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掟滙豐 入388 湯文亮2015新股神

2015-04-16  NM
 
 

 

在這個港股大時代,想發達只需一個冧巴,而這個冧巴,就是「生發發」(港交所388)。上週三復活假後開市,港交所已裂口高開,在其後四個交易日內,如入無人之境,大升一百蚊!本週一最高見三百元歷史新高,週二才見回軟。幾日間一隻市值數千億的重磅股大升五成。本刊在三月初、港交所仍在二百蚊樓下徘徊時,訪問了紀惠集團行政總裁湯文亮,當時他已斬釘截鐵說:「掟$80億滙豐,入港交所!」今日他成為其中一位升市大贏家。而一路玩開A、H股ETF的前理工大學會計及金融學院副教授林本利,今次亦贏開巷,他說:「喂!我舊年開始已經叫你買啦!」這班股市贏家,就急升市況,向本刊讀者提供最新部署。置身十年一遇的大牛市,最揼心的,不是提早止賺離場的人,而是手上一直無貨的人。對股民來說,唔理好醜,最緊要「有貨在手」。

上星期三復活假後,港交所如坐火箭般,由唔信升到你信!之前股價一直突破不到二百元關口,假期後第一個交易日,就升了二十大元至二百二十元。其後兩個交易日,一路在二百三十至二百五十元之間徘徊。當不少人認為夠皮止賺之際,本週一港交所再一口氣抽升五十蚊!最高見三百元,嚇到股票機前的散戶而嘩鬼叫。本週二港交所終回吐,但亦只是跌了十多元,有望再上衝。港交所,成為股民心目中的神話,其中紀惠集團行政總裁湯文亮,就在大升市前,扑中了這個神話。今年三月初,他正在為「細價樓爆煲」言論四出演說,有見湯文亮對選股亦有研究,故本刊當時問他投資策略,他斬釘截鐵只提出一個冧巴:「388」,「我八十億賣晒滙豐(5),轉咗入港交所。」

一注獨贏388

三月初港交所還在一百七十蚊左近橫行,還有掉頭向下趨勢,但湯文亮仍然非常睇好,當時他分析到:「以往我好鍾意滙豐,但而家唔鍾意。我覺得歐智華(滙豐行政總裁)係金刀手,無論係做會計,什麼也好,都係負責炒人,炒完就要離開。每一間公司都一樣,蝕緊本,搵金刀手回來,炒炒炒炒。咁一定要再找一個元帥,帶大家打仗。佢唔走,我唔買滙豐。我八十億賣光滙豐,轉咗港交所。」「為何是港交所呢?我同陸東成日唔夾嘴型,但港交所就啱嘴型。佢同我講三年內睇五百蚊,我話啱,我都覺得係。原因係而家你買股票,你買它的資產都係其次,你係買它的債務。你買咗一隻有一百億資產嘅股票,原來它有很多隱瞞債務,咁就死,但港交所就冇。它這次還因滬港通賺咗六千多萬。二,它派息有九成,這樣才能吸引基金去買你的股票,如果冇利息會很悶。還有一個先決條件,就係滬港通,香港交易所那邊,(成交額)達到一千億。保持有一千億。港交所的引擎就開動。」

二百蚊樓下再入

然而,今時今日的股市,已超出所有人預料,港股已不是每日一千億成交,而是近三千億!有見港交所幾天內急升五成,湯文亮有新部署。「我一百三十幾元買入(去年五月),好多人仲笑我點解要買港交所,話唔值錢。」他暫時掃入了七十萬股港交所,賬面賺約一億,本週一他笑說是時候「食胡」:「而家個市太唔健康啦,我會分階段沽貨,大約沽三分之一,有胡唔食,罪大惡極啊!」他指出港交所若跌穿二百元水平,才考慮再入貨:「好多一百四十元入嘅會走貨,港交所會跌番落二百蚊。後市會抖抖,財不入急門。雖然財爺(曾俊華)出聲話冇爆煲,但而家高追港交所,同接火棒冇分別呀。」湯文亮多次向記者說,不要公開他的投資數字,因為女兒會鬧。他在澳門出生,父親早逝,母親在澳門經營木材生意,另有鋪位收租。其二家姐廖湯慧靄嫁入廖創興家族,獲丈夫廖烈正打本數百萬元成立投資公司,後改名紀惠。湯文亮在加拿大讀完書後即加入紀惠,和姐姐打拼天下,最掂一鋪是○三年借銀行槓桿式掃貨,主力買「銀主鋪」,現時集團估值四、五百億元。他與太太及子女同住陽明山莊五千呎頂層單位,平時九點返工,飯後不久收工,閒時與家人及經紀飲茶吹水。平日嗜好是打壁球,和金管局總裁陳德霖更是波友,他笑說:「我同佢喺南華會健身識,仲一齊打過上壁球聯賽甲組添!」○七年國泰航空舉辦壁球名人慈善賽,陳德霖出力比賽,湯文亮出錢捐贈。可能要掌握股市經濟,識啱朋友先係最緊要!

港交所大贏家

除了湯文亮,本刊翻查港交所二○一四年股東名冊,發現不少城中富豪都有揸重貨。最大手者,如永安百貨後人、永安(289)非執行董事郭志標等人的相關公司,起碼持二百八十萬股港交所,賬面市值達八億多。而鞋王百麗(1880)創辦人鄧耀的堂兄弟鄧強林,亦持近百五萬股,賬面值四億元。港交所行政總裁李小加持貨值一點六億元。亦如去年本刊訪問過的「街坊股神」雷敏謙,亦因為港交所,組合市值多了一個「位」。雷敏謙正職配藥員,副業買股票,已持有二百多隻股份。在上週短短三日間,他的投資組合突然「多咗一個位」,由市值九百萬元,升值至過千萬元。「我都估唔到升得咁快!好似上年年尾先買嘅新奧能源(2688),四十蚊買而家都升到五十三蚊啦!」他的五大愛股恒生(11)、中銀香港(2388)、港交所、友邦保險(1299)同渣打(2888)中,港交所一枝獨秀跑出,現持有二千多股,賬面賺六十萬,「有啲我唔夠十蚊買入,上年一百四十幾蚊嗰時又入多二千股。我唔會放o架啦,收咗咁多年息,有啲根本已經無成本,放嚟做咩?買其他可能會搭錯船喎!」

睇唔通市買ETF

要數另一個股市贏家,可說是前理工大學會計及金融學院副教授林本利。由於睇不通個股,睇好中港股市會輪流炒的他,近年索性只買A、H股指數ETF,已贏個開巷。去年九月他已向本刊推介南方A50(2822),三個月間升三成,到去年十二月,他轉而向本刊推介恒生H股ETF(2828)。當時他說:「H股股價落後A股好多,有機會追落後。我做法好簡單,就係套戥(arbitrage),A股升就買H股,H股升就買A 股,兩者間有大概百分之五的差價,我就take action買股。」為何情有獨鍾買ETF?林本利說:「升市明顯是中央國策帶動,但我唔知邊個行業會升,所以追蹤大市ETF係最直接跟到個市。你而家再問我睇好咩行業?我一樣都係話ETF。喂!我舊年開始已經叫你買啦!」近日南方A50已突破十六元關口,一年升了一倍,H股ETF亦一年升了四成,現時林本利建議股民不要盲目入市,但如果散戶認為無貨「風險」大過有貨的話,仍可買恒生H股ETF:「如果你係都要買,唔好買正股,買恒生ETF。因為A股升咗咁多,資金係要落返來香港再炒,咁2828咪會再升,總之邊度有差價就買低水嗰度。A股回番咪買A股ETF,H股同港股跌番,就咪買H股ETF。」他認為大牛市會持續一年,但要注意香港升市已由去年十月開始:「所以玩多幾個月度就完啦!除非深港通今年內開通到,否則都唔會升咁耐!」

「炒股跟黨走,賺到無朋友。」

自從復活節假期以來,港股已直線颷升,並升破二萬五千點,近日曾一度攀至二萬八千點關口,至本週二才回落;成交金額每日平均二千五百億,比平日多近一倍。不過,雖然走入街市、公園,師奶阿伯都在談論股市冧巴,但由於升勢過急,真正有追入賺錢的人不多,反而大把人在研究將多年蟹貨趁機沽售。事實上,今次大升市由內地資金帶動,眼見A股升得急,遂大軍南下,追入落後的H股。記者來到深圳的股票行,便見識到強國人炒股的癲狂。上週五,記者前往深圳福田區國信證券行觀察,內裡已擠滿開投資戶口的師奶。開完戶她們順便走到坐在電腦前的「前輩」面前偷師。其中被推舉為股神,炒股六七年的強國人劉先生,近日有玩人壽窩輪等,已賺了十多萬。這天他激動地專家上身,不停拍枱指點身邊師奶,記者問他入市策略,他竟指:「隨便買都可以,只要成交量大就可以買。」愈講愈興奮的他,即場再推介多隻港股,包括中國人壽(2628):「不用管價位,愈升得急就愈要買!」身邊師奶亦大表認同:「佢點解要呃你?你跟佢買就無錯啦!」內地人炒港股的結果,是令港股A股化,而且香港無漲停板制度,預期後市非常波動。過去幾個月,強國人已成立多個網站及WeChat群眾,有組織地炒起港股。如內地「雪球網」,就如社交網站般,讓股民分享自己投資組合,近日網民「好風」分享「積極陽光」投資組合,就聲稱持有港交所(388)、光大控股(165)、平保(2318)等港股,獲利十三倍﹗而WeChat群組「格隆匯」,更分有地產、金融、建材等數十個板塊,讓會員分批研究港股。記者參閱內容,其中彈出最多的一句是:「先買入,再研究!」

