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居屋夢 左丁山

2011-6-25  AD




 

派福利,唔派猶 自可,一派就會激起紛爭,譬如派六千元,一聲話派啫,永久居民與新移民就有矛盾,關愛基金代派六千元予新移民,要有入息審查,於是新移民之間立即產生怨 氣。又譬喻復建居屋,據講係為了幫助市民置業,講就好聽嘞,一講到細節,就要劃分白表(普通居民)綠表(公屋居民),分收入界線(總有一個收入上限),必 然有排拗。

如果遵照舊制度嘅話,復建居屋只會大利公屋居民,啲八十後非公屋人士第一次置業要買居屋嘅話,機率等於中六合彩三至四個字(估 計),再者,講到價錢,買居屋有折扣,過往係市場價格七成,但如今細單位樓宇嘅市價去到七千至一萬一呎。打個七折之後,無論白表綠表,只要符合購買資格, 都無財政能力承擔,除非佢地個個虛報,故意壓低個人薪酬。

故此新居屋政策如要符合政策宗旨,幫助夾心階層第一次置業嘅話,必須修改兩樣:(一)白表綠表比例大變,讓白表佔多數,提升夾心階層中獎機會;(二)大幅度調低折扣比率,例如去到五成以下,讓夾心階層有能力買入。

之 不過,折扣越多,將來要出手轉讓嘅痛苦越大,因為賣樓時要補地價嘅噃,補番五千蚊一呎喎,去邊度搵錢補呀?意思即係成世人住在居屋,好難移動,影響未來生 活及就業嘅靈活性。僥倖夠運買到居屋,係要嚟住嘅,如要寄望樓價升值,可當為投資嘅話,請保持高度耐性同埋把握時機。過往二十五年居屋史(一九七八至二 ○○三)曾製造了不少千萬元富戶,皆係透過居屋換私樓,私樓換大樓呢個過程(左丁山就有朋友從俊民苑換樓換上干德道),但現在樓價不再是一九七八年嘅七百 蚊一呎嘞喎。由七百蚊升上一萬元一呎,歷時三十三年,共升14.28倍,到咗2047年(五十年不變是否會終結?香港不再是特區?)樓價會否升到每平方呎 14萬3千蚊,一個七百呎單位要賣一億銀?諗吓都驚。

 


居屋 左丁 丁山
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復建居屋動搖根本

2011-6-23  NM




五月十九日,曾蔭權在立法會答涂謹申議員提問,否定復建居屋之議。言猶在耳,他即向澳洲電視台放風將復建居屋。三十日間,香港到底發生了些什麼曾蔭權口中「令人吃驚」(frightening)的事情,以致非要來個政策急轉彎不可?

在曾蔭權語作驚人之先,樓市業已成交萎縮、價格呆滯,足見發展局加推土地、金管局收緊樓按成數,供求雙管齊下,緩和樓價已初見成效。促使曾蔭權打倒昨日之我的唯一原因,看來是這三十天間,香港來了個叫王光亞的口沒遮攔北方來客。

王 光亞不是一般的自由行遊客,而是曾蔭權的「婆婆」—— 主理特區事務的港澳辦主任;這個「婆婆」對港澳兩地的房屋(及其他)政策貶褒一番。此舉明顯違反「一國兩制」、「港人治港」的基本方針國策,曾蔭權非但沒 有直斥其非,反而放棄既定的房屋政策以為逢迎。此番突變的殺傷力超越樓市,危及整體經濟。

復建居屋,曾蔭權原先期期以為不可,他的首要考慮 是「照顧基層市民的需要」——「預留充分土地作公屋發展,保證有資格申請的香港居民三年可以上樓。」礙於地少人多,加以要保護維港不再填海造地,土地供應 大有局限。復建居屋明顯不過的後果,是延長公屋的輪候期。犧牲基層利益助中產置業,此又豈為建設和諧社會的公允之道?

 

較諸 復建居屋,曾蔭權對外資置業的取態將會帶來更為深遠的影響。一個月前他在立法會承認「新的、外地人來香港置業」,推高了樓價。然而他一再重申,限制外地人 置業或轉讓物業,「會把市場扭曲」,是個「很大的改變」,非到「絕境」不會考慮。可是在曾蔭權來說,不到一個月香港便顯然已陷入「絕境」了,因為金管局業 已明文歧視「主要收入來自外地」的人置業,降低其按揭成數。既有忽然轉軚復建居屋之舉在先,進一步歧視甚至禁制外地人置業或作別的投資,又有什麼稀奇?這 麼一來,香港又還是個自由港麼?港英施政最是難能可貴之處,是無畏無懼(without fear or favour)、擇善而固執。

策長期穩定,非但令人有本可依,更大大降低計劃未來、長期部署的風險。人人裝備自己向前看,香港的物業由是有價矣。過渡以 還,嘴巴上特區政府是「強政勵治」,十四年來的施政則是不知擇善固執為何物。董建華一句「八萬五早已不存在了」,即把房屋政策打個稀巴爛。以對抗通脹為辭 不派錢,不旋踵曾俊華即粉碎行之有效的預算程序,派錢六千元以平息民憤。才剛列舉理據不建居屋,「婆婆」一句說話,便即來個180度的巨變。朝令夕改,香 港還有基本價值可言麼?若然以私有產權為基礎的法治、市場自動調節機制皆可拋,那麼曾蔭權及尊貴的議員們可以少擔心樓價會漲升無已,致令香港人吃不消。君 不見北韓從來都無懼外資會搶高樓價的嗎?


復建 居屋 動搖 根本
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居屋唔益中產 左丁山

2011-6-27  AD




 

復建居屋嘅真正 政策目標(policy objective)究竟係點,政府一日未宣佈,大家都係靠估,不過搞政治之人,最叻就係講定先,政黨賴以贏取選票,政府賴以贏得民望,等到他日細節逐漸 公佈,眾人不滿,又試大罵之前,起碼已是幾個月後嘅事情。嗱,特首要等到2011年十月先至宣讀施政報告,經過一輪諮詢,推行已在2012年三月後,到時 曾特首已經預備搬屋,搞過渡咯,新特首在七月一日上任,會唔會照單全收曾特首政府之政策及細節,有疑問啫,到時再大調或微調嘅話,復建居屋未到2013年 都唔會正式動工,第一批單位起好,出售之時,怕且已到2015,到時樓市是好是壞,樓價是升是跌,今日點估呀,今日未上車要求復建居屋者,到時可能已經有 能力買到私樓或者家庭月收已由二萬七千元增加到三萬幾四萬,冇資格申請呢。

可以推論,復建居屋不是為了今天急於上車之較低薪中產(月收二萬七千元)而建。

申 請居屋過往由公屋居民佔盡優勢。以2010年六月至七月出售居屋貨尾單位為例,單位總數3219個,白表獲分單位係四成,即1288個。白表申請人有 32321人,白表中籤機會率等於3.985%,算係4%。綠表獲分配單位有1931個,綠表申請人(公屋居民)有6886人,綠表申請成功機會係 28.04%,算28%。換言之,綠表申請人中獎機會比白表申請人高出7倍,白表申請人只係陪跑分子,中到籤要去還神。

如此說來,復建居屋不是為渴望上車之非公屋居民而設,而係延續、延伸公屋居民之福利。啲政客清楚明白呢一點,但佢地以中產代言人自居,十分虛偽。

復建居屋是否不會影響私樓價格?任何公地如不擺入勾地表而作興建居屋用途,意味私人樓宇單位「被擠出」(crowded out),私樓供應減少,長期影響係樓價上升,令抽唔到居屋之中產邊緣人更加難上車!


居屋 唔益 中產 左丁 丁山
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火炭居屋 左丁山

2011-7-11  AD




 

曾特首到火炭工 業區視察,搵工業用地轉作興建公屋或居屋之用,以近來嘅政治情況睇,似係為了復建居屋作準備。立法會議員,無論泛民還是民建聯,都要求復建居屋,加上王光 亞發出強烈暗示,特區政府幾難招架,有關官員包括特首、曾司長、林鄭局長、鄭局長,都要將講過嘅說話食番落肚,當冇講過。據講九年前樓市還未復甦,樓價不 停下滑,令到董特首講到出面「不容樓價再跌」,孫明揚推出「孫九招」之時,高官在地產商面前,堅決宣稱以後不再建居屋,以穩定樓市,挽救十萬名負資產業 主。想當年,信誓旦旦,到今日,腳軟食言,曾先生等又係轉軚轉得好辛苦嘅。

火炭工業區變作住宅區,唔係唔好,只是交通問題好難解決,一旦有 幾萬人入住,但出沙田大路只有一條,塞車如何解決?火炭火車站只是小站,亦難以應付太多人嘅啫,而且在山邊一帶,行去火車站都幾遠嘅噃。他日政府真的提出 規劃,在區議會勢必爭論不休,各有關部門要有充份準備至得。

興建居屋,左丁山素來反對,因此有人罵左丁山老人痴呆。問吓年紀輕輕,幾乎係八 十後嘅利世民,佢即將移民美國,唔關佢事啦,但本住市場原則,依舊反對,佢話由公屋住戶變居屋居民,以至買私樓咁嘅「向上轉流」方法,只是迷思(a myth),實際上好難,佢自己啲親戚住在居屋多年,仍然冇法子搬入私樓,居屋不是「居住鏈」之中途站,根本就係終點站,而且唔益中產(因白表中籤機會極 低),啲議員政府只係噏得出就噏。

大量興建公屋,作為社會安居網,有現實政治及經濟作用,不便反對,但復建居屋,無論講理論還是實際層面, 都未能服眾,只係服從政治需要,與最低工資一樣。寫到呢度,收到袁天凡電郵,通知佢已經辭去盈科一切執行行政職務,只留任PCRD非執行副主席,自7月 11日開始,會重出江湖,出任泓策投資管理有限公司主席(Ortus Capital Management Ltd)。Ortus係亞洲第五大對冲基金,袁天凡肯加盟,Ortus必然不斷擴大。


