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擁有四十二年歷史、位於銅鑼灣駱克道嘅利苑粥麵專家，上星期大排長龍。原來老闆郭先生話抵唔住業主由三十萬加租到六十萬，本週二就要光榮結業，連陳淑莊都專程返去食番餐；老闆話呢個鋪嘅業主算有良心，隔籬間莎莎都租緊九十五萬，故對佢哋加幅唔算多，但真係難以維生才要結業云云。

嗰位「良心業主」叫邱兆明，「隱居」西灣河嘅公務員樓，小宗搵過佢，邱太淡淡地表示：「我哋算有良心o架！都想佢繼續做，以為開價六十萬元，租客會還價，點知轉頭就話唔租！」消息一出，幾十個經紀爭住打去搵邱太，嚇到佢瞓唔着。話說間鋪係邱生阿媽過身後留低，邱媽媽就真係叻，一九五五年用四萬五千蚊買入鋪位，就如扑中咗隻識生金蛋嘅雞，依家間鋪市值達四億！邱太已六、七十歲，兩公婆退休多年，雖然每月收咁多租，但唔想俾鄰居知，要繼續做其隱形富豪，打死都唔出鏡。加租一倍，已被封為「良心業主」，你話香港仲成咩世界！

瘦龍變肥記

自從「肥龍」許仕仁惹上官非，體重隨即直線向下，變成一條瘦龍。你睇去年七月第一次上庭，許仕仁瘦到兩頰凹陷，容顏憔悴，仲傳出佢想自殺！到去年十月，肥番少少，到上星期五第三次出庭，嘩！簡直紅光滿面兼夾容顏飽滿，肥番晒！究竟係回光返照定係雨過天青？木宰羊也！

Give me a break艇位平過車位

眼見啲富豪，一艇喺手，得閒出海吹吓風，夜來靠岸食吓海鮮，一樂也。唔好以為好有錢先可以有如此享受，原來遊艇最平一百幾十萬有交易。近年自立門戶的前新世界賣樓大臣李冠亮，兩年幾前就用約一百萬買咗隻四十八呎遊艇，閒時同老婆出海浪漫吓又得，招待朋友上船開派對睇煙花亦得，用嚟冧客傾生意仲夠晒面子添。佢話養艇同養車相似，都要租個泊位，要油錢，仲會俾人抄牌，不過，估唔到養艇分分鐘平過養車，一個艇位月租連水都只係四千蚊（咁咪仲平過大圍名城啲車位？），加多少少就可以駁埋長期電，就住埋喺艇都得。亦有艇主出租，一日閒閒哋收七八千蚊，喺網上更見到有人專登將舊式木製艇，改裝成度假屋，以近八百蚊一晚出租，一盤生意也。

尖啤要「有來有往」

尖啤，機會主義者，最愛慰問人，深信「投桃」必然會「報李」。○三年，梁錦松被指偷步買車，佢寫信慰問；○五年，超人李嘉誠捐十億俾港大醫學院，惹來冠名風波，佢登全版廣告力撐，話此舉合情合法合理。一○年，天主教神父羅國輝以「魔鬼論」批評超人，佢代之登報反擊。終於，機會來了。兩年前，尖啤間東方明珠創業（632），獲阿松任主席的百仕通集團（香港）轄下基金，科水逾億元，讓尖啤有錢同中石化合作開油田，又收購美國天然氣，大展拳腳。究竟是誰幫了誰？一言難盡。總之對於尖啤嚟講，「有來有往」不過係天經地義，CY你唔明呀？

本週奇景

中國貴州省第二大城市六盤水，地理位置優越，氣候宜人，有「涼都」之稱。當地人喺車水馬龍嘅馬路邊，一樣可以曬「日光浴」，不亦樂乎。就算對面石礦場突然「爆石」，發出巨響，都無阻相中人酣睡，甚歎！

金牙大狀講嘢銀行無人駕駛

短短八個月間，雙程證漢羅俊城利用喺集友銀行嘅戶口洗黑錢超過一百三十一億元，數字大到連個官都話好得人驚。九一一後一個禮拜，金管局即發出指引，勒令啲銀行要擘大雙眼、認識其顧客，防止不法之徒以至恐怖分子利用銀行洗黑錢。在此之先，港府早於一九八九年成立聯合財富情報組，專責監察洗黑錢活動。理論上只要銀行對八千蚊以上嘅匯款有所懷疑都應該通報情報組。當局認為，非如此無以保持香港作為國際金融中心之清譽。監管嚴格，此又不禁令人要問：八個月間咁多錢出出入入，集友銀行有冇懷疑過事不尋常？尤其是涉案男子當時二十歲都未出頭。若果有懷疑，咁佢哋可有通知情報組及金管局？如果有，何以呢兩個衙門都冇做嘢，而要等到調查詐騙案嘅警察撞破其事？反之，若果集友完全冇疑心，咁又點解冇疑心呢？係咪佢哋見慣見熟類似活動，習以為常呢？抑或佢哋知道發生緊乜事，縱而容之？姑勿論如何，呢單案令人對金管局、情報組以至集友都唔係咁有信心噃。

有讀者早年與太太買入公屋單位，太太破產後，單位的一半業權交由破產管理署持有，多年來雙方一直無跟進，直到現時樓價高企，破產管理署忽然要求事主補錢買回一半業權，否則將向法庭申請強制令，將物業出售分錢。

