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大亚湾新城探访:一座距深圳70公里的“睡城”

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110121/2198120.shtml


每经记者 胡廷鸿 发自广东惠州
这里是中国南部的一大“睡城”。
这里被当地人称为“啥都不长,只长房子”的地方。白天,宽阔的大街上难见人影,两边是一片片崭新的住宅楼;夜幕降临,华灯无法初上,七成以上的空置率,让整个城市就像熟睡的婴儿。
这里是广东省惠州市大亚湾,一座占地20多平方公里的沿海新城在短短几年里拔地而起。距离深圳70多公里的大亚湾,一直是被看做是高房价压力下深圳人“异地置业”的首选之地——抑或是“炒”出来的“首选之地”。
大亚湾“空城”记
1月16日,《每日经济新闻》记者站在大亚湾经济开发区的中心街区,偶尔有几辆挂着粤B(深圳)牌照的车辆呼啸而过,留下身后阵阵尘土。宽阔的大街上难见一个人影,两边是一片片崭新的住宅楼。
“这还是周末,平时街上的行人更少。”街边的小商贩告诉记者。
大亚湾位于惠州东南部,1993年经国务院批准在这里成立了国家级经济技术开发区。相关资料称,开发区有中海油壳牌、和记黄埔、比亚迪等大公司入驻。除 此之外,就是开发商们宣传单中的描述:大亚湾三面环山,一面靠海,有大片红树林,海景风光优美……特别是距深圳市区仅70多公里,只需1小时左右车程就可 达到大亚湾。
在外地人看来,经过这么多年发展的大亚湾,应该会人流如织,非常热闹。然而眼前的景象却令记者惊诧不已:没有大型商场、医院和像样的学校,也没有出租车,只有开发区来往淡水镇的小型乡村公交车。
实际上,大亚湾的人口并不多。资料显示,整个大亚湾规划区现有约12.2万多人,其中常住人口7.2万,流动人口5万多人。
“金融风暴前,由于中海油的石化基地项目在这边,有很多人到大亚湾来,但风暴过后人就少了。”黄先生是澳头镇本地人,他说,现在常住大亚湾的人比以前少了近一半。
即便如此,随着深圳到惠州的沿海高速开通,拉近了大亚湾与深圳的距离。交通便利,房价相当于深圳市区的1/4~1/5,大亚湾近年来吸引了大量深圳市区居民前来购房。但购房的深圳人中,真正用于居住的却很少。
晚上8时许,夜幕降临,街边路灯亮起的时候,记者在大亚湾北城新区的高档住宅楼区看到,仅有屈指可数的几户人家里亮着灯,空旷的小区里偶尔有三两个住户出入,显得冷冷清清。远处,石化大道上路灯一直延伸,形成一条漂亮的光带,道路两旁却是一片黑暗,对比鲜明。
似乎人们早已入睡,但翠堤尚园小区门口的保安告诉记者,这些早已售出的住宅楼里大部分没有人居住,即便今天是周末。“平时在这里长住的人很少,不到20%。”他说。
而在旁边的康汇外商公寓、美林雅苑等小区,也鲜有人家开着灯。据记者了解,在大亚湾地区,一栋栋漂亮华丽的楼盘拔地而起,房价也一涨再涨。用当地人的话 来说,大亚湾什么都不长,只长房子。而且大部分房子都被深圳来的投资客买走了,但他们很少来住,住房空置率超过70%。
若不是车辆开过的呼啸声,置身其中,你会怀疑这就是一座 “沉睡”的城市。
被“套牢”的炒房客
每到周末,一辆辆挂着深圳粤B牌照的小车和看房大巴向大亚湾呼啸而来。“绝大部分车都是从深圳过来的,很多深圳人在大亚湾买房炒房。”路边以摩托车载客为生的老王说。在当地人眼里,粤B车牌就是深圳炒房客的形象化符号。
尽管在澳头镇中心城区很难见到人流,但街道两旁多如牛毛的楼盘销售广告色彩斑斓,不时钻进行人的眼睛,形成了这个城市一道特殊的风景。
“先生要看房吗?我们可以开车接你看房,买房还可入户。”走在街头,时不时有年轻帅气的小伙过来搭讪,递上一张色彩艳丽的楼盘宣传广告单。这仅仅是大亚湾街头随处可见的一幕。
记者了解到,在2010年深圳出台限购令以后,大部分投资客纷纷转战周边的惠州、东莞等地。而大亚湾由于环境优美,地理交通位置优越,成了不少深圳投资客眼中的炒楼“热土”。
“开盘不到一个月,800多套商品房就被抢购大半,现在只剩下100多套。”某楼盘的售楼工作人员以为记者也是深圳来的投资客,不停地向记者推销。
对于到大亚湾炒房的投资客来说,市场的逻辑很简单。“现在大亚湾房子便宜,买来放在那里,半年就会升值。”在一楼盘门口,来自深圳龙岗的投资客李先生对记者说道。
这些深圳投资客或自己驱车或组团前来,大有温州炒房团的气势。就在前几日,李先生的某位朋友就一口气在某楼盘买了5套商品房。
在深圳炒房客的推波助澜下,大亚湾的房价从几年前的均价2000多元一平方米涨到现在的5000多元,涨幅约一倍。
但另一个现实是,尽管预期升值潜力巨大,但“钱景”并非起初投资客们和开发商宣传的那样美好。
一些之前在大亚湾炒房的深圳人在网络上大倒苦水:“深圳关内的房很容易转让出手,关外难一些,而在大亚湾转手就实在太难了!”“没人气,后悔得要死,成 了死钱,想抛连个中介都找不到……”诸如此类的论坛留言,在网络上比比皆是,这与大肆鼓吹到大亚湾投资买房的言论形成了鲜明对比。
与深圳街头随处可见的房地产中介相比,大亚湾城区的房地产中介少得可怜。周末,记者在大亚湾街头看到的中介门店不到10家,且大多大门紧闭,不少还贴出 “有事外出,请电话联系”的告示。
对于深圳投资客来说,一买一卖,转手之后就能获利,但由于大亚湾二手房市场“有价无市”,结果可能就是被套牢。
家住福田区的汤小姐便是这样一位在大亚湾炒楼“被套”的炒房客。去年,汤小姐在大亚湾新天名城买房后,至今未能脱手。由于工作不便,汤小姐平时很少在那里居住,她的住房也就成了空房。现在想卖,根本无人问津。
而对大亚湾人来说,深圳投资客成了他们生活中的一部分,但大多数本地人却只能眼睁睁看着房价上涨。“现在大亚湾的房子都被深圳人买完了,房价也炒了上去,按照本地人1000多元钱的月工资,根本买不起房。”大亚湾本地人黄先生说道。
泡沫有多大?
公开数据显示,2010年1~4月份,大亚湾区新建住宅楼面积增长27.1%,竣工面积增长255%,商品房累计交易3406宗,交易面积28.7万平方米,增长137.8%。
随着房地产开发热潮兴起,大亚湾房地产成为了当地第三产业增长的领头羊。惠州政府网站公开的统计数据显示,2010年第一季度,大亚湾区新房成交量增幅居惠州市首位,商品房销售面积占全市新房成交量的四分之一,而房屋价格增长了23.2%。
房地产俨然成了当地继石化、港口物流、渔业之后,又一支柱产业。包括万科、碧桂园、龙光、光耀、卓越、中海、合生、皇庭在内的地产商在大亚湾竞相跑马圈地。据不完全统计,仅仅是2010年大亚湾新开售楼盘超过20个。
站在大兴桥上,举目四望,房子、房子,满眼的房子,一栋栋新建和在建楼盘比比皆是。
据当地人老徐介绍称,北城从2008年就开始大规模地建楼了。“10年前,那里还只是几个村庄,现在都修成一栋栋连片的高楼。”老徐指着北城方向说,而为了建房,开发商将原本一座座的山头铲平。
对于当地的房地产热,老徐表示了他的担忧:“现在建这么多房,当地人无论如何也消化不掉。建房多,住的人却很少,就成了一座空城。”老徐认为,大亚湾房地产市场供应远远大于需求。
实际情况也确实如此。据中原地产惠州数据,2010年上半年大亚湾有超过50万平方米的新房货量供应,但大多都被深圳的炒房客买走。
而另一个热炒的结果就是,住房被炒房客买走,却不在此居住,导致大亚湾住房空置率上升,城市空城现象出现。据记者了解,大亚湾空置率一度超过70%,甚至更高。
对此,深圳戴欣明营销策略机构董事长戴欣明认为,“从当地居民的人均可支配收入来看,大亚湾肯定存在泡沫。”
实际上,在大亚湾的发展史上,就曾有过房地产开发热潮。上世纪90年代,有一句口号很响亮,叫做“80年代看深圳,90年代看惠州”。当时的大亚湾经济 开发区刚刚成立不久,就成为众多投资客炒楼炒地的热土。由于当初已规划的项目迟迟不落户,在大肆炒作之后,大部分房地产公司纷纷退出,给惠州市留下近百栋 烂尾楼。
大亚湾则是惠州烂尾楼最为集中的地方。“新天地大厦在(上世纪)90年代就开始修建了,但直到2006年才开始重新装修。”市民老王 指着中心城区正在装修外墙并已开盘售楼的新天地大厦称。而就在马路对面,是一块杂草丛生的荒地,据老王称,这就是当时炒地留下的,现今成为那个时代泡沫的 见证。
事实上,大亚湾外来人口多,流动人口比率大。对此,一些分析观点也认为,在滞后的城市建设和配套之下,动辄四五千的房价,实际上已经高 估了。同时,由于本地人口太少,住房严重供大于求,对于投资来说,房地产泡沫破灭的风险也越来越大。不过,在戴欣明看来,当地房地产泡沫还远未到破灭的时 候,在投资客的持续炒作推动下,未来大亚湾房价还可能继续上涨,泡沫也会继续吹大。
大亚湾仍在“沉睡”,泡沫也在慢慢积聚,最终的泡沫如何结局,不得而知。

大亞灣 大亞 新城 探訪 一座 深圳 70 公里 睡城
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我對新城的理解 等著螞蟻變大象

http://xueqiu.com/7351106301/22504858
我對新城的理解:首先,新城團隊最擅長的是高周轉的住宅地產,商業地產只是處探索發展結段,所以在公司的大本營,新城B的業務快速發展是完全可以期待的。

新城B的槓桿已很高,今年為了新城控股的H股發行,適當放慢拿地速度,但相信過後會加快,王總在H股推介會上回答記者提問,明確表示,集團上市只能說對B股更有利,而且只要需要H股融資可用於B股購地。這還有什麼疑問?

新城B未來會一如既往的高槓桿高周轉,他的規模取決於自身淨資產值的增加,以過往計,40多億淨資產支撐著不到300億總資產。我覺得這個比例未來不會變。

新城在建和儲備土地合計900萬平,以今年均價1萬計,未來開發完現有土地能實現900億收入,以15%淨利,可實現135億淨利。這些將在未來4年全部實現,所以到時淨資產將達180億左右,按現有負債比,將能支撐起1260億總資產,當然這只是理論依據,到時不一定真需再這樣高的負債。

新城在2015年每年銷售額擴張到300億以上完全可以期待,這是以淨利潤連續增長使實力不斷增加來支撐的。

現階段的低價土地儲備的加速開發所貢獻的利潤,也正是將來毛利走低規模上升的保障。

我們以最保守的利潤來預測:2012年1元,2013年1.3元,2014年1.8元,2015年2.4元,2016年3元。

以上個人看法,歡迎拍磚
我對 新城 理解 等著 螞蟻 大象
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新城廣告勝商台 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20131126/18523751
此日遇到即將退任嘅醫院管理局主席胡定旭,佢極力主張輸入醫生,以解燃眉之急,佢話香港只要有醫生,醫管局隨時可以加多一千張病床,大嶼山醫院唔使半廢武功,威爾斯醫院急症室斷唔會出現病人等夠26小時先至見到醫生嘅情況。
醫生從何而來?胡定旭話有兩個暫行辦法,第一係准許所有持有香港身份證嘅英聯邦大學醫科畢業生,取得當地執照後,回港行醫,第二係效法星加坡,准全球排名前五十名嘅大學醫學院畢業生,取得當地執照後,來港掛牌。呢兩類醫生先要在公立醫院工作一段時間。
呢兩個辦法幾好吖,香港大把學生在英國讀醫科,但畢業後只能在英國醫院工作,返港不得,實在荒謬,不少醫生嘅子女在英國、加拿大讀中學,本想在當地讀醫,但考慮到將來回不了家鄉,逼於無奈,唯有用IB非聯招資格申請中大港大醫學院,變相擠出部份香港文憑試考生,原本外國大學可補香港醫學學位之不足,外國大學替本港培養醫生,係一件大好事,偏偏香港制度不容許,反而驅使啲學生返港爭學位,實在十分荒謬。胡定旭話佢任主席九年,爭取唔到輸入醫生,十分失敗,落任後會繼續爭取,橫掂早已俾保護主義者視為「頭號敵人」咯,唔介意將來萬箭穿心吖。左丁山知道絕大部份中環精英都不反對輸入醫生嘅。因為大家都習慣咗在金融市場踢世界盃嘅啦!
臨別之時,胡定旭話:「乜商台廣告嘅市場份額已經低於新城喇咩?」佢嘅消息來源係鄭經翰之「大班人語」(信報十一月二十二日),大班話當年商台賺億元,擁有七成的廣告市場份額,新城只得三成,時至今日,風水輪流轉,商台的廣告市場份額已被新城超越。
為咗回應胡主席之問及檢證鄭大班之言,左丁山問一位廣告人攞料,佢傳來部份資料(Source:Admango),2012年全年,新城佔電台廣告份額53%,商台佔47%;2013年1至8月,新城之電台廣告份額係54%,商台得46%。數字證實鄭大班所言非虛,商台廣告正處於下風,陳志雲要救亡咯。
新城 廣告 勝商 商臺 左丁 丁山
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新城鎮化相關行業 楓葉資料室

http://danielkyip.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=5050567

「以人為本」成為未來城鎮化的核心。根據《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》,2020年戶籍人口城鎮化率,計劃從2012年的35.3%提高至45%(增加戶籍城鎮人口約1.6億人),增速高於過去十年,也快於常住人口城鎮化率(從52.5%提高至60%)。《新規劃》最矚目的目標一定是「六年內1億人進城」,這裏所指的「進城」,是讓這批農民工的戶籍,從農村轉移到城市,讓他們正式獲得城市戶籍。