阿爺開車

今次中港兩地股市瘋炒,背後全靠阿爺發功,而這只是作為調整經濟的一種手段。有內地證券行老總指,內地經濟放緩,樓市也一潭死水,無計可施下,中央唯有以股市作宏觀調控手段。一二年前,內地GDP均有百分之九點五以上,但自一二年起保八失敗,經濟增長跌至百分之七點七。今年全國人大會議上,總理李克強將經濟增長目標定為百分之七,創十一年新低。另外,企業債亦是內地面對的一大難題。去年有首間內地公司債務違約,據券商統計,去年底內地企業債佔GDP百分之一百三十,遠高於美國的百分之八十,中央唯有靠股市去「箍煲」,「推高股市,上市公司估值上升,就可以直接去印新股票、配股。企業以股代債,不用還息自然輕鬆很多;散戶賬面資產大升,亦更願意去消費。」該證券行老總指。港大經濟金融學院助理教授陳衡指,回看股市走勢,由去年五月起,已有上升的端倪,「那時中央由強調結構,轉為穩經濟,提出很多『微刺激』政策,帶動股市。到去年六、七月市場還不很確定,九月李克強講就業數據達標,之前猶豫會不會有更多刺激政策,果然之後央行兩次減息,再刺激股市上升。」

聚焦國企改革

故現時揀股,一定要睇國策,內地便有一個說法:「炒股跟黨走,賺到無朋友!」日後「一帶一路」固然是重點,目的是將產能過剩的鋼材、煤炭輸出海外。另外,李克強曾強調要加快實施國有企業混合所有制改革,「國企改革」亦是未來重點之一。去年中信泰富「蛇吞象」,吞併母公司過百億資產只是開端,今年有南、北車合併,市場亦傳中石油(857)會與中石化(386)合併,及中國中鐵(390)和中國鐵建(1186)合併。因此,豐盛金融資產管理董事黃國英明言,今次港股喪炒會「狼過○七年」,「而家交投都大過○七年啦!你參考A股由去年十一月初到十二月中,勁升百分之二十五呢一段。以同樣升幅計,港股可以升到二萬九千幾、三萬點o架啦,而家我哋只係呢段升浪嘅中間,仲有一、兩個星期party time。」他提醒散戶要留意幾多上市公司嚟「cap」水,「每個牛市結束都有一隻標誌性嘅新股出現,九七年有北京控股(392)、二千年有TOM.COM(2383),○七年有阿里巴巴。而家都未出現,唔好嚇自己。」至於個股,他推介近月未見大升的中信股份(267)。他指重組後的中信已轉為以金融為主業,但市場仍視之為礦業股,所以被低估價值。至於去年五元左右入中國銀河(6881)、現價已十三元的東驥基金管理董事總經理龐寶林,則對券商股、友邦保險(1299)及惠理基金(806)十分樂觀:「深港通仲未開通,盈利已經升得好勁,而家券商股盈利升幅已經用倍數嚟計!」他坦言在H股A股化的大環境下,難說哪隻是泡沫:「而家資金由內地話事,所有蚊型股,就算基本因素差,佢哋都會掃,主要只係睇內地人覺得增長潛力大唔大。市盈率嗰啲佢哋都唔理囉!」

388 湯文 文亮 2015 新股
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爆煲論到期 湯文亮潛水

2015-04-30  NM
 
 

 

湯文亮近日爆紅,先是二月發表了細價樓爆煲論,引起全城熱話,三月時睇淡滙豐,睇好「生發發」港交所,立時被封為「新股神」。

賺一大筆應該大事慶祝,不過湯文亮出席完一早約好嘅浸大講座之後,除咗繼續寫文章就無聲無氣。佢同《壹》仔講,佢俾「股神」稱號嚇親,叫做「估神」好啦。事關封咗做「股神」之後一日,佢就收到五十幾個電話,佢年紀大覺得太刺激,心臟頂唔順,要專程去養和睇心臟科醫生。計計吓,仲有兩個星期就到三個月爆煲論限期,想訪問番湯文亮點睇嚟緊樓市。佢話醫生建議佢應該多休息、少應酬,三個月內不能接受訪問。之後仲特登影張醫生紙俾《壹》仔,證明真係睇咗心臟科醫生。睇嚟佢去玩潛水適合過坐過山車。

21影業不日上畫

細價股21控股(1003)早前宣布易主,引入多名「星級股東」。單刁由蔡東豪舊老細、精電主席高振順及阿里影業前主席董平牽頭,二人乃金魚缸常客,最奇怪是,連「公職王」、貿發局主席蘇澤光都大拿拿攞咗近二千萬入股,另外仲有拍過《人在囧途之泰囧》的影星徐崢、《瘋狂的石頭》導演寧浩等,噱頭十足。小宗第一時間打俾高振順索料,佢話佢既是股東,亦是單刁的財務顧問,唔方便講嘢。不過,心情靚靚嘅佢,不忘提醒小宗,蘇澤光做過幾年電影發展局主席,好熟媒體,而徐崢等人都是內地票房過十億的電影人。畫公仔唔使畫出腸,而家做緊地產代理及投資業務的21控股,睇來好快變21影業。

中環寸嘴

工廈大王楊耀松長子,是各大有名食肆之VIP,喜歡研究已故及城中有錢佬對食之喜好,強調「貴」唔等如識食,自詡分享食經乃是提升讀者之水平。

揸滙豐當攬新女

嘩,禮拜六走去上環衣紙鋪買金銀衣紙,幾鬼多名車喺門口排晒隊,一路買衣紙一路噏股票,我睇啲人心虛,個市升得咁急;我係睇住一、兩隻心水股,平保喺$141、$144做兩轉decumulator,分多幾轉做等個銀行佬日日有得向上頭交數嘛,唉,滙豐吹話遷離英國股價反彈吓,我啲棺材本都仲有滙豐,呢隻股即係等如年老色衰嘅老婆,有downside,無upside,咪整吓呢度,搞吓嗰度,披件靚衫,咁做老公嘅攬住咪當係條新女囉!但走勢始終向下。之前我見滙豐同中石化兩隻嘢鬥殘咁,就押注落去中石化,起碼都有古講吓嘛,家陣都有啲斬獲。呢排有啲金融界老友,約我去happy hour,你慌唔係想索我啲料呀。Happy hour唔去啦,日日睇住個市,你估唔攰呀?搵到錢,點你去食又抵又威嘅嘢,嗱,平日喺中環食個晏,唔好講錢住,訂唔訂到位都唔知,喺遮打大廈間Armani Aqua,週六、日brunch抵食o架,唔使同人逼,啲任食嘅日式刺身、壽司幾靚o架,仲有意式主菜,臨尾上客甜品,最盞鬼係香檳、白酒、紅酒任飲,而家冇乜高級餐廳咁做,大人五百幾蚊位,唔飲酒四百幾,細路仔半價添。嗱,週六少人,週日好多細路仔。齋飲酒都抵番啦。

死人股

七三年已上市嘅安全貨倉(237),肯定係老股,公司資產豐厚。最正係位於荃灣嘅安全貨倉,十幾年前本來話向城規會改為住宅,但董事局忽然褪軚;咁筍嘅建議都唔做,梗有阻力啦。剛過身嘅主席、年屆九十五的呂辛本來同個仔呂自龍(年屆六十三)拍住上坐喺董事局,後來細仔呂榮義加入集團任經理,論年紀,阿哥呂自龍大細佬廿幾年,生得出佢喎,細佬入局,阿哥亦因病退任董事;今年四十歲嘅呂榮義會計師出身,數口精,照計唔會睇唔到公司資產同股價大折讓;董事局無晒雜音,做嘢應該暢順啲,有小股東揸住安全貨倉多年,講到明同主席鬥長命;家陣卒之等到了,相信股價有所發圍。

金牙大狀講嘢

和稀泥闖禍一葉知秋。先前我哋憑中大嘅英文水平,判定呢間大學江河日下。果然,佢哋深圳研究院爆出「穿櫃桶底」、為人要脅嘅醜聞。沈祖堯為此辯護,話冇就此報公安,皆因唔熟悉上邊情況云云。然而出事唔報警,沈校長早有前科。冇耐前,中大發生咗單刑事毀壞案。事緣八大學院連同學生會同意加宿費,但有個別學生唔順超,非但反對大學上下嘅集體決定,更衝擊校長室、打爛保安監察系統。結果?沈校長罔顧大學最高當局加宿費嘅決定,反而以和為貴,冇報警追究責任。摸清校長之底細,難怪深圳有人「穿櫃桶底」亦冇有怕矣。校長處事唔講原則,萬一出事亦和稀泥、努力冚實,咁啲人有乜辦法唔膽生毛呢。做好人容易,但姑息養奸,到有一日紙包不住火,揚晒出嚟啦,但一切為時已晚。睇怕深圳都只係個開頭而已。

爆煲 煲論 到期 湯文 文亮 潛水
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湯文亮蕭若元「契」親家

2016-03-31  NM
呢輪日日見報嘅湯文亮,有位千金湯振玲Jacqueline,有傳好事近。湯文亮係城中億萬富豪,邊位咁有幸做佢未來女婿?小宗打聽到,正係蕭若元視為契仔嘅周世豪Charles。周世豪係中國3D數碼娛樂(8078)執董,跟開蕭若元搵食。上年八月湯文亮喺福臨門筵開九席,請了一批股評人及分析員,才子蕭若元都係座上客。

兩人大纜都扯唔埋,小宗問過湯文亮,佢話同才子係兩種人、玩唔埋,「我鍾意行山、打波,同李宗偉(羽毛球好手)打都夠膽死,但佢(蕭若元)隻腳唔方便。我睇過佢寫嘅書,文學水準高,但有啲曲高和寡,講慈禧某日同邊個妃嬪鬧交,趙匡胤係唔係被細佬殺死之類,我講得出妃嬪個名已經好好!」同才子無乜兩句,但湯文亮對未來女婿Charles就讚不絕口,全因Charles非常識做,不時噓寒問暖,份人又老實唔會口花花,「佢叻仔嚟,做IT搞網絡。」有蕭若元調教,湯文亮可以放心咯!

