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天時加地利 被動元件大復活 國巨集團固守地盤十年熬成婆

2010-8-30 TTW




儘管年初,筆電大廠老闆提到被動元件供應吃緊問題,但直到第一季國巨繳出亮麗成績,市場才驚覺被動元件「活過來了」。

未來,電子庫存去化及國際產能開出情況,將是國巨能否續強的重要觀察。

撰文·歐陽善玲、黃智銘

相較於電子業今年市值大幅縮水,國巨集團因旗下的國巨、奇力新以及智寶的產品都是今年最夯的被動元件,在價格以及供需吃緊下,使得市值大幅提升一八%,是少數表現亮眼的電子集團。

儘 管生產的都是被動元件,但產品仍大不相同。國巨以生產精密電阻為主,為壯大在被動元件領域的完整性,利用整合、通路以及掌握核心技術三個層次來達到目標。 在整合方面,國巨分別將國內第一大電容製造商智寶,及國內第一大電感製造商奇力新納入集團行列,此舉讓國巨成為全球三家唯一能同時提供電阻、電容以及電感 被動元件的製造商之一。同時,投資國內第三大積層陶瓷電容(MLCC)製造商華亞,一舉將國巨推升成為全球第三大MLCC供應商。

此外,國 巨集團也進行全球通路布局,透過購併新加坡電阻製造商ASJ取得東南亞市場,購併德國老牌高功能繞線電阻製造商Virtohm搶灘歐洲市場。同時也購併北 美經銷商Steller完成全球通路布局。接著在集團旗下設立業務、產品、技術研發及財務後勤等四個事業群,未來將持續減少非本業投資發展,並專注本業產 品及全球通路布局。

要做業界領導品牌

「國巨集團的目標,是每個產品都要是領導品牌,至少市占率前三名。」在日 前的法說會中,董事長陳泰銘肯定地說。國巨一直鎖定在MLCC等電阻產品上,市占率鎖定第一;奇力新則在購併電感廠BELKIN之後,目標鎖定台系電感廠 第一;智寶近年則是大舉布局固態電容,整體集團企圖心在被動元件領域中最為積極。

群益投信分析,今年以來國巨逆勢突圍關鍵有二:一是產品結構調整速度快,比國際大廠早一步擴充產能;二是受惠日圓升值,相較主要對手日系廠商,價格競爭部分占盡優勢。

另外,國巨也透過組織重組、降低營運費用,改善營益率。在天時地利配合下,第二季國巨獲利再創佳績,毛利率由第一季二七%,提升至二九.六%,每股純益○.五元,表現優於市場預期。

回顧二○○○年,當時因千禧年換機需求,被動元件成了科技業當紅炸子雞。國內及日系廠商為因應缺貨潮,順勢大規模擴產,造成被動元件產業長期供過於求狀態,包括國巨、華新科營運全都陷入苦戰。

但,十年媳婦熬成婆,日前陳泰銘在法說會上公開表示,今年被動元件產業市況,將是十年來表現最好的一年。

陳 泰銘分析,目前產業處於長線多頭趨勢,就供給面而言,包括Windows 7引發換機需求、大陸家電下鄉政策及智慧型手機持續成長等因素,將使被動元件需求維持高檔。法人同樣看好,認為今年被動元件主要需求,除了筆電、智慧型手 機、液晶電視等產品,將維持兩成以上高成長外,LED電視滲透率提升及汽車電子市場成長,也將使被動元件需求暢旺。

可惜,一朝被蛇咬,十年 怕草繩。受到十年前瘋狂擴廠之苦,儘管景氣大好,產業擴產動作卻十分保守,供給面增加有限。就今年被動元件大廠動作來看,日系廠商Murata擴產幅度約 三成,TDK持平,太陽誘電增加兩成;國內部分,華新科同樣擴增兩成,只有國巨與韓系廠Semco展現積極擴產態勢,也是國巨集團今年能夠享受產業景氣回 升好處,並推升集團市值成長的關鍵因素。

旺季不旺成了第一道考驗

站好絕佳戰鬥位置,接下來就看集團的戰力規畫。目前鎖定積極布局大陸市場,持續擴大新增代理通路商。現階段,中國通路商約有三十多家,目標兩年內增加到四十五至五十家,並設定三年內營業額將突破百億元。

市 場好奇,未來國巨集團營運是否續旺?法人認為有兩大觀察重點:一、電子下游產品庫存去化情況;二、國際大廠產能相繼開出影響。群益投信表示,國巨產品主力 為MLCC及Chip-R(晶片電阻),占營收比重分別為四四%、三五%,銷售區域以大中華地區為主,到今年第二季比重達六八%,Chip-R部分在大陸 市占率則超過五成。

讓法人擔心的,還是電子業旺季不旺的窘境。統一投顧預估,在市場供需趨於平衡下,第四季被動元件價格將有下跌空間。另 外,筆電、網通等電子產品出貨有下滑情況,國巨未來一季營收恐出現衰退,加上上游基板漲價,將對毛利率形成潛在壓力,研究員推估將較第二季下降四.三%; 整體而言,國巨全年營收預期為二八七億元,較去年成長五○%。

值得留意的是,國巨致力調整產品及客戶組合,包括與晶片電阻供應商旺詮,及集團旗下奇力新結盟,透過策略合作關係,提升經營效率,未來營運成果如何,市場都在看,也考驗陳泰銘的布局智慧。

國巨集團07年年底至今年8月中市值變化2010/8/20集團總市值:397.81億元1/19~8/20市值波段增幅:18.68%


天時 地利 被動 元件 復活 國巨 集團 固守 地盤 十年 年熬 熬成 成婆
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全國網絡完備 中金再生佔盡地利 黃國英 (Alex Wong)

http://hk.myblog.yahoo.com/alexwongkwokying/article?mid=14946

(原載於東周刊5/4))

「我得則利,彼得亦利者,為爭地。爭地則無攻。」-《孫子兵法》

股價短線波動,幾近全由情緒主導。日本核電廠爆炸,人人嚇得肝膽碎裂,棄股斬倉者,不計其數,人如潮湧,馬似山崩,自相踐踏,恐慌至極。兩週後,眾又忽然恐懼變貪婪,恒指由22000點邊,挾到23850有多。市場人格分裂,原理就像電影《西遊記》,至尊寶明明見到同一個人,一時會係紫霞,一時會係青霞;一時呵你,一時鞭你,好難觸摸。

升勿喜跌勿亂

短線看情緒,長線看經營。情緒只能影響價格,對價值的影響,卻微乎其微。對家明明只懂睇圖,人多擠逼拼死買,再作個淒美動人的FA古 仔壯膽,何不笑而不語,「你嘅」,貴出如糞土,捨得沽貨。到對家一手都係,價跌、圖表惡劣,心情沮喪,先怨、後罵、神「瘋」大成而終自宮,滿腦子世界末日 時,賤取如珠玉,唔駛卸佢。口訣:升勿興奮狂喜,跌勿自亂陣腳,財上平如水,心平如鏡。拙新作《決勝在期權》已詳述,不贅。

感受市場情緒細微變化,左穿右插,以快打慢,非人人所能。手腳慢,則可以價值為本,聚焦公司經營,以極慢打極快,以耐心換公司成長,懶理當中市價起伏、流言蜚語,業績如對辦,續持,以注碼控制風險。道理如此簡單,執行卻是如此困難。

中金再生(773),上市近兩年,股價起起落落,淘盡多少suckers?多少往事,已盡付笑談中。剛公佈了去年全年業績,營業額由2009年的90億,升至2010年的225億。產量由09年的76萬噸,倍增至193萬噸。去年賺近9億,按年升近九成,增長令人滿意。

展望2011年,管理層預期營業額增長四成。預期毛利率亦會低位反彈,如能由2010年的5.5%,上升一個百分點,連同營業額上升,毛利可望由12億升至20億(假設廢鋼及廢銅的價格變化不大)。由於公司為輕資產模式,只要固定成本控制得宜,盈利增長的動力,應能維持。

更重要的是,公司全國的採購及銷售網絡已成形。廣州、中山,是為南方基地;江陰、寧波,靠近江浙客戶;天津基地擴 產,劍指河北、內蒙各大鋼廠;武漢廠房一旦落成,全國網絡基本完備。廣東、江浙、天津、武漢,皆為全國鋼廠群聚之地,屬兵法中的「爭地」。所謂「爭地」, 梅堯臣曰:「形勝之地,先據乎利。」曹操注曰:「當先至為利也。」先發而佔,其利大矣。

 負債急增毋需過慮

人們較關注的問題,不外是應收帳款上升,及銀行貸款增加。其實兩者均毋需過慮:應收帳款及票據,分別上升191%和189%,看似嚇人,但與營業額增幅148%相比,實屬合理。銀行短債增加約25.1億、長債3.5億,全數可在存貨、現金及銀行存款中反映:存貨增加10億、現金及已質押銀行存款增加21.4億,當然存貨的增加,有部份是由於金屬價格上升。

(個人及客戶持有中金再生(773))


 

(千港元)

FY2010

10H2

10H1

FY2009

收益

22,508,182

13,822,903

8,685,279

9,063,175

銷售成本

(21,272,828)

(13,116,218)

(8,156,610)

(8,273,221)

毛利

1,235,354

706,685

528,669

789,954

除稅前溢利

944,501

478,633

465,868

503,635

所得稅開支

(52,598)

(14,109)

(38,489)

(24,950)

年內溢利

891,903

464,524

427,379

478,685

 


FY2010

10H2

10H1

FY2009

黑色金屬產量(噸)

1,570,000

910,000

660,000

562,000

有色金屬產量(噸)

360,000

224,000

136,000

201,000

總產量(噸)

1,930,000

1,134,000

796,000

763,000

 


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省市爭搶地利 云南城投受災

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100301567&time=2011-09-10&cl=115&page=all

云南城投因政府注入滇池項目而榮,亦因政府「捂盤惜售」一級土地而被做空,云南城投進退維谷
財新《新世紀》 記者 朱以師

 

  截至2011年9月6日收盤,云南城投(600239.SH)股價又創下了一年的新低,收盤價8.57元,一年跌幅35.26%。這只兩年前被分析師熱捧為「百億盈利」概念的股票,現在宛如踏入虛幻的空中樓閣。

滇池邊上的優質土地竟出現了高達90%的流拍率。張存立/CFP


  云南城投置業股份有限公司(下稱云南城投)在昆明遇到了難題。之前被市場寄予厚望的滇池環湖東路土地一級開發項目,在歷經三年的等待之後,首批 土地終於在今年6月底進入「招拍掛」出讓環節,結果卻遭遇大比例流拍。這非但使其「百億盈利」化為幻影,此前投入的62億元成本能否順利收回都成懸念。

  更嚴峻的是地方政策在變化。去年7月,昆明市政府開始強力控制土地一級開發,將全市範圍內的土地一級開發整理項目交由市屬投資公司全面負責。這 讓省級開發平台云南城投陷入尷尬。同時,根據新政策,昆明市劃定的土地一級開發整理項目統一按照總投資額的16%給予回報,這與三年前云南城投和昆明市政 府簽訂的土地出讓淨收益五五分成的分配比例相去甚遠,是導致云南城投目前困境的核心矛盾所在。

  「資金滾動不起來,現金流壓力很大。」9月6日,一位云南城投內部人士告訴財新《新世紀》,囿於資金瓶頸,云南城投對滇池環湖東路土地一級的開發陷入停頓,「已經不再進行土地的拆遷、整理和收儲」。

  土地流拍致使一級開發投資難以回收,數筆銀行貸款臨近還款期限,信託、公司債融資計劃均告失敗,云南城投的資金鏈遭受重壓。據2011年半年報顯示,云南城投總負債高達96億元,其中流動負債佔51.4億元。

  環湖東路土地一級開發項目陷入停頓之後,後續各期是否由云南城投進一步開發還存在不確定性。上述云南城投內部人士表示,云南城投希望能夠嚴格履行合同,但最終結果,還得看昆明市政府的態度和決定。

  現在,在房地產一二級開發市場上,各級政府對土地財政的依賴與利益爭奪更甚於前。云南城投滇池項目的困境,無非是各級政府利益分割矛盾衝突的縮影,其公司自身對政策性業務來源的單一依賴,也決定了其抵抗政府違約風險能力之薄弱。

非典型流拍

  2011年6月底,云南城投一級開發的環湖東路部分土地終於進入出讓階段,分三個批次推出了25幅土地,淨用地面積1623畝,拍賣底價合計超 過66億元。這些地塊位於滇池北岸、環湖東路以西的三個半島區域,介於昆明主城和呈貢新城之間,緊鄰滇池,且規劃有兩條輕軌,發展潛力為昆明業界所看好。

  出人意料的是,在7月的三場拍賣會上,除了有4幅地塊共160畝以底價成交之外,其餘21幅地塊約1460畝均告流拍,成交額只有6.7億元。滇池邊上的優質土地竟然出現了高達90%的流拍率。

  昆明當地一家開發商內部人士對財新《新世紀》記者分析稱,除了市場不景氣的大環境因素,流拍的主要原因是昆明市政府的政策問題。「原來規劃住宅 開發的區域全部改成了商業金融用地,但是半島區域人氣不足、配套不全、地理位置偏遠,所以進行商業地產開發的風險就比較大,而且回報週期更長。」該人士透 露,一些原來有意的開發商在規劃改變之後選擇了退出。

  據瞭解,環湖東路三個半島區域原規劃是湖濱生態城,以開發低密度住宅、旅遊度假設施為主,2009年6月公示了規劃。但今年上半年昆明市政府將規劃全部改成商業零售、辦公用地等。

  此外,拍賣底價明顯高於市場預期,也是導致土地流拍的原因之一。2009年,該區域周邊土地成交價格約150萬元/畝。市場對此次掛牌出讓底價 的預期大概在300萬元/畝,成交價預期在300萬元/畝-380萬元/畝。但是昆明市政府定出的平均底價超出了400萬元/畝,最高達483萬元/畝。 「底價明顯偏高。」上述開發商人士認為。

  值得一提的是,按照昆明市政府2010年4月施行的《昆明市國有建設用地使用權拍賣出讓管理暫行辦法》規定,一幅地塊的報名競買單位少於七家就 不能參與拍賣出讓。而按照慣例,一般競買單位數量的底限是三家。昆明市土地礦產交易中心向財新《新世紀》記者證實,在這次推出的25幅地塊中,有些地塊就 是因競買單位少於七家而流拍。

  至於此次流拍的土地何時會再度出讓,以及是否會對規劃、底價等方面進行調整,昆明市國土局相關工作人員對財新《新世紀》記者表示,「目前還沒有明確消息,要等上級通知。」云南城投則不予置評,僅表示「就土地流拍一事,公司正與昆明市政府等相關部門磋商」。

  一位券商分析師對財新《新世紀》記者推測稱,此次滇池土地大面積的流拍,可能是昆明市政府過於樂觀,以為「皇帝的女兒不愁嫁」,所以改規劃、定 底價,都沒有進行充分的市場調研;或者,也可能是昆明市政府對現時出讓這一區域的土地還沒有足夠誠意,從而導致「技術性」流拍。

土地出讓卡殼

  云南城投2007年借殼上市,大股東云南省城市建設投資有限公司,是省國資委旗下土地整理儲備和城市建設的最重要的投融資平台。云南城投的主要業務即土地一級開發。

  2008年5月,云南城投與昆明市土地礦產儲備辦公室簽訂《環湖東路沿線土地一級開發委託合同》,對環湖東路沿線4.18萬畝的土地進行一級開 發。委託期限自2008年5月30日至2013年5月30日。依據合同,土地一級開發所需資金全部由云南城投籌措和墊付。作為回報,云南城投將與昆明市政 府對相關土地出讓淨收益實行五五分成;若收益不足全部土地一級開發總成本的5%,則可獲得市政府支付的5%保底收益。

  2008年5月12日,云南城投即以此項目一期作為核心資產,向資本市場增發1.32億股,融資20億元。增發方案於次年4月完成。按照項目規 劃,環湖東路土地整體的一級開發期限為5年,計劃自2008年5月30日逐步推向市場,其中第一期為4630畝,開發期限從2008年10月至2009年 7月;第二期9709畝,開發期限自2009年7月至2011年2月;第三期11453畝,開發期限為2011年2月至2011年7月;第四期12013 畝,開發期限是2011年7月至2012年7月。