對於內地的城鎮化發展,此前市場一直將其與房地產市場的發展拉上關係。但今次有關《新型城鎮化規劃》文件出台後,卻令人意外地發現,有關房地產的描述只有房地產稅立法及房地產調控兩個題目,文件更關心的是基層老百姓的保障性住房。事實上,過去一年,中央對房地產行業的立場其實非常清晰——未來房地產並非不能受惠,只要地方經濟改善、百姓收入提升,改善住房的需求自然存在。

據國務院統計,2012年中國城市戶籍人口的人均可支配收入為2.46萬元人民幣,相當於每月收入2050元人民幣。可是,農村人口的可支配收入僅7917元人民幣,即每月660元人民幣,這代表了內地大部分人的收入水平。在《新規劃》下,這批人可望有條件在二三線城市獲得戶籍,但他們未必立刻買得起商品房;因此,相關城市在開放落戶的同時,亦要安排保障房及經適房安置他們。換言之,當地私樓樓市不會受到直接刺激,卻會因整體人口增加及土地供應減少而獲得間接支撐。

過往,地方政府更熱衷於過去那種依靠房地產、基礎設施建設和工業投資的城鎮化,而缺乏資金和動力來加快推進戶籍人口城鎮化;可此路在《新規劃》下非真正出路。對此,中央領導層計劃發展市政債市場,並發揮專門的政策性金融機構的作用;包括財稅和土地改革在內的公共財政改革,而這將是新型城鎮化取得成功的關鍵。

更重要的是,中央致力於推進「人」的城鎮化,意味着要吸引居民遷入三四線城市經濟需要先發展起來,以提高足夠的工作機會。同時間,公共交通系統亦要及早規劃,令人口及交通同步發展,避免出現北京般人口增長超前於交通,帶來嚴重的交通擠塞及空氣污染問題。

瑞銀證券認為,《新型城鎮化規劃》的核心是推進農業轉移人口市民化,並改變之前資源消耗大、依賴投資的經濟增長模式。該行認為,新型城鎮化的工作重點之一是,在2020年前使1億已定居城鎮的農業轉移人口落戶,及更重要地為其提供城鎮戶籍相關的公共服務和社會福利。

因此,政府計劃在城鎮及全國範圍內建設更完善的公共交通網絡、提高污水及生活垃圾處理率、擴大寬頻覆蓋範圍、推廣城市燃氣和集中供熱系統的使用。此外,2020年城鎮常住人口保障性住房覆蓋率計劃提高到23%,這意味着未來需提供3000萬套保障房,即是每年新增約500萬套。

公共服務和生態環境保護方面,根據《規劃》,2020年城鎮人口基本養老金覆蓋率將提高至90%,且幾乎所有農民工隨遷子女都將可以接受義務教育。城鎮綠色建築佔新建建築的比重將從2012年的2%提升至50%以上。此外,通過推廣可再生能源和集中供熱系統的使用、發展公共交通網絡、提高建築標準和燃料標準,政府計劃使空氣品質達到國家標準的城市比例,從目前的41%提高到60%以上。

瑞銀證券認為,上述規劃意味着政府將加大在公共服務、社會保障網路和服務業等領域的投資,這將有利於促進消費,尤其是必需品、中低端可選消費品,以及公用事業、醫療保健、娛樂休閒等服務消費。

其中在新規劃理念下,預計公共交通在新型城市所扮演的角色將愈趨重要。文件的發展目標是到2020年,實現100萬人口以上城市中心城區公共交通站點500米全覆蓋;普通鐵路網覆蓋20萬以上人口城市,快速鐵路網基本覆蓋50萬以上人口城市;普通國道基本覆蓋縣城,國家高速公路基本覆蓋20萬以上人口城市;航空服務覆蓋全國90%左右的人口。為有關企業帶來發展契機。

事實上,交通所涉及的不只是出行的便利,更影響到地方經濟發展速度、公共安全,以及環境保護等問題。尤其對於高密度的城市來說,公共交通的成敗對於居民的生活質素帶來重大影響。目前,雖然高鐵類項目的發展似乎開始慢下來,但城市內部的公共交通系統的改善仍有巨大發展空間。尤其是三四線城市,擁有地鐵系統的數量並不多,就算是公共巴士方面的服務亦不太完善。目前居民出行只能靠私家車,一旦常住人口數量增長,道路系統恐難應付。

所以文件明確要求,將公共交通放在城市交通發展的首要位置,加快構建以公共交通為主體的城市機動化出行系統。強化交通綜合管理,提高覆蓋率、準點率及運行速度。要在人口龐大的城市控制好交通,單單做好鐵路及公路等硬件配套似乎並不足夠,如何在系統上進行智能化管理,亦十分重要。所以文件中亦提到要推動智能城市建設,推廣智能化資訊應用。

另一方面,農民工在二三線城市安居落戶後,消費形態亦將隨着改變。就像1960年代香港的木屋區居民獲編配入住公屋後,安全感大增,較敢於消費及作出長遠投資。但他們的入息始終不高,不會豪奢揮霍,只會把錢用在改善衣食住行的基本需要上,例如逐個月添置家具和電器,平日買菜豐盛一點,再有閒錢就買件較好的衣服。

瑞銀證券綜合指出,以行業板塊論,保障房和城鎮基礎設施建設的建設計劃,相信會支撐水泥、金屬等建材需求,但這些行業在產能過剩的壓力下可能難有大起色。擴展全國鐵路網、推進大城市及其周邊鐵路等公共交通建設,有望提振鐵路設備需求。其他可能受益的行業還包括:天然氣(推廣燃氣使用)、可再生能源、新型建築材料及抗污染產品。另外,留意推廣城鎮可再生能源使用的同時,可能會在未來七年使中國的煤炭消耗量累計減少5億噸以上。
新城鎮 新城 相關 行業 楓葉 資料室 資料
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新城傍高鐵:“死城”隱憂

來源: http://www.infzm.com/content/103202

高鐵穿城而過,帶來人流和經濟增長,這是否只是地方政府的一廂情願? (東方IC/圖)

“只要稍微大一點的高鐵站都建高鐵新城。”在全國“四縱四橫”主要高鐵網上,目前已有36座高鐵新城正在規劃或建設。其中,密度最大的屬京滬線和哈大線。

在不少地方的規劃中,速度成了決勝的關鍵:“一年成名、三年成型、五年成城”、“一年成勢、三年成型、八年成城”。

“按特色、按自己的潛力來做高鐵新區的規劃,這是非常重要的,但是國內在這方面做得非常不夠,像這樣做下去,我覺得很多高鐵新城、高鐵新區就會變成死城。”

遍地開花

一哄而上的高鐵新城(或新區,以下統稱為新城)建設正面臨著複雜的困局。

2014年7月29日上午,面積約48平方公里的宿州馬鞍山現代產業園區顯得格外安靜,道路寬闊,車輛稀少。當地官方宣稱該園區已引進一百多個項目,然而除了物流園等少數項目正在正常施工之外,其他項目都只有寥寥數人在作業,有的停工了,有的只砌著圍墻,圍墻內有的長滿蒿草,有的則種著黃豆等莊稼。

京滬高鐵線貫穿這座皖北新城。4年前,高鐵鋪軌到達宿州東站時,宿州市的領導幹部還趕來慰問建設人員,當地媒體報道稱,這個站點的建設,標誌著在皖北地區,宿州成為率先進入高鐵時代的城市之一,對宿州打造成為區域性中心城市具有深遠意義。

依托宿州東站,宿州開始書寫這座規劃面積30平方公里的“東部門戶”,2011年5月14日,比京滬高鐵通車還早半個月,這座產業園區正式掛牌。

高鐵站,成了這座新城最大的籌碼。雖然正式名稱是宿州馬鞍山現代產業園區,但在當地官員遞過來的名片上,印的卻是“宿馬高鐵新區”。

王家林是宿馬高鐵新區管委會投資促進部副部長。他稱目前有四十多個在建項目。“受大環境影響,今年開發速度比較慢。”

宿馬高鐵新區僅是中國總營業里程達11028公里的高鐵線上數十個高鐵新城的縮影。傍高鐵、建新城,成了各地城市拓展的一個標配,幾乎遍地開花。

“只要稍微大一點的高鐵站都建高鐵新城。”東南大學建築學院副院長、東南大學城市規劃設計研究院總規劃師段進告訴南方周末記者。但談及具體數量,段進稱尚未有統計數據。

南方周末記者根據公開信息統計,在全國“四縱四橫”主要高鐵網上,目前已有36座高鐵新城正在規劃或建設。其中,密度最大的屬京滬線和哈大線(哈爾濱至大連)。京滬線上,24個站點共有15座高鐵新城;哈大線上,23個站點已查到有9座。

此類新城大致可分成兩類:一是全新的城市區劃,二是緊挨站點的高鐵站前區(亦稱啟動區)。前者屬地方大手筆,動輒數十平方公里;後者則規模較小,僅有幾平方公里。在統計的36個樣本中,有1/3的新城面積在6平方公里以內;余下新城中,有5座面積在40平方公里以上。

南京大學建築與城市規劃學院副教授於濤的研究也發現,京滬高鐵沿線的高鐵新城空間規劃規模上大多采取了“超常規”尺度。如錫東新城(包括高鐵商務區)達125平方公里、德州高鐵新區56平方公里,南京高鐵新城以高鐵站點為核心的啟動區就超過了30平方公里,基本都是在主城基礎上實現了“躍進式”增長。

而位於省會城市或一線城市的高鐵新城有8座,一些經濟、人口體量不大的縣城,亦在大張旗鼓規劃或建設高鐵新城。如據媒體2012年報道,位於湖北的國家級貧困縣大悟縣,引資160億元建設臨站商務區,“鄂北高鐵新城的夢想正一步步成為現實”。

不少地方政府下了血本。如長沙2009年啟動的高鐵新城,截至2013年底,長沙在基建上已投入了九十多億元,未來三年還要投入100億元。而這座城市2013年財政收入為879億元。

在能找到投資計劃的12座高鐵新城中,已投資及計劃投資百億以上的有4座,投資50億元的有4座,余下1/3為30億元及以下。

在不少地方的規劃中,速度成了決勝的關鍵。“一年成名、三年成型、五年成城”、“一年成勢、三年成型、八年成城”,口號大同小異。

“四縱四橫”主要高鐵網上,規劃或已建設高鐵新城的地方。 (何籽/圖)

蕭條隱憂

正如同中國不少地方出現的“鬼城”一樣,高鐵新城已表露出類似的隱憂。而近年來,亦有一些媒體聚焦到這一問題上。如滁州、蚌埠等地的高鐵新城,被媒體冠以“空城”、“鬼城”,也有媒體指出這是在浪費土地收益。

在宿州東站,宿馬高鐵新區管委會綜合事務部副部長王揚威並不認為新區開工不足。他解釋說,最近高溫,上午10點到下午4點氣溫超過35℃,不宜高溫作業,在其余時間里工人們才開工。

不過,2014年7月29日晚上8點半過後,南方周末記者發現,只有物流園和學校在施工。學校必須於9月1日開學前完工投入使用,而物流園正在澆頂,白天氣溫則太高。

於濤稱,全國高鐵新城建設普遍受國內房地產業下行以及土地供給緊張等大環境的影響,建設趨緩。

家在宿州東站附近的宿馬公立學校王老師告訴南方周末記者,園區內不少公司圈地之後,便一直停工,有的直至最近才有重新施工的跡象。而其中一處房地產項目“楓丹麗舍”早於2011年便開始收取優先選房訂金,此後不見開工,2014年甚至傳聞老板跑了。因此,客戶要求退錢,直到最近幾天才有機器進入工地。

“都是小規模開工。十幾個工人,幹幹停停,還經常鬧罷工,因為拿不到工資。本地農民更多去外地打工。”王老師說。

即便是原計劃2013年投入使用的新區行政辦公樓,目前也還在建設中。管委會文秘辦一位工作人員稱,計劃於2014年底或者2015年初投入使用。

“建了圍墻的,也就不能耕種了。”王老師指著一處食品物流科技園說,“這個老板心好,地沒有圈起來,農民還能耕種。”這個食品物流科技園里種植著黃豆。

整個園區里,只有少數企業投入生產。大量土地仍種著莊稼,有的被人鏟除了。

“才兩年時間,建成這樣,我認為已經非常難得了。”王揚威說。在當地政府提供的數據里,宿東高鐵新區成績靚麗,地區生產總值、工業增加值、財政收入等上半年均已完成過半任務,同比均在增加。

