃」將景林邨單位出售,何先生遂以十九萬元購入該單位,八成按揭月供約二千八百元,物業與太太聯名持有。

何先生是地盤泥頭車司機,何太則開設清潔服務公司接外判生意。○四年,清潔公司生意愈做愈差,何太欠下銀行貸款及工人薪金約二十萬元,最終自願申請破產,她所持有的半層樓亦由破產管理署接收。何先生憶述:「當時我同太太一齊去見破產官,佢有提議我哋將層樓俾番房委會……但我好想擁有自己物業,既然供得起都想供落去。之後一路落嚟,破產管理署都無再同我哋傾過層樓嘅事。」

何太的破產令於○八年結束,何先生亦於一○年贖回樓契,以為雨過天青,不料去年年底竟收到破產管理署的來信要求「處理」單位,更提出兩項建議:一是何先生以現時單位市價,補錢買回一半業權,二是將物業拍賣,所得款項由何先生及該署瓜分。何先生無奈之下向本刊求助:「咁多年嚟,破產管理署都無供過樓,咁都可以分一半?就算要我補錢買番層樓,點解唔用○四年(破產令生效年份)嘅市價,而要用而家最貴嘅樓價去計,好唔公平!」

事發經過

跟進:買回業權要六十萬元

翻看破產管理署去年及今年兩度發出的信件,多次提議何生出價買回一半業權,否則破產管理署將向法院申請命令賣樓,所得款項由雙方瓜分,但未有提及分錢比例。根據何先生委託公證行所做的報告,其單位未補地價現時市值約一百二十萬元,買回一半業權須付六十萬元。

專家話:配偶破產應停止供樓

律師伍家賢指出,根據《破產條例》,破產管理署接收破產人的物業乃屬永久性,該署毋須供樓,但可隨意決定何時賣樓套現,所得款項會代破產人償還債項,事主當年不應繼續供樓:「就算事主供足十成,但業權點都得一半,好唔划算,唔應該供落去。」他指出,當時最好的做法是即時買回全數業權,或將單位還給房委會只作租住,或即時停止供款令物業成為銀主盤,由銀行套現後分錢。

外判會計師行多賣樓套現

曾經處理不少同類個案的何俊仁表示,根據《分劃條例》,只要其中一方業主想出售物業,就可向法庭申請強制令:「以前破產管理署唔會做到咁盡,但近呢十年開始,破產管理署將好多個案外判俾會計師行跟進,佢哋代表債權人利益,有權將破產人資產套現還錢,而且有嘢做,佢哋先有錢收,樣樣計到盡,好多家庭被迫搬走。」他指出,法官會平衡債主與破產者的家庭利益,但根據案例,多是破管署勝訴,除非有個案打至上訴庭勝訴,才有可能改變以後的訴訟結果。

出示供款記錄證明佔物業比重

破產管理署回覆本刊時承認,每年大約有一萬宗破產個案,其中約二成半個案由外間受託人處理,現時正與五間會計師行合作;根據《破產條例》第74條,當還清債務及利息、訟費等開支後,如有錢剩,破產人有權取回。不過,伍家賢認為,何太當年雖欠二十萬元,但連同利息及手續費,欠款額早已上升,難以判斷還清債務後是否有錢剩;現時事主可考慮透過供款記錄,向法庭證明自己佔物業的比重較大,「希望賣樓後可以分多啲錢,不過有無着數,都要打官司至知。」(周潔媚)

 
破產 管理署 管理 業主 賣樓
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屋宇署唔執法工廈業主瘋狂僭建鎖逃生門

2013-08-08  NM
 
 

 

舊式工廠大廈問題多!有讀者購入近五十年樓齡的工廈單位,兩年來受盡天台僭建物漏水滋擾,導致單位跳掣停電,須花上逾萬元維修,卻投訴無門。專家指舊式工廈問題繁多,投資價值低,火警發生時更逃生無門,隨時貼錢買難受!

讀者胡小姐兩年多前以二百九十八萬元,呎價近一千二百元,購入新蒲崗利森工廠大廈十一樓一個單位,用作辦公室出租,惟多名租客一直投訴受天台漏水困擾,近月天雨頻仍,其中一個辦公室更因漏水突然跳掣停電,大熱天時無電燈冷氣之餘,職員更要準備多個水盆接水,狼狽不堪。「成年都好唔得閒,就算無落雨都要倒水!」從事成衣的租客英姐指,租用單位兩年來樓上不時滲水,單位天花板因而油漆剝落,電燈更閃個不停,有漏電危機,業主胡小姐曾僱人作防漏工程,情況一度改善,但近日樓上卻再度漏水滋擾租客。

上週二,胡小姐再僱工人處理滲水問題,防漏師傅於外牆搭棚勘察後,發現樓上單位僭建地台影響天台正常去水,結果滲漏至胡小姐單位的天花、牆身和樁柱。胡小姐多次自費維修花費逾萬元,卻一直投訴無門,樓上業主亦拒絕跟進事件,遂向本刊求助。

