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江翠北側自辦市地重劃 地價三年飆三倍 河邊荒地變水岸豪宅 造就億萬田僑仔

2013-05-20  TWM
 
 

 

與台北市僅一橋之隔的江翠北側自辦市地重劃區,不論面積或地點,都極具指標性,號稱開發商機逾五千億元,從二○○五年以來,地價已翻多倍,更造就出二千位億萬田僑仔,可說是自辦市地重劃點土成金的經典。

撰文‧梁任瑋

新北市板橋區長江路一段放眼望去,皆是四、五層樓低矮老公寓,不少店面甚至早已拉下鐵門閒置,只剩汽車修理廠、五金行零星營業。如此陳舊的社區場景在新北市並不少見;但穿過這條街後,竟是一片開闊空地,原本凌亂的工廠已全部剷平,只見怪手與卡車來回穿梭整地,與前排街景大異其趣。

一年多後,這片空地將開始興建高達三十層樓、正對大漢溪的水岸景觀住宅,「阮這區以後不輸台北的大直水岸第一排,房價每坪至少可賣一百萬元!」住在江子翠三十多年的陳先生說,以前這裡被劃為行水區(淹水時,給水流動的地區),土地不值錢、沒人要,但現在聽說有建商整合土地,馬上要蓋大樓,地主都將土地握在手裡待價而沽。

陳先生口中的土地,正是號稱開發商機逾五千億元的「江翠北側自辦市地重劃案」,地主約二千人,以目前土地行情已喊到一坪一百萬元計算,若持有一百坪,身價可望暴漲至上億元。

河岸地敗部復活 眾家搶進江子翠地區的都市計畫,政府早在一九六八年就已公告,到九七年要修建板橋堤防及中原堤防時,為避免拆除大量既有建築物而造成民怨,遂變更設計,將大漢溪及新店溪河道縮窄,使原本在堤防預定線外側的一百二十公頃行水區土地,變成在堤防內。這一百二十公頃土地可說是敗部復活。

二○○五年,新北市政府重新開放由地主們自辦市地重劃,這樣一來,地主可領回五○%土地,容積率加上獎勵後可達三一二%,地主獲益提高一.六三倍。「自辦市地重劃工作若能成功,對地主、對地方都是一件好事。」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說。

○九年江翠北側市地重劃展開,由於利益龐大,欲爭取主導權的開發商早已搶進布局,也有地主自組團體,準備自行開發。

重劃區分為七個區塊,由三家重劃會主導,A、B區是由辦過新莊塭仔圳市地重劃的重劃公司,另組永翠水岸綠能特區重劃會負責;C、D、E區是立信資產與華新開發合作;F、G區則由大昌建設進行。

其中,位於中央位置的C、D、E區競爭最激烈,原本形成兩大陣營,一是當時進場近五年的華新開發,一是○八年才介入的立信資產。兩家同時整合地主,也各自成立重劃籌備會,但不只範圍重疊,地主同意書也有部分重複。

由於政府祭出三年的整體開發時程獎勵,如果無法在期限內成立重劃會並完成開發,未來即使取得主導權,也可能減少獲利四一二億元,兩家公司於是在一○年攜手合作,並由立信出面接手。合則兩利,原本是三大區塊中進度最落後的區塊,但後來居上,預計今年下半年公共設施完工,明年可將土地分回給地主。

花一年整合地主 工程浩大大台北主要知名建商麗寶、華固、國泰、茂德等,早在去年一月禁止移轉前就已進場購買土地,準備推出住宅大樓;立信資產旗下的建設公司也持有很多土地,未來還可分回抵費地。至於另外兩區進度,仍在申請變更計畫與整合當中,尚未開始施工。

房地產業者分析,江翠北側案因距離捷運板南線近,推案房價高,才吸引大台北建商注意;但此案要整合的地主很多,還牽涉老舊建物都更,過程在在考驗重劃會的智慧。

過去江翠北側合法的建築物不到五%,高達九○%是汽車修理廠、家具、資源回收廠鐵皮屋,不乏一九八○年以前興建的,加上很多已由第二代繼承,權屬複雜,僅僅C、D、E區就有一千四百多位地主。立信重劃會承辦人員指出,「至少花了一年才將所有地主找到,光是徵求地主同意書就請了三十位業務員負責,可見工程有多浩大。」「我們這個案子不論地點或面積,在大台北絕對是最具指標性。」立信重劃會表示,台北市已找不到新的自辦市地重劃案,新北市也不多,甚至不乏失敗案例,現在要再申請並不易,更凸顯其稀有性。立信一○年剛進來時,土地一坪才十五萬元,之前更低,只有個位數,今年每坪已逾五十萬元,三年漲至三倍;將來分回後,地價上看百萬元。若以新板地區的開發速度及房價推升效應,房價更可望翻倍。