除了宿州東站,南方周末記者還沿著京滬高鐵線,去到蚌埠南站、定遠站,這均為媒體報道中的“空城”。不過,蚌埠南站附近為當地的大學城,依托高鐵站的新城在數公里之外,如宿州高鐵新區一般正在建設之中。

而在定遠市,當地政府僅規劃了一兩平方公里的站前區域進行開發。一名當地官員告訴南方周末記者:“我們考察了不少高鐵新城,不想再造一個空城了。”

成也高鐵,敗也高鐵

最早被媒體定義為高鐵新城的是長春市的西部新城,依托哈大線的長春西站,規劃面積13平方公里,由此開啟了轟轟烈烈的高鐵新城建設潮。

在南方周末記者的上述統計中,2011年是高鐵新城密集開工建設期,相比較其他年份一兩座的數據,該年達到了7座。

地方寄望鐵軌能源源不斷地送來客流,匯聚一方人口並拉動經濟。不過,《華夏時報》此前引述了加州大學伯克利分校經濟學家本傑明·費伯(Benjamin Faber)的論文《貿易一體化,市場規模和產業化:來自中國高速公路網的證據》,稱被納入高速公路網,對於邊緣城市的經濟發展具有顯著而穩健的負面作用:在1997-2006年間,其他條件不變的情況下,被納入高速公路網的邊緣城市,相比於其他邊緣城市,其經濟增長率平均要低18個百分點,而其工業總產值的增長率平均要低26個百分點。

該經濟學家認為高速公路導致地區間運輸成本下降,從而導致邊緣城市的工業經濟不斷向中心城市聚集,也便利了落後地區人民的自由遷徙。

而高鐵是否會出現如高速公路一般的問題,目前國內專家沒有相關研究。但多名主持或參與高鐵新城規劃的專家認為,由於高鐵站普遍的選址特征,可能會導致新城建設“欲速則不達”。

在南京大學建築與城市規劃學院副教授於濤看來,除了大環境、自身經濟發展和城市空間等因素影響之外,新城選址距離宿州主城達25公里之遠,這也直接導致新城難以接受宿州主城在人口、產業以及公共服務等方面的輻射,發展基礎過於薄弱。

不惟宿馬高鐵新區,這種“先天不足”的劣勢出現在大多數的高鐵新城中。

於濤曾對京滬線上的高鐵新城做過研究。他發現京滬高鐵站點基本選址在距離城市中心較遠的郊區甚至是偏遠的農村地區。大城市往往體現為近郊區化,而中小城市則多屬於遠郊區化。這主要是因為大城市更能掌握高鐵新城選址的話語權,通過行政等手段可使高鐵站點的選址和線路走向盡可能契合城市自身空間發展。

在中國城市規劃設計研究院交通分院副總規劃師王昊看來,城市中心可供新建用地過少,拆遷工作很難落實,地方政府也有將高鐵站放在較為空曠地區的訴求。

“某些高鐵站距離城市有三十公里左右。如果這種地段也要建新城和新區,我覺得不太可能,即使能發展也比較緩慢。因為一個新城的發展還是需要有各種條件的,不是光有交通條件就能發展起來的。”段進說。

實際上,不少城市成功實現了以新城發展優化城市布局的目標,如上海、深圳、廈門、青島等。“但確實也會有城市出現對未來發展預判過高,基礎設施建設超前,經濟發展趕不上城市發展的雄心壯誌這樣的情況,運量至今沒有達到預期目標的珠海機場以及現在的鄂爾多斯新城就是這方面最典型的例子。”王昊說。

千篇一律,走向“死城”?

在一些受訪專家看來,這是地方政府土地財政的另一種包裝。而為了支撐土地財政,新城定位過高也就不可避免。

王昊、段進等專家在規劃設計中都遇到過相似問題:在規劃初期,規劃設計單位都會提出特色化的定位,但最終地方政府更傾向於做房地產、做商業商務,因為這樣土地價值會高一些。

“高鐵樞紐周邊多種功能的混合發展,應該是很好的發展願景。但我們恰恰並不是這樣發展的,雖然定位多是商貿中心、城市副中心等等,但實際開發建設的多是以居住功能為主的房地產樓盤。”王昊說。

在南方周末記者的上述統計中,有明確城市定位的29座高鐵新城中,有20座都提出要發展商務中心、高端服務業。明確提出要建設新的城市中心的則有11座。

在宿馬高鐵新區,南方周末記者發現大部分企業都圈了大量土地,最少圈地八九十畝,普遍圈地兩百多畝。但目前實際建設的都只有少數,大量土地被野草侵占。而失地農民們只能靠打工為生。目前,他們住在臨時安置房里,每月還要交付3元錢/平方米的租金。

“臺灣沿著高鐵做了很多有特色的規劃,比如某地農產品好而豐富,它就會做農產品交易會、批發市場,周邊地區一起做整合發展,就發展起來了。”段進說。

“按特色、按自己的潛力來做高鐵新區的規劃,這是非常重要的,但是國內在這方面做得非常不夠,大家都喜歡往一個方向走,都做一些商業、商務、會展,像這樣做下去,我覺得很多高鐵新城、高鐵新區就會變成死城。”段進預言。

他把圍繞高鐵站建設的區域分為“高鐵新城”和“高鐵新區”。高鐵新城是居住、生活、服務、商業等要素都具備,是一個完整的城市,高鐵新區則只是對原有的城市做一些補充。高鐵站靠近主城區的,應該建設的是高鐵新區,如蘇州城際站等。

但因為目前的很多高鐵站遠離主城區,所以各地政府都會在巨大的腹地建高鐵新城。“各地政府都希望通過高鐵新城的建設帶動整個地區的快速發展,但我認為現在建設高鐵新城的地區,(建設)速度會非常緩慢,因為過高地估計了地區發展的潛力,另外高鐵的整體效應還沒有形成。而地方政府發展的心情太急了。”

段進認為,“高鐵新區”的概念比“高鐵新城”更應該務實。

他曾參與十幾個高鐵火車站、高鐵新城的規劃,他認為,目前,“高鐵新城”的構想只能在極個別的地方可以實現,大多數地方是不合適的。

“有一個觀念需要改變,就是高鐵一定會促進地區發展,但從國際經驗看,不一定。有的城市尤其中小城市,有了高鐵,如果沒有快速地抓住地方特色優勢的發展機遇,它所擁有的一些東西,如勞動生產力、商務機會,反而會被吸走。”段進說。

京滬線和哈大線是高鐵新城紮堆的線路,圖中為各個站點的高鐵新城名稱,以及規劃面積。沒有標明新城名稱的為公開信息缺失,部分新城在高鐵站點建設之前已有規劃或建設,“高鐵新城”僅為當地的宣傳策略。 (何籽/圖)

新城 高鐵 死城 隱憂
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新城控股(1030)突破性的A股重組

今日,經過多個月的討論後,新城控股終於把和旗下的B股公司重組的方案公諸於世。公司建議利用自身的股份和B股換股,然後再把自身的股份在A股上市。以香港境外上市公司換入旗下之A股或B股上市股份,雖然已不是第一次發生的事,之前萬科(2202)和中集股份(2039)把B股股份轉移至香港上市,已解決歷史問題,已經有先例,但是把香港上市的境外公司股份上市,卻是真是第一次發生的事,如果能正式實現,確實是上海股票國際版的先聲,成功把香港的股票,如假包換在中國內地買賣,那未來A股市場如何扭曲香港上市公司的股票價格,我們拭目以待。


新城 控股 1030 突破性 突破 重組
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新城發展控股(1030):子公司重組增強競爭優勢

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2120

新城發展控股(1030):子公司重組增強競爭優勢
作者:吳偉

投資要點

公司各項業務進展順利:公司2015年3月份合同銷售額達到16億元,同比增長6.5%,第一季度公司共實現合同銷售額44.9億元,同比增長11%,公司銷售表現穩健,公司一季度只有兩個項目新推和老盤加推,主要推貨集中在二三季度,隨之市場回暖,我們預計公司主要項目所在地上海、南京、蘇州市場會有較好表現。

B股子公司重組預計將增強公司競爭優勢:由於A股市場估值水平相對較高,地產企業股權融資功能恢複,我們認為B股子公司回歸A股將提升公司的股權融資能力,進而提高公司的發展速度,提升港股上市公司股東的投資回報。同時,相對單純A股或者H股上市的公司,公司的融資渠道更加通暢,競爭優勢進一步提升。

繼續維持買入評級,提高目標價至至61.6港元:我們維持未來幾年公司業績預測,預計公司2015年到2017年確認營業收入分別為240億元、290億元和340億元,未來三年結算收入年複合增長率為18%,預計公司每股收益分別為0.23、0.33和0.37元。我們預計公司2015年NAV為2.67港幣,假設公司B股子公司重組成功,參照A股主要地產開發類企業2015年15倍平均動態市盈率和AH同時上市公司H股34%的折價率,按照7倍市盈率計算,公司合理價值應為1.6港元,相對目前公司股價仍有23%的漲幅,給予公司買入評級。

風險提示:公司B股重組方案滯後。

新城B股擬回歸A股,估值提升加快價值發現

4月7日公司發布公告,公司控股子公司江蘇新城地產宣布初步重組方案,建議按照新城控股發行A股股票換股吸收合並江蘇新城地產B股的方式,解決歷史遺留B股事項。

假如公司B股子公司回歸A股,參照目前A股主要地產開發類企業估值水平,2014年PB平均為2.1倍,2015年動態市盈率平均為16倍,我們認為公司B股子公司回歸A股後整體的估值水平會隨之大幅提升。

隨著中央放開公募基金投資港股和保險資金投資港股創業板公司,加上港股整體估值水平處於窪地,國內資金形成南下趨勢,AH同時上市公司兩地價差逐步縮小,AH同時上市的公司H股價格相對A股價格平均折價縮小至33%。其中房地產企業萬科H相對萬科A仍有溢價,而金隅股份H股價格相對A股折價38%,未來隨著深港通的開通和國內新募集港股公募基金資金到位,我們認為AH股價差仍有進一步縮小的空間。

因此,參照A股主要地產開發類企業平均估值和目前AH折價率,我們認為新城發展的估值水平有進一步提升的空間,我們按照2015年7倍的動態市盈率計算,公司的合理市場價值為1.6港幣,相對公司2015年預計NAV折讓46%,相對公司目前估值仍有23%的上升空間,我們繼續給予公司買入評級。









來源:興證香港

(註:文中觀點僅代表作者看法,僅供參考)
新城 發展 控股 1030 子公司 子公 重組 增強 競爭 優勢
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百年基业唯新城(写在900950新城地产公布转A方案后) 等着蚂蚁变大象

http://xueqiu.com/7351106301/43320313
百年基业唯新城(写在900950新城地产公布转A方案后)
万众期盼的新城上A方案终于在今晚公布,这个方案不负众望,赢得了绝大多数股东的支持,包括1030和900950,都对方案没过多质疑,达到皆大欢喜的局面。
高现金选择权和高转股价格成为方案亮点,以现有对2015年业绩的预估值,估计上市后大体可定位于20倍市盈率,也就是每股18元左右,市值300亿,所以950潜在获利空间在5倍以上。根据1030的持股比例,持有市值在200亿左右,也就是每股5港元上下。
下面我再次重申下我对新城控股及1030新城发展的看法。
1030是小万科+小万达+小花样年的发展模式,高周转胜过万科,商业综合体品质强过万达,现在正努力做以物业和商业为基础的O2O,所以我说他还是小花样年。
小万科和小万达是地产主业,未来全部注入A股,实际已成A股商业地产第一股。比万达强的地方是他还有纯住宅的利润支持,而万达只销售综合体内的住宅。未来A的发展模式就是用商业综合体沉淀住宅利润,将来成为商业地产第一集团军领军人物,王总说,未来商业要占整个集团80%比重,从此可看出未来新城将变为收租婆。我本人强烈看好这一模式,纵观香港本土地产商如长实和黄恒隆等股,都是从建住宅到最后变持有商业,每年几十上百亿的租金收入支持着公司可以在其他行业开疆扩土,而股价无一例外都从一元上下长起,直到现在过百元,这是由不动产的稳定特性决定的,买田置地,安家置业,是中国自古以来推崇的稳健投资。新城不但模式走的是这路,而且股价也是从一元下方走起,至于未来能否也过百元,那就至少要给20年去验证,个人觉得在城镇化完成,城市化率达到75%以后,商业地产的价值将凸显,也就是人流汇聚带来物业升值。这是世界城市发展的规律。
根据新城控股的计划,2017年建成15个吾悦广场,在建25个,实现销售额500亿,租金10亿元,我们以10%净利润计,A股2017年低大约每股收益3元以上,1030每股收益在1港元左右。2020年建成和在建80个,目前已建成四个,今年将建成三个。
下面说下吾悦的可持续发展性。一个吾悦大约要投30亿,建成可带动地方经济和就业,所以受到各地政府热烈欢迎,用王健林的话讲,每天都有各地市长在办公室门前等着要项目,而万达基本不比周围地块便宜一半的地不拿。地价低,但住宅售价因有商业支持又可比纯住宅高15%,这就是综合体的优势。新城在摸索几年后,尝到了这一模式的甜头,所以快速复制万达模式,全国铺开,每套综合体自持面积大约8到10万平,自持成本大约在6亿,一套40万平的综合体,卖出的住宅和商业利润要能覆盖自持物业成本,这就是可持续发展模式。
说完A,再说1030,1030的亮点在于除控股A外,自己还参股了浙江威信,一家以生产模块住宅为主业的建材生产施工企业,这种模块技术,可大幅提高建楼的效率,技术是国际级别,很有前景。另外,王晓松少帅因年轻,对新事物情有独钟,努力打造了以物业,商业为依托的O2O互联网平台,最近和新加坡电信合作,视野国际化,争取2017年服务1000万人。新城的目标是未来这两个业务也要单独上市,1030成为控股两家,参股一家的集团。
再说1030的未来预计估值,下半年上A成功后,因持有200亿市值的A股,大约定位在5港元比较合理,考虑到H股会有折价,估计在3到4元之间,好在港股通就要全面开通,新城是准标的股,将受益。2017年,假设公司的计划能完成,1030渴望冲击10元以上,也就是以现价1.45元计,有10倍股潜力,如果公司的另外两个上市计划得以实施,另当别论。
新城是本人第一重仓股,可能看法过于乐观,也过于片面,但是只有一个乐观主义者才能长期持股,末日论者是无法真正价值投资的。所有言论只代表个人看法,据此投资后果自负
百年 基業 新城 寫在 900950 地產 公布 布轉 方案 等著 螞蟻 大象
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新城B转A,新城控股整体上市 常青藤UCLA

http://xueqiu.com/6510290813/43303679
$新城B股(SH900950)$        $杭汽轮B(SZ200771)$
5月25日股东大会~~

