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美國房貸可抵個稅 “兩房”是房貸批發市場

來源: http://www.yicai.com/news/5021328.html

作者：聽潮(筆名)，曾在美國信用卡公司Capital One(第一資本)、房地美、美國銀行房貸風險部門工作，目前任職美國銀行總部企業風險管理部門。

說“擁有房產是美國中產階級家庭的基石”也不過分，國家從稅收，利率等方面給予勤奮努力的普通人足夠的機會。這樣信用良好的普通人就能夠有安穩的生活，整個社會也得益。常見的30年或者15年房貸的頭幾年還款，基本上都是付息為主，這部分可以在年度報稅的時候抵扣個人所得稅。

雖然說傳統上把房地產叫做Real Estates “不動產”，但是從中可以看到仿佛水循環一樣的財富流轉。

從房貸的申請，貸款項目的證劵化，貸款者的還本付息，房產賣出所得，房地產稅的運行，稅款用於抵扣個人所得稅，由於利率變動帶來的貸款重整機會，從地產抵押貸款提取現金，自住房與投資房，無力或者無意願還貸交稅導致的房產被沒收，以及後續的拍賣，這一系列紛繁蕪雜的話題，細細看來就是房貸的“循環”往複。

房貸可抵扣個稅

水從海洋蒸發成雲雨，在山川大地涓涓匯聚成小溪，再成大江大河奔流入海。其實錢的走向、房貸之路也是類似道理。這里管理得當就能造福社會並且大家安居，甚至可以發財、養老。美國的房貸從零售到批發，從安居到抵稅，鼓勵人們保持良好信用，提供儲蓄手段。

有恒產就有恒心，說“擁有房產是美國中產階級家庭的基石”也不過分，國家從稅收，利率等方面給予勤奮努力的普通人足夠的機會。這樣信用良好的普通人就能夠有安穩的生活，整個社會也得益。常見的30年或者15年房貸的頭幾年還款，基本上都是付息為主，這部分可以在年度報稅的時候抵扣個人所得稅。

美國房地產被認為最具投資價值的地區之一（資料圖）

美國中產階級儲蓄存款不多，但是通過房產貸款還本付息，多年以後還是能積累可觀的資產。以最常見的30年房產貸款來說，到還清貸款大致是退休年齡，這樣房產也就成了退休的保障。在房地產市場幾十年基本穩定的狀況下，這個是很好的財富蓄水池。

信用良好的個人，能夠得到相當於年薪三四倍的低息貸款——目前30年貸款年息在3.5%以下的房貸利率，大概是普通美國中產階級能夠得到的最優惠個人信貸。

而對於銀行來說，在房地產市場穩定的普通狀況下，穩定的房屋價值給貸款提供了良好的擔保，遇到無力還款的房主，銀行可以收下房產進行拍賣。

放出房貸的銀行，一般很快會通過證劵化把房貸產權賣給房利美、房地美以及別的大銀行機構。以房貸為基礎的債券是證券市場的重要品種，吸引了社會上的資本流轉起來。

在房貸房產財富的流轉中，又以房地產稅的形式對於各地經濟發展以及社會治安、學校教育都起著重要作用。因此，房地產稅、學區房，也成為美國人及在美國生活的華人所關註的話題。

房貸證券化，風險社會化

房地美、房利美(簡稱“兩房”)是美國房地產業的中堅力量，大約70%的房屋貸款會通過兩房債券化，這樣就把房貸市場的風險很大程度上社會化了，大中小銀行於是可以專註於房貸產品的市場營銷，而把相當部分的房貸風險管理任務交給兩房。這樣兩房就起到了房貸批發市場的作用，而因為房貸與房地產業在經濟中的影響，兩房的經營有很強的半國有色彩。

房地美總部（資料圖）

房利美的總部在華盛頓特區的城里，占著很大一片優質地塊。也許是因為公司建立得早，辦公樓群並不是高層建築，而是由二三十座二三層高的小樓組成。樓與樓之間的綠地休閑空間也是非常的寬裕。這樣的辦公環境，給來到公司的人們一種安穩自信的感覺。

