瑞安房地产 重启新一轮内地扩张
http://www.21cbh.com/HTML/2010-10-21/wOMDAwMDIwMjEwOA.html
“尽管目前内地楼市调控政策密集发布，但瑞安依然对旗下物业的市场空间和表现充满信心。瑞安上海翠湖天地三期的最后18个单位绝版豪宅将 照计划入市。”瑞安房地产市务及销售(住宅)副总经理戴亚伦日前向本报表示，这批房源现楼示范单位已开放给早前预约的买家参观，并委托香港及台湾等海外代 理为楼盘宣传。
据本报记者了解，由于瑞安的上海翠湖天地高端公寓项目目前三期以后的土地尚未完成动拆迁，知情人士透露“最终完成拆迁的时间很难确定”，这批房源实际上已经是瑞安房地产眼前在上海最后一批顶级豪宅物业。
“选择此时出手，可以嗅到公司在战略层面的某些决策味道。”该知情人士表示，销售手头物业回笼资金的下一步，或许就是新一轮的扩张。据业内人士测算，仅这18套豪宅，售罄后瑞安就可套现约12亿元。
瑞 安房地产的新一轮扩张已然强势启动。该公司公布，集团近日以31.88亿人民币投得上海市虹桥商务核心区一期06地块。地块具有商业商务组团和商务贸易组 团功能，建设内容包括办公、商业、会议展览、酒店等。对此，摩根大通表示了支持的态度，将瑞安房地产目标价从3.80港元上调至4.10港元。
此次拿地在宣布瑞安房地产三年后重启内地购地大门的同时，另一个意义在于对该公司正在进行的融资举动的呼应。
9月8日，瑞安房地产宣布拟发行2015年到期按人民币计值以美元结算的4.5厘可换股债券，初步本金总额为20.4亿元。随后该债券融资本金总额增至27.2亿元，并于9月29日完成该笔债券融资。
瑞安在现有项目的投资方面也已开始提速。
瑞安集团主席罗康瑞日前在重庆披露，瑞安房地产旗下的“西部第一高楼”项目“嘉陵帆影”总共105层，楼高468米，即将破土动工。
瑞安房地产目前除上海外，在武汉、大连、重庆、杭州及佛山等有8个项目开发，土地储备达1290万平方米。
網友再問: 世茂房地產(813)的股權披露問題
上次網友Cyrus Ho提出新鴻基的問題，詳見此文。經圓滿解決後，不久之後，他就來郵詢問關於世茂中國(813)的問題。他的問題是:
「當閣下想查詢股東的增持或減持記錄，我相信會是港交所的權益披露表、有關影響股權變動的交易公告或公司年報中的董事報告書。當本人正搜集 0813世茂房地產許榮茂的權益披露資料，希望得到他（以正途自己名義披露）增持所花費的總金額和平均價格時，不斷碰到類似的問題︰
| 股東名稱 | 作出披露的原因 | 買入／賣出或涉及的股份數目 | 每股的平均價 | 持有權益的股份數目（請參閱上述＊註解) | 佔巳發行股本之百分比（％） | 有關事件的日期 (日／月／年) |
| 許榮茂 | 121(L) | 2,000,000(L) | HKD 12.425 | 2,101,299,000(L) | 59.26(L) | 22/10/2010 |
| 許榮茂 | 121(L) | 440,500(L) | HKD 12.492 | 2,099,299,000(L) | 59.21(L) | 02/09/2010 |
| 許榮茂 | 121(L) | 1,822,500(L) | HKD 12.446 | 2,098,858,500(L) | 59.20(L) | 31/08/2010 |
| 許榮茂 | 121(L) | 845,000(L) | HKD 12.648 | 2,097,036,000(L) | 59.15(L) | 30/08/2010 |
| 許榮茂 | 121(L) | 2,355,500(L) | HKD 12.416 | 2,096,191,000(L) | 59.12(L) | 27/08/2010 |
| 許榮茂 | 121(L) | 3,000,000(L) | HKD 12.523 | 2,093,835,500(L) | 59.06(L) | 26/08/2010 |
| 許榮茂 | 121(L) | 3,531,000(L) | HKD 12.583 | 2,090,835,500(L) | 58.97(L) | 25/08/2010 |
| 許榮茂 | 136(L) | 6,992,000(L) | | 2,087,304,500(L) | 58.89(L) | 23/06/2010 |
| 許榮茂 | 124(L) | 336,000(L) | | 2,094,296,500(L) | 59.09(L) | 23/06/2010 |
| 許榮茂 | 136(L) | 4,350,000(L) | | 2,094,296,500(L) | 59.09(L) | 22/06/2010 |
| 許榮茂 | 124(L) | 190,000(L) | | 2,098,646,500(L) | 59.21(L) | 22/06/2010 |
| 許榮茂 | 136(L) | 220,000(L) | | 2,098,646,500(L) | 59.21(L) | 08/06/2010 |
| 許榮茂 | 124(L) | 220,000(L) | | 2,098,866,500(L) | 59.22(L) | 08/06/2010 |
| 許榮茂 | 136(L) | 336,000(L) | | 2,098,866,500(L) | 59.22(L) | 31/05/2010 |
| 許榮茂 | 124(L) | 336,000(L) | | 2,099,202,500(L) | 59.23(L) | 31/05/2010 |
| 許榮茂 | 121(L) | 2,000,000(L) | HKD 10.608 | 2,099,202,500(L) | 59.23(L) | 20/05/2010 |
| 許榮茂 | 121(L) | 145,500(L) | HKD 10.800 | 2,097,202,500(L) | 59.18(L) | 18/05/2010 |
| 許榮茂 | 121(L) | 1,940,500(L) | HKD 10.992 | 2,097,057,000(L) | 59.17(L) | 17/05/2010 |
| 許榮茂 | 121(L) | 1,800,000(L) | HKD 10.948 | 2,095,116,500(L) | 59.12(L) | 07/05/2010 |