方案要点:
1.  1股新城B估值8.12元,新城控股A发行价9.82元
2. 1股新城B换0.827(8.12/9.82)股新城控股A;(相当于对非950资产估值为0.3950资产,然后合并)
3. 现金选择权 1美元;
4. 王老板承诺 新城控股A2015年利润15.5亿(发行完成后总股本17.08亿,EPS为0.91元)
5.  股本方面还有个10送3或转3的安排

整体上说是个对中小散户很厚道的方案,个人会投赞成票。
新城控股A整体上市复牌后,市值应该会超过主业已显颓势的地产商金科股份(310亿)。
2017年销售目标500亿,上位到二线地产商前列,应该会股本融资1到2次,如果一切顺利,新城控股能否复制A股中知名地产商华夏幸福的成长?这个是最乐观的了~~
新城 控股 整體 上市 常青 UCLA
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进一步谈谈:为什么新城B转A中0.827的换股比例是合理的? 常青藤UCLA

http://xueqiu.com/6510290813/43384079

新城控股的资产分为2部分,一部分是950资产,另一部分是叫做非950资产(含商业地产和部分住宅业务)。新城控股吸收合并新城B,就是拿这两部分资产作为一个整体和新城B资产进行比价。其中最关键就是非950资产的估值问题,也就是说要先确定非950资产作价为950资产的多少倍,才能算出最后的换股比例。

新城B和新城控股的换股比例为:1新城B换0.827新城控股,这个换股比例在草案中的解释是由新城B的估值8.12元除以新城控股的IPO价格9.82得来的,即0.827=8.12/9.82。但其实,这3个关键数据0.827、8.12、9.82,是先有0.827和9.82,8.12是被决定的。9.82的确定很简单,这里不多说。


新城控股总股本11.66亿股,新城B总股本15.93亿股(其中新城控股持有58.86%或9.38亿股,中小散户持有41.14%或6.55亿股,这个6.55亿股就是要被吸收合并的)。

按照换股比例0.827倒算,吸收合并后的总股本是11.66+6.55*0.827=17.06亿股,这17.06亿股中,有13.17亿股(15.93*0.827)是950资产形成的,其余的3.88亿股(17.06-13.17)是非950资产资产形成的。也就是说:非950资产作价为950资产29.5%。(3.88/13.17)

这个29.5%是整个方案的最核心部分,也就是说如果你认可非950资产的这个估值,也就认可了0.827的换股比例。

0.827的换股比例,可以通过市盈率、市净率、收入等方面来考量,考虑到2014年新城B的年报盈利有一定程度的失真,所以按照市净率即净资产角度来计算。

2014年年末,950资产的总净资产为15.93*0.79*6.16汇率=77.5亿,其29.5%为22.87亿
2014年年末,新城控股的净资产是69.57亿,其中来自950的部分是77.5*0.5886=45.61亿,可以计算得到非950的净资产部分是69.57-45.61=23.96亿

由此可见,相当于王老板把23.96亿的净资产,作价22.87亿进行资产置换,王老板是厚道的,也符合其一贯厚道的做派 。需要说明的是,这2个数据有一些差异,是因为计算过程中的一些原始股权比例不够精确,大体上我认为这次换股是依照等量净资产交换的原则进行的,中小散户不吃亏。

进一步纠结,那就是做等量净资产置换后,再考量一下各自净资产的盈利状况,即净资产收益率ROE。这个必须承认,非950资产的ROE是明显低于950资产的,具体数值不谈了。非950资产中包含集团大力扶持的商业地产业态,周转相对慢,ROE相对低,但如果以后发展好了,长期ROE也会跟上的。

所以我说,这次新城B转A,是厚道的方案,中小散户不吃亏。被吸收合并后,新城控股A就变成了新城集团的最核心资产和主力融资平台,消除了同业竞争,丰富了业态,拓展了经营范围,前途可期。

作为新城B的长期持有者,非常赞赏新城团队的坚强执行力导致的高周转率,这一点甚至强于住宅老大万科,也衷心希望新城的商业地产转型能枝繁叶茂开花结果。时值A股10年一遇的牛市,新城B领衔厚道“B转A”第一单,无意外将引爆B转A市场,股价遭到爆炒不可避免。如果有资金要在25元以上跟我“抢筹”,我将十分乐于分享[俏皮]。不过一定会保持相当的仓位表示对大小王老板的支持,并期待以后超高的分红率(相对极低的成本)。
進一步 進一 談談 為什 新城 0.827 的換 換股 比例 合理 常青 UCLA
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=143990

新城B公告吸收合並方案 新城發展交易性機會凸顯

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2471

本帖最後由 晗晨 於 2015-5-11 09:41 編輯

新城B公告吸收合並方案 新城發展交易性機會凸顯
海通地產

事件:新城B於周五晚間公布吸收合並方案。考慮公司正式公布方案,企業B股轉A股從政策上基本破冰。方案特殊性在於:1)涉房企業首單;2)此前東電B轉A為國有企業,本次為民營企業B轉A首單;3)大股東涉及境外主體(新城發展為H股紅籌架構)。

核心要點和投資機會:

1)公司股票於 2015 年 5 月 11 日(周一)開市起複牌;本次吸收合並完成後,新城控股(A股)將成為新城集團房地產開發主要平臺(住宅、商業)、H股立足物業等輕資產業務。未來不再存在A股和H股同業競爭問題。

2)承諾合並後2015年備考業績155050萬元。按照合並後股本1708064758股為基數(假設無人行使現金選擇權),對應2015年EPS在0.91元。公司年均銷售規模在200億上下,屬地產板塊二線藍籌水平。考慮目前A股二線藍籌動態估值在15倍上下,預計上市後合理價格在13.65元每股。(以上測算偏保守,重組新公司按承諾業績測算估值普遍存在較高溢價,如金豐、藍光)。

3)關註港股新城發展(1030.HK)交易性機會。目前新城發展(H股)持有未來新城控股(A股)68.27%股權,保守按照新城發展A股上市後233億市值(按15年15倍估值水平),對應股權價值159億人民幣(按照1比0.8,折合199億港幣)。考慮新城發展當前市值僅82.19億港幣,港股1030.HK具備較好交易性機會。(按照彩生活109億港幣市值,花樣年持股50.4%測算,股權對應55億港幣。目前花樣年市值77億,分公司股權市值對母公司市值比為0.71=55/77。按照以上邏輯推算,新城發展可比較市值在199*0.71=141億港幣,較目前現價72%空間。未來新城發展(H股)將立足物業管理、影院、兒童業態等輕資產服務。)

4)其他較A股存在較大折價B股,同樣存在較好交易性機會,包括市北B、大名城B(均折價57%)等。

5)具備B轉A預期公司,包括市北高新、大名城等。

(以下內容摘選至公司網站以及5月9日公司吸收合並公告)

新城控股介紹

公司屬於國房地產行業前20強、華東最具品牌價值的房地產公司。經過二十載的積累,新城控股集團目前總資產近500億,已開發和正在開發的項目達90余個。

1)企業銷售保持良性增長
2014全年,集團累計實現合約銷售金額達245.1億元人民幣,同比上漲18.8%,成功完成全年240億元的銷售目標。累計實現合約銷售面積約276.9萬平方米,同比上漲25.5%

2)項目立足長三角一二線城市

按照土地投資額占比看,企業主要立足南京、蘇州、上海、常州、杭州、青島、武漢。

按照建築面積口徑劃分看,項目主要集中常州、蘇州、上海、南京。企業平均土地成本1834元人民幣/每平方米。目前企業銷售均價在10000元每平,以上項目未來盈利有保障。


企業2014年合同銷售中,上海、常州、蘇州、南京的項目為集團穩定的合約銷售做出重要貢獻。

3)產品線立足住宅和綜合體
吾悅品牌是新城控股旗下旗艦型的城市綜合體項目,主要面向中國經濟發達城市的中產階級,其中涵蓋吾悅國際廣場、吾悅廣場、吾悅生活廣場三大產品線。

目前,在中國6大城市,有8座吾悅系列廣場已開業或正在建造,總建築面積超過400萬平方米,持有面積近80萬平方米。

截至 2014 年末,新城控股(含江蘇新城)已簽訂土地出讓合同的項目(含合營項目、不含聯營項目)已竣工但尚未出售或租賃的建築面積共計 201.09 萬平方米,在建的建築面積共計 508.26 萬平方米,待開發的建築面積共計 798.44 萬平方米,上述三個面積之和共計 1516.79 萬平方米。

目前,江蘇新城的業務範圍主要集中於常州、上海、南京、蘇州、無錫等長三角區域,未來計劃以長三角為核心,擴展至珠三角、環渤海和中西部全面發展的全國布局,並將重點布局供需關系較為均衡、對周邊城市具有較強吸附力的省會城市。

方案概要

新城控股向江蘇新城除新城控股以外的全體股東發行 A 股股票,並以換股方式吸收合並江蘇新城。本次合並完成後,新城控股將作為存續公司承繼及承接江蘇新城的全部資產、負債、業務、人員、合同及其他一切權利與義務,江蘇新城終止上市並註銷法人資格;同時,新城控股的 A 股股票(包括為本次換股吸收合並而發行的 A 股股票)將申請在上交所上市流通。本次換股吸收合並不構成借殼上市,亦不安排配套融資。

本次合並中,江蘇新城換股價格為 1.317 美元/股,在定價基準日前 20個交易日的 B股股票交易均價 0.494 美元/股基礎上有 166.60%的溢價,按照江蘇新城 B 股停牌前一日即 2014 年 7 月 30 日央行公布的人民幣對美元匯率中間價6.1645,折合人民幣 8.12 元/股。本次合並中,新城控股 A 股股票發行價格為 9.82 元/股。

本次換股吸收合並的換股比例為 0.827(江蘇新城換股價格除以新城控股發行價格,計算結果按四舍五入保留三位小數),即換股股東所持有的每 1 股江蘇新城股票可以換得 0.827 股新城控股 A 股股票。

現金選擇權

為充分保護江蘇新城股東的利益,本次換股吸收合並將向現金選擇權目標股東提供現金選擇權,並由常州富域擔任現金選擇權提供方。

常州富域將以 1.000 美元/股的價格無條件受讓有效申報行使現金選擇權的股份並支付相應現金對價(對應的最大股份數為642787200 股,對應的最大金額為 642787200 美元)。

盈利預測

根據新城控股的預測,新城控股合並江蘇新城後2015 年預計實現的備考歸屬母公司股東凈利潤數為 155,050 萬元。

本次換股吸收合並前,新城控股股份總數為 1166000000股,本次發行542064758 股,占本次發行後總股本的 31.74%,本次換股吸收合並後,新城控股股份總數為 1708064758 股。

股份情況
本次換股吸收合並前後,公司股本結構如下所示:


其他承諾

在公司 A 股股票於上海證券交易所上市後,向公司董事會提出利潤分配議案:以本次換股吸收合並後的公司總股本 1,708,064,758 股為基數,以未分配利潤向全體股東每 10 股派送紅股 3 股(含稅)或以資本公積向全體股東每 10股轉增 3 股。

新城 公告 吸收 合並 方案 發展 交易 機會 凸顯
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新城發展控股(1030):聲振寰宇,風華正茂

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本帖最後由 jiaweny 於 2015-5-12 08:17 編輯