  云南城投最初的設想是,先對拆遷量較小的土地進行整理、出讓,形成滾動開發,以較小資金量撬動這個龐大項目。合同中約定,對於已經出讓的地塊及 完成整理的不可出讓地塊,在可出讓土地出讓收入繳庫後,昆明市土地礦產儲備管理辦公室負責協調昆明市財政局於15個工作日內完成上述地塊的全部成本費用及 相應5%收益的預撥付款。云南城投原本以為一期項目第一階段2027畝土地開發完成後收到的相應款項,應足以投入開發第二階段的土地。

  然而計劃趕不上變化,完成整理土地的收儲與出讓進度完全不能達到承諾和預期,云南城投資金周轉卡殼。2010年8月31日,云南城投與昆明市土 地儲備中心公司簽署了《環湖東路土地一級開發政府儲備用地一期土地移交書》,正式確認了對三個半島範圍內約4793畝的土地收儲工作,但這些土地遲遲未能 推出。這使得云南城投只能將一期項目投資額計入「其他流動資產」。據2011年中報顯示,公司總資產134.9億元,而環湖東路項目累計完成的投資額已超 過62億元,佔其總資產的半壁江山。

  在此期間,云南城投的股價也經歷了翻天覆地的變化。2009年增發後,在「百億盈利」的概念炒作之下,云南城投一度在2009年底站上34.2元的高點。彼時,國信證券的一份報告預計,一級合同完全履行將給云南城投帶來112億元淨利潤,五年內逐步實現。

  由於土地尚未出讓,云南城投只能獲得市政府承諾的5%保底收益。至2011年6月底,云南城投累計確認保底收益約3.06億元,淨利潤約 2.17億元。「其實也就是為了報表好看。土地不出讓,別說收益,就連收回本金都遙遙無期。」一位長期關注云南城投的分析師對財新《新世紀》記者表示。

收益分成懸念

  昆明市官方對環湖東路土地遲遲不能出讓的解釋是規劃調整,以及對該區域具體規劃有重大影響的《云南省滇池保護條例(草案)》還未正式出台。

  但市場人士認為,這僅是表面原因。民生證券的分析報告認為,深層次原因可能是昆明市政府對當時的絕對地價水平仍不滿意,有意待區域地價進一步走 高之後再出讓。另一方面,更為關鍵的是,市政府可能對土地出讓淨收益的50%分給云南城投有異議,當時在經濟危機時給出了較高的土地分成承諾,後來希望降 低給企業的分成比例。

  知情人士告訴財新《新世紀》記者,2007年時,昆明市政府就滇池環湖東路的土地一級開發項目與云南城投的大股東云南省城市建設投資有限公司達 成協議。「昆明市政府不出一分錢,全部由公司出資進行開發,既實現治理滇池,又能提升城市的品質。」該人士稱,當時周邊都是農村,且昆明市還未確立「環滇 發展」的城市建設思路,因而昆明市政府願意以高分成的優惠政策吸引投資。

  彼時,云南城投剛借殼上市,大股東為支持上市公司,將一級開發的合作項目轉至上市公司。2008年,昆明市土地儲備辦公室獲得市政府授權與云南城投正式簽訂合作協議。

  2007年底,仇和履新昆明市委書記。新一任領導班子組建之後,昆明的城市發展思路轉向。仇和親自出任昆明市規劃委員會主任,以滇池治理為契 機,將昆明城市建設重新拉回滇池周邊,提出「一湖三環、一湖四片」的規劃思路,並啟動大規模造城運動,呈貢新城、環湖片區成為熱點區域。

  同時,滇池治理、城市環路的建設改造、地鐵輕軌等各類城建項目大規模集中上馬。昆明市財政性負債急劇膨脹。歷來,賣地都是快速增加地方財政收入 的最有效途徑。自2007年底以來,昆明市通過賣地來大力支持城市基礎設施建設的意圖逐步明顯。2011年2月24日,昆明市副市長黃云波在昆明市國土資 源管理暨土地儲備工作會議上指出,目前昆明市已進入還貸高峰期,以往大量存量債務和計劃新增債務只有通過儲備土地和土地一級開發整理進行債務保全或進行融 資。

  「在這種情況下,昆明市政府肯定會更加注重土地出讓的收益率。」一位券商分析師對財新《新世紀》記者表示。

  據中國城市地價動態監測數據披露,昆明2010年末居住用地價格相比2006年末上漲了254%。特別是自2007年四季度開始,昆明地價環比大幅提升,與新一屆昆明市政府成立的時間吻合。

  民生證券的研究報告也發現,昆明市政府自2008年採取了提高基準地價、提高容積率、提高競買法定人數、控制供地節奏等多種措施,這些措施抬高了土地的成交價格,從而促使昆明地價呈現爆髮式增長。

  而環湖東路土地一級開發項目,在當地多位地產業人士看來,則實際上是政府在「捂盤惜售」。一方面,通過延遲土地出讓,保持土地市場一定的「飢餓 感」;另一方面,由於之前承諾了過高的分成比例,政府在土地出讓後收益會大幅減少,因此政府也希望能夠收回土地一級開發,或者降低給企業的分成比例,故採 用「拖字訣」以佔據主動。

  「云南城投的資金鏈吃緊,政府就有了談判的空間和主動權。」上述知情人士分析,「拖到委託期限2013年5月,或可結束合同或重新訂立合同。」

  昆明市政府是否有此意圖,目前尚無法求證。但收儲土地久不出讓,對云南城投的影響顯而易見。「現在資本市場、銀行、信託基本都卡死了融資渠道,資金鏈非常緊張。」云南城投證券部人士向財新《新世紀》記者證實,2010年云南城投的信託、公司債融資計劃均告失敗。

  云南城投最近三年的年報也顯示,其經營活動產生的現金流一直為負。在一級開發項目集中投入的2009年和2010年,甚至高達負30億元左右。 而其融資記錄也顯示,目前已經到期或者在半年內即將到期的銀行貸款總額高達37.5億元。云南城投內部人士向財新《新世紀》記者透露,因為資金鏈緊張,云 南城投從2010年底就不停地向上級打申請報告,要求環湖東路一期的土地盡快出讓。

政府違約風險

  自7月土地流拍之後,國信證券分析指出,云南城投的一級開發項目可能面臨政府違約的風險,包括調低收益分成比例、終止項目剩餘部分的合作、在拍賣後故意拖延或不兌現收益分成等。

  政府違約不是「玩笑話」。據云南城投公告,昆明市政府在屬於該公司受委託的環湖東路土地一級開發範圍內的呈貢烏龍片區進行了其他項目建設,公司就該事項已向昆明市政府、呈貢縣政府發函求證,至今尚未得到明確答覆。

  而更大的風險則來自於政策層面。2010年7月,昆明市政府發佈《關於推進土地一級開發整理全覆蓋工作的通知》(下稱通知),明確市政府統籌管理土地一級開發整理項目,全市範圍內的土地一級開發整理項目由市縣兩級國有投資公司全面負責組織實施。

  通知將昆明市的土地按照不同片區劃分至八家市屬投資平台公司。今年5月,昆明掛牌270幅土地集中出讓,大部分為舊城改造、城中村改造項目。後 陸續有89宗土地因故中止交易。最終,181幅土地全部以底價按劃分片區落入市屬八大投資平台公司之手,成交總面積達12467.84畝,成交額為 63.38億元。

  將全市的土地一級開發整理項目裝入市屬平台公司,一方面可以做大平台公司的資產規模,有利於融資;另一方面,也有利於將土地一級開發的收益全部 集中到市級。「現在昆明市的想法,就是儘量把土地資源都傾斜到市屬投資公司。」上述昆明開發商人士告訴記者。他透露,由於城中村改造也涉及土地一級開發整 理,現在政策出現變化,收益預期大減,一些此前拿下城中村改造項目的開發商已經開始考慮退出。

  根據通知要求,市級國有投資公司組織實施的土地一級開發整理項目,統一按照審計所確定的總投資額的16%給予回報,並計入土地收儲成本。而事實 上,市屬平台公司根本沒有足夠資金實力來撬動這麼大規模的土地一級開發項目。與通知一同下發的,還有《昆明市社會資金參與土地一級開發整理項目的辦法》, 將昆明市財政性投資以外的資金全部納入社會資金範疇。社會資金可以通過與市屬平台公司合作的方式,參與土地一級開發。根據公式測算,社會資金參與土地一級 開發,只能獲得8%-10%的固定回報。

  這一系列政策的出台,對云南城投而言,給其環湖東路土地一級開發項目帶來了相當大的不確定性。今年初市場已傳言該項目後續工作可能轉手給市屬平 台公司昆明軌道交通有限公司。9月7日,昆明軌道交通公司房地產開發部工作人員向財新《新世紀》記者證實,該公司已介入環湖東路部分項目的前期工作。

  民生證券的分析報告指出,土地出讓淨收益的分成比例以及後續各期能否由云南城投進一步開發均存在不確定性,這將成為抑制公司長期估值提升的重要原因。

省市 爭搶 地利 雲南 城投 受災
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前海最大化地利

http://magazine.caixin.com/2012-07-27/100416022_all.html

 隨著6月27日國務院正式批准支持六個方面22項先行先試政策後,位於廣東深圳西部的 前海深港現代服務業合作區開發提速。這裡方圓15平方公里的土地如何規劃運作,隨即成為各方關注焦點。目前,前海管理局與深圳市規劃國土委已完成了關於前 海合作區規劃和土地管理職能交接,由前海管理局負責前海開發建設中合作區範圍內的有關規劃土地管理等職能。

  與此同時,前海管理局作為法定機構,將行使對合作區土地支配權,或租或售。獲得的土地收入,亦由前海管理局負責徵收,並依法用於前海合作區的開 發建設。前海管理局相關負責人向財新記者表示,前海正在研究的土地運營方案,將有別於一般情況下協議和招拍掛為主的單一有償出讓方式,而將結合產業細分及 升級轉型需要,根據不同產業的生命週期、企業規模和行業特點等,在供應方式、供地年限、地價標準等方面研究制定差別化供地政策,展開土地的差別化供應嘗 試。



資源有限

  前海土地資源有限,按照前海合作區規劃方案,總用地面積僅為14.92平方公里。而且由於歷史原因,14.92平方公里總用地面積中的6.68 平方公里屬於已出讓用地。這些已出讓土地基本按原規劃物流園區用地實施,其中包括招商局用地3.9平方公里,中集集團用地0.52平方公里及西部物流的 0.38平方公里,由上述三家分別於2004年至2006年期間從政府手裡出讓獲得。

  為實現前海合作區規劃統一,前海管理局曾試圖借助政府操作平台收回招商局、中集集團、西部物流的土地使用權,然而在國家政策紅利帶來的巨大土地增值收益面前,收回實屬不易。

  經過一番討價還價,深圳市政府最終確定,招商局已經開發的前海地塊使用權仍歸屬於招商局,招商局、中集集團、西部物流三家企業的部分未開發地塊,在政府可允許操作平台上完成土地變性、提高容積率之後,將以補交土地出讓金或拿出一部分土地,與前海管理局合作開發。

  除去已出讓土地和已建、在建基礎設施和河道用地1.82平方公里,前海合作區可開發用地僅為6.42平方公里。怎麼做?前海當局的態度亦屬謹慎。

  早在2010年前海獲批後不久,實力雄厚的中投公司就曾主動給前海管理局提出一份合作報告,明確提出由中投出資、前海管理局以地作價入股形式, 合資組建中投控股管理的前海開發有限公司,並獲取前海商務中心片區1-2平方公里土地的一級開發權,開發成熟後出讓給境內外金融機構。此後以華融為代表的 央企亦爭相參與。

  但種種方案均未能塵埃落定。如何「地盡其用」,確保前海用地真正發展產業,杜絕囤地、炒地,是決策者不能不慎重考慮的。

差別化探索

  2011年年底,國土資源部在「十二五」規劃中明確提出:資源利用要實行總量控制,供需雙向調節、差別化管理。針對更為有效、合理利用產業建設用地的問題,國土資源部部長徐紹史亦針對性提出,要積極探索建立差別化的土地供應管理政策。

  所謂差別化土地出讓政策,即按照產業或企業發展的不同階段,對經產業主管部門確認的產業項目,給予差別化的供地方式。今年5月份獲得國家發改委 批覆的《深圳土地管理制度改革總體設計方案》(下稱《總體方案》)中,即明確將以前海合作區為試點,實行差別化土地供應和地價管理標準,對產業用地的供地 方式和供地年限探索實行差別化管理。

  深圳市規劃國土委秘書處黨委書記詹有力分析指出,在政策上,前海差別化土地供給具體表現即是「在出讓、轉讓、租賃、回購方面充分考慮土地使用權 人的狀態」。其中主要包括:為提高土地循環利用效率,對現代產業用地的出讓年期不再統一採用最高年期,而是採用彈性年期制度,根據不同產業週期推行不同年 期,「如10年-20年,或先5年,再到一個更長年期,這樣分階段,並與企業業績相掛鉤,根據不同業績,來實行不同用地週期」。

  另外,改變原有統一按照最高年限、一年內全部支付、單一來源等的地價繳交方式,採取各類年期,多種交納模式,多種途徑的地價收取方式,即可以分 期付款和試行共有產權。以後者為例,即企業和前海管理局共同擁有土地產權,未來企業可通過補繳地價及利息方式購買前海管理局擁有的部分土地產權。對前海管 理局而言,首先明確的是,並非所有入駐企業都能夠獲得土地使用權。

  深圳市前海開發投資控股有限公司副總經理舒東告訴財新記者,進駐前海三類企業中:一類可入區,但不享受稅收優惠;一類屬於產業引導目錄扶持企 業,入區即可享受前海稅收優惠。上述兩類企業在前海合作區還享受不到獲取土地使用權的待遇。只有最高資質類別的,也就是第三類別,可以有此待遇。

  「從一到三,對企業的要求逐次提高。促進金融為核心的產業發展是最高原則」舒東說,獲取土地使用權資格的第三類企業也有區分,體現在企業產業增加值和稅收要求上,且前海還會對其進行產業限制、自用比例限制、可銷售住宅開發限制等限制要求。

  除了對招拍掛出讓方式在年限、用途等方面作差別化處理,代建模式、作價入股出資合作、統一規劃設計方案打包等出讓方式,都會在前海土地管理中呈現。「這相當於政府管理機構拿出一個菜單,讓你選。」舒東說。

  前海也將考慮國有土地使用權租賃。2003年以前,上海浦東新區就已經有國有土地使用權租賃的探索,作為差別化供地的嘗試。但由於融資和期限界 定不能被企業認可,轉而以土地出讓模式為主。一位前海管理局內部人士透露,如何結合產業生命週期、企業的經營期限以及國家對土地使用權規定期限,來確定土 地使用權的租賃期,是急需破解的難點。

  而原深圳市規劃局規劃處副處長賀承軍認為,國有土地租賃的主體、期限、收益管理都是難題,探索尚須時日。

突破不易

  北京大學國土研究所所長顧正江表示,政府通過差別化管理,一定年期把土地收回來,轉入下一輪土地供應,對於土地資源有限的地方而言,能更高效地將推進產業升級,值得提倡,但「產業週期和企業生命週期都很難被確定,如何避免一刀切」,是其中最大難題。

  一位不願具名的國土資源部相關部門負責人向財新記者表示,土地差別化供應(管理)就是土地精細化管理。根據不同產業進行甄別,前提條件是土地供給方——也即政府,要瞭解行業,以根據土地供應下端產業項目的情況採取更為靈活政策。

  前海管理局新聞發言人王錦俠告訴財新記者,前海合作區內的土地、房屋租售對象,均需符合前海產業導向且經前海管理局審查,並確定以前海為註冊地;建成後商業辦公及住宅租售對象,也必須限定為在前海註冊公司和在前海合作區工作服務的高端人才。

  上述國土資源部人士指出,土地差別化管理更需要行業部門、國土部門及投資管理部門來聯合把控,並建立聯合把控的機制。

  但是中國社會科學院農村發展研究所研究員王小映認為,「對職能部門提出更高更專業的要求,這其實並不符合土地市場化運作方向」。在這個意義上,即將著手落實的前海範本,將更具有實驗價值。■


前海 最大 地利
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避爭產是非郭晶晶大住肚搬地利根德閣


2013-07-11  NM  
 

 