| 許榮茂 | 121(L) | 3,000,000(L) | HKD 10.923 | 2,093,316,500(L) | 59.07(L) | 06/05/2010 |
| 許榮茂 | 121(L) | 2,000,000(L) | HKD 11.133 | 2,090,316,500(L) | 58.98(L) | 05/05/2010 |
碰到類似沒有平均價格的code 121 與 136 以及其他沒有平均作價的項目時，閣下的處理方法是？
或，閣下會無視沒有披露作價的項目？
謝。」
回覆:
我的處理方法和你一樣，都是細心看年報，或者查清楚股權紀錄變化。
當然，那些121就是在許先生市場增持的紀錄。
如果細心發現，其實他們股票是由兩家公司Gemfair Investments Limited及Shiying Finance Limited分別持有的，另外，你有兩個紀錄沒有看到，就是這兩個，這兩個和之前你提的東西有關。
| 許榮茂 | 121(L) | 4,980,000(L) | | 2,088,316,500(L) | 58.93(L) | 04/05/2010 |
| 許榮茂 | 121(L) | 8,000,000(L) | | 2,083,036,500(L) | 58.78(L) | 27/04/2010 |
細心看看內容的話，你會看到這個是一個由Shiying Finance Limited做的非公司授予衍生權益，大約為一年期。在上面的那些124及136下，那些衍生權益變得愈來愈少，變成直至0。
我估計那些非由公司授予的衍生工具是投資為他做的衍生工具，類似是場外期權或accumulator之類，並以現金直接結算盈虧，這符合一般人看好，且想利用其他資金為公司支持的舉動吧，我相信當時許老闆因股價較低，並且是看好前景才會這樣做的。
他行使那些期權期間，股價是先跌後升的，故他先輸後贏。而最後一批在6月28日結束，若以T+2計算，剛好是6月30日，即是中期結之日。我估計應該是和港交所上市規則附錄10中的規則A3中(II) 稱的「刊發季度業績（如有）及半年度業績日期之前30日內，或有關季度或半年度期間結束之日起至業績刊發之日止期間」不得買賣自己公司的股票有關。
希望解答到你的問題。
REITs今時唔同往日 買陽光房地產抗通脹 黃國英 (Alex Wong)
http://hk.myblog.yahoo.com/alexwongkwokying/article?mid=13832
(原載於東周刋14/12)
久未推介「字花」，上月中於本欄建議買入黃金ETF(2840)及陽光房地產(435)。對於前者，讀者多無大異議；但對後者，反應則是耍手擰頭：「咪搞，REITs除咗領匯(823)，都係搵笨嘅！」文章出街後，陽光升逾7.5%，分別跑贏黃金5.4%和恒指近10%。究竟是何緣故，致使散戶一次又一次，對賺息又賺價的機會，視而不見？
探訪一本地收租股後，同事終了解箇中奧秘：話說該公司雄據本港零售重鎮，近年大舉北進神州，席間一分析員問：「手持商場，價值連城，何不將之打包上市，以REITs套現，攜資北攻？」對曰：「難矣。」掌上明珠，叫個天價，搵人抽都難，箋搞；如但求脫手，折讓沽寶，管理層實聽軍法處置。同事轉念一想：公司手持本地最頂級物業，尚且陷入兩難，那市面上的REITs，當年如何成功上市？答案是：財技。
講真，一眾現有REITs的物業，多屬二、三流貨仔。最叻嘅冠君(2778)，上時都係得萬國寶通廣場，朗豪坊是後期先收購。領匯組合原本仲差，但勝在是亞公沽、基數低，定價平。其它REITs，得D環頭環尾商場、寫字樓，咁都上到市？唯靠「高息」招徠。用一簡例說明：年租40萬，層樓1,000萬，回報4釐；如果要谷到6釐，除非樓價跌到670萬。當年籌備REITs上市的地產商，唔想賤賣資產，又加唔到幾成租，頓生數計，是為：利率掉期、放棄分派、最低分派擔保、以股代管理費等。
簡單而言，用回上例，想用1,000萬樓價，賣半層俾你，全層樓租係得40萬。要做到6釐，唯有夾硬派足30萬。租金實收得廿萬，唔緊要，頭三年賣家豪俾你，由自己嗰份攞出嚟貼你；收唔足租，自己包底，再送管理雜費。仲要同銀行傾好，頭幾年低息貸款，封埋加息多俾利息的罩門。務求令你開頭收足6釐息為止。
唔可以話係呃人，招股書白紙黑字寫到明。見「息」心起，閤眼盲抽，當然難逃破發命運。續以上例說明，買完之後，想轉手求售，下家做足功課，明知大業主補貼終歸會完，自然平D先肯買。價格下跌，歷史息率未跌，又造成另一類「苦主」。上例中，頭幾年年收三十萬，但市場早已估計之後會跌，所以價格先跌。「苦主」卻不知就裏：「30/335=9%，九釐息，筍呀！」急急追貨，但之後派息「大幅倒退」「令人失望」(其實有做功課嘅人已預咗)，又要忍痛斬倉，歷史息率續升，如是者層層坑殺。
多番折騰之後，散戶對REITs恨意漸生，哎都唔買。但時至今日，不少REITs的財技，漸成過去，借用分析員評語: The yield is becoming clean. 而且REITs以財技買時間，多年不斷為物業翻新、改良，體質補強。眼下租金漸升，空置率急降，通脹殺到埋身，REITs股價重估可期。「前人種樹，後人乘涼」，續推介陽光房地產，現價$2.29，預期仍有愈6釐息。
(客戶持有黃金ETF(2840)及陽光房地產(435)）
房地產、登陸、保單價值 三張王牌 朱炳昱讓台壽保變身
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面對利差與匯差虧損的雙重打擊，台壽保卻屢靠精準房地產操作讓獲利逆轉勝，董座朱炳昱自營建業轉戰金融業十三年以來，首度鬆口表示，覺得一年比一年辛苦，但憑著一股要做，就要做到第一的拚勁，他將帶領台壽保重奪金融股獲利王寶座。
撰文．徐介凡
十一月二十九日，台灣人壽把台北市松江路與南京東路口的亞信大樓，賣給大陸工程旗下的大陸建設，二年轉手淨賺十九億元，更讓全年獲利由負翻正，幕後操盤手不是別人，就是董事長朱炳昱。