新城發展控股(1030):聲振寰宇,風華正茂
作者:樂加棟

我們認為,如果新城控股成功登陸A股市場,那麽根據B股股價計算的市值將存在明顯的低估。根據集團的願景,新城控股的銷售規模在2015年有望達到280億元,我們選取幾家規模相近的A股民營房企,比較其總市值與總銷售規模的比值,在樣本房企中,當前總市值/2015年銷售規模預期比值最高的為1.35X,最低的為0.85X,以此為上下限,我們認為,A股市場將給予上市後的新城控股的潛在估值在238億元~378億元。

同時,如果本次交易順利實施,1030.HK將至少持有在A股上市後的新城控股68.27%股權,按照我們前面的估算,對應市值估值應該在162億元~258億元,按1元人民幣兌1.24港元計算,折合約201億港元~320億港元。而按照2015年5月8日的收盤價計算,1030.HK總市值約82.19億港元。我們相信,隨著滬港通、深港通的進一步推進,1030.HK的市值估值存在較大的向上修複空間,建議積極關註。

1、換股吸收合並以及整體上市方案概述

2015年5月8日,江蘇新城公告,新城控股擬向江蘇新城除新城控股以外的全體股東發行A股股票,以換股方式吸收合並江蘇新城。本次合並完成後,江蘇新城將終止上市並註銷法人資格,同時,新城控股的A股股票將申請在上交所上市流通。本次換股吸收合並不構成借殼上市,亦不安排配套融資。

1.1、Step1:新城控股換股吸收合並江蘇新城

本次方案中的第一步是新城控股向江蘇新城除新城控股以外的全體股東發行A股股票,換股比例為0.827,即換股股東所持有的每1000股江蘇新城B股股票,可以換得827股新城控股A股股票。

截至2014年12月31日,江蘇新城總股本約15.93億股,大股東新城控股持有江蘇新城約9.38億股,不參與換股,其余股東持有的合計約6.55億股江蘇新城股票以0.827的換股比例進行換股,為此,新城控股最多需要新發行約5.42億股A股股份。

江蘇新城股東華順建築、武進湖塘、宜煜鑄造、萬盛鑄造所持有的江蘇新城股份全部參與換股,並在本次換股吸收合並中放棄行使任何形式的現金選擇權。新城控股持有的江蘇新城股份不參與本次換股,也不行使現金選擇權,並將於本次吸收合並後予以註銷。


同時,本次換股吸收合並將由常州富域向江蘇新城除新城控股以外的全體股東提供現金選擇權。現金選擇權價格為1美元/股。我們認為,相對於江蘇新城的B股股價(2014年7月30日,新城B股的收盤價為0.496美元/股),溢價率101.61%,同時也超過了新城B股股價的歷史高點0.922美元/股,充分保障中小股東的利益。


1.2、Step2:新城控股整體上市

本次發行前,新城控股總股本為11.66億股,常州富域持有新城控股10.6億股股份,占90.91%,常州潤德持有新城控股1.06億股股份,占9.09%。新城控股本次發行A股股票約5.42億股(即對應換股部分),發行完成後新城控股總股本約17.08億股,發行價格為9.82元/股。


本次合並後,新城控股總股本約17.08億股,控股股東常州富域以及股東常州潤德承諾,擬以17.08億股為基數,向全體股東10送3或者10轉3。同時,新城控股合並江蘇新城後,2015年預計實現備考歸屬母公司股東凈利潤約15.51億元。新城控股的實際控制人王振華先生也出具了盈利預測補償的承諾函,除不可抗力外,若未實現15.51億元的凈利潤目標,王振華先生將以現金方式向新城控股補足。我們認為,這都體現了公司對江蘇新城原B股股東利益的充分保障。


2、發展戰略清晰:住宅地產+商業地產雙核驅動

新城控股的主營業務為房地產開發與銷售,其經營模式以自主開發銷售為主,2013年年底,開始嘗試進行合作開發。新城控股的業務板塊分為住宅地產開發(以江蘇新城為經營實體)以及商業地產開發(以下屬全資子公司新城萬博為主要經營實體)。此次換股吸收合並以及整體上市之後,新城控股上市公司體內既包含原來江蘇新城的住宅地產業務,也整合了新城萬博的商業地產業務,形成了住宅+商業地產雙核驅動的發展模式。

2.1、住宅地產:沒有直接融資下的規模高增長,未來發展極具潛力

江蘇新城創立於1993年,發跡於江蘇常州。1993年-2000年深耕於常州房地產市場,是當地市場的行業領導者。2001年,江蘇新城借殼江蘇五菱(900950.SH)登陸資本市場。自2002年開始,公司住宅業務跨區域發展實現零的突破,成功登陸南京和上海的房地產市場,發展開始提速,銷售規模從2002年的不足4億元、迅猛增長至2014年的190億元,每2-3年即上一個臺階,年複合增速高達39%。

在沒有任何直接融資、完全依靠自有資金以及間接融資的情況下,江蘇新城的住宅開發業務能夠實現如此速度的規模增長,這對於資金密集型的房地產公司而言是極其不容易的。2014年,新城控股以超250億元銷售規模(其中江蘇新城住宅銷售貢獻了近190億元),名列克爾瑞發布的房企銷售榜單的TOP25。


在區域布局方面,江蘇新城已經形成了以上海為中樞、長三角為核心,並向珠三角、環渤海和中西部地區擴張的“1+3”戰略布局。截至2014年年末,江蘇新城擁有儲備土地可建建面近800萬平米,分布在10個城市,其中,江蘇省(常州、南京、南通、蘇州、無錫)占比約為65%,上海市占比約為13%,浙江省(杭州)占比約為3%,湖北省(武漢)占比約為8%,山東省(青島、濟南)占比約為11%。值得一提的是,常州市場的土地儲備比重已經降至20%,江蘇新城的住宅地產業務成功地從地方走向區域,未來借助資本市場的力量,我們相信,公司將有能力成為布局全國的大型房企,規模再上一個臺階。


從產品結構來看,江蘇新城擁有較為成熟的住宅產品線,產品線包括起航(first homes)、樂居(sweet homes)、圓夢(dream homes)、尊享(prestige homes),基本可以滿足從首次置業、首次改善、再次改善和高端置業需求的全方位覆蓋。


2.2、商業地產:以第一梯隊為未來三年發展目標

此次交易前,新城控股持有江蘇新城58.86%的股份,因此,新城控股的銷售規模基本上是江蘇新城的並表體現。在這一部分中,我們主要介紹新城控股的商業地產業務。

新城控股商業地產開以綜合體為主,包括銷售型和持有型物業兩部分。其中,銷售型物業供對外出售,主要包括住宅、寫字樓、酒店及酒店式公寓、沿街商鋪等;持有型物業供自持運營或對外租賃,主要是購物中心。2014年,新城控股物業出租收入1.28億元,同比增長25%,毛利率高達85%以上。


吾悅品牌是新城控股旗下旗艦型的城市綜合體項目,主要面向中國經濟發達城市的中產階級,其中涵蓋吾悅國際廣場、吾悅廣場、吾悅生活廣場三大產品線。三大產品線擁有各自不同的清晰定位,吾悅國際廣場定位高端、主打國際精品,吾悅廣場則以繽紛動感塑造區域型時尚商業中心,吾悅生活廣場致力成為便捷的社區生活中心。


目前,在中國6大城市,有8座吾悅系列廣場已開業或正在建造,總建築面積超過400萬平方米,持有面積近80萬平方米。我們認為,新城通過吾悅品牌將為人們帶來更加愉悅的休閑體驗和生活方式,提升所在區域和城市的長遠價值。在未來,新城將在全國範圍內選擇性地選取優質地塊進行開發,爭取至2017年進入國內商業地產的第一梯隊。


3、管理能力卓越,財務保持穩健

我們以江蘇新城作為考察對象,重點闡釋公司整體的管理能力和財務情況。

2003年,江蘇新城根據實際和發展的需要,對公司管理架構進行了適時調整,建立、完善了以總公司職能部門以及分、子公司為基礎的二級管理體制。2009年10月22日,公司總部正式搬遷到上海長城大廈,搬遷工程順利完成,代表“布局長三角、深入專業化,以上海為中心”的企業戰略全面實施。公司確立總部、城市公司兩級單位組織管控模式。總部設6大職能中心,整合上海、蘇州、無錫、常州、南京五大城市公司,完成了總部和城市公司兩級組織管理結構調整,為應對市場形勢、提高管控能力、實現持續發展,奠定了組織基礎。過去三年內,江蘇新城的銷售和管理費用率合計控制在6%以內,其中,管理費用率更是由此前的超過5%降至目前的3%,優於行業平均水平,體現了公司管控效率的提升。


財務方面,2014年年末,江蘇新城貨幣資金覆蓋短期有息負債倍數為2.88倍,凈負債率僅31%,財務情況極其穩健。公司的地產銷售回款情況良好,奠定了財務穩健的基礎。


毛利率方面保持平穩。可以看到,江蘇新城在2006-07、2010和2014年獲取了較大規模的土地儲備,而這些土地的樓面價相對較低,在銷售均價持續保持上升的情況下,預計未來公司的結算毛利率將保持穩定。






4、投資建議:關註新城發展控股(1030.HK)

基於前述分析,我們十分看好新城控股在完成換股吸收合並以及整體上市之後的未來發展。站在當前的時間點,我們建議關註新城發展控股(1030.HK)的投資機會。在本次交易完成以前,1030.HK直接和間接持有江蘇新城(900950.SH)58.86%股權,按照2014年7月30日的收盤價計算,江蘇新城的B股總市值約7.9億美元,58.86%股權對應的市值為4.6億美元,按1美元兌7.75港元計算,折合約35.66億港元。按照2015年5月8日的收盤價計算,1030.HK總市值約82.19億港元,基本反映了江蘇新城B股的價值。

但是,我們認為,如果新城控股成功登陸A股市場,那麽根據B股股價計算的市值將存在明顯的低估。根據集團的願景,新城控股的銷售規模在2015年有望達到280億元,我們選取幾家規模相近的A股民營房企,比較其總市值與總銷售規模的比值,在樣本房企中,當前總市值/2015年銷售規模預期比值最高的為1.35X,最低的為0.85X,以此為上下限,我們認為,A股市場將給予上市後的新城控股的潛在估值在238億元~378億元。


同時,如果本次交易順利實施,1030.HK將至少持有在A股上市後的新城控股68.27%股權,按照我們前面的估算,對應市值估值應該在162億元~258億元,按1元人民幣兌1.24港元計算,折合約201億港元~320億港元。而按照2015年5月8日的收盤價計算,1030.HK總市值約82.19億港元。我們相信,隨著滬港通、深港通的進一步推進,1030.HK的市值估值存在較大的向上修複空間,建議積極關註。

5、風險提示

方案通過存在不確定性。房地產市場負向波動。
(來源:廣發證券香港經紀公司)

格隆匯聲明:本文為格隆匯轉載文章,不代表格隆匯觀點。格隆匯作為免費、開放、共享的海外投資研究交流平臺,並未持有任何關聯公司股票。




新城 發展 控股 1030 聲振 寰宇 風華 正茂
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B股改革再推進 新城B轉A獲批

來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4689537.html

B股改革再推進 新城B轉A獲批

一財網 張婧熠 2015-09-22 19:45:00

伴隨外資進入國內資本市場渠道增多,B股的交易活躍度和融資功能逐漸衰退,多種形式的改革突破正在加緊推進。江蘇新城地產股份有限公司近日公告顯示,公司“B轉A”方案已獲得證監會核準批複。新城地產有望成為東電後,國內第二家獲準B轉A的純B股公司。

新城地產在9月21日晚公告稱,公司收到證監會出具的《關於核準新城控股集團股份有限公司吸收合並江蘇新城地產股份有限公司的批複》。這意味著,今年5月股東大會上獲得通過的新城“B轉A”方案,將由此進入實質性實施階段。

這也是在東電首先獲“B轉A”批文後,一年多以來再獲此批文的純B股企業。統計顯示,滬深兩市105只B股中,有84只為A+B股,21只為純B股。根據可實施的轉軌路徑來看,B股改革主要包括轉H股、轉A股、回購和AB股並軌。而截至目前,實現“B轉H”的公司已有中集B、萬科B、麗珠B,而實現“B轉A”的目前僅有東電B和萬科B。

就“B轉A”領域的細分方案來看,B股公司仍有多種選擇。包括直接退市並重新在A股或者新三板上市,以及被A股上市公司並購。而此前的東電B,則選擇了大股東吸收合並整體在A股上市的模式。新城地產方面表示,此次“B轉A”方案相仿了東電B的模式。

方案顯示,新城地產控股股東新城控股擬向江蘇新城除新城控股以外的全體B股股東發行A股股票,以換股方式吸收合並江蘇新城。新城控股擬發行A股5.42億股,發行價9.82元/股,換股比例為0.827,換股價格為1.317美元/股。同時,大股東提供現金選擇權(1美元/股);換股完成後,新城控股將實現整體上市,總股本增至17.08億股。

本次合並完成後,江蘇新城將終止上市並註銷法人資格,同時,新城控股的A股股票將申請在上交所上市流通。本次換股吸收合並不構成借殼上市,亦不安排配套融資。新城控股董事長王振華表示,“B轉A”最難的一點是股東梳理,而公司此次方案設計充分尊重了B股股東利益,轉股後每股凈資產、每股收益都有所增厚。

根據公開資料還顯示,盡管江蘇新城較早登錄了資本市場,但在上市10年中的主要融資手段仍為銀行貸款、自有資金、信托、公司債券以及股權質押等方式。王振華曾在接受媒體采訪時表示,多年來新城B股一直在尋求新的融資渠道,做轉板的努力。

編輯:黃向東

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改革 推進 新城 獲批
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專訪封新城:出走《新周刊》後的懸崖跳躍【媒變第一期】

來源: http://www.iheima.com/news/2015/1015/152364.shtml

微信截圖_20151015115947

導讀:本文為i黑馬推出的媒體人創業系列報道【媒變】第一期。“無冕之王”也好,“看門狗”也罷。媒體人,尤其是財經媒體人曾一度享受媒體所帶來的榮光和浮華。然而他們曾經一手搭建的那個媒體世界卻逐漸坍塌,他們無奈,他們迷茫,他們掙紮,他們出走,他們蛻變。

i黑馬 彭卡茜 10月15日報道

“這麽說吧,最不可能,也最不應該離開《新周刊》的人離開了。”出走兩個月後,封新城在杭州接受i黑馬采訪時,發出如上感慨。

2015年6月18日,封新城在微博上宣布全面退出《新周刊》,並加盟華人文化產業投資基金(以下簡稱“華人文化”),出任運營合夥人兼首席內容官,主管內容生產及視頻發展業務。

於丹這樣評論道:“老封,你這(是)跟你的半條性命和全部愛情告別呀!”

