財經評論：三個字總結新辣招
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GS(14)@2016-11-18 17:22:04樓市新辣招實行了差不多兩星期，但一、二手樓價很少聽到大跌價，就連劏房盤Ava55於出招後一星期賣樓，一個晚上都賣了差不多40間，大業主盧華幾個鐘之內吸金1.6億元。區區億幾，對發展商來講絕對唔係咩大數目，但已經足夠摑特區政府一大巴。仲記得賣樓前一晚，有好幾個前線地產代理都不太看好銷情，直言「賣到廿間都算偷笑」，結果比市場預期多了一大截，反映市場根本無懼那個所謂的新辣稅。最抵死嘅係，其中一名買家好霸氣咁同傳媒講，對於新辣稅冇咩感覺，最緊要自己唔使畀，就算自己有樓，今次用未買過樓的老公名買，辣稅？咩嚟㗎？食得㗎？簡單一招已成功避稅。
CY一直話房屋供應是「重中之重」的工作，但由2012年7月上任至今四年四個月，香港樓價就升足差不多四成。翻查中原城市領先指數（CCL）紀錄，2012年7月初為105點左右，而最新指數超過143點，升了36.2%。至於2015年9月的歷史高位為146.92點，即是現今CCL距離最高位只有2.6%左右。更諷刺的是，對比往時出新辣招，樓價短期都叫回落幾個巴仙，之後再升番；但今次新DSD連回落幾個巴仙的日子都唔見，隨便搵單二手成交，同類單位出招後貴過出招前，連二、三線屋苑亦然。好似荃灣荃景花園一個高層495方呎單位，最新成交520萬元。然而，上月成交過同座同戶型單位只是506萬元，即出招後成交比上次同類單位高14萬元或2.8%。三個字總結今次新辣招，冇！料！到！記者：黃嘉銘
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161118/19837296
鄭家純：新辣招對樓價影響不大
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GS(14)@2016-11-23 07:48:54【本報訊】政府早前對購入第二個住宅物業的買家徵15%印花稅，新世界（017）主席鄭家純昨出席股東會前坦言，「新辣招」將令樓市成交量萎縮，但相信對樓價影響不大，因為發展商如欲賣樓，可補貼買家的印花稅成本。至於二手樓市場，他認為如業主急於套現，或會有減價去貨個案，但相信當市場消化辣招後，對整體樓市的影響不大。鄭家純認為，由於建築成本上升，因此市場適應政策後，發展商會將成本轉嫁給買家，認為辣招未能影響市場剛性需求。他指，如樓市需要降溫的話，應從供求平衡方面入手，盡量供地；認為政府如此出手干預「唔係咁好」，因為如市況不好時，要出手減辣則要「做好多動作」。另外，因美國或快將年底前加息，鄭氏指會對本港樓價有直接影響，加上實施辣招後也加重置業成本，或令樓價回穩。至於中資在港投地個案上升，鄭家純則指「無得驚」，因本港是自由市場，集團投地將視乎市況而定。他又指，集團推盤時會效法其他發展商承擔印花稅，但補貼額度則要視樓盤而定。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161123/19842686
康宏張永達：新辣招後 海外置業查詢增兩成
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GS(14)@2016-11-24 07:18:12【明報專訊】近年美元匯價持續走強，昨晚更創逾13年半新高。由於港元與美元掛鈎，目前港人拿着港元這強勢貨幣到海外置業，變相可以折讓價買樓。康宏國際地產及投資顧問部行政總裁張永達接受訪問時預測，美元在未來幾個月料仍處強勢，惟之後便可能回落，故目前是港人海外置業的黃金時機。當中，由於加拿大多倫多住宅空置率低至1.8%，而且租金回報率與按揭利率的差距高達2厘至3厘，尤其值得看好。
明報記者 葉創成
美元匯價於特朗普當選美國總統後短短兩星期內一度急升逾4%，昨晚曾迫近102，創逾13年半新高，兌各主要貨幣幾乎全面做好。張永達指出，美元的升浪其實始於2012年，當年開始某一貨幣（2012年的日圓、2013年的澳元、2014年的歐元、去年的加元，以及今年首10個月的英鎊，見圖）匯價兌美元先後顯著下跌，均掀起港人在當地置業的熱潮，「香港人很精明，某一國家匯價下跌，我們便會特別注意當地置業的機會，故此海外樓每年均有一個國家或地區成為焦點。」