跟進僭建物霸佔逃生門

一九六七年落成的利森工廠大廈樓高十二層,公司註冊處資料顯示,於天台僭建的十二樓二室,由從事建築的「雄瀚有限公司」於二○○○年以一百萬買入,公司股東為何德英。記者上週到訪利森工廠大廈,發現整個天台空間幾乎全被僭建物霸佔,與大廈於六十年代批出的建築圖比對,「雄瀚」僭建後霸佔公家面積,單位膨脹近三倍,不但令樓下單位飽受滲水之苦,更只「霸剩」一條狹窄通道,而且堆滿建材雜物,又凌空架設多條接駁簡陋的喉管,萬一發生火警,天台的狹窄通道根本沒有足夠空位予逃生的人集合等候救援,行人有機會被水喉絆倒,雜物更會令火勢加劇,眾人性命堪虞。

屋宇署放生肇禍

更離譜的是,「雄瀚」僭建後將三個逃生出口納入單位範圍,並私自加裝鐵閘上鎖,萬一遇上火警,逃生人潮將被困梯間,全無機會逃生。翻查土地註冊處記錄,早在○八年屋宇署已兩度發出命令,指「雄瀚」有僭建及阻塞走火通道等問題,並勒令改善,惟其後「雄瀚」並無作改善工程,屋宇署亦離奇「放生」,沒有繼續跟進或將肇事單位「釘契」,「雄瀚」仍能於二○一一年獲財務公司承造按揭,而嚴重影響整座大廈安全的問題至今卻仍然存在。樓齡四十六年的利森工廠大廈設施老化殘舊,天台滿布僭建物,逃生出口堆積雜物兼被上鎖,屋宇署、消防處卻無人處理,大廈管理人更懶懶閒。投訴人胡小姐曾就樓上漏水問題向管理處及業主立案法團多番投訴,管理處不但未有介入處理糾紛,反叫胡小姐「唔好搞住樓上」。

舊工廈大火奪命

九六年香港發生轟動一時的嘉利大廈五級火後,政府已隨即修訂《消防安全(商業處所)條例》,並把涵蓋範圍擴展至一九八七年前的舊式商業建築物,以確保其防火設備達標,惟很多舊式工廈設計上難作改動,仍不符合標準,火警發生時,拯救工作難上加難。一○年長沙灣近五十年樓齡的麗昌工廠大廈發生四級火,因欠缺消防設施,走火通道又布滿雜物,增加搜救難度,令兩名煙帽隊員遭塌下的貨物壓中,消防隊目楊俊傑更不幸殉職。

專家話消防、屋宇署應插手

香港測量師學會副會長何鉅業指,現行法例規定,無論單位怎樣分間,都絕不可鎖上逃生門,否則會阻塞消防通道違反《消防條例》。他又指,由於舊式工廈多無灑水系統,火警發生時,天台是工廈一個重要的逃生地點:「所以喺天台僭建會有一定風險,如果因為僭建而封閉往天台嘅樓梯口,風險就更高,鎖住咗嘅話其他人咪唔走得!」何鉅業認為,屋宇署明知單位有問題並已發出命令,若該單位沒作改善,政府有權作出檢控,如情況太危險,政府更應主動聘請承辦商改善安全問題。地產代理監管局成員郭昶亦指,舊式工廈天台應有足夠的空間讓逃生者等候求援,但現時天台已被僭建霸佔,即使租客可逃生至天台,天台空間也不足以容納各層的用戶,情況危險,他建議事主向屋宇署施壓,爭取改善情況。

回應承諾跟進

記者到十二樓二室查詢,負責人張小姐否認單位滲水至投訴人單位,反指樓下住戶惡意針對:「樓下話漏水嘅位置係我哋嘅會議室,點會漏水?」雖然她否認單位有僭建,但言詞間透露的「會議室」其實屬僭建物。屋宇署則未有回應遲遲不執法之問題,只表示會與食環署調查滲水事件。消防處則於本刊轉介投訴後到工廈調查,發現多個樓層單位違章改建防煙門、天台有雜物阻塞走火通道等問題,處方將向負責人發通知書指令改善。但處方指,僭建阻塞天台逃生門之問題,須由屋宇署跟進。(陳凱敏、李詠珊)

壹判官

屋宇署縱容舊式工廈業主僭建兼阻塞走火通道唔執法,萬一火警出事難辭其咎!劣劣劣劣(五個劣為最嚴重)

同場加映不要買舊式工廈

僭建、漏水、阻塞走火通道等為舊式工廈通病,專家指當年政府批核圖則較馬虎,舊工廈一般設計欠周詳,管理問題繁多,直言「免得過唔好買」。

問題一大廈設計不利逃生

以利森工廠大廈為例,七條逃生樓梯分別建於各工廠單位內,沒有公用樓梯,訪客只能搭升降機上落。如遇火警,工廠單位必須打開廠房大門,供他人入內使用其專屬逃生樓梯,否則訪客將被困升降機大堂,可謂九死一生。何鉅業解釋,不少六十年代工廈消防設計考慮「無咁周詳」,未必預計到有人會被困電梯大堂,故出現設計漏洞,如今已難作改善,一般只能在升降機加裝通訊設備,萬一發生火警升降機大堂的人可逃入升降機通知消防員其位置,等候救援。

問題二易手困難

舊式工廈間隔沒有特別設計,而且不少舊工廈地台承重量不足,難以改作其他用途,卻常有防火設計不足、難以成立業主立案法團、無人處理大廈維修、管理不善等問題,不利於投資。若買家購得的單位有僭建物,更隨時被「釘契」,銀行或會拒絕承造按揭,買賣時須全數付款,要易手難上加難。郭昶則提醒有意買舊式工廈的買家,應事先向屋宇署查詢該工廈的圖則,了解當日入則時的界線:「漏水同僭建係工廈較常見嘅問題,當日批則又批得比較馬虎,所以要特別注意。」(陳凱敏、李詠珊)

