曾淵滄、湯文亮籲勿心急買樓猴年新盤鬥散貨 細價樓料最傷
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GS(14)@2016-02-09 12:08:56■本報邀請到曾淵滄（左）及湯文亮（右）論盡猴年樓股滙。 馬泉崇攝
【本報訊】羊年樓市、股市風高浪急，升得快跌得更快，本報今年邀請到財經評論員曾淵滄及「細價樓爆煲之父」湯文亮論盡猴年樓、股、匯！兩人齊為樓市把脈，認為上半年樓市會繼續下跌，猴年仍然未有撈底機會。記者：程俊華攝影：馬泉崇
問：猴年樓市有何預測？湯文亮：之前數年樓價不斷升是因為供不應求，但預期未來供應只會越來越多，今年最少有2.6萬伙供應。「長實（1113）要貨如輪轉，連新地（016）都話有6,000伙新樓要賣，大發展商今年好肯定要賣樓」，而中小型發展商更加要賣樓，要去貨。因此，相信一手樓定價一定不高，樓價依然會跌。曾淵滄：樓價升跌在乎供求，近年每每以剛性需求多為由而推高樓價，但我從來不相信剛性需求，「每一個人買樓都希望樓價升，如果樓價跌，冇人想買完層樓之後又平咗，剛性需求都會冇咗或者推遲」。由於剛性需求是可以調節，樓價一旦下跌，需求自然又會減少。
問：樓市繼續尋底抑或會喘定？曾淵滄：「樓市一跌會跌幾年，唔係一跌見底」。去年尾樓價見回落，但整體計仍有升幅。猴年樓市會否下跌，視乎發展商如何與政府博弈，如何定價賣新樓，如今發展商尚有周轉餘地，真正供應要到2018年才會湧至，所以猴年樓價未必會大跌。基本上樓市形勢只會越來越惡劣，未來只會更差，因為再無供不應求的藉口推高樓價。湯文亮：相信樓價會繼續下跌，尤其是細價樓，估計上半年會急跌15%，會有少少恐慌，下半年會稍為回穩。至於中價住宅都會向下，幅度在一成以內；豪宅及超豪宅都不會跌價。
問：如何看發展商部署？湯文亮：發展商不怕以略低價錢賣樓，因為如果樓價跌，賣地價亦會較低。如果大發展商繼續以貨如輪轉方法去貨，樓價跌未必對其不利，因為有足夠資金去以低價吸回土儲。惟中小型發展商項目不多，套現較心急，要散貨！曾淵滄：「發展商今年仲有條件同政府玩落去」！因為2016年真正供應其實未到，而政府是否真正可以繼續推出土地？如果政府推出不到土地令供應斷層，發展商又可以推遲新盤時間表，影響供應，到時又儲到少少購買力。今年都是由發展商主導樓市。但肯定一手定價同二手樓相若，不會再有高價新盤。
問：猴年應否入市？曾淵滄：「樓價周期太長，你miss咗呢個底，再等下一個底，要等十幾二十年，搞到啲人不耐煩，呢幾年咁高，啲人都不停衝入去買」。但要注意樓市一跌會下跌好幾年，不會一跌見底，所以猴年不是樓價見到底的時間。而細價樓每次都是「升到最後一浸先會升」，如果買得起不應買細價樓。湯文亮：由於現時市場上以低價或蝕讓賣樓的人，好多都係被迫賣樓，因業主按層樓去借錢用來消費，要賣樓還錢。雖然平價盤源增多，但一如之前所講細價樓在上半年仍會急跌，所以猴年應該繼續「睇住佢跌」，除非有好逼切的自住需要才買樓。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160209/19484376
向巴斯挑機湯文亮：我梗係同佢輸賭