火炭 居屋 左丁 丁山
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不是居屋,是制度! 天知

http://blog.yahoo.com/_72WIFHLVKF2G7BULLLTKWEWV6Y/articles/122233/index

 

特首已發表任內最後一份施政報告,復建居屋雖然已是預期之內,但亦變成了城中熱門話題。投資者最為擔心的,是復建居屋會否弄跨樓市。而看來市場普遍認為復建居屋的力度不大,不會對私人市場有太大影響。

 

 

我作為一個星斗小市民,當然亦會以自己的利益行先:樓價下跌。我不是偉人,卻亦不算罪過,但我會嘗試用一個以整體社會為先的角度去談一談這件事。

 

 

香港房屋是一個深層次問題。香港地少人多,樓房又具投資作用,人口結構又加重了社會負擔,在各種各樣因素的影響底下,政府是進退兩難。

 

 

政策:

 

出發點是幫助一些沒有能力於私人市場置業的人或家庭,因此假如那些人真的完全無法負擔私人樓,私人市場根本無法被騷擾。因此,只要對症下藥,私人市場仍可穩定發展,低收入人士又可置業安居,一舉兩得,是雙贏。

 

要對症下藥,靠的是一個完善的制度,杜絕一些不良行為,去阻止一些原本負擔得起私人樓的人去申請居屋。完善的制度是最重要的,因為一個不完善的制度會遺禍深遠。

 

一 個不完善制度,會使一些人去嘗試走灰色地帶去爭取自己最大私利,一旦成功便會有更多的人去模仿。如果這時未能及時制止,長此以往就很可能在社會上變成風 氣,變成“你不跟著做好像不對的樣子”。一旦成為風氣,這些政策便很難有效執行。我們可以看到外國一些工會過份向顧主索償而令到企業破產,又一些人欺騙保 險公司。

 

又例如,在我上大學時有些人利用公屋的漏洞,一進大學便立即申請公屋,畢業時便能上樓。我那時並沒有這樣做(其實當其時也並不知道),卻被人說“執輸”﹑“蝕底”,你不做好像反而是錯了,因為你未有好好利用這個漏洞。

 

因此,我衷心希望政府可以建立一個完善的制度,並且在有漏洞時迅速糾正,希望可以幫助真正有需要的人。引用富蘭克林(Benjamin Franklin)的名句:“An ounce of prevention is worth a pound of cure.”,預防永遠勝於治療。

 

 

制度:

 

這次居屋制度看上去比較完善,但要細節出台才能正確判斷。

 

至於「置安心」計劃「可租可買」的「封頂價」,出發點是好的,但「封頂價」因加入「市價」這個投機因素,制定細節時必須份外留心。而「置安心」計劃的潛在受惠者的收入也與私人市場有更多的重疊。再者,他們平均而言也更有知識。

 

 

力度:

 

這是很多投資者都十分關注的問題。今次是由20162017年間,提供17,000個居屋單位。力度如何?我無法判斷,但我認為,如果制度完善的話,力度夠不夠也不會對樓市有很大影響。

 

 

因此整體上我是支持復建居屋的,但前提是在不影響私人市場之下。之前竟到有人在報章上說復建居屋不對,要資助買樓才是正確做法,才不擾亂市場。我不同意。依我之見,這樣才擾亂市場。居屋要起碼要到5年後才能在市場出售,售價亦多是以同區私人市場樓價才為指標再折讓,其實只要那些房真正分配至有需要的人之手,實難對市場有很大影響。

 

 

後記︰

雖然我不必向大家交待,但在這次跌市裡我的確很傷,但亦購入了不少股票。926日一口氣買入3間公司的股票,分別是信義玻璃(868)﹑中國南車(1766)和海隆控股(1623),並且是一買後當天收時分別下跌了10%,非常恐怖,幸好現已有帳面盈利。雖然報章的報導每天都很恐怖,但我仍然相信,跌市時買入是比較保守的做法。

不是 居屋 制度 天知
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新居屋政策 癱瘓居屋市場 林本利

2011-11-10  NM

在中央官員的指示下,特首曾蔭權在最後的一份施政報告中,顯示出「政治觸覺」,提出復建居屋。
但他所推出的新居屋政策,即時擾亂整個居屋的自由市場和第二市場,製造種種不公平現象,令市場交投幾乎陷於癱瘓,並且進一步分化社會。


自1982年居屋計劃第3B期起,居屋業主在轉讓限制期屆滿後,必須先行繳付補價才可以在公開市場出售。過去房委會出售居屋,一直都有考慮申請人的負擔能力。當私人市場樓價高企時,居屋折扣率便調高;當私人市場樓價低迷時,居屋折扣率便調低。
上世紀八十年代初,居屋折扣率高達47%,之後跌至八十年代中的20%左右。到97前,私樓價格急升,居屋折扣率上調至50%,甚至60%,兼且 可以讓買家自行選擇,到樓價大跌後,折扣率又調低至30%。由此可見,不同時間認購居屋的業主,享受到的折扣率可以相差一、兩倍之多,政府的資助額相差很 大。
曾特首要求房委會考慮在計算補價方面,以單位購入時的資助額視為對業主的貸款,不會跟隨日後物業市場的升跌而作出調整。換言之,倘若居屋單位市價 是400萬元,折扣率是50%,即售價只是200萬元,白表居屋業主支付一成首期20萬元後,向銀行貸款九成即180萬元,槓桿比率是9倍。現在其餘的 50%樓價資助額亦視作貸款,即業主總共貸款380萬元,槓桿比率變成19倍,真可算刀仔鋸大樹。日後樓價稍為下調,居屋負資產便大增。
這個新的居屋補價措施,很明顯對現有居屋業主不公,他們自然會要求享受同樣優惠,即是以購入價的資助額計算補價。但過去30年,樓市大起大跌,在 不同時間入市的居屋業主當時獲得的資助額,與現在以市價計算的補價可以出現巨大差距。倘若在20多年前認購居屋,樓價不過數十萬元,政府的資助額不過10 萬元左右,即使要計算利息,與現時的市值補價可以相差100萬元,甚至200萬元。
而那些在97年樓價高峰期認購居屋的業主,政府資助額可以達到100萬元或者200萬元。現在樓價回到97水平,即市值補價與原先的資助額相若。若然原先的資助額要計算利息,補價可以較以市值計算更高!若要計算利息,又如何計算呢?
居屋新補價措施對那些奉公守法的居屋業主最為不公。過去多年總共有6萬多個居屋業主以市值補價,之後才可以將單位在自由市場出售或出租。現在政府 突然改變政策,這些業主卻無法享受補價優惠,他們肯定要求政府「回水」。由於26萬個仍未補價的居屋業主正觀望政府推出新措施,看看有沒有「着數」,以致 整個居屋市場,不論自由市場抑或第二市場,幾乎陷於癱瘓,令原本已經萎縮的成交量再進一步下挫。
其實在施政報告發表前後,已有不少人士(包括筆者)提出意見,容許居屋業主將未補價的居屋出售給「白表合資格人士」。若要在自由市場出售,依然要 補價,居屋業主出售單位後,只要仍然符合白表資格,便可以在第二市場認購未補價的居屋單位。這才可以鼓勵那些無力購買私樓的居屋業主,將居屋單位出售,再 認購合適的居屋單位,達到真正活化居屋的效果。

林本利


新居 政策 癱瘓 居屋 市場 本利
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無敵居屋 左丁山

2011-11-21  AD

領匯宣佈中期業績,盈利增長令分析界滿意,基金界視之為資金避難所,股市上星期自高位回落,恒指飽受摧殘,但 呢隻 823十分堅挺,如金槍不倒,逆市上升,股價接近 52周新高,一早買股買到呢隻收租 Reit,可謂十分安樂。
領匯財務高層,公關團隊好 識推廣,宣佈業績後,出動十四人小巴在國金二期外接載分析界到赤柱史丹利廣場吃法國餐,一來分享新裝修落成嘅史丹利廣場嘅設計與設施,二來向分析界講解吓 業務,一舉兩得。可惜呢晚有微雨,史丹利廣場嘅設計以接近大自然為目標,內有不少空曠地方,最方便賞月或欣賞天上繁星,但呢一晚就周圍濕滑,不宜外出步 行,大煞風景。即將結婚嘅分析 K話:「喺史丹利廣場吃過晚飯,與太太拍拖行去美利大廈,跟着月光漫步行去沙灘,會好浪漫。」係嘅,係嘅,不過在座者有不少已慶祝二十年、二十五年結婚紀 念日之人,要佢地老遠揸車入赤柱行沙灘,反對嘅會係邊個?老婆是也,費事長途跋涉喎。
記者 E就唔同,晚晚可與老公落沙灘踱步,佢老公認真夠運,當年居然抽籤中獎,買到史丹利廣場隔籬嘅六層高居屋一個單位,擁無敵海景,雖然日日出中環返工搭巴士 幾麻煩,點都唔捨得賣,最新呎價係八千元,賺好多啫。聽聞有不少國際學校外籍教師最喜歡租赤柱居屋住,好好租喎。外資大行一位分析師望住啲居屋公屋,不禁 搖頭:「浪費資源,其此為甚!」所有在場分析師都同意此說。呢啲地皮絕對係豪宅地,唔起公屋居屋,政府可以收多百幾億元,用嚟興建更多公屋,咪仲好咩?