九十年代初，何先生與太太及兩名子女一同居於將軍澳景林邨景榕樓一個公屋單位，實用面積約四百呎，月租約一千元。○一年，房委會推出第四期「租者置其屋計劃」將景林邨單位出售，何先生遂以十九萬元購入該單位，八成按揭月供約二千八百元，物業與太太聯名持有。

何先生是地盤泥頭車司機，何太則開設清潔服務公司接外判生意。○四年，清潔公司生意愈做愈差，何太欠下銀行貸款及工人薪金約二十萬元，最終自願申請破產，她所持有的半層樓亦由破產管理署接收。何先生憶述：「當時我同太太一齊去見破產官，佢有提議我哋將層樓俾番房委會……但我好想擁有自己物業，既然供得起都想供落去。之後一路落嚟，破產管理署都無再同我哋傾過層樓嘅事。」

何太的破產令於○八年結束，何先生亦於一○年贖回樓契，以為雨過天青，不料去年年底竟收到破產管理署的來信要求「處理」單位，更提出兩項建議：一是何先生以現時單位市價，補錢買回一半業權，二是將物業拍賣，所得款項由何先生及該署瓜分。何先生無奈之下向本刊求助：「咁多年嚟，破產管理署都無供過樓，咁都可以分一半？就算要我補錢買番層樓，點解唔用○四年（破產令生效年份）嘅市價，而要用而家最貴嘅樓價去計，好唔公平！」

事發經過

跟進：買回業權要六十萬元

翻看破產管理署去年及今年兩度發出的信件，多次提議何生出價買回一半業權，否則破產管理署將向法院申請命令賣樓，所得款項由雙方瓜分，但未有提及分錢比例。根據何先生委託公證行所做的報告，其單位未補地價現時市值約一百二十萬元，買回一半業權須付六十萬元。

專家話：配偶破產應停止供樓

律師伍家賢指出，根據《破產條例》，破產管理署接收破產人的物業乃屬永久性，該署毋須供樓，但可隨意決定何時賣樓套現，所得款項會代破產人償還債項，事主當年不應繼續供樓：「就算事主供足十成，但業權點都得一半，好唔划算，唔應該供落去。」他指出，當時最好的做法是即時買回全數業權，或將單位還給房委會只作租住，或即時停止供款令物業成為銀主盤，由銀行套現後分錢。

外判會計師行多賣樓套現

曾經處理不少同類個案的何俊仁表示，根據《分劃條例》，只要其中一方業主想出售物業，就可向法庭申請強制令：「以前破產管理署唔會做到咁盡，但近呢十年開始，破產管理署將好多個案外判俾會計師行跟進，佢哋代表債權人利益，有權將破產人資產套現還錢，而且有嘢做，佢哋先有錢收，樣樣計到盡，好多家庭被迫搬走。」他指出，法官會平衡債主與破產者的家庭利益，但根據案例，多是破管署勝訴，除非有個案打至上訴庭勝訴，才有可能改變以後的訴訟結果。

出示供款記錄證明佔物業比重

破產管理署回覆本刊時承認，每年大約有一萬宗破產個案，其中約二成半個案由外間受託人處理，現時正與五間會計師行合作；根據《破產條例》第74條，當還清債務及利息、訟費等開支後，如有錢剩，破產人有權取回。不過，伍家賢認為，何太當年雖欠二十萬元，但連同利息及手續費，欠款額早已上升，難以判斷還清債務後是否有錢剩；現時事主可考慮透過供款記錄，向法庭證明自己佔物業的比重較大，「希望賣樓後可以分多啲錢，不過有無着數，都要打官司至知。」（周潔媚）

舊式工廠大廈問題多！有讀者購入近五十年樓齡的工廈單位，兩年來受盡天台僭建物漏水滋擾，導致單位跳掣停電，須花上逾萬元維修，卻投訴無門。專家指舊式工廈問題繁多，投資價值低，火警發生時更逃生無門，隨時貼錢買難受！

讀者胡小姐兩年多前以二百九十八萬元，呎價近一千二百元，購入新蒲崗利森工廠大廈十一樓一個單位，用作辦公室出租，惟多名租客一直投訴受天台漏水困擾，近月天雨頻仍，其中一個辦公室更因漏水突然跳掣停電，大熱天時無電燈冷氣之餘，職員更要準備多個水盆接水，狼狽不堪。「成年都好唔得閒，就算無落雨都要倒水！」從事成衣的租客英姐指，租用單位兩年來樓上不時滲水，單位天花板因而油漆剝落，電燈更閃個不停，有漏電危機，業主胡小姐曾僱人作防漏工程，情況一度改善，但近日樓上卻再度漏水滋擾租客。

上週二，胡小姐再僱工人處理滲水問題，防漏師傅於外牆搭棚勘察後，發現樓上單位僭建地台影響天台正常去水，結果滲漏至胡小姐單位的天花、牆身和樁柱。胡小姐多次自費維修花費逾萬元，卻一直投訴無門，樓上業主亦拒絕跟進事件，遂向本刊求助。