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GS(14)@2016-05-19 02:30:06曾發表細價樓爆煲論的紀惠集團行政總裁湯文亮，於社交網站以《香港樓市衰過97》為題發文，談及再有國際大鱷料本港樓市會衰過97，全文如下：人稱大鱷的著名基金經理巴斯Kyle Bass，在拉斯維加斯一個研討會上講香港樓市以free fall形式下跌，仲衰過97，類似情況在過去不少分析師、基金經理講過，但香港樓市的表現與他們的說話背道而馳，大家都見怪不怪，根本唔會有人提起，所以，久不久就會有分析員講香港樓市會大跌，就算已經講過的都會再講，佢哋唔悶，香港人都覺得悶，這些新聞亦早已不是新聞。如果一個分析員話香港現時樓市衰過97，只是證明了一件事，就是那人根本不懂得香港物業市場。在97年，一個業主隨隨便便持有幾個物業，負債比率最好的時候亦高達8成，當樓價下跌，那些人的總資產值遠低於他們的欠債，基本上是一個負資產者。那些資不抵債，又唔肯供款的業主，他們的物業最終會被銀行沒收，變成銀主盤在市場上出售，而售價又低於市價，做成骨牌效應，最後樓價大跌七成，到2003年才止跌回穩，如果物業不變成銀主盤，大跌的機會就會減少了很多，現在雖然有負資產出現，不但數量不多，而且那些負資產業主並没有停止供款，變成銀主盤的數量不多，沒有大量物業被銀主迫售，樓價就不會大跌，這是香港樓市是否會大跌的內在因素，雖然，能夠影響香港樓市大跌亦有其他世界因素，例如利息等，但那些因素除了影響香港之外，亦會影響其他地區，不能夠只說香港樓價會大跌，其他地區平穩，沒有理據的分析，是很難站得著腳，即使巴斯也不例外。外國評論員如果講香港樓市會大跌，大多數會以97為例子，但是他們知唔知道，樓市下跌超過一半，在大家記憶中只得97一次，但股市下跌一半就不計其數，講樓市衰過97的巴斯並不是第一個人，亦不會是最後一個人，我覺得今次巴斯攞嚟衰，無形中得罪香港政府以及金管局，如果他的講法是對，即是話香港政府以及金管局冇用，辣招同逆週期措施都不能夠阻樓飛插下跌，如果說法是錯，香港政府一定會反撃，大鱷都要收山。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160517/19614726
湯文亮：最壞情況已現 現階段可上車
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GS(14)@2016-06-20 03:42:452016-06-11 EW
近月樓市回暖，樓價指數反彈，新盤銷情亦理想，惟美國聯儲局何時再加息存在未知之數，市場對下半年樓市走勢未敢太樂觀。早於年初時預測，樓價將於年中反彈的紀惠集團行政總裁湯文亮，坦言樓市最壞的情況已過去，現時樓市充斥強勁購買力，相信下半年下跌空間不大。最重要的，是他認為超低息環境將持續，指若負擔得起，且有實際需要的人，現階段可以上車。
樓價自去年9月高位轉勢回落，近月轉趨平穩，差餉物業估價署早前公布最新4月份私樓樓價指數報300.2點，按月升0.7%，連跌6個月後首度回升。中原城市領先指數（CCL）自今年3月中開始，至今一直徘徊於127點至128點水平。樓價止跌回升，成買家入市催化劑，新盤、豪宅市場回勇，其中信置（00083）旗下粉嶺聯和墟囍逸，周三（8日）進行首輪銷售推出220伙，單日沽217伙，近乎沽清。
超級豪宅也有價有市，山頂歌賦山道15號屋地日前以約21億元易手，每平方呎樓面地價達22.8萬元，創全港屋地呎價歷史新高。惟對於下半年樓市走勢，各方仍持不同看法，最大未知之數，就是加息因素，盡管美國五月份就業數據表現慘淡，6月加息可能性不大，惟聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）堅決指相信美國經濟會逐步改善，換句話說，加息陰霾仍存在。
購買力強勁 隨時轉勢
