| ||||||
有些投資者喜歡以市賬率（Price to Book Ratio）來研究上市公司，認為相對市價有折讓的股份，有更吸引的投資價值。可是，大家不要忽略一點，市賬率中賬目（Book）的部分，是指資產淨值（Net Asset Value）。不看財務報表上的資產淨值，單以市賬率高低作考慮，是冒失的做法。從事內地地產投資的首創置業（2868），正是這類股份。首創置業2013年底的母公司股東權益是 87.1億人民幣（下同），以股份總數20.3億計，每股資產淨值約4.3元，或5.5港元。以現時股價3港元多來計算，資產折讓達40%。不過，股份在自由市場竟以折讓價交易，總有原因。營運現金連續三年淨流出 2013年首創的營業收入上升了24%至113億元，稅後溢利更上升了37%至15.2億元。可是房地產公司跟其他的企業沒兩樣，溢利不代表一切，現金流會是更具參考價值的數據。若從現金流看，首創的弱點立即浮現了！在過去三個年度，首創置業皆錄得營運淨現金流出，2011年淨流出4.3億元，2012年淨流出1.7億元，2013年情況更差，淨流出44.6億元！這個數額大大超出同年錄得的溢利，也即是說，賺了的錢，只是賬面上的計算，還未有「現兜兜」放在袋中。同一時間，首創置業將賺到的錢來起樓，但又賣不出，結果累積變成存貨。2013年首創置業的存貨增加了57億至296億元，在稅後溢利只有10多億元的情況下，便無可避免出現營運淨現金流出40多億元。而且，首創置業需要很長的周轉期才能消化這批存貨，按2013年全年的銷售成本是75.6億元計，那296億元的存貨周轉期就要3.9年。這是當前內地房產股的一般現象，也是投資者需要特別留意的風險。還有一個較少人留意、但跟營運相關的數據，投資者也不應忽視，那就是反映房產預售狀況的預收款項。首創置業的預收款項由2012年的77億元下跌至2013年的70億元，在營業收入上升了24%的情況下，竟反而出現下跌。這也許是個別情況，但也反映來年營業收入增長會有放緩的可能。 利息高負債重 另一要關注的，還有應付款項，當中包括長期貸款和公司債券，兩者在財務學上被視為帶息的負債。2013年底時，長期貸款是153億元，公司債券是41億元，共計194億元；這個水平比母公司及少數股東的總權益162億元還要高。雖說在財務學的世界，儘量運用他人的金錢，是其中一個成功之道，但過猶總會不及。當負債高於股東權益，而息率有上升可能的時候，這情況更須留神。首創置業的公司債券息率由4.75%至7.6%不等，但個別2013年取得的長期貸款，息率已達8.5%，這個水平誠然不低，倘首創置業沒法扭轉營運淨現金流出，繼續依靠負債來累積存貨的話，將來或許需要面對一些財務波動。散戶在股價有折讓、想執平貨時，要格外留神。 鄔碩晉 Wilfred Wu 資深會計師，現任貝德富理的執行董事，在不同的會計範疇歷練廿多年，近年專注企業重整及法證會計的專項工作。曾在不同報章撰寫財經專欄，喜歡從財務報表，發掘被數字隱藏的現象。 | ||||||
2015-06-29 TWM
鳳梨王葉金塗古宅翻修，在歷史古厝疊上現代大樓，新與舊的對比組合，也正默默道出大稻埕所面臨的今昔轉折與處境，新經濟與舊產業如何共生相合，成為大稻埕面臨的首要挑戰與課題。
撰文•燕珍宜