跟進僭建物霸佔逃生門

一九六七年落成的利森工廠大廈樓高十二層，公司註冊處資料顯示，於天台僭建的十二樓二室，由從事建築的「雄瀚有限公司」於二○○○年以一百萬買入，公司股東為何德英。記者上週到訪利森工廠大廈，發現整個天台空間幾乎全被僭建物霸佔，與大廈於六十年代批出的建築圖比對，「雄瀚」僭建後霸佔公家面積，單位膨脹近三倍，不但令樓下單位飽受滲水之苦，更只「霸剩」一條狹窄通道，而且堆滿建材雜物，又凌空架設多條接駁簡陋的喉管，萬一發生火警，天台的狹窄通道根本沒有足夠空位予逃生的人集合等候救援，行人有機會被水喉絆倒，雜物更會令火勢加劇，眾人性命堪虞。

屋宇署放生肇禍

更離譜的是，「雄瀚」僭建後將三個逃生出口納入單位範圍，並私自加裝鐵閘上鎖，萬一遇上火警，逃生人潮將被困梯間，全無機會逃生。翻查土地註冊處記錄，早在○八年屋宇署已兩度發出命令，指「雄瀚」有僭建及阻塞走火通道等問題，並勒令改善，惟其後「雄瀚」並無作改善工程，屋宇署亦離奇「放生」，沒有繼續跟進或將肇事單位「釘契」，「雄瀚」仍能於二○一一年獲財務公司承造按揭，而嚴重影響整座大廈安全的問題至今卻仍然存在。樓齡四十六年的利森工廠大廈設施老化殘舊，天台滿布僭建物，逃生出口堆積雜物兼被上鎖，屋宇署、消防處卻無人處理，大廈管理人更懶懶閒。投訴人胡小姐曾就樓上漏水問題向管理處及業主立案法團多番投訴，管理處不但未有介入處理糾紛，反叫胡小姐「唔好搞住樓上」。

舊工廈大火奪命

九六年香港發生轟動一時的嘉利大廈五級火後，政府已隨即修訂《消防安全（商業處所）條例》，並把涵蓋範圍擴展至一九八七年前的舊式商業建築物，以確保其防火設備達標，惟很多舊式工廈設計上難作改動，仍不符合標準，火警發生時，拯救工作難上加難。一○年長沙灣近五十年樓齡的麗昌工廠大廈發生四級火，因欠缺消防設施，走火通道又布滿雜物，增加搜救難度，令兩名煙帽隊員遭塌下的貨物壓中，消防隊目楊俊傑更不幸殉職。

專家話消防、屋宇署應插手

香港測量師學會副會長何鉅業指，現行法例規定，無論單位怎樣分間，都絕不可鎖上逃生門，否則會阻塞消防通道違反《消防條例》。他又指，由於舊式工廈多無灑水系統，火警發生時，天台是工廈一個重要的逃生地點：「所以喺天台僭建會有一定風險，如果因為僭建而封閉往天台嘅樓梯口，風險就更高，鎖住咗嘅話其他人咪唔走得！」何鉅業認為，屋宇署明知單位有問題並已發出命令，若該單位沒作改善，政府有權作出檢控，如情況太危險，政府更應主動聘請承辦商改善安全問題。地產代理監管局成員郭昶亦指，舊式工廈天台應有足夠的空間讓逃生者等候求援，但現時天台已被僭建霸佔，即使租客可逃生至天台，天台空間也不足以容納各層的用戶，情況危險，他建議事主向屋宇署施壓，爭取改善情況。

回應承諾跟進

記者到十二樓二室查詢，負責人張小姐否認單位滲水至投訴人單位，反指樓下住戶惡意針對：「樓下話漏水嘅位置係我哋嘅會議室，點會漏水？」雖然她否認單位有僭建，但言詞間透露的「會議室」其實屬僭建物。屋宇署則未有回應遲遲不執法之問題，只表示會與食環署調查滲水事件。消防處則於本刊轉介投訴後到工廈調查，發現多個樓層單位違章改建防煙門、天台有雜物阻塞走火通道等問題，處方將向負責人發通知書指令改善。但處方指，僭建阻塞天台逃生門之問題，須由屋宇署跟進。（陳凱敏、李詠珊）

壹判官

屋宇署縱容舊式工廈業主僭建兼阻塞走火通道唔執法，萬一火警出事難辭其咎！劣劣劣劣（五個劣為最嚴重）

同場加映不要買舊式工廈

僭建、漏水、阻塞走火通道等為舊式工廈通病，專家指當年政府批核圖則較馬虎，舊工廈一般設計欠周詳，管理問題繁多，直言「免得過唔好買」。

問題一大廈設計不利逃生

以利森工廠大廈為例，七條逃生樓梯分別建於各工廠單位內，沒有公用樓梯，訪客只能搭升降機上落。如遇火警，工廠單位必須打開廠房大門，供他人入內使用其專屬逃生樓梯，否則訪客將被困升降機大堂，可謂九死一生。何鉅業解釋，不少六十年代工廈消防設計考慮「無咁周詳」，未必預計到有人會被困電梯大堂，故出現設計漏洞，如今已難作改善，一般只能在升降機加裝通訊設備，萬一發生火警升降機大堂的人可逃入升降機通知消防員其位置，等候救援。