去年2月提出「細價樓爆煲論」而一炮而紅，兼被市場定位為「樓市大淡友」的湯文亮，自樓價回落，今年他對樓市的看法轉軚，並成功預測樓價於年中會反彈。對於下半年樓價走勢，他的看法較樂觀，認為樓市最壞的情況已過去，他表示：「現時樓價並不是假反彈或死貓彈，而是有相當數量購買力被釋放出來。」
目前樓市購買力來自三股力量：一、去年打算買樓而沒有買樓的年輕人；二、受惠於內地去庫存計劃，將內地物業沽出，套現再轉買香港樓的人，特別是沽出升幅驚人的深圳樓；三、有自住需要的人，今年應該買樓。湯文亮指，以上三股力量也十分強大，因此購買力會持續，樓市要跌並不容易。
「理論上我覺得樓價於今年底前再跌10%，即跌至112、113點的水平可能性也不大，現在CCL為128點左右，指數曾跌至126點左右，再反彈至這水平，徘徊已有一陣子，不少想於去年買樓的人看到這情況就忍不住想買樓。」
他又指樓市的不利因素已出現，「供應方面，雖然供應是很多，但同時需求也不斷；同時有很多辣招控制市場，就算樓市真的下跌，政府將辣招或逆周期措施放鬆，市場就會轉勢。」他指出，香港定位為金融中心，資金一定會選擇留在香港，「特首梁振英經常說『一帶一路』，其實『一帶一路』分為5個階段，第二個階段是融資，而香港在融資方面有作用，因此香港一定要定位為金融中心，一定會有很多資金選擇留在香港，因為資金能自由進出，港元由於跟美元掛鈎，也不會大幅浮動，這是一個重要優勢。」
有負擔能力 無妨上車
湯文亮認為樓價再跌空間不大，現階段入市風險相對低，「如果你負擔得起，同時有實際需要，現階段是可以上車的，因為低息期會繼續，實際上應該是超低息期。究竟超低息期會到甚麼時間，實在很難估計，若以加兩厘為上限，我估計10年也未必加到，你看到美國每次加息只是四分一厘，但每次加息也十分困難。」
事實上，他早於年初時已呼籲有能力，同時有需要的用家可入市，並分享了一個經驗，「今年農曆新年時，有幾個年輕人邀請我拍照，其中一個說自己剛買了樓，他說去年該物業樓價為500萬元，現在用400萬元就買到了，單位面積一樣，樓層更高，較去年買的話足足慳了100萬元，除了少付40萬元首期，每月供款也少了近2,500元，對一個年輕人來說，比去年置業大為輕鬆，因此我在之後發表文章指，只要你覺得啱價就可以買，就算樓價在之後跌至350萬元，你仍賺了100萬元。」
他續稱，現在買樓自用，業主可以享受超低息，相反如果繼續租樓，選擇權始終不在租客手上。不過他認為現在不是買樓作投資用途的好時機，「現在買樓作投資用途就要小心，回報不會太好，也有可能出現空置情況；反觀你自住的話，並不會出現空置情況，分別很大。」
防經濟轉差 拖累大市
隨着樓價反彈，港府放寬樓市辣招的機會降低，湯文亮表示，如樓價指數不跌，就要用另一個方式作撤招的指標，就是負資產的數目，「負資產數目增加得很快，負資產一開始後，就會以幾何級數上升，如果樓價不跌還好，樓價再跌的話，就會升得很厲害。」
他說去年第四季負資產數字為94宗，今年第一季尾為1,432宗，估計至今年5、6月將達4000、5000宗，至9月時將達1萬宗，「如果負資產數字達到這水平，就有需要放寬辣招以幫助負資產。」他又指，最教金管局擔心的是，放寬按揭後樓價會大幅反彈，故當局現時有兩個處理方式，先是盡量批出多些按揭保險，另外是任由發展商為新盤買家提供高成數按揭，「以上兩個做法，可以將打算買樓的人購買力先釋放，當金管局真的放寬按揭後，購買力不會突然大幅增加，樓價也能保持穩定。」