每件事都有個背景,呢啲公屋居屋乃當年八萬五下嘅產品,王䓪鳴係房委會主席時期之傑作,但 整個八萬五政策之後,主要策劃人士並非王䓪鳴,而疑似係即將宣佈競選特首之振英哥。振英哥有領導之風,最近出席房屋論壇時講到,「未必需要共識,領袖領導 要緊」諸如此類(請看上星期六李怡「蘋論」),不久之前又講過公屋每年興建三萬五千個,相信他日如當選,一定搞大有為政府。分析師們冇話支持邊一位,但多 數摸唔清振英哥嘅門路,唔知佢上台之後會開邊一瓣,而唐唐卻係 known material,金融界容易適應啲。

無敵 居屋 左丁 丁山
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用居屋上車不一定是好事 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/02/blog-post_05.html

在舊同學的喜宴中跟一班舊同學聚舊, 傾談中不離買樓上車的問題。其中一位舊同學兩年前已經結婚生小朋友, 住的地方是他弟弟在畢業時成功申請的公屋 (公屋租戶給其他人住應該是犯法的), 大家都討論他的上車希望。

他非常不滿地說太太經常要求買樓, 但又沒有儲錢的習慣, 經常都買衫褲鞋襪, 有要求無付出, 令他十分不悅。其中一位同學建議他考慮政府的居屋, 現在還有新一種居屋將會鎖定未來補地價的金額, 好像政府補貼你投資一樣, 應該十分著數。

先不要說他的個人財務問題。其實我覺得買居屋的心態不應該有投資期望, 如果希望有投資部份的, 最好還是買私樓。居屋很難有大幅升值, 就算升值都會落後大市, 變相是折舊部份大於地價升值。居屋的維修保養一般都非常差, 居屋跟私樓的業主沒法比, 問題是居屋的保養連公屋都不如, 因為公屋是政府的, 居屋就靠業主, 處理上很不同。

買居屋是有政府補貼, 可能節省十多萬, 或是三十萬, 但後來的差額會令你很不快, 我老闆就有這個經驗, 當年貪平買了屯門一個居屋盤, 當是三、四十萬就有, 他記得他朋友同時買了德福花園就要六十多萬, 他滿心歡喜, 覺得自己省下二十多萬。誰知買了這個屯門居屋後, 他說好像斷六親, 因為沒有多少個朋友及親戚希望入屯門探他 (當年屯門的交通實在很不便), 住了幾年, 自己有錢就買另一個樓盤, 本想賣樓套現, 但要補的地價實在不少, 又捨不得, 於是等多兩等, 又想放租, 但未補地價怎能放租呢? 於是空置了兩年, 最終都補地價賣了, 持貨多年都算微賺十多二十萬左右。可是, 回看朋友的德福花園, 當年六十多萬已經升過二百萬, 令他非常沒趣。

因此, 他多次提醒我們, 如果買居屋, 就是一心自住, 如果有能力買私樓, 只是差兩三年的時間問題, 最好不要買居屋, 因為拿了政府點點著數, 最後只會令你遺憾, 他還說如果當年買下私樓令他有一個靚起步, 可能今日早已退休了。

還有, 大家平日都可以多加留意, 公屋的維修保養一般都不差, 花卉也種得很好, 因為政府房署做的; 私樓就看看是哪裡, 舊唐樓或單幢樓會差一點, 一般大型屋苑都做得不錯; 但舊一點的居屋就一定很差, 因為居屋業主多是盡可能省錢的心態, 很難通過大型維修工程, 這正是居屋升值落後的因素之一。

至於這位舊同事的個人財務, 還未有安定住所就結婚及生小朋友, 這應該是一個意外, 加上太太大花筒的性格, 生活上的一些程序倒轉了來行, 沒有穩定的財政基礎就做「錯事」, 到現在還沒有一個明確計劃, 感覺上只有抱怨, 其實都是愛莫能助。

居屋 上車 一定 好事 止凡
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何解公屋居屋升值力弱? 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/03/blog-post_17.html

近日樓市小陽春, 很多準買家都四出睇樓, 準備上車。身邊有些朋友仔未到30歲, 正值上車時, 他們正在研究居屋是否值得買。我的第一個反應就是居屋的升值能力不如私人樓, 樓宇有自住及投資的兩部份, 橫豎都供樓供足20、30年, 當然找一層能夠越供越值錢的樓來供比較化算。

我都明白這些朋友仔當然想慳一些首期, 又可以拿政府「著數」, 他們一生可能只有這個時間有資格申請居屋拿這個「著數」, 這一刻要他們拿多幾十萬出來買私樓又實在捨不得。而通常一旦有個基礎意願之後, 所有分析都會跟意願走, 他們的思想會不斷強化買居屋的原因, 淡化不應該買的缺點。

「居屋都可以升值架, 你睇 xx居、xx苑, 咪又係居屋, 20年前同而家既樓價都翻左幾倍啦」朋友仔。
「但同區私樓何只這個升幅, 你再留意這些居屋既管理, 20年樓就殘到唔想走入去」我說。
「咁買得居屋就預左架啦, 加上都係諗住上車, 第日有錢再換樓, 唔會陪佢20年」 朋友仔。

這些朋友仔認為買樓當然要選地點, 同區有升值條件 (例如基建、鐵路), 無論私樓跟居屋, 甚至公屋都一樣升。但有一點這些朋友仔沒有留意, 一個屋苑之所以升, 乃要看樓市成交的結果, 所有周邊因素皆是因素, 是升跌的一些可能性而已, 到最後升跌還是由成交價格決定, 而成交價格就要看買、賣雙方本身的條件。

明白這點, 就能看通為何居屋、公屋永遠不能大升, 因為準買家永遠都是上車的一群, 是剛好夠首期 (有時還要政府資助), 而賣家亦多是自用為主, 炒家對這兩個市場亦不熱愛 (不是沒有, 而是不熱愛)。在這樣的條件之下, 西九龍其中一間可以由沙士時的300萬升至2010年的1200萬多 (多謝內地同胞的功力), 居屋或公屋的買賣群又有否這個條件做得到呢?

不過, 我相信這些朋友仔還是會考慮買入居屋作上車之用, 而最後也不會有大問題, 我只不過盡力提出個人意見, 讓他們可以在一個較佳的起跑線上, 有能力買私樓的實在不宜為拿政府資助而買居屋。

何解 公屋 居屋 升值 力弱 止凡
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白表購二手居屋有買冇賣 林本利

2012-7-19  NM




運輸及房屋局局長張炳良上任後,隨即表示現時樓價與市民收入脫節,有需要在居屋之上增建資助出售房屋,以重建置業階級。為了幫助年輕人置業,張炳良會積極研究梁振英政綱內提出的房屋政策,包括每年提供5,000個名額讓合資格的白表人士免補價購買二手居屋。

香港的公共房屋發展始於1954年,港英政府在石硤尾寮屋大火後成立徙置事務處,負責清拆寮屋和興建徙置屋邨。1961年,政府推出廉租屋計劃,提供單位給低收入家庭入住。1973年,政府將各個公共房屋機構合併,成立房委會。

政府早期的公共房屋政策,主要是提供出租單位給低收入家庭入住,但之後政策範圍便擴大至提供資助出售房屋給中等收入家庭認購。房委會在1978年推出居屋 計劃,讓收入超出申請公屋上限但又不足以購買私人住宅的家庭認購。到上世紀九十年代,樓價飛升,房委會增建居屋以應付市民的置業需求,並且在回歸後推出租 者置其屋計劃,向公屋住戶出售單位。此外,房屋協會亦推出夾屋計劃,幫助夾心階層置業。

2002年,政府為了打救私人樓市,宣布停建停售夾屋及居屋。到近年因應樓價大幅上升,前特首曾蔭權原先打算推出置安心計劃回應市民置業需求,但最終仍要宣布復建居屋。

過去30多年,房委會總共出售了32萬個居屋單位和11萬個公屋單位,但當中只有7萬多個居屋單位和千多個租置單位補價後在公開市場上出售,其餘36萬個單位絕大部分依然由一手業主持有。由此可見,政府資助出售單位流通性極低。

現在政府研究引入新制度,讓合資格的白表人士免補價購買二手居屋,希望幫助年輕及中等收入人士置業。但問題是這5,000名獲配額的白表合資格人士,他們 根本難以在市場上找到足夠單位認購。現時綠表合資格人士可以免補價購買二手居屋,但今年上半年的成交量不到1,000宗。而近年居屋的總成交量(補價及免 補價),每年平均亦不過數千宗。現時樓價高企,居屋業主將手上單位出售後,套現後所得款項未必足夠購買私樓。此外,早期購買居屋(及公屋)的業主,現在已 接近退休年齡,每月收入未必足夠負擔私樓的按揭供款。因此,房委會若想真正活化居屋,幫助年輕人置業,便應容許居屋業主出售單位後,只要收入仍然符合白表 (或綠表)資格,可以把套現所得款項用作認購其他居屋(或租置)單位。一些接近退休或者已退休的居屋(或租置)單位業主,可以選擇出售位於市區面積較大的 居屋(或租置)單位給年輕夫婦,之後再認購新界面積較小的居屋(或租置)單位,以符合自己的退休生活安排。政府必須明白居屋流通量極低的原因,並且採取措 施提高流通量。不然,每年提供5,000個白表合資格人士名額,卻出現有買家冇賣家,或者價格被搶高的情況,結果只會令合資格的成功申請人感到沮喪。長遠 而言,要方便市民在置業階梯向上爬,始終離不開增加土地供應,增建私樓和資助房屋,以防樓價脫離市民購買力。

林本利

曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌:http://lampunlee.blogspot.com

白表 表購 二手 居屋 有買 買冇 冇賣 本利
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白表購居屋不會現天價


2012-8-2  NM



梁振英上台後,推出政綱上的房屋政策,每年容許5,000個白表合資格人士,可免補價在二手市場購買居屋。然而,這批白表人士,日後若將居屋單位在自由市場出售,依然要補價,故此他們只是擁有居屋單位的部分業權。

