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百年基业唯新城(写在900950新城地产公布转A方案后) 等着蚂蚁变大象

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百年基业唯新城(写在900950新城地产公布转A方案后)
万众期盼的新城上A方案终于在今晚公布,这个方案不负众望,赢得了绝大多数股东的支持,包括1030和900950,都对方案没过多质疑,达到皆大欢喜的局面。
高现金选择权和高转股价格成为方案亮点,以现有对2015年业绩的预估值,估计上市后大体可定位于20倍市盈率,也就是每股18元左右,市值300亿,所以950潜在获利空间在5倍以上。根据1030的持股比例,持有市值在200亿左右,也就是每股5港元上下。
下面我再次重申下我对新城控股及1030新城发展的看法。
1030是小万科+小万达+小花样年的发展模式,高周转胜过万科,商业综合体品质强过万达,现在正努力做以物业和商业为基础的O2O,所以我说他还是小花样年。
小万科和小万达是地产主业,未来全部注入A股,实际已成A股商业地产第一股。比万达强的地方是他还有纯住宅的利润支持,而万达只销售综合体内的住宅。未来A的发展模式就是用商业综合体沉淀住宅利润,将来成为商业地产第一集团军领军人物,王总说,未来商业要占整个集团80%比重,从此可看出未来新城将变为收租婆。我本人强烈看好这一模式,纵观香港本土地产商如长实和黄恒隆等股,都是从建住宅到最后变持有商业,每年几十上百亿的租金收入支持着公司可以在其他行业开疆扩土,而股价无一例外都从一元上下长起,直到现在过百元,这是由不动产的稳定特性决定的,买田置地,安家置业,是中国自古以来推崇的稳健投资。新城不但模式走的是这路,而且股价也是从一元下方走起,至于未来能否也过百元,那就至少要给20年去验证,个人觉得在城镇化完成,城市化率达到75%以后,商业地产的价值将凸显,也就是人流汇聚带来物业升值。这是世界城市发展的规律。
根据新城控股的计划,2017年建成15个吾悦广场,在建25个,实现销售额500亿,租金10亿元,我们以10%净利润计,A股2017年低大约每股收益3元以上,1030每股收益在1港元左右。2020年建成和在建80个,目前已建成四个,今年将建成三个。
下面说下吾悦的可持续发展性。一个吾悦大约要投30亿,建成可带动地方经济和就业,所以受到各地政府热烈欢迎,用王健林的话讲,每天都有各地市长在办公室门前等着要项目,而万达基本不比周围地块便宜一半的地不拿。地价低,但住宅售价因有商业支持又可比纯住宅高15%,这就是综合体的优势。新城在摸索几年后,尝到了这一模式的甜头,所以快速复制万达模式,全国铺开,每套综合体自持面积大约8到10万平,自持成本大约在6亿,一套40万平的综合体,卖出的住宅和商业利润要能覆盖自持物业成本,这就是可持续发展模式。
说完A,再说1030,1030的亮点在于除控股A外,自己还参股了浙江威信,一家以生产模块住宅为主业的建材生产施工企业,这种模块技术,可大幅提高建楼的效率,技术是国际级别,很有前景。另外,王晓松少帅因年轻,对新事物情有独钟,努力打造了以物业,商业为依托的O2O互联网平台,最近和新加坡电信合作,视野国际化,争取2017年服务1000万人。新城的目标是未来这两个业务也要单独上市,1030成为控股两家,参股一家的集团。
再说1030的未来预计估值,下半年上A成功后,因持有200亿市值的A股,大约定位在5港元比较合理,考虑到H股会有折价,估计在3到4元之间,好在港股通就要全面开通,新城是准标的股,将受益。2017年,假设公司的计划能完成,1030渴望冲击10元以上,也就是以现价1.45元计,有10倍股潜力,如果公司的另外两个上市计划得以实施,另当别论。
新城是本人第一重仓股,可能看法过于乐观,也过于片面,但是只有一个乐观主义者才能长期持股,末日论者是无法真正价值投资的。所有言论只代表个人看法,据此投资后果自负
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