盡管樓市大跌風險低，但湯文亮認為不能忽視經濟轉差的因素，「事實上，政府有需要知道經濟環境轉差而去面對，作出準備，但現在政府看似不知道，你看公務員加薪幅度達5%。但社會上的裁員潮即將開始，東亞炒了180人後，我相信其他銀行也會裁員。」他認為失業率、空置率、負資產、銀主盤及破產人士，以上五項數未來都處於上升趨勢，市民平均收入將會下跌，經濟會慢慢轉差。「雖然我認為樓價不會大跌，但要小心經濟轉壞將是個大浪潮，政府要在適當時間釋放資金予做生意的人士，讓他們可以維持生意，如果資金未能及時釋放，部分商戶惟有結業。」
逢三退一 趁旺減持次等物業
「逢三退一」是湯文亮奉行的投資策略，如將這策略應用到物業投資，就是投資者可趁樓市處於旺市時，賣走手上最不值得繼續持有的物業，即是趁樓價高企、有市有價時賣出質較差的單位，如位置不佳、長期空置、物業潛力已被用盡的單位，在市況大旺及缺盤的情況下，這些本來無人問津的物業，亦有人會出價，甚至有機會賣得不錯的價錢。另方面於旺市要保留較優質的物業，自住樓更絕不要賣，若大市續升，仍有物業享受升值，如樓市下跌，也有資金趁低吸納。
美今年最多加息一次
美國聯儲局將於下周14日至15日議息，市場普遍估計6月加息機會微乎其微，但未來7月及9月也會再舉行議息會議，對樓市氣氛有一定影響。湯文亮認為市場雖然對美國的加息步伐甚為關注，但加息對樓市而言只屬陰影，「就算美國真的再加息，香港也未必跟隨。」
他以「似近實遠」形容美國的加息情況，「美國加息是有一個軌迹，聯儲局每次都會說出預言來恐嚇市場會加息，最後卻會說出不加息的理由，很多評論員說今年會加息3至4次，我卻認為今年只會加1次，我一早已認為上半年不會加息，因為耶倫以『步伐緩慢』的字眼，下半年美國有大選，通常都不會加息。」
加息太多社會捱不住
他表示，低息期已維持多年，加息存在甚大困難，「如果低息政策只維持一兩年，你之後要加息難度不大；但低息政策由2008年開始至今已有8年時間，市場已經習慣了低息，通脹率也低，如果現在聯儲局想加息2厘，社會一定捱不住。情況好像食降膽固醇或降血壓丸一樣，如果你一直有食藥，突然有天停止服用，打算吃清淡些就算，你的血壓可能一下子上升，因為你已經習慣了。」
物業投資最緊要守
本刊於上周一（6日）邀請湯文亮擔任講座「樓市真面目」的主講者，講座反應熱烈，全場爆滿，吸引近170位聽眾支持，湯博士以生動的方式詳細分析樓市最新情況及當中值得留意之處。及至問答時間，聽眾也積極向湯博士發問，本刊揀選了部分精采的問答：
問：發展商推出很多優惠，想買樓的人應不應該買樓？
答：現在如果你有錢買樓的話，是唔怕賭的，你買入新盤後樓價在3年後即使跌20%，你可賺到住（編按：即慳到租金），這是吸引的。
問：內地一綫城市住宅樓價升了一倍，有沒有爆破危機？如果真的爆破，中國政府有能力去處理嗎？
答：中國政府這次好厲害，本來中國的債務問題多出現在內地開發商，去庫存計劃的另一個意義就是還債於民，將債務轉移至市民，市民借錢去買樓。我相信內地樓市不會「爆煲」，但出現調整是有可能的，上限調整30%是最頂點。
問：美國加息後，供應量同時增加，市場又出現裁員，如果我想在港島區買一個三房單位作自住，樓價600萬至700萬元，樓價跌10%已涉及60萬至70萬元，應否再等多一會，等待年底才買樓？
答：我為何說最壞時間過去？其實是指你不用急於在現在買樓，現在短期最壞的情況已過去，但大家都看不到很長遠，情況像買股票一般，股票下跌後反彈，你不需急於在股票回升時購入，可以再等其再跌時購入。如果真的買不到，現階段不需急於買入；我的意思是現時買樓作自住相對少一個考慮，因為息口會維持在低水平，可享受低息環境。
問：你說過逢三退一，現在樓價不算好癲，如我手上持有3個中小型單位，應有何步署？