這個白表購二手居屋的房屋政策,筆者多年前已提出過建議,認為可以真正活化居屋,但前提是要同時增加土地和房屋供應。因為這個措施只是增加居屋的流轉量 (或流通量),並沒有增加房屋供應。此外,要吸引居屋業主出售單位,應容許他們出售單位後,只要符合申請資格仍然可以入市,並將售樓收益用作購買其他二手 居屋。梁振英及負責房屋政策的官員,在沒有做足研究下,便突然宣布落實這個政策,結果令二手居屋價格颷升,賣家紛紛封盤等待明年落實政策後才善價而沽。結 果出現綠表人士,以天價購買二手居屋的成交個案。資料顯示,一個位於筲箕灣愛蝶灣693方呎的居屋單位,竟由綠表人士以453萬元未補價的售價購入,呎價 高達6,537元。若以折扣率44%推算,市價每呎11,673元,與同區私樓嘉亨灣的平均呎價差不多,其他地區的居屋,亦錄得類似的綠表天價成交個案, 居屋市價與鄰近私樓睇齊的情況。不少居住在公屋的居民屬於富戶,有能力置業。他們早應將公屋單位交還給房委會,在私樓市場尋找合適居所。房委會收回公屋單 位後,隨即編配給有真正需要的家庭,幫助基層市民盡快解決住屋問題。

只可惜房委會為了擴張業務,政客又為了選票而討好公屋居民,容許不合資格的富戶長期佔用公屋單位,影響有真正需要的家庭入住公屋。政府於是利誘公屋富戶以 綠表資格,免補價認購二手居屋,之後將公屋單位交還房委會再分配給輪候冊上的申請人。一些公屋富戶多年來享受政府房屋資助,有能力以天價認購二手居屋。但 白表合資格人士申請免補價購買二手居屋,資產和入息都受到限制,購買力肯定及不上公屋富戶。以每月三萬元入息上限為例,再以現時一般三釐(再加兩釐的壓力 測驗)的按揭利率推算,白表合資格人士最多只可向銀行借得約300萬元樓按(分25年攤還)。以九成樓價計算,二手居屋樓價不應超過340萬元。倘若白表 合資格人士以天價購入二手居屋,肯定是虛報資產和入息,有關方面必須採取法律行動。因此,白表合資格人士可免補價認購二手居屋,絕不會造成居屋天價成交個 案。最多只會有成功申請人,以300多萬元購入500多呎細小單位,出現平均呎價偏高的情況。但不論是白表抑或綠表人士,應知道日後若將單位在公開市場出 售,不會有「傻仔」願意以同區私樓呎價購買他們的二手居屋單位。一些以天價購入二手居屋的人士,日後若想出售單位,肯定會感到懊悔。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

 
白表 表購 居屋 不會 天價
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撳錢套現居屋發達之路

2012-8-16 NM




居者有其屋(居屋),曾幾何時,是貧苦公屋戶「升呢」至有樓階層的門檻,或是無數入息有限家庭置業的踏腳石。抽居屋,是大家的集體回憶,抽到就如抽中六合彩!一家大細興奮不已,還一住幾十年成為老街坊;那時候的居屋,是切切實實的用家市場。

但大話特首梁振英,上任半個月,便將居屋變成炒家市場。他宣布每年有五千戶白表客,可免補地價購買綠表居屋,以「加快居屋流轉」。一時間居屋炒起、屢創癲 價;以綠表身份住愛蝶灣的趙太,賣樓一鋪賺二百萬;任採購的David,購入大角咀富榮花園,價格仍乾炒上升;而以居屋業主身份,狂借財仔當提款機的亦比 比皆是。今日的居屋,是普羅市民發大達的捷徑。

坐享鯉魚門無敵海景的筲箕灣居屋愛蝶灣,上月呎價連環破頂,其中九座高層A室單位,以四百五十三萬元,膺全港最貴綠表(未補地價)居屋王的美譽。「封王」 背後,原業主是師奶趙冼翠琼。她一家四口原住將軍澳公屋翠林邨,透過綠表身份(即是將公屋交還房署換居屋),上車購入愛蝶灣,再憑近月「癲價」賣出單位而 賺到首期,買下私樓筲箕灣廣場,一步步圓了許多人嘗也嘗不到的置業夢。

圓了我的私樓夢

眼前的趙太,穿着桃紅色睡衣,滿心歡喜地打開家門,讓記者參觀這間被她譽為「好靚」的全港最貴綠表居屋。只見屋內以白色裝潢,簡潔優雅,間隔方正,相當實 用,最正是客廳及三個睡房皆可飽覽整個鯉魚門海景。故此趙太賣出這單位時,顯得依依不捨,心情忐忑;上月特首梁振英宣布白表(即非公屋戶但設入息上限)居 屋申請者,可購入未補地價的綠表居屋,趙太的單位正正是受惠者,她帶點肉緊地問記者:「你覺得居屋仲會唔會升?我賣遲啲係咪仲賺多啲?」二十多年前,趙太 只是和先生及奶奶同住柴灣殘舊公共屋邨的家庭主婦;不久她誕下長子,順理成章入紙申請公屋,等足五年,終於輪候到一個將軍澳翠林邨兩房單位,月租只需千多 元,在這裡她再添一丁;然而趙太一直心思思欲搬回港島東區,但向房署申請調遷被拒。她說:「我老公做運輸,成日要揸車去港島返工,個仔又喺筲箕灣返學,住 翠林邨搭完港鐵又要駁小巴先到!隧道費又好貴o架嘛!」直至○八年,趙太兩名兒子長大,她遂出擊透過居屋二手市場(綠表),交還翠林邨公屋入市,她一輪嘴 說:「未申請前已睇過柴灣富欣花園同西灣河東欣苑,但係東欣苑實用面積唔夠高喎。我原本就心儀富欣花園嘅,始終柴灣居屋只要百幾萬就有三房單位啦,平過而 家揀嘅愛蝶灣幾十萬呀!」但申請獲批後,「地膽」必得富物業代理的經紀,死命向她推介愛蝶灣。趙太在看過該六百九十多呎、坐享無遮擋鯉魚門海景、且實用率 高有L形客廳的單位後,即念念不忘,幾日後終扑槌以二百四十萬購入,首期六十萬由親友借出。

一鋪賺二百萬

趙太不知道的是,她扑中的竟是居屋樓王!搬入該單位至今,來自地產代理的電話響個不停,紛紛致電趙太查問會否放盤。在好奇心驅使下,趙太於去年某日等候外 賣期間,走入附近的長城地產行問價。「你個單位值三百幾萬!」地產代理以為趙太要放盤,心急要帶客人上門睇樓。但趙太耍手擰頭道:「三百幾萬咋喎!梗係唔 賣啦!」

直到近月趙太又好奇向銀行查詢居屋按揭,並有驚人發現。「原來層樓就算供滿,未補地價好多銀行都唔肯翻按o架!而且要先去房委會辦手續,證明等錢使。咁我 如果老咗有咩事,突然想要一大筆錢點算?」心想「攬住」居屋卻毫無安全感,趙太選擇忍痛割愛;眼見同屋苑七座一個單位於七月破頂,故下決心放盤。

放盤只有幾日,帶挈她購入樓王的必得富經紀王先生,已找來靚客。王先生向記者指,客人鄭鎮城居於鯉景灣、任職機電工程署。由於他有公務員優惠,可以綠表身 份買入單位,毋須先補地價;否則補地價金額估計二至三百萬,總樓價便達七、八百萬!不是人人負擔得起。雙方由趙太叫價四百八十萬元開始拉鋸,鍾情海景單位 的鄭先生,即場以四百五十三萬扑槌,趙太一鋪獲利二百多萬!她一方面手舞足蹈地向記者硬銷單位,一方面語帶忐忑反問記者:「仲有無得升?經紀話呢類單位銀 碼大,新政策難受惠我先賣!」記者只好安慰,這已經是天價!她還是放不低:「真係賣咗買唔番,而家啲九百呎豪宅,邊有我呢個客廳咁大!」

只有爬上去

合約已簽,趙太懷着複雜心情進據私樓!同月她快速以四百多萬購入筲箕灣廣場一個五百九十呎單位,免成無殼蝸牛。「係無呢度咁大咁闊落o架啦!新屋又冇海 景,但係居屋真係好冇保障囉!」趙太向記者再三強調居屋詬病,似是講說話安慰自己。「補完地價呢度同嘉亨灣(毗鄰愛蝶灣的私樓)價錢差唔多!但人哋用料同 質素好咁多,又送冷氣機同雪櫃。居屋邊有得比呀?」「係,你話我係成功個案,有居屋做踏腳石買私人樓,係啱嘅!但係我唔爬上去,就只會跌落嚟!政府到時會 俾番間公屋我咩?真係望住個海景等死。」趙太始終擔憂,日後若遇上家人需一大筆現金,卻無法靠居屋借貸周轉。「咁你要保佑自己一世平安無事,個仔又事業有 成囉!」趙太更連珠炮發批評梁振英的新措施。「依家唔賣,政府遲吓又唔知推啲咩措施,可能打擊樓價o架!」毋庸置疑的是,趙太是靠公屋居屋升呢、一圓置業 夢的幸運兒。

價格升完再升

上週六,是任職採購的郭偉龍(David)的大好日子。這天他以四百一十萬購入的大角咀居屋、同屬樓王質素的富榮花園收樓,一家四口連工人及父母齊齊到 來,迎接歷史一刻。面對直擊其收樓過程的記者,David難掩興奮,拿出一份彩色列印的圖則連相片道:「呢啲係我睇樓時影低嘅,部分傢俬搬走咗,如果你哋 要,等我email俾你!」?到二十樓,一出?未到單位門口,郭老爸就高興道:「嘩,條走廊咁闊嘅!」原來貴為九龍居屋王的富榮花園,不單由私人參建,還 是和諧式設計,大堂是一個偌大的正方形,電梯左右前後都有約幾十呎空間,一梯六伙齊齊開門都不會背貼背,門前有大量空間放置雜物,就算David隔壁單位 將小孩單車放在走廊,我們一行九人聚在David門口,仍容得下兼走動得綽綽有餘。

