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瑞安房地産估值吸引 股壇老兵鍾記

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一般來說,我對以銷售住宅爲主的內房股沒有太大的興趣,原因是房地 産是目前中國政府調控和打壓的主要行業。現時內地的樓價(尤其是一線城市的房價)已經超過一般老百姓所能負擔的水平,在政府打擊投機需求和增加保障房供應 下,未來私人住宅房價應該有下跌的空間, 對地産商的毛利率會産生下調壓力。

個人覺得,以量爲主的房地産開發商的商業經營模式(business model)大部份都是差不多的---買地、蓋房、銷售, 像工廠般流水作業地運作。她們銷售的産品在整體規劃上很多都是大同小異的, 沒有太多的差異(differentiation),樓盤暢銷與否主要決定於其地段、價格和發展商的品牌,而房地産公司的毛利主要取決於她拿地的成本和落 成後産品銷售的價格。目前,由於部份二三線城市政府在出讓土地的過程中還不是太規範,所以誰能夠拿到便宜的土地,誰就是贏家,但是我相信這樣的機會是不會 持久的(unsustainable)。

在衆多的內房股中,我偏愛瑞安房地産(272.HK)。我認爲瑞房是一家比較特別的房地産開發商,她很注重總體規劃(master planning),最成功的發展项目是上海「新天地」- 包括酒吧、餐廳、零售商場、寫字樓、酒店和住宅等,深受遊客和房地産投資者歡迎,由於她的住宅價格較周邊的樓盤高很多,所以這個项目的毛利率特別高,這是瑞房的競爭優勢。

 

房的發展策略是把成功的上海「新天地」發展模式複製到其他城市,包括重慶、武漢、佛山和大連。我曾經去過她在上海、重慶和武漢的樓盤參觀, 地段和總體規劃都是一流的,我對瑞房的樓盤充滿信心。另外, 房未來會加快蓋房的速度,從而增加公司的股東回報率(ROE)。

 

公司自零六年上市以來,企業管治不錯,美中不足是財務管理比較差, 在零八年金融海嘯中因爲再融資的問題差點兒沒頂,經過這一劫,財務總監(CFO)被切換了,我相信未來瑞房的財務管理會偏向保守一點,見過鬼應該怕黑。二 零一零年十二月,瑞房的淨負債率(net debt/equity)只有46%, 屬於健康的水平。

估值方面,現價只是資産淨值(NAV)的不到60%,估值非常偏低。與其買瑞房樓盤的高價房子,不如買她的股票來得花算。


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