從河邊荒地變身水岸第一排豪宅區,市地重劃有如仙女棒,為點土成金傳奇再添新頁。

河岸變建地,

開發商機逾5千億元

江翠北側自辦市地重劃區

面積:117.47公頃(35.5萬坪)預計完成時間:2021年開發進度:分成A、B、C、D、E、F、G共7單元,目前進度最快的是C、D、E區,預計今年底可分回土地。


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比亞迪勤換新梗 股價年飆1.5倍

2013-10-14  TCW
 
 

 

過去一年內,香港?琤肏?數漲幅約為二四%,不過同期間,在港股有一檔個股,漲幅已達一五七%,股價達兩年來最高點,它,就是比亞迪。

比亞迪曾挾著「股神」巴菲特(Warren Buffett)入股的聲名,在二○○九年一年內,股價狂漲將近五倍,創下港幣八十八.四○元天價、相較於全球的銀行巨頭──滙豐控股,股價一度只少兩元,總市值逾港幣八百億元。

不過,由於汽車銷售始終無法提升,比亞迪股價江河日下,二○一一年九月最低時,只剩港幣十.九二元,是最高峰的八分之一不到,也讓巴菲特的眼光飽受質疑。雖然巴菲特宣稱,他絕不會賣出比亞迪持股,但去年,王傳福還是公開道歉,指出比亞迪的經營問題在於:「第一是渠道發展過多??,第二是我們的品牌宣傳做得很欠缺??,第三就是在品質方面沒有做好。」

如今王傳福捲土重來,從漲幅來看,比亞迪似乎有重振聲威的跡象,但檢視基本面,走在前面的股價,真的代表比亞迪將再起?

獲利在低檔徘徊上半年淨利不到高峰15

未必如此。原因在於,比亞迪的獲利仍然在低檔徘徊。儘管上半年財報指出,公司稅後淨利約為人民幣四億二千六百萬元、年成長二十五倍,不過這是去年基期過低所造成的「錯覺」;近六年,比亞迪半年獲利平均約人民幣九億元,顯示今年表現偏低。再和三年前的獲利高峰相比,今年上半年的稅後淨利,不到當時的五分之一。

另由財務數據來觀察,比亞迪上半年營收雖然小幅成長,但營業利益率、股東權益報酬率(ROE),雙雙低於二%,對比同業吉利汽車、長城汽車,上半年營業利益率都超過一一%,長城汽車的ROE更高達一七%,比亞迪的成績實在稱不上出色,這意味著,公司整合多領域的功效有限,所以股東得到回報的比率,甚至低於通貨膨脹。

本益比遠勝同業全靠新能源車方案創利多

在中國汽車業,個股本益比多在十倍上下,唯獨比亞迪享受不同「待遇」。目前比亞迪的本益比達到超高的五十倍,代表公司被市場認定的價值遠超過同業,也幾乎實現投資人對公司明年成長的預期,簡而言之,就是超漲。既然財報乏善可陳,什麼原因使比亞迪出現「無基之彈」?

答案有二,第一,是政策利多的預期。

比亞迪本來就是中國在電動車領域投入最深的車廠,儘管受產品充電爆炸、經銷商大量退出等衝擊,市場仍期待營運好轉之餘,能得到政策支持,因此過去一年,股價逐步反彈。

終於在九月十七日,中國政府公告新能源汽車補貼方案,鼓勵社會使用全電力的純電動車。利多實現前,股價持續上揚,但政策宣布當天,股價反而表現冷靜,由此可見,是預期本身帶動股價。元富證券上海首席代表翁基能便直言:「比亞迪最近的(股價)表現,應該是政策因素。」

投資人熱烈埋單王傳福喊話三大概念奏效

第二,是喊話效應。九月十日,王傳福又聲稱比亞迪已研發出三.九秒內,可從零加速到一百公里的超級電動車,性能媲美大廠特斯拉(Tesla)。此話一出,隔天比亞迪股價以大漲近一○%收盤。為何王傳福這次發言,讓市場如此埋單?