屋宇 署唔 執法 工廈 業主 瘋狂 僭建 建鎖 逃生
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招標兒戲合約有漏洞美景業主硬食天價工程


2013-09-26  NM  
 

 

新鴻基旗下的青衣美景花園近月爆出反抗潮,一班小業主拉橫額、擋工程車、頻頻開大會,企圖推翻一項一億六千萬元大維修工程,可惜管理公司啟勝早已代表屋苑簽約,倘毀約賠償費高昂,小業主終淪為俎上肉。其實,發展商一向習慣將屋苑交由旗下管理公司管理,又以大業主身份左右屋苑管理,小業主要反抗,還須成立法團奪回話事權。

七月底一個下午,二十多名居民聚集在青衣美景花園的停車場閘前,力阻工程車進場,其間有人報警,擾攘一小時後雙方離去;事後有居民接連收到來歷不明的恐嚇訊息,稱要「燒你全家」、「再阻住下次喺佢門口再玩放火」,就連業主諮詢大會也有反黑組警員到場監察。一個老牌大型屋苑弄至人心惶惶,歸根結底因一項天價維修工程而起。

樓齡三十年的美景花園,發展商為新鴻基,並由其旗下啟勝管理服務有限公司作管理,去年十月啟勝召開業主大會,通過一項一億六千萬元的維修工程,由輝煌建築(亞洲)有限公司承辦、黃鄺建築師有限公司任工程顧問。這項天價工程,集中於住宅部分如重修外牆、大堂裝潢、更換公家污水喉及食水喉等,屋苑一千九百多戶,每戶按單位面積計算須付八萬至十萬元不等。工程在新鴻基以大業主身份投贊成票下順利通過,事後卻愈來愈多反對聲音,指造價太貴,又質疑工程招標過程有問題,業主梁生狠批啟勝管理有問題:「啟勝處理得唔好,我哋俾嘅錢比大業主多,但有好多嘢都喺唔知情之下簽咗,係唔尊重業主。」

問題一舊標新投

記者檢視工程文件,發現啟勝就維修工程的處理手法確實問題多多。一○年,美景花園為大維修工程招標時,曾有八間承辦商投標,但最終不成事;相隔兩年後,去年啟勝再次召開業主大會商討維修事項,卻無重新投標,僅要求八間承辦商延長標書期限。熟悉維修工程的資深測量師何鉅業直言,此做法並不尋常:「正常隔太耐就應該重新招標,一般工程招標,時間好重要,由落標到定標最多半年。若太遲定標,價格反映唔到現時成本,好多承建商都唔會承認標書有效。」何補充,部分投標者退出會影響中標結果,做法不符公平合理原則。

問題二標書太少

正因部分承辦商拒絕延期或拒作修訂,故最後只剩三份標書可供投票;根據《建築物管理條例》附屬的工作守則,逾二十萬元的工程在招標時必須要有五份標書,有關條例亦已訂明,即使無成立法團,管理公司亦須遵守該原則,立法會議員兼律師何俊仁直言此次招標或違法:「拎上枱得三張(標書),唔符合實務守則嘅要求,如果拎去打官司應該係輸嘅,真係有水梗係打冧佢啦,咁荒謬,如果(毀約)有事應該啟勝賠,問題係你無去法庭判呢,就係大石責死蟹。」

問題三無定平方價難監察

此外,合同制訂亦欠嚴密,何鉅業審閱工程合約後直言,條文寫法不清晰,不少工程細項只寫單價,未有列明平方價,容易引發糾紛:「呢份標書做石屎維修、裂縫修補都係以一單過,即使有需要做一百平方米嘅石屎修補,如果承建商同顧問公司都同意係三十平方米嘅話,都可以拎足整體嘅工程額。相反,如果用按量計算,就可以反映實況,避免承建商引導顧問公司做少,因為佢用一單過,愈做得少,賺取嘅利潤會高好多。」何鉅業表示此合同有不少灰色地帶,即使顧問公司可專業判斷,但無客觀標準作依據,業主亦難監察,工程管理存隱憂。維修工程問題多多,但礙於啟勝已與承辦商簽約,違約或須賠償逾千萬元,若告上法庭推翻合約,律師費貴且有風險,加上新鴻基以大業主身份能左右投票結果,到頭來本月中召開的業主大會,維修工程仍獲通過。

貼士成立法團爭話事權

其實,坊間不少大型屋苑都與美景花園一樣,只有業委會,但業委會只有諮詢權,管理公司可拒絕採用其建議;要當家作主,長遠還須成立業主立案法團。對此,美景業主梁先生無奈謂:「唔係我哋唔想成立(法團),而係先天不足,好難儲夠業權。」翻看資料,美景花園一期及二期落成後、第三期動工前夕,政府指三期地段太近油庫屬高危而拒批工程,八六年更與新鴻基簽訂換地條款,將沙田濱景花園地段與之互換;新鴻基補地價一千四百六十萬元,政府則將三期發展為美景遊樂場,現由康文署管轄,地段約三成二業權份數則落入政府手中。由於「大業主」政府拒絕介入美景花園管理問題;美景花園的總業主業權份數,僅佔整體業權份數不足兩成九,根據《建築物管理條例》第3條及第3a條,分別須三成及兩成業權份數同意才可成立法團,一般屋苑皆採用以上做法,但對美景業主而言卻非常難行。美景花園的唯一「希望」,便是儲齊一成業權份數,向土地審裁處申請或由民政局出面,由法庭頒下法令成立法團,過後還需逾五成須繳付管理費的業權份數同意,才可更換啟勝,可謂漫漫長路。

