[转载]平安策略会资料帖：房地产

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住建部秦虹主任在平安策略会上做了关于房地产的presentation，以下是简单记录的一些内容：

1、目前上头对房地产的指导思想是：控制房地产市场过热，大力建设保障房。中央调控房价的决心来自于两点，一是管理通胀预期，二是有房价快速上升导致的贫富两级分化将使得社会矛盾日渐加深。秦主任认为，房价过快的上涨鼓励了不劳而获。而地方政府出台政策的动因主要来自房价涨得太快要问责。

2、保障性住房：十二五期间完成3600万套保障性住房，今年的1000万套一定要建成。（但根据后来秦主任所说的，应该是“一定要开工1000万套”的说法比较客观。）

i. 保障性住房建设资金问题：之前有人认为这1000万套对政府资金的压力很大，秦主任否认了这一说法，并给出了相应的解释。

上图是保障性住房的组成，其中：

棚户区改造，土地现成的，资金项目可以自我平衡，大部分不需要政府投资，个别困难地区有专项资金支持；
限价商品房，限房价限地价，地方政府甚至还有土地盈利；
经济适用房，开发企业通常不低于3%的毛利，但实际情况是开发企业甚至还有10%－15%毛利，加之周转快和信贷支持，开发企业很有积极性。
廉租和公租房，这是需要地方政府投入的部分，总计需要5000亿。但去掉中央财政1300亿的转移支付、地方专项债务及公积金增值收益外，地方政府的实际缺口是2000亿左右。还是完全可以应付的。

ii. 保障性住房对商品房的冲击：秦主任认为只有限价商品房和公租房对现有商品房市场形成冲击，但由于公租房中有50%是配套给企业的，所以实际的冲击只有200万套左右（100万套限价商品房+110万套公租房）。

3、全国商品房月均成交量情况

今年1－5月的月均成交面积为6586.4万平米，5月份单月数据为8034万平米。

4、几个开发投资相关的数据：

今年1－5月，全国完成房地产开发投资额18737亿元，同比增长34.6%。5月当月完成开发投资额5397万元，环比大幅增长20.1%。房地产信托成为重要的融资渠道。
今年1－5月，新开工面积达7.6亿平米，同比增长23.8%。5月当月新开工面积为1.9亿平米，环比增长13.4%，为近5年来的次高水平，仅次于本年3月。

对比开工面积和开发投资额，看来开发成本仍然在提高。

5、行业洗牌？去年全国房地产相关的并购共90起，而今年一季度就有32起，速度明显加快了。