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移民教父關景鴻：內地人專買大價新盤 沽細價樓轉買豪宅

1 : GS(14)@2010-07-26 19:36:41

移民教父關景鴻：內地人專買大價新盤
沽細價樓轉買豪宅
  2010年7月26日






【明報專訊】有「移民教父」之稱的景鴻移民顧問創辦人兼董事長關景鴻，近年專注幫內地人申請來港投資移民，對於內地人的投資口味自有一番心得。他說，內地投資移民買樓，必定買新盤，特別是九龍站的上蓋物業及其他鐵路沿線物業。

對於整體樓市，關景鴻認為，由2009年以來樓價已升了不少，已經相當危險，特別是二三線細價樓。「美國經濟不是太好，很多不明朗因素，經濟仍未見全面復蘇。」他擔心樓市一旦下跌，近期炒風甚盛的細價樓會無力擋架。

樓價升幅已巨 入市有危險

所以他建議沽出細價樓，待樓市調整完再買。若果資金充裕，可以沽出細價樓，轉買貴價樓，因為內地人的購買力仍然集中在貴價樓，貴價樓的抗跌力會比細價樓高。

關說，內地投資移民，買樓大多數必有兩大條件：「第一是新樓，二手樓不感興趣，特別是揀由名牌發展商發展的優質物業；第二，必揀鐵路沿線物業，因為回鄉探親容易吧！不少同胞鍾情九龍站物業，因為擁有一切優質樓盤所應具備的元素」。

內地客特別愛九龍站物業

「九龍站是他們心水之選，因為交通便利，有直通巴士往深圳機場、搭機場快線往赤躹角機場不需要半個鐘，配套設施齊備，附近有圓方的大型商場，以及未來的西九文化藝術區。上蓋物業如漾日居、擎天半島、君臨天下、凱旋門和天璽，都獲大地產商落力宣傳，被內地同胞認定為名廈。故特別受他們歡迎。」

他說，內地同胞一般會先「進駐」九龍，其後才轉至傳統豪宅林立的港島區。九龍站地標物業「凱旋門」，呎價近期亦反覆上揚(圖1)。

保安局長李少光早前以書面回覆立法會議員提問時說，投資移民計劃，由推出至今年3月底，獲批准的共有6689人，當中78%是擁有外國永久居民身分的中國籍人士，相信大部分是內地人。他們投放在本港的累積投資額為472.6億元，當中143.5億元投資在物業，93%為住宅，絕大部分申請人投資一個物業，平均價值為1000萬元，即較最低規限650萬元為高，顯示投資移民鍾情大價樓。

關景鴻說，以他自己的生意來粗略判斷，貴價新盤隨時有五、六成是由內地人買入，但他沒有任何數據。根據中原地產最新的統計，以金額計，今年上半年內地個人買家在本港所購入的物業，佔本港一手新盤成交總金額22％。當中未有計及以公司名義購買的單位。若單計在市區的貴價新盤，接近五、六成也不足為奇。相反，內地個人買家佔本港二手樓成交總金額只有8.5％(圖2)。

擁港物業有身分象徵

過去數個月，內地收緊信貸，關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策，擔心會打擊資產價格，令他們更有意將資金轉到香港，而且本地的按揭息率，普遍較內地為低，內地按揭息率接近6厘，香港不足2厘。同時，內地按揭成數一般只得五成，香港可以做七成。」

關景鴻透露，早前有兩名客戶各以2000多萬元購入九龍站的天璽及君臨天下單位，並成功促成逾10名內地客戶購入大角站的亮賢居。其中一個來自江門的家庭，更一口氣購買5個單位。他們會先買入700萬至800萬元單位收租以符合移民要求，其後在港再作其他投資。他笑言，內地富豪們來港買樓，價錢非首要考慮問題，「內地同胞認為在港擁有物業才是身分象徵，因此愈靚、愈貴、愈有名就愈適合他們」。

自己也是九龍站粉絲
  2010年7月26日

【明報專訊】關景鴻的客戶鍾情九龍站物業，原來他自己也是九龍站「粉絲」，近年分別購入凱旋門及君臨天下的單位，作收租之用。他表示，自己會追求稀有物業，正如山頂只有百多間獨立屋，買一間便少一間，故這類物業抗跌力特別強。
相關分析