回應應業主要求強調合法

黃鄺發言人指,延長標書乃應美景花園前屆管委會要求,啟勝亦強調當初已有八間承辦商入標,只是兩年後當中五間承辦商已不符合資格,大會上只有三間已回標的承辦商供選擇,甄選過程合法。至於標書未有以單價實量實度,黃鄺指美景花園初期無另聘測量師,公司只能以此方法製作標書,啟勝則指標書以固定金額價格計算,是業界避免超支的常見做法。民政署表示正了解事件,會盡力協助業主成立法團。(周潔媚)

美景花園背景

青衣美景花園分一期及二期共八幢,共1,912伙,單位面積由433至699平方呎不等,樓價約二至三百萬元,管理費每呎約為1.2元。屋苑落成後,一直由新鴻基旗下啟勝管理,新鴻基至今仍持有屋苑停車場及商場等業權份數,佔總業權約12%,而總業主業權份數約為28.8%,而政府於換地後持有的三期地段則為32.9%。

壹判官

啟勝任由天價工程通過,監察無依據,三成業權又落入政府黑洞,美景業主唯有盡快成立法團才能結束噩夢!劣劣劣劣(五個劣為最嚴重)

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奪命劏房業主舐到盡

2013-10-10  NM  
 

 

上星期六,長沙灣又發生奪命劏房火警,現場原是一個連平台的低層四百呎細單位,業主又劏又僭,以鐵皮搭建成一個有十二個劏房,達二千呎的「小城寨」。警方調查後相信是石油氣爆炸引發大火,有住客控訴業主尖酸刻薄,不斷加租及追租,揣測死者無租交而自殺;全身珠光寶氣,姓勞女業主雖被警方帶署,但並無落案。本刊發現事發單位六年前就因僭建被釘契,業主去年五月樓市「癲」峰期,圖出售該物業,還舐到盡,列明如遇一切清拆責任均由買家承擔,但亦有人願接火棒,反映劏房回報高,有價有市,業主當然有恃無恐。

燒死劏房住客現場,是保安道廿七號新寶大廈一樓F室,經屋宇署檢查,發現火災後這一列僭建劏房,有可能倒塌,天花嚴重損壞,出現結構性危險,除要即時緊急加固,並在週一向法院申請封閉令,全面清拆整層平台劏房。屋宇署又證實,該單位早於二○○七年已被釘契,署方最近再接獲有關投訴,將該僭建物列作須優先取締類別,並已向業主發出清拆命令。

繼續劏

一直懶理清拆令的劏房業主名叫勞紅寶,年約五十歲,附近的地產代理都認識她,「係呀,佢(勞)一出現你必定認到佢,第一佢好高大,兼梳一個高四吋嘅髮髻,配埋鑽石、翡翠全身都係,點會唔記得佢呀。」代理又透露,勞是個短炒客,專門吼深水埗、荔枝角及旺角舊樓,手頭物業不少,有些物業則改建成劏房收租,生活富泰。據本刊調查的資料,勞紅寶過去十年最少炒賣過十七個物業,有些持貨三幾個月,獲利十多萬即止賺,密食當三番下,累積賺了八百六十多萬,目前仍持有的物業總值一千八百多萬,當中除了火災現場外,記者發現最少還有上海街二百八十七號裕景大廈一個低層單位,及廣東道八百六十七號祥發大廈高層連天台,均改建成劏房出租。住在火災單位樓上的趙先生表示,勞雖然富泰十足,但愛做獨行俠,甚少和朋友一同出現,平時作息有序,早上會去大角咀一間酒樓飲茶,然後到深水埗及長沙灣一帶相熟地產鋪打躉,再巡視業務及收租,傍晚就到旺角花園街買餸。不過,自發生火災後,勞連日龜縮,記者一直未見她再到區內飲茶和收租。

無尊嚴

週一,居於火災單位的劏房住客,陸續返回災場收拾物品,六十四歲的胡先生憶述火警經過︰「半夜兩點幾,當時無人嗌火燭,淨係嗌報警,我以為係兩公婆嗌交,跟住連爆三聲,我忍唔住開門睇吓。」胡見火光熊熊,濃煙密布,起火源頭是走廊另一頭的八號房。消防員向居民說,相信火警是由打邊爐用的石油氣樽引發︰「個單位燒到嘭嘭聲,隔籬個六號單位火光熊熊,火勢好猛烈。」住在上址的,多是單身男女,胡指起火的八號房,是一名年約四十多歲失業男子獨居,大家稱他做「肥仔」。胡慨嘆︰「我諗佢(肥仔)係自殺,因為初初爆嗰幾聲,我又唔見到佢嗌救命,又唔見到佢嗌痛。」「聽其他住客講,肥仔係有少少病(精神病),加埋個業主又鬧佢,人都有尊嚴o架,谷氣得滯,整單咁嘅嘢都唔出奇。」胡猶有餘悸地說︰「自殺都唔好話要叫人陪你死,好彩今次走得甩。」他回憶,住客在睡夢中被濃煙嗆醒慌忙逃生,有人手抱幼兒逃生,有人則爬出後巷簷篷外進退不得,「好彩當時火勢無向大門方向燒,大家仲有時間衝出去。」 胡表示,他租住的二百呎劏房,月租三千八百元,有獨立廁所。他從報紙新聞相片中,認出業主正是勞紅寶,並說︰「呢個業主真係奄尖腥悶,郁吓就加租,唔會理人哋嘅環境,如果你埋怨,佢就會話,住得過就住,住唔過就搬,呢啲就係壓力囉。」胡又說︰「業主就梗係向錢看……但佢(業主)刻薄得滯,自己今日都蒙受損失啦,你估佢好過咩?」