問題二易手困難

舊式工廈間隔沒有特別設計，而且不少舊工廈地台承重量不足，難以改作其他用途，卻常有防火設計不足、難以成立業主立案法團、無人處理大廈維修、管理不善等問題，不利於投資。若買家購得的單位有僭建物，更隨時被「釘契」，銀行或會拒絕承造按揭，買賣時須全數付款，要易手難上加難。郭昶則提醒有意買舊式工廈的買家，應事先向屋宇署查詢該工廈的圖則，了解當日入則時的界線：「漏水同僭建係工廈較常見嘅問題，當日批則又批得比較馬虎，所以要特別注意。」（陳凱敏、李詠珊）

新鴻基旗下的青衣美景花園近月爆出反抗潮，一班小業主拉橫額、擋工程車、頻頻開大會，企圖推翻一項一億六千萬元大維修工程，可惜管理公司啟勝早已代表屋苑簽約，倘毀約賠償費高昂，小業主終淪為俎上肉。其實，發展商一向習慣將屋苑交由旗下管理公司管理，又以大業主身份左右屋苑管理，小業主要反抗，還須成立法團奪回話事權。

七月底一個下午，二十多名居民聚集在青衣美景花園的停車場閘前，力阻工程車進場，其間有人報警，擾攘一小時後雙方離去；事後有居民接連收到來歷不明的恐嚇訊息，稱要「燒你全家」、「再阻住下次喺佢門口再玩放火」，就連業主諮詢大會也有反黑組警員到場監察。一個老牌大型屋苑弄至人心惶惶，歸根結底因一項天價維修工程而起。

樓齡三十年的美景花園，發展商為新鴻基，並由其旗下啟勝管理服務有限公司作管理，去年十月啟勝召開業主大會，通過一項一億六千萬元的維修工程，由輝煌建築（亞洲）有限公司承辦、黃鄺建築師有限公司任工程顧問。這項天價工程，集中於住宅部分如重修外牆、大堂裝潢、更換公家污水喉及食水喉等，屋苑一千九百多戶，每戶按單位面積計算須付八萬至十萬元不等。工程在新鴻基以大業主身份投贊成票下順利通過，事後卻愈來愈多反對聲音，指造價太貴，又質疑工程招標過程有問題，業主梁生狠批啟勝管理有問題：「啟勝處理得唔好，我哋俾嘅錢比大業主多，但有好多嘢都喺唔知情之下簽咗，係唔尊重業主。」

問題一舊標新投

記者檢視工程文件，發現啟勝就維修工程的處理手法確實問題多多。一○年，美景花園為大維修工程招標時，曾有八間承辦商投標，但最終不成事；相隔兩年後，去年啟勝再次召開業主大會商討維修事項，卻無重新投標，僅要求八間承辦商延長標書期限。熟悉維修工程的資深測量師何鉅業直言，此做法並不尋常：「正常隔太耐就應該重新招標，一般工程招標，時間好重要，由落標到定標最多半年。若太遲定標，價格反映唔到現時成本，好多承建商都唔會承認標書有效。」何補充，部分投標者退出會影響中標結果，做法不符公平合理原則。

問題二標書太少

正因部分承辦商拒絕延期或拒作修訂，故最後只剩三份標書可供投票；根據《建築物管理條例》附屬的工作守則，逾二十萬元的工程在招標時必須要有五份標書，有關條例亦已訂明，即使無成立法團，管理公司亦須遵守該原則，立法會議員兼律師何俊仁直言此次招標或違法：「拎上枱得三張（標書），唔符合實務守則嘅要求，如果拎去打官司應該係輸嘅，真係有水梗係打冧佢啦，咁荒謬，如果（毀約）有事應該啟勝賠，問題係你無去法庭判呢，就係大石責死蟹。」

問題三無定平方價難監察

此外，合同制訂亦欠嚴密，何鉅業審閱工程合約後直言，條文寫法不清晰，不少工程細項只寫單價，未有列明平方價，容易引發糾紛：「呢份標書做石屎維修、裂縫修補都係以一單過，即使有需要做一百平方米嘅石屎修補，如果承建商同顧問公司都同意係三十平方米嘅話，都可以拎足整體嘅工程額。相反，如果用按量計算，就可以反映實況，避免承建商引導顧問公司做少，因為佢用一單過，愈做得少，賺取嘅利潤會高好多。」何鉅業表示此合同有不少灰色地帶，即使顧問公司可專業判斷，但無客觀標準作依據，業主亦難監察，工程管理存隱憂。維修工程問題多多，但礙於啟勝已與承辦商簽約，違約或須賠償逾千萬元，若告上法庭推翻合約，律師費貴且有風險，加上新鴻基以大業主身份能左右投票結果，到頭來本月中召開的業主大會，維修工程仍獲通過。