台灣許多歷史老街被詬病「夜市化」、「商業化」，環境擁擠甚至髒亂，產品大同小異，都是便宜的中國貨，毫無地方特色。大稻埕作為台北唯一的老街， 是否也會同樣沉淪？
「未來假設中藥店一家一家收， 咖啡店一家一家開， 到時候如果整個氛圍被破壞掉了，我們就會離開，就會撤走。」ALL BLACK協理林文正語出驚人地說出他們的最大隱憂。
新勢力頻進駐，南北貨傳產亟待升級「我們只是配角，他們才是主角，傳統店家與新興店家最理想的平衡比例是七比三。如果屆時，中藥店、南北貨店都沒有了，全 部都變成服飾店或者是藝品店等的新興店家，那就跟其他的商圈沒有什麼差別了，只不過是另一個永康街或是中山區。」林文正補充解釋。
大稻埕如何在新勢力入侵之際，仍能保有原來的傳統店家和特色風貌？台北市產業發展局局長林崇傑表示，「我也擔心原有產業逐漸消失，所以政府一直積極鼓勵輔 導傳統產業的轉型與升級，例如中藥材部分，就會結合漢方科技業者，共同研發新產品。至於南北貨面臨的挑戰更大，商業處會輔導業者推公平貿易、藥材履歷等 等，以維持品質、做出差異化。」「這裡與華山文創園區或松菸文創園區不同，在這裡，連空氣裡都有著歷史的味道。」台灣通青木由香如此形容大稻埕。如何在繁 榮的同時，又是一塊淨土？如何讓大稻埕在發展的同時，不被人潮淹沒而破壞原有的深度與價值？則為第二大難題與挑戰。
「對的客人比人潮數量更加重要，不合適的客人，人潮再多也沒用。」印花樂設計總監沈奕妤認為。「一個地方要讓一萬個人來十次，而不是十萬個人來一次。」負責大稻埕老屋修繕業務的呂大吉建築師事務所負責人、也是大稻埕旅遊資訊站創辦人呂大吉表示。
保存在地特色，須要居民自覺與團結對此，林崇傑說明，政府正在加緊研擬﹁商圈自治發展條例﹂的法規，這將是全台最早推動，有了法源依據後，就需要當地居民的自覺與團結，共同決定大稻埕未來發展的新面貌。
他以日本為例，位於長野縣的妻籠宿至今仍保有江戶時代的完整街廓，就是依靠當地居民形成共識、共同訂出「三不政策」：不賣房、不租給外來人、不破壞房子的 規約，才能讓古老的景觀長久保存下來，是日本傳統聚落保存的先驅。又或者，像日本竹富島為了保護當地最大的資產──像星星一樣的砂子， 也訂出遊客不能將星砂帶走的規定，如此地方特色才能在發展的同時，又能永續保存。
目前，大稻埕的店面詢問度居高不下，當地房東連出租的字條都還沒貼上，就已經一堆人敲門。巷子裡的店面，三年前還是以倉庫的價格出租，如今變成店面價，翻漲一倍。「我每個月都會接到一堆電話，要我幫忙找大稻埕的房子。」呂大吉表示。
租金水漲船高，文創小店憂排擠效應隨著各界的關注度逐漸加溫，仲介也開始介入，租金行情水漲船高，大稻埕是否會步入松菸文創園區，大店趕走小店的排擠效應，也讓現有文創小店與青年創業者憂心忡忡。
然而，錢並不是所有大稻埕房東的唯一考量，曾經是大稻埕最大米行葉晉發商號的第四代、也是葉晉發公司創辦人的葉宏圖，對於傳承與保存祖宅的歷史與文化，抱 持著很深的使命感：「這房子裡的一磚一瓦、每個角落都充滿太多的故事，古宅的生命要延續，必須透過熱情與理念，才能傳承世世代代。」隨著大稻埕傳統街屋再 造修繕過程告一段落，陸續將有愈來愈多的老屋逐漸釋出或再利用，百年老城大稻埕能否再展新風華，讓人熱切期待。
圖說：
大稻埕最有名的年貨大街，已經逐漸失去特色與競爭力，如何升級轉型成為挑戰。
葉金塗古宅翻修，在歷史古厝疊上現代大樓，是北市難得一見結合新舊建築結構的建物。