不平等

記者翻查土地註冊處記錄,發生大火的單位,即新寶大廈一樓F室,業主勞紅寶於去年五月廿五日,與三名準買家簽訂臨時買賣合約,但至今一年半,雙方仍未正式成交,從本刊獲得的合約副本,發現買賣雙方訂定多條「不平等」協議,買家須承受極大的風險,如「該物業如在成交前有任何命令,由買方負責一切履行命令之費用及清拆」、「買賣雙方同意買方接受完成交易前,政府部門或業主立案法團向該物業或大廈發出維修或僭建清拆命令……賣方概不負責維修之費用」,以及「每月租金二萬元正(估計現時已升至近四萬元),如要拆平台,賣方(勞紅寶)同意買方將每月租金一次過補給賣方。」

這份臨時買賣合約,附加的協議到底有何用意,大律師陸偉雄分析,相信魔鬼就在細節中,他說︰「業主可能早知道屋宇署有清拆令啦,但文件上冇講明要清拆,佢只係話政府要清拆你就清拆,咁新買家可能唔知道有清拆令。業主有可能呃咗新買家,令新買家蒙在鼓裡去買。」

合約條款看似很「辣」,但新買家依然簽約,陸偉雄估計準買家想「摸貨」,他說︰「睇落去係似摸貨,有一年時間『摸』出去,其間讓買家有利可圖,可以將物業摸出去俾其他人士。」至於如要拆平台,相信是指僭建部分,租金就是每月劏房的總租金,一次過補給賣方,就是確保業主在未成交前,仍可收到豐厚的租金,絕對是舐到盡。

圖卸責

屋宇署六年前已頒令清拆該單位,但勞紅寶依然毋懼風險,於二○一一年以二百廿六萬入貨,欲於二○一三年五月以二百四十八萬掟貨並完成交易。而未完成交易期間,單位發生大火,那責任誰屬?陸偉雄指,合約仍屬臨時性質,新買家現時無須承擔法律責任,他說︰「而家仲屬於好盈發(勞紅寶)呢間公司,因此呢間公司的負責人,應該負責各方面的維修保養責任。」陸又指,根據《建築物條例》,業主擅自改變樓宇結構,而沒有獲屋宇署批准,即屬違法,但他一語道破劏房「野火燒不盡」的關鍵︰「政府立場飄忽,好少檢控業主,因為一檢控,可能會好多人冇屋住。而家仲有關愛基金津貼低收入劏房戶,政府變相默許劏房的情況。」

奪命 業主 舐到 到盡
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強制驗樓玩謝業主文盲阿婆焗做司庫

2013-12-12  NM
 
 

 

屋宇署去年六月力推強制驗樓計劃,至今已向九千多名舊樓業主發信,限業主於一年內完成驗樓兼修葺工程,惟舊樓多沒有成立法團,業主又多是長者,加上屋宇署的支援不足,預計很多舊樓未能在限期前完成工程,隨時被檢控及罰款。

盧女士與家人居於樓齡近三十八年的大角咀必發樓五樓單位,今年一月,她收到屋宇署發出的法定通知,要求業主一年內驗樓及完成修葺工程,無法團的舊樓可獲額外三個月時間。必發樓只有約二十名業主,當中九成為長者,加上無業主立案法團,一直無人理會驗樓令。盧女士擔心不跟進事件會被檢控,遂擔任召集人,豈料「噩夢」隨之而來。

從事教育工作的盧女士本身有正職,每晚抽空數小時處理成立法團事宜,花了四個月時間,終於約齊業主開會,至七月始成立法團。但由於反應冷淡,為湊夠法定人數,就連目不識丁的婆婆也被迫出任司庫,盧女士大嘆無奈:「個個都七老八十,連打會議記錄都要社工幫手,仲要搵個唔識字嘅老人家嚟做司庫!而家又要買第三保、揀承辦商,得我一個睇嗰堆咁複雜嘅文件,做唔切又驚俾人告,政府真係好心做壞事!」記者曾嘗試訪問其他業主,但全部拒絕接受訪問。

跟進逾期驗樓或被檢控

根據屋宇署記錄,必發樓為全港首輪強制驗樓對象,業主須於今年十月完成驗樓,明年四月完成修葺,但必發樓法團至今還未聘請註冊人士驗樓,業主又對工程費甚有分歧,更遑論動工修葺,進度明顯落後。屋宇署又規定,業主或法團若不遵從驗樓令可被檢控,最高罰款五萬元及監禁一年。油尖旺區議員許德亮直言,過去數月收到數十宗同類求助個案:「舊樓唔少業主搬咗,淨係收租好難聯絡,再加上劏房、僭建嘅業權好複雜,要根據三四四(《建築物管理條例》)成立法團已經好唔容易,好多長者唔識工程事項,我哋想幫手都做到一頭煙。」根據屋宇署就強制驗樓計劃向立法會提交的進度報告,每年會揀選二千幢目標樓宇,惟截至今年九月,署方仍未收到任何已履行驗樓令的報告,顯示有關計劃名存實亡。署方亦承認,由於計劃太新且複雜,業主或法團認知不多,署方已接獲一萬七千多宗查詢,並舉行多場地區講座,但由於人手不足,下年度將縮減強制驗樓的目標樓宇數目。(周潔媚)