五百呎間三房

由於一家人都是第一次開這道「新屋」門,所以擾攘了五分鐘才能成功開門入屋,David笑言,睇樓時無留意原業主裝了三重鎖,「這個單位我一睇就鍾意,前 後只用了一小時,我就決定買入,貪其實用率高,雖然得五百六十八呎,但可以間到三間房。」David拿出另外兩張彩圖,展示如何將現有兩間改作三房,「將 廚房縮細一點,再將隔籬間房一開二……呢張圖show的是會用的物料,你睇吓……」David邊講邊再揭開另一張彩圖。

David在葵興邨長大,廿年前因政府拆邨,其父以綠表身份,花了五十多萬買下荔景站側邊的居屋賢麗苑,一住至今,故David對居屋情有獨鍾,甚有研 究,「居屋實用率是比較高,但都要揀屋苑,好似富榮花園同海富苑,樓齡只差兩年,但我揀的富榮花園,實用率高達八成半,比海富的七成六多一成。」三十多歲 的David,將資料放入Samsung手機,經常參考,功課做到足,「CY一早放風會有居屋政策,早在三月我已經睇過一輪樓,這類五百幾呎單位當時已賣 三百七十萬,仲升緊,趁梁振英未搞亂個市,小朋友又放緊暑假,係時候換樓了!」

這已是David第四次置業,「○一年房協同房委都有貸款計劃幫青年上車,我就向房協借咗三十萬首次置業貸款,以一百萬買入葵芳閣,不過呢啲貸款計劃現時 無了!」因此Daivd上車首期連佣金律師費等,只需付十萬元,○七年賣走賺八萬後,他跳級踩入珀麗灣,○九年賣走又賺四十多萬;緊接購入的新葵芳花園, 最後賣出再賺一百一十三萬。乘着香港樓價愈升愈有的畸形現象,他亦愈住愈貴、換樓四次、由一百萬元的細價小屋苑,輾轉到二百、三百萬元的大型私樓,最後換 入富榮花園這四百多萬的居屋樓王。

居屋豪宅名校網

有一子一女、湊夠「好」字的David謂,今次換樓全為下一代,「睇中油尖旺呢個名校網,唔好話同九龍站啲富豪share,哈哈,淨係奧運站一帶的私樓都 過萬元一呎啦。始終我哋唔係有錢,要搵間有津貼嘅好學校唔容易。阿女明年就要報小學,今年搬屋就啱晒,只要阿女入到我哋鎖定的學校,細佬就一定入到!」 David跟記者大談如何為子女鋪路,還未懂事的兩姊弟就在廳房追逐穿梭,顯然全家人對購入這間居屋都相當滿意。單位平均呎價達七千二百多元,問 David會否肉赤,他不痛不癢道:「而家又再升咗價啦!我又唔覺得好貴喎,反正新葵芳花園個單位,都以破屋苑新高呎價賣出,近六千二百元o架,嗰度成三 十年樓喎!呢度樓齡十四年,仲有交通方便好多,去奧運站、出旺角、返大陸(指上三號幹線)同樣都係十幾分鐘!」前後住過三個私人屋苑的David,嫌棄私 樓的會所設施,認為「不常用」,兩夫婦還是喜歡帶女兒到美孚的公共圖書館借書,他又大讚富榮花園屬居屋,無會所;管理費只是每呎九毫,經濟實惠。「五年前 我細佬大學畢業,怕佢好易過資助限額,所以我哋就叫佢即刻以白表身份申請居屋,始終居屋作為上車比較易嘛,最終他以一百二十萬買了屯門景新臺,好近輕鐵 站,都幾好住。睇報紙話,而家值二百萬,又賺咗!」如今郭氏父子三人,各有一間居屋,樂也融融。

狂借財仔任你撳錢

「未補地價嘅居屋……都無問題!」廣告歌都有得唱,近年不斷有財務公司,以未補地價的居屋都可借錢一招,吸引居屋業主借錢。事實上,未補地價的居屋,只可 向持牌銀行及政府抵押借一按或加按,還要事先申請,財仔肯借「二按」,只是因業主有磚頭揸手較有保障,借的仍然是私人貸款而非按揭,利率奇高;但就令大量 居屋業主,藉此變相將居屋變為提款機或撳出救命錢。

第一信用財務主席冼國林指:「未補地價嘅居屋唔能夠成為抵押品,這只是一啲細財仔吸客嘅伎倆;將貸款協議放上土地註冊處記錄,亦只係嚇吓業主還錢。由於借 嘅係personal loan,利率一般都係十幾廿厘。」部分財困業主,睇中這條「財路」;去年十二月破產的盧嘉英,自一○年七月至去年八月,僅十三個月內,便以旺角海富苑居 屋業主身份,反覆五次向三間財仔借貸,狂撳二百七十多萬元,相信當中涉及債冚債,財仔息口高達三十至四十八厘!盧嘉英最終頂唔順,居屋被一按銀行滙豐收為 銀主盤變賣,最終以約三百六十萬元於自由市場易手;扣除補地價及償還滙豐樓按餘額,所剩無幾。

曾是大行經紀、○八年在灣仔成立代理行的蔡俊雄,手持將軍澳唐明苑居屋單位,亦曾四次找財仔,最後一次是去年底,借十二萬年息高達四十八釐,今年四月蔡俊 雄以二百五十三萬沽出單位,可幸扣除補地價後有錢落袋。本週二蔡俊雄回覆,起初態度友善,後來語帶不悅:「係啲agent亂講,唔好寫我呀!」記者向其員 工查詢,他們好奇反問:「即係佢冇還錢呀?」他的員工都不知老闆行蹤及公司生意額,只知他經常外出工作,行蹤神秘。

專家意見:居屋要設限

記者走訪多個業主及買家,都認為居屋夠實用,價錢又較私樓平,地位較前大大提高。事實上,近月居屋價屢創新高,但因業主都不肯放盤,形成有價無市。在筲箕 灣開茶餐廳的何太,早年居於西灣河成安村寮屋,「約三十年前,政府要清拆,就一間木屋派一間公屋,那時我還未嫁,我家派了兩間,住在隔籬村(十字徑村)的 老公就派一間。」有三間公屋在手的何太一家,近年以兩間公屋「換」兩間居屋,自然發過豬頭。記者到訪其中一個筲箕灣居屋東欣苑的三房單位,間隔極為實用, 還以三十多萬裝修,廚廁配套媲美私樓。「今年五月時,有個經紀來茶餐廳食飯傾開,話這單位最少值三百二十萬,我不捨得賣,近日有個舊寮屋街坊出價近三百五 十萬,嗯,等我再諗吓先。」仍居於公屋的何太笑言。

居屋當寶唔肯賣

居屋癲價,全因梁振英的新政策,他宣布每年有五千個名額,容許月入三萬元的家庭以白表資格,購買免補地價的居屋。居屋至此便不論綠表或自由市場,都即時封 盤、反價、追價、創新高,如今更是全城缺盤,「富榮花園有十八座,但只得約十個放盤,全數放盤呎價七千,業主都觀望,驚賣平咗。」專做居屋的利嘉閣助理區 域經理馮樹勳道。居屋業主都想賺到盡,買家卻驚明年更多人爭,令樓價短短一個月升了一成。以前居屋有「補地價」一招作為居屋這優惠政策的金剛箍,但現時可 免補地價,又應否有更多限制以免不公平?」城大建築科技學部高級講師潘永祥認為,政府要考慮更多細節:「係咪應該設禁售期?但禁售期內買家患病、財困等, 又如何處理呢?是否可以由政府原價購回?五千個名額是一批過,還是分批?合資格人士又是否一世只可抽一次?」潘永祥又指,現時外圍不穩、利息低、通脹壓力 大等客觀因素完全無變,樓市的漣漪全由政府公布的土地政策所推動。

居屋Q & A

Q:何為居屋補地價?由買家還是業主負責?

A:房委出售居屋予公屋居民(即綠表)時,售價會比市價低,兩者相差的折扣率為補地價時計算金額的依據。業主要將居屋二手市場的單位自由買賣,要先補地價。補地價手續需由業主在未出售居屋前,向房委會提出申請及辦理。

Q:居屋補地價金額由誰釐定?

A:房委會。收到業主申請後,房委會於一個月內安排測量師上門進行估價,收費為四千零二十元;業主接受補地價金額,該筆款項將在所需支付的補地價中扣減;若業主不接受補地價,收費也不能退回。

Q:申請居屋補地價需時多久?

A:約兩至三個月。首個月為安排測量師估價,在房委會批出補地價金額後,業主有兩個月時間考慮是否接受。

Q:不服居屋補地價金額,可否向房委會上訴?

A:不可以。

Q:除了出售居屋,綠表身份業主要出租居屋,是否需要補地價?

A:需要。業主暗中將此類居屋出租,屬於違法,刑責最高罰款五十萬元及入獄一年。

Q:綠表買家購入未補地價的居屋,能否向銀行承造按揭?

A:可以。二○一○年十月經修訂,按揭還款保證期可長至三十年;銀行在承造按揭時,會以三十年減去該居屋樓齡,作為按揭年期的上限。例如大角咀富榮花園樓齡十四年,按揭便只能做十六年。

Q:未補地價的居屋可否加按或供斷後重按?