原因是,特斯拉的車款定位在金字塔頂端客群,投資人認為,若向來聚焦大眾市場的比亞迪,也能在電動車領域通吃高價與中低價產品,對業績挹注將更可觀。就是「巴菲特堅定持股」、「電動車」以及「挑戰特斯拉」這三個概念,在投資人心中混合、發酵,醞釀出這一年來比亞迪的漲勢。

然而,與其說比亞迪是一家電動車公司,倒不如說它是打著新能源招牌、大賣傳統汽車的「聰明」企業。

例如財報顯示,公司營收中汽車業務逾半,年增率達一九%,但電動車實際銷售,卻難查到資訊。「這方面銷售數據到底是多少,它(比亞迪)比較不透明。」車輛測試中心總經理黃隆洲指出。齊魯證券研究更指,電動車營收比重根本只有二%;換句話說,王傳福總是大談電動車的前景與機會,然而電動車銷售增減,對比亞迪獲利幾乎起不了影響。

「對比亞迪來說,經營(電動車)用意是品牌形象,他也沒有欺騙投資人(指銷售以傳統汽車為主),這是為了日後籌資著想,」一位國內電動車業人士觀察,當前比亞迪生產的電動車,其實有不少是大型巴士,專門服務國內外都市的大眾運輸系統,以免費提供設備爭取政府訂單,充當比亞迪品牌活廣告。這種模式,和特斯拉顯然不同。

比亞迪犧牲獲利、爭取新營運機會的戰術,將令獲利裹足不前、帳面上財務比率不夠好看,但正是如此「以小搏大」,讓它能在資本市場持續享有高本益比,對未來籌資、擴產都有幫助。所以未來善於宣傳、造勢的王傳福,勢必還將繼續利用這一招,在市場上大量曝光。

 
比亞 迪勤 勤換 換新 新梗 股價 年飆 1.5
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漢能李河君 讓股價一年飆17倍的「印鈔術」 起底!擠掉馬雲的中國神祕新首富

2015-03-26  TWM
 
 

 

被胡潤選為「二○一五年中國首富」的漢能集團董事長李河君,因為股價在一年內暴漲逾十七倍,身價超越馬雲,三月初公司市值也一度超越李嘉誠的長江實業。這位神祕首富,在油價大跌後,集團能否度過挑戰?

撰文‧周岐原

公司市值超越華人首富李嘉誠的長江實業,個人身價凌駕阿里巴巴創辦人馬雲,對任何中國人而言,都幾乎是不可能的事。有一位企業家,竟曾一口氣突破這兩個障礙,他就是漢能集團董事長李河君。

三月五日,漢能集團內唯一上市企業、生產薄膜太陽能電池的漢能薄膜,似乎受惠柴靜效應,擺脫地心引力,一度在香港跳空大漲四二%,最高來到九.○七港幣;與此同時,漢能薄膜的市值超過三七○○億港幣(約一.五兆元新台幣),凌駕長江實業!

股價回檔後,目前的漢能薄膜市值規模,依然相當於長江實業的六成、鴻海的五成;以太陽能產業而言,相當於龍頭First Solar的四.二倍、台灣第一大廠新日光的三十三倍。令人驚奇的是,不過一年前,漢能薄膜的股價還停留在○.五港幣上下;換句話說,一年之內,它的股價漲幅超過十七倍。

瘋漲:從仙股變飆股

身價逾八千億元 超過馬雲透過母集團、間接持股漢能薄膜七成的李河君,本來已經被胡潤票選為二○一五年中國首富,資產超過一六○○億人民幣(約八千億新台幣),受惠這股瘋漲效應,他的身價勢必更加驚人,超過馬雲的七千五百億新台幣。這檔股價曾低於一港幣的「仙股」憑什麼暴漲,進而讓李河君成為首富?

原因之一,是滬港通資金加持。自從滬港通實施以來,漢能薄膜就經常是上海資金南下追捧的重點,目前更是累計買進金額最高的個股。

原因之二,是外界看不透的交易模式。「比起產業景氣本身,漢能薄膜與母集團之間的關係,更令人重視。」一位不具名的香港券商研究部主管指出:「漢能集團實在太神祕了。」原來,李河君從水力發電起家,後來將漢能發展成橫跨水力、風力與太陽能發電三大事業的集團。在太陽能方面,李河君號稱將投資二千億人民幣,讓太陽能設備裝置地點遍布中國各地;不過,據公司離職高層透露,計畫中,地方政府與銀行通常各出資三分之一,漢能集團實際的出資額大約只有三分之一。儘管有政府支持,但漢能集團大手筆擴充太陽能產能,究竟能不能創造真正需求,仍是未知數。