答：市道好時退一，是指沽出你手上質素最差的物業，每年我會將公司所有物業列出來，將租客不好、租金不好、升值過龍的物業拿出來賣，收到的錢再購入心頭好。
問：想買樓收租應何時買入？
答：如收租的話，現在不是對的入市時機，除非你是用現金購入，不用借銀行錢，另外緊記要向業主大膽還價。當然現時市道不好的情況，才會有高層、較優質的放盤。但要小心的，是現在租客的質素開始下跌，由於無錢交租的人增加，租霸出現的機會增加，租金也開始跌。
問：重建概念的舊樓值得投資嗎？防守性高嗎？
答：如你博重建，其實只是博，可能要等很長時間。我自己做法，是可攻可守，如你買舊樓收取3厘至4厘的租金回報，就唔怕買。你買物業最重要是可以守得住，能攻能守，這樣做生意就好穩陣了。
問：近年香港政治爭拗持續，你對香港前景會很差嗎？
答：不要忘記，愈來愈多人來香港，當一個人對城市失望，就會離開城市，城市會步向滅亡。就算比你移民到新加坡，你認為當地的言論自由會比香港好嗎？當大家真的對城市死心，鬧也不想鬧時，這城市就會滅亡。至於政治爭拗，其實一個城市地位重要才會有政治爭拗出現，我從來都不認為新加坡可以代替香港金融中心的地方。
問：你認為哪區物業具前景？
答：港島區最好，我覺得堅尼地城不錯，未來港珠澳大橋通車，該區有望受惠。至於柴灣那邊較死角，港島南區較吸引。
湯文亮：為何近期銀主盤飈升？
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GS(14)@2016-06-20 05:25:59【明報專訊】近日，不少傳媒包括路透社突然間想了解銀主盤最近點解全面爆升，我相信他們是睇了我去年2月發表的文章，話3年內會出現1萬個銀主盤。當時，我被人笑到失魂，財務公司業界有人表示，100個銀主盤都無，點可能會出現1萬個呢？
我知道相信我的人不會很多，可能連100個人都沒有，事情就這樣被淡忘，大家都沒有再講銀主盤，雖然，銀主盤每月出現，但很快被市場吸納，積聚在市場上的銀主盤不是太多，大家都不以為意，但銀行界以及財務公司業界知道實際的情况，銀主盤數量正逐漸增加，所以，再沒有人質疑我，他們反而擔心我舊事重提，3年內出現1萬個銀主盤並不是虛幻的故事。
樓價跌 財仔不願再借錢
去年，樓價上升兼屢創新高，那些就算向財務公司借錢而不能依期還錢的人，他們可以透過中介公司向另一家財務公司借錢，數目是先還清欠款及利息，可能還有多少餘額，表面上好似將問題解決，其實只是苟且偷生，莫講話樓價下跌，只要樓價停止上升，沒有財務公司願意再借錢給那些人，他們所擁有的物業立刻會變成銀主盤，這是近來銀主盤急升的原因。
財仔盡快賣樓 減少損失
而且，當業主要問那些收到非常高息的財務公司借錢的時候，很多時都會被要求簽訂一份授權書，當業主沒有按時清還款項，財務公司便有權代業主出售所按物業，扣除欠款及有關使費之餘數會歸還業主，不足之數亦可以問業主追討，現在樓價雖然處於平穩，但由於財務公司利息高昂，不少已按物業在高息之下，負債早已超過資產值，業主根本已放棄那些物業，財務公司被迫要盡快出售，減少損失，因此令銀主盤大幅增加，3年內會不會出現超過1萬個，大家又拭目以待。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9237&issue=20160620
湯文亮赤柱項目估值30億