A:可以。但業主需得到房委會批准才可進行,一般批准原因僅限於籌措醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費、業主離婚/分居而需向配偶還樓價或支付贍養費,或業 主因生意出現財困等,手續需時一個月。另,申請費用三千四百二十元,不論申請成功與否均不能退回,而獲批後還需繳付三千八百元草擬法律文件手續費。

Q:財務公司可否以未補地價的居屋作抵押品,借錢予業主?

A:不可以。未補地價居屋的貸款財務機構,僅限於持牌銀行或特區政府,財務公司只是向業主借出私人貸款。

Q:是否只有公屋戶籍的戶主,才可以成為未補地價的居屋業主?

A:是。若公屋戶主為退休人士,或收入有限,在銀行要求下,其他家庭成員可以作擔保人,但並無業主的實際權利。要轉讓業權,普遍做法是業主另立一張「平安紙」,指明將該居屋單位轉送予相關家庭成員。

撳錢 套現 居屋 發達 之路
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三年禁調遷禁買居屋 凶宅公屋揀唔揀得過?

2012-9-20  NM




特首梁振英上場後,雖然一再強調 穩定樓市,可惜樓價一升再升;小市民上車難,惟有寄望抽公屋,目前公屋輪候人數已近二十萬。政府推出新一輪「特快公屋編配計劃」,共1,503個單位,獲 得破紀錄逾七萬人申請,平均四十六戶爭一個單位。不過,申請這類包含凶宅在內的特快公屋,其實限制多多,市民申請前最好諗清楚。

房委會每年七月都會推出「特快公屋編配計劃」供公屋輪候冊上的人申請,讓他們最快可提早於三個月內上樓,計劃中不少單位交通便利、配套理想,如觀塘順利 邨、大埔大元邨,月租由八百多元到二千八百元,但這些特快公屋多是空置了一段時間的「不受歡迎」單位,新租客隨時要面對種種「滋擾」。所謂「不受歡迎」單 位,根據房委會剛推出的本年度特快公屋名冊,不少單位都有註明不受歡迎原因,包括「單位內的住客在半年相繼去世」、「鄰居脾氣古怪,曾襲擊其他住客」、 「曾受臭蟲影響」、「曾多次發生追討欠債事件」、「鄰近垃圾房,垃圾槽將造成噪音滋擾」等;有些單位則設計有問題,如寶田邨及天恩邨單位內的洗手間較正常 公屋單位細。

三年禁調遷

揀樓時,市民只可按名冊上的資料揀選單位,不能實地「睇樓」。另外,申請特快公屋單位的市民,將有三年禁止調遷期。換句話說,一旦揀定了不受歡迎的單位, 在三年內都不可要求調遷。市民在揀樓後,房委會發出配房通知信前,市民有權「反悔」,放棄入住單位,但若在收信後才拒絕入住,就會被視為「不合情理拒絕編 配」。此記錄若累積滿三次,其於公屋輪候冊內的資格亦會被取消。

三年禁入綠表買居屋

不少人為求置業,會先申請公屋,以取得綠表資格免補地價購買居屋。一般公屋住戶的確可循此方法上車,但特快公屋的住戶想靠此法快速上車的如意算盤卻未必打得響,因為特快公屋的住戶在居住首三年,只會被房署視作白表申請人,被列入白表居屋配額內。

失房署、社署租金援助

房署會為部分特快公屋單位提供免租期或租金優惠,例如獲八至十二個月的租金減半優惠;不過,有辣有唔辣,在獲享租金減免期間,除非有特殊情況,否則特快公屋的住戶是不能同時申請房署的租金援助,而社會福利署亦會停止發放租金津貼。

家庭慘劇凶宅

今年的特快公屋單位中,有一百五十三個凶宅單位,如天水圍天恒邨恒運樓的單位便曾發生男戶主用利刀插死新移民來港妻子及一對孖女的慘案,事件轟動一時,O九年更被許鞍華導演改編成電影《天水圍的夜與霧》,迷信的市民申請前要三思。(馬梓皓)

點揀?

不受歡迎指數(五個★為最嚴重)單位內曾發生兇殺/自殺/意外死亡事件★★★★★單位內的住客在半年相繼去世,但並非在單位內過身★★★★單位毗鄰公眾地 方曾發生死亡事件★★★★鄰居脾氣古怪,曾襲擊其他住戶★★★★★單位內曾有人自然身故★★★★單位曾發生追討欠債事件★★★單位偏遠★★單位曾受臭蟲、 白蟻等蟲患影響★★★鄰近地下泵房、垃圾房、電壓房、面向公路,噪音滋擾★★★

三年 年禁 禁調 調遷 遷禁 禁買 居屋 兇宅 公屋 揀唔 唔揀 揀得 得過
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糾纏四年天頌苑居民力阻房署賣短樁居屋

2012-11-01  NM
 
 

 

為穩定樓價,特首梁振英提出明年初出售餘下八百多個居屋貨尾單位,主要來自天水圍北的短樁居屋天頌苑;不過,天頌苑的短樁樓雖然已經過補樁,但原來房署仍遺下七千多萬元的管理費債項,一班天頌苑居民決心趁房署賣樓前入稟追討,居屋出售計劃隨時觸礁。

自被揭發短樁問題後,天頌苑L及K座由九九年至今一直丟空,至○八年,兩幢短樁樓才再獲發滿意紙;不過天頌苑居民代表莫炎熙向本刊透露,原來在九九年至○八年期間,房署一直未有向屋苑的管理公司「新昌物業管理」繳交管理費。

據莫炎熙透露,房署在九九至○八年間,估計合共欠交五千萬元管理費,加上多年利息,合共大約七千萬元。房署一直無交管理費,皆因署方一直堅持兩幢短樁樓未入伙,並無業主,所以不用交管理費;不過,本刊翻查文件發現,房署在過去多年來,一直都是以業主身份授權官員在業主大會代表K座和L座單位投票。在業主大會上,由業主表決的項目包羅萬有,既包括大廈維修,甚至包括投票選擇管理公司等,而根據法例及大廈公契,任何業主均須負擔管理支出。

據了解,新昌每兩年經業主大會投票續約,莫稱,新昌強調房署代表並沒有在續約一事投票,但以私隱為由拒向他披露更多有關授權票數分布的資料,故他無法得知房署有否在利益衝突下投票給新昌。新昌未趕及在本刊截稿前回覆。

房署想和解

莫炎熙指,房署欠交管理費,而新昌在多年來又不作追討,變相令屋苑的管理基金收入減少。就這個問題,莫四年前已開始追討。「我出信問咗幾次房署有咩法理依據可以唔交管理費,佢哋都唔答。一○年八月,我哋同房署喺調解中心調解,但根本冇傾過各自嘅理據,先係調解員同房署傾咗大半日,然後調解員又同我哋傾咗兩個鐘,之後先至由政府提出用一千萬和解。」當年,政府更曾準備出售天頌苑貨尾單位,但在發售前卻以可能有官司為由宣布撤回。去年經新民黨葉劉淑儀和田北辰介入後,房署才出動副署長李國榮與居民開會,但兩次會面都沒有結果,房署更質疑莫炎熙的代表性。

誓要打官司

莫炎熙形容未來三個月是關鍵時期,房署可能會想方設法令天頌苑業委會接納一千萬元的和解方案,所以他向房署提出在十一月的業主大會加插議程,由居民成立追討委員會。最終手段,則是在政府出售天頌苑貨尾時打官司。「我要打官司,唔係要阻止政府賣樓,而係要政府搞番清楚欠交管理費問題,同埋要保障新業主唔會因為買咗呢個短樁樓,將來可能要俾無數嘅維修費,短樁嘅責任導致樓宇有問題,應該由房署承擔番。」莫炎熙說。面對可能與居民對簿公堂,房署回覆本刊時表示,若將來有人就管理費爭議提出訴訟,房署會以買方名義接管有關訴訟,當買家以相同條款轉讓單位,下一手業主同樣受保障。熟悉樓宇事宜的律師馬華潤表示,不清楚為何房署一方面說未入伙,另一方面卻又行使業主權限,他稱原則上業主要交管理費,但房署這個案要看具體案情才能定斷。至於房署答應為買家承擔管理費訴訟引起的損失及代辦訴訟程序,馬華潤和公民黨立法會議員、資深大律師湯家驊均認為這方法可保障到買家,但買家要留意協議的具體寫法,包括房署是否承擔所有律師費,還有有關條款是否可以繼承到下一手買家,否則要再轉手會遇到困難。

樓宇輕微傾斜

買家除了要冒風險購入可能因官司而被釘契的單位外,還要留意樓宇安全問題。協助天頌苑居民的新民黨區議員黃卓健指,該兩幢短樁樓與旁邊的樓宇比較下,仍有輕微傾斜。「居民好擔心兩幢樓嘅情況,將來如果因為樓宇質素問題出現意外,係咪應該由房署承擔番責任呢?」建築測量師何鉅業認為,政府有需要長期監察該兩幢樓宇情況。他又指,由於這兩幢樓宇已空置十四年,買家購入時須做好幾項驗樓工作,包括檢查水喉有否滲漏、窗框有否生鏽、電線膠有否出現溶蝕等問題。房屋署回覆本刊查詢時表示,天頌苑K及L座的樓宇內部修繕工程在○八年十一月完工及獲樓宇落成證明書,因此在該日起繳交管理費,因落成後才使用屋苑共同資源,故落成後才繳交是合法合理和公平。

短 樁 居 屋

前特首董建華在回歸後提出八萬五政策,大增居屋及公屋供應,但一九九九年八月,升降機公司在天頌苑L座安裝升降機槽時,發現升降機運作不順,其後天頌苑項目顧問建築師發現天頌苑十五座樓宇中,K座及L座出現地基不平均沉降情況,房署隨即委聘工程師調查,發現八十支樁柱中,共有三十支樁柱較已打樁柱的記錄長度為短,從而揭發短樁案。其後,兩名品質控制工程師及助理工程監督被判串謀訛騙罪成判囚。立法會經調查後,認為前房屋局局長黃星華、王䓪鳴及苗學禮需要承擔責任。