房地美在華盛頓特區內環線的西側一個叫做泰森角(Tysons Corner)，是高級住宅小區與高端商業購物中心區。和房利美類似，房地美的公司園區也顯得底氣十足。辦公大樓之間的休憩區寬廣流暢，有溪流小橋甚至有大樹成蔭，上百年的合抱古樹在員工散步的小徑左右隨處可見。

房利美總部（資料圖）

美國在次貸危機之前的房地產市場有數十年基本穩定增長的時期，擔任房貸批發市場任務的兩房由此也安穩而順利地盈利多年。公司的正式員工不僅職業穩定待遇優裕，每天中午就餐的食堂也是補貼十足，給大家提供價廉物美的午餐：比如說食材新鮮而足量的一大碗羊肉或牛肉蔬菜湯只需一美元就可以了，花上六美元，則可以吃上有機認證的上好牛排。

公司員工們享受了比一般公司要好很多的待遇，還包括一些高級職務的員工受聘從外地搬家到總部的時候，房地美公司會按市場價格買下員工在外地的房產。雖然說是市場價，具體執行的時候往往很慷慨的給予高估。有位從底特律福特公司跳槽來的程序員，靠這個福利非常幸運地把不久以後就要崩潰到不值幾個錢的房產脫手，讓房地美來接盤。

兩房均都有上萬的分析師程序員，要是雇傭福利待遇都堪比大國企的固定員工的話，大概也受不了因此，他們就雇傭了大量的consultant 數以千計，占正式雇員的三分之一還多。（註：本文僅代表作者個人觀點）

配電擊槍的智能安保機器人現身深圳機場 1個可抵3個民警

今年4月，中國首臺安防機器人AnBot亮相，近日，它已經正式在深圳機場上崗了。這款機器人由中國國防科技大學研發、湖南萬為智能機器人公司生 產。外形 似俄羅斯套娃，身高為1.49米，體重78公斤，腰圍直徑0.8米，最大時速18公里每小時，巡邏時速1公里每小時。續航時間是8個小時，快沒電時還可以 自己尋找充電樁。

據深圳警方介紹，AnBot在深圳機場只有一臺，不僅可以和旅客進行智能語音交互，同時還選配帶電防暴叉、電擊槍或致盲強光等設備，能有效威懾危險 分子。該機器人具備自主巡邏、人像識別、智能服務、突發應對等四大應用功能。目前主要在深圳航站樓的出發大廳進行24小時不間斷巡邏，一個機器人可以抵上 3個民警的警力。

AnBot(中文名字“深圳小安”)執行日常巡邏防控任務，主要是在T3航站樓四樓出發大廳，通過前後左右四個移動高清數字攝像頭實現民航安檢前 置、移動人像識別功能，並將相關圖像信息回傳公安大數據後臺進行碰 撞分析、實時預警。該機器人具備自主巡邏、人像識別、智能服務、突發應對等四大應用功能：

一、自主巡邏

AnBot的巡邏功能分自動巡邏和遠程遙控巡邏兩種模式。在自動模式下，機器人可根據環境信息，自動構建地圖及實時定位，並按預定路線、預 定時間執行巡邏任務。運程模式則是通過遠程遙控器操作機器人巡邏。

二、人像識別

AnBot配置四路具有夜視功能的高清數字攝像頭及各種傳感器，可實時視頻監控、錄像存儲、歷史回放。同時該機器人還可以通過前後左右四個移動高清數字攝像頭、綜合各個傳感器信息，相關結果推送到公安警務雲終端。

三、智能服務

AnBot集成了智能人工大腦，可以進行智能語音交互，能夠回答旅客關於航班信息方面的提問，並且可以針對陌生場景和業務進行深度學習及交流。

四、突發應對

智能安保機器人AnBot具備聲光警示功能，當機器人遇到緊急情況,可聲光警示並威懾可疑人員，及時預防犯罪。同時選配帶電防暴叉、電擊槍或致盲強光等設備，當發生危險時，管理人員可遠程控制機器人主動出擊，有效威懾和制服危險分子。

