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进一步谈谈:为什么新城B转A中0.827的换股比例是合理的? 常青藤UCLA

http://xueqiu.com/6510290813/43384079

新城控股的资产分为2部分,一部分是950资产,另一部分是叫做非950资产(含商业地产和部分住宅业务)。新城控股吸收合并新城B,就是拿这两部分资产作为一个整体和新城B资产进行比价。其中最关键就是非950资产的估值问题,也就是说要先确定非950资产作价为950资产的多少倍,才能算出最后的换股比例。

新城B和新城控股的换股比例为:1新城B换0.827新城控股,这个换股比例在草案中的解释是由新城B的估值8.12元除以新城控股的IPO价格9.82得来的,即0.827=8.12/9.82。但其实,这3个关键数据0.827、8.12、9.82,是先有0.827和9.82,8.12是被决定的。9.82的确定很简单,这里不多说。


新城控股总股本11.66亿股,新城B总股本15.93亿股(其中新城控股持有58.86%或9.38亿股,中小散户持有41.14%或6.55亿股,这个6.55亿股就是要被吸收合并的)。

按照换股比例0.827倒算,吸收合并后的总股本是11.66+6.55*0.827=17.06亿股,这17.06亿股中,有13.17亿股(15.93*0.827)是950资产形成的,其余的3.88亿股(17.06-13.17)是非950资产资产形成的。也就是说:非950资产作价为950资产29.5%。(3.88/13.17)

这个29.5%是整个方案的最核心部分,也就是说如果你认可非950资产的这个估值,也就认可了0.827的换股比例。

0.827的换股比例,可以通过市盈率、市净率、收入等方面来考量,考虑到2014年新城B的年报盈利有一定程度的失真,所以按照市净率即净资产角度来计算。

2014年年末,950资产的总净资产为15.93*0.79*6.16汇率=77.5亿,其29.5%为22.87亿
2014年年末,新城控股的净资产是69.57亿,其中来自950的部分是77.5*0.5886=45.61亿,可以计算得到非950的净资产部分是69.57-45.61=23.96亿

由此可见,相当于王老板把23.96亿的净资产,作价22.87亿进行资产置换,王老板是厚道的,也符合其一贯厚道的做派 。需要说明的是,这2个数据有一些差异,是因为计算过程中的一些原始股权比例不够精确,大体上我认为这次换股是依照等量净资产交换的原则进行的,中小散户不吃亏。

进一步纠结,那就是做等量净资产置换后,再考量一下各自净资产的盈利状况,即净资产收益率ROE。这个必须承认,非950资产的ROE是明显低于950资产的,具体数值不谈了。非950资产中包含集团大力扶持的商业地产业态,周转相对慢,ROE相对低,但如果以后发展好了,长期ROE也会跟上的。

所以我说,这次新城B转A,是厚道的方案,中小散户不吃亏。被吸收合并后,新城控股A就变成了新城集团的最核心资产和主力融资平台,消除了同业竞争,丰富了业态,拓展了经营范围,前途可期。

作为新城B的长期持有者,非常赞赏新城团队的坚强执行力导致的高周转率,这一点甚至强于住宅老大万科,也衷心希望新城的商业地产转型能枝繁叶茂开花结果。时值A股10年一遇的牛市,新城B领衔厚道“B转A”第一单,无意外将引爆B转A市场,股价遭到爆炒不可避免。如果有资金要在25元以上跟我“抢筹”,我将十分乐于分享[俏皮]。不过一定会保持相当的仓位表示对大小王老板的支持,并期待以后超高的分红率(相对极低的成本)。
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