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GS(14)@2016-06-20 05:42:15【本報訊】紀惠集團成功收購赤柱舂磡角海天徑3至7號最後一間屋，為B座雙號屋，實用1,800方呎，成交價7,800萬元，呎價約4.3萬元。集團行政總裁湯文亮表示，考慮重建為6幢超過1萬呎的巨宅。赤柱舂磡角海天徑3至7號由12個分層單位及18幢洋房組成，紀惠集團於1988年以約9,800萬元購入當中25個單位，其後密密收購，近年剩一間洋屋未能購入，湯文亮坦言：「5年前開始問該洋房業主肯唔肯賣，但都唔想賣，其後每年都問，同佢講如果賣，賣俾我。業主今年打算返英國，終於肯賣。呢口價之前未傾過，佢出價7,800萬，一拍即合。」該物業統一業權後，測量師行仲量聯行估值約30億元。湯文亮稱，統一業權後，考慮項目重建，曾有方案是重建為6幢，每幢實用面積達1萬方呎的巨型豪宅。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160620/19661357
湯文亮：從脫歐公投看香港群眾撤辣訴求
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GS(14)@2016-06-21 07:10:44【明報專訊】有老友問對於英國脫歐公投有何睇法，民調贊成脫歐的較多，脫歐之後英國又何去何從，香港樓市又有什麼影響？我話關香港樓市什麼事，唔好聽那些專家亂講，世界上發生任何大事都會影響香港樓市，但唔會有正面影響，全部都是負面影響，我認為英國脫歐與香港樓市是風馬牛不相及，這條問題不用答。
至於脫歐公投後英國何去何從，我既然認為英國是不會脫毆，所以唔識答英國脫歐後將何去何從。
民調結果警惕政府 不能漠視民意
老友問我點解咁肯定，再提醒我的細價樓爆煲論要擺認輸宴，我話我認輸是我個人行為，是輸是贏，大家早有定論，而大家亦知道，英國人的政治智慧比香港人高出不知多少倍，公投之事，是由那些政客搞出來，並不是來自群眾訴求，所以，我認為今次公投脫歐是不會成功，甚至連小小機會也沒有。
昔推辣招稱有訴求 今對撤辣無回應
有人或者不明白，點解民調是贊成脫歐的比較多，而我反而肯定脫歐不會成功，我認為這是英國人的政治智慧表現，民調的結果是群眾警惕政府，不能夠漠視民意，否則，就會以投票反對政府，不過，到了正式投票的時候，英國人又會恢復理智，最後結果與民調不一樣，所以，英國政府亦不是太擔心，但依然要交足戲，除了首相對英國群眾作出呼籲之外，各大有影響力的人亦相繼表示不應該脫歐，他們趁機會攞一些政治本錢，這亦是人之常情。
香港雖然沒有公投，但當政府推出辣招時，兩名特首都曾經話應群眾訴求而出招，雖然未被證實，但一般市民都接受，現在群眾有聲音要求撤招，但政府沒有回應，是否漠視群眾訴求。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3797&issue=20160621
湯文亮﹕不應派紫荊勳章給公務員
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GS(14)@2016-07-06 07:25:33【明報專訊】現在，紫荊勳章好似失去了意義，每年政府都派發大量紫荊勳章，當中有不少公務員取得這個榮譽，如果問我他們是否值得，我肯定地答是非常值得，只有小小疑問，他們是受薪公務員，服務社會是他們的工作，所以，即使他們的表現值得，政府都唔應該派紫荊勳章給公務員。一定會有人話我用錯詞語，是頒不是派紫荊勳章，我沒有用錯詞語，現在派給公務員紫荊勳章數量之多，令其他人那些不能夠獲得勳章的同級公務員，如同在工作上是未能達標，紫荊勳章變成一種懲罰，而不是獎勵。
對未獲勳章者是懲罰