特朗普不明朗因素利炒高美元
張永達分析，美元匯價已經突破100的心理大關，未來幾個月繼續走強的機會頗大，「之前幾年是美元對某一貨幣特別強，但美國總統大選後是美元一枝獨秀。由於特朗普將於明年1月20日就職總統，其上台100日後政策始會明朗化，此前的不明朗最有利炒作。這樣的話，今次美元獨強的走勢可能比大家預期中維持更長時間。從技術分析去看，美匯指數近日已經攻陷過去多年屢攻不下的100大關，未來幾個月亦很可能將不斷破頂。」
港元掛鈎美元 買外地物業打折
由於本港實行聯繫匯率，港元與美元掛鈎，若美元匯價一如張永達所料進一步轉強，同一金額的港元將可兌換成更多外幣，故未來幾個月是港人海外置業的大好時機，「貨幣匯價總是每隔幾年便是一個循環，2008年金融海嘯後美國聯儲局推出量化寬鬆政策（QE）大印銀紙，故2009至2011年美元匯價曾顯著回落，但隨着美國經濟走出谷底，美元於2012年起又再逐步回升。目前美元匯價已升抵逾13年高位，雖然未來幾個月可望進一步向好，但說不定幾年後又會再次跌到低位呢？」
港府於本月4日公佈將本港非港人首置自住住宅印花稅劃一調高至15%，張永達認為，港府此舉表明不歡迎投資者參與本港住宅市場，故更多投資者料轉投海外樓市，而在過去3星期，集團收到的查詢亦較辣招出台前升兩成。
張永達續說，港府並無就港人海外置業統計數據，惟早前有調查顯示在本港家庭中持有海外物業的比例僅8%，而他相信，最有實力的10%本港家庭對海外置業會特別有興趣。
港持外地物業家庭佔8%
在眾多海外樓市中，張永達最看好加拿大多倫多。他解釋說，「投資房地產的回報主要來自資本增值及租金，海外置業則再加上匯率因素，綜合考慮這3項因素，加拿大多倫多目前最有投資價值。多倫多是加拿大第一大城市，亦是該國的商業中心，宏利及加國四大銀行總部均位於當地，有大量高收入的工作機會，屬支持當地樓價長遠向好的重要因素。而且目前多倫多住宅租金回報率逾6厘，而按揭供款利率僅2.5厘，即使扣除稅務及其他因素，租金回報率與按揭供款利率的差距亦達2厘至3厘，可望支持樓價向上。另外，多倫多住宅目前空置率僅1.8%，以全球標準來說，若該比率低於2.5%便代表租金有上升壓力。」
多倫多空置率低回報高
若提到偏低的空置率，不得不提同樣位於加拿大的溫哥華，其空置率低至只有0.6%。張永達認為，環境舒適及供應有限是支持溫哥華樓價向好的兩大重要因素：「溫哥華天氣很好，是畀人享受、嘆世界的地方，亦很適合華人居住。
另外，溫哥華面積有限，其西面是太平洋，北面是山，南面是美國，只有東面可以發展，而且處於地震區住宅不可起得太高。過去幾年溫哥華樓價急升，主要原因是內地資金湧至買入大量別墅。」
不過，正正由於樓價升勢太快，脫離當地民眾可負擔的水平，溫哥華政府於7月針對海外買家推出15%印花稅，至今當地樓市價量齊跌。張永達表示，目前港人在溫哥華購買住宅，亦須繳付15%的印花稅，並不划算；而且以700方呎兩房單位為例，溫哥華住宅售價約80萬加元，較多倫多住宅的45萬加元高，故目前在加拿大置業還是以多倫多為首選。
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8096&issue=20161124
陳家強﹕新辣招後樓價升幅放緩
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GS(14)@2017-01-04 08:12:08【明報專訊】署理財政司長陳家強表示，自去年11月初政府推出「新辣招」後，樓價升幅顯著放緩，政府會繼續觀察樓市情况，在適當時間推出適當措施，對於現時加按轉按金額急升，他亦有信心金管局會管理銀行風險。
美加息供應增 紓需求壓力
陳家強昨日在立法會財經事務委員會會議上表示，雖然11月樓價指數較去年9月高位增長0.2%，惟按月0.8%的升幅較8月至10月平均2.6%的增速顯著放緩，反映樓市成交過去兩個月銳減；隨着美國逐步加息，未來新住宅單位供應逐漸增加，本港住宅需求緊絀的情况將逐步紓緩。