前《新報》社長再轟誠哥

上期「中環人語」講到前《新報》社長馮兆榮,因雍澄軒事件唔再「愛」誠哥。報導出街後,馮老有補充。佢反覆思量「誠哥我唔愛你」呢句話,認為語帶輕佻,會令人誤以為他與誠哥都是「斷背」,實屬罪過!不過要佢再炮轟誠哥,仍然句句有力。佢話買樓如賭博,有贏有輸,不能打茅波。仲回憶起十幾年前,買入紅磡海逸豪園被殺訂二百幾萬,「但而家雍澄軒,只退訂無賠訂,係咩道理?誠哥貴為首富,唔會破壞地產界撻訂賠訂嘅『遊戲規則』啩!」佢仲話買賣經長實律師樓收訂確認,要打官司理應係長實與證監交鋒,與買家無關,「長江實業是金漆招牌,能打爛這個招牌的,亦只有李嘉誠自己!」咁誠哥你收到未?

中環寸嘴:車厘哥夫後人溫哥華響朵

溫哥華老友Lucas個女,開咗間人氣cafe——Beaucoup,真係要去見識吓。朝早十點鐘成間鋪逼滿客,有鬼又有唐人,啲友跟東岸時間開工,啱啱係coffee break。已預先叫Lucas order定半打cross bun,去到賣剩四個,遲一步都賣埋,真係老豆都冇面俾;呢間cafe開咗成三年,依然排長龍,位置差唔多等於香港灣仔區,梗係啦,平平哋食到好嘢,啲餅限量出爐,售完即止。Lucas個女Jackie原本做廣告,早幾年去法國學整餅,仲搞埋tour周圍搵靚食材,呢度用啲牛油係喺Saskatchewan農場特別訂嘅。最出名係牛角包,溫哥華Magazine評為全城最正喎!其實Lucas姓解山東佬個家族喺香港都有「朵」o架;以前龍記飯店、車厘哥夫、雄雞呢啲俄羅斯餐廳都係佢家族搞,家陣灣仔仲有間ABC餅屋;Lucas喺加拿大讀完書留喺當地發展,做建築,幫我啲物業做維修保養,同佢識咗成三十年,溫哥華係退休埠,冇人做嘢,求其做啲嘢就誇啦啦,佢喺唐人圈無人不識,家陣都退休咯,得閒幫個女打點吓鋪頭過吓日辰。

強國人搶葡萄園

人仔貶值,強國人除了搬錢到海外掃物業、酒店、買保險之外,最近殺到去美國加州買vineyard葡萄園,高盛仲有支特別團隊為有興趣買葡萄園嘅強國客充當財務顧問。

香港藝人廖碧兒都算早着先機,○八年已到加州Napa Valley和法國波爾多買下小小葡萄園,釀製自家品牌,名下品牌Bellavizio近排密密做推廣,原來代理呢支酒嘅公司柏萄匯,老闆係上海總會創辦人王劍偉個女王緒玲,同埋佢契女曹嘉芝,雖然「王會長」早已仙遊,但地位超然,唔少上海幫的富二、三代依然俾面佢個女,加上食客都慕藝人之名,開番支酒淺嘗一下,呢支酒都幾女性化,以前做酒係男人嘅世界,而家女性進入男人世界囉。

湯文 文亮 亮蕭 蕭若 若元 親家
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[貼圖]湯文亮

1 : GS(14)@2011-04-02 13:25:04


貼圖 湯文 文亮
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湯文亮撤爆煲論 「見頂更合適」

1 : GS(14)@2015-02-12 12:18:11

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150212/news/ec_ech1.htm


【明報專訊】紀惠集團行政總裁湯文亮周一在網誌揚言「細價樓將於3個月內爆煲」的言論,成為近日全城熱門話題。不過事隔不足3日,湯又在網誌中指出,用「爆煲」來形容未來樓市走勢或過分誇張,但無論如何,今年樓價將於下半年回落最少兩成,更自嘲「文人多大話,文亮更加大話」,爆煲一語的確嘩眾取寵。


湯文亮重申,「樓市如果沒有任何干擾情下,升勢是會持續少則三個月,多則半年,便會掉頭回落,或者用爆煲是比較誇張,用見頂比較好」,並且認同資深地產分析員林一鳴對細價樓急升所提出的多個誘因,如辣稅使二手市場流轉減慢,盤源缺少下造就樓價高企等。

堅持樓市下半年回落

他早前估算現時市場上約有1.2萬個四按物業,當這些多按物業的業主無力償還債務時,單位便會淪為銀主盤,導致樓市下滑。林一鳴其後反駁,認為此類多按物業只佔市場一小部分,難以成為樓市爆煲的主因。湯文亮昨日亦就此回應,指自己是「大膽假設,小心求證」。若非事實,樓市根本不會出現危機。若是事實,大家定必不會入市,樓價更不會進一步上升以至爆煲。他直言自己是「有輸冇贏」,並且願意接受此現實。

僅數十家財仔主打物業貸款

根據公司註冊處資料,截至去年底全港共有1309家公司取得放債人牌照,但環球信貸(1669)執行董事王瑤透露,可能只得百多二百家財務公司有積極放貸,當中主打物業貸款的只有數十家,有做四按的更加只佔百分之一至二,規模可能只有數千萬,最多1億至2億元。

利星行:近期無打算追數

她估計去年行業的未償還按揭貸款總額約150至180億元,今年大約會增至200億元,但相比銀行業的近萬億元,只佔很小份額,因此認為情並沒有坊間所指這麼嚴重。

不過她指出,雖然近期細價樓升幅主要由剛性需求引起,但升勢亦過快,故環球信貸在處理細價樓按揭時亦會額外小心。

王瑤昨日出席利星行信貸元朗分店的開幕儀式,這是利星行的首家分店。利星行執行董事林錦良稱,選址元朗主要看中新界西北地產急速發展,而且物業種類繁多。被問及湯文亮的「爆煲論」,他表示沒有回應,但強調利星行沒有做四按,近期亦沒有部署追數。

明報記者 方可兒 廖毅然
湯文 文亮 亮撤 撤爆 爆煲 煲論 見頂 頂更 合適
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=287783

無論「爆煲」與否 湯文亮勝有guts 周顯

1 : GS(14)@2015-02-18 10:10:37

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm
【明報專訊】朋友搞財經傳媒,我湊趣在一起開會,談到找誰誰誰來寫稿,他們提出了一名頗為有名的,我說﹕「這名仁兄的文筆也不錯,只是講股票從來不肯明確說明立場,好滑頭,讀者不會喜歡。」

我補充了一句﹕「像沈大師,文筆好,立場鮮明,不管他給的貼士是對也好,是錯也好,總之他夠guts去take position,這才有點趣味。」

鐵口不二 值得佩服

根據這個原則,另一個我佩服的人,就是湯文亮博士。他近來鐵口斷定,說細價樓最快會在3個月之內爆煲,不管你同意他也好,不同意他也好,最少他夠膽發出這一句豪言,也已經造成了市場的一番哄動,怎樣都算是值得佩服了。

問題在於,他的這場賭局以中原指數為依據,不管是5月結算也好,是在8月才結算也好,其實都作不得準。因為所謂的「爆煲」,最少也要跌上兩成至三成,才能夠算得上。如果細價樓價在3個月或半年之內,先跌5%,但在1年之後,又再反升破前價,再上高峰,這在定義上,也算不得是「爆煲」的。

樓價兩年跌逾兩成才算「爆煲」

所以,如果湯博士的說法屬實,細價樓的價格不但要在3個月或半年後的價格比今日稍低,它們在兩年之內,下跌的幅度必須在兩成以上,這才算是「爆煲」達標。

其實,這已經算是很保守的定義了,因為一個樓市的周期,下跌的時間在2年至8年之間,下跌的幅度則在三成至七成之間,這是經過無數實證得出來的基本事實。當然了,究竟樓價可以上升到那一個位置,才去下跌,這則是數據研究的問題,和理論無關了。

[周顯 投資二三事]
無論 爆煲 與否 湯文 文亮 亮勝 勝有 guts 周顯
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湯文亮:陸東稱可上$500

1 : GS(14)@2015-04-15 01:50:26

早前發表細價樓爆煲論的紀惠行政總裁湯文亮,去年聽基金經理陸東建議買入港交所,他憶述:「當時陸東話:『喂!老湯,送隻股票畀你,港交所3年內睇500蚊。』(當時陸東理據?)佢冇理據㗎,佢話,總之你信我。」「當時將滙豐股票換晒做港交所,買入約70萬股,買入價由130幾蚊至140幾蚊……(銀碼以億計?)係呀,當時價值近1億元……(現在賺1億元?)我唔係賺得好多啫,有人買得仲多過我,不過佢哋唔講。」記者向陸東查詢,他未有否認。湯指未來兩日將沽出三分一,「而家追貨,分分鐘做人哋點心!佢可升到幾多,400蚊?500蚊?係,可能好多年後」。■記者陳家雄