 

糾纏 四年 年天 天頌 頌苑 居民 力阻 房署 署賣 賣短 短樁 居屋
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有以下問題想請教一下諗兄…..
追揸沽: 2010年中小弟見樓市升左, 就把將軍澳自住居屋(當時只供剩10萬)賣左套現210萬, 七除八扣后剩番170萬, 之后租左附近一個新樓盤單位, 月租1萬, 期間不時有去睇樓, 但資金只放普通儲蓄戶口未有作特別安排, 因預計自己隨時會再入番市 … 但樓價呢個時間爆上了….. 眼見將軍澳區及其他市區樓價日日係咁升, 升到已經唔係自己能力範圍內供得起, 加上美國宣布2014年中前不加息, 所以決定入屯門元朗區(但價錢己不見得相宜)…..及后2011年中趁歐債爆煲 樓價輕微調整就立即入市, 地點係洪水橋低密度住宅2樓720呎連入契天台及有蓋停車場28年樓成左230萬, 但銀行按唔足, 只做到220九成(即借200萬)按25年月供8000, 首期+裝修+雜費用左80萬.
最近估過一次價, 單位已升到310萬, 正在考慮應否加按(如果可以的話), 而此刻現金只余下80萬左右, 心目中一直想再買多一個單位作收租用, 也睇過元朗一些細單位但已不平宜了, 選擇越來越少, 也有考慮過村屋但驚唔穩陣…… 另外小弟月入不高(31k/m), 太太無業, 如再做第2套按揭可能有難度(我簽左consent letter).
想請教諗兄, 我既情況如果再買第2個單位可行嗎?定係應該保留剩餘現金, 等待下一次跌市?
謝謝回覆!
再買第二個單位可行嗎?
根據借貸力,追揸沽如再每月供多六至七千蚊是有可能的! 但在此時load到咁重貨實在不妥,就算手中餘下80萬現金亦不足保證高安全系數。只好勸你忍下手吧! 如你盡借,應該借二百萬左右有可能,不過呢個數都冇咩樓好買。

居屋有咩唔妥當?
居屋其中一樣唔妥當既,係限制左你去做抵押既能力,除非你補埋地價。不過買得居屋咪又係想慳返個地價,仲有平些少既管理費。如果追揸沽一開波係住緊係私樓,佢就唔駛焗住賣居樓套現。相反可以到銀行加按到七成,冇手續費仲有銀行1%現金回贈。

而追揸沽,佢呢兩年攪屋換屋已經用左佢兩年賺番黎既錢,即係呢兩年白做,何解呢? 首先賣出居屋已比了幾萬經紀傭,再租一年樓用左十二萬。再買入洪水橋,八十萬洗費,內附三成首期,咁即係雜費係廿萬餘。你知印花稅都六萬幾啦。加加埋埋接近五十萬,而對於月入三萬既追沽呢筆錢唔係少。

當然點計追揸沽都有錢賺,但沽左自住樓而眼見樓市爆上既感覺,係呢個case可見到。所以諗樣放case出黎除要比讀者答案之外,讀者問題都好有參考性。Homebloggerhk係集合左百人買賣樓宇既經驗,幫你少走冤枉路。順帶一提,村屋亦都係冇咁好既抵押品,容易估唔到價同埋只借五成,情況差異頗大,間間屋唔同。不過連路都唔到既村屋你就唔使諗。投資有屋苑式管理既村屋會好些少,但點都比大屋苑要煩些少先賣得走。而你想係呢個時勢搵開錯價既村屋,要花既氣力同人脈唔係想即刻要就有。

村屋有時吸引就係附有車位,可慳返幾千車位租金。如果經紀話間屋冇車位但可四圍泊千祈咪輕信。而家成日有人投訴咩咩村違例泊車,唔係村民就係車場。追揸沽經過早年消耗,係時候保留實力下round再戰。


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再買第二個單位可行嗎? 
根據借貸力,追揸沽如再每月供多六至七千蚊是有可能的! 但在此時load到咁重貨實在不妥,就算手中餘下80萬現金亦不足保證高安全系數。只好勸你忍下手吧! 如你盡借,應該借二百萬左右有可能,不過呢個數都冇咩樓好買。

居屋有咩唔妥當? 
居屋其中一樣唔妥當既,係限制左你去做抵押既能力,除非你補埋地價。不過買得居屋咪又係想慳返個地價,仲有平些少既管理費。如果追揸沽一開波係住緊係私樓,佢就唔駛焗住賣居樓套現。相反可以到銀行加按到七成,冇手續費仲有銀行1%現金回贈。

而追揸沽,佢呢兩年攪屋換屋已經用左佢兩年賺番黎既錢,即係呢兩年白做,何解呢? 首先賣出居屋已比了幾萬經紀傭,再租一年樓用左十二萬。再買入洪水橋,八十萬洗費,內附三成首期,咁即係雜費係廿萬餘。你知印花稅都六萬幾啦。加加埋埋接近五十萬,而對於月入三萬既追沽呢筆錢唔係少。

當然點計追揸沽都有錢賺,但沽左自住樓而眼見樓市爆上既感覺,係呢個case可見到。所以諗樣放case出黎除要比讀者答案之外,讀者問題都好有參考性。Homebloggerhk係集合左百人買賣樓宇既經驗,幫你少走冤枉路。順帶一提,村屋亦都係冇咁好既抵押品,容易估唔到價同埋只借五成,情況差異頗大,間間屋唔同。不過連路都唔到既村屋你就唔使諗。投資有屋苑式管理既村屋會好些少,但點都比大屋苑要煩些少先賣得走。而你想係呢個時勢搵開錯價既村屋,要花既氣力同人脈唔係想即刻要就有。

村屋有時吸引就係附有車位,可慳返幾千車位租金。如果經紀話間屋冇車位但可四圍泊千祈咪輕信。而家成日有人投訴咩咩村違例泊車,唔係村民就係車場。追揸沽經過早年消耗,係時候保留實力下round再戰。

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居屋殺入又一居的煩惱人(問) (答)

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諗樣Sir .多謝你抽空解答各人的疑問, 現望你能點醒 本煩惱人
本人及太太現年同是34歲, 育有一子4歲及剛出世的bb! 本人收入約$30000-$35000 (有公司支票証明),額外收入$15000(沒有收入証明),太太有固定收入$15000,我們有兩層樓,用我媽媽名義購買私人住宅(我和太太做擔保),165萬購買,現銀行估價約365萬,每月約供$4840 (1% p.a., 借貸餘額約115萬,分30年還款)租金收入$9200,今年3月續租應可有$11000,及我與太太共同擁有現自住已補地價居屋, 275萬購買,現銀行估價約420萬,每月約供$7800 (0.96% p.a., 借貸餘額約183萬,分29年還款)
因為父母受惠政策,下年不能擁有自住以外物業,所以必須出售物業。
因此考慮以下方案,請指教:

 

1) 把私人物業轉到自己名下,這便要重新做按揭,這樣銀行利率會增加至2.15% p.a.,並且三年內不能轉讓 (受SSD限制)及需交律師費及厘印費約100,000 。 可套現多 (3,650,000/2-1,150,000=675000). 如重新做按揭,是否只用我一人名義較好?

 

2) 在市場出售物業,套現250萬,另加流動現金100萬,購買700萬單位供一家四口長住,把居屋單位出租$12000。現居3房,可住多6-7年,因想仔女長大時可每人一間房及一間辦公房給自己!現在是否適合換大屋?

 

3) 在市場出售物業後,購屯門或九龍灣三百萬樓下樓宇作收租(做5成按揭)餘款2,500,000作人民幣定期存款。還是

 

4) 在市場出售物業,套現250萬,另加流動現金100萬,作人民幣定期存款或買債券,靜待跌市!


煩惱人相信真係好煩惱,睇佢問題就知佢一定去問過諗過。例如物業轉名對該項物業於銀行按揭之影響,轉名後SSD限制會否加長,更需要打幾多印花稅,煩惱人係問題都計清計楚。

對於轉讓一事,煩惱人應問律師能否以較低市價轉讓物業,如調至剛剛低於三百萬相信是一個律師可接受的市價而你又慳返一半印花稅(即約四萬)的建議。

->>按此看印花稅稅率


首先按揭只計能證明之收入,當你有稅單,加埋公司支票妥當影響望可將你本人核實收入計到30000蚊。加埋太太家庭月入達$45000。根據批核標準如自住物業要令總借貸還款金額不能超借款人共入息之一半。即係你還盡每月$22500,減去已補地價居屋$7800,假設出面冇借貸,可以批出$14700月供之按揭,即借到約2.65milX1.47=3.90mil之款項,剛fit到你諗換大屋,補1.0mil而買入7.0mil樓宇之打算,你該埋提議是可行的。不過留意條數已計得好盡,而你身上既credit card及p-loan會令你借唔足3.89mil個數。

 

如執行換大屋之決定,未免太大風險。及於日後果真跌市,你會十分後悔。現在宜執行「年年有餘」之策略,即係借貸能力要有淨,手上現金要有淨,為下一次入貨準備。現時再入場買樓既,一係好有需要之輩,或手上太多錢冇出路之人仕。試諗下你如果你2007年,7百萬連又一居都買到。而家七百萬而又要大既,都係次一等(當然都唔失禮)屋苑。建議籌備資金,完成由居屋搬入又一城(居)之創舉。

 

因媽媽要收取政府資助,你就要轉按放棄1%之按揭計劃。楊先生在網上提及香港冇可能有1%供樓既按揭plan,你大哥就係其中出類拔萃既一位。既然出租幾年都冇出事,何不將阿媽轉返黎間樓續出租? keep住個好租客令自己煩惱都少d。除非物業已超30年否則keep住間樓以靜製動為上策! 另外應大膽加按至七成,套出3.65mil*70%-1.15mil=1.40mil。加埋手上一百萬cash你一樣可以係跌市做七成上會買800萬之自住大屋。等同忍係於周期長的樓市中滑浪最緊要要訣。