去年十一月正式下嫁霍啟剛的國寶郭晶晶,快馬加鞭,火速成功為霍家繼後香燈,已懷孕六個多月的她,據了解是佗「慈姑椗」,預產期為今年九月尾。上週五(七月五日),為慶祝老婆佗仔兼自己三十三歲生日,霍啟剛帶住肚大如籮的郭晶晶,齊齊飛去泰國布吉度假,「一家三口」豪花九萬租住當地私人別墅,玩足四日三夜。身懷霍家第四代後人,郭晶晶盡得老爺霍震霆歡心。據知,入門不久後,晶晶因無法適應豪門家規生活,加上霍家兄弟爭產事件沒完沒了,晶晶主動提出想搬離是非地,靜心安胎;三個月前,終獲老爺破例批准,遷出霍家大宅,搬住位於半山的地利根德閣。布吉氹老婆

巨肚現形

上週五,郭晶晶、霍啟剛與友人,一行七人由香港出發,上午十一點到達布吉,在機場租車公司租了一部七人車,霍啟剛做司機,揸車前往位於Kamala海灣的Peresa Resort。霍啟剛為讓老婆享受假期,不被外人騷擾,此行刻意包下度假村一幢過萬呎、有三個私人泳池的別墅,日租近三萬港元,老婆一索得男,加上補祝自己七月二日三十三歲生日,物有所值。在別墅稍作休息,下午四點霍生霍太撇下團友,拍拖出動,到酒店的泰國餐廳歎下午茶,之後一齊駕車到超市入貨。身穿白色鬆身衫配桃紅色碎花裙的晶晶,面部同手腳都未有暴脹,反而令六個月肚更加「凸出」,肥胎唔肥人的她,走路時經常要用手扶住腰,上落車同樣是慢動作,十分謹慎。

煙癮難頂

在超市入貨期間,霍啟剛突然煙癮起,只好暫時丟低晶晶,獨自在超市門外「叉電」,但話咁快便折返大肚老婆身邊,二人攞住超市戰利品返酒店,晚上未有再外出。翌日下午茶時間,兩公婆終於再出動。其間二人懷疑有傳媒跟蹤,即時折返酒店。週日下午四點半,霍啟剛兩公婆與同行友人一齊出外購物,一行人先到專賣spa用品的店鋪掃貨,其間霍啟剛又煙癮發作,同朋友企門口煲煙吹水。第二站行超市,友人掃貨期間,霍啟剛與晶晶十指緊扣在附近街道漫步,享受「三人」世界。

大宅住唔慣

週一(八日)下午兩點,四日三夜布吉之旅結束,一行七人從酒店check out,出車到芭東的Jung Clyeon商場食午餐,之後便駕車往機場啟程返港。腹大便便的郭晶晶與友人先行登機,霍啟剛則在機場禁區內不斷搜購香薰油,直到航班起飛前五分鐘,才捨得上機。返到香港,霍啟剛由朋友代為攞行李,他與老婆先行一步出閘。記者上前問他預產期是否九月?一索得男等問題,霍啟剛只笑不答,而晶晶則耷低頭,顯得十分怕醜,兩公婆之後乘坐霍家的七人車離開。自從去年十一月大婚後,晶晶便入住位於沙宣道的霍家大宅,與霍家三房人,包括老爺霍震霆、霍震寰、霍震宇等共十五人同一屋簷下,但晶晶始終無法適應大家族豪門規矩,住唔夠一個月,已忍唔住向老公投訴,要求搬離大宅。

大宅二變三

家有家規,食住都「阿公」的霍家,各房家族成員均統一住在大宅,佗住「慈姑椗」的郭晶晶,除了得老爺霍震霆錫到燶,加上霍家三百億爭產案仍未解決,為免影響新抱同腹中孫仔,霍老爺終於特許霍啟剛兩口子搬離大宅,入住地利根德閣。「要同埋咁多房人一齊住,晶晶好唔慣,霍家家規又多,住唔夠一個月晶晶已經同Kenneth(霍啟剛)講想搬出去,霍老爺開頭唔俾,不過晶晶有咗之後,Kenneth搵機會同老豆再提多次搬屋件事,咁啱霍家大宅遲啲會改建,由兩層變三層,不時有建築師出出入入,Kenneth就更加有藉口話唔方便,咁霍老爺都唔想新抱佗B心情受影響,最後都破例批准。」知情人說。

嚴選陪月團

為迎接霍家第四代首個男孫,將榮升做爸爸的霍啟剛份外緊張,除了在養和醫院預訂豪華分娩套房,安排婦科聖手梁淑德醫生替晶晶開刀接生外,即使距離九月底預產期尚有兩個多月,但準爸爸已積極物色陪月團,據知,應徵者要通過餵奶、換片、清潔、煮食等多項測試,非常嚴格。「Kenneth第一次做老豆,乜都無經驗,所以特別緊張,成日周圍問朋友意見,搵營養師設計孕婦餐單俾晶晶食,又叫工人日日燉花膠、冬蟲草、燕窩俾老婆補胎。晶晶前排做產檢,醫生都話BB而家六個月,但身形就有七個月咁大。」知情人說。

五星級別墅

位於Kamala海灣的Paresa Resort,是當地五星級度假村,由於地處懸崖上,全被熱帶森林及花園包圍,私隱度極高。Resort由六棟過萬呎的三層別墅組成,霍啟剛與郭晶晶包下的Grand Villa,共分三層,頂層是7000呎的Cielo Residence,中層由兩間1500呎的Taluy Suite組成,底層則是Dima Suite,合共四間房、三個私人泳池,每間房更擁有獨立steam room及巨型spa浴池,房租每晚近三萬港幣。此外,度假村內設有cooking class,住客可跟大廚學煮泰菜,又有教練駐場教浮潛、帆船等水上活動,亦有私人管家服務,為住客安排每日行程,照顧周到。

大肚婆不宜做spa

孕婦上機限制愈來愈嚴謹,一般航空公司實施限制懷孕32週以上的孕婦上機,若孕婦堅持,則要簽下「免責同意書」,並要有婦科醫生簽署「適航申請書」。據家庭醫生關嘉美表示:「懷孕六個月上機就冇乜大問題,因為呢個時候係成個懷孕過程最穩陣嘅時候,如果去到八個月嗰陣就唔好嘞,有機會早產就麻煩。」至於曾有西醫建議孕婦可進行適量的水上活動,關醫生則唱反調:「梗係唔好啦!我唔建議孕婦游水,連浸浴都唔係幾好,如果啲水有細菌,會經媽媽嘅陰道入到去,影響個胎,所以游水、浸spa嗰啲最好唔好,除非個泳池啲水好乾淨,一啲細菌都冇。」

名氣新抱唔易做

相見好,同住難。自由慣我行我素的圈中女星嫁作人妻後,婆媳關係是首要解決問題,一個奶奶已經大頭痕,更何況郭晶晶要面對整個霍氏大家族。

張栢芝06年,張栢芝與謝霆鋒秘密到菲律賓小島結婚,當時拉姑大動肝火拒認新抱,婆媳關係相當惡劣。直至11年鋒芝離婚,拉姑向傳媒大爆指二人結婚五年,只上過兒子的愛巢五次,上門亦只為勸交,甚少見到Lucas同Quintus兩個孫仔。

李嘉欣下嫁許晉亨後,一直有傳李嘉欣與奶奶相處不來,為李家誕下「金笸籮」後,關係仍未有改善,兒子的百日宴當日,有傳兩婆媳曾為菜單問題鬧意見。

劉嘉玲08年,劉嘉玲與梁朝偉在不丹結婚,有指朝偉媽咪一直不滿新抱未有為劉家繼後香燈,加上早年傳與台商郭台銘過從甚密,婆媳關係好一般。

 

避爭 爭產 是非 郭晶晶 大住 住肚 肚搬 地利 根德
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「養豬專業戶」丁磊攪局者說:易信佔據天時地利

http://new.iheima.com/detail/2013/1101/56024.html

【導讀】「養豬專業戶」丁磊在2002年推出網易泡泡,但是沒打敗騰訊。今年8月,佔據天時地利人和的易信橫空出世,丁磊希望借它再戰騰訊,在即時通訊領域佔有一席之地。黑馬哥在此分享這篇財富中文網(史穎波)的文章。在冷眼旁觀互聯網的每一波熱潮之後,專注遊戲的丁磊一頭紮進了智能手機即時通信領域。

 

找靈感、挖黑馬、評熱點、抄本質-這裡是黑馬通訊社每天早上,丁磊的手機都會收到一條短信,這是網易內部的短信平台給他發過來的。短信的內容包括每款遊戲消費的點卡、郵箱新增活躍用戶的數量、前一天激活的用戶數量,等等。凡是跟財務和用戶活躍度有關的數據是他每天最關心的。「你做的產品,用戶不喜歡,就不願意花錢;用戶不喜歡,就沒有活躍度。」丁磊說。他把自己定義成互聯網的產品經理,他最關心的就是用戶體驗。

 

杭州網商路上,和阿里巴巴相鄰的是網易研究院。除了辦公區,這裡有食堂、咖啡廳、遊戲廳和體育館。三層的會議大樓,大廳裡明亮簡潔。要不是那幾叢青青的竹子和明式圈椅,你會以為是身在硅谷的某家大公司。2000年6月,丁磊率領網易登陸美國納斯達克。去年,網易的營業額為84億元。


丁磊是中國第一位白手起家、借助互聯網的機遇躋身億萬富豪的人物。推開他辦公室的那扇玻璃門之前,我對這位42歲的創始人並不陌生。1999年1月,我第一次見到他。那時候,剛剛成立兩年的網易被CNNIC評為十佳中文網站,他也還是一個名不見經傳的年輕人。2003年,丁磊成為中國內地首富,我剛好參與了那張榜單的調研和製作。十年之後,當我走進丁磊的辦公室,眼前的一切還是讓我覺得意外,就像他剛剛發佈的令業界為之一震的易信。

我一直認為成一件事情要天時地利人和。」丁磊說。在他看來,易信是他第二次挑戰騰訊。第一次是2002年推出的、劍指QQ的網易泡泡。「但是沒有成功,PC上打不過他。」丁磊坦率地說。在即時通訊(IM)領域佔有一席之地,這一直是丁磊多年來的夙願。直到智能手機的流行和3G網絡的到來,丁磊看到了天時地利。

「假設沒有3G網絡,智能手機不可能發圖片,發語音也很笨。用文字來聊天,速度太慢。」對即時通訊來說,3G網絡的出現意味著一個全新的機會。「用戶需求的存在和一個新型終端的出現,讓我們找到了一個新空間。」

從技術上來說,智能手機主要是兩個平台,蘋果的iOS和谷歌的安卓,兼容性並不複雜。「在我們的開發計劃裡面,初期開發計劃裡暫不包括諾基亞手機。」丁磊說。在他看來,有了易信之後,智能手機用戶的選擇性會是多樣化的,「也不會有了這個就刪除那個」。

微信的火爆,傷害了傳統電信運營商的利益。據粗略估計,受OTT業務(Over The Top,互聯網公司越過運營商發展基於開放互聯網的各種視頻及數據服務業務)的影響,運營商平均每個月少賺10億元左右。騰訊忽視了電信運營商的不滿,這就給競爭對手提供了機會。在網易的合作方裡,便出現了中國電信的名字。

和運營商合作有哪些好處?「他賣出去的手機可以預裝(易信),流量可以減免,還會有很多。」丁磊說。8月初,中國電信和網易宣佈成立合資公司,中國電信佔73%的股份,網易佔27%。

「一定要有一個創新者,」丁磊說:「我自己覺得,在易信上還是有機會的。有人說我們攪局,我們的目的不是取代微信而是並存。」說起易信發佈第一天的反響,丁磊顯得哭笑不得。當時發佈的版本僅是一個測試版,丁磊並沒有抱太大的希望,他預計每天能有十幾萬的下載量就不錯了。「結果也不知道是什麼原因,註冊、留言、發短信全堵塞,搞得我們措手不及。」易信發佈會召開當天,電話留言就達到20萬條。

「團結一切可以團結的力量」,這是丁磊為易信制訂的營銷戰略。「為不同的人群打造他需要的服務,不是說簡單地賺錢,賣個貼圖、打個小遊戲。」丁磊對目前智能手機上社交關係重新建立的速度非常滿意。

和微信不同,易信既可以跟裝了易信的人溝通,也可以和沒有安裝易信的手機溝通。「裝了易信的,通道用的是易信的通道;沒有裝易信的是易信對短信。」丁磊強調這體現了他「溝通無障礙性」的理想。為此,他願意花錢做一個易信對短信的端口。

在丁磊的移動戰略中,易信是網易的無線入口和免費平台。有了平台,自然要在這個平台上放內容,「有自家的,有別家的。」丁磊說,「Facebook為什麼很多人願意用?主要是內容。」說到收費,「收費這個事情不是交給我去定,是你們去定。」想了想,丁磊很果決地說:「如果我不向你收費,騰訊也不敢向你收費。」

網易去年的年報披露,在84億元的營業額中,來自在線遊戲的收入高達73億元,佔到了營業額的九成左右。遊戲業務有全職員工3,645人,其中負責《魔獸世界》的客服人員高達904人。在線遊戲的運營成本佔到總成本的72%。兩年前,手機遊戲開始流行,投資人便一直不停地追問網易的移動遊戲戰略。對此,丁磊一直閃爍其詞,直到今年6月份網易推出《夢幻西遊》口袋版。《夢幻西遊》是一款有近10年歷史的西遊題材遊戲。註冊用戶近2.5億。

之所以遲遲不肯殺入手游市場,是因為丁磊一直在問自己一個問題:蘋果的商店裡有超過60萬個軟件,其中大約2/3是遊戲,但是大部分遊戲開發商都不賺錢,這是為什麼?丁磊覺得自己還沒有找到這個問題的答案,所以他對自己說一定「要慎重」,要「把握好投資的方向和節奏」。(參見《丁磊訪談錄》)

根據丁磊的觀察,智能手機用戶玩遊戲的時間一般在5~10分鐘。因此,遊戲的內容策劃和設計就要按照這個碎片般的時間長度去準備。「不能有太多的社交性,因為屏幕太小;也不能跟五六個人同時玩,因為其中一個網絡不好,會導致整體作戰受影響。」丁磊感嘆說,「這是一個非常特殊的產品。」

在過去的十年中,互聯網先後出現了幾次新的機遇,比如在線視頻、團購、電子商務,網上支付,但是網易卻一直堅守遊戲、內容和郵箱這幾個最早期的領域。外界一直質疑丁磊的創新能力,丁磊卻反問道:「互聯網的這幾波衝擊,哪個賺錢了?」

「你說人家幹了十年都沒有賺錢,我撒馬跑進去就能賺到錢?」頓了頓,他繼續說:「如果不賺錢的話,(我)幹嘛放下手頭非常賺錢的東西非要去做一個操著賣白粉的心賣白菜價的生意?他們做這個事情我能理解,因為他們不會做遊戲,只能做這個。那我好好的,為什麼不把自己的郵箱做好,自己的遊戲做好,偏要擠破了頭去做這個呢?我找不到一個理由。但是像易信,我就敢撒進去。」

每週,丁磊會和他的七八位產品經理開碰頭會。這些產品經理分管程序、視覺、交互和市場營銷,等等。在會上,每個人都會講講比如某款產品的發展、現在碰到哪些問題、還有哪些地方要改善、要做哪些推廣。如果丁磊說的不對,他並不會介意手下的人反駁自己。最近的碰頭會上,討論最多的話題還是易信。「每個人都要思考,我也會思考。因為我們不想百分之百模仿微信,那就需要很多創新。」丁磊說。

走進丁磊的辦公室,讓我覺得驚訝的是,一位互聯網界傳奇人物的辦公室裡,辦公桌竟然是一張中式的紅木寫字檯。環顧四周,老式的木箱立在牆角,八寶格倚牆而立,落地玻璃邊是一張中式楠木條案。丁磊得意地告訴我,整個網易辦公樓從設計到裝修,從室內到室外,他都參與其中。為了挑選員工們用的辦公桌椅,他參觀過很多知名的跨國公司。

在網易兩棟辦公樓之間,一道淺淺的水景橫亙其中。水景的盡頭,一身白衣、髮髻高挽、手持雨傘、仰頭望天的許仙飄逸地站立在水塘中央。在周圍的樹叢裡,還隱藏著許多刻意安放的太極圖。「這是視覺上的禪意。」丁磊說:「翻譯成一種想表達的態度,就是道法自然。剛才你問我為什麼團購來的時候你不做,視頻來的時候你不做,電子商務來的時候你不做,這就是我的禪:天時地利人和。」

 

丁磊訪談錄

問:易信會有革命性的創新嗎?