廈門展業有成 同業避其鋒經營不假手他人，樣樣自己來，這就是朱炳昱。儘管台壽保沒有金控公司雄厚實力；但如今走在廈門街頭，幾乎每個公車站牌旁都可以看到台壽保轉投資 的君龍人壽廣告，上頭寫著「君龍伴您成長」六個大字，配上台灣阿龍的圖案，更有不少小朋友路過看到，臉上立刻綻放笑容，拉著媽媽的手開心地喊著：「看，是 阿龍！」君龍人壽短短不到兩年時間，即在廈門迅速建立品牌形象，不僅讓同業驚訝，就連富邦金控副董事長蔡明興也說，「因為廈門有君龍人壽在，所以富邦金雖 然大陸總部設在廈門，但壽險事業卻要先從南京出發。」要做，就要做到第一，這股「台灣牛」的精神，是台灣人壽董事長朱炳昱給人最深刻的印象。他不但曾於一 九九九年起創下蟬聯八年金融股每股盈餘最高的寶座，去年獲利四十五．七五億元更創下歷史新高，徹底擺脫金融海嘯的陰霾。
曾經有法人私下說，「朱炳昱做事認真」是台壽保最大的投資價值，但除此之外，朱炳昱手裡還握著房地產、登陸，以及保單價值這三張決勝的王牌，也是台壽保被持續看好的原因。
大陸市場被朱炳昱視為未來二十年最重要的發展基石，儘管保險業進入新市場，必須忍受至少七年虧損才能開始獲利。不過，這卻無礙於他持續擴張大陸版圖的決 心，甚至再度增資君龍人壽約新台幣三億元，準備砸更多的銀彈進行布局，並進一步訂出「明年到浙江省、後年到江蘇省、廣東省」的擴張計畫。
凡事親為 自創績效指標事實上，君龍人壽的新契約保費收入已逼近人民幣一．五億元水準，隨著未來業務員的培訓與成熟，以及通路據點的擴張，想要倍數成長絕非難事， 「光是福建跟浙江這兩個省，人口就已經是台灣的四倍，好好經營，生意很夠做。」朱炳昱拿出手邊厚達五公分的資料分析，目前大陸保險市場保單滲透率僅三％不 到，加上平均每人年繳保費僅八十美元，僅僅只是台灣人每年保費的一四％，這個差距代表著未來的成長性，「至少有二、三十年的發展榮景，絕對沒問題。」一旦 設定目標，說什麼也要達到，這就是朱炳昱讓經營團隊信賴的領導力。前台壽保總經理凌氤寶說，朱炳昱不但每周親自與各部門一一開會，關切落實進度，甚至還自 創了一套二十三項的經營績效指標，洋洋灑灑一大落，每周追蹤績效，務求能落實績效目標順利達成。
「他做事情認真的程度，讓人望塵莫及。」凌氤寶說，從營建轉戰保險的朱炳昱，在入主台壽保的頭兩年，自己去買了壽險精算相關的教科書，找精算部同仁來幫他上課，追求實務操作的績效，同時也建立扎實的學術基礎，正是鞭策台壽保蟬聯金融股獲利王的關鍵。
從另一個面向，也可看出朱炳昱滴水不漏的管理形式。預定要在明年一月搬遷的中山北路新總部，面積達四千六百坪的外牆因為採取巴洛克風格，必須鑲上三萬五千 片大大小小的石頭，最重一塊高達一．二噸，施工難度大增，導致進度落後，但朱炳昱一聲令下，負責監工的不動產部門主管，立刻將辦公室搬到工地，「確保如期 完工」。
此外，朱炳昱在房地產操作上的精準眾所皆知，也是讓董事會成員對經營績效最放心的定心丸，最近一年來，為了回補資本適足率，包括這次出售亞信大樓在內，台 壽保在不動產上的獲利已近四十億元，內部員工表示，﹁沒話說，不動產真的是董事長親自操盤。﹂在本業上，「我們絕對不賣沒有價值的保單。」朱炳昱一連三次 強調，保險業比得是誰的氣長，因此堅持不賣目前市場上最暢銷的短年期利變型年金險產品，而主攻傳統壽險型商品，雖然會因此不易銷售，但無論從降低資金成 本，或是長期保單價值來看，都是保險公司能否長期經營的關鍵。
「資金成本每調降一％，必須要花六到七年的時間。」朱炳昱說目前台壽保總資金成本約在四．五％左右，相較於十年期政府公債利率一．五％，中間這三％的缺 口，代表若資金運用的報酬率沒有超過三％以上，便會造成虧損，一方面，現在賣出傳統壽險商品有助於降低資金成本；另外，隨著未來利率回升下，缺口會不斷地 收斂，「堅持下去，就能發揮倒吃甘蔗的優勢。」一九九七年至今，台灣人壽資產規模，從四百三十億元成長七倍至三千億元，回首一路走來的經營之路，朱炳昱感 覺一年比一年更辛苦，展望下一個十年，是否會因有王牌在手，而一年比一年輕鬆，值得拭目以待。
朱炳昱
出生：1953年
現職：台灣人壽董事長
學歷：美國甘迺迪大學企管碩士
經歷：龍邦開發董事長
近3年台壽保獲利：
年 2007 2008 2009 獲利(億元) 12.47 42.76 45.75 每股盈餘(元) 2.43 7.93 7.38
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房地產投資市場變局 富力地產搶售商業項目
http://www.21cbh.com/HTML/2011-4-7/3NMDAwMDIzMTA3Nw.html
某知名網絡統計數據顯示，3月1日-3月31日，廣州市網簽成交均價為11895元/平方米，環比上月的12157元/平方米微跌 2.16%。這已是自去年12月最高位13498元/平方米以來，連續4個月逐月下降。一方面是中心六區成交比例降低，另一方面是外圍區域均價出現結構性 下調，導致全市均價出現輕微下降。
價格變化導致投資結構隨之改變，隨著國內流動性收緊至金融危機前的水平，以及開發商資金鏈壓力的顯現，境外投資資本正積極找尋商舖和寫字樓物業市場的投資機會。
仲 量聯行日前發佈的最新研究報告《發展變遷：中國房地產投資市場動態》顯示，中國大陸的房地產投資市場正處於結構調整的過程中。在過去一年半的時間裡，中國 房地產投資市場經歷了包括市場參與者構成、新法規實施等變化。該研究報告重點闡述了市場發生的顯著變化和投資機會，其中包括：境外投資者的回歸，尤其是在 商舖與寫字樓物業市場領域；保險公司的進入對房地產投資市場的影響；房地產信託投資基金（REITs）和人民幣基金的發展；基於良好市場基本面的健康投資 環境。
而富力地產已於近期再度重啟廣州高端物業推介會，主要推售部分商業項目。一個事實是，2010年富力地產（2777.HK）廣州商舖聯展中心的成交金額再創新高，達20億元，同比增長超200%。
此 次富力地產將推出四大高端物業8大項目，高端商舖包括：富力盈信大廈、富力院士庭、富力金禧花園這幾個位於核心商圈的項目，其中富力院士庭的商舖共5層， 共2.5萬平方米，富力金禧花園現僅剩餘二至四層裙樓商舖，每層分有2-3個房產證，面積從1000多㎡-2000㎡，實用率高達75%。現售價在 13000元/平方米起，租金約80元/平方米。
商業物業還包括位於珠江新城的兩大寫字樓項目——富力盈盛廣場和富力盈凱廣場。其中盈凱廣場具甲級寫字樓標準配置，面積80-1800㎡戶型靈活可變，可根據客戶需求隨意間隔，實用率達76%。
一季度業績有所下滑，或許正是富力地產搶售商業項目的動力之一。