貼士成立法團爭話事權

其實，坊間不少大型屋苑都與美景花園一樣，只有業委會，但業委會只有諮詢權，管理公司可拒絕採用其建議；要當家作主，長遠還須成立業主立案法團。對此，美景業主梁先生無奈謂：「唔係我哋唔想成立（法團），而係先天不足，好難儲夠業權。」翻看資料，美景花園一期及二期落成後、第三期動工前夕，政府指三期地段太近油庫屬高危而拒批工程，八六年更與新鴻基簽訂換地條款，將沙田濱景花園地段與之互換；新鴻基補地價一千四百六十萬元，政府則將三期發展為美景遊樂場，現由康文署管轄，地段約三成二業權份數則落入政府手中。由於「大業主」政府拒絕介入美景花園管理問題；美景花園的總業主業權份數，僅佔整體業權份數不足兩成九，根據《建築物管理條例》第3條及第3a條，分別須三成及兩成業權份數同意才可成立法團，一般屋苑皆採用以上做法，但對美景業主而言卻非常難行。美景花園的唯一「希望」，便是儲齊一成業權份數，向土地審裁處申請或由民政局出面，由法庭頒下法令成立法團，過後還需逾五成須繳付管理費的業權份數同意，才可更換啟勝，可謂漫漫長路。

回應應業主要求強調合法

黃鄺發言人指，延長標書乃應美景花園前屆管委會要求，啟勝亦強調當初已有八間承辦商入標，只是兩年後當中五間承辦商已不符合資格，大會上只有三間已回標的承辦商供選擇，甄選過程合法。至於標書未有以單價實量實度，黃鄺指美景花園初期無另聘測量師，公司只能以此方法製作標書，啟勝則指標書以固定金額價格計算，是業界避免超支的常見做法。民政署表示正了解事件，會盡力協助業主成立法團。（周潔媚）

美景花園背景

青衣美景花園分一期及二期共八幢，共1,912伙，單位面積由433至699平方呎不等，樓價約二至三百萬元，管理費每呎約為1.2元。屋苑落成後，一直由新鴻基旗下啟勝管理，新鴻基至今仍持有屋苑停車場及商場等業權份數，佔總業權約12%，而總業主業權份數約為28.8%，而政府於換地後持有的三期地段則為32.9%。

壹判官

啟勝任由天價工程通過，監察無依據，三成業權又落入政府黑洞，美景業主唯有盡快成立法團才能結束噩夢！劣劣劣劣（五個劣為最嚴重）

上星期六，長沙灣又發生奪命劏房火警，現場原是一個連平台的低層四百呎細單位，業主又劏又僭，以鐵皮搭建成一個有十二個劏房，達二千呎的「小城寨」。警方調查後相信是石油氣爆炸引發大火，有住客控訴業主尖酸刻薄，不斷加租及追租，揣測死者無租交而自殺；全身珠光寶氣，姓勞女業主雖被警方帶署，但並無落案。本刊發現事發單位六年前就因僭建被釘契，業主去年五月樓市「癲」峰期，圖出售該物業，還舐到盡，列明如遇一切清拆責任均由買家承擔，但亦有人願接火棒，反映劏房回報高，有價有市，業主當然有恃無恐。

燒死劏房住客現場，是保安道廿七號新寶大廈一樓F室，經屋宇署檢查，發現火災後這一列僭建劏房，有可能倒塌，天花嚴重損壞，出現結構性危險，除要即時緊急加固，並在週一向法院申請封閉令，全面清拆整層平台劏房。屋宇署又證實，該單位早於二○○七年已被釘契，署方最近再接獲有關投訴，將該僭建物列作須優先取締類別，並已向業主發出清拆命令。

繼續劏

一直懶理清拆令的劏房業主名叫勞紅寶，年約五十歲，附近的地產代理都認識她，「係呀，佢（勞）一出現你必定認到佢，第一佢好高大，兼梳一個高四吋嘅髮髻，配埋鑽石、翡翠全身都係，點會唔記得佢呀。」代理又透露，勞是個短炒客，專門吼深水埗、荔枝角及旺角舊樓，手頭物業不少，有些物業則改建成劏房收租，生活富泰。據本刊調查的資料，勞紅寶過去十年最少炒賣過十七個物業，有些持貨三幾個月，獲利十多萬即止賺，密食當三番下，累積賺了八百六十多萬，目前仍持有的物業總值一千八百多萬，當中除了火災現場外，記者發現最少還有上海街二百八十七號裕景大廈一個低層單位，及廣東道八百六十七號祥發大廈高層連天台，均改建成劏房出租。住在火災單位樓上的趙先生表示，勞雖然富泰十足，但愛做獨行俠，甚少和朋友一同出現，平時作息有序，早上會去大角咀一間酒樓飲茶，然後到深水埗及長沙灣一帶相熟地產鋪打躉，再巡視業務及收租，傍晚就到旺角花園街買餸。不過，自發生火災後，勞連日龜縮，記者一直未見她再到區內飲茶和收租。