答:會有。

問:大概描述一下可以嗎?

答:不行。

問:說說你對「云計算」的看法?

答:云計算這個東西,其實噱頭大過實際。很多公司做「云」都是在扯淡。一年以後你去看他們的業績就知道了。別講那麼多高深的東西。如果你的技術不能以人為本,那就是有點耍流氓。

問:在過去三年中,來自在線廣告的收入分別佔到總收入的10.4%(2010)、9.9%(2011)和9.4%(2012),未來您有什麼樣的計划來提高廣告收入的比例?

答:我為什麼要去提高?讓別人看上去正常一點?好看一點?但我覺得做公司是想給誰看?我的內心只有消費者。我的產品做的好,他的體驗好,我就滿意了。我幹嘛要給這些人看這看那?三七好還是四六好?你說了算嘛?我不Care。

如果今天網易新聞客戶端做的不好,我會Care;如果我們的新聞沒有精準地符合我們的讀者分佈,我會Care。一個公司存在的價值導向是什麼?我認為應該是消費者的需求而不是說以利潤分佈為標竿。

問:您作為創始人這樣說當然無可厚非,但網易是上市公司,對股東來說,90%的收入來自遊戲市場,萬一這個市場有任何風吹草動,這家上市公司就會有風險?

答:買股票都有風險。金融危機的時候股市也會崩盤。這是個自由選擇的過程。我又沒有求著他去買股票。你要買就買,不買拉倒。你買我首先是你相信遊戲,才買我們。何必今天在我面前指手畫腳。世界是平的,你可以選擇。

問:你對投資人也是這麼說?

答:當然這麼說。在選擇一家公司的時候,你早就應該考慮過,而不是倒過頭來說:如果你把比例改改我就買你股票。我去迎合這些投資人很無聊唉!我做公司的目的就改了。

問:您剛才說騰訊有一種創新的惰性,不願意在細節上精益求精,而易信在用戶體驗上有一些改進,比如聲音降噪、圖片更清晰。但是,騰訊之所以沒有這麼做,是不是從最經濟的角度來考慮的,畢竟微信是一款免費的產品?

答:你做一個產品,你的出發點是什麼?是用戶體驗的角度還是公司成本的角度?我並不覺得高清的圖片和降噪的聲音會佔很多流量。不是很多錢。我可以坦白告訴你,就是他不願意做。我不是批評他們,當一個市場上沒有競爭對手的時候,他的惰性馬上就出來了。

問:網易做遊戲一直講究出精品,一款遊戲有時候會耗時七八年,但是現在的手機遊戲,都是幾個人,幾個月就推出一款遊戲,傳統的遊戲製作理念在手游市場是否不再正確?

答:這些遊戲的特點是井噴一下就沒了。但端游是比較長線的。這也是我們進入手游市場比較謹慎的一點。用戶的口味變化的非常快,但是沒有關係,我們還是覺得我們能找到一些方向。

這個市場需要不同類型的遊戲都存在,就像飲食習慣一樣。你不能說經常去順峰就不要KFC。這是一個混搭的市場,既要有碎片時間的遊戲,也要有大型的PC遊戲。手游要更輕量一點,適合入門級的玩家;端游是比較重度的。手機遊戲更多是個消磨時間的工具,成就感體現的弱一點,但PC遊戲成就感要強很多。PC遊戲更多像個社區,進去一看幾百個人,誰的級別高、武器有多厲害、殺敵有多勇猛,這是一種成就感。但是手機遊戲不可能成為一個社區,屏幕那麼小,誰也看不見誰。因此不存在誰取代誰。

問:手游的用戶是不是有可能轉換成端游用戶?

答:這是有可能的。因為按照馬斯洛的理論,人總是希望得到一種成就感來自我實現。你在手機上誰看得見你啊。為什麼打飛機要搞個排行榜?沒有這個排行榜就沒有什麼玩頭。

問:我看網易的業務模式,覺得很有意思。一方面是遊戲,在很多人眼中是玩物喪志,但是另一方面是教育,比如有道詞典、網易公開課。這兩個有對立屬性的業務怎麼能放在一家公司裡面呢?

答:沒有對立,只是中國人的價值觀把遊戲過分妖魔化而已。遊戲是每個人的天性。我們幹嘛要抓住每一秒鐘?總覺得我們應該有非常強的危機感?這樣的價值訴求本身就存在著缺陷。我覺得人在這個世界上就應該快樂地生活。

你看中國本科畢業的大學生那麼多,教育部把文憑給他們,說明他們學習這方面Pass了,問題是他們學了那麼多東西,能找到工作嗎?這個社會需要他們嗎?你會發現其實他們蠻痛苦、蠻糾結的。有的時候我在思考,這個社會的分工機制到底是什麼?我覺得可能需要一批非常優秀的精英來發明這種理論,但是大多數人是沒有這個能力的,那也應該開心的生活。

換句話說,我也覺得為什麼要把一個全民教育的責任交給一家公司去做?當然,我們也有有道辭典,也有網易公開課,當我相信這能改變千千萬萬個中國人。

問:8月初,亞馬遜創始人傑夫·貝佐斯以2.5億美元收購了有135年歷史的《華盛頓郵報》,你對此有何評價?你有收購傳統媒體的打算嗎?

答:收購傳統媒體可以獲得內容,但是這個獲得內容的方法是不是具有最佳性價比?會不會把我們牽扯進去?我們本來是要做杯酸奶給用戶,結果跑去養奶牛了。就是這麼個道理。

網易是非常尊重內容的公司。我們最近幹了一件事情,改變了行業的規則。有一家原創文學網站,他和作者的收入分成比例是五五開。網易從去年開始做云閱讀,我們把收入百分之百還給作者。上個月,這家網站也宣佈提高作者的分成比例。

問:你看好可穿戴式電子設備嗎?比如谷歌眼鏡和智能手錶?

答:谷歌眼鏡不看好,看好智能手錶。如果你今天戴著一副谷歌眼鏡和我聊天,你覺得我能和你聊天嗎?谷歌眼鏡是一個便攜的信息獲取工具,但不是一個很好的社交平台。而手錶是信息採集平台,我相信手錶會和我們健康的參數全部掛起鉤來,它將會成為一個智能的健康管理中心。

最後我想跟你說的是,這個世界上,除了蘋果公司很了不起,還有就是谷歌。我覺得谷歌才是真正非常了不起的公司。

養豬:我們可以吃了

我覺得沒有人能理解我,即便講出來人家也會覺得你是個騙子,拿一個幌子在騙人。我幹過這樣的事情,全中國沒有人可以理解我。你知道我幹了一件什麼事情?養豬。

這個事情真還是因為我想做一個中國的農業科普,高效農業的實驗。但是大家都當笑話在看。世俗的無知已經讓我覺得無法溝通了。

中國養豬的科學家是誰啊?一個國家一個民族,你找不到一位科學院院士是豬的養殖管理專家,那你不覺得我們更應該去做這件事,並且用我們的錢、用我們的實驗去改善嗎?

今天中國很神奇的一點就是大家都不接地氣。不接地氣導致沒有常識,這是我們的悲劇。你說這種常識性的悲劇我是不是應該通過行動來告訴大家?我就用行動來告訴你!

養豬遇到的困難簡直太多了。很多專家跟我們說,豬舍的溫度超過28攝氏度,豬就會吃不下東西,長肉就會慢。但是實際上,我們發現不是這樣子,而是和豬種有關係。中國有很多人在研究大熊貓、白暨豚和藏羚羊,你告訴我誰在研究養豬啊?還是說養豬這個東西不需要研究?如果不需要研究,為什麼我們的食品那麼不安全?

我沒養過豬,但是我上大學也沒有學過互聯網,不是我自己也搗騰出來了嗎?拍《阿凡達》的導演詹姆斯·卡梅隆原來是名卡車司機,寫小說的余華以前是位牙醫,音樂人羅大佑以前是位放射科醫生。我覺得只要有足夠的用心和學習精神外加知識的組裝能力,基本上還是能做出一些事情的。

我們設計的豬舍可以養4,000多頭豬,但在測試階段只用了一棟。測試的內容包括房子的降溫能力、要不要送風、一頭豬的活動面積到底是1平方米比較好還是2平方米比較好。在杭州40攝氏度的夏天,豬到底吃不吃飼料、吃飼料之後到底長不長肉?長肉的規律是什麼?排污又怎麼辦,等等。全中國有多少人像我這樣跑過這麼多豬場?日本、荷蘭、德國、西班牙還有中國的。

中國地少,養殖密度比較高,這對我們是一個挑戰。還有一個非常重要的挑戰就是排污。每頭豬每天排泄2公斤的糞便,你怎麼能做到不影響周邊的環境,不讓大家聞到臭味?你知道中國的豬場都不敢叫大家去參觀,原因是什麼?排污都沒有解決好。我也不敢很快地上啊!如果密度太高,污水處理系統跑不過來,影響周圍的人,肯定被人家砸。我寧可小一點,慢慢來,一遍遍處理,一遍遍測試,理順了我才敢上。

我們天天吃的這個豬肉,出了問題大家都是放下筷子罵娘。這麼多互聯網公司,我是第一個跳出來做這件事情的。花費這麼多精力,結果大家都覺得你是一個神經病。

我們的豬肉不會很貴。正是因為不會貴很多,我們才去做這件事情。我們想告訴大家,這樣認真地養、這麼認真地做,消費者還會買單的。已經有一個測試週期的成豬過來,我們可以吃了。

養豬 專業戶 專業 丁磊 攪局 者說 易信 佔據 天時 地利
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趙丹陽投資者交流會講話全文:中國股市的天時地利人和

來源: http://www.guuzhang.com/portal.php?mod=view&aid=1050

趙丹陽投資者交流會講話全文:投資中國股市的天時地利人和
作者:趙丹陽

時隔六年,私募教父趙丹陽回歸A股。
由於正在發售私募基金,趙丹陽近期與投資者交流較多。1月3日、4日,趙丹陽在深圳,參加國信證券、華潤信托的投資者交流會(見面會),與參會者分享了對投資的看法。

私募教父趙丹陽投資交流會講話(全文整理)

很高興在這里和大家見面。首先,澄清一點,我不是什麽私募教父,我覺得中國還沒有人可以稱得起這個名字的。我只是一個普通的專業投資者和專業的私募基金管理人。我今天和大家分享一下過去若幹年投資的想法和看法。

中美是互聯網應用最好的兩個國家

大家可以看到,互聯網的出現使人類社會的勞動生產效率進入加速增長期。從公元0年算起,過去兩千年里,人類社會發生了幾次革命。第一次是蒸汽機革命,也就是工業革命,蒸汽機的出現,人類克服了以前依靠人力、馬力等動力局限,有了蒸汽機,可以借助煤炭、石油的動力;第二次是電的革命,人類社會的各類應有都有了提升;第三次就是從上世紀80年代開始計算機包括最近的互聯網革命。

在每次人類社會的革命里面,人類社會的生產效率都是呈一個加速的上升期。人越來越聰明,越來越脫離自然界對人類自身局限的約束。人類可以登上月球,中國的登月計劃也已經開始了一部分,人類未來向世界方方面面以及宇宙的擴張,都是人類的聰明才智的體現。

最近幾十年互聯網的應用,使得人類社會向前發展急劇加速。我們覺得處於這樣一個年代里面,是非常幸運的,大家可以看到過去十年互聯網對人類社會帶來的巨大影響。比如說中國的淘寶,我們平時上網資訊的發展,手機、移動互聯網,人類社會的改變非常巨大。

在信息技術革命里面,尤其在互聯網革命里面。中國和美國是全球應用最好的兩個大國,我們有理由相信中國未來在互聯網領域里面可以表現得非常好。

2020年左右,中國將全面超美

大家可以看到,美國大學教授安格斯·麥迪森教授的統計,在公元0年和1000年的時候,印度是世界上GDP最大的國家;然後在公元1000年以後,相當長的一段時間里面,中國是世界上GDP最大的國家。當然,後來美國是在1950年以後,占全球GDP的比例是很高的,最高的時候占比達到30%。

中國從1978年改革之後,GDP急速上升,現在又開始恢複中國在歷史上的地位。在過去的一千年里面,大多數時間里面,中國的GDP,不論是總量還是人均,都是世界的首位。我們有理由相信,中國在未來的5-10年,也就是2020年左右,可能會保持加速增長,恢複其歷史地位。

中美之間的GDP總量差距在不斷縮小。根據中國社科院的數據,中國將在2020年趕超美國,恢複世界第一。在2012年的時候,美國的GDP是16萬億美元,中國是8.2萬億美元,相當於美國的50%多一點。

從1980年之後,中國經濟成長每年有10%左右,如果未來中國每年保持7%以上的速度的時候,美國繼續保持2%、3%的成長的話,我們相信中國會在2020年的時候是會和美國相平的。

現在中國人均GDP是6000美金,美國是51000美金。人均6000美金,基數還是比較低的,我們相信未來十年,中國的人均生產效率提升還是會大大快於美國,中國還是處在一個高速增長期。

中國這個大的增長火車,自從1978年被鄧小平先生點燃之後,這個火車前進速度還是保持高速往前發展。任何力量、任何國家都無法阻擋中國邁向全球第一的步伐。可能這樣說大家沒有什麽感覺,大家可以想象,如果2020年之後,中國趕超美國,變成全球第一的時候,會發生哪些事情。

中國將是全球最大的進出口國,全球資源將圍繞中國配置,可能到時候,全球的石油、煤炭、銅、鐵,所有的這些礦石,可能進口都是圍繞著中國進行的。包括糧食、棉花,就像美國在過去幾十年一樣。

最近幾年,尤其最近五年開始,雖然美國還是全球最大的進口國。目前中國是全球第一大出口國,第二大進口國,但是未來幾年,到2020年左右的時候,中國將全面超美,將成為全球最大的進口國和出口國。

屆時,全球所有的海運、所有的貿易往來、所有的經貿,都圍繞著中國進行組合。中國屆時會是全球最大的新興消費市場。大家知道,中國有13~14億人口,美國現在是3億人口,歐洲差不多也是3億,日本不到2億,總共算8億人口。

中國一旦崛起,中國的中產階級的數量,將是美國加歐洲加日本的總和,那是多麽大的一個市場!大家可以想象,任何一個公司,只要在中國稱王,在中國某一個行業里面變成老大,你將是全球老大。就好像現在很多美國公司一樣,只要在美國是老大,他就是全球老大。

那麽可能到2020年的時候,可以在中國成為最大,比如說是中國最大的保險公司、中國最大的銀行、中國最大的消費品公司,那他可能就是全球最大的公司。那時候,世界上所有的企業,只要離開中國,都不能稱之為全球企業。

第三,由於全球的資源配置將會圍繞著中國進行的話,產業進入中國,那麽世界金融中心可能會由今天的紐約、倫敦轉移到中國的香港、上海,因為金融一定是要跟產業走的,一定是要服務於產業的。

到時候,大家說全球最繁華的金融中心,也不會說紐約和倫敦,小孩子也不會說都跑到紐約、倫敦去上學,都是跑到中國的北京啊、香港、上海來上學。

下一個,我們估計中國會成為全球最領先的高科技中心。中國的互聯網技術,現在是僅次於美國,在全球排第二。而且我們相信中國會繼續保持這樣的領先地位,就好像中國會出現一批批類似華為這樣的企業,走向全球,一批批行業里面的中國企業,在全球都是霸主。

十八屆三中全會具有轉折點意義

剛過去的十八屆三中全會是對中國是具有非常長遠、深遠的意義,我們相信以後,五年後、十年後,我們看這次會議,大家會看到,這次會議的歷史地位,這次會議一定是中國歷史上最重要的幾次會議之一,是具有國家轉折點意義的這樣一個會議。

十八屆三中全會提到,建立公平、開放、透明的市場規則,完善市場價格體制。實際上就是接下來,確定了以市場資源為配置,以市場資源驅動的機制。第二,支持國有企業完善現代企業制度,支持非公有制經濟健康發展,實際上就是我們經濟體制改革,我們預計未來國企會有一次全面的改革,就像朱镕基時代一樣,國企的制度得到很好完善,國有企業的活力激發出來,企業里面員工持股,已經在慢慢推進。對於民營企業來說,現在國家放開了很多產業、行業,包括銀行都向私人企業放開了,未來中國在各個產業里面,民營經濟會加速發展。很多產業里面,民營公司會變為龍頭之一。