4 月4日，富力地產公佈了3月份的銷售業績。據公告表示，富力在3月內獲得銷售收入（按照已經簽署的銷售協議）共約22.12億元，銷售面積約138400 平方米（按照已經簽署的銷售協議），與去年同期相比，分別下降27%和下降45%，環比則分別上升81%和70%。截至2011年3月底，富力共計獲得銷 售收入共約人民幣59.44億元（按照已經簽署的銷售協議），銷售面積約365800平方米（按照已經簽署的銷售協議），與去年同期比，分別下降了20% 和42%。
另一方面，富力地產2010年年報顯示其在廣州已售出55.52萬平方米，同比下降14%，是全國市場中銷售面積下跌最多的城 市，因此，不難理解富力地產今年要迅速拉升廣州市場份額，此舉也因應了國內投資趨勢：2010年境外房地產機構在中國內地房地產市場上的投資活動明顯活 躍，在整棟樓宇買賣市場中佔全年總交易量的41%。其中來自亞洲的投資者佔到總量的34%（收購的大宗房地產資產總額達到51億美元）。特別是來自香港和 新加坡的投資者在中國內地大舉投資。
如何應對房地產風險
http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100259171&time=2011-05-14&cl=115&page=all
保持較高儲蓄率，加強監管和減少政府干預，是縮減房地產風險的重要辦法
孫濤
房地產風險源於債務，舉債越多，風險越大。舉債多與儲蓄少密切相關：如果所有購房者都用儲蓄買房，則不但房價被推高的空間有限，而且即使房價下降也不會影響銀行資產負債表。
反過來，如果購房者全靠舉債買房，則不但房價可持續上漲，而且房價下跌必然導致銀行損失。現實中，我們看到的是二者的結合：購房者動用儲蓄（首付）越多，銀行的風險暴露和潛在損失越少；反之，則反是。
舉債過多是房地產業風險之源
房地產業很容易舉債過多。從需求看，第一，房地產開發商追求高股權和資產回報率的動機自然驅使其舉債。第二，房產價值和有限儲蓄間的巨大差距，自然使購房者產生舉債需求；尤其是在房價只漲不跌的預期下，購房者會多舉債以實現住房消費或投資獲利。
從供給看，銀行、資本市場和政府干預，為房地產業舉債過多提供了可能，原因在於：
第一，從微觀看，銀行現行的風險管理水平，難以有效控制貸款規模和確保貸款質量。第二，只要居民收入增長，債務通常會至少同比例增長。這即是所 謂「債務加速器機制」，它會使微觀風險管理技術效力下降。第三，從外部監管看，監管寬容和政府干預也會助長舉債。鑑於房地產業對消費、投資和政府收入的巨 大作用，許多國家都支持甚至干預房地產業發展，鼓勵發展房地產信貸業務。
與房地產業債務過多相伴的，往往是銀行貸款標準的放鬆。一些本來不具備償債能力的居民和企業終究會違約，導致銀行出現不良貸款。貸款增長和貸款 標準放鬆導致房價高漲；而不可能永遠上漲的房價一旦回落，「債務加速器機制」就會導致更多借款人的貸款與價值比率（Loan-to-Value Ratio）和債務與收入比率（Debt-to-Income Ratio）上升，甚至使許多房產變現價值低於貸款額，進一步形成銀行不良貸款。房價的下降和借款人違約的增加會迫使銀行嚴格貸款標準，從而使借款人不但 難以獲得新貸款，出現信貸緊縮、房價進一步下降和經濟緊縮。
綜上所述，舉債過多是房地產的風險之源，而儲蓄率過低、監管寬容和政府干預加劇舉債過多。因此，保持較高儲蓄率，加強監管和減少政府干預，是縮減房地產風險的重要辦法。
中國房地產風險之源
目前中國房地產風險相對小於其他國家，且相對容易控制，原因在於：
首先，支持中國房地產發展的基本面因素仍然存在。城市化進程和居民收入增加，決定了對房地產的實際消費需求依存，經常項目盈餘，儲蓄大於投資， 沒有依賴外國資金。其次，即使房價下跌，中國銀行體系受到的衝擊有限。因為購房者所動用的儲蓄佔商品房交易金額近三分之二，住房抵押貸款佔全部信貸比重遠 低於美國。第三，政府有比較充足資源來應對與房價下跌有關的風險。政府不但有10多萬億元儲蓄存款，而且有包括土地在內的大量國有資產（如國有企業、土地 和自然資源）。
然而，在別國發生作用的一些房地產風險機制，已經在中國顯現。例如，銀行間的激烈競爭，使銀行為保證和爭取市場份額而增加放貸，並可能放鬆貸款 標準。再如，貸款與價值比率和債務與收入比率對房價和居民收入的變化十分敏感。如果房價下降，則即使貸款規模不變，貸款與房價比率會上升，借款人通過出售 房產來償還貸款的能力下降。如果收入下降，則債務與收入比重上升，借款人在有生之年償還債務的能力下降。房價的下跌和居民收入的下降會在「債務加速器機 制」作用下，形成逆向循環。
從趨勢看，中國房地產風險之源，將表現為可用儲蓄下降及其引致的債務增加。所謂可用儲蓄，是指一國在一定時期可以利用的儲蓄資源。該儲蓄既可能 源自國內居民、企業和政府，也可能源自國外投資者。當前，中國的可用儲蓄主要是源自國內。歷年儲蓄的積累反映為金融資產的積聚。
中國儲蓄量佔20國集團儲蓄總量的比重，從2000年的7％上升到2009年的25％，居全球首位。金融市場越發達，金融的表現形式越多。自 1992年商品房改革以來，儲蓄不但為中國房地產業發展提供了源源不斷的資金支持，而且極大地降低了銀行的流動性風險和信貸風險暴露。高儲蓄是防範房地產 業舉債過多和金融風險上升的關鍵。
中國房地產業面臨的風險考驗
對中國房地產至關重要的儲蓄，將可能面臨三方面的衝擊：
第一，本輪信貸激增的衝擊。國際經驗表明，信貸激增最終會在若干年後出現一些銀行不良貸款，其多少取決於貸款標準的放鬆程度和貸款質量的下降程 度。無疑，這將是對近年來銀行改革實際效果的檢驗。銀行風險控制水平越高，則銀行不良貸款越少，國民儲蓄損失越少。不論這些不良貸款最終以何種方式解決， 最終都會表現為國民儲蓄的損失。
第二，居民儲蓄佔比相對下降的衝擊。居民儲蓄對於國民儲蓄的重要性不言而喻：儘管自1999年以來一路下降，中國居民儲蓄佔國民儲蓄的比重依然 在40％以上。人口老齡化的到來和居民收入佔國民收入比重的下降，會減損可用儲蓄規模。因此，政府採取的提高居民收入政策的持續性和廣泛性，以及計劃生育 人口政策的調整，將對緩解這一儲蓄下降趨勢至關重要。
第三，國內富人資產重配帶來的風險。目前中國居民財富的存在形式，主要為居民存款、持有債券、股票、信託產品、私募基金、房地產等。
居民的資產配置將直接影響房價。如果財富分配相對平均，則普遍性的對房地產的實際消費需求足以支持房價穩步走高。但當居民財富集中在少數人手中時，這些人將其資產配置到國內外其他金融資產的行為將衝擊房價。