網上流傳著媒體當時拍到的一張封新城的照片:他低著頭,正用紙巾拭著淚。黎叔(黎瑞剛)和懷宇(李懷宇)沒猜錯,老封離開時一定會哭。

三個完全沒有互聯網基因的老媒體人湊到了一起。一個是上海文廣新聞傳媒集團前總裁黎瑞剛,一個是上海文廣百視通公司前CEO李懷宇,一個是《新周刊》創始人、前執行主編封新城。“叛逆”大叔們揚言要幹一場具有顛覆性意義的事業——造互聯網電視。

他們是在革自己的命。但對於封新城,從頭再來的機會或許只有一次了,做什麽變得相當關鍵。更多人好奇他為什麽會做出這個決定,以及他為何選擇了華人文化?

出走《新周刊》

如何離開《新周刊》,是封新城思考了十幾年的命題。這一次,他選擇了徹底割斷,離職後再沒回過辦公室。臨走前,他將每一把鑰匙、車、秘書統統留下,用凈身出走的“儀式”來表決心。

《新周刊》是封新城第一次真正意義上的創業,那會兒沒錢,沒資源,一幹就是19年。他用了八個字總結:從無到有,自說自話。

《新周刊》曾被媒體評為中國社會變遷敏銳的觀察者與記錄者之一。當時媒體圈有個說法:北有《三聯生活周刊》,南有《新周刊》。而後者又是最早一撥市場化的媒體之一。

“我把這個雜誌創建了,也和它共同成長了,可最後也被它束縛了。”封新城說,十幾年來,《新周刊》註定只能是一本雜誌。“於我而言,我對得起《新周刊》,反而《新周刊》對不起我了。”

他很早就沒有把《新周刊》只是當作一本雜誌,嘗試了很多發展路徑,比如辦各種活動等,最終還是受制於體制與環境,慢慢又收回來。對於像封新城、黎瑞剛這樣很早被市場化的媒體人來說,施展不開拳腳已經很久了。他們都想玩一把顛覆,這之前,他們都必須是“自由”的。

一個52歲老媒體人的出走需要醞釀多久?

封新城花了半年多來做鋪墊。2014年10月11日,他與上級主管達成了共識,不再擔任《新周刊》執行主編,以雜誌社顧問的身份來做過渡。不過,大家幾乎沒有意識到他已經在籌劃離開。

封新城想清楚了。今年6月12日,他向同事們告別,原以為宣布完就能嘻嘻哈哈一塊喝大酒去,但說著說著還是哽咽了。“的確傷感,的確不舍,但我還是得走,因為前面的事更吸引我。”這些話,他寫在朋友圈里。

雜誌社上下從行政到編輯,大多數是廣州本地人,大家想跟著封新城一直幹下去,沒想到跟的那個人要走了,所有人都感到震驚。宣布離職的當晚,他邀大家夥兒一起吃飯,50多個員工個個都繃著臉,不知道該說些什麽。

6月18日,封新城在微博上正式宣布出走《新周刊》,加入華人文化。

如果不加入華人文化,臨近退休的封新城可能會選擇一種“隱居”生活——到大理找個山頭,買一塊地,做些農產品的買賣,再造個書屋,備齊詩、酒、茶,從此不再疲於奔波。

究竟是什麽對封新城產生了如此強大的吸引力,讓一個年過半百的老媒體人徹底割斷了與自己“親生血脈”——《新周刊》的關系?

牽手黎瑞剛

外界稱黎瑞剛為“黎叔”,比黎叔大6歲的封新城也這麽叫他。

在《新周刊》時,封新城做過很多有關電視圈的榜單與封面,大多屬於不是“罵”就是“砸”的“粗暴”態度,比如《砸爛電視》、《電視在哪里?》。作為資深電視人,黎瑞剛經常被《新周刊》寫進評論文章里,也是他們電視榜上的常客。

2006年,他們有了一面之緣。黎瑞剛來《新周刊》主辦的“中國電視榜”活動領取一個“創新電視人”的獎項,之後便再無太多交集。

有一陣,黎瑞剛出差路過廣州時,會經常約封新城出來聊天。2013年春節期間,黎瑞剛邀約封新城一同去了趟大理。其間,兩人從詩歌、蘭州記憶聊到了對彼此的印象。基於相同的興趣愛好和類似的成長經歷,倆人很快成了相熟。

封新城出生於1963年,黎瑞剛出生於1969年,這兩個60後卻都有著20世紀80年代的生活智趣。“我們在大學時都寫詩,80年代我寫校園詩就比較知名了,後來我才知道他居然當過複旦大學某一屆詩社的社長,但他寫詩倒不是特有名,我比他名氣大。”封新城得意地說。

除了興趣愛好,他們還有類似的生活記憶。封新城小時候從東北到蘭州讀書,又在蘭州工作了4年,前後8年,對蘭州有很深的感情。黎瑞剛也是感同身受。“他的爺爺奶奶在上海,父母是支邊到蘭州的,他的戶口就在蘭州,考大學也在蘭州,他可能比我經歷得更苦,所以看起來很早熟。”封新城說。

共同的生活經歷為倆人日後的合作埋下了情感伏筆。交心後,黎瑞剛把封新城與雜誌上那個老是評論自己的家夥聯系了起來,封新城也重新認識了這個總是從自己手中接過獎杯的人。

他們開了紅酒,碰了杯,相談甚歡,但如果註定要合作,有個必須完成的前提,封新城需要先搞清楚華人文化究竟是做什麽的。

公開資料顯示,華人文化基金於2009年4月成立,規模為50億元人民幣,是第一個在國家發改委獲得備案通過的文化產業私募股權基金,重點關註傳媒娛樂、互聯網,以及生活方式三個領域,投資了星空傳媒、東方夢工廠、財新傳媒、聯眾遊戲、寺庫、格瓦拉等眾多項目。

封新城與黎瑞剛聊起《中國好聲音》。“我說還不錯,他說是他做的,我說怎麽會跟你有關系,後來才知道他投資了這檔節目的制作公司——燦星制作。”封新城這才意識到,黎瑞剛是最早在“制播分離”上,以投資的形式引領過變革的人,而眼前這個人的野心顯然不止於此。

“他更厲害的是知道產業的變化,並根據下一步的趨勢提早布局,所以他提出了‘顛覆’電視,而我只是從外圍談論‘砸爛’電視這個話題。”封新城說。

近一兩年來,他們聊得最多的是,新媒體未來的創業方向在哪里?

聚焦“微鯨一代”

進入華人文化以後,封新城加入了微鯨科技團隊。而封新城之於微鯨科技的意義,正如陳彤之於小米。

黎瑞剛一早就有顛覆傳統電視的想法。過去,他是最早期制播分離的改革實踐者,現在他嘗試將終端與生產環節打通,讓內容來源於端口,端口會涵蓋大量的內容制作公司。而這個端口,就是互聯網電視。

目前,進入這片藍海的玩家們個個來勢洶湧,它們包括傳統電視臺、電視廠商、視頻網站,以及電視牌照方等。“微鯨作為一個新的闖入者,最被看好的原因就是團隊。”一位文創領域的投資人對i黑馬說。

同樣作為內容運營官,小米的陳彤曾表示,做大屏幕的視頻內容是一個整合的工作。封新城做的也是這個工作,其中有大量《新周刊》的基因移植痕跡,比如“榜單”、“大盤點”等 。“大家關註《新周刊》的盤點是因為它的編排視角、思維方式不同,到了微鯨做內容,我也思考了一套全新的整合、編排邏輯。”封新城說。

除了移植《新周刊》的內容生產經驗,封新城還需要激活十幾年來積累的媒體人資源。此時,他不再是一個內容的生產者,而是組織生產者,更像是一臺IP挖掘機,從身邊人開始搜索。封新城隨意列舉了一個名單,當中包括蔣方舟、於丹、竇文濤、孟非等名人。但難的是,每個名人IP都要按照其個性重新開發。

竇文濤曾對封新城說,他發現自己老了,對自我的開發很有限,就好像只會從右邊口袋里掏東西,不知道從左邊口袋也能掏出東西。

封新城對竇文濤說,你應該去接觸比你年輕的人,了解他們是怎麽看你的。“我能做什麽?我可以去華人文化投資的公司里找80、90後團隊,讓他們為竇文濤定制一個開發方案,我可以去組織這種開發。”

對於在互聯網環境下成長起來的80、90後,封新城主張用“微鯨一代”來定義他們。“他們個體很微小,但力量又是巨大的,大家連在一起就更大,微和鯨看上去很矛盾,但其實又是一體的。”

在顛覆傳統電視這件事上,黎瑞剛完成了第一步,給未來的內容預留一個出口——互聯網電視。現在,他們要聯手進入第二個階段——如何用內容去顛覆?

如果將內容服務看成軟件,比軟件更軟的就是內容出品,它同樣會形成品牌效應。對應“微鯨一代”,封新城又提出了“微鯨出品”的概念。“它可以是電視劇、小視頻、紀錄片等等。”他們要做的是具有同類氣質的、為下一代準備的內容。封新城認為,要不了5年,好內容會迎來黃金爆發期。他和黎瑞剛都在下註:新媒體未來的爆點在視頻領域。

“有能力的人很多,但不是人人都有機會。”封新城說這句話時,距其離開《新周刊》已有兩個月。他坦言,“面對的是一次深不見底的懸崖式跳躍”。好在他並非獨自一人。“這當中有我對他(黎瑞剛)更深層次的信任,我也跟他講了,我對他是怎樣的一種信任。”封新城說。

版權聲明:本文作者彭卡茜,i黑馬原創。如需轉載請聯系郵箱hm@chuangyejia.com授權,未經授權,轉載必究。

專訪 新城 出走 新周 周刊 後的 懸崖 跳躍 媒變 變第 一期
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回A首日大漲兩倍 新城稱5年內做80個商業綜合體

來源: http://www.yicai.com/news/2015/12/4721301.html

回A首日大漲兩倍 新城稱5年內做80個商業綜合體

一財網 羅韜 2015-12-04 17:29:00

多位業內人士也向記者分析,認為按照新城控股目前的拿地策略,其還將有進一步的融資需求,未來增發股票可能性很大,而這些資金顯然對於目前新城控股的商業轉型非常有利。 跑馬圈地

“新城登陸A股市場有利於我們降低運營成本提高運營效率,並進一步擴大我們的融資渠道,未來我們還將繼續發力商業地產,我們計劃在2017年運營40個新城的商業綜合體,2020年將這個數字擴大到80個。”新城控股董事長王振華向《第一財經日報》記者表示。

12月4日,在上海證券交易所,王振華笑著和所有來賓打著招呼,作為第一家民營房企實現B轉A,王振華為此擁有了A股和H股兩個上市平臺。而登陸A股過後給新城所帶來的福利,可能才慢慢開始彰顯。

《第一財經日報》記者了解到,新城控股本次發行股票5.42億股,占發行後總股本的31.74%,發行價格為9.82元/股,本次發行股份將全部用以換股吸收合並新城B股,發行完成後總股本為17.08億股。開盤當日收盤價格為29.35元,漲幅為198.88%。

在本周地產股大漲的氣氛下新城控股的股價也顯然因此受益,而對於王振華而言可能更可以利用雙上市平臺打造他的新城帝國。

助力轉型

“未來我們的A股平臺將著力住宅開發、商業開發、商業運營的版塊,而我們的H股上市平臺將著力我們的物業、兒童樂園業態等創新業務版塊,兩者可以互相支持。而擁有兩個平臺還有一個好處,可以規避因為政策等原因引起的風險,對於上市公司的持續經營帶來利好。”王振華告訴記者。