第三,完善產權制度,健全司法權力制度運行,法律體制改革,這點對中國是有長遠、深遠意義的。中國幾千年的歷史上,中國從來都是人治,缺乏法治。如果中國想讓全球金融中心從紐約、倫敦搬到香港、上海,一定要在法治上面做大的完善,一定要在司法方面公正、公平,讓全球的人來中國投資,大家覺得你的法律是可以信任的,這是具有長遠意義的。

海外歸來看A股

再來看股市,在深圳的朋友都知道,1997年,香港的房地產和股市泡沫都很嚴重,上漲都很瘋狂。1997年之後,香港股市有一次大的下跌,香港的恒生中國企業指數最高從7000多點,最低跌到了1000點附近,跌幅超85%。我記得當時招商局國際的股票,從最高27塊錢左右,最低在2000年左右的時候,跌到了3、4塊錢左右,招商局國際可是藍籌股之一。

香港股市經過一次大的泡沫的修複,80%多的下跌,經過6年多的盤整。從1998年到2003年,經過6年的時間,構築一個非常堅實而大的底部,在2003年初的時候,香港的H股指數(恒生中國企業指數)在2000點左右。

我們赤子之心(香港的基金)是在2003年1月成立的,我們為什麽成立這個基金。我們看到香港股市,第一已有足夠跌幅,在全球股市里面,如果70%、80%的跌幅,實際上把泡沫已經洗的很幹凈,然後經過六年的底部構造,把所有不堅定的投資者全部洗出去。剩下到2002年、2003年的時候,還能待股市里面的,基本上是股市里面最堅定的投資者。

我們是2002年中的時候,籌辦赤子之心基金,然後在2003年1月赤子之心價值香港投資基金正式成立,當時H股指數在8倍PE(市盈率),整個市場的PB(市凈率)是0.8倍,H股每年的成長大概是10%多,當時企業的分紅派現率非常不錯。

當時我記得中國石化在香港的股價,大概是1.6元錢,也是跌破凈資產。歷史很巧合、很偶然,這兩天我看看中石化的股價,好像又回到那個時候。2003年1月,中石化在香港的股價是1元多,PE不到1倍,(現在A股的)中國石化的股價是4元多,PE是0.9倍。又好像回到了當年H股在2003年1月份的時候。

大家記得2003年3、4月份的時候,發生了什麽。當時發生了SARS,那個時候香港非常悲觀。那個時候,我記得去北京參加同仁堂科技的股東大會的時候,整個飛機大概就兩三個人,大的飛機,國泰的飛機,從香港飛過去,我還在想專機待遇。到了北京,北京從來沒看到那麽可怕的現象。所有的街上都空空的,然後大的馬路上沒見幾輛車,開股東大會的時候,同仁堂公司領導說,把所有窗戶都打開,大家都坐的非常遠,都害怕傳染。今天這個股市,我感覺好像依稀又回到了當年那個悲慘的時候。

我們看到2003年1月份之後,香港發生了什麽事,大家知道,香港進入一輪波瀾壯闊的牛市。大家可以去回顧我們以往的觀點,在H股指2000點的時候,我們預測未來H股指數會漲到10000點以上,當時有5倍的上漲。後來沒想到一個大的牛市起來,H股指數最高漲到超過20000點,在2007年10月份,H股指數從2003年低點起來漲了10倍。隨後,大家也知道,從2008年的泡沫破滅,香港股市到現在也是一個6年的大底。

講講我們基金,1997年泡沫破滅之後,打一個大底,我們基金在03年1月份成立,後來我們是過早出局,在10000多點就出局了。然後2008年有一次小的修正,09年又有不錯表現。過去幾年我在紐約住了兩年,新加坡住了一年,然後在赤子之心價值投資基金(香港),轉向全球投資,投資了美股、印度市場等。2012年我們這個基金創立以來遭遇了投資損失最大的一年,在印度市場。我們在印度市場花了兩三年投資,對印度有很深刻的認識,在印度,講一句就是“吃盡苦頭”。

投資者去過印度的人就知道,印度這個國家,誠信體系,包括治理結構是非常糟糕的,我們通過對印度、美國、越南的投資,現在回來對中國,對這個國家更有信心,對全球的市場有個更深刻的認識。過去十年,我們赤子之心價值投資基金(香港)的漲幅是943%。

中國股市再度進入撿便宜時刻

大家可以看到,回顧上證綜指的走勢圖。1995年之前,93、94年樣本太少。我們從95年開始算起,96年有一波大牛市,97年、這是99年行情,這是一個大型的4年牛市,然後從04年之後,05年股改跌破1000點,998點,然後一波大牛市,漲了5倍。2007年11月,市場進入到瘋狂,整個PE達到60多倍,整個PB在7.2倍,然後上證綜指從6000點下跌下來。然後09、10年技術反彈。這是一輪漫長的熊市,把大家折磨的都非常痛苦。當然,今年投資創業板股票的投資者除外。

2008年底(A股)跌的最低的時候,市盈率還在15、16倍,到現在市盈率在10倍左右,從市盈率來看,現在是1995年以來的18年來最便宜的市場。投資就是人棄我取,現在就是撿便宜貨的時候到了。

現在的上證綜指的,市凈率在1.2、1.3倍,也是過去18年里面最便宜的時候。可能追溯到1991年、1992年也是最便宜的時候。我們覺得現在上證綜指又到了當年1000點的時候,甚至比那時候還便宜,可能歷史上又一次大的機遇又呈現在我們面前,這時候,我們應該又像當年一樣,鼓起勇氣、鼓起信心,重新要做戰鬥的準備了。

我們可以說,如果歷史可以重演,赤子之心是2004年2月進入A股,然後在2004年表現還不多,賺了10%多,然後2005年6月上證綜指跌破998點,A股創新低。然後2005年開始,A股進入一個波瀾壯闊的大牛市,到2007年10月,上證指數漲到6124點。

我們是在2008年1月2日,2007年底,我們大概在5000多點的時候宣布清盤,我們當時在信里面也和大家說的非常清楚。當時市場在5000多點的時候,市場市盈率在40-50倍,市凈率在4-5倍,我們實在是沒有辦法進行價值投資了,好的公司市盈率都在70倍、80倍,我們實在沒辦法價值投資。

當時很多投資者也對我們有些怨言,為什麽,當時市場誰都可以賺錢,為什麽你們表現就落後,我們說我們沒辦法,我們實在是按我們的原則沒辦法做下去。然後我們就清盤了。過去幾年熊市的下跌,我們在A股市場是沒有遇到,但是我們在印度市場也是交了學費。

但是我們可以說,A股經過六年的大型整理,A股的跌幅平均大概,上證綜指的跌幅從6124點跌到1664點,跌幅73%。現在是2100點附近,股票是實物資產,算上過去幾年的通脹,現在實際跌幅是71%,

作為一個大型國家的股票市場,尤其中國每年GDP增速還有7%、8%,71%的跌幅是很驚人的。加上這幾年的通脹,若是不考慮官方統計,大家實際感受的通脹,過去六年里面。中國的實質物價的漲幅,過去6年上證指數跌幅是會超過80%的。

過去六年,中國的實質物價漲幅是非常驚人的,今天來看,在中國的大類資產,比如股票、房地產等,股票是處在最便宜的時候。

重點關註三大產業:消費、醫療、高科技制造

消費產業。首先我們說,中國有龐大的中產階級基數,未來的中產階級增加會很快,我們十八大宣布實施收入倍增計劃。而在過去五年里面,中國的工廠里面的打工者,中低收入階層,他們的工資漲幅平均有一倍。這對於中低階層的消費品牌來說,實際上就是一個大牛市。現在保姆的價格這麽貴,就是這個原因。過去五年,中低階層的收入幅度是驚人的。

中國家庭消費占GDP的比例是35%,而美國的占比高達70%。我們預計中國未來家庭消費會上升的非常快,除了中國經濟成長、工人工資上升本身之外,我們相信中國未來家庭消費的比例會大幅上升。

這就意味著中國將會由一個出口驅動國,變成一個內需驅動國。未來可能中國的中產階級,他們吃什麽、喝什麽、用什麽,那麽他們就是非常好的產業。中國將會出現全球市值較大的消費品公司。可能未來全球最大的調味品公司、最大的醬油公司、最大的醋公司、最大的餅幹公司,都會從中國誕生。中國有這麽大的中產階級,所以對我們來說,消費產業會是赤子之心重點投資的方向。

第二個是健康醫療產業。2020年,中國將會進入人口的頂峰期,中國將會進入老齡化社會。日本厚生省測算,人在70歲以後的醫療支出占到人的一生的一半。我覺得現在都不用到70歲。

健康醫療產業,未來是要呈爆炸式增長的一個產業。人變老以後,醫療消費是年輕的時候不知道多少倍,可能幾十年的消費。這個產業,我們覺得是非常好的一個產業。

我們還有其他一些看好的產業,像互聯網現在是應用非常廣泛的,新興產業的革命,這里面我們也會做一些研究。金融業,如果接下來牛市到達的時候,金融業有一些板塊會表現非常好。

高科技制造業,中國有一些獨特的、在全球都有壟斷優勢的高科技產業。還有一些獨特性的公共事業,我們一般不喜歡公共事業,公共事業,長期看就是一個債券,中國這麽高的通脹,長期來看,這個產業不是一個好產業,但有一些有獨特優勢的公司我們會考慮。還有一些其他產業。

現在投資具備天時地利人和

古人雲,做一件事情,要天時地利人和。

這幾年尤其在國外居住生活後,回頭看中國,我覺得看得會更客觀一些。以前呢,生在中國可能都是看到一些弊端啊問題啊,但到國外尤其在印度,印度我們投資兩三年後,看法不一樣了。印度在1980年左右時候,人均GDP有400多美金,而中國只有200多美金,印度比中國富裕多了。現在去印度,中國已經遠遠超過印度了。

我們請了幾個印度的同事(研究員),我在非洲也住過,待過一年。印度人還是真是不一樣,印度人非常的聰明。我在紐約住的時候,和華爾街的一些朋友來往,印度人無論在華爾街還是在矽谷,表現都比我們中國人要好。

後來我看到這麽聰明的一個民族,我為什麽不去他們那投資呢。然後我們到印度投資了兩三年之後,我們對那個國家了解的越多,對那個社會了解的越多,我們最終暫時性放棄了投資印度。印度的制度對他的約束非常之大,印度的體制、印度的國家政治體系,對他的國家的發展,有很大的制約。印度的精英非常苦惱,因為整個的官僚體系,讓他們沒辦法做事情。

所以說,我們覺得在國外投資了若幹年之後,回頭看中國,我們覺得很幸運。生活在中國,我們見證了中國從一個非常貧窮的國家,發展到今天,可能在5-10後,就要變成一個全球第一大GDP的國家,全球最強大的國家,我們覺得很幸運。

天時:互聯網驅動下人類社會高速發展

生在此時的中國,我們是非常幸運的一代。為什麽,互聯網,這是對人類社會的一次革命,我們剛好也趕上、碰上了。我們親眼見證了互聯網對人類社會的各種影響,到現在網購,互聯網的各種資訊,包括前兩天我去北京一個3W咖啡吧,看小米電視,估計以後都沒人看傳統的電視了,以後想看什麽節目就看什麽節目。不願意看的節目,我們就不用看了。互聯網的驅動下,人類社會是一個加速增長期,在我們這代遇上了。

地利:全球大的經濟體里面中國表現最好

第二個是地利,我們處在今天的中國,是在全球大的經濟體里面,美國、印度、歐洲、日本加中國,這幾個全球大的經濟體里面,中國是處在一個非常有利的位置上。所以從地利上講,我們覺得,我們今天投資於在中國,是非常幸運的。

人和:十八大後,市場與法治驅動中國前行

第三個是人和,十八大後,中國有兩個驅動,一個市場、一個法治,當中國開始走向法治的時候,中國我們所有的國民,可能未來幾年大家都不會移民國外了,包括我身邊就有朋友講準備重新又創辦企業了,大家對中國未來法治越來越有信心了。天時地利人和,是我們今天投資中國非常好的時候。

最後總結,我們如此幸運的生活在這個偉大的時代,偉大的國家!Right Time,Right Country。赤子之心,坦誠伴你。謝謝!(中國基金報)


股市有風險,入市需謹慎,僅供參考。
丹陽 投資者 投資 交流會 交流 講話 全文 中國 股市 天時 地利 人和
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港股"大時代":天時、地利、人和

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本帖最後由 jiaweny 於 2015-4-15 08:39 編輯

港股"大時代":天時、地利、人和

作者:格隆匯 天成


最近,港股熱潮洶湧澎湃,先頭部隊率先在港府點了一把火之後,“港股”這個亟待開發的“處女地”已讓大家看的口幹舌燥,好不耐煩,各路豪傑群英並起紛紛視“港股”為最後一只“待宰羔羊”,背後各方勢力暗流湧動,正迅速補充集結兵力,跨越香江。正規軍、遊擊隊、洋槍洋炮還有各種散兵遊勇,群情激昂、翻江倒海、八仙過海、各顯神通,天時、地利、人和萬事俱備,港股的大時代已經來臨!

好了,在談這麽個大的主題前,先來看看2個段子,或許能側面反映大家的口幹舌燥以及群情激昂:

1、口幹舌燥
甲:我的中國中鐵漲停了。
乙:我全倉了港股。
甲:我的中國北車漲停了。
乙:我全倉了港股。
甲:我的西藏旅遊漲停了。
乙:我全倉了港股。
甲:。。。。。。


港股的口幹舌燥還不止於此(有一種嫉妒叫:漲停板之上),還有各類使人熱血沸騰的衍生工具(權證、牛熊證),可以參見昨日格隆匯大俠Tung的文章《3天,我在港交所權證賺了12倍》。

2、群情激昂
昨日,已經榮登全球最貴交易所的港交所(388.HK)還不滿足,一口氣漲了20%(50港元),價格直奔300,害的各大投研機構連夜調高目標價(牛市來了,擋也擋不住,群情激昂,過往的信息都是落後的)。
港交所近期走勢圖

亢奮的情緒已經蔓延開來,勢不可擋。不過,今天港股的回調表明,還是有“一小撮反動分子”試圖在這大好形勢面前螳臂當車,按照我dang的話,這是違背廣大人民最根本利益的,必然被消滅在萌芽狀態!——不過,短暫的回調也正順應了我dang的話,讓市場走出一個健康的牛市,而不是瘋牛。
“這一小撮反動分子”有:

1、騰訊小馬哥減持套現32.2億
2、無線決定重播《大時代》
3、A股大幅震蕩

在港股牛市的春風前,套用毛主席的一句話:一切反動派都是紙老虎。騰訊現在雖然創新高,有點貴,但歷史的車輪滾滾前行,小馬哥的減持恰恰為我們提供了上車的機會;無線這是在試探“丁蟹效應”麽,殊不知無線總監都說:秋官這個宿命已經打破了!他主持《Sunday漂亮話王》也一段時間,股市還不斷上升,證明秋官即將有另一個效應開始!”——或許就是港股大時代的到來。其實,“反動分子”不可怕,恰恰是為亢奮的牛市降降溫,未來牛市將走得更實更穩。

所謂“丁蟹效應”,即從1992年鄭少秋飾扮演“丁螃蟹”開始,往後幾乎每次播出由他主演的電視節目,香港恒生指都會有不同程度的下跌。

“港股”大時代:天時、地利、人和
2000多年前,中國的一位大哲人孟子曾經說過:天時不如地利,地利不如人和。欲稱王霸者,不僅需要“天時”——作戰時有利的時令、氣候,也需要“地利”——有利的作戰地形,更重要的是“人和”——得人心,上下團結,萬眾一心。

孟子認為三者之中,“人和”是最重要的,起決定作用的因素,“地利”次 之,“天時”又次之。彼時孟子是站在“得政者要施仁政”的角度得出“人和”之重要性。不過,放眼當今激烈競爭的社會,一件事要引領世界潮流,要使涓涓細流匯入江河,要有百川納海之氣概,光有“人和”是不夠的,非得“天時”、“地利”、“人和”兼而有之才行,當然,“人和”是最重要的“因”也是“果”。