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湯文 文亮 陸東 東稱 稱可 可上 500
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湯文亮:港交所將分注沽

1 : GS(14)@2015-04-15 18:48:55

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150415/news/eb_eba5.htm\r\n【明報專訊】昨日港交所(0388)股價雖稍為回吐,但仍處於高位,早前以約140元股價掃入大批港交所股票的紀惠集團行政總湯文亮(圖),估計帳面獲利約1億元,他昨日在浸會大學更以校友身分,向浸大師生及校友分享投資港交所的心得。\r\n\r\n湯表示,他之所以大手掃入港交所股票,乃在一個投資者每月飯局獲基金經理陸東推薦,並指陸東料港交所股價最勁可以升到500元。湯透露,他不喜歡購入四類股票,一是帳目透明度低的銀行股,例如匯豐隨時會被罰款。二是不喜業務不確定的如保險股,隨時大災難會賠死保險公司。三不喜投資不派息的股票,第四最不喜歡須經常供股的股票。\r\n\r\n他認為,港交所沒有以上缺點,且往往將九成賺得用來派息,認為這隻股票很易看,只要成交過千億元便一定唔死得。他現時的策略是在港交所300元附近減持三分之一,400元樓上再減三分之一,若接近500元才沽清。\r\n\r\n業主或賣樓炒股 樓市未必隨股市旺\r\n\r\n湯文亮又認為,近期股市暢旺,不排除一些只有百餘萬元在儲首期的人,改為將資金投入股市,甚至會有細價樓業主賣樓套現來炒股,因此股市旺未必有利樓市。至於「一周一行」的新政策,預料不會影響高檔市場,現在反而是吸納高檔消費零售股的良機。
湯文 文亮 港交所 將分 分註 註沽
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「湯文亮會客室」嘉賓施永青:泡沫軃泡沫 樓市水浸

1 : GS(14)@2015-10-13 02:37:00

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151012/news/eb_ebh1.htm


【明報專訊】樓價指數高位徘徊(圖1),卻已開始見到新盤銷情降溫,而二手交投更被形容「衰過SARS時期」,前周35屋苑成交僅24宗,是「十‧一」黃金周有紀錄以來最少(圖2),市場也不斷出現劈價、劈租,甚至撻訂個案,這是否反映樓市已經轉勢?《明報》財經皇牌節目「湯文亮會客室」最新一集邀請了代理界翹楚、中原集團創辦人施永青,與管理近400億元市值物業、發表「細價樓爆煲論」而掀起一時熱話的紀惠集團行政總裁湯文亮博士,一起就香港樓市及經濟進行了一場激辯。
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˙湯:紀惠集團行政總裁 湯文亮

˙施:中原集團創辦人 施永青

˙陸:《明報》投資及地產版主編 陸振球

湯、陸:樓市近日成交極淡靜,有人說差過SARS,施先生2008年曾講過樓市進入冰河時期,現在股市自高位也大跌數千點,樓市會否再進入冰河時期?

施:我當時不止講樓市,還談及全球經濟都進入冰河時期。金融海嘯暴露出整個世界的經濟問題,其實好多都未解決,救市只是搵一個泡沫代替另一個泡沫,全球都叫做用QE(量化寬鬆)頂住先,所以你不會覺得經濟真的像冰河時期,但我認為問題會陸陸續續暴露出來,拖住經濟不容易有太美好的時光。

陸:好似香港樓價永遠免疫,永遠不跌?

施:因為錢多,央行印這麼多錢出來,鈔票增加速度快過你起樓的速度,每呎樓宇分到的銀紙多了,自然樓價就會升。這無關購買力脫節,樓價確與普通人的購買力是脫節,但現時的樓並非只賣給普通人,樓同時具備使用價值及投資價值,投資者的錢無出路,便去買樓。

陸:但細價樓以自住為主,湯博士早前亦發表細價樓爆煲論,你又點睇?

湯:我的細價樓爆煲論,只是建議不夠實力的買家睇定鱓,不要覑急買,無叫人賣樓。你可以隨時買,量力而為,或者量力而不為。我同意施先生的觀點——冰河時期,但今次屬於物業代理的冰河時期,不是樓市的冰河時期。

代理行業進入冰河時期

施:我們這個行業確是冰河時期,但還有好多人漏夜趕科場,有新資金加入。

陸:近排見到減價,甚至有人形容劈價,而且租金都減,租金反映真正用家需求,你怎樣看?

施:一兩個交易,又或一兩個案例就說樓價跌、大幅劈價?你看中原城市領先指數,這個不是長官指定指數,而是客觀成交統計,統計出來不見得跌很多,所以劈價只是個別案例。當真的出現很多成交價都跌價了,才會成個指數下跌,我同意現在樓市是沒有以前那麼好,價錢出現微調的機會存在,但我不見得樓價會插水式下跌,有投行說樓價會跌三成,我相信將來出現不出奇,但短期內在香港不見得有這種可能。

劈價僅個別案例 不代表整體市

陸:1997至2003年樓價跌七成,大家都記憶猶新,今時今日與1997年有何不同?

湯:我覺得目前與當年分別是借貸水平,當時業主借貸比率好高,八、九成也不出奇。目前借貸比率低,借貸比率普遍低於三成。當時有很多銀主盤,好多銀行收回銀主盤後的策略是賣得就賣,我們估計當時樓價跌七成,三成是因為拋售銀主盤,四成才是自然調整。

施:現時除了借貸情沒那麼嚴重之外,還有一個好重要因素是,現在有額外印花稅,短期轉讓要交稅,所以我覺得令炒家絕舻。有人還說炒家炒高樓價,但你去市場看看,哪裏有炒家?有的只是湯先生一樣的長期投資者。沒炒家,市場沒那麼敏感,一家人住了進去就沒那麼輕易賣。1997年不同,一個人獱好多貨,只夠錢支付首期,第二期都付不起,必須賣樓才可以頂得住。這些人五時花六時變,即是朝早睇好,下午聽到另一些消息就放售。但現在市場以用家為主,不是那麼容易賣。

湯:施先生,你說沒有炒家,我不是太同意……

施:問題是你如何定義(炒家),若3年後才轉手的都算炒家?

湯:所以你應該說得更精準一點,因為額印稅,好多人以個人名義買細價樓後要等3年才會賣樓;但假設持貨期內樓價上升三成,付三成首期已對本對利(即付三成首期,樓價升三成已賺一倍),這些算不算炒家?

施:一般短期轉讓才算是炒家,持有3年,政府都沒有向他徵稅,不算是炒家。

施:現在有人說投資者都要打擊,樓市若沒人炒沒人投資是否好事呢?只有社會主義才會如此。

湯:我幾個月前有本新書叫做《玫瑰玫瑰我愛你》,即是種葡萄的,也會種玫瑰,如果細菌入侵葡萄園,玫瑰會先死,可作為防備,所以玫瑰是有其功用的。我覺得炒家便如葡萄園的玫瑰,對市場有預警作用。

施﹕金融中心就是靠炒家支撐,紐約、倫敦若把炒家趕絕,我擔保他們金融業都搞不下去了。

湯:我認為額印並非打擊炒家,而是迫炒家從良!

陸:剛才施先生提過,個別一兩宗劈價劈租成交不代表大市市,樓價指數才是真象。但有人質疑樓價指數是否有局限性,例如最近陳茂波局長說樓價指數有滯後,個別「特殊成交」,應是指偏高或偏低的成交,亦會影響指數,如何解讀?

施:中原城市領先指數是全世界更新得最頻密的,每星期出一次,該數據與土地註冊處最後計算出來亦♣合,correlation(相關性)是很足夠的,你不能說它不能反映市。我們統計時斬頭斬尾,最高、最低當特殊案例,這些案例不納入指數。陳局長可能不了解情,我覺得指數反映情有一兩個禮拜滯後,因為同事報上成交後,要睇一至兩個禮拜,避免讓一兩千元訂金影響指數,簽正式買賣合約後有關交易始會計入指數。

湯:我問過曾淵滄,他說分一個星期及一個月的,一個月的指數,即3月才出1月的數據。我看過每月及每周的數據差了4點,亦都好穩定。既然有誤差,即刻做調整會否好些?因為每月統計是土地註冊處登記的數據,更有說服力。

施:若統計方式有問題,我們會調整,但統計出來的結果不可以調整,否則人們覺得你造假。兩個數據有不同是正常的,因為每周數據是用中原數據,但已佔市場逾20%交投,已有代表性。

陸:個別交易取消後無計過,會不會有影響?

施:我們有幾十個成分屋苑,一兩個的個案影響不大,即使微整亦好微好微,無甚影響。

陸:你說只差一兩個星期,但即使是同步指標,亦無預測性。有沒有樓市領先指標可供參考?例如,股市表現快過樓市6至9個月,可作為領先指標?

施:一定不對,股市波動一定大過樓市。樓市周期相對較長,因為生產期較長,供應不足的問題短時間都解決不了,所以樓價升個不停,而股票卻可隨時印給你。

明報記者 葉創成筆錄
2 : GS(14)@2015-10-13 02:38:27

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151012/news/eb_ebh2.htm
「近年減持物業 買股票」
  2015年10月12日

【明報專訊】陸:湯先生有好多舖,怎樣看目前市道?

