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REITs今時唔同往日 買陽光房地產抗通脹 黃國英 (Alex Wong)

http://hk.myblog.yahoo.com/alexwongkwokying/article?mid=13832

(原載於東周刋14/12)

久未推介「字花」,上月中於本欄建議買入黃金ETF(2840)陽光房地產(435)。對於前者,讀者多無大異議;但對後者,反應則是耍手擰頭:「咪搞,REITs除咗領匯(823),都係搵笨嘅!」文章出街後,陽光升逾7.5%,分別跑贏黃金5.4%和恒指近10%。究竟是何緣故,致使散戶一次又一次,對賺息又賺價的機會,視而不見?

探訪一本地收租股後,同事終了解箇中奧秘:話說該公司雄據本港零售重鎮,近年大舉北進神州,席間一分析員問:「手持商場,價值連城,何不將之打包上市,以REITs套現,攜資北攻?」對曰:「難矣。」掌上明珠,叫個天價,搵人抽都難,箋搞;如但求脫手,折讓沽寶,管理層實聽軍法處置。同事轉念一想:公司手持本地最頂級物業,尚且陷入兩難,那市面上的REITs,當年如何成功上市?答案是:財技。

講真,一眾現有REITs的物業,多屬二、三流貨仔。最叻嘅冠君(2778),上時都係得萬國寶通廣場,朗豪坊是後期先收購。領匯組合原本仲差,但勝在是亞公沽、基數低,定價平。其它REITs,得D環頭環尾商場、寫字樓,咁都上到市?唯靠「高息」招徠。用一簡例說明:年租40萬,層樓1,000萬,回報4釐;如果要谷到6釐,除非樓價跌到670萬。當年籌備REITs上市的地產商,唔想賤賣資產,又加唔到幾成租,頓生數計,是為:利率掉期、放棄分派、最低分派擔保、以股代管理費等。

簡單而言,用回上例,想用1,000萬樓價,賣半層俾你,全層樓租係得40萬。要做到6釐,唯有夾硬派足30萬。租金實收得廿萬,唔緊要,頭三年賣家豪俾你,由自己嗰份攞出嚟貼你;收唔足租,自己包底,再送管理雜費。仲要同銀行傾好,頭幾年低息貸款,封埋加息多俾利息的罩門。務求令你開頭收足6釐息為止。

唔可以話係呃人,招股書白紙黑字寫到明。見「息」心起,閤眼盲抽,當然難逃破發命運。續以上例說明,買完之後,想轉手求售,下家做足功課,明知大業主補貼終歸會完,自然平D先肯買。價格下跌,歷史息率未跌,又造成另一類「苦主」。上例中,頭幾年年收三十萬,但市場早已估計之後會跌,所以價格先跌。「苦主」卻不知就裏:「30/335=9%,九釐息,筍呀!」急急追貨,但之後派息「大幅倒退」「令人失望」(其實有做功課嘅人已預咗),又要忍痛斬倉,歷史息率續升,如是者層層坑殺。

多番折騰之後,散戶對REITs恨意漸生,哎都唔買。但時至今日,不少REITs的財技,漸成過去,借用分析員評語: The yield is becoming clean. 而且REITs以財技買時間,多年不斷為物業翻新、改良,體質補強。眼下租金漸升,空置率急降,通脹殺到埋身,REITs股價重估可期。「前人種樹,後人乘涼」,續推介陽光房地產,現價$2.29,預期仍有愈6釐息。

 

(客戶持有黃金ETF(2840)及陽光房地產(435))

 

 



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