龐寶林：高息債緩衝 可抵加息威脅

1 : GS(14)@2016-11-08 05:35:48

【明報專訊】新興市場債券今年以來表現一直亮麗，今年截至11月3日JPMorgan新興市場債券環球總回報指數仍錄得13.18%的回報，更遠遠拋離股市；彭博美元新興市場主權債券指數亦有12.93%的升幅，兩大新興債券指數最高均曾突破15%回報，雖然近一個月表現略為回落，但仍是最佳的債券類別。短期即使股市、債市均出現波動，但在諸多基本面改善下，相信新興債市風險尚可接受。

今年以來，隨着油價止跌回升，新興債券與國債的利差由高位開始收窄，目前仍處於相當具吸引力的水平。其實新興市場經濟增長已經逐步改善、大多國家實質利率仍高、貨幣價值被過度低估、商品價格回升，各大利好條件都有助新興市場經濟持續好轉。

新興國家經濟增速勝成熟經濟體

美國聯儲局今年12月加息幾乎已經無懸念，不過聯儲局即使升息相信步伐會亦是以緩慢的速度上升，同時歐、日處於負利率，資金可望繼續湧入較高收益率的新興市場債券。另外，在美元匯價持續轉強下，投資者可考慮以美元計價的新興市場債券基金。

以美國為首的成熟市場央行開始考慮收緊貨幣政策及結束量化寬鬆（QE），雖然少了QE的刺激，但是財政政策卻開始接力，對於穩住經濟起到重要的作用。現時不少國家如巴西、印度、印尼及菲律賓等，均著力於經濟改革及加強貿易，新興市場有望繼續發光發亮。即使新興國家的增長速度可能不及以往，但是整體仍高過各大成熟經濟體。

無可否認今年第四季的市場風險有所增加，包括美國總統大選結果難料、聯儲局加息取態以及OPEC的石油限產決定等。不過，不少機構投資者仍持續看好新興市場債及高息債，一旦美國總統大選過後以及聯儲局加息帶來的負面影響逐步消化，資金仍會繼續追逐這類較高息率的債券。

限產會後油價料穩中帶升

踏入11月，月底OPEC成員國及非OPEC產油國將召開正式限產會議，雖然落實減產的機會相當高，但是正式會議前仍有很多噪音影響油價走勢，令油價大跌。原因是市場又再擔心於月底的會議再出現變數而未能正式通過限產。不過依筆者之見，始終距離11月底仍有一段時間，投資者不應對消息過度敏感，因為不限產對於主要產油國包括沙特及俄羅斯等國並無好處，除了影響其財政收入之外，更會令其早前作出的承諾變得不可信，對將來再談判蒙上陰影，預計其後油價將會穩中帶升。這將會令新興債的利差繼續收窄，而且很多新興亞洲國家央行貨幣政策仍具寬鬆空間，有利於亞洲及新興債，特別是以美元計價的類別。根據EPFR的數據顯示，今年以來國際資金流入新興市場固定收益的總規模達到547億美元，其中有約424億美元流入新興市場強勢貨幣債（主要為美元），流入新興市場當地貨幣債僅約123億美元，相信這個形勢仍會持續。

現時對於新興債的展望維持正面，雖然目前全球經濟成長速度緩慢，但經濟急速下行的風險仍相當低。過去2004年的加息的週期中，較高收益率的新興市場企業債因有高息作緩衝已減低了不少利率風險，加息對新興債影響並不大。不過即使投資者擔心加息的影響，亦可以尋找存續期較短的新興債，以降低利率上升時帶來的衝擊。

（本文意見只供參考，東驥基金及東驥基金管理的基金組合，有可能持有文中提及的基金。）

東驥基金管理董事總經理

[龐寶林 債市情報]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4949&issue=20161107

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中原料加辣後CCL 仍可抵去年高位

1 : GS(14)@2016-11-12 05:25:23

【明報專訊】政府加辣後，最新公布的中原城市領先指數CCL報143.49點，按周跌0.14%、連跌兩周0.42%，但仍為55周即逾1年第三高。中原研究部高級聯席董事黃良昇指，政府調高非首置客印花稅至15%，對樓市影響將於12月上旬CCL反映，料CCL逼近高位後反覆橫行，並仍以歷史高位146.92點為目標。