而有了A股的上市平臺,將更好的推動新城控股在商業地產領域的發力。記者梳理公開資料發現,新城控股2014年的銷售額一共250億元,其中住宅190億元,商業60億元;而其2015年的銷售計劃為280億元,其中住宅180億元,商業100億元。這個數據可以看出新城控股正在逐步向商業地產領域發力。

對於商業綜合體而言,由於需要自持一部分物業,因此需要更強大的現金流,收縮住宅並不能完全滿足。為此,新城控股和萬達一樣采取以售養租的模式,通過銷售綜合體的商鋪還有寫字樓等物業來滿足自己購物中心自持的現金流。但是要實現王振華提到的擴張速度,顯然還是需要資本的運作能力,登陸A股無疑給了新城控股更多的機會。“近期我們還將發型一個資產證券化的產品,以滿足我們未來輕資產運營商業地產快速擴張的目的。”王振華透露。

今年10月,新城控股在上海、南京市及蘇州共獲得四幅地塊,總地價款共計38.23億元。而1~10月,公司累計獲取地塊已近30幅,其中包括9幅商業綜合體用地,累計投入超百億。迅猛的擴張對於資金的要求很高,近期新城控股分別發行了30億元的公司債和20億元的私募債,以滿足其快速的擴張。

多位業內人士也向記者分析,認為按照新城控股目前的拿地策略,其還將有進一步的融資需求,未來增發股票可能性很大,而這些資金顯然對於目前新城控股的商業轉型非常有利。

跑馬圈地

自2002年開始,起源於江蘇常州的新城控股公司住宅業務跨區域開始發展,進入南京和上海的房地產市場。2002年銷售規模4億元,而到了2014年其銷售規模達到250億元。

此前新城控股高層這樣描述這個市場,認為市場還在跑馬圈地的時代,大家還有布局的機會。

“目前全國的城鎮化率是55%,而城市戶籍只有37%,這里面差距有18%,這18%的人口在城市並未買房,因此房地產開發還有很多機會。”王振華正在堅持在房地產的路上一直深耕,而並未向其他房企一樣能選擇轉型。

王振華發現,很多小微房企的退出其實給了新城控股一個跨越的機會,這些小公司的份額正好可以被其他房企所獲取。而新城控股也在通過不斷擴張土地來實現規模擴大。截至今年10月末,新城控股已累計實現合約銷售額達238.2億元,較去年同期的186.3億元增長近30%;同期,累計合約銷售面積約258.74萬平方米,較去年同期的216.03萬平方米增長近20%。

王振華希望未來公司將實施以上海為中樞,長三角加環渤海、珠三角、中西部重點城市的“1+3”全國化戰略布局,而新城吾悅廣場作為集團全力打造的商業綜合體項目,未來將進一步加速發展。

興業證券此前研報認為,由於A股市場估值水平相對較高,地產企業股權融資功能恢複,認為B股子公司回歸A股將提升公司的股權融資能力,進而提高公司的發展速度,並提升港股上市公司股東的投資回報。同時,相對單純A股或者H股上市的公司,公司的融資渠道更加通暢。

顯然,對於新城控股而言這個只是他們跑馬圈地的開始。

編輯:吳狄

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首日 大漲 漲兩 兩倍 新城 年內 80 商業 綜合體 綜合
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全國在建3500多個新城 專家稱或加重樓市庫存

國務院日前印發了《關於實施支持農業轉移人口市民化若幹財政政策的通知》,明確建立健全支持農業轉移人口市民化的財政政策體系。對一些中小城鎮來說,這個消息成為極大利好。

從發改委城市和小城鎮改革發展中心的調查來看,據不完全統計,截至2016年5月,全國縣及縣以上的新城新區數量3500多個。研究顯示,我國的新城新區發展,普遍面臨著規劃上過度超前、定位上同質化、過度依賴房地產拉動等突出問題。

據經濟參考報消息,除了進城農村轉移人口,一些城市還把人口引進目標聚焦在區域和城市間人口流動上,展開渾身解數“搶人”。專家指出,規劃、土地、人口三者緊密聯系,規劃新區“畫大餅”,規劃人口盲目求大,直接的影響就是房地產過度開發,去庫存艱難。

專家:規劃3500多個新城新區,誰來住?

“城鎮化不僅僅是土地的城鎮化,盲目求大的新城規劃嚴重脫離實際。”國家行政學院教授汪玉凱表示,中國人口的生育高峰已經過去,即便全面放開二胎,人口增速不會出現大幅上漲,城鎮化的主要增量來源於進城農村轉移人口。考慮進城意願、落戶能力等多方面因素,預期到2020年城鎮落戶的農業轉移人口占進城農村人口的1/3左右,“規劃3500多個新城新區,誰來住?人從哪里來?”

除了進城農村轉移人口,一些城市也把人口引進目標聚焦在區域和城市間人口流動上。西部、西南部幾個地市規劃部門負責人均表示,其工作一項重要的任務就是搶人。

中國區域科學研究會理事長、南開大學教授郝壽義等受訪專家指出,城市人口規模差別化調控的信號已經明確,特大城市嚴控人口規模,中小城市加快放開落戶制度。隨著特大城市人口“溢出”,對於數量眾多的小城鎮、小城市,可能會迎來承接一部分大城市轉移人口的利好。

然而,現實中擔當集聚人口重任的中小城市卻處於難以承受之重的尷尬。近期出版的《國家新型城鎮化報告2015》顯示,中國農民工流向地市級以上的占70%以上,而流向小城鎮的不到10%。

沙縣縣城

事實上,一些地方不僅面臨引進人口難,還處於人口凈流出的“失血”狀態。福建省沙縣建設局相關負責人介紹,按照規劃到2030年沙縣城關人口要達到29萬人。“現在四分之一的人口都外出從事小吃行業,人口不凈流出就不錯了。”

在中山大學城市與區域研究中心教授許學強看來,隨著特大城市控制人口規模以及經濟發達地區產業轉型升級,人口出現由大城市向中小城市流動的跡象。但要搶人,需要硬實力:很多中小城鎮城鎮化和產業化脫節,沒有產業就沒就業,再加之公共服務供給不足,致使中小城鎮難以發展起來。

直接影響樓市去庫存

記者發現,西南某省會城市一個新區,通過劃撥方式取得土地的項目占總用地比例高達52.33%;而通過招拍掛出讓方式的土地僅占47.67%,招拍掛土地中,住宅又高達74.63%,商業服務業設施項目只占15.53%,工業項目只有5.24%。

專家指出,這類行政造城的結果就是,功能單一,很難形成持續擴大和升級的消費需求和服務需求,不能提供穩定的就業崗位來促進吸引人口的聚集。中國社會科學院人口與勞動經濟研究所助理研究員蔡翼飛等指出,以規定地、以供定需的拍腦袋規劃,不按照市場和現實需求,將導致土地利用粗放低效。

近日公布的《國土資源“十三五”規劃綱要》顯示,“十二五”時期全國城鎮建設用地增長約20%,遠高於同期城鎮人口11%的增幅,城鎮建設用地增長速度約為同期城鎮人口增加幅度的180%,地均GDP僅相當於歐美兩成多一點,粗放利用形勢嚴峻。

而部分地區“空城”“睡城”現象加劇,也讓去庫存難上加難。中原地產首席市場分析師張大偉分析,目前一些三四線城市的新城發展過多偏重於住宅這一單一模塊,過度的新城規劃也意味著房地產市場又要大發展,無疑將進一步增加難以消化的商品房庫存。

聯排的二層樓房組成的商業街是蘭州新區最熱鬧的區域。但出了這條大道,新區的夜晚只有一片漆黑的高聳樓房,只剩沈寂。

據記者不完全梳理,為鼓勵農民工進城購房,已經有超過50個城市發布了專門針對農民工進城購房的補貼優惠政策,其中主要為三四線城市。

記者近日在沙縣縣城看到,在城區新區,數十個樓盤正在促銷,映入眼簾的是各種地產廣告。即使一些售出的房子,居住率也並不高。“為了去庫存,沙縣從2014年就停止住宅用地的供應”。據該縣建設局羅積清總工程師介紹,目前沙縣樓市均價在每平方米四五千元,相對於高峰期房價已接近“腰斬”,房地產商多是保本甚至虧本甩賣。

在廣西北部灣區域的防城港市,截至2016年5月,該市新建住宅存量276.95萬平方米,按前36個月的月平均銷售面積12.5萬平方米計算,去化周期約22個月;再如三區一縣的北海市,城區常住人口不到60萬,但目前房地產總庫存量超400萬平方米,遠遠超過本地常住人口的改善型需求。

此外,中小城市既要去庫存,又要保證房地產固定投資不減,陷入兩難困境。防城港市一些官員介紹,廣西今年給防城港房地產行業下達的投資任務是75億元,預計全市將新增300萬平方米,處於“舊賬還不上,又要添新賬”的境地。

“新城新區規劃的激進,背後是地方政府對土地指標的狂熱追求。”華南城市規劃學會會長、暨南大學管理學院教授胡剛表示,每多一個人進入城鎮化序列,與此對應的人均建設用地指標就多一些。例如,按照目前人均城市建設用地100平方米計算,20萬人口和40萬人口的土地指標差別很大,後者潛在的土地出讓收益就更多,根由還是土地財政在作怪。

規劃泡沫需降溫

受訪專家表示,過度超前的新城新區規劃會給土地供應、城市發展帶來一系列負面影響。

北京交通大學中國城鎮化研究中心主任趙堅認為,新型城鎮化的新突破應主要靠市場機制而不是政府主導。靠政府的行政手段增加中小城市數量會造成嚴重的資源“空間錯配”。人口之所以不向大都市之外的中小城市集聚,是因為那里沒有多少工作機會;要為那些城市創造工作機會就要進行新的投資,而這有可能造成新的產能過剩;而在那些中小城市進行過大規模的城市基礎設施建設,由於人口流出或零增長會造成基礎設施服務能力的空置。

蔡翼飛等專家建議,從人的角度出發合理制定規劃,確定城市開發邊界。胡剛等人指出,國家可以在城市規劃的上一層次,在區域和省一級對發展方向、人口規劃給予控制,為下面提供參考,探索由上而下和由下而上相結合,而不是完全從下到上越做越大。

一些受訪基層幹部表示,在規劃修訂方面,也要及時根據實際情況適時對規劃進行適度調整,統籌好“一張藍圖幹到底”和城市實際發展需要,註重規劃的延續性和科學性。“我們2008年曾制定了一個發展規劃,經過幾年發展以後,發現規劃中城市居住用地的比例太高,隨後就調整規劃,優化城市發展結構。”北海市規劃局相關負責人說。

遼寧社會科學院副院長梁啟東說,要解決中國城鎮化的泡沫問題,克制大規模造城運動,必須樹立理性的政績導向,明確科學的城鎮化方向,創新地方官員的考核機制。這些將是解決問題的根本所在。

“提高城鎮化率,並不是簡單的要人進城購房,滿足了人的生活、工作需求,人自然會留下來。”許學強表示,對於中小城市來說,既要不斷完善教育、醫療等公共服務,也要提高產業支撐能力,提高就業水平和城市宜居環境,讓人願意留、留得下。

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國務院參事仇保興:小城市要借鑒英法二戰後新城建設經驗

日前,在“2016崇禮(夏季)中國城市發展論壇”上,國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興表示,後城市化給許多小城市帶來巨大機會,借鑒英法兩國在二戰後的新城建設經驗,小城市必須產生足夠的反磁力。

他說,任何一個後城市化的城市發展,跟前城市化是不一樣的,要在由環境的可持續、市民的幸福指數和經濟繁榮共同組成的等邊三角上做文章。從這個等邊三角來看人類歷史上現代城市走過了三個階段。

具體來說,一是一百多年前後的發展時期,現在的中國相當於那個時期的英國的後城市化。英國、歐盟有很多的經驗是現代中國城市化值得借鑒的。二是二戰以後,發達國家興起“新城運動”;三是上個世紀末氣候變化帶來的反思,70%溫室氣體是城市產生的,要解決這個問題,城市必須要建設成為生態城市。

仇保興說,英國和法國在二戰之後都不約而同地興起了新城建設,但是目的是有差異的。英國為了控制倫敦的城市規模,城市之外規劃了三四個衛星城市,把住宅進行疏散。法國很簡單,就是解決巴黎中心城區第三產業無限膨脹的問題,緊靠巴黎規劃了幾個衛星城,要求必須在某一個方面產生與主城同等或者更強的、可以把人口和資源拉出去的能力。

比如,在布局差異方面,英國在幾何圖案上做文章,不同的新城有自己的功能。法國是手指狀的格局,沿著巴黎,只要有高鐵,高速公路延伸出去,建立交通非常便利的新城。實際上是將原有的一組村鎮組合起來,於是在城市里面也可以看到村莊、田野的美景,變成最像鄉村的城市,人人都可以接觸自然。

崇禮頒獎廣場前的2022年冬奧會標識

借鑒英法兩國的衛星城規劃經驗,他認為,小城市必須產生足夠的反磁力,對河北崇禮來說,因為有天然的滑雪場所,良好的氣候,PM2.5非常低,空氣中間的負氧離子非常高,再加上冬奧會,就會形成強大的反磁力。還有,新城不在於大,而在富有特色。

在經濟效益、生態效應和社會效益三者實現平衡的典範是德國的弗萊堡,它被稱為國際公認的綠色城市。仇保興說,弗萊堡的可持續發展道路是高效率的,充滿著創新。從它的建設歷史經驗來看,實施生態規劃尤為重要。