在中國歷代王朝之中，只有那些走難皇帝才會無止境頒發那些司隸校尉名銜，有時，甚至連木印也做不切，用張紙寫下便算，史學家會說是成何體統，而點解走難皇帝會派發如此多司隸校尉職銜？有人話是收買人心，其實唔係，是買命錢，皇帝走難，什麼都沒有，只有那些虛銜，於是用那些虛銜奪取人心，當皇帝大權在握，那些獲贈虛銜的將士便會被殺，歷史是這樣告訴我們，在現實生活，亦常有發生。
只有走難皇帝才派校尉名銜
香港亦有不少人默默地為香港做事，但得不到合理回報，例如剛去世的劉展灝先生，雖然備受政府官員推崇，但亦只不過得了一枚銀紫荊勳章。這幾年，獲得各類紫荊勳章的官員不計其數，而那些公務員不但有薪水，而且其工作的表現是否比劉展灝先生更好，大家心裏有數。所以，我認為政府該設立另類勳章來表揚公務員，官民無法比較會好一點。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4584&issue=20160706
湯文亮﹕淡市中擴張就是好租客
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GS(14)@2016-07-08 07:59:31【明報專訊】現在零售業情况惡劣，那些以收取會員營運的健身會亦有機會出現大型結業退租潮，業主相當頭痛，有人話那些一定唔係好租客，我認為不能夠太武斷，現在經濟環境不佳，大型結業潮是很難避免，絕對不能夠說他們不是好租客，願意合作交回物業已經是合格，否則，繼續拖下去，對業主及租客都沒有好處。
同事問我，什麼是好租客？我對他們說，現時環境不佳，零售業更加是惡劣，如果有人有興趣租地方做生意的大多數是好租客，與旺市開業做生意的人不同，他們必定計算清楚，甚至作出最懷打算，根據我的經驗，他們的生存率最高，所以，更加要積極面對那些人。
已作最壞打算 生存率最高
有一些人或者唔同意我的見解。在市旺的時候，有些租客根本連所租用的物業也沒有睇，就願意付出高於市值的租金，不過，那些業主亦知道，當市道稍為轉壞，租客便會要求減租或者退租，因為他們在租用舖位時未必會考慮得很清楚，或者認為經濟環境仍然上升，面對市况逆轉時唯有結業，業主所得到高於市值租金亦只不過是暫時性的，現時這個現象相當普遍，亦令到不少業主相當沮喪。
新租客進駐 經濟才有望復蘇
但有不少生意人帶着賭仔性格，以贏咗就要谷的心態在市旺時增加據點，倘若市况逆轉，他們輸了就縮，馬上撤離，尤其是那些在同一地區或者同一條街有幾個據點的租客，做業主的亦知道那些事，所以開價必定會開到盡，多收了的租金是作為日後租客離開後空置的補貼。當大家見到同一條街有相當多同字號的舖頭，並不是一個好現象，甚至是經濟轉壞先兆，當有新租客進駐，環境回復正常，經濟才有機會復蘇。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3632&issue=20160707
湯文亮：英國樓莫買當頭跌
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GS(14)@2016-07-08 08:07:29【明報專訊】有老友在英國脫歐公投之後，見英鎊及樓價急跌，相比公投前有20%折讓，問我現在英國樓是否很抵買，我話唔知道，但如果在脫歐公投前以現金買了英國樓就非常唔抵。老友又話，有資深投資者與我的意見不同，佢都唔知道相信邊個，我話，邊個都唔好信，信自己，認為抵就買，唔抵就唔買，道理就是如此簡單。
計入匯價已較高峰跌20%