而今,在中國資本市場,便有著這樣一件驚天動地的大事,如夜空中閃耀的北鬥星,吸引著全球的目光,指引著未來的方向,這就是港股“大時代”。也許,你會嘲笑我:“這牛B吹得也太大了,看你怎麽收場。”別急,且讓我細細為您分析,港股的“天時”、“地利”和“人和”。

天時:
1、厲兵秣馬,開辟“絲綢之路”:資本輸出,一路一帶
曾記否,2000年前,大漢天子漢武帝的一句“犯我漢者,雖遠必誅”多麽振聾發聵、揚我國威,自那以後阻擾我大漢朝與外通關的匈奴被徹底肅清,從此一個名叫絲綢之路的貿易通道出現在中華歷史上,大漢朝過剩的產品“茶葉”、“絲綢”、“瓷器”等源源不斷輸出海外,中華民族則從此開始了近兩千年傲視全球的泱泱大國地位。

今天,之所以被稱為“天時”,是因為此刻中國所處境地與那時是如此相似:經濟發展、國家實力大幅提升,但面臨產能過剩、資本過剩、人口紅利遞減的問題,重新開辟“絲綢之路”的時刻到了,因此國家戰略是“一路一帶”,人民幣國際化,資本往外輸出。(詳細內容參見格隆的《2015,中國的拐點與起點:輸出貨幣,輸出資本,輸出牛市》)。

資本輸出的號角已經吹響,後勤保障“亞投行”、“絲路基金”、“金磚國家開發銀行”在緊鑼密鼓進行中,連接管道“滬港通”、“深港通”也在加速拓寬,資本輸出的“天時”都在,唯等大軍厲兵秣馬,殺向疆場。

商務部數據:

資本過剩:中國儲蓄率50%,美國僅僅5%。中國人民幣存量120萬余億元,按目前匯率兌換成美元,已經達到美元存量的規模,而GDP只是美國的2/3。外匯儲備全世界規模早就第一。

資本輸出:2014年中國對外直接投資額達1029億美元,首次突破千億美元,同比增長14.1%,繼續保持世界第三位。同年中國實際使用外資金額1195.6億美元,同比增長1.7%。中國對外投資額和吸收外資額相差僅160多億美元。

2、全球股市群魔亂舞,唯差港股
中國資金寬松、歐洲QE、美國經濟複蘇拉動全球股指連創新高,中國大陸、美國、歐洲、亞太市場早已進入瘋狂模式,然而,唯差港股!
全球股市都進入擠泡泡階段,然而對於港股來說,現在泡泡才剛剛生成,如果全球資本市場看錯一個整體,每一次金融危機都是當每一位參與者手中泡沫足夠大時才一起破裂的,如果有任何一方的泡泡還只在剛生成階段,那麽泡沫的溢出效應必將使之達到和其他泡泡同樣大的程度,然後同時破滅。
地利:
1、港股市場價值窪地:涓涓細流匯入,滾滾江河湧入
上圖橫軸為市盈率(PE),縱軸為市凈率(PB)。A股創業板已經登陸月球並朝著火星飛奔而去,然而脫離了地心引力,沒了燃料也只是如曇花一現般閃耀,而港股則如地下深井,時刻吸引著涓涓細流匯入,滾滾江河湧入。
恒生指數市凈率長期處於底部,即將開始修複
圖表來源:交銀國際
恒生國企指數市凈率長期處於底部,即將開始修複
圖表來源:交銀國際

2、港股魅力:一衣帶水,中國資本輸出的橋頭堡
恒指近期創2008年5月份以來新高,這絕對是中國資本市場對外開放標誌性的一頁:這意味著中國大陸資金開始批量成規模的跨境外出,第一次對大陸以外的股市發生主導性影響。中國資本勢必要跨出國門,爭奪國際市場資本定價權,而作為一衣帶水的香港資本市場,就順理成章的成為中國資本輸出的橋頭堡。
這是因為:中國大陸資本一旦跨出國門,就必然對國際金融市場產品發生越來越大影響,就必然參與國際金融市場遊戲規則的制定,並且形成中國自己的標準。而要達到這個目的,第一步就是派“解放軍”拿下一江之隔的港股,拿下港股定價權,這對於港股牛市走多遠必然發揮重大影響,這從中央對滬港通政策的重視,以及逐步擴大的港股通額度可以得到闡釋。
最新消息顯示:港股通額度擬增三倍。A股累積升幅驚人,帶動北水大舉湧港,港股上周連續三日成交超過2,000億元,港股通亦破紀錄地在兩日用盡每日額度。中資基金引述內地交易所消息透露,滬股通及港股通以至即將在下半年開通的深股通,將全部取消總投資額度,每日額度亦會提升,其中深、滬股通每日額度各自200億元(人民幣.下同),港股通每日額度更提高至400億元,增幅近三倍。

人和:
所謂“人心齊,泰山移。”誰說“人和”不是最重要的財富呢?港股已是人心所向,眾望所歸,各路資金、多方勢力已經殺入,為港股添加源頭活水。
人心齊的力量是可怕的,我們先來看看港股市場多方博弈後的市場結果:
來源:彭博、上交所以及第一上海

90度上下變動的折線已經很好的詮釋了港股的火熱,其背後是各路先鋒資金的殺入以及即將到來的正規部隊的洶湧進軍:

中國大媽(不能忽視的散兵力量):“踏空A股,捶胸頓足,滿臉是淚,此時再也不能踏空港股了!”、“A股漲太多了,炒的心驚膽戰,還是港股好,買的安心啊”。

外資(洋槍洋炮):8號那天大漲,其實我們是看空港股的,畢竟前兩周已經漲了那麽多,我們減持獲利,然而我們沒想到的是,港股後面接著duang,根本停不下來,港股大勢要來了,我們承認已經誤判,節操什麽的不要了,總之趕緊買買買!(一向穩健的外資明顯不淡定了,連大摩現在看恒指都看到40000點)。參見格隆匯前兩天文章《【複盤】過去三天港股究竟發生了什麽?》

香港金管局:這幾天可是夠忙的,不多說,繼續忙去……

香港金管局多次註資其實也表明,外資大舉進入香港股市了。
圖表來源:招商證券
近期美元兌港元走勢(7.75是金管局幹預港股匯率維持的下線)

公募(正規部隊):QDII早就用完了,滬港通額度又太少,急啊急急急,資金倒是快,主要是合同修改、與銀行對接,滬港通額度趕緊放寬吧,預計5月份我們就要大舉南下了,哈哈哈……

現階段,最值得關註的就是公募基金的動向了,畢竟正規軍才是大江大河!下面2則新聞可一窺其火爆動態:

1、千億人民幣新基金下月湧港:港股熱爆,不但令港股通額度爆滿,內地多家基金公司包括富國基金、銀華基金在內可以投資港股的QDII額度也已經耗盡。公募基金獲批準來港投資,也紛紛加速布局港股。中銀國際預料,單計4月份,內地將組成1000億元人民幣的新基金,估計最快5月便可南下通過滬港通等渠道買入港股。內地傳媒引述中銀國際資料報道,截至今年3月底止,內地基金資產規模達4.68萬億元人幣,當中2.12萬億元人幣可投資股市。預料內地在4月將組成1000億元的新基金,估計最快5月便可南下透過滬港通等渠道買入港股。

2、《證監會新政下首只滬港通基金募集超百億資金》:周一剛結束募集的中國景順長城滬港深精選基金首募金額約110億元人民幣,顯示在近期大量內地資金南下香港的背景下,相當多投資者將該只基金視為投資港股的捷徑,(景順長城滬港深基金是該新政下首只主動型滬港通基金,發行期限為3月26日至4月13日)。

總結:
無線的《大時代》即將開播,可是這並不會是港股“悲劇”的開始,恰恰相反,這意味“港股”的大時代已經到來。
今天港股短暫回調,別急,因為港股牛市的春風里:每一次下跌或許都是再次買票上車的“天時”、“地利”以及更重要的“人和”。

(文章代表作者特定立場和看法,僅供參考,據此投資風險自擔)

港股 quot 大時代 天時 地利 人和
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王亞偉:A股長期價值投資具備天時、地利、人和的條件

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2609

王亞偉:A股長期價值投資具備天時、地利、人和的條件(附最新演講實錄)
作者:付建利


導讀 這一次,王亞偉沒有講A股市場過去和未來的走勢,他演講的題目是“長期價值投資在A股:理念、實踐與展望”。

千合投資董事長王亞偉:

A股長期價值投資具備“天時、地利、人和”的條件

公開的場合上,很久沒看到“基金一哥”王亞偉了!這一次,在杭州召開的“2015中國(杭州)財富管理論壇”上,王亞偉照例是招牌式的微笑,一身西裝,有王亞偉的論壇,會場被擠得水泄不通,一些“聰明”的參會者提前還占了位,暗自慶幸自己能夠一睹“基金一哥”的風采,以至於王亞偉演講完之後,一位接下來講私募風險控制的演講者打趣地說:“我知道這麽多人過來,不是沖著我來講私募風險控制和合規管理的。”演講還沒開始,和王亞偉交換名片的人圍著王亞偉里三層外三層,工作人員最終幫王亞偉解了圍。這一次,王亞偉沒有講A股市場過去和未來的走勢,他演講的題目是“長期價值投資在A股:理念、實踐與展望”。

什麽叫長期?什麽叫投資?王亞偉說,每個人對這些概念的理解,角度不同,得到的結論也不同。歸根結底,談價值投資,涉及到談論者的價值觀問題。“為什麽在這個時候談價值投資?這兩年成長投資大行其道,演化為趨勢投資、動能投資,長期價值投資過時了嗎?”王亞偉說,價值投資“知易行難”,這就像一個人減肥一樣,道理都明白,但堅持下來就很難。和其他風格的投資者不一樣的是,價值投資者最典型的品格是“謙遜、積極和耐心”。在王亞偉看來,A股市場其實長期投資回報率很高,2005年至2014年的10年時間里,全部A股算術平均複合回報率達到驚人的22.7%!投資者對A股低回報的印象,主要來自於指數編制的不合理性。堅持價值投資風格在A股能夠戰勝市場,價值風格從長期來說,遠遠戰勝市場整體。A股市場為長期的相對價值投資者提供了豐厚回報。未來幾年,如果均值回歸理論起作用,價值投資會跑贏成長投資。

既然價值投資回報率如此誘人,為什麽價值投資在A股仍然是“少數派”?在王亞偉看來,這主要是因為市場的成熟度和投資者結構有待優化,其次,上市公司治理結構也不完善;第三,與市場監管和制度建設也有關系;第四,A股市場原來的避險手段不足。整體上來看,價值投資的陷阱在A股比國外更長,在股票供不應求的背景下,很多股票都被長期高估。

王亞偉看好長期價值投資在A股市場的前景,運用這種投資方法的人比較少,其潛力也未被充分挖掘。王亞偉看好長期價值投資的理由是:第一,市場監管力度不斷加強;第二,註冊制改革以及加大退市制度的執行力度;第三,混合所有制推進上市公司治理結構不斷完善;第四,企業經營受行政幹預減少,鼓勵兼並收購和資產重組;第五,A股市場國際化程度加強,機構投資者更加重視長期業績回報,而且機構投資者的隊伍會不斷加強;第六,避險工具的完善。從這些邏輯出發,王亞偉認為A股市場的長期價值投資目前具備了“天時”、“地利”、“人和”的條件。

【附:演講實錄】

各位來賓大家好,很榮幸來到協會舉辦的會議。

今天我們講的主題是長期投資,我講下自己的經歷以及對於這個的看法。

長期價值投資,6個字,在不同的人眼中有著不同的理解。

兩兩拆開來看,“長期”,對於經濟學家凱恩斯來說,他可能認為,長期是很長一段時間,有時候甚至超過了投資者的生命。但是,對於從事高頻交易的人來說,1小時也是長期。這是大家對於長期理解的不同。

而“價值”,很多人也都有自己理解。從一個角度來看,價值和價格的關系。第二種,如果從投資風格來說,價值和成長對應。此外,價值還有不同的類型。交換的價值、使用的價值等,這幾種方式。

談到價值還有個價值觀的問題,從不同的價值觀角度來看,對於價值的評判是不同的。有的價值可能是從投資者角度來說有投資價值,從財務投資的角度來看,理解也是不一樣的,不同的角度不同的理解。整個來講,標準不一樣。

再說“投資”,大家通常習慣於把投資和投機相結合著來說。那麽,有的觀點認為,投資是種理性的行為,建設性行為,高尚的行為;投機是投機倒把,或者是有破壞性的行為,或者是沖動性的行為。這是一種理解方式。

從另外一種理解是,投機是一種積極的行為,他是一種積極尋找機會並且快速地去行動的一種行為。而投資也有消極的一面,比如你投資股票,只是簡單的拿著。對於投資的理解也是不同的幾種含義。

“角度不同,結論不同”則對於長期投資價值的理解也不同,所以從細分角度來說,很難講。

為什麽要聊這個主題?因為我們知道,現在的市場,尤其是這兩年,成長股大行其道,進一步演化成了一種討論,“長期投資價值是不是已經過時了?在中國市場到底適用不適用?”

這是我們在不同的時候,需要思考的問題。結合這個話題,我來談談我的理解。價值投資是基本面的投資的一種,簡單的說,分為技術層面的投資、指數的投資,可能還有一些量化的投資。大體上分為3類。

對於投資的定義,剛剛大概都說了。價值投資者認為,我所認同的企業;而技術投資者認為,價格形態和走勢我認同;指數化的投資的理解是,此投資作為組合的一部分,這是3類基本的劃分。

價值投資者對於市場的意義在於,當股票價格顯著的低於價值時,他會覺得存在投資機會。但是,相對於價格的波動,價值的波動是平滑的過程。價值投資者會基於市場價格對於價值的波動,進行投資。

價值投資者的特征是,往往在市場低迷的時候,企業的價值才會凸顯出來,他的價格遠遠低於價值,所以這給他們個很好的入場機會。如果市場非常昂貴的時候,價格偏離價值,他們就會采取個賣出策略。

對於價值投資者來說,必須長期投資。影響價格的因素很多,處在一種價值回歸的過程。那對於,所以這樣的話,需要有耐心。價值投資比較好,但是很少人能夠做的好。

實際上,A股市場還是很適合長期投資的。並且,價格投資回報率是非常高的。我們做了個統計數據,我們做了個10年的收益率,長期投資在2000年之後,他是跑贏指數的。隨著市場的壯大,對於機構投資者而言,想要跑贏指數其實是很難的。但是我們看到,這里邊長期投資收益率是遠遠跑贏指數的。

圖表中所演示的,是A股所有股票的算術平均,不考慮權重,不考慮大盤小盤,做了這個比較。所以我們就能看到,他們能跑贏指數。

為什麽我們對A股的回報率認為很低?印象來自指數編制的不合理性,可能很多的權重股占有過高的比例,從指數來講不太好。但是呢,如果大家不去考慮權重,去平均的投資A股的話,其實,回報率是很高的。

我們從最近的2005年-2014年這十年,A股的年複合回報率達到驚人的22.7%,這個回報率也應該說可以和巴菲特看齊。差不多屬於非常高的。

而且,可以看到,滾動的回報是逐年提高的。從2002到2011年是提高,2013到2012年,這個滾動回報是逐步提高的。所以說,A股市場越來越適合做一個長期投資的。

那我們再來看一下價值投資在A股市場有什麽投資機會?

這個是做了兩張圖,把所有A股按照市值大小分為四份,把靜態PE(這代表成長和價值的劃分)分為四個等份,從而得到了四四十六種組合。這16種組合里,均價前1/4是大盤藍籌股。得到的結論是,價值投資的結果是跑贏成長投資的。

那麽也是基本都是好於剛剛我們說到的“全國A股平均權重的投資”。回報率已經是遠遠超過了指數,但是,如果你在這個基礎上做價值投資,比那個收益率還要高。所以在市場戰勝指數的基礎上,這就是個更高的收益率。

我們覺得,綜合上述兩點,長期的價值投資。可以給投資者創造非常高的回報的。

那麽,我們知道,投資里面有個估值回歸法。說如果,看過去的兩三年,可能價值型的投資表現是相對表現較落後的。但是呢,如果我們考慮到價值回歸起作用,考慮到,長期的價值投資是要跑贏成長性的投資的話,那麽我們是不是可以認為,未來兩年,如果估值回歸起作用,那麽價值投資他會遠遠跑贏成長性投資,這點是需要關註的一點。

那麽既然說,價值投資那麽好,大家感覺在A股是非主流,少數派?是什麽因素導致的呢?