湯:2012年好多人說樓價跌,但當時集團旗下寫字樓商舖豪宅全部租出,零空置。但去年我們與租客傾租約有困難,所以我去年有決定,親自與大租客傾,與舊租的租金大約平手或加3%至5%,便全部續約。因為租客知道今年市道如何,簽約一般三加二,即是5年租約,他們今年可以趁市淡裝修,再睇未來幾年。

施:這便是有先見之明。

湯:影響樓價的最大因素不是供應及利息,而是經濟。若經濟好,加息或供應多都頂得住。目前不利因素已浮現,自由行少了……QE(量化寬鬆)如出雙糧,但人們已經大花筒慣了,用QE找數,但環球經濟其實不太好,所以金銀銅鐵錫都跌價。

施:因為內地經濟不好,減少對原材料需求。

湯:鮑魚又跌,青邊鮑又跌。我覺得一般人不理解為何經濟差可以令樓價跌,跟他們說加息及供應因素,才會認同。

施:普通人最緊要份工,有工做就不怕。

陸:本港70萬人從事零售業或旅遊相關行業,連大好友林奮強都驚第四季香港經濟會衰退。

施:經濟衰退我唔敢包,但明年加人工肯定不理想。今年全年計經濟仍有些許增長,第四季增幅會似有實無。

陸:林奮強說2009至2014年港人收入升33%,樓價焉能不升?若人工升幅放緩,樓價也不會升到「把把聲」啦。

施:我不覺得(樓價)與人工升幅有很大關係,目前(樓市)是由貨幣泡沫、而非地產泡沫帶動,地產泡沫是貨幣泡沫造成的。

陸:要講樓市部署,湯先生說過「逢三退一」,何解?

湯:我說的是個人投資策略,我每年會拿出公司所有物業的數據出來,然後搵10%租金不濟或空置率高的物業出來,囑同事今年要賣走這些樓。這是十件退一件的策略。

施:即是減持質素較差的,換入較好的。

湯:因為市道好的時候,比較差的物業亦走到貨,所以我提出逢三退一,去年市這麼好,大家為何不逢三退一,將比較差的物業放走?

施:市差時才知甚麼是差的物業!

湯:也不一定,例如低層便是較差的物業。另外,逢三退一亦是做生意方法,做生意講求靈活,要在市場有買有賣,市場才會活。我們退回這些物業出去,市場才有新物業拿番出來,逢三退一對市場的影響便是這樣。另外,我讀過施永青的四三二一投資策略,基本上我是同意的。但我覺得升市容易做,跌市比較難,跌市怎麼辦呢?

股市跌反而掃貨

施:我管理自己財富會定下比例,每隔一段時間均會買賣相關資產,以維持這比例。目前的比例是四三二一,是進攻型,當經濟好的時間適合,即是四成物業,三成股票、兩成現金或債券、一成黃金。為什麼呢?四成係樓,因為我做此行,我熟悉,亦覺得樓容易管理,所以四成物業;三成股票因為看好經濟,生意有得做,買中好公司好股票會升,但股票不易玩,並非所有人應持有這麼高比例的股票;兩成現金或債券,收入穩定的。持有一成黃金,因為我驚貨幣系統出事,若真的話,持有黃金起碼渣都有得剩。

現在出現的情是股票大跌,好多人見到股票跌便賣貨,不夠膽獱得多,我的情不同,股票跌,我物業比例由四成漸漸升至五六成,便沽物業買入股票。我唔係得個講字,這幾年我是不斷沽物業。有些人話我對短期表現不好的資產愈跌愈買很奇怪,但這樣做的話,資產配置才可達到自己想要的比例。例如黃金本來佔組合一成,早前跌至半成,我便增持黃金至佔資產組合一成。而且有時賣樓是有困難的,所以不可以等最高位才賣。在高位分批減持,可避免像有些人邊瓣旺便買邊瓣,結果獱得最多是見頂時,一賴№就好傷,樓亦是如此,往往持有太多樓便是見頂時。

陸:著名投資者麥嘉華建議上述資產各自獱25%。

施:那麼他是不知道做甚麼好,失方向。

湯:同意。

陸:若其他資產看跌,會否獱多點現金?例如提高至20%?

通縮倘來臨 Cash is king

施:若通縮來臨,cash is king(現金為王),因為通縮你買甚麼都死。

湯:現在我覺得也是cash is king,一則一旦被銀行追數可頂得住,二則等物業跌價後可趁低吸納。

施:即是你認為是通縮,所以你獱多點cash?

湯:Cash佔兩成。

施:那麼,如果計入樓宇的負債,差不多沒有cash。

湯:同意。我們的樓借兩成錢,但股票不多,10%以內。
湯文 文亮 會客室 會客 嘉賓 施永 永青 泡沫 樓市 水浸
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湯文亮料樓價6月才見底

1 : GS(14)@2016-02-08 03:22:02

【本報訊】政府數據確認樓價跌勢已成,紀惠集團行政總裁湯文亮認為樓市上半年會急跌15%,直至6月份才見支持位,全年二手成交量有望回升逾16%至4.8萬宗。



CCL跌至60周新低

湯文亮指出,今年樓市上半年會急跌一段時間,整體有15%,下半年才會靠穩。下跌集中細價樓市場,高價貨甚至豪宅都不會下調。他形容,「今次唔係成個樓市調整,只係細價樓調整」。現時平價沽貨的都是被迫賣樓,例如借財務公司或變成銀主盤的單位,真正自住的業主甚少會沽貨,所以當大部份被迫賣樓的單位沽出後,樓市會平穩。中原集團創辦人施永青日前確認樓價跌勢已成,相信今年第一季完結時,樓價將會較去年9月高位跌15%。湯文亮認為第一季樓市未完成調整,「起碼跌到6月先搵到支持點,因為今年新盤一定賣得平,二手都有壓力」。他預料,中原城市領先指數CCL跌到120點會喘定,即以現時計算再跌9%。由於樓價已下調,新年過後成交量將現小陽春,「舊年一批樓價太高買唔起樓嘅人會有機會買到,所以二手交投量會升番,估計有4.8萬宗」。此外,反映二手樓價的CCL報131.95點,按周跌0.72%,創60周新低。四區指數為近17周內第2次出現連續兩周下跌。港島指數按周跌1.87%,連跌兩周共3.77%。九龍區創66周新低,按周跌1.37%,連跌四周共5.11%。新界東按周跌1.35%,連跌兩周共2.12%。新界西按周跌0.22%,連跌三周共2.29%。市區樓價跌幅明顯比新界兩區為大。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,受大機構凍薪或加薪少影響,打擊中產家庭買樓意欲,市民削減租金開支,中產明顯衰退。預期市區中產屋苑領跌,新界上車屋苑跟隨其後。





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湯文 文亮 亮料 樓價 月才 才見 見底
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曾淵滄、湯文亮籲勿心急買樓猴年新盤鬥散貨 細價樓料最傷

1 : GS(14)@2016-02-09 12:08:56

■本報邀請到曾淵滄(左)及湯文亮(右)論盡猴年樓股滙。 馬泉崇攝



【本報訊】羊年樓市、股市風高浪急,升得快跌得更快,本報今年邀請到財經評論員曾淵滄及「細價樓爆煲之父」湯文亮論盡猴年樓、股、匯!兩人齊為樓市把脈,認為上半年樓市會繼續下跌,猴年仍然未有撈底機會。記者:程俊華攝影:馬泉崇


問:猴年樓市有何預測?湯文亮:之前數年樓價不斷升是因為供不應求,但預期未來供應只會越來越多,今年最少有2.6萬伙供應。「長實(1113)要貨如輪轉,連新地(016)都話有6,000伙新樓要賣,大發展商今年好肯定要賣樓」,而中小型發展商更加要賣樓,要去貨。因此,相信一手樓定價一定不高,樓價依然會跌。曾淵滄:樓價升跌在乎供求,近年每每以剛性需求多為由而推高樓價,但我從來不相信剛性需求,「每一個人買樓都希望樓價升,如果樓價跌,冇人想買完層樓之後又平咗,剛性需求都會冇咗或者推遲」。由於剛性需求是可以調節,樓價一旦下跌,需求自然又會減少。



問:樓市繼續尋底抑或會喘定?曾淵滄:「樓市一跌會跌幾年,唔係一跌見底」。去年尾樓價見回落,但整體計仍有升幅。猴年樓市會否下跌,視乎發展商如何與政府博弈,如何定價賣新樓,如今發展商尚有周轉餘地,真正供應要到2018年才會湧至,所以猴年樓價未必會大跌。基本上樓市形勢只會越來越惡劣,未來只會更差,因為再無供不應求的藉口推高樓價。湯文亮:相信樓價會繼續下跌,尤其是細價樓,估計上半年會急跌15%,會有少少恐慌,下半年會稍為回穩。至於中價住宅都會向下,幅度在一成以內;豪宅及超豪宅都不會跌價。



問:如何看發展商部署?湯文亮:發展商不怕以略低價錢賣樓,因為如果樓價跌,賣地價亦會較低。如果大發展商繼續以貨如輪轉方法去貨,樓價跌未必對其不利,因為有足夠資金去以低價吸回土儲。惟中小型發展商項目不多,套現較心急,要散貨!曾淵滄:「發展商今年仲有條件同政府玩落去」!因為2016年真正供應其實未到,而政府是否真正可以繼續推出土地?如果政府推出不到土地令供應斷層,發展商又可以推遲新盤時間表,影響供應,到時又儲到少少購買力。今年都是由發展商主導樓市。但肯定一手定價同二手樓相若,不會再有高價新盤。