即使在中國不開放資本項目的情況下，國內外經濟和投資環境變化——如美國提高利率、國內實際利率繼續為負、國內經濟增長率下降，投資收益率下降 和風險上升、人民幣升值預期逆轉——會促使一些投資者通過地下錢莊以及虛報進出口和海外上市融資規模等方式，向國外重配資產。事實上，目前這個資產轉移現 象已經出現。
在當前國內較多投資機會和較好收益率的情況下，包括房地產在內的國內資產對富人仍有吸引力，但本次全球金融危機提醒我們，任何平時看似不可能的小概率事件都可能打破這種均衡，導致國內可用儲蓄下降，並衝擊包括房地產在內的資產價格。
總之，中國房地產可能將面臨三個層面風險的考驗：本輪信貸激增帶來的銀行不良貸款、居民儲蓄佔比相對下降、國內富人在全球範圍內資產重配。三者都會導致國內可用儲蓄下降和債務上升壓力，從而使「債務加速器機制」發揮作用。
中國能否成功承受住第一層面風險的考驗，取決於近年銀行改革的實際效果和現在政府掌握的資源；能否成功承受住後兩個層面風險的考驗，取決於政府能否進一步推進關鍵改革。
作者為國際貨幣基金組織經濟學家，本文為個人觀點
香港房地產三次「熊市」中銀行及股市興衰史
http://blog.sina.com.cn/s/blog_624077750100s3qf.html
從二戰戰後開始考察，香港房地產市場在發展過程中，至今有過三次較大幅度調整的「熊市」。我們可以順便考察下香港銀行行業在房地產大幅調整過程中的興衰成敗。房地產行業作為香港的主要經濟支柱，房地產市場波動對經濟的影響比日本、台灣、泰國、美國等國家地區都更為顯著。
從1954年開始，香港就進入了房地產市場的快速發展時期。一方面是中國內地遷移過去的居民劇增，也帶去相當多的資金。香港60年代初期，人口就增加到 300萬。而伴隨的是工業經濟的騰飛，1956-1966年，香港製造業工廠數量從2944家增加到了8941家。財富的積累以及人口的迅速增長，加上香 港房地產商推進的「分層置業」和「分期付款」模式都導致了香港戰後房地產市場的繁榮。期間房價的漲幅是很驚人的，在尖沙咀商業區，地段較佳的商舖在 1954年一年，房價就翻了1倍。
而當時的香港房地產企業也大幅增加到1960年的接近2000多家，其中有一定規模的也有400家之多。不過這些房地產企業大多在後來的市場競爭中被淘汰了。例如當時房地產行業的龍頭公司：置地、霍英東的立信置業、嘉年地產、廖創興家族等等，在後面都逐步退出或走向衰亡。
繁榮之後就必然是調整，到60年代初期，市場已經暗藏殺機。這就是60年代初期香港爆發的銀行危機。起源是1961年的著名華資銀行：廖創興銀行被擠兌破 產，創始人廖寶珊腦淤血病逝。為避免進一步的銀行風潮，港英政府制定和通過了《1964年銀行條例》，首次真正對銀行業進行監管，並設立相應的監管指標。 其中最主要的包括針對股本的要求（每家銀行必須有500萬股本要求），流動資金比例至少為25%，投資股票/房地產不能超過股本加儲備積累的25%，單一 客戶貸款比例不能超過總額的25%等等。
港英政府的想法很好，但結果卻是致命的。因為香港銀行業在經歷了長期的粗放式發展後，積累的問題反而全部暴露出來。例如廖創興銀行在1960年的存款總額 為1.09億港幣，但在房地產上的投資和貸款就高達8200萬，加上家族同時又有經營房地產，其內部的關聯交易頻繁。在缺乏存貸比、資本充足率限制、單一 客戶貸款比例限制、流動性限制等等必要的行業監管條件下。香港銀行，特別是華資銀行的經營毫無穩健性可言，危機一觸即發。
1965年1月香港，明德銀號被迫申請破產，然後是廣東信託商業銀行爆發擠兌潮。擠兌風潮席捲全港，在缺乏存款保護背景下，加上英資政府的「不作為」，使 得老百姓驚慌失措。恆生、廣安、道亨、永隆等諸多華資銀行被擠兌。後來在香港政府宣佈英鎊暫時為法定貨幣，並且從倫敦大舉運送紙鈔到港，同時限制儲戶取款 的金額等舉措下，暫時平息。不過不久，又爆發更大規模的擠兌浪潮。經營了30多年的本地最大的華資銀行——恆生銀行被大舉擠兌，一個月就失去了存款的 1/6，提款的人群，從銀行總部一直排到了香港會所。最終不得不以極其低廉的價格向匯豐出售股權宣佈結束。這場規模浩大的銀行風波，最終只有匯豐、渣打等 少數外資銀行獲益。其中匯豐銀行獲益最大，一舉吞併恆生等本地華資銀行，幾乎壟斷了香港銀行行業（市場佔有率超過40%）。而華資銀行從此走向衰落，也僅 有永隆、道亨等少數存活較久。
在銀行危機收縮信貸後，引發房地產危機。冒進的房地產商因此遭遇資金周轉的危機。1965年香港地價、樓價、租金都開始大幅度下跌。普通住宅及高檔住宅價 格在一年多時間跌去50%，商業及工業地產價格跌幅更大。在1966年的短暫喘息後，1967年又遭遇香港爆發「反英抗暴」運動，港英政府出動軍警鎮壓群 眾，左派受國內文革影響，反抗英國政府管轄的活動此起彼伏。香港政局不穩，大批外資人員撤離，中資的中產階級也紛紛移民。在風雨飄搖中，房地產市場再度惡 化。1967年港英政府賣地收入僅有1962年的18.7%。
在危機背後，是新興力量的崛起，李嘉誠、李兆基、郭得勝、鄭裕彤等後來的地產大亨們正是在危機中看到香港未來的希望，大舉在低迷時期逆勢吸納廉價地皮物業。這是一次財富的重大轉移。
儘管香港在1967年又一次修訂了《1964年銀行條例》，但並沒有解決香港銀行的監管問題。例如香港作為一個特殊的管轄區，沒有自己的中央銀行。匯豐、 渣打銀行一度作為發鈔行，匯豐甚至常常扮演「准中央銀行」的最後支付者角色。這些問題，為80年代的又一次大規模銀行風波埋下了隱患。
值得一提的是，香港恆生指數（追溯到1960年）從60年代初期的90多點，暴跌至1967年的58點左右，跌幅接近五成。如果時光機器將你帶回1966 年-1968年的香港，估計正常人是沒有膽量敢於投資股市的。首先就是政局不穩。1966年就由於天星小輪加價事件引發動亂。隨後港英政府宣佈戒嚴，期間 騷亂導致多人死亡。1967年澳門又爆發一二三事件，葡方鐵腕鎮壓，造成3死63人受傷。這導致港澳等地的左派人士極為活躍，被外國人壓制已久的矛盾被激 化。接著是全港大規模罷工，港英各部門基本處於癱瘓狀態。港英政府同時進行全港戒嚴和宵禁，宣佈禁止在任何地方張貼「大字報」等煽動性標語。到9月份，有 內地的一些中國搬運工人與羅湖邊界的香港警察發生衝突，收繳了他們的槍械。因此，香港人認為中方會軍事介入，人心更加惶恐不安。
