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康宏張永達:新辣招後 海外置業查詢增兩成

1 : GS(14)@2016-11-24 07:18:12

【明報專訊】近年美元匯價持續走強,昨晚更創逾13年半新高。由於港元與美元掛鈎,目前港人拿着港元這強勢貨幣到海外置業,變相可以折讓價買樓。康宏國際地產及投資顧問部行政總裁張永達接受訪問時預測,美元在未來幾個月料仍處強勢,惟之後便可能回落,故目前是港人海外置業的黃金時機。當中,由於加拿大多倫多住宅空置率低至1.8%,而且租金回報率與按揭利率的差距高達2厘至3厘,尤其值得看好。

明報記者 葉創成

美元匯價於特朗普當選美國總統後短短兩星期內一度急升逾4%,昨晚曾迫近102,創逾13年半新高,兌各主要貨幣幾乎全面做好。張永達指出,美元的升浪其實始於2012年,當年開始某一貨幣(2012年的日圓、2013年的澳元、2014年的歐元、去年的加元,以及今年首10個月的英鎊,見圖)匯價兌美元先後顯著下跌,均掀起港人在當地置業的熱潮,「香港人很精明,某一國家匯價下跌,我們便會特別注意當地置業的機會,故此海外樓每年均有一個國家或地區成為焦點。」

特朗普不明朗因素利炒高美元

張永達分析,美元匯價已經突破100的心理大關,未來幾個月繼續走強的機會頗大,「之前幾年是美元對某一貨幣特別強,但美國總統大選後是美元一枝獨秀。由於特朗普將於明年1月20日就職總統,其上台100日後政策始會明朗化,此前的不明朗最有利炒作。這樣的話,今次美元獨強的走勢可能比大家預期中維持更長時間。從技術分析去看,美匯指數近日已經攻陷過去多年屢攻不下的100大關,未來幾個月亦很可能將不斷破頂。」

港元掛鈎美元 買外地物業打折

由於本港實行聯繫匯率,港元與美元掛鈎,若美元匯價一如張永達所料進一步轉強,同一金額的港元將可兌換成更多外幣,故未來幾個月是港人海外置業的大好時機,「貨幣匯價總是每隔幾年便是一個循環,2008年金融海嘯後美國聯儲局推出量化寬鬆政策(QE)大印銀紙,故2009至2011年美元匯價曾顯著回落,但隨着美國經濟走出谷底,美元於2012年起又再逐步回升。目前美元匯價已升抵逾13年高位,雖然未來幾個月可望進一步向好,但說不定幾年後又會再次跌到低位呢?」

港府於本月4日公佈將本港非港人首置自住住宅印花稅劃一調高至15%,張永達認為,港府此舉表明不歡迎投資者參與本港住宅市場,故更多投資者料轉投海外樓市,而在過去3星期,集團收到的查詢亦較辣招出台前升兩成。

張永達續說,港府並無就港人海外置業統計數據,惟早前有調查顯示在本港家庭中持有海外物業的比例僅8%,而他相信,最有實力的10%本港家庭對海外置業會特別有興趣。

港持外地物業家庭佔8%

在眾多海外樓市中,張永達最看好加拿大多倫多。他解釋說,「投資房地產的回報主要來自資本增值及租金,海外置業則再加上匯率因素,綜合考慮這3項因素,加拿大多倫多目前最有投資價值。多倫多是加拿大第一大城市,亦是該國的商業中心,宏利及加國四大銀行總部均位於當地,有大量高收入的工作機會,屬支持當地樓價長遠向好的重要因素。而且目前多倫多住宅租金回報率逾6厘,而按揭供款利率僅2.5厘,即使扣除稅務及其他因素,租金回報率與按揭供款利率的差距亦達2厘至3厘,可望支持樓價向上。另外,多倫多住宅目前空置率僅1.8%,以全球標準來說,若該比率低於2.5%便代表租金有上升壓力。」

多倫多空置率低回報高

若提到偏低的空置率,不得不提同樣位於加拿大的溫哥華,其空置率低至只有0.6%。張永達認為,環境舒適及供應有限是支持溫哥華樓價向好的兩大重要因素:「溫哥華天氣很好,是畀人享受、嘆世界的地方,亦很適合華人居住。

另外,溫哥華面積有限,其西面是太平洋,北面是山,南面是美國,只有東面可以發展,而且處於地震區住宅不可起得太高。過去幾年溫哥華樓價急升,主要原因是內地資金湧至買入大量別墅。」

不過,正正由於樓價升勢太快,脫離當地民眾可負擔的水平,溫哥華政府於7月針對海外買家推出15%印花稅,至今當地樓市價量齊跌。張永達表示,目前港人在溫哥華購買住宅,亦須繳付15%的印花稅,並不划算;而且以700方呎兩房單位為例,溫哥華住宅售價約80萬加元,較多倫多住宅的45萬加元高,故目前在加拿大置業還是以多倫多為首選。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8096&issue=20161124
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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=316731

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