問:猴年應否入市?曾淵滄:「樓價周期太長,你miss咗呢個底,再等下一個底,要等十幾二十年,搞到啲人不耐煩,呢幾年咁高,啲人都不停衝入去買」。但要注意樓市一跌會下跌好幾年,不會一跌見底,所以猴年不是樓價見到底的時間。而細價樓每次都是「升到最後一浸先會升」,如果買得起不應買細價樓。湯文亮:由於現時市場上以低價或蝕讓賣樓的人,好多都係被迫賣樓,因業主按層樓去借錢用來消費,要賣樓還錢。雖然平價盤源增多,但一如之前所講細價樓在上半年仍會急跌,所以猴年應該繼續「睇住佢跌」,除非有好逼切的自住需要才買樓。





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曾淵 淵滄 滄、 、湯 湯文 文亮 亮籲 籲勿 心急 買樓 猴年 新盤 盤鬥 散貨 細價 價樓 樓料 料最 最傷
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向巴斯挑機湯文亮:我梗係同佢輸賭

1 : GS(14)@2016-05-19 02:30:06

曾發表細價樓爆煲論的紀惠集團行政總裁湯文亮,於社交網站以《香港樓市衰過97》為題發文,談及再有國際大鱷料本港樓市會衰過97,全文如下:人稱大鱷的著名基金經理巴斯Kyle Bass,在拉斯維加斯一個研討會上講香港樓市以free fall形式下跌,仲衰過97,類似情況在過去不少分析師、基金經理講過,但香港樓市的表現與他們的說話背道而馳,大家都見怪不怪,根本唔會有人提起,所以,久不久就會有分析員講香港樓市會大跌,就算已經講過的都會再講,佢哋唔悶,香港人都覺得悶,這些新聞亦早已不是新聞。如果一個分析員話香港現時樓市衰過97,只是證明了一件事,就是那人根本不懂得香港物業市場。在97年,一個業主隨隨便便持有幾個物業,負債比率最好的時候亦高達8成,當樓價下跌,那些人的總資產值遠低於他們的欠債,基本上是一個負資產者。那些資不抵債,又唔肯供款的業主,他們的物業最終會被銀行沒收,變成銀主盤在市場上出售,而售價又低於市價,做成骨牌效應,最後樓價大跌七成,到2003年才止跌回穩,如果物業不變成銀主盤,大跌的機會就會減少了很多,現在雖然有負資產出現,不但數量不多,而且那些負資產業主並没有停止供款,變成銀主盤的數量不多,沒有大量物業被銀主迫售,樓價就不會大跌,這是香港樓市是否會大跌的內在因素,雖然,能夠影響香港樓市大跌亦有其他世界因素,例如利息等,但那些因素除了影響香港之外,亦會影響其他地區,不能夠只說香港樓價會大跌,其他地區平穩,沒有理據的分析,是很難站得著腳,即使巴斯也不例外。外國評論員如果講香港樓市會大跌,大多數會以97為例子,但是他們知唔知道,樓市下跌超過一半,在大家記憶中只得97一次,但股市下跌一半就不計其數,講樓市衰過97的巴斯並不是第一個人,亦不會是最後一個人,我覺得今次巴斯攞嚟衰,無形中得罪香港政府以及金管局,如果他的講法是對,即是話香港政府以及金管局冇用,辣招同逆週期措施都不能夠阻樓飛插下跌,如果說法是錯,香港政府一定會反撃,大鱷都要收山。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160517/19614726
巴斯 挑機 機湯 湯文 文亮 我梗 梗係 係同 同佢 佢輸 輸賭
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湯文亮:最壞情況已現 現階段可上車

1 : GS(14)@2016-06-20 03:42:45

2016-06-11 EW

近月樓市回暖,樓價指數反彈,新盤銷情亦理想,惟美國聯儲局何時再加息存在未知之數,市場對下半年樓市走勢未敢太樂觀。早於年初時預測,樓價將於年中反彈的紀惠集團行政總裁湯文亮,坦言樓市最壞的情況已過去,現時樓市充斥強勁購買力,相信下半年下跌空間不大。最重要的,是他認為超低息環境將持續,指若負擔得起,且有實際需要的人,現階段可以上車。

樓價自去年9月高位轉勢回落,近月轉趨平穩,差餉物業估價署早前公布最新4月份私樓樓價指數報300.2點,按月升0.7%,連跌6個月後首度回升。中原城市領先指數(CCL)自今年3月中開始,至今一直徘徊於127點至128點水平。樓價止跌回升,成買家入市催化劑,新盤、豪宅市場回勇,其中信置(00083)旗下粉嶺聯和墟囍逸,周三(8日)進行首輪銷售推出220伙,單日沽217伙,近乎沽清。

超級豪宅也有價有市,山頂歌賦山道15號屋地日前以約21億元易手,每平方呎樓面地價達22.8萬元,創全港屋地呎價歷史新高。惟對於下半年樓市走勢,各方仍持不同看法,最大未知之數,就是加息因素,盡管美國五月份就業數據表現慘淡,6月加息可能性不大,惟聯儲局主席耶倫(Janet Yellen)堅決指相信美國經濟會逐步改善,換句話說,加息陰霾仍存在。

購買力強勁 隨時轉勢

去年2月提出「細價樓爆煲論」而一炮而紅,兼被市場定位為「樓市大淡友」的湯文亮,自樓價回落,今年他對樓市的看法轉軚,並成功預測樓價於年中會反彈。對於下半年樓價走勢,他的看法較樂觀,認為樓市最壞的情況已過去,他表示:「現時樓價並不是假反彈或死貓彈,而是有相當數量購買力被釋放出來。」

目前樓市購買力來自三股力量:一、去年打算買樓而沒有買樓的年輕人;二、受惠於內地去庫存計劃,將內地物業沽出,套現再轉買香港樓的人,特別是沽出升幅驚人的深圳樓;三、有自住需要的人,今年應該買樓。湯文亮指,以上三股力量也十分強大,因此購買力會持續,樓市要跌並不容易。

「理論上我覺得樓價於今年底前再跌10%,即跌至112、113點的水平可能性也不大,現在CCL為128點左右,指數曾跌至126點左右,再反彈至這水平,徘徊已有一陣子,不少想於去年買樓的人看到這情況就忍不住想買樓。」

他又指樓市的不利因素已出現,「供應方面,雖然供應是很多,但同時需求也不斷;同時有很多辣招控制市場,就算樓市真的下跌,政府將辣招或逆周期措施放鬆,市場就會轉勢。」他指出,香港定位為金融中心,資金一定會選擇留在香港,「特首梁振英經常說『一帶一路』,其實『一帶一路』分為5個階段,第二個階段是融資,而香港在融資方面有作用,因此香港一定要定位為金融中心,一定會有很多資金選擇留在香港,因為資金能自由進出,港元由於跟美元掛鈎,也不會大幅浮動,這是一個重要優勢。」

有負擔能力 無妨上車

湯文亮認為樓價再跌空間不大,現階段入市風險相對低,「如果你負擔得起,同時有實際需要,現階段是可以上車的,因為低息期會繼續,實際上應該是超低息期。究竟超低息期會到甚麼時間,實在很難估計,若以加兩厘為上限,我估計10年也未必加到,你看到美國每次加息只是四分一厘,但每次加息也十分困難。」

事實上,他早於年初時已呼籲有能力,同時有需要的用家可入市,並分享了一個經驗,「今年農曆新年時,有幾個年輕人邀請我拍照,其中一個說自己剛買了樓,他說去年該物業樓價為500萬元,現在用400萬元就買到了,單位面積一樣,樓層更高,較去年買的話足足慳了100萬元,除了少付40萬元首期,每月供款也少了近2,500元,對一個年輕人來說,比去年置業大為輕鬆,因此我在之後發表文章指,只要你覺得啱價就可以買,就算樓價在之後跌至350萬元,你仍賺了100萬元。」

他續稱,現在買樓自用,業主可以享受超低息,相反如果繼續租樓,選擇權始終不在租客手上。不過他認為現在不是買樓作投資用途的好時機,「現在買樓作投資用途就要小心,回報不會太好,也有可能出現空置情況;反觀你自住的話,並不會出現空置情況,分別很大。」

防經濟轉差 拖累大市

隨着樓價反彈,港府放寬樓市辣招的機會降低,湯文亮表示,如樓價指數不跌,就要用另一個方式作撤招的指標,就是負資產的數目,「負資產數目增加得很快,負資產一開始後,就會以幾何級數上升,如果樓價不跌還好,樓價再跌的話,就會升得很厲害。」

他說去年第四季負資產數字為94宗,今年第一季尾為1,432宗,估計至今年5、6月將達4000、5000宗,至9月時將達1萬宗,「如果負資產數字達到這水平,就有需要放寬辣招以幫助負資產。」他又指,最教金管局擔心的是,放寬按揭後樓價會大幅反彈,故當局現時有兩個處理方式,先是盡量批出多些按揭保險,另外是任由發展商為新盤買家提供高成數按揭,「以上兩個做法,可以將打算買樓的人購買力先釋放,當金管局真的放寬按揭後,購買力不會突然大幅增加,樓價也能保持穩定。」

盡管樓市大跌風險低,但湯文亮認為不能忽視經濟轉差的因素,「事實上,政府有需要知道經濟環境轉差而去面對,作出準備,但現在政府看似不知道,你看公務員加薪幅度達5%。但社會上的裁員潮即將開始,東亞炒了180人後,我相信其他銀行也會裁員。」他認為失業率、空置率、負資產、銀主盤及破產人士,以上五項數未來都處於上升趨勢,市民平均收入將會下跌,經濟會慢慢轉差。「雖然我認為樓價不會大跌,但要小心經濟轉壞將是個大浪潮,政府要在適當時間釋放資金予做生意的人士,讓他們可以維持生意,如果資金未能及時釋放,部分商戶惟有結業。」