《金融時報》就揭露,自一○年以來,漢能薄膜的一四八億港幣營收,幾乎全是與母集團交易;除了關係人交易,漢能高層也坦言,目前公司正在虧損。這篇頭版頭條報導,說明了「李河君帝國」似乎不是外界想的如此遼闊。

其實,出身廣東鄉下貧農家庭的李河君,年輕時就有生意天分,他曾經為二十多位同學分派任務,一起在學生餐廳門口兜售底片;接著,他向教授借五萬人民幣創業,不料才三個月就花用殆盡;為了還債,只好到中關村當小販,四處兜售電子零件,累積第一桶金。

翻身:貧農之子眼光準

把水電廠變成「印鈔機」

後來,李河君與同學一起創業,在老家附近購併了一座小水電廠,又陸續購併廣東、廣西等四省的多座水電廠,開始發電事業。

李河君不諱言,他相中這行的原因,就是「好賺」兩個字。「我們的原料成本是零,只要蓋起來,周六或周日都一樣,水電站就是一部二十四小時運轉的大型印鈔機!」李河君豪氣地說。

但是坐收無風險的水電財之前,李河君曾遭遇一次重大危機,差點令他的事業滅頂。

○二年時,李河君在雲南考察之行中,發現當地可觀的水電投資機會,於是他和雲南省府簽約,拿下金安橋水電廠建設案,總投資金額高達二百億人民幣。

考驗:投資成本吃緊

油價大跌 替代能源需求減然而,由於財務負擔實在過於沉重,每天需要上千萬人民幣周轉,漢能集團動用全部現金,又被迫將先前買的水電站出售套現,甚至高層得自掏腰包投資,但資金的無底洞,怎麼填就是填不滿。

在財務壓力之下,李河君被迫出售公司股權,將大股東地位拱手讓人,在最困難的時期,他終於得到一筆中國國家開發銀行的二.四億人民幣貸款,緩解了燃眉之急。等到一一年四月,金安橋水電廠開始發電,李河君的孤注一擲,換來豐收成果,白浪滔滔的金沙江水,果然成為他的「印鈔機」。

只是,眼前李河君無法迴避的挑戰是,油價大跌過後,替代能源需求嚴重削弱,漢能集團的三大主要業務中,太陽能與風力發電投資成本最為吃緊,他如何度過這次考驗?明年中國富豪榜的榜單中,就能見真章。

李河君

出生:1967年

現職:漢能集團董事長

學歷:北京交通大學機械系漢能薄膜市值暴衝,等於半個鴻海

市值單位:新台幣元

漢能薄膜 8024億

0.5倍

鴻海 14792億

0.6倍

長江實業 14438億

4.2倍

First Solar 1910 億

33倍

新日光 238億

註:市值統計至3月6日 資料來源:Google Finance

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私樓租金歷史高海怡一年飆20%

1 : GS(14)@2017-04-22 10:38:27

【本報訊】政府出招遏抑買樓需求,樓價卻未見下跌,租金更出現止跌回升。中原數據指出,十大屋苑整體租金連續上升12個月,重返歷史高位。其中,南港島綫通車效應,刺激鴨脷洲海怡半島租金一年勁升20%。



兩房叫租1.75萬

按中原地產新簽租約統計,上月全港107個大型私人屋苑實用平均呎租34.1元,打破2015年9月份34元的歷史高位,創下新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,2015年底市場對經濟前景過度悲觀,令私樓租金由34元高位下調半年,跌幅10.9%。直至去年新春後,經濟恢復增長,樓價3月份開始止跌回升,租金亦由3月份的30.3元重拾升軌至今,12個月累升12.5%。十大藍籌屋苑中,以海怡半島累計升幅最突出,上月呎租錄36元,較去年3月份29.9元,一年足足累升20.4%。利嘉閣黃智龍表示,海怡半島33座中層H室,實用面積634方呎,三房單位,上月以月租2.3萬元租出,呎租36.3元,一年前同類單位月租1.95萬至2萬元水平,一年上升15%至18%。目前,屋苑約60個租盤,兩房最平叫租1.75萬元,3房最平叫租2.3萬元。租金升幅榜排第二位為天水圍嘉湖山莊,去年3月屋苑平均呎租18元,上月已升至21.2元,升幅17.8%。第三位為鰂魚涌康怡花園,平均呎租由去年3月32.6元升至上月38.1元,一年累升16.9%。另觀塘麗港城升15.8%、藍田匯景花園升15.1%、柴灣杏花村升14%、鰂魚涌太古城升13.8%,以及沙田第一城則升13.3%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170421/19996376
私樓 租金 史高 海怡 怡一 一年 年飆 20%
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