壹判官

屋宇署急推強制驗樓,低估了執行難度,令有心跟進的業主慘變磨心,應該好好檢討。劣劣劣(五個劣為最嚴重)

 
強制 驗樓 樓玩 玩謝 業主 文盲 阿婆 焗做 司庫
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南京一樓盤降價千餘元 眾多業主售樓處「維權」正文我來說兩句 嫩牛五方

http://xueqiu.com/4951106580/29397213
仙林湖兩家樓盤的業主聚集維權,舉標語要求退房。
 專家:南京樓市已到轉折點,降價趨勢很難改變

  一降價就被「維權」的現象,終於在一度堅挺的南京樓市轟轟烈烈地上演了。

  這兩天,仙林湖一家品牌在售樓盤因跟進「鄰居盤」降價,遭前期業主現場「維權」。旁邊已經售罄的另一家老盤,也在交付時受到被「維權」的影響。專家認為此類現象的出現,恰成為南京樓市出現轉折的風向標。         揚子晚報記者 張遙

  維權在行動

  A 樓盤

  老業主聚集,說學區沒落實

  仙林湖,絕對是近期南京樓市最熱鬧的一個區域。

  前晚和昨天白天,仙林湖一家品牌樓盤分批加推了約200套高層毛坯房源。引起大家關注的不是銷售情況,而是老業主的「維權」。

  昨天白天,售樓處聚集了一大波「維權」的前期老業主。實際上,早在本次開盤前,就已經有過老業主聚集,大家打出「退房」的標語,表示開發商宣稱的金陵中學仙林分校小學和中學部沒有落實。樓盤的營銷負責人表示,已經收到仙林大學城管委會的承諾覆函並公示,學區沒有任何問題,交付後肯定會出現在招生公告中。

  不過,這並未打消購房者的疑慮。圍在一起的部分前期精裝洋房的老業主還表示,開發商宣傳的3500元/平方米精裝標準太「水」,自己請專業公司測算不過1500元/平方米,開發商有價格欺詐的嫌疑。樓盤的營銷人士解釋說,所有精裝用料和品牌都在合同中註明,樓盤會按照合同來履行責任,交付時有問題也會負責。

  真實原因是……

  業內:房價降千餘元/平米

  雖然老業主「維權」的理由是學區和精裝修,但有業內人士分析,這與前不久同區域另一家品牌樓盤精裝改毛坯降價有關。

  近期仙林湖另一家品牌樓盤通過改毛坯的形勢,把房價從精裝17500元/平方米降至毛坯14000多元/平方米。這比昨天剛剛開盤的這家樓盤在售價上便宜了近2000元/平方米。

  面對這麼大的價差,除了跟進似乎別無他法。昨天開盤的這家樓盤,雖然本期銷售許可上的預售價為16500元/平方米,但真正開盤時的折後價大多低至14000元/平方米左右。而此前推出的第一批高層毛坯房折後價在15500元/平方米,精裝洋房的價格更是在20000元/平方米以上。

  「剛買的房子突然便宜這麼多,老業主可能心裡不平衡,所以出來『維權』退房。」這位業內人士說道。

  B 樓盤

  維權標語:精裝變成了「驚裝」

  就在這家在售品牌樓盤在開盤現場外與老業主糾纏不清時,仙林湖另一家已經售罄的拓荒級老盤也「莫名其妙」地在交付時被收房業主「維權」。揚子晚報記者瞭解到,這批收房的老業主打出「精裝變驚裝」的標語,稱收房時發現精裝修有多處問題。

  樓盤一位負責人對揚子晚報記者表示,業主在收房時提出的所有裝修問題,樓盤都給予一一回覆,並將負責整修。如果還有問題,樓盤方面還將負責到底。此前幾批收房都很正常,業主收房率均為百分之百。

  記者瞭解到,昨天的「維權」現場還驚動了警方,警員在詢問了雙方後表示,如果業主有正當理由可以通過法律途徑尋求解決。

  真實原因是……

  業主被指想變相獲「補償」

  相比暗中跟降的在售項目相比,這家售罄的老盤多少有點「躺槍」。

  據揚子晚報記者瞭解,這家老盤在尾房銷售時,精裝房源均價也不超過15000元/平方米,而前期更多的房源均價都在12000元/平方米左右,相比鄰居樓盤降價後的毛坯價也只是持平或略高而已。

  「想不通這些業主維權為什麼。」業內人士分析,可能看到大勢不好了,希望通過變相「維權」獲得一定「補償」,向開發商轉嫁一部分風險。

  專家怎麼看?