逢三退一 趁旺減持次等物業

「逢三退一」是湯文亮奉行的投資策略,如將這策略應用到物業投資,就是投資者可趁樓市處於旺市時,賣走手上最不值得繼續持有的物業,即是趁樓價高企、有市有價時賣出質較差的單位,如位置不佳、長期空置、物業潛力已被用盡的單位,在市況大旺及缺盤的情況下,這些本來無人問津的物業,亦有人會出價,甚至有機會賣得不錯的價錢。另方面於旺市要保留較優質的物業,自住樓更絕不要賣,若大市續升,仍有物業享受升值,如樓市下跌,也有資金趁低吸納。

美今年最多加息一次

美國聯儲局將於下周14日至15日議息,市場普遍估計6月加息機會微乎其微,但未來7月及9月也會再舉行議息會議,對樓市氣氛有一定影響。湯文亮認為市場雖然對美國的加息步伐甚為關注,但加息對樓市而言只屬陰影,「就算美國真的再加息,香港也未必跟隨。」

他以「似近實遠」形容美國的加息情況,「美國加息是有一個軌迹,聯儲局每次都會說出預言來恐嚇市場會加息,最後卻會說出不加息的理由,很多評論員說今年會加息3至4次,我卻認為今年只會加1次,我一早已認為上半年不會加息,因為耶倫以『步伐緩慢』的字眼,下半年美國有大選,通常都不會加息。」

加息太多社會捱不住

他表示,低息期已維持多年,加息存在甚大困難,「如果低息政策只維持一兩年,你之後要加息難度不大;但低息政策由2008年開始至今已有8年時間,市場已經習慣了低息,通脹率也低,如果現在聯儲局想加息2厘,社會一定捱不住。情況好像食降膽固醇或降血壓丸一樣,如果你一直有食藥,突然有天停止服用,打算吃清淡些就算,你的血壓可能一下子上升,因為你已經習慣了。」

物業投資最緊要守

本刊於上周一(6日)邀請湯文亮擔任講座「樓市真面目」的主講者,講座反應熱烈,全場爆滿,吸引近170位聽眾支持,湯博士以生動的方式詳細分析樓市最新情況及當中值得留意之處。及至問答時間,聽眾也積極向湯博士發問,本刊揀選了部分精采的問答:

問:發展商推出很多優惠,想買樓的人應不應該買樓?

答:現在如果你有錢買樓的話,是唔怕賭的,你買入新盤後樓價在3年後即使跌20%,你可賺到住(編按:即慳到租金),這是吸引的。

問:內地一綫城市住宅樓價升了一倍,有沒有爆破危機?如果真的爆破,中國政府有能力去處理嗎?

答:中國政府這次好厲害,本來中國的債務問題多出現在內地開發商,去庫存計劃的另一個意義就是還債於民,將債務轉移至市民,市民借錢去買樓。我相信內地樓市不會「爆煲」,但出現調整是有可能的,上限調整30%是最頂點。

問:美國加息後,供應量同時增加,市場又出現裁員,如果我想在港島區買一個三房單位作自住,樓價600萬至700萬元,樓價跌10%已涉及60萬至70萬元,應否再等多一會,等待年底才買樓?

答:我為何說最壞時間過去?其實是指你不用急於在現在買樓,現在短期最壞的情況已過去,但大家都看不到很長遠,情況像買股票一般,股票下跌後反彈,你不需急於在股票回升時購入,可以再等其再跌時購入。如果真的買不到,現階段不需急於買入;我的意思是現時買樓作自住相對少一個考慮,因為息口會維持在低水平,可享受低息環境。

問:你說過逢三退一,現在樓價不算好癲,如我手上持有3個中小型單位,應有何步署?

答:市道好時退一,是指沽出你手上質素最差的物業,每年我會將公司所有物業列出來,將租客不好、租金不好、升值過龍的物業拿出來賣,收到的錢再購入心頭好。

問:想買樓收租應何時買入?

答:如收租的話,現在不是對的入市時機,除非你是用現金購入,不用借銀行錢,另外緊記要向業主大膽還價。當然現時市道不好的情況,才會有高層、較優質的放盤。但要小心的,是現在租客的質素開始下跌,由於無錢交租的人增加,租霸出現的機會增加,租金也開始跌。

問:重建概念的舊樓值得投資嗎?防守性高嗎?

答:如你博重建,其實只是博,可能要等很長時間。我自己做法,是可攻可守,如你買舊樓收取3厘至4厘的租金回報,就唔怕買。你買物業最重要是可以守得住,能攻能守,這樣做生意就好穩陣了。

問:近年香港政治爭拗持續,你對香港前景會很差嗎?

答:不要忘記,愈來愈多人來香港,當一個人對城市失望,就會離開城市,城市會步向滅亡。就算比你移民到新加坡,你認為當地的言論自由會比香港好嗎?當大家真的對城市死心,鬧也不想鬧時,這城市就會滅亡。至於政治爭拗,其實一個城市地位重要才會有政治爭拗出現,我從來都不認為新加坡可以代替香港金融中心的地方。

問:你認為哪區物業具前景?

答:港島區最好,我覺得堅尼地城不錯,未來港珠澳大橋通車,該區有望受惠。至於柴灣那邊較死角,港島南區較吸引。
湯文 文亮 最壞 情況 已現 現階段 上車
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湯文亮:為何近期銀主盤飈升?

1 : GS(14)@2016-06-20 05:25:59

【明報專訊】近日,不少傳媒包括路透社突然間想了解銀主盤最近點解全面爆升,我相信他們是睇了我去年2月發表的文章,話3年內會出現1萬個銀主盤。當時,我被人笑到失魂,財務公司業界有人表示,100個銀主盤都無,點可能會出現1萬個呢?

我知道相信我的人不會很多,可能連100個人都沒有,事情就這樣被淡忘,大家都沒有再講銀主盤,雖然,銀主盤每月出現,但很快被市場吸納,積聚在市場上的銀主盤不是太多,大家都不以為意,但銀行界以及財務公司業界知道實際的情况,銀主盤數量正逐漸增加,所以,再沒有人質疑我,他們反而擔心我舊事重提,3年內出現1萬個銀主盤並不是虛幻的故事。

樓價跌 財仔不願再借錢

去年,樓價上升兼屢創新高,那些就算向財務公司借錢而不能依期還錢的人,他們可以透過中介公司向另一家財務公司借錢,數目是先還清欠款及利息,可能還有多少餘額,表面上好似將問題解決,其實只是苟且偷生,莫講話樓價下跌,只要樓價停止上升,沒有財務公司願意再借錢給那些人,他們所擁有的物業立刻會變成銀主盤,這是近來銀主盤急升的原因。

財仔盡快賣樓 減少損失

而且,當業主要問那些收到非常高息的財務公司借錢的時候,很多時都會被要求簽訂一份授權書,當業主沒有按時清還款項,財務公司便有權代業主出售所按物業,扣除欠款及有關使費之餘數會歸還業主,不足之數亦可以問業主追討,現在樓價雖然處於平穩,但由於財務公司利息高昂,不少已按物業在高息之下,負債早已超過資產值,業主根本已放棄那些物業,財務公司被迫要盡快出售,減少損失,因此令銀主盤大幅增加,3年內會不會出現超過1萬個,大家又拭目以待。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9237&issue=20160620
湯文 文亮 為何 近期 銀主 主盤
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湯文亮赤柱項目估值30億

1 : GS(14)@2016-06-20 05:42:15

【本報訊】紀惠集團成功收購赤柱舂磡角海天徑3至7號最後一間屋,為B座雙號屋,實用1,800方呎,成交價7,800萬元,呎價約4.3萬元。集團行政總裁湯文亮表示,考慮重建為6幢超過1萬呎的巨宅。赤柱舂磡角海天徑3至7號由12個分層單位及18幢洋房組成,紀惠集團於1988年以約9,800萬元購入當中25個單位,其後密密收購,近年剩一間洋屋未能購入,湯文亮坦言:「5年前開始問該洋房業主肯唔肯賣,但都唔想賣,其後每年都問,同佢講如果賣,賣俾我。業主今年打算返英國,終於肯賣。呢口價之前未傾過,佢出價7,800萬,一拍即合。」該物業統一業權後,測量師行仲量聯行估值約30億元。湯文亮稱,統一業權後,考慮項目重建,曾有方案是重建為6幢,每幢實用面積達1萬方呎的巨型豪宅。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160620/19661357
湯文 文亮 赤柱 項目 估值 30
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湯文亮:從脫歐公投看香港群眾撤辣訴求

1 : GS(14)@2016-06-21 07:10:44

【明報專訊】有老友問對於英國脫歐公投有何睇法,民調贊成脫歐的較多,脫歐之後英國又何去何從,香港樓市又有什麼影響?我話關香港樓市什麼事,唔好聽那些專家亂講,世界上發生任何大事都會影響香港樓市,但唔會有正面影響,全部都是負面影響,我認為英國脫歐與香港樓市是風馬牛不相及,這條問題不用答。

至於脫歐公投後英國何去何從,我既然認為英國是不會脫毆,所以唔識答英國脫歐後將何去何從。

民調結果警惕政府 不能漠視民意

老友問我點解咁肯定,再提醒我的細價樓爆煲論要擺認輸宴,我話我認輸是我個人行為,是輸是贏,大家早有定論,而大家亦知道,英國人的政治智慧比香港人高出不知多少倍,公投之事,是由那些政客搞出來,並不是來自群眾訴求,所以,我認為今次公投脫歐是不會成功,甚至連小小機會也沒有。