比如,樹立建設綠色城市的理念,圍繞著太陽能成立了大批私立或者公立的科研中心,形成綠色產業的經濟形態,在弗萊堡,有一萬人從事太陽能和環保研發,在這兩個領域有1500多家企業。他們還註意垃圾分類、交通規劃等,弗萊堡也是歐洲大陸所有的國家中唯一一個私人小汽車的使用持續下降,而自行車的使用持續上升的小城市。

他說,這種中小城市的發展模式給了我們很大的啟示。小城市的規劃要求領導與規劃人員超越傳統模式,應該把可持續發展的含義進行擴展,要變成小城市居住者幸福感的可持續、社會進步可持續、景觀資源利用的可持續、獨特產業發展的可持續、歷史文脈傳承的可持續、低碳的可持續,以及對主城產生單一的或者雙重的反磁力的可持續。

在談到崇禮的產業孵化方面,仇保興認為,應該引入一流專業的機構,比如滑雪的培訓機構,冰雪活動的研究中心,成為全國冰雪活動的一個超級場所,從而派生出很多依附的產業,形成一個有生命力的小鎮。

他說,希望崇禮成為一座山水交融的城市,一座形成冰雪產業集群,然後形成一座人文意境非常深遠的城市,一座形成綠色內涵,值得大家仿效的典範城市。同時也希望這樣的城市活力放射到整個街區。街區才是真正的“城市客廳”,應該充滿著活力。

國務院 國務 參事 仇保興 城市 借鑒 英法 二戰 新城 建設 經驗
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華夏幸福與埃及官方簽協議 擬在開羅打造產業新城

華夏幸福10月9日晚間公告,華夏幸福全資子公司華夏幸福新加坡與埃及住房部、投資部於10月3日簽署《在埃及新行政首都落實潛在投資、規劃、設計、建設並運營綜合城市項目的框架協議》。

協議各方希望合作探索開發並實施新行政首都第二期工程的潛在機會。埃及新行政首都距開羅市35公里,東北以蘇伊士-開羅公路為界,西南以開羅-Al-Ein Al-蘇赫奈泉公路為界,占地面積約為700平方公里。第二期工程在起始階段將涉及面積約為60平方公里的用地。雙方擬在目標區域內確定最適合用於建設先進智能綜合城市的成片地塊。

華夏幸福新加坡願意按照建設綜合區域和現代城市的總體要求,向住房部和投資部提供綜合城市規劃、建設和運營的一體化方案,並建立一座擁有“高度產業集群、完善城市功能及美麗生態環境”的綜合城市。最終協議簽署後,華夏幸福新加坡將按最終協議的條款和條件為項目提供或募集資金。

華夏幸福表示,本框架協議的簽署為公司後續與阿拉伯埃及共和國住房部及投資部就埃及新行政首都第二期工程合作的進一步談判奠定基礎,有助於各方建立良好的溝通機制,以便推動最終協議的達成。此前,華夏幸福還曾與印度尼西亞、印度、越南當地公司簽署備忘錄開展合作。

華夏 幸福 埃及 官方 協議 擬在 開羅 打造 產業 新城
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王曉松正式離任新城總裁 拿什麽拯救“二代尷尬癥”?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-10-26/1048077.html

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每經記者 吳若凡

“因為要專註於處理個人事務,我將離開公司。這是經過我充分考慮所做的選擇,也是和董事長充分溝通後做出的慎重決定。不忘初心,我會追求自己的夢想,也將體驗不一樣的人生之旅...2016年是公司千億戰略的一年,在千億新城的道路上,很抱歉無法與你們一路前行。”

這是近日在業內引起熱議的一封名為《不忘初心同心同在》的“辭職信”,寫信的人是新城控股集團總裁,王曉松。

10月27日,新城控股正式發布公告稱,王曉松10月26日提交的書面辭職申請自送達公司董事會生效。董事長王振華兼任公司總裁。

公告並未對王曉松離職的原因作出解釋,對此業內做出了多種猜測,而其中流傳最盛的一種說法是,王曉松有自己的愛好,希望更多投身到自己向往的事業中(這可能就是信里所說的“處理個人事務”“追求自己的夢想”)。

到底是怎樣的“初心”?

記者註意到,王曉松曾在接受每日經濟新聞采訪時曾透露過,“小時候因為跑得快,希望成為一名運動員。”

當然,上述夢想並未得到新城集團和王曉松本人的回應。

但值得關註的一點是,這位85後少帥的確很低調,較少接受媒體采訪,也極少在公開場合露面,今年被曝光的一次亮相,還是10月其參加母校南京大學“2017年新城校園招聘演講會”的時候。

這種風格,似乎和近年新城控股的發展態勢不太相襯。

據了解,新城控股這家源自江蘇的企業成立於1993年,發展至今,已成為擁有兩家上市公司,業務涵蓋住宅地產和商業地產,目前已經進入中國房地產TOP20行列,發展速度在同量級房企中頗有亮點。

伴隨企業的快速發展,新城集團在業內的曝光率也逐漸提升,拿地、輕資產化、全國布局均頗受關註,集團高級副總裁歐陽捷也以開設微信公眾號、積極輸出專業觀點等方式,提升新城控股的行業關註度。

是刻意保持低調,還是不願過多展現在新城的角色,業界無法猜測。但董事長王振華希望長子在企業中慢慢成長,最終委以重任的心思卻十分明顯。

作為少掌門人,資料顯示,畢業於南京大學環境科學專業的王曉松2009年便加入新城控股,並於2010年起任上海公司工程部助理經理,職位並不高,但卻深入一線,能真切體會房地產的運營過程。在工程崗鍛煉了近3年,20132月,借由當時新城總裁呂小平的因私辭任(後擔任董事),王曉松上位,正式擔任新城總裁。

剛上任,王曉松便經歷了新城控股的BA,而這一輪BA2015年落定後,新城集團連發了3起人事變更公告,總經理、財務負責人、監事會監事等職務10位高管出現人事調整,當年12月,王曉松即被聘為公司總經理。

但值得指出,呂小平、歐陽捷、梁誌誠等老將並未離開公司,而是調整至幕後,並有嚴政、郭楠楠、周科傑、唐雲龍、管有冬、杭磊等高管升至臺前,群力“輔佐”少帥。

從這一系列歷程規劃、人事安排,老掌門的用心,可見一斑。

但無奈,對於年輕人來說,似乎夢想更重要。“不忘初心,我會追求自己的夢想,也將體驗不一樣的人生之旅”,從王曉松的言語里,不難看出其決絕與決心。

不少地產同行不禁在朋友圈感嘆:年輕人總應該有點夢想,希望少帥造出自己的一片天。

尷尬的地產富二代

其實,王曉松的選擇,映射的是當前很多家族企業“富二代”的心態。

2015年發布的《中國家族企業傳承報告》中明確顯示,願意接班的二代僅占調查樣本的40%,而有15%的明確表示不願意接班,另有45%的對於接班的態度尚不明確。

超過一半的中國民營企業後代面對接班的問題態度不積極,這或許會成為中國家族企業的巨大問題。

根據同花順數據發現,能夠統計到的1716家民營上市公司中,董事長年齡超過55歲的,達到531家,占民營上市公司總數比的30.94%;董事長年齡超過60歲的民營上市公司,也多達306家。這意味著,未來5年有超過3成的民營上市公司,面臨權力交接。但問題是,富一代的子女們,或許對接班,並不感興趣!

即使有媒體統計,目前在滬深兩市2912家上市公司中由“80後”擔任董事長的已有63家,但他(她)們的積極性真的高嗎?

有資深企業人士就直言,傳統房地產業務發展至今已經趨於成熟,其本身並無太多創新的地方,很多“富二代”年輕人,對老業務很難提起興趣。

而且“創業難、守業更難”,當今的事業環境又比“創一代”時期更為嚴峻複雜,整個行業面臨結構調整、經濟增速放緩以及互聯網時代的沖擊。

“含著金湯勺出生,過著優渥生活的‘二代們’,很少能抗住這樣的無形壓力。而且他們大多從小在外留學,見多識廣,也有自己的想法,很多會選擇自己喜歡的事情做。”上述人士就直言。

但有公開資料稱,未來5-10年,我國將有300萬家民營企業面臨接班換代的問題,如何解決“後繼無人”的困局?

歐美企業“成立家族信托”的做法在業內備受公認。古根海姆家族、洛克菲勒家族、肯尼迪家族等巨富都運用信托的方式來管理家族財產,通過設定多樣化、個性化的傳承條件,以確保基業長青,子孫後代衣食無憂。他們的子女並沒有參與企業管理,取而代之的是家族信托,但依然能讓企業正常運行。

在國內,王健林與王思聰的“新型父子關系”也值得借鑒。

實際上,王健林在2015年就曾直言,“兒子沒興趣接班。我本身也是很有現代意識的,將來不一定他接班,職業經理人誰好就誰來,只要維持一個強勢董事會就可以。”

不過,王健林拿出了5億元給王思聰做投資,而他投的不少與自己愛好有關的項目(比如電競),回報率都頗值得關註。也可見,雖然目前王思聰擁有“萬達集團董事”的職稱,但他更有名有實的職位是北京普思投資董事長。

李嘉誠“少子”李澤楷,面對家族產業也選擇了“不接班”。但他憑借出售衛星電視積累下的4億美元,成立了盈科數碼,也為人稱道。

從幾位知名度很高的“二代”接班人的情況看,子女“自立門戶”、企業以“董事會”“家族信托”等模式維持運行,是比較能夠被接受的選項。

的確,目前擺在中國家族企業面前的接班人人選無非只有兩種:一種是家族後代,一種是職業經理人。這是一道選擇題,更是一種戰術。

王曉 曉松 正式 離任 新城 總裁 什麼 拯救 二代 尷尬
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民資入選發改委示範項目:華夏幸福如何玩產業新城PPP

華夏幸福基業股份有限公司(下稱華夏幸福)與河北固安縣共同探索的PPP模式列入國家發改委示範項目。近期國家第三批PPP示範項目中,華夏幸福固安高新區及南京溧水區產業新城項目雙雙入選。

近日在濟邦咨詢主辦的2016第五屆PPP全國高校論文競賽頒獎禮暨PPP專題研討會上,華夏幸福基業股份有限公司總裁助理楊硯峰詳解了華夏幸福產業新城綜合開發PPP模式。

華夏幸福基業股份有限公司執行總裁張書峰在會上介紹,目前,華夏幸福已在全國13個省市的50多個區域布局了 產業新城,國際事業版圖也實現突破,海外產業新城相繼落 戶印尼、印度、越南和埃及。截至2016年6月,華夏幸福已經為各地產業新城累計引進簽約企業超1100家,招商引資額近2800億元,創造新增就業崗位4.2萬個。

華夏幸福是如何玩轉產業新城PPP模式?與傳統項目相比,它們有何創新?

楊硯峰介紹,華夏幸福的商業模式可以用“以產興城、以城帶產,產城融合,城鄉一體”來概括。相較於傳統單一的PPP模式來說,華夏幸福在產業新城的定位和設計兩個維度有創新。

“在定位方面,我們在產業新城定位在大城市周邊,一方面可以緩解城鄉差距,帶動大城市周邊的縣域發展,同時也可以緩解大城市各種人口壓力,使得城市資源進一步朝外圍釋放。”楊硯峰稱。

他表示,目前華夏幸福在產業新城建設上主要為政府提供五項服務,分別是規劃設計(產業發展規劃、城市規劃等)、土地整理、城市建設、運營服務和產業服務。

對於華夏模式和地方普通招商之間的區別,楊硯峰對此表示,嚴格來說早期確實是這樣做,但通過14年的經驗總結提煉發展後,現在產業服務是對企業從萌芽階段,到落地、生根、發芽,開花、結果等等保姆式的服務。

“作為社會資本方我們為政府提供的服務,其實有硬件和軟件的部分。首先我們有設計藍圖,通過基礎設施建設提供了硬件,提供市政運營和產業服務體現了我們的軟件,這樣就構成了完整的產品,這樣產業新城就出現了最重要的效果,我們不會出現睡城和鬼城,因為我們會為政府提供有內涵的城市。”楊硯峰稱。

華夏幸福的利潤回報以項目增量財政收入為基礎。以固安為例,若財政收入不增加,則企業無利潤回報,縣政府不承擔債務和經營風險。華夏幸福通過市場化融資,以固安產業新城整體經營效果回收成本,獲取企業盈利,同時承擔政策、經營和債務等風險。

早在2002年,華夏幸福就以綜合開發PPP模式推動固安產業新城的發展,政企雙方用“契約精神”取代了“身份觀念”,建立利益共享、風險共擔機制,通過大幅度減少政府對資源的直接配置和對資源要素價格的幹預,清晰界定了政府與合作企業各自的責任和利益邊界,保證了政策的連續性和穩定性,推動資源配置依據市場規則、市場價格、市場競爭,實現效率最大化和最優化。

楊硯峰表示,固安產業新城PPP模式促進當地經濟發展。2002年固安縣財政收入1個多億元,去年財政收入達到56億元,複合增長率維持在40%左右。更為關鍵的是,通過這一PPP模式,固安縣從過去的高負債實現了近些年零負債。

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