無尊嚴

週一，居於火災單位的劏房住客，陸續返回災場收拾物品，六十四歲的胡先生憶述火警經過︰「半夜兩點幾，當時無人嗌火燭，淨係嗌報警，我以為係兩公婆嗌交，跟住連爆三聲，我忍唔住開門睇吓。」胡見火光熊熊，濃煙密布，起火源頭是走廊另一頭的八號房。消防員向居民說，相信火警是由打邊爐用的石油氣樽引發︰「個單位燒到嘭嘭聲，隔籬個六號單位火光熊熊，火勢好猛烈。」住在上址的，多是單身男女，胡指起火的八號房，是一名年約四十多歲失業男子獨居，大家稱他做「肥仔」。胡慨嘆︰「我諗佢（肥仔）係自殺，因為初初爆嗰幾聲，我又唔見到佢嗌救命，又唔見到佢嗌痛。」「聽其他住客講，肥仔係有少少病（精神病），加埋個業主又鬧佢，人都有尊嚴o架，谷氣得滯，整單咁嘅嘢都唔出奇。」胡猶有餘悸地說︰「自殺都唔好話要叫人陪你死，好彩今次走得甩。」他回憶，住客在睡夢中被濃煙嗆醒慌忙逃生，有人手抱幼兒逃生，有人則爬出後巷簷篷外進退不得，「好彩當時火勢無向大門方向燒，大家仲有時間衝出去。」 胡表示，他租住的二百呎劏房，月租三千八百元，有獨立廁所。他從報紙新聞相片中，認出業主正是勞紅寶，並說︰「呢個業主真係奄尖腥悶，郁吓就加租，唔會理人哋嘅環境，如果你埋怨，佢就會話，住得過就住，住唔過就搬，呢啲就係壓力囉。」胡又說︰「業主就梗係向錢看……但佢（業主）刻薄得滯，自己今日都蒙受損失啦，你估佢好過咩？」

不平等

記者翻查土地註冊處記錄，發生大火的單位，即新寶大廈一樓F室，業主勞紅寶於去年五月廿五日，與三名準買家簽訂臨時買賣合約，但至今一年半，雙方仍未正式成交，從本刊獲得的合約副本，發現買賣雙方訂定多條「不平等」協議，買家須承受極大的風險，如「該物業如在成交前有任何命令，由買方負責一切履行命令之費用及清拆」、「買賣雙方同意買方接受完成交易前，政府部門或業主立案法團向該物業或大廈發出維修或僭建清拆命令……賣方概不負責維修之費用」，以及「每月租金二萬元正（估計現時已升至近四萬元），如要拆平台，賣方（勞紅寶）同意買方將每月租金一次過補給賣方。」

這份臨時買賣合約，附加的協議到底有何用意，大律師陸偉雄分析，相信魔鬼就在細節中，他說︰「業主可能早知道屋宇署有清拆令啦，但文件上冇講明要清拆，佢只係話政府要清拆你就清拆，咁新買家可能唔知道有清拆令。業主有可能呃咗新買家，令新買家蒙在鼓裡去買。」

合約條款看似很「辣」，但新買家依然簽約，陸偉雄估計準買家想「摸貨」，他說︰「睇落去係似摸貨，有一年時間『摸』出去，其間讓買家有利可圖，可以將物業摸出去俾其他人士。」至於如要拆平台，相信是指僭建部分，租金就是每月劏房的總租金，一次過補給賣方，就是確保業主在未成交前，仍可收到豐厚的租金，絕對是舐到盡。

圖卸責

屋宇署六年前已頒令清拆該單位，但勞紅寶依然毋懼風險，於二○一一年以二百廿六萬入貨，欲於二○一三年五月以二百四十八萬掟貨並完成交易。而未完成交易期間，單位發生大火，那責任誰屬？陸偉雄指，合約仍屬臨時性質，新買家現時無須承擔法律責任，他說︰「而家仲屬於好盈發（勞紅寶）呢間公司，因此呢間公司的負責人，應該負責各方面的維修保養責任。」陸又指，根據《建築物條例》，業主擅自改變樓宇結構，而沒有獲屋宇署批准，即屬違法，但他一語道破劏房「野火燒不盡」的關鍵︰「政府立場飄忽，好少檢控業主，因為一檢控，可能會好多人冇屋住。而家仲有關愛基金津貼低收入劏房戶，政府變相默許劏房的情況。」

屋宇署去年六月力推強制驗樓計劃，至今已向九千多名舊樓業主發信，限業主於一年內完成驗樓兼修葺工程，惟舊樓多沒有成立法團，業主又多是長者，加上屋宇署的支援不足，預計很多舊樓未能在限期前完成工程，隨時被檢控及罰款。

盧女士與家人居於樓齡近三十八年的大角咀必發樓五樓單位，今年一月，她收到屋宇署發出的法定通知，要求業主一年內驗樓及完成修葺工程，無法團的舊樓可獲額外三個月時間。必發樓只有約二十名業主，當中九成為長者，加上無業主立案法團，一直無人理會驗樓令。盧女士擔心不跟進事件會被檢控，遂擔任召集人，豈料「噩夢」隨之而來。

從事教育工作的盧女士本身有正職，每晚抽空數小時處理成立法團事宜，花了四個月時間，終於約齊業主開會，至七月始成立法團。但由於反應冷淡，為湊夠法定人數，就連目不識丁的婆婆也被迫出任司庫，盧女士大嘆無奈：「個個都七老八十，連打會議記錄都要社工幫手，仲要搵個唔識字嘅老人家嚟做司庫！而家又要買第三保、揀承辦商，得我一個睇嗰堆咁複雜嘅文件，做唔切又驚俾人告，政府真係好心做壞事！」記者曾嘗試訪問其他業主，但全部拒絕接受訪問。