其次是，香港中下層居民普遍對港英政府的「不公平」、腐敗等現象感到不滿。1966年8月份的《星島日報》上刊登的文章是：「認為香港無出路，百萬居民迷 茫」。民意調查，從18000多戶家庭深入調查，接近25%的居民表示如果可以選擇，將移民別處。因此判斷約100萬的居民有意離開香港。白種人對有色人 種的種族歧視和不公平的政策措施，成為老百姓最為詬病的地方。
加上當時香港的工業製造業面臨歐美發達國家的「反傾銷」，製造業舉目維艱。而房地產市場的崩潰以及銀行的大規模擠兌破產，導致股市更是雪上加霜。到 1967年，股市已是散戶聞風喪膽的地方。《星島日報》1967年6月的報導這麼說的：「本港上週股票市況，出現大規模崩潰局面，由於人心浮動，降價拋售 者擠，跌得更見淒厲。」
正是在這麼蕭條黯淡的局勢下，香港股市卻開始了新的一波牛市，而且是至今為止最大規模的牛市。恆生指數從最低約60多點，漲到了1973年的1700多 點！而房地產市場、進出口貿易、經濟總量，都出現了空前的繁榮。丑到極處便是美。不到兩年後的1969年，香港人開始從各個方面來解釋股票市場的大幅度上 漲了：例如時局的穩定、外資的湧入、「移民」資金的回籠等等。
其實從1973-1976年期間，香港房地產市場也度過了三年左右的調整時期，但由於此前一輪熊市的打擊尚未完全消散，期間房價的漲幅還算平穩，遠不如股 市累計的泡沫大。因此，當市道調整時，房地產市場價格沒有出現大幅度下跌。倒是香港股市在極度投機泡沫破滅和第一次石油危機的雙重打擊下，出現了歷史上最 「熊」的超級熊市，恆指一度暴跌至150點，跌去90%多。
值得一提的是，同樣的，香港人將股災歸結於很多因素，例如銀行加息、石油價格飆升、怡和公司發現假股票等等。甚至也有名嘴呼籲政府「救市」，1973年5 月7日，就有這麼一篇文章，稱「港府應該放手買香港股票」。不過也有有識之士指出，香港對上市公司應有更為嚴格的管制，另外，本地人缺乏投資經驗也是其中 最主要的原因。他指出「如果不是，恆指絕不會升至1700多點的高峰，如果投資者在1700多點時購入置地（房地產龍頭）公司的股票，當時股價為50.5 港幣，市盈率高達178倍。」
在石油危機和股市崩潰的雙重打擊下，香港經濟舉步維艱，全港失業人數高達20萬人，停工關廠時有所聞。而此時，一大批在牛市時期上市的公司暴露出「包裝過 度」和財務造假事件。例如保利工程公司，1972年12月上市，發行價2.2元港幣，上市兩個月後的1973年3月份的股價已經漲至25港幣，上漲超過 10倍。香港沒有IPO資金賬戶的管制，因此，保利工程拿著募集的資金又投入股市炒作股票，此外，主業也存在造假。到1974年終於暴露出種種問題，最後 被勒令停盤退市，僅僅上市不到3年。這只是當時香港股市亂象中的一小部分。1975年《星島日報》這麼描述的：「很多壞分子利用香港證券市場監管真空，偷 龍轉鳳將產業變換，誇大市值，再將股票申請上市，所以一個樓宇、一條船、一紙發明，也可以搖身一變成為上市公司。不足兩年中，已有一家公司被迫清盤，25 家公司宣佈不派息，既不派息也不發佈財務報表的，則佔40家。」
1973年的香港股災，股票下跌幅度是非常驚人的。不但包括很多小型公司股價跌成仙股（不足1元），藍籌股和行業龍頭公司也都跌到只剩渣。例如匯豐銀行 1973年最高峰時股價66.4港幣，到1974年的一年後，最低跌至7.6元港幣。老牌地產龍頭香港置地公司股價從66港幣，跌至一年後的3.4元。李 嘉誠的長江實業，從28.6元，跌至1.7元。
在股災後，香港政府檢討了自身的監管措施，終於在74年2月通過了《證券法例》和《保障投資者條例》。設立了證監處和證監專員。對於不正當買賣行為進行了 約束，包括內幕交易、造市等等。正是經過了對於市場規則的制定和監管完善，香港股市不僅沒有覆滅，反而在後期迎來更大的輝煌，這是後話。
在1973年-1975年的經濟衰退、房地產市場蕭條和股市崩潰的多重打擊下，仍有不少優秀的企業脫穎而出，並且成為日後香港股市的中流砥柱。例如匯豐銀 行，1973年-1976年的淨利潤分別為2.79億、3億、3.33億、3.93億港幣，沒有出現過業績倒退。恆生銀行也是如此，淨利潤分別為7000 萬、8150萬、9110萬、1.19億港幣。還包括東亞銀行等其他香港銀行龍頭公司，都實現了業績的平穩增長。而李嘉誠的長江實業、李兆基的新鴻基地產 等，也都保持了業績的平穩。正是這種優勝劣汰，保證了香港經濟的長期活力。
話說「行到水窮處，坐看云起時」，正當香港經濟在70年代初期焦頭爛額時，危機卻不經意間溜走了。1976年，石油危機終於告一段落，香港經濟迅速迎來轉 機，當年GDP增速高達17.1%。同時，香港政府逐步放鬆了對外匯、黃金管制，1978年宣佈解凍對銀行牌照的發放，大批國際銀行開始進入香港。同時 期，香港人口繼續膨脹，從1970年的400萬增加到1980年的500萬，大量新移民和67暴動時移民的居民重新返回香港。另外，50-60年的生育高 峰期人口正值結婚年齡，核心家庭正逐步取代大家族家庭，對住宅的需求旺盛。內地方面，1976年正式粉碎了四人幫，結束了內耗，1979年老鄧復出，將工 作重心轉移到經濟上。同時建立了經濟特區，吸引外來投資。香港經濟引來了前所未有的空前繁榮，1975-1981年，GDP年均增速達到10%以上。
這些因素都刺激房地產市場在1976-1981年出現了繁榮。記錄在案的例如小型住宅（40M2）的售價，從1976年的大概2650元/平方米，大幅飆 升至1981年的10500元/平方米。香港中區非工業用地拍賣的價格，從1976年最低14910元/平方米，上漲到1981年的347200元/平方 米。其中，中區的康樂大廈附近地塊，拍賣收入超過47.55億，創當時的世界最大宗地產交易，單價超過329640元/平方米。在價格飆升的刺激下，投機 性日趨嚴重。「炒樓花」、「炒大廈」，炒風日盛。一個叫「金門大廈」的被在1978-1980年間轉手3次，價格從7.15億，炒到16.8億。地價、房 價的不斷上漲，逐漸脫離了老百姓的實際承受能力。
例如1975年，香港普通中小型住宅售價為2300元/平方米，一套40平米的小戶型售價為9.2萬港幣。當時香港普通居民月收入為1300元，購買一套 房相當於一個人6年的工資收入水平。到1981年地產高峰時，小型住宅售價為10000元/平方米，而普通居民月收入為3000元港幣，相當於8年半的工 資水平。另外，銀行的不斷加息也導致信貸出現收縮。1978年樓宇按揭利率平均為10.62%。1981年10月，樓宇按揭利率更是升至21%的驚人水 平。高利率削弱了購買的能力和增加了負擔的財務費用。另外，隨著第二次全球石油危機的爆發，世界經濟在1981-1982年左右陷入了經濟衰退中，貿易保 護主義抬頭，這對於出口業務較大的香港經濟構成了沉重壓力。