買股遇挫後少沾手

關景鴻在1997年前，曾經熱中股票投資，當時買入的都是匯豐控股(0005)、恒生(0011)及和黃(0013)等藍籌股。但是當亞洲金融風暴來臨，他也有羊缌心態，結果「高買低賣」，之後便較少沾手股票。

相反，他在1993年買入的物業，即使在金融風暴期間跌幅也有限，所以1997年後，他轉以物業投資為主。股票投資則交由專業人士打理。他的投資心得是「選擇比努力更重要」，他自己選擇專心發展事業，同時又選擇適合自己的專業人士幫手管理財產，回報會較自己努力研究更好。

內地置業專揀市中心

關景鴻穿梭中港兩地，對中國地產也瞭如自掌，他認為在內地置業，同樣是要選擇稀有的地段，主要是揀市中心地段，因為一個城市只有一個市中心。貪平選擇二三線地段，升得快時，跌得會更快。最好是揀「綜合」地段，即是有地鐵、大型商場、有名發展商及管理公司參與的項目。

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2 : 龍生(798)@2010-07-27 01:20:16

這道理我明啊.......

但我無錢....怎去買九龍站啊.....

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3 : abbychau(1)@2010-07-28 12:24:52

過去數個月，內地收緊信貸，關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策，擔心會打擊資產價格，令他們更有意將資金轉到香港，而且本地的按揭息率，普遍較內地為低，內地按揭息率接近6厘，香港不足2厘。同時，內地按揭成數一般只得五成，香港可以做七成。」

係唔係唔炒會手痕?

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4 : 自動波人(1313)@2010-07-29 09:45:39

他們實在太多錢了

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智取大市：大陸錢由樓轉股

1 : GS(14)@2017-10-22 16:52:10

前一期講到，內地樓市未來一年放緩嘅程度或比預期大，或成為內地金融市場最埋身嘅不明朗因素，可能形成港股震倉。放眼全球，資產市場價格確係偏高，但港人望住全球最黐線嘅港樓，難免覺得地球好危險。其他主要國家嘅資產泡沫，並冇咁誇張，因此唔少人認為中國境內埋下全世界最大嘅炸彈，只要有風吹草動，就有人掟貨都掟唔切，但驚，同真爆煲，層次差得遠。自金融海嘯後，美國即使連環QE，聯儲局資產負債表增加超過3倍，但M2每年增幅只係以低個位數跑贏GDP增長，似只有「輕泡沫」。反之中國金融泡沫越谷越大，M2長期大幅超過GDP增幅。中國資本賬同貿易賬冇同步開放，近年金融體系似係一分為二，影子銀行、壞賬、樓市泡沫繼續泡沫，同實體經濟活喺唔同嘅平行時空，於是有定向降準呢回事，希望將資金疏導去應該扶持嘅地方，可惜，最終總被破解，錢依然流返去資產市場。港股會唔會先因內房放緩而中線調整，然後於定向降準放水嘅資金喺樓市調控之下選擇流入股市，令A股爆上？2015年港股大時代正正係類似嘅資金由樓轉A股嘅故事，值得留意。晉佳
http://fb.com/advanceguy1本欄逢周一、三、五刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171018/20186634

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上月銀行現樓轉按2167宗 按月升0.8%

1 : GS(14)@2019-05-15 09:01:25

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5467&issue=20190515
【明報專訊】樓市成交暢旺，按揭及轉按活動頻繁。據中原研究部數據顯示，4月份銀行現樓轉按錄得2167宗登記，按月上升0.8%，數字屬連續8個月以來比一手、二手單位新做按揭為多，其中而滙豐銀行在轉按業務方面以26.1%市佔率，名列第一位。

據數據顯示，4月份私宅轉按登記為2167案，而一手、二手住宅樓按分別錄得276宗及1676宗，為連續8個月高於一手、二手住宅樓按宗數。

連續8個月高於一 二手按揭

中原按揭董事總經理王美鳳指出，銀行積極提供較吸引的轉按優惠，帶動轉按需求平穩增長，並預料短期內轉按登記宗數，可達到逾2,000宗水平。

王續指出，樓市自從今年3月起顯著上調，二手交投轉旺，預料期後數字將反映二手物業按揭登記上升，並超越轉按登記數量。

匯豐 中銀市佔率叮噹馬頭

另外，現樓轉按巿佔率方面，匯豐銀行的佔有率按月上升2.4%，至26.1%繼續位列榜首，而緊隨其後的中銀香港（2388）則按月上升5.9%，至25.1%。兩者差距大幅收窄，僅相差1個百分點。

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