我覺得中國市場歷史上幾方面的情況有關吧。第一個是,市場成熟度和投資者結構的問題。因為過去中國市場是個新興的市場,那麽新興市場會有不斷的新的投資者入市,新的投資者投資理念不是很成熟,可能是一種追漲殺跌,心理素質不具備。

這種情況下,價值投資並未有很好的環境,在散戶化主導的市場,可能缺少長期投資者,而且會被炒作的資金利用,可能市場因為散戶多的特點,市場投機氛圍比較濃。可能相對而言,長期價值這種優勢被掩蓋了。

還有一點,機構投資者的占比不高。即使是機構投資者,真正能夠做到長期投資的也非常少。機構投資者不等於長期投資。我們知道,比如說,公募基金每年都考核。一方面他們是相對的排名,另一方買呢,在這種排名的壓力下,很難做到耐心、長期,包括保險機構。所以我覺得這些方面,機構投資者的行為非常有趣,很難長期價值主導 。

那麽第二個方面原因,上市公司層面,原來的股東治理結構並不是很完善。很多都是大股東獨大,作為中小投資者,這是一個被動的投資,投資者如果不能參與到企業的經營管理,可能他們只有博弈的價值。實質上,是投資者之間的博弈,

而在成熟的市場,投資者可以參與公司的治理,可以幫助企業完成價值回歸。如果有些企業真的是在市場上被價值低估,那麽存在被收購的可能,把管理層換掉,完成價值投資。所以這種治理結構,導致價值投資很難得到估值的修複得到體現。所以說,價值陷阱比國外的更長,導致了價值投資難度更大一些。

像國有企業也是一樣的,管理層沒有動力、要求去改變。即使公司被低估,和他沒有之間關系。這些方面使得真正好的價值標的不多,價值投資也很難顯現。

第三方面,跟監管體制還是有關系的。原來市場不成熟,很多投機性的行為。在這種情況下,價值投資不是那麽炫、不吸引眼球,這塊投資者投資者容易被長期忽視。

另外,註冊制沒有實施。那麽整個情況下,導致股票供不應求,可能有些被高估而且長期高估,符合價值投資的標的大大減少。這也是大部分投資者困惑所在。另外,包括一些優質的企業,在海外上市,導致了好的標的的流失。

第四點,我覺得很重要的一點,原來避險手段的不足。其實,機構投資者本身就有避險的需求,在市場中找不到很好的滿足,只有兩條路走:1、不進入這個市場,因為無法控制風險。2、進入這個市場不可能做到長期,只是進進出出,早起做私募的都知道,可能他沒有辦法控制回撤,這是他的客觀要求,哪怕持有滬深300,不看好的時候就殺出來。

像星石投資要做中國式的絕對回報,那麽過去幾年怎麽辦?10%、20%的倉位,這麽做的話,他想做價值投資,長期的投資,會感覺到非常困難。

機構投資者的避險需求從組合管理角度,從倉位角度,要各種各樣的避險工具,光一個滬深300也不夠。到去年的時候,可能有個大家做的量化對沖,其實起不到對沖作用,只有滬深300可以做避險,沒有更加多元化的對沖避險工具。

另外,個股方面一些風險怎麽回避。我可能看好一個企業,但是這個企業可能也會面臨行業的風險。但是我可能有其他同行業其他的公司,可能去做空,去對沖掉風險,那麽我就可能長期的持有這個公司。但是如果沒有,即使我看好的企業,市場可能不好,我也只能拋出。也做不到長期投資。這種多樣化的避險需求得不到滿足,長期投資者就很難做到。

所以我覺得,以上幾點,雖然從結果來看,長期投資能夠在A股市場上得到較好的收益率,但是真正能夠實施,能夠賺到錢的投資者很少。

對於未來怎麽看,我們覺得長期價值投資在未來A股是看好的。因為長期價值投資,用這個方法的人很少,還是長期來講,標的沒有被很好的挖掘,你用這個方法來挖掘,很可能得到很好的收益。

另外,我們覺得,長期價值投資所需要的外部條件正在逐步的改善。

正如剛剛說到的,第一,市場監管力度不斷加強。投機性的行為,或者,利用未公開信息的違法違規行為都會得到處罰,這樣市場投機氣氛得到抑制,弘揚了長期投資的理念。

第二,註冊制改革,推出也是很快的事情。原來博弈的,也會得到抑制,引導這個市場進行長期投資。

第三,混合所有制改革推進上市公司治理結構完善。包括大型企業的拆分,也會使得低估值的企業得到價值回歸,也是給價值投資創造良好條件。

第四,企業經營受行政幹預減少,鼓勵兼並收購和資產重組,有效規避價值陷阱。

第五,國際化程度加強,機構投資者更註重長期投資業績。包括QFII額度的提升,未來加入MSCI的全球指數,加上養老金年內入市,我覺得,可以預計機構投資者的對隊伍不斷壯大,國際化程度不斷高,這樣對於價值投資這種在A股市場有效性的投資起到更好的作用。

第六,避險工具的不斷完善。除了滬深300,還要推出上證50、中證500的指數期貨,還有現在的個股期權,包括各種做空的。可能很多還在初期,在運作的時候還很難實際的大規模運用,但是我覺得這畢竟是開了個頭,未來可以預期,這些手段工具會越來越多,成本越來越低,運用起來越來越方便。這是有利於長期價值投資者的策略制定及實施。

總而言之,我認為,長期價值投資,在A股具備了幾個方面的條件。天時,因為過去幾年的價值投資收益率不理想,但是從價值回歸的角度來看,會有超額收益。地利,各個方面的外部環境正在完善。人和,各方面的機構投資者在不斷壯大。

綜合起來,我認為,長期價值投資在A股發展前景良好,應用長期價值投資方法,可以在未來幾年,充分地分享到中國牛市的成果。

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鼎薩投資董事長彭旭:
別人說我做投資有狼性 在現在的市場面前,我只是只小綿羊


在日前召開的“2015中國(杭州)財富管理論壇”上,鼎薩投資董事長彭旭以一句幽默的話語做了開場白:“在公募基金時,有媒體說我做投資有點狼性,但在現在的市場面前,我只能是一只小綿羊!”彭旭舉了個例子,某上市公司去年收入1.99億元,利潤3000萬,市值80億元,研究員向彭旭強力推薦,說公司股價要幹到200元!其中的邏輯,就是這家公司會搞重組。這讓彭旭大驚之余,只能無言以對。

彭旭做了近20年的研究和投資,他說自己基本上不看賣方的研究報告,“目前為止看過的研究報告不超過5篇。”而且彭旭往往是先買入公司股票,再去實地調研。2012年他發行第一只私募產品時,求爹爹告奶奶才發了1.3億元。2013年,他聽說無錫尚德破產,立馬召集公司投研人員開會,“中國的光伏產業還會搞嗎?”彭旭得到的答案是:一定會繼續!從這一邏輯出發,他重倉買入兩只光伏類的股票,但終究因為受不了這兩只股票的下跌,割肉出局。後來,這兩只股票都翻了幾倍!日後來看,彭旭的買入邏輯是對的,但究竟什麽時候是股票的最佳買點,這一點當初彭旭沒有把握好。又比如2012年的時候,彭旭發現看電影已經成為年輕人的一種生活方式,他認為中國電影產業將進入黃金十年,看好的一只影視股2013年漲了5倍!

彭旭不喜歡追逐熱點,“很多投資機會其實就在我們身邊!不看好則已,看好的股票我就會成為它的第一大流通股東!”彭旭說,做投資首先要研究政府未來會幹什麽。2009年往前10年,中國經濟的關鍵詞為工業化、城鎮化。代表性的板塊是金融、地產、有色、煤炭、機械和鋼鐵。往後看,政府投資的升級版中,首先是節能環保產業,比如大氣、水、土壤。新能源將是一個長期的話題;其次是工業化升級,比如軍工,中國從大國到強國的過程中,加上資產證券化,會讓軍工領域誕生很多投資機會。再比如高鐵、工業4.0(以智慧工廠+智能生產為核心);第三是信息國產化。政府、企業管理的互聯網化,使得當前的軟信息(軟)相當於2009年以前的工程機械(硬)。第四,中國進入後房地產市場之後,雖然住宅類房地產的系統性機會不大可能出現了,但家居、裝飾材料、消費建材、室內裝飾領域會有很好的投資機會。

“投資人的目標,就是找出能夠替代過去五朵金花的行業!”彭旭說,按照消費升級的投資邏輯,老百姓在滿足起碼的生存需求後,會逐步向安全需求、社交需求、尊重需求、自我實現的需要這幾個目標邁進,這就是馬斯洛的人性需求層次理論。由此衍生出的投資機會將主要集中在醫療、教育和休閑。“現在碰到了‘互聯網+’,醫療、教育和休閑這三個領域在A股市場演變為互聯網醫療、互聯網教育和互聯網旅遊,一些股票簡直是漲得沒有節操了!”彭旭說,他追求的是通過研究、觀察做一些分析,然後提前布局被人忽視的投資領域,“通過這種提前布局,在投資上,我們還是可以和年輕人PK一下的!”彭旭幽默又充滿信心的演講獲得了現場陣陣掌聲和笑聲。

重陽投資董事長裘國根:
全天候立體化財富管理時代來臨


重陽投資董事長裘國根認為,“藏富”、“居富”和“理富”是全球財富管理中心的三個主要特點,全天候、立體化財富管理時代已經來臨。在這樣的新時代,中國金融市場的發展與開放不斷加深,拓展了財富管理的時空邊界,投資者既可以穿越經濟周期和市場牛熊進行全天候投資(時間),也可以貫通境內外金融市場實現“立體化交易(空間)”。

裘國根也認為,在面臨諸多機遇的同時,新財富管理時代也面臨一些挑戰,比如債券信用利差與成熟市場相比差距明顯,股票發行註冊制尚未落地,資本市場雙向開放剛剛開始,A股尚未融入全球資本市場,人民幣資本項目尚未完全開放,等等。

浙商基金董事長、萬向信托董事長肖風:
中國財富管理的十大新趨勢


站在60萬億的財富管理門檻上,浙商基金董事長、萬向信托董事長肖風認為,中國財富管理面臨十大新趨勢。第一,從儲蓄賬戶轉向投資理財賬戶;第二,管制放松,資產管理人牌照門檻幾乎被取消,資產管理第三方服務業興起;第三,從中國“大媽”到中國“小白”,照顧到“大媽”的需求有現在,吸引“小白”才有未來;第四,從投資管理到資產管理再到財富管理,從產品到解決方案,從專長到全能再到綜合金融服務平臺;第五,資產管理P2P興起,眾籌基金經理、眾籌投資策略,甚至眾籌資金出現;第六,另類資產將被納入居民家庭資產配置計劃;第七,財富管理的數字化,雲服務、移動化、場景化、跨時空的體征日益明顯。註重線上服務長尾、情感體驗和社區運營,服務的社交化、社群化特征將越來越明顯;第八,資產管理的智能化;第九,居民全球化配置資產,從自發性到有組織,從房地產到金融產品;第十,借近期風險資產回報大幅提升的東風,有望打破“剛性兌付”的魔咒。

(來源:中國基金報)
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王亞 長期 價值 投資 具備 天時 地利 人和 條件
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時不與我 vs 天時地利

今集的財經透視有鍾兄訪問,看見身邊一個個卧虎藏龍的blogger開始經常在各大傳媒中出現,訪問、出書、專欄、開班分享,每次看到都感振奮。鍾兄提早退休了,時間多,身體力行去幹這些事情,平衡一下市面上部份歪風邪氣,絕對好事。


看了訪問內容,主要講述有關電腦市場被智能手機替代了,而聯想的手機業務發展又不是特別亮麗,業績差也是無可厚非的。

智能手機的面世,實際上衝擊了多個行業,除了電腦行業,還有電子相機、手提式收音機、mp3、手提式遊戲機等,相信不用解釋太多,大家都會明白的,這些行業可謂時不與我,天要亡之,非戰之罪。反而,一些傳統相機與黑膠碟市場又還可以,在電子年代,突然有更多人喜歡懷舊,生意反而好起來。

市場需求每天在轉變,多得Steve Jobs讓我們有今天的智能手機,亦使不少科創企業有海量的創業空間。今天只要能捉到市場需求,在家中寫個app,隨時會變成億萬富豪,當然成功率不會高,但成本也不高,年青人何樂而不為呢?

不久前看過gogovan創辦人的訪問,他們亦是走這個科創方向。我也用過一次gogovan,當時與家人一起拿著旅行箱,希望從銅鑼灣回家,整個過程感覺不錯,尤其叫車時我們不太清楚自己在哪,司機聽到我們指身後的大樓是哪一座,便即能準確知道我們的位置,叫我們站著等他一會就是了。未幾,車就駛到我們身旁。

只不過最後下車時有點誤會,因為我與家人的落車地點不一,當我下車之後,家人希望司機能繼續多走幾個街口,大約只是數百米路程。可是司機堅持不載,指這不是的士,只能有一個下車點,除非多加50元,這算是我這個客貨車的新客人經一事長一智的事件。

話說gogovan的創辦人原本於外國留學,畢業後未能找到適合自己的工作,於是回港創業。起初在飯盒上賣廣告開始,意思指免費向食肆提供印有廣告的盒子,使飯盒不再是單調的白色,而生意的收入來源就是向下廣告的客戶收費。

這個飯盒生意漸漸搞大了,卻出現運輸問題,起初向客人送幾百個有廣告的飯盒還可以,但之後每天需要送的飯盒數量以萬計,每天打電話安排客貨車也花了兩小時,有時由於太混亂,安排車的指令也重覆了,處理不來。

之後,他們就聰明地把司機連絡組合成一個whatsapp群組,又把不同司機的過去工作優良與否都記錄一下。當時他們在想,如果他們遇到這樣的問題,其他人應該也有同樣問題的。後來飯盒生意沒有搞下去,反而發展出gogovan這個模式,這個app可算是誤打誤撞而生。

今天不少人都會認識gogovan,可能以為他們都富甲一方,是透過app賺了過億年青富豪。原來其創辦人的生意路不容易走的,他們表示起初有年半時間也是沒有人工的,之後靠融資平台,才可以開始資薪。他們指雖然一直有天使投資者注資,但其實每次的過程都不容易的,可以想像,要人把數百萬元投到這些未有盈利的生意上,會被挑戰得多厲害呢?願景計劃又要有多周詳?這絕對不似向政府申請什麼基金般寫個報告就行的情況吧,而且,一旦融資不成,生意立即玩完,壓力之大可想而知。

我比較擔心gogovan的財務情況,始終到訪問當日,這個生意還未能不靠融資而達至可持續,創辦人指每月需要花100萬美金,而他們剛開始嘗試收錢,經考慮後希望向「大旗」(即長途客)收取車資的一成作為服務費。

今天我不清楚gogovan的運作如何,情感上很希望這幾位香港年青人可以成功,之後更能像uber一樣發展到全世界,為香港人爭光。當然,生意發展路上一定有很多困難,例如生意重心在於一個app或一個點子的話,其可抄襲性很高,希望他們能應付挑戰。


https://www.youtube.com/watch?v=_FMW5ch0mo0&list=PL2FflE5xSM4SB9vazF_dcYmop-HiucsPD


時不 不與 與我 vs 天時 地利
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=244070

[基金股] 中國地利集團 (1387,前人和商業 ) 專區 (關係:0235、0985、華置)

1 : GS(14)@2010-08-01 22:14:36

新聞區:
http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6802

招股書:
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20080930014_C.HTM
連出多招,必要上市:
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20081014004_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20081021002_C.pdf

非執董
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20090309458_C.pdf

2008年業績:
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20090427213_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N200904291772_C.pdf

大股東押股:
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20090525441_C.pdf

好的大股東(?)轉股給管理層
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20090605652_C.pdf

取得新地盤:
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20090709471_C.pdf

批股,大股東減持:
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20090716171_C.pdf

又取得新地盤:
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20090831749_C.pdf

期末突擊取業績:
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20091220012_C.pdf

又轉股給投資者
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100119384_C.pdf

非執董辭任:
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100207012_C.pdf

授購股權:
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100208696_C.pdf

又取新地盤:
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100223378_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100315669_C.pdf

2009業績:
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100426226_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201004271098_C.pdf

發CN:
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100428046_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100519507_C.pdf

盈警
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100730291_C.pdf
2 : GS(14)@2010-08-01 22:15:24

http://zkiz.com/tag.php?tag=1387'
專文
3 : GS(14)@2010-08-04 21:35:40

reference:
各位估下SFC會否做嘢?

greatsoup:
未必,必要時有人可抵擋...
4 : reference(1610)@2010-08-05 22:45:19

3樓提及
reference:
各位估下SFC會否做嘢?

greatsoup:
未必,必要時有人可抵擋...