 

出完以上幾招,你借貸力只係用左一半,cash又充足,淨低事情交比個天同特首去辦啦! 人幣定存係你cash的好搭擋,好好享受同bb相處既時間,呢樣先至係有錢買唔到的。至於為仔女升學而遷居及已補地價之居屋應否趁高而沽既考慮,請留意本網,會遲些作深入解答。


居屋 殺入 又一 一居 居的 煩惱
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以筆者所見家庭收入近四萬而借二百八十萬之按揭令你負擔驟增。因330萬樓宇買入後減去50萬首期要借280萬。以你咁講,你買完樓後將會冇CASH係手。而每月供款要拉到30年才可將月供款減低至10000完,25年供會年供款增至$12000,都可上會有餘但令你儲唔到$落袋。換言之到時層樓升跌會主宰你黎緊多年命運,層樓升一成可等於你(3.30mil * 10% / 13000)=要25個月先儲到既錢。跌一成都一樣。係如此升浪唔到頂都到尾之時候,為何以身試市呢? (因為你睇錯市每跌些少你都要賣兩年身)
 
諗樣相信白表居屋較適合你。黃大仙附近之慈雲山仲有不少二百萬之選擇(未補地價)。私樓風險亦唔係細,勝在可隨時加按但而家買間私樓少都要2.60mil(例:荃灣中心404呎)。居屋推出就係要幫你慳返個地價,用平價解決自身住屋問題。既然你合規申請就唔好浪費,除非你好有把握間樓可以幫你賺到錢,否則唔應該用伺自己大份金錢去買(投資)一項目。
 
買樓雖然可以係滿足自己居住需求,但要理會當中投資風險。唔可以因自己要住就咩都唔理走去買。買居屋可以唔比地價慳返約三成樓價,但要當作投資品賣出或套現時有一定難度。私樓質素參差及要比地價,但用作套現及賣出可不受限制。在此重申一次兩者之分別。至於實用率一般居屋較好,管理費都係居屋平。要知道而家私樓管理費已升至2000一個月不為奇。慳返留比仔女讀書更適當。
 
趁機重提一次,你要唔補地價咁買居屋主要有幾個途徑:1. 你係公屋戶主,只要你肯放棄公屋就可以用綠表免補地價買居屋。但留意你父母係公屋戶主唔代表你可以走去申請綠表上居屋。以筆者所記除非你係間細公屋住六個人或更多先有條件用擠迫戶提出拆戶,即分配多一間公屋比你,咁咪兩個都可以一齊申請。要攪擠迫戶或有病調遷,請找社工。
 
另一方法係一個人或一家人先上公屋,要低收入配合。一個人約$8700月入而一家人不超$16000。按此看房署關於收入之解說。上到公屋每月要比錢交租,之後可比錢再買居屋。第三方法係最近熱討既白表免補地價買居屋或置安心,形式近似都係要一人月入不過$2100,家庭不過$40000,可入表而抽中會叫你去睇樓,睇中比錢。比乃三個最主要途徑「上樓」。
 
讀者打得成篇文上homebloggerhk問相信係心思熟慮之輩。亦知結左婚一排仲同母親住難免想搬出享受二人世界,但如想提前搬出享受二人世界是有代價的,凡是有因必有果,希望筆者幫到你。
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審視借貸能力 再賣居屋未遲 (答) Home Blogger

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答:

相信社會上正增加德仔一類既個案,賣左居屋後套番舊錢「吊吊fing」。當然私樓市場早年已發現同樣事情,政府正「幫忙」將此情況蔓延至居屋市場。 

但居屋住戶同私樓業主不一樣,畢竟佢地大多數係實力較低既市場參與者,賣左居屋等於除左防護網,請各居屋業主係賣樓前再三思。要考慮既因素顯然為一: 賺左舊錢夠唔夠再買樓二:買樓後供唔供得起。 

德仔個案係將自住樓(亦都係唯一間樓)賣出,咁做等於同市場對睹市升定跌,如果未來幾年樓市平均年跌5%,德仔可以打和,要每年樓跌多過5%德仔先可完成高位沽出,幾年後低吸自住樓既策略。 

5%係租樓洗費,原因為租金每年約樓價的4%,加上第時再買樓既洗費,加埋都要預5%一年。而德仔係賣出居屋套到既1.30mil,夠佢租11-12年樓。可惜放棄居屋要等兩年真空期(冇物業),用白表仲要抽中先可重返居屋市場,而新特首就想提議每年抽多五千個額。 

 

你可能問點解仲成日提居屋呢? 如果德仔用哂130做首期買間私樓自住原可七成上會,而樓價可達400萬,因400萬樓要用120萬做首期。淨返280萬問銀行借就算批到分25年還每月都要$12000蚊,已超德仔月入一半。退一步睇間樓售價2.0m,比60萬首期上會,借1.4mil分25年還德仔剛好夠上會,每月還款只需約$6000。不過講到呢度你都明,咁辛苦住係間$2.0mil既屋仔入面又何苦呢? 用$2.0mil去買間大D既唐樓又分唔到25年咁耐還。 

仲有,假設德仔買左層2.0mil自住,因供款已佔人工既一半,就算再睇中第間樓都唔可以用淨低60萬買多間上會,失去倍大效果,進而斷絕左搵個租客幫佢增加被動收入呢條路,相信居屋業主群內有此情況大有人在。總括而言德仔認係庸才而知道要搵人幫確實好,而銀行只幫借貸能力高既人,淨低既就要搵政府幫手,呢個亦都係政府定落房屋政策所塑造出既遊戲規則。 德仔賣樓為自己準備左cash但係收入有限令借貸能力跟唔上。

如果我係德仔,我會搵間銀行開個保險箱,係櫃面A提五十萬cash出黎,係隔離櫃面B買入實金再放入保險箱。咁做既目的當然係想「妥善收埋」自己資產,用呢兩年租樓當過冷河然後再用白表申請居屋,符合資產低於五十幾萬同兩年冇做業主既資格(三人家庭入息限額$27000)。兩年過後,如果樓市跌左就恭喜你,可以諗下買私樓或抽中左就買居屋。但德仔既購買力冇變,佢都係最盡買到價值二百萬既樓,而呢個價錢既私樓有幾大同就算樓市點跌,相信德仔心中有數可以買到咩野。所以置業還是政府好,係樓市較淡淨時二百幾萬而唔使補地價都夠買間三房。 

寄語所有居屋業主,當你賣樓賺一百幾十萬後你就要投入私樓市場,要有相對既人工同青春先可叫到銀行借夠錢比你上會。如住居屋既十幾年之間人工未有躍進者更多須考慮。當然你可以等樓價跌再買,不過以而家九龍兩房都要成四百萬黎計,你真係諗住昇悅居兩房跌到二百萬你先再入市? 恐怕係等呢段時間,已將賣居屋賺到既錢洗哂了! 

 

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強勢居屋 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20130328/18209388

買居屋有幸有不幸,買天頌苑即使係價錢便宜,因存在先天性缺陷(短樁)及丟空十四年所衍生之漏水諸如此類問題,將來升值會慢之又慢,係典型之「弱勢樓」。地產代理老闆W以前教訓左丁山:「買樓要買強勢樓!」佢講嘅強勢,係指(一)位置好,(二)交通好,(三)建築物料好,(四)發展商商譽好,(五)圖則好。(六)會所設施好。知道嘅,可惜六好強勢樓嘅價錢特別貴,買唔起呢。一啲樓一聲話賣,即刻有人排隊睇樓,當然係強勢樓,一啲樓話要賣喎,三個月都無地產代理帶人上門,就係弱勢樓嘞。舉個例,沙田第一城就係強勢樓,沙田某個地產商開發嘅乜花園物花園就係弱勢樓囉。房委會建造嘅天頌苑當然亦係弱勢樓,弱勢居屋。
居屋之中嘅強勢樓,據講係赤柱之無敵海景居屋,經常有西人家庭出入,有西人住就係強勢樓?西人未必有資格買居屋嘅噃?一位知情人士對左丁山講,赤柱多西人居民,赤柱居屋常有西人居民出入,應該係居屋租客,但居屋點可以租俾西人呀?一位居屋居民話:「補咗地價咪得囉,但亦有業主偷雞嘅,幾難判定邊間居屋補咗地價,邊間居屋係偷雞租出。」
赤柱居屋補完地價之後,如要賣樓,聽講(在SSD、BSD前)市道甚佳,依家就乜樓都歸於沉寂啦。但赤柱公屋就冇咁受歡迎噃,因為赤柱出外交通不便,赤柱西人多、遊客多,物價較貴,公屋居民負擔較重,雖然幾近海灘,海水不能當水飲。當年王䓪鳴做房協主席,大力擁護董特首之八萬五政策,搶赤柱地興建公屋及居屋,曾受反對,但有人講:「公屋居民點解唔可以享受海景?」係啦,邊個敢話唔可以呀,冇飯食,食COVA蛋糕都得,如此「公屋狂熱」,結果就係冇贏家。新近認識一位房協委員,佢就好務實喎:「浸大學生話如果李惠利用作屋地,應該起公屋,唔可以起豪宅,我就認為咁樣做係違反善用社會資源原則,李惠利係珍貴豪宅地皮,賣出去值好多錢,將啲錢用在較便宜土地興建公屋,可以起得更多單位,有益輪候冊上人士!」此乃務實與嗌口號分別,只係怕梁先生政府鍾意嗌口號啫,例如「共圓中國夢」!

強勢 居屋 左丁 丁山
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