昨日在會上有議員提出，本港現時加按轉按金額由2014年11月的40多億元，升至去年11月的99.3億元，佔整體按揭貸款比例亦由2014年的17%提升至去年11月的25.8%，擔心本港銀行體系在樓市泡沫爆破時難以承擔風險。陳家強回應稱，政府一直有留意相關問題，金管局亦有很多措施要求銀行審慎處理評估風險。
他續稱，本港應多處理勞工短缺問題，認同部分行業可能要輸入外勞，但政府亦在同業界討論通過推動自動化處理勞工問題，相信市場可自行調節。
認同部分行業需外勞
對於美國候任總統特朗普，陳家強認為其貿易政策仍需觀察，惟本港需捍衛自由貿易主義，政府會適時推出措施協助中小企；亦會觀察美國潛在大幅減稅政策，稅率有可能比香港更低，但他對本港稅制競爭力有信心。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8363&issue=20170104
維港頌首日沽九成新辣招效應 全部一約一伙
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GS(14)@2017-04-13 22:37:12■維港頌昨日開售，人龍長達百米，繞商場半圈。 李家皓攝
【本報訊】加辣藥效無阻樓市熾熱。港府周二堵塞「一約多伙」印花稅漏洞後，長實（1113）北角維港頌昨日隨即開售，仍有逾百準買家到場撲貨。消息指，項目152伙單日售出逾九成。據晚上成交冊顯示，已登記售出142伙，全部以一約一伙登記。記者：陳東陽
首置客「一約多伙」昨日起需要繳付樓價15%辣稅，市場視維港頌賣樓情況為試金石。樓盤早上先進行內部認購，買家只限長江系內董事及直系親屬揀樓，率先沽出1伙。
賣樓場面繼續墟冚
至下午二時開始進行公眾發售，各個組別的客戶同步進行登記，有指多達220組客戶到場抽籤，連同代理及工作人員，人龍長達百米，繞商場半圈，而銷監局亦有派員到場，場面相當墟冚，樓市未見降溫迹象。發展商先由購買2伙或更多的大手客優先揀樓，長實執董趙國雄昨日黃昏時曾指，有超過40伙獲大手客認購，以定價計市值超過25億元，平均每伙價值超過6,000萬元。對於港府推出針對「一約多伙」的安排，趙國雄稱政府及發展商各安其份，但強調維港頌是貴價物業，買家入市並非匆匆作出決定，或者受市場氣氛影響，而是深思熟慮後入市，「用維港頌衡量政府政策有偏頗」。於維港頌大手掃貨的買家群各有對策。消息指，有大手客拆單，改由每人一伙登記買樓，據悉，當中有相關人士各以一份合約買入1座低層及5座低層兩伙，折實價逾8,100萬元。一手住宅物業銷售網成交冊顯示，維港頌即日錄得142宗成交登記，全以一份買賣合約登記，未有一約多伙成交。其中7座18樓A室的買方是賣方的關連人士，成交價5,355.5萬元。最貴「樓王」單位亦售出，為1座25樓B室，屬四房雙套房單位，全海景，實用面積1,595方呎，成交價6,994.9萬元，呎價43,855元。另外，有傳A組有家族以3個家庭成員購入3伙四房大戶，以迴避「一約多伙」15%稅率，而單位總值超過1.7億元。另資深投資者蔡志忠協助女兒部份首期，以約3,100萬元購買一伙三房，蔡氏出資約700萬元。
6大客辣招前掃15伙
另外，據成交紀錄冊顯示，周二晚港府公佈堵塞「一約多伙」印花稅漏洞後、凌晨生效前之間的數小時，新盤市場至少有6組大客以「一約多伙」形式掃入15伙住宅，當中沙田玖瓏山有買家以1.47億元購入2伙特色戶，估計慳稅1,581萬元。
【買家意見】
■王先生
準買家王先生：加辣對大部份買家是沒有太大意義，維港頌大部份單位在3,000萬元之上，便宜的比較少。
■李小姐
準買家李小姐：有意購買價值約3,000萬到4,000萬元維港頌單位，覺得加辣沒有影響，該買的還是想買，不該買的還是不買。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170413/19989081
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