  出現降價維權,意味樓市風險變大

  對於接連出現的兩場樓盤「維權」事件,江蘇和忠律師事務所合夥人律師高磊認為,如果是因為降價而「維權」,法律上根本沒有立足點,因為合同是受法律保護的契約。不過,業主們都避開這一點,選擇了其他的理由。

  高磊說,對於學區房、精裝修等寫入合同的附加條件,購房者作為合同簽約方,是有權進行質疑和聲索的。雖然業主的情緒可以理解,但如果採取過激行為反而會失去法律的支持。畢竟每位業主都是一個成年的社會人,具備風險判斷的能力,簽訂了買賣合同就視同默認接受了這種風險。

  南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華表示,降價「維權」的出現,正是南京樓市出現轉折點的反映。吳翔華認為,如果今後還是讓市場自己來調節,政府不進行行政干預,那麼這種轉折還將進一步延展。

  吳翔華說,目前南京與周邊早已下行的城市相比,調整還具有侷限性,主要是部分物業類型和部分板塊區域的房源出現過剩局面而引起降價,並非全域性的。不過,隨著時間的推移和更多項目的入市,這個趨勢會向其他類型和其他板塊的房源蔓延。因此說轉折點出現並不為過。

  吳翔華認為,除非南京出現「限購或限貸突然放鬆」等實質性政策調整,否則這一趨勢很難改變。這意味著樓市風險加大,購房者出手也需要更加謹慎。
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六成業主供滿樓 長實劈價擒換樓大軍

2014-05-29  NM
 
 

 

香港從來都是畸形都市,「有樓」定「無樓」,分別很大。上車客永遠不夠首期上車,但換樓客因香港樓大升值,要換樓綽綽有餘!由長實(1)牽頭髮展的荃灣環宇海灣(下稱環宇),便以三房最平五百三十萬元、呎價最低七千六百蚊,一招狠劈,撻著了一批換樓大軍。事實上,過去三、五、七年,樓價愈升愈有,不少在環宇睇樓的準買家,都在舊區住了多年,早已因物業升值而「發曬達」。要賣樓換樓,隨時可套現三五百萬做首期!加上政府數據顯示,全港六成自置物業業主、即共七十四萬戶無按揭在身。無樓債、一身輕,配合政府減辣、新盤劈價,勢將帶動近年罕有的樓市小陽春。

環宇海灣共一千七百多個單位,是今年以來最大新盤,亦是長實近兩年來的重頭項目。上週四,近千名經紀逼到紅磡都會商場,等候長實公佈價單。識睇,一定睇三房價。首批三百五十伙中,逾半數是五百六十呎以上的三房戶,扣除樓價共百分之十五點七五的優惠,即供呎價最低只是七千六百餘元,最平三房單位只要五百三十萬元,「同區樓齡五年嘅御凱,最平三房都要九百幾萬元,其他樓齡舊啲嘅,都要七百萬樓上。」同區經紀指。難怪靠佣金開飯的經紀,很快參透長實「升呢價」的玄機,於是四出call換樓客。

換樓後更輕鬆

截至本週二,環宇收票已逾九千張,以每張票收十五萬元計,凍資近十四億元。現場觀察,絕大部分都是一家大細來參觀的換樓客;幫他們計計數,換樓的輕鬆程度令人「咋舌」,其中現居於深井碧堤半島的陳先生便是一例。拿三十萬元入了兩張票的陳先生,現持有碧堤三房單位,於一○年由父親支持下、付三成首期購入。估計購入價五百萬元,現月供一萬一千元。陳先生眼見環宇開價,即時「心癢癢」。「我喺荃灣返工,瞭解個環境。有人話臭呀、嘈呀,我覺得都可以接受。雖然用料唔係最好,但價格同間隔都吸引,所以想碰嚇運氣。」不過最緊要的因素,一定是「平」!按價單,環宇最平三房只需五百三十萬元;由於碧堤這數年已升值至七百多萬,賣出並還盡按揭後,套得三百九十萬現金落袋。全數做首期,陳先生的新樓月供,便只是五千三百多元!環宇交通較方便,月供又更低,陳先生完全計到數。他指出,如抽中環宇,並賣走碧堤套現,屆時會做三成首期,這樣推算月供一萬四千元,只是較現時多三千蚊。而餘下的二百三十萬元現金,則可以「慢慢搣」!

一間換兩間

從事新聞工作的陳小姐,同樣對環宇看上了眼,「我剛從外地回港,又要埋稿,忙埋呢兩日就去睇示範單位!我覺得買樓要寧新勿舊,舊樓好多時有漏水問題好煩。」陳小姐有兩個妹妹,與其中一個居於新葵芳花園。○七年,陳家三姊妹的爸爸,將退休金當首期,買下該單位。「當年買入價只係百多萬。當時息口高,我哋想慳息,只攤五年嚟供,月供不用七千元。」轉眼五年供滿,三姊妹仍繼續存錢入聯名戶口。粗略估計,已有逾百萬儲蓄。同一時間,已供滿的新葵芳花園單位,升值至四百多萬。手持五百多萬現金,未嫁的陳小姐還不是「城中筍盤」?「經紀sell我,賣樓套現嘅錢,可以一拆二,買幾個單位方便分家。我其實早幾年,已諗過買兩間,又或先買一間投資。如果同阿爸住,就可以買間三房。而家阿爸住公屋,仲可以綠表買居屋,用盡優惠!」有資金,可謂組合無限!