昔推辣招稱有訴求 今對撤辣無回應

有人或者不明白,點解民調是贊成脫歐的比較多,而我反而肯定脫歐不會成功,我認為這是英國人的政治智慧表現,民調的結果是群眾警惕政府,不能夠漠視民意,否則,就會以投票反對政府,不過,到了正式投票的時候,英國人又會恢復理智,最後結果與民調不一樣,所以,英國政府亦不是太擔心,但依然要交足戲,除了首相對英國群眾作出呼籲之外,各大有影響力的人亦相繼表示不應該脫歐,他們趁機會攞一些政治本錢,這亦是人之常情。

香港雖然沒有公投,但當政府推出辣招時,兩名特首都曾經話應群眾訴求而出招,雖然未被證實,但一般市民都接受,現在群眾有聲音要求撤招,但政府沒有回應,是否漠視群眾訴求。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3797&issue=20160621
湯文 文亮 從脫 脫歐 公投 香港 群眾 撤辣 訴求
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湯文亮﹕不應派紫荊勳章給公務員

1 : GS(14)@2016-07-06 07:25:33

【明報專訊】現在,紫荊勳章好似失去了意義,每年政府都派發大量紫荊勳章,當中有不少公務員取得這個榮譽,如果問我他們是否值得,我肯定地答是非常值得,只有小小疑問,他們是受薪公務員,服務社會是他們的工作,所以,即使他們的表現值得,政府都唔應該派紫荊勳章給公務員。一定會有人話我用錯詞語,是頒不是派紫荊勳章,我沒有用錯詞語,現在派給公務員紫荊勳章數量之多,令其他人那些不能夠獲得勳章的同級公務員,如同在工作上是未能達標,紫荊勳章變成一種懲罰,而不是獎勵。

對未獲勳章者是懲罰

在中國歷代王朝之中,只有那些走難皇帝才會無止境頒發那些司隸校尉名銜,有時,甚至連木印也做不切,用張紙寫下便算,史學家會說是成何體統,而點解走難皇帝會派發如此多司隸校尉職銜?有人話是收買人心,其實唔係,是買命錢,皇帝走難,什麼都沒有,只有那些虛銜,於是用那些虛銜奪取人心,當皇帝大權在握,那些獲贈虛銜的將士便會被殺,歷史是這樣告訴我們,在現實生活,亦常有發生。

只有走難皇帝才派校尉名銜

香港亦有不少人默默地為香港做事,但得不到合理回報,例如剛去世的劉展灝先生,雖然備受政府官員推崇,但亦只不過得了一枚銀紫荊勳章。這幾年,獲得各類紫荊勳章的官員不計其數,而那些公務員不但有薪水,而且其工作的表現是否比劉展灝先生更好,大家心裏有數。所以,我認為政府該設立另類勳章來表揚公務員,官民無法比較會好一點。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4584&issue=20160706
湯文 文亮 不應 應派 紫荊 勳章 公務員 公務
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湯文亮﹕淡市中擴張就是好租客

1 : GS(14)@2016-07-08 07:59:31

【明報專訊】現在零售業情况惡劣,那些以收取會員營運的健身會亦有機會出現大型結業退租潮,業主相當頭痛,有人話那些一定唔係好租客,我認為不能夠太武斷,現在經濟環境不佳,大型結業潮是很難避免,絕對不能夠說他們不是好租客,願意合作交回物業已經是合格,否則,繼續拖下去,對業主及租客都沒有好處。

同事問我,什麼是好租客?我對他們說,現時環境不佳,零售業更加是惡劣,如果有人有興趣租地方做生意的大多數是好租客,與旺市開業做生意的人不同,他們必定計算清楚,甚至作出最懷打算,根據我的經驗,他們的生存率最高,所以,更加要積極面對那些人。

已作最壞打算 生存率最高

有一些人或者唔同意我的見解。在市旺的時候,有些租客根本連所租用的物業也沒有睇,就願意付出高於市值的租金,不過,那些業主亦知道,當市道稍為轉壞,租客便會要求減租或者退租,因為他們在租用舖位時未必會考慮得很清楚,或者認為經濟環境仍然上升,面對市况逆轉時唯有結業,業主所得到高於市值租金亦只不過是暫時性的,現時這個現象相當普遍,亦令到不少業主相當沮喪。

新租客進駐 經濟才有望復蘇

但有不少生意人帶着賭仔性格,以贏咗就要谷的心態在市旺時增加據點,倘若市况逆轉,他們輸了就縮,馬上撤離,尤其是那些在同一地區或者同一條街有幾個據點的租客,做業主的亦知道那些事,所以開價必定會開到盡,多收了的租金是作為日後租客離開後空置的補貼。當大家見到同一條街有相當多同字號的舖頭,並不是一個好現象,甚至是經濟轉壞先兆,當有新租客進駐,環境回復正常,經濟才有機會復蘇。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3632&issue=20160707
湯文 文亮 淡市 市中 擴張 就是 好租 租客
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=302770

湯文亮:英國樓莫買當頭跌

1 : GS(14)@2016-07-08 08:07:29

【明報專訊】有老友在英國脫歐公投之後,見英鎊及樓價急跌,相比公投前有20%折讓,問我現在英國樓是否很抵買,我話唔知道,但如果在脫歐公投前以現金買了英國樓就非常唔抵。老友又話,有資深投資者與我的意見不同,佢都唔知道相信邊個,我話,邊個都唔好信,信自己,認為抵就買,唔抵就唔買,道理就是如此簡單。

計入匯價已較高峰跌20%

老友當然唔收貨,老實說,唔收貨我都沒有辦法,現在認為英國樓非常抵買的人大多數已經持有英國物業,現在英國樓「滾水淥豬腸兩頭縮」的情况下,比高峰時下跌20%,當然覺得非常抵買,香港樓價比高峰時只下跌了13%,不少人已經覺得很抵買,所以,有投資者覺得英國樓非常抵買亦是正常。

一個城市的樓價上升抑或下跌,在某個程度上是那個城市的人口增加或者減少,倫敦在過去幾十年,人口不斷增加,新移居至倫敦的人不但有錢,而且有學識,不少跨國公司總部亦設在倫敦,令到樓價不斷上升,城市領域亦不斷擴大,新建築物亦不斷興建,有很多仍然在興建中,以滿足人口膨脹。

不過,脫歐公投後,情况立刻逆轉,專業人士已經開始將租用單位退回,有不少人已經離開英國,需求立刻減少,但興建中的大廈不能停止,供應暫時未能停止,如果這個情况繼續下去,倫敦甚至英國樓市絕不樂觀,這並不是減價就可以促銷,沒有足夠需求量,減價只會徒勞無功。

脫歐後需求減供應增 跌勢剛開始

所以,現在投資英國物業非明智決定,因為,英國樓跌勢才正式開始,正常的情况是開始之後,樓價會一直下跌,直至大家認為英國樓市是無可救藥,不再考慮投資英國物業的時候,英國樓市才會反彈。總之,大家要謹記「莫買當頭跌」,這是前人痛苦的經驗。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7080&issue=20160708
湯文 文亮 英國 樓莫 莫買 當頭
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=302792

湯文亮:中型住宅銀主盤突增有因

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:35

【明報專訊】最近銀主盤拍賣的數目不但增加,而且不尋常,不少1000萬至3000萬元的住宅單位變成銀主盤,理論上那些單位業主已經應該有相當成就,否則,都不會擁有一個3000萬元單位。其實,這亦是非常可悲的事,那些業主有部分是廠商或者做中港生意,或多或少都投資了人民幣累計期權(Accumulator)。在去年8月,人民幣突然貶值,連累那些投資者損失慘重。

有部分業主立刻變成負資產者,但銀行並沒有立刻截數,容許投資者繼續完成合約,就算銀行截數,都會與投資商討一個還款時間表,但這亦只不過是一個治標辦法,那些業主在每月籌集資金亦相當吃力,最後,唯有向財務公司借錢,倘若在到期未能清還,他們擁有的物業就會變成銀主盤,那些銀主盤其實借貸的成數不高,在清還財務公司欠債後還有一筆相當大款項歸還原業主。

炒燶人幣 慘被收樓

另外有一些業主並沒有投資累計期權,是正正當當做生意,但奈何經濟環境日漸轉壞,或者是他們做生意的手法過分進取,雖然他們亦有一些物業,但礙於監管條例,銀行借錢很難超越上限,况且銀行亦是「好天傘」,就算沒有監管,銀行亦不會輕易批出貸款,結果又去求助於財務公司。如果生意未能轉好,到期未能清還,他們的物業亦會變成銀主盤。

有人歸咎於金管局未能放寬貸款,我認為這不會是主要原因,而是香港經濟轉壞,令不少生意人遭受損失,或者是那些業主投資過分進取,遇上突變就無法應付。

金管局在過去幾年收緊按揭,直接間接都令很多人不敢胡亂投資,否則,今日可能會出現更多銀主盤。

港經濟轉好 銀主盤才會減少

不過,如果能夠在適當時候放寬按揭,令那些擁有一定數量物業的生意人,可以從銀行得到貸款而毋須求助於財務公司,銀主盤數目亦不會快速增長。但講到尾,還是要香港經濟環境轉好,生意轉虧為盈,中型住宅至豪宅的銀主盤才會減少。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3943&issue=20160711
湯文 文亮 中型 住宅 銀主 主盤 突增 有因
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