跟進逾期驗樓或被檢控

根據屋宇署記錄，必發樓為全港首輪強制驗樓對象，業主須於今年十月完成驗樓，明年四月完成修葺，但必發樓法團至今還未聘請註冊人士驗樓，業主又對工程費甚有分歧，更遑論動工修葺，進度明顯落後。屋宇署又規定，業主或法團若不遵從驗樓令可被檢控，最高罰款五萬元及監禁一年。油尖旺區議員許德亮直言，過去數月收到數十宗同類求助個案：「舊樓唔少業主搬咗，淨係收租好難聯絡，再加上劏房、僭建嘅業權好複雜，要根據三四四（《建築物管理條例》）成立法團已經好唔容易，好多長者唔識工程事項，我哋想幫手都做到一頭煙。」根據屋宇署就強制驗樓計劃向立法會提交的進度報告，每年會揀選二千幢目標樓宇，惟截至今年九月，署方仍未收到任何已履行驗樓令的報告，顯示有關計劃名存實亡。署方亦承認，由於計劃太新且複雜，業主或法團認知不多，署方已接獲一萬七千多宗查詢，並舉行多場地區講座，但由於人手不足，下年度將縮減強制驗樓的目標樓宇數目。（周潔媚）

壹判官

屋宇署急推強制驗樓，低估了執行難度，令有心跟進的業主慘變磨心，應該好好檢討。劣劣劣（五個劣為最嚴重）

香港從來都是畸形都市，「有樓」定「無樓」，分別很大。上車客永遠不夠首期上車，但換樓客因香港樓大升值，要換樓綽綽有餘！由長實（1）牽頭髮展的荃灣環宇海灣（下稱環宇），便以三房最平五百三十萬元、呎價最低七千六百蚊，一招狠劈，撻著了一批換樓大軍。事實上，過去三、五、七年，樓價愈升愈有，不少在環宇睇樓的準買家，都在舊區住了多年，早已因物業升值而「發曬達」。要賣樓換樓，隨時可套現三五百萬做首期！加上政府數據顯示，全港六成自置物業業主、即共七十四萬戶無按揭在身。無樓債、一身輕，配合政府減辣、新盤劈價，勢將帶動近年罕有的樓市小陽春。

環宇海灣共一千七百多個單位，是今年以來最大新盤，亦是長實近兩年來的重頭項目。上週四，近千名經紀逼到紅磡都會商場，等候長實公佈價單。識睇，一定睇三房價。首批三百五十伙中，逾半數是五百六十呎以上的三房戶，扣除樓價共百分之十五點七五的優惠，即供呎價最低只是七千六百餘元，最平三房單位只要五百三十萬元，「同區樓齡五年嘅御凱，最平三房都要九百幾萬元，其他樓齡舊啲嘅，都要七百萬樓上。」同區經紀指。難怪靠佣金開飯的經紀，很快參透長實「升呢價」的玄機，於是四出call換樓客。

換樓後更輕鬆

截至本週二，環宇收票已逾九千張，以每張票收十五萬元計，凍資近十四億元。現場觀察，絕大部分都是一家大細來參觀的換樓客；幫他們計計數，換樓的輕鬆程度令人「咋舌」，其中現居於深井碧堤半島的陳先生便是一例。拿三十萬元入了兩張票的陳先生，現持有碧堤三房單位，於一○年由父親支持下、付三成首期購入。估計購入價五百萬元，現月供一萬一千元。陳先生眼見環宇開價，即時「心癢癢」。「我喺荃灣返工，瞭解個環境。有人話臭呀、嘈呀，我覺得都可以接受。雖然用料唔係最好，但價格同間隔都吸引，所以想碰嚇運氣。」不過最緊要的因素，一定是「平」！按價單，環宇最平三房只需五百三十萬元；由於碧堤這數年已升值至七百多萬，賣出並還盡按揭後，套得三百九十萬現金落袋。全數做首期，陳先生的新樓月供，便只是五千三百多元！環宇交通較方便，月供又更低，陳先生完全計到數。他指出，如抽中環宇，並賣走碧堤套現，屆時會做三成首期，這樣推算月供一萬四千元，只是較現時多三千蚊。而餘下的二百三十萬元現金，則可以「慢慢搣」！

一間換兩間

從事新聞工作的陳小姐，同樣對環宇看上了眼，「我剛從外地回港，又要埋稿，忙埋呢兩日就去睇示範單位！我覺得買樓要寧新勿舊，舊樓好多時有漏水問題好煩。」陳小姐有兩個妹妹，與其中一個居於新葵芳花園。○七年，陳家三姊妹的爸爸，將退休金當首期，買下該單位。「當年買入價只係百多萬。當時息口高，我哋想慳息，只攤五年嚟供，月供不用七千元。」轉眼五年供滿，三姊妹仍繼續存錢入聯名戶口。粗略估計，已有逾百萬儲蓄。同一時間，已供滿的新葵芳花園單位，升值至四百多萬。手持五百多萬現金，未嫁的陳小姐還不是「城中筍盤」？「經紀sell我，賣樓套現嘅錢，可以一拆二，買幾個單位方便分家。我其實早幾年，已諗過買兩間，又或先買一間投資。如果同阿爸住，就可以買間三房。而家阿爸住公屋，仲可以綠表買居屋，用盡優惠！」有資金，可謂組合無限！