先買後賣有風險

這樣「先買後賣」的風險,是賣樓時若市況波動,樓價便難以預算。不過觀乎近月二手交投,可見樓價只要調整百分之三至五,便有用家極速「吸」盤,反映肯減價有承接力。加上現時政府「減辣」,樓花期內不計DSD,亦令換樓客有多點時間空間「先買後賣」。根據一一年政府人口普查資料,全港有六成自置物業的業主、即共有七十四萬戶,已無樓債在身。其中最多「自由人」的是灣仔區,達七成三,而多舊樓的九龍城區,達六成七;環宇所在的荃灣區,供滿樓的家庭亦佔總數五成,實力雄厚。中原研究部高級聯席董事黃良昇指:「類似荃灣嘅舊區,好多物業已經供完,加上多分支家庭,換樓能力好強。其實唔只供完樓嘅業主,過去十年買樓嘅業主,身家都有幾成以上升幅。」所謂「造勢不如趁勢」,長實今次食正了換樓客的鬆綁檔期。今年可推售的逾千伙大盤,包括環宇、大埔嵐山及日出康城緻藍天,都盡在長實手。環宇及嵐山的三及四房單位,分別佔項目七成及七成半,緻藍天更全數為「大戶」,以戶戶設有儲物房為賣點。誠哥賣樓,時機往往夠準,拿捏市況及樓價,帶有指標作用。

年報露玄機

不過,長實對上一次投得地皮,已是一二年十一月的事。當時以近三十億元,投得馬鞍山落禾沙彩沙街地皮,此後投地無進賬,用來起樓的土地都是「食老本」。雖然長實副主席李澤鉅,於今年業績後的分析員會議上,指長實一如既往貨如輪轉,但扣除今年已賣出的樓盤,現時長實的土地儲備僅有九百多萬方呎。堂堂四大發展商之一,土儲卻不足一千萬呎,反映其對長遠後市睇法。翻查過去六年長實年報,由誠哥發表的全年回顧,亦愈見悲觀。○八年金融海嘯,誠哥仍信心滿滿:「對未來兩三年之地產價格持樂觀態度。」其後多年,誠哥都指利息低、失業率低,及建築成本上升,預料樓市「平穩發展」。直至去年,誠哥改口風指「香港物業銷售未達預期」,並明言樓市「將繼續由政府政策主導」。

誠哥轉軚 淡出香港

樓價因政策調整

中原集團創辦人施永青斷言,未來發展商會繼續貼市價開盤,「現時新盤開價已沒有溢價可言,二手小業主的持貨能力比發展商更強,發展商要交數、要向股東交代,反而壓力更大。」對於環宇收票反應熱烈,施永青認為:「其實一千方呎以下的三房換樓單位,向來都有本地人的剛性購買力支持,只係政府㩒住個市。」但他強調,這些單位亦敵不過樓價因「政策市」而向下走的趨勢,並維持一年內,中小型單位跌半至一成、豪宅跌一成半至兩成的預期。中大地理與資源管理學系副教授姚松炎,亦贊同樓市會向下走,「以往幾次跌市都係咁,目前美國收水(減少買債)及預期加息,以及中國收緊銀根,令本地通脹放緩,都是樓價向下的訊息。」至於環宇撻著換樓潮,他認為全因食正雙重印花稅「鬆綁」,「去年二月雙重印花稅實施以來,就累積了一批驚被罰重稅的購買力,撞正本月中鬆綁,正好係呢班換樓客出動的時候。」姚氏解釋,新盤的預售樓花期最長達三十個月,即換樓人士買樓花後,已可擁有三年的期權價值,不用急於賤賣舊樓。

同場加映收地未了踩場「燒衣紙」

興建環宇可謂一波三折。○○年港鐵徵地,○七年推出西鐵荃灣西站第七區(TW7,即環宇)作招標,但補地價金額達三十五億元天價,最終因出價不理想而收回。事隔一年,撞正金融海嘯,港鐵將補地價金額減至二十六點六億元,樓面呎價不用二千二百元,長實最終撈底中標。根據港鐵條款,長實須支付全數補地價,另加入場費二億四千萬,以及賣樓收益的零點七五個百分點,予港鐵作代理人費用。於同年年底,長實再賣一成半權益予南豐。按環宇首批及加推折實平均呎價一萬零二百餘元計,項目住宅部分的銷售可望套現約一百二十四億元,扣除補地價、建築費、利息、代理人費用等成本後,長實仍有約六十二億元跟港鐵及南豐分紅。不過多年來,當年政府強行徵地的賠償問題,至今仍未圓滿解決。一直處理事件的立法會議員陳偉業,明言會帶一批舊商戶,在環宇開售時到現樓「燒衣紙」贈興。其實環宇前身,是華基工業中心,二千年,政府以實用面積計算賠償金額,每戶賠約數十萬元,商戶不滿而示威,更霸佔九龍塘火車站企圖跳軌抗議,手法激烈。當日其中一名苦主梁廷燦向本刊坦言,早已簽收了樓價及搬遷賠償,無權再作追討,但他說:「仲有商業賠償呢?我下唔到啖氣!」部分商戶要求再賠數百萬。陳偉業認同部分業主欠法理基礎再追討,但又不想罷休:「佢哋當日唔簽,幾廿萬都無o架!收樓係災難,有人生活無以為繼。個食堂老闆轉做保安後,懷疑因為抵受唔住心理壓力自殺!」環宇將於本週末開賣,屆時商戶現身燒衣紙「贈興」,長實有排煩。

 
六成 業主 供滿 滿樓 長實 劈價 價擒 擒換 換樓 大軍
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