這些因素累積在一起，終於在1981年導致房地產市場崩潰。同時伴隨的是銀行爆發第二次擠兌破產風潮和股市的綿綿熊市。
1982年鐵娘子撒切爾夫人在北京訪問，中英雙方傳出在香港前途問題上產生巨大分歧。於是房地產市場以及股市信心最終崩塌。1982年香港地價普遍下跌 40%到60%不等。跌幅最大的是工業用地和高檔住宅。南灣道的一些高檔住宅土地價格也下跌了60%。香港政府的賣地收入佔財政總收入的比例，從最高 35%，降到了83年的15%。在低價暴跌的同時，房價也開始大幅下跌。住宅價格普遍下跌3成到4成。例如北角住宅房價從10000元/平方米，跌至 6640元/平方米。
冒進的房地產公司遭遇滅頂之災。恆隆地產、鷹君集團、嘉年地產，還包括老牌的龍頭置地公司，都遭遇困境，而佳寧置業等公司更是破產結束。隨之而來的，是銀行業的新一輪危機。
1982年，百年老店謝利源金鋪倒閉，是整個危機的導火索。接著是傳出與之有業務往來的恆隆銀行被擠兌，短短幾個月便到了瀕臨倒閉的地步。這家歷史悠久的 華資銀行因為在房地產上投入了太多的資金，導致措手不及。最終被香港政府接管。這家銀行暴露的問題觸目驚心，虧損高達3.36億，其中一筆2.66億的款 項，被董事挪用。隨後，大來信貸財務公司清盤，香港存款保證公司、美國巴拿馬財務公司等一批發放信貸的財務公司破產。1985年危機進一步達到高潮，包括 海外信託銀行、工商銀行（並非國內的工商銀行）、新鴻基銀行、嘉華銀行、永安銀行、友聯銀行等一大批小型銀行被迫清算。
由於再次暴露出來的銀行業問題，1986年香港修訂了新的《銀行業條例》，其中很大程度是參照了當時剛剛萌芽的巴塞爾協議，例如首次提出了資本充足率的監 管指標等等。儘管仍然未能完全解決問題，但畢竟在不斷的修訂改進中，香港的金融監管日趨完善，也為後面成為國際化金融中心奠定了基礎。
值得一提的是，儘管遭遇房地產、股市和經濟的多重危機，香港的銀行業龍頭公司，都保持了很好的發展勢頭，並沒有出現危機。例如匯豐銀行，繼續利用危機蠶食 對手市場份額，繼續鞏固了自己在香港人心目中的「崇高信用」。匯豐銀行在1981-1985年期間，淨利潤從21.16億港幣，平穩增長至27.19億港 幣，期間沒有一年是業績倒退的，但增速相對處於歷史的低潮時期。1977年-2003年期間，匯豐銀行的淨利潤從6.14億港幣，增長到了2003年的 683.2億港幣，增長了100倍。期間，只有1990年、1998年、2001年業績出現過倒退。恆生銀行也表現出色，1981年-1985年的淨利潤 從5.94億，增長到9.32億，沒有一年業績倒退。淨利潤從1977年的1.54億，增長到了2003年的95.39億港幣，大致也有接近100倍的漲 幅。同時，匯豐銀行和恆生銀行也是極少數能幾十年都在恆生指數成分股之列的公司。
儘管1981-1984年的房地產「熊市」讓人印象深刻，但恐怕沒有人能想到，隨之而來的，卻是更大規模的房地產牛市，不僅持續時間超過了10年，而且漲 幅也更為驚人。同時，令人跌碎眼鏡的，還包括了股市。香港股市自1982年開始調整，最大跌幅接近40%，至1985年，市場反覆沉淪，幾次從600餘點 上漲至1000多點，然後又跌回原地。在消磨完投資者的信心和意志後，股市終於開始迎來更大規模的牛市，恆指從600多點，一口氣漲到了1987年10月 的接近4000點，只不過用了短短2年時間。繁華過後便是危機，1987年10月的全球股災再一次不經意間重創香港股市，恆指短短幾個月便暴跌至1800 多點，真是一夜回到解放前。
回首香港歷史，不管是金融、房地產，還是股市，都是這麼在繁榮和危機中交替前進，只有那些臨危不亂，眼光長遠的，才能不斷將危機轉化為機會。而那些利慾熏心，被繁榮矇蔽眼睛的炒作之士，則不斷在各種危機中被市場消滅、淘汰。
房地产会怎样
http://magazine.caing.com/2011-06-10/100268095.html
中高端劳动力已经出现了供大于求，收入快速增长不可持续，一线、二线城市的中高端房产价格就难以继续上涨
叶翔
不久前，有朋友问：“怎样看房地产？”我答：“美国不会涨，香港不会跌，中国有涨有跌。”“何谓有涨有跌？”“一线、二线房价跌，三线、四线房 价涨。”朋友不以为然：“政府从2005年开始调控房地产，何曾成功过？各地方政府不会坐视地价下跌的，加上地产商的操纵……”
是的，地方政府不希望房价下跌。中国这一轮房地产牛市，大约始于2002年到2003年。难道此前的地方政府就不希望房价上涨？就无法将地价抬高？我的解释是，此轮房地产牛市的根本原因，是有效需求的扩大。
在上世纪90年代后期，大江南北无论大中小城市，大学毕业与非大学毕业的收入差距并不大，均不过月入500元-1000元左右。但是，自90年 代末始，那些集中着较多金融、IT以及其他高附加值企业的一线、二线城市，大学毕业的劳动力工资开始快速上升，十年间，这些中高端劳动力的收入已经增长了 20倍-30倍，且群体不断扩大，形成了中国的第一批中产阶级。他们的购房需求与不断增加的对高房价的承受力，推动了房地产快速上升。越是高收入劳动力集 中的城市，房价就涨得越快。在此期间，地方政府与房产商推波助澜，加剧了房价的增幅。
在这些房价高涨的城市，无论是北京还是上海，真正能承担高房价的仍是少数人，何以房价会全面上涨，把众多中低收入阶层排斥在外？我认为，这是因 为，房产作为一种资产，在趋势性上涨阶段，价格总是向高看齐。换言之，一个住宅区尽管有上千套房，但只要有少数的购房者，比如20％，愿意付出更高的价 格，就会把整个小区的房价抬高。这就是资产的特性。
在这个过程中，用房价与收入之比作为标准，并与国外成熟市场相比较，来判断房价过高、认为房价将下降，结论总是与现实不符。其道理就像不能因为股票的市盈率（P/E）高，就认为该股票估值过高了一样，关键要看企业盈利的增长性。
同样，只要这一群体规模继续快速扩大、收入仍然快速增长，政府的行政干预也许会减少房价上涨的幅度，却不会改变房价快速上涨的趋势，更何况一些 干预的手段及方向并不正确。就像美国的房地产，只要下降的动力未耗尽，无论美联储推出第几轮量化宽松，无论利率降到多低，都改变不了下降的趋势。