先買後賣有風險

這樣「先買後賣」的風險，是賣樓時若市況波動，樓價便難以預算。不過觀乎近月二手交投，可見樓價只要調整百分之三至五，便有用家極速「吸」盤，反映肯減價有承接力。加上現時政府「減辣」，樓花期內不計DSD，亦令換樓客有多點時間空間「先買後賣」。根據一一年政府人口普查資料，全港有六成自置物業的業主、即共有七十四萬戶，已無樓債在身。其中最多「自由人」的是灣仔區，達七成三，而多舊樓的九龍城區，達六成七；環宇所在的荃灣區，供滿樓的家庭亦佔總數五成，實力雄厚。中原研究部高級聯席董事黃良昇指：「類似荃灣嘅舊區，好多物業已經供完，加上多分支家庭，換樓能力好強。其實唔只供完樓嘅業主，過去十年買樓嘅業主，身家都有幾成以上升幅。」所謂「造勢不如趁勢」，長實今次食正了換樓客的鬆綁檔期。今年可推售的逾千伙大盤，包括環宇、大埔嵐山及日出康城緻藍天，都盡在長實手。環宇及嵐山的三及四房單位，分別佔項目七成及七成半，緻藍天更全數為「大戶」，以戶戶設有儲物房為賣點。誠哥賣樓，時機往往夠準，拿捏市況及樓價，帶有指標作用。

年報露玄機

不過，長實對上一次投得地皮，已是一二年十一月的事。當時以近三十億元，投得馬鞍山落禾沙彩沙街地皮，此後投地無進賬，用來起樓的土地都是「食老本」。雖然長實副主席李澤鉅，於今年業績後的分析員會議上，指長實一如既往貨如輪轉，但扣除今年已賣出的樓盤，現時長實的土地儲備僅有九百多萬方呎。堂堂四大發展商之一，土儲卻不足一千萬呎，反映其對長遠後市睇法。翻查過去六年長實年報，由誠哥發表的全年回顧，亦愈見悲觀。○八年金融海嘯，誠哥仍信心滿滿：「對未來兩三年之地產價格持樂觀態度。」其後多年，誠哥都指利息低、失業率低，及建築成本上升，預料樓市「平穩發展」。直至去年，誠哥改口風指「香港物業銷售未達預期」，並明言樓市「將繼續由政府政策主導」。

誠哥轉軚 淡出香港

樓價因政策調整

中原集團創辦人施永青斷言，未來發展商會繼續貼市價開盤，「現時新盤開價已沒有溢價可言，二手小業主的持貨能力比發展商更強，發展商要交數、要向股東交代，反而壓力更大。」對於環宇收票反應熱烈，施永青認為：「其實一千方呎以下的三房換樓單位，向來都有本地人的剛性購買力支持，只係政府㩒住個市。」但他強調，這些單位亦敵不過樓價因「政策市」而向下走的趨勢，並維持一年內，中小型單位跌半至一成、豪宅跌一成半至兩成的預期。中大地理與資源管理學系副教授姚松炎，亦贊同樓市會向下走，「以往幾次跌市都係咁，目前美國收水（減少買債）及預期加息，以及中國收緊銀根，令本地通脹放緩，都是樓價向下的訊息。」至於環宇撻著換樓潮，他認為全因食正雙重印花稅「鬆綁」，「去年二月雙重印花稅實施以來，就累積了一批驚被罰重稅的購買力，撞正本月中鬆綁，正好係呢班換樓客出動的時候。」姚氏解釋，新盤的預售樓花期最長達三十個月，即換樓人士買樓花後，已可擁有三年的期權價值，不用急於賤賣舊樓。

同場加映收地未了踩場「燒衣紙」

興建環宇可謂一波三折。○○年港鐵徵地，○七年推出西鐵荃灣西站第七區（TW7，即環宇）作招標，但補地價金額達三十五億元天價，最終因出價不理想而收回。事隔一年，撞正金融海嘯，港鐵將補地價金額減至二十六點六億元，樓面呎價不用二千二百元，長實最終撈底中標。根據港鐵條款，長實須支付全數補地價，另加入場費二億四千萬，以及賣樓收益的零點七五個百分點，予港鐵作代理人費用。於同年年底，長實再賣一成半權益予南豐。按環宇首批及加推折實平均呎價一萬零二百餘元計，項目住宅部分的銷售可望套現約一百二十四億元，扣除補地價、建築費、利息、代理人費用等成本後，長實仍有約六十二億元跟港鐵及南豐分紅。不過多年來，當年政府強行徵地的賠償問題，至今仍未圓滿解決。一直處理事件的立法會議員陳偉業，明言會帶一批舊商戶，在環宇開售時到現樓「燒衣紙」贈興。其實環宇前身，是華基工業中心，二千年，政府以實用面積計算賠償金額，每戶賠約數十萬元，商戶不滿而示威，更霸佔九龍塘火車站企圖跳軌抗議，手法激烈。當日其中一名苦主梁廷燦向本刊坦言，早已簽收了樓價及搬遷賠償，無權再作追討，但他說：「仲有商業賠償呢？我下唔到啖氣！」部分商戶要求再賠數百萬。陳偉業認同部分業主欠法理基礎再追討，但又不想罷休：「佢哋當日唔簽，幾廿萬都無o架！收樓係災難，有人生活無以為繼。個食堂老闆轉做保安後，懷疑因為抵受唔住心理壓力自殺！」環宇將於本週末開賣，屆時商戶現身燒衣紙「贈興」，長實有排煩。