最新報143.49點連跌兩周

至於反映大型屋苑樓價走勢的CCL Mass，按周升0.4%，最新報145.38點，為55周次高；CCL（中小型單位）報143.59點，創55周新高，按周升0.34%；CCL（大型單位）報142.97點，按周跌2.44%，跌幅為27周即約半年最大，連跌兩周共2.51%。

分區方面，新界東CCL Mass報153.27點，創59周約14個月新高，按周升0.75%；港島CCL Mass報153.62點，按周升0.74%；九龍CCL Mass報141.57點，按周跌0.7%；新界西CCL Mass報127.86點，按周升1.39%。四區以新界東最近歷史高位，僅相差1.04%。

周末50屋苑睇樓量跌6%

另市場觀望氣氛濃，利嘉閣研究部數據估算，今、明兩天50個指標屋苑，共錄1485組客戶預約睇樓，較上周1580組跌6%，並連跌兩周；由於新辣招對投資者影響較大，故投資者預約睇樓比例按周跌1.4%、至只有12.5%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2998&issue=20161112

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港珠澳大橋通車 1小時可抵港

1 : GS(14)@2018-09-27 12:46:26

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9934&issue=20180927
【明報專訊】中山位於大灣區的最中間位置，具有進出口的地理優勢。廣東省在「十三五規劃」計劃把中山建設成世界級現代裝備製造業基地、珠江西岸區域綜合交通樞紐、區域科技創新研發中心和珠三角宜居精品城市。根據中商產業研究院數據，中山2017年全年生產總值（GDP）為3450.31億元（人民幣．下同），按年增長6.6%。常住人口326萬人，按年增加3萬。

連接香港、澳門及珠海三地的港珠澳大橋預計下月通車，到時由香港駕車至中山估計只需1小時。另外，連接深圳與中山的深中通道，預計2024年通車，兩條幹線通車後中山確會成為珠三角西岸的交通樞紐。

中山二手樓價 近5年升1.5倍

發改委於2008年發布《珠三角地區改革發展規劃綱要（2008-2020 年）》，提出推進粵港澳合作，打造亞太地區最具活力的城市群。中原地產項目部（中國及海外物業）數據顯示，中山一手住宅樓價自2009年1月至今年8月，已升逾1倍至每平方米8891元；二手市場由2013年至今年上月為止，更飈升近1.5倍，均價達7417元。當中，東區的樓價最高、緊隨其後是坦洲鎮和港人熟悉的石岐區。

對於中山住宅成交量未有受惠樓價向上而大幅上升。中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衞表示，受限購令的國策影響，今年首7個月，中山一二手住宅成交宗數分別較去年同期減少6.9%及21.3%。

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2 : GS(14)@2018-09-27 12:46:51

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0574&issue=20180927
【明報專訊】高鐵香港段剛於周日（23日）通車，大灣區一小時生活圈逐漸實現。大灣區內的中山鄰近珠海，由於區內樓價較低水，加上入場門檻較容易，一直是港人熱門投資地。

產權年期只有40年 比住宅短

內地樓市實施限購令，港人在中山不可買一手住宅， 只可購買二手住宅樓，新建的商業公寓則不受限制。中原地產項目部（中國及海外物業）營業董事許大衞表示，雖然投資公寓等商業項目的回報只有3至4厘，但中山具投資前景，加上入場門檻較低，吸引不少港人投資該類項目。他又指出，中央在本月開放申請港澳台居民住證，將可吸引退休的港人成為「生力軍」，搬到大灣區定居。

按揭成數只有五成

不過，值得關注的是，近年不少代理向港人推售商業公寓時，都仿照「住宅」的方式銷售，惟兩者無論在產權、價值或契稅上均有很大差別，因此在購買時，需要留意「國土證」上顯示的產權期限，商業公寓一般只有40年，住宅則有70年。

此外，港人在內地銀行貸款首套住宅按揭可達七成；商業公寓按揭則只可達五成。許大衞也認為，目前市場訊息混亂，有不少港人未清楚項目細節便購買，他建議買家在置業前宜到當地考察或做足功課。

[樓市VAR]

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