但是，我认为在未来一段时间，这一群体收入将不能快速增长，规模也不会再快速扩张。
这主要是由于经济形态的演变存在周期性的变化，反映在不同劳动力群体的供需变化上。在十多年前，大学毕业生供不应求，特别是财务、金融、电子、 计算机软硬件等正在迅速扩张的行业。90年代中期前的“搞导弹的不如卖茶叶蛋的”“拿手术刀的不如拿剃刀的”的现象，在90年代末已消失。
但这种供不应求的状况自去年开始出现了转折。1999年大学扩招47.4％，此后数年平均在20％以上，经过近十年的大学扩招，从去年开始，中高端劳动力开始出现了供大于求。这意味着，中高端劳动力的收入难以快速增长，中高端的房产价格也难以继续上涨。
与此同时，中高端劳动力的生活费用支出从去年开始快速增加。中高端劳动力的收入扣除生活费用后，可用于房产相关的支出正在下降，再加上资金成本 提高，这样，一线、二线房价虽然会有所滞后，但出现拐点的时间应该不远了。就像那些市盈率高达百倍的中小股或创业板股，如果未来的利润不能连续三年每年增 长100％，股价就是高估的。
另一方面，去年以来中低端劳动力出现了供不应求，收入也将快速增长，因此，三线、四线房产价格有条件持续上涨。
瑞安房地産估值吸引 股壇老兵鍾記
http://hk.myblog.yahoo.com/iam-zhongji/article?mid=45
一般來說,我對以銷售住宅爲主的內房股沒有太大的興趣,原因是房地 産是目前中國政府調控和打壓的主要行業。現時內地的樓價(尤其是一線城市的房價)已經超過一般老百姓所能負擔的水平,在政府打擊投機需求和增加保障房供應 下,未來私人住宅房價應該有下跌的空間, 對地産商的毛利率會産生下調壓力。
個人覺得,以量爲主的房地産開發商的商業經營模式(business model)大部份都是差不多的---買地、蓋房、銷售, 像工廠般流水作業地運作。她們銷售的産品在整體規劃上很多都是大同小異的, 沒有太多的差異(differentiation),樓盤暢銷與否主要決定於其地段、價格和發展商的品牌,而房地産公司的毛利主要取決於她拿地的成本和落 成後産品銷售的價格。目前,由於部份二三線城市政府在出讓土地的過程中還不是太規範,所以誰能夠拿到便宜的土地,誰就是贏家,但是我相信這樣的機會是不會 持久的(unsustainable)。
在衆多的內房股中,我偏愛瑞安房地産(272.HK)。我認爲瑞房是一家比較特別的房地産開發商,她很注重總體規劃(master planning),最成功的發展项目是上海「新天地」- 包括酒吧、餐廳、零售商場、寫字樓、酒店和住宅等,深受遊客和房地産投資者歡迎,由於她的住宅價格較周邊的樓盤高很多,所以這個项目的毛利率特別高,這是瑞房的競爭優勢。
瑞房的發展策略是把成功的上海「新天地」發展模式複製到其他城市,包括重慶、武漢、佛山和大連。我曾經去過她在上海、重慶和武漢的樓盤參觀, 地段和總體規劃都是一流的,我對瑞房的樓盤充滿信心。另外, 瑞房未來會加快蓋房的速度,從而增加公司的股東回報率(ROE)。
公司自零六年上市以來,企業管治不錯,美中不足是財務管理比較差, 在零八年金融海嘯中因爲再融資的問題差點兒沒頂,經過這一劫,財務總監(CFO)被切換了,我相信未來瑞房的財務管理會偏向保守一點,見過鬼應該怕黑。二 零一零年十二月,瑞房的淨負債率(net debt/equity)只有46%, 屬於健康的水平。
估值方面,現價只是資産淨值(NAV)的不到60%,估值非常偏低。與其買瑞房樓盤的高價房子,不如買她的股票來得花算。
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住建部秦虹主任在平安策略会上做了关于房地产的presentation，以下是简单记录的一些内容：
1、目前上头对房地产的指导思想是：控制房地产市场过热，大力建设保障房。中央调控房价的决心来自于两点，一是管理通胀预期，二是有房价快速上升导致的贫 富两级分化将使得社会矛盾日渐加深。秦主任认为，房价过快的上涨鼓励了不劳而获。而地方政府出台政策的动因主要来自房价涨得太快要问责。
2、保障性住房：十二五期间完成3600万套保障性住房，今年的1000万套一定要建成。（但根据后来秦主任所说的，应该是“一定要开工1000万套”的说法比较客观。）
i. 保障性住房建设资金问题：之前有人认为这1000万套对政府资金的压力很大，秦主任否认了这一说法，并给出了相应的解释。
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上图是保障性住房的组成，其中：
- 棚户区改造，土地现成的，资金项目可以自我平衡，大部分不需要政府投资，个别困难地区有专项资金支持；
- 限价商品房，限房价限地价，地方政府甚至还有土地盈利；
- 经济适用房，开发企业通常不低于3%的毛利，但实际情况是开发企业甚至还有10%－15%毛利，加之周转快和信贷支持，开发企业很有积极性。
- 廉租和公租房，这是需要地方政府投入的部分，总计需要5000亿。但去掉中央财政1300亿的转移支付、地方专项债务及公积金增值收益外，地方政府的实际缺口是2000亿左右。还是完全可以应付的。
ii. 保障性住房对商品房的冲击：秦主任认为只有限价商品房和公租房对现有商品房市场形成冲击，但由于公租房中有50%是配套给企业的，所以实际的冲击只有200万套左右（100万套限价商品房+110万套公租房）。
3、全国商品房月均成交量情况
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今年1－5月的月均成交面积为6586.4万平米，5月份单月数据为8034万平米。
4、几个开发投资相关的数据：
- 今年1－5月，全国完成房地产开发投资额18737亿元，同比增长34.6%。5月当月完成开发投资额5397万元，环比大幅增长20.1%。房地产信托成为重要的融资渠道。
- 今年1－5月，新开工面积达7.6亿平米，同比增长23.8%。5月当月新开工面积为1.9亿平米，环比增长13.4%，为近5年来的次高水平，仅次于本年3月。
对比开工面积和开发投资额，看来开发成本仍然在提高。
5、行业洗牌？去年全国房地产相关的并购共90起，而今年一季度就有32起，速度明显加快了。
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