老友當然唔收貨，老實說，唔收貨我都沒有辦法，現在認為英國樓非常抵買的人大多數已經持有英國物業，現在英國樓「滾水淥豬腸兩頭縮」的情况下，比高峰時下跌20%，當然覺得非常抵買，香港樓價比高峰時只下跌了13％，不少人已經覺得很抵買，所以，有投資者覺得英國樓非常抵買亦是正常。
一個城市的樓價上升抑或下跌，在某個程度上是那個城市的人口增加或者減少，倫敦在過去幾十年，人口不斷增加，新移居至倫敦的人不但有錢，而且有學識，不少跨國公司總部亦設在倫敦，令到樓價不斷上升，城市領域亦不斷擴大，新建築物亦不斷興建，有很多仍然在興建中，以滿足人口膨脹。
不過，脫歐公投後，情况立刻逆轉，專業人士已經開始將租用單位退回，有不少人已經離開英國，需求立刻減少，但興建中的大廈不能停止，供應暫時未能停止，如果這個情况繼續下去，倫敦甚至英國樓市絕不樂觀，這並不是減價就可以促銷，沒有足夠需求量，減價只會徒勞無功。
脫歐後需求減供應增 跌勢剛開始
所以，現在投資英國物業非明智決定，因為，英國樓跌勢才正式開始，正常的情况是開始之後，樓價會一直下跌，直至大家認為英國樓市是無可救藥，不再考慮投資英國物業的時候，英國樓市才會反彈。總之，大家要謹記「莫買當頭跌」，這是前人痛苦的經驗。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7080&issue=20160708
湯文亮：中型住宅銀主盤突增有因
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GS(14)@2016-07-11 23:34:35【明報專訊】最近銀主盤拍賣的數目不但增加，而且不尋常，不少1000萬至3000萬元的住宅單位變成銀主盤，理論上那些單位業主已經應該有相當成就，否則，都不會擁有一個3000萬元單位。其實，這亦是非常可悲的事，那些業主有部分是廠商或者做中港生意，或多或少都投資了人民幣累計期權（Accumulator）。在去年8月，人民幣突然貶值，連累那些投資者損失慘重。
有部分業主立刻變成負資產者，但銀行並沒有立刻截數，容許投資者繼續完成合約，就算銀行截數，都會與投資商討一個還款時間表，但這亦只不過是一個治標辦法，那些業主在每月籌集資金亦相當吃力，最後，唯有向財務公司借錢，倘若在到期未能清還，他們擁有的物業就會變成銀主盤，那些銀主盤其實借貸的成數不高，在清還財務公司欠債後還有一筆相當大款項歸還原業主。
炒燶人幣 慘被收樓
另外有一些業主並沒有投資累計期權，是正正當當做生意，但奈何經濟環境日漸轉壞，或者是他們做生意的手法過分進取，雖然他們亦有一些物業，但礙於監管條例，銀行借錢很難超越上限，况且銀行亦是「好天傘」，就算沒有監管，銀行亦不會輕易批出貸款，結果又去求助於財務公司。如果生意未能轉好，到期未能清還，他們的物業亦會變成銀主盤。
有人歸咎於金管局未能放寬貸款，我認為這不會是主要原因，而是香港經濟轉壞，令不少生意人遭受損失，或者是那些業主投資過分進取，遇上突變就無法應付。
金管局在過去幾年收緊按揭，直接間接都令很多人不敢胡亂投資，否則，今日可能會出現更多銀主盤。
港經濟轉好 銀主盤才會減少
不過，如果能夠在適當時候放寬按揭，令那些擁有一定數量物業的生意人，可以從銀行得到貸款而毋須求助於財務公司，銀主盤數目亦不會快速增長。但講到尾，還是要香港經濟環境轉好，生意轉虧為盈，中型住宅至豪宅的銀主盤才會減少。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3943&issue=20160711
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