我send e-mail問webb哥, 我話係有insider dealing嘅問題wor, 佢簡單回覆: "But the share price barely moved on the news!"
吹脹......
5 : reference(1610)@2010-08-11 16:39:42

05/08/2010 10:59
鄭裕彤在發盈警前沽貨,人和(01387)非執董否認泄密
  《經濟通通訊社5日專訊》新世界發展(00017)主席鄭裕彤的私人公司周大福企業被
指於日前人和商業(01387)發出盈警前,拋售手上的人和股票,觸發到是否有內幕交易牽
涉其中。既是人和非執行董事、又是新世界發展高級投資總監的何智恆,他辯稱前沒外泄消息。
跟據港交所紀錄指,鄭裕彤其下公司均有減持紀錄,只是未知是否巧恰而已。
  日前,評級機構穆迪投資亦宣布人調整人和的債券,將由「穩定」降至「負面」評級,認為
盈警顯示營運不達預期。(kk)

----------------------
內幕交易係刑事wor.......唔通我話有泄密咩?
問問SFC仲好啦!
6 : renyan(1526)@2010-08-11 21:48:54

如果在美國,就一定比人告。早兩年李國寶個單野,只是有小小表面證據,寶哥哥都要賠錢。香港就...

不過立法會重查跟紅灣半島,如果立法會班人醒目,拉埋呢單來問證監有無官商勾結,點解唔查鄭裕彤,證檢就會被迫出手。
7 : reference(1610)@2010-08-11 23:14:11

6樓提及
如果在美國,就一定比人告。早兩年李國寶個單野,只是有小小表面證據,寶哥哥都要賠錢。香港就...

不過立法會重查跟紅灣半島,如果立法會班人醒目,拉埋呢單來問證監有無官商勾結,點解唔查鄭裕彤,證檢就會被迫出手。


我同SFC嘅人交手過無數次, 但我到現在都唔係好知佢地出手嘅準則.
恕我直言, 佢地太多欺善怕惡丶冇料又扮代表嘅專才, 只有少數真係有料做監管者.
8 : fmgasdf(1156)@2010-08-11 23:54:40

周顯講過 (忘記了佢邊本書) SFC 班人唔敢打老虎 (大鱷?), 老鼠 (散戶?)又懶得捉, 淨係專打狼(經紀?) ...
同叔絕對係前者...
9 : renyan(1526)@2010-08-12 00:17:05

7樓提及
6樓提及
如果在美國,就一定比人告。早兩年李國寶個單野,只是有小小表面證據,寶哥哥都要賠錢。香港就...

不過立法會重查跟紅灣半島,如果立法會班人醒目,拉埋呢單來問證監有無官商勾結,點解唔查鄭裕彤,證檢就會被迫出手。


我同SFC嘅人交手過無數次, 但我到現在都唔係好知佢地出手嘅準則.
恕我直言, 佢地太多欺善怕惡丶冇料又扮代表嘅專才, 只有少數真係有料做監管者.



絕對同意SFC是欺善怕惡,同政府一樣,只要火不燒身,一於小理。現在迫他們做野,只有用政治力量,現在的官最怕人話他們官商勾結。所以我們要全面直選。點都好,send了個email俾個立法會議員,看他點做。
10 : GS(14)@2010-08-12 21:34:55

9樓提及
7樓提及
6樓提及
如果在美國,就一定比人告。早兩年李國寶個單野,只是有小小表面證據,寶哥哥都要賠錢。香港就...

不過立法會重查跟紅灣半島,如果立法會班人醒目,拉埋呢單來問證監有無官商勾結,點解唔查鄭裕彤,證檢就會被迫出手。


我同SFC嘅人交手過無數次, 但我到現在都唔係好知佢地出手嘅準則.
恕我直言, 佢地太多欺善怕惡丶冇料又扮代表嘅專才, 只有少數真係有料做監管者.



絕對同意SFC是欺善怕惡,同政府一樣,只要火不燒身,一於小理。現在迫他們做野,只有用政治力量,現在的官最怕人話他們官商勾結。所以我們要全面直選。點都好,send了個email俾個立法會議員,看他點做。


不如我們合作搞出這堆臭事出來,不停交給傳媒處理,利用壓力迫人就犯。
11 : teawater(1794)@2010-08-12 23:20:20

咁做我地會唔會被人笠去打靶?
12 : reference(1610)@2010-08-13 14:16:57

11樓提及
咁做我地會唔會被人笠去打靶?


如果有良好嘅學歷同家庭背景, 加上醫生紙証明自己係病人, 應獲寬大處理.
13 : pars(2406)@2010-08-13 17:02:19

黑道應該唔睇d堆野。
14 : teawater(1794)@2010-08-13 22:39:22

12樓提及
11樓提及
咁做我地會唔會被人笠去打靶?


如果有良好嘅學歷同家庭背景, 加上醫生紙証明自己係病人, 應獲寬大處理.



我有野雞山貓大學學位,冇親戚係高官權貴,身家約8.2K, 醫生紙只証明我男精旺盛, 唔知可唔可以打警察??? 可能頂多打一個???? 或向SFC 打小報告?????

但SFC 只捉業界人士,如下
http://www.sfc.hk/sfcPressRelease/TC/sfcEnforceNewsServlet
15 : GS(14)@2010-08-14 10:40:38

14樓提及
12樓提及
11樓提及
咁做我地會唔會被人笠去打靶?


如果有良好嘅學歷同家庭背景, 加上醫生紙証明自己係病人, 應獲寬大處理.



我有野雞山貓大學學位,冇親戚係高官權貴,身家約8.2K, 醫生紙只証明我男精旺盛, 唔知可唔可以打警察??? 可能頂多打一個???? 或向SFC 打小報告?????

但SFC 只捉業界人士,如下
http://www.sfc.hk/sfcPressRelease/TC/sfcEnforceNewsServlet


證監會是只捉業界人士,要告就要問下法律人員啦
16 : reference(1610)@2010-08-16 09:46:21

Quoted from SFC:
If you wish to file a formal complaint to bring the matter forward, please contact our duty officer for complaints handling at +852 2849 9222 (press 2 after language selection) or write to [url=mailto:complaint@sfc.hk]complaint@sfc.hk[/url] with details of your complaint. Our responsible division(s) will look into the matter once we have received your complaint.
17 : GS(14)@2010-08-28 17:41:48

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100827217_C.pdf
18 : teawater(1794)@2010-08-28 19:58:39

17樓提及
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100827/LTN20100827217_C.pdf


目標向一蚊進發???
19 : GS(14)@2010-08-28 20:05:18

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100825205_C.pdf
They issued CN to pay dividend last time.This time is for future development...
20 : teawater(1794)@2010-08-28 21:58:56

19樓提及
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100825/LTN20100825205_C.pdf
They issued CN to pay dividend last time.This time is for future development...


不予置評囉.....
21 : GS(14)@2010-08-29 08:10:54

20樓提及
19樓提及
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100825/LTN20100825205_C.pdf
They issued CN to pay dividend last time.This time is for future development...


不予置評囉.....


值高息來搞地產,飲鳩以渴,派息給股東,錢就袋大股東,以供其農務市場之用
22 : GS(14)@2010-08-29 20:06:41

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100829076_C.pdf
23 : GS(14)@2010-09-03 07:44:55

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100903004_C.pdf
13%, 300m USD
24 : teawater(1794)@2010-09-03 23:11:10

同子叔又再減至5.99%, 減到低於5%咪大獲?
25 : GS(14)@2010-09-05 16:57:49

24樓提及
同子叔又再減致5.99%, 減到低於5%咪大獲?


減咪減,他們成本都是一元多D
26 : reference(1610)@2010-09-10 10:28:47

彤叔7 Sept 減持低至5%以下,
金蟬脫殼行動進入尾聲
遲D見到Gilbert Ho唔做NED就代表佢已經走唒貨.
27 : reference(1610)@2010-09-10 10:48:04

25樓提及
24樓提及
同子叔又再減致5.99%, 減到低於5%咪大獲?


減咪減,他們成本都是一元多D


人仔 so far 係我心目中咁多檔"種金式"公司最成功的一檔,
個栅整體搭得幾好, 又有大行Research D小弟弟/妹妹CFA亂估NAV助佢一把 (HxBC 想講真話篤佢即刻冇投行生意做), 前線班打手又做嘢, 成交圍飛做到足, 只要同軍方條數分得均匀, 尼個栅仲有1-2年玩, 到時"地利"上市又有另一個栅吸水。
28 : GS(14)@2010-09-11 09:16:00

27樓提及
25樓提及
24樓提及
同子叔又再減致5.99%, 減到低於5%咪大獲?


減咪減,他們成本都是一元多D


人仔 so far 係我心目中咁多檔"種金式"公司最成功的一檔,
個栅整體搭得幾好, 又有大行Research D小弟弟/妹妹CFA亂估NAV助佢一把 (HxBC 想講真話篤佢即刻冇投行生意做), 前線班打手又做嘢, 成交圍飛做到足, 只要同軍方條數分得均匀, 尼個栅仲有1-2年玩, 到時"地利"上市又有另一個栅吸水。



報紙傻都話,大行報告跟埋一齊傻,唉
29 : reference(1610)@2010-09-13 19:35:55

28樓提及
27樓提及
25樓提及
24樓提及
同子叔又再減致5.99%, 減到低於5%咪大獲?


減咪減,他們成本都是一元多D


人仔 so far 係我心目中咁多檔"種金式"公司最成功的一檔,
個栅整體搭得幾好, 又有大行Research D小弟弟/妹妹CFA亂估NAV助佢一把 (HxBC 想講真話篤佢即刻冇投行生意做), 前線班打手又做嘢, 成交圍飛做到足, 只要同軍方條數分得均匀, 尼個栅仲有1-2年玩, 到時"地利"上市又有另一個栅吸水。



報紙傻都話,大行報告跟埋一齊傻,唉


理財一週那篇文亦適用於HK:
http://finance.sina.com.cn/stock/qsth/20100909/23388632826.shtml

小弟出道做ECM時很不屑那些Equity Analyst, 離開投行後反而對佢地多了點同情, 世上真係唔係有咁多個有陸東、張化橋、林奮強等質素嘅分析員......
30 : GS(14)@2010-09-13 21:55:44

29樓提及
28樓提及
27樓提及
25樓提及
24樓提及
同子叔又再減致5.99%, 減到低於5%咪大獲?


減咪減,他們成本都是一元多D


人仔 so far 係我心目中咁多檔"種金式"公司最成功的一檔,
個栅整體搭得幾好, 又有大行Research D小弟弟/妹妹CFA亂估NAV助佢一把 (HxBC 想講真話篤佢即刻冇投行生意做), 前線班打手又做嘢, 成交圍飛做到足, 只要同軍方條數分得均匀, 尼個栅仲有1-2年玩, 到時"地利"上市又有另一個栅吸水。



報紙傻都話,大行報告跟埋一齊傻,唉


理財一週那篇文亦適用於HK:
http://finance.sina.com.cn/stock/qsth/20100909/23388632826.shtml

小弟出道做ECM時很不屑那些Equity Analyst, 離開投行後反而對佢地多了點同情, 世上真係唔係有咁多個有陸東、張化橋、林奮強等質素嘅分析員......


其實不靠最多錢的地方去,就很難賺到錢...分析員是獨立有時需要放棄這些金礦
31 : reference(1610)@2010-09-14 11:33:04

30樓提及
29樓提及
28樓提及
27樓提及
25樓提及
24樓提及
同子叔又再減致5.99%, 減到低於5%咪大獲?


減咪減,他們成本都是一元多D


人仔 so far 係我心目中咁多檔"種金式"公司最成功的一檔,
個栅整體搭得幾好, 又有大行Research D小弟弟/妹妹CFA亂估NAV助佢一把 (HxBC 想講真話篤佢即刻冇投行生意做), 前線班打手又做嘢, 成交圍飛做到足, 只要同軍方條數分得均匀, 尼個栅仲有1-2年玩, 到時"地利"上市又有另一個栅吸水。



報紙傻都話,大行報告跟埋一齊傻,唉


理財一週那篇文亦適用於HK:
http://finance.sina.com.cn/stock/qsth/20100909/23388632826.shtml

小弟出道做ECM時很不屑那些Equity Analyst, 離開投行後反而對佢地多了點同情, 世上真係唔係有咁多個有陸東、張化橋、林奮強等質素嘅分析員......


其實不靠最多錢的地方去,就很難賺到錢...分析員是獨立有時需要放棄這些金礦


Not only the equity analyst, it is also very difficult for rating analyst (SxP and Moxdy's) to be independent.
In essence, it is difficult to resist from temptations....it's a money game.
Equity Analyst wants to be Fund Manager somedays and he/she need to built up his/her "money networks" earlier, so.....some of them sell their conscience for a better living standards.
32 : GS(14)@2010-09-14 21:03:29

無尊嚴要錢,但有錢最後都無能扮番有尊嚴,因為你已經賣了
33 : GS(14)@2010-11-03 23:57:43

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201011031241_C.pdf
於二零一零年十一月三日,本公司及認購人與擔保人及安排人及結算代理就認購於二零一六年到期的3億美元13.0厘額外優先票據訂立《認購協議》。票據與現有票據除發行日期及發行價外在所有方面具有相同條款及條件。
34 : GS(14)@2011-01-12 22:01:55

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110112008_C.pdf
又買無錫地,作價22.98億港幣
35 : reference(1610)@2011-01-14 14:49:53

I believe they need to issue High Yield Notes again soon.....
36 : Wilbur(1931)@2011-01-14 16:39:15

29樓提及
28樓提及
27樓提及
25樓提及
24樓提及
同子叔又再減致5.99%, 減到低於5%咪大獲?


減咪減,他們成本都是一元多D


人仔 so far 係我心目中咁多檔"種金式"公司最成功的一檔,
個栅整體搭得幾好, 又有大行Research D小弟弟/妹妹CFA亂估NAV助佢一把 (HxBC 想講真話篤佢即刻冇投行生意做), 前線班打手又做嘢, 成交圍飛做到足, 只要同軍方條數分得均匀, 尼個栅仲有1-2年玩, 到時"地利"上市又有另一個栅吸水。



報紙傻都話,大行報告跟埋一齊傻,唉


理財一週那篇文亦適用於HK:
http://finance.sina.com.cn/stock/qsth/20100909/23388632826.shtml

小弟出道做ECM時很不屑那些Equity Analyst, 離開投行後反而對佢地多了點同情, 世上真係唔係有咁多個有陸東、張化橋、林奮強等質素嘅分析員......


唔好玩啦

佢咁X多動作,ECM/DCM見到佢更加流口水啦!

做老千冇生意唔係講玩的

你睇下MQ條team

就黎成條唔見左勒!
37 : GS(14)@2011-01-14 22:58:38

唔講野無生意做,哈哈,報紙又有野報促進經濟繁榮,哈哈...

好似N年前D人講地產業影響經濟咁
38 : reference(1610)@2011-01-28 00:08:04

36樓提及
29樓提及
28樓提及
27樓提及
25樓提及
24樓提及
同子叔又再減致5.99%, 減到低於5%咪大獲?


減咪減,他們成本都是一元多D


人仔 so far 係我心目中咁多檔"種金式"公司最成功的一檔,
個栅整體搭得幾好, 又有大行Research D小弟弟/妹妹CFA亂估NAV助佢一把 (HxBC 想講真話篤佢即刻冇投行生意做), 前線班打手又做嘢, 成交圍飛做到足, 只要同軍方條數分得均匀, 尼個栅仲有1-2年玩, 到時"地利"上市又有另一個栅吸水。



報紙傻都話,大行報告跟埋一齊傻,唉


理財一週那篇文亦適用於HK:
http://finance.sina.com.cn/stock/qsth/20100909/23388632826.shtml

小弟出道做ECM時很不屑那些Equity Analyst, 離開投行後反而對佢地多了點同情, 世上真係唔係有咁多個有陸東、張化橋、林奮強等質素嘅分析員......


唔好玩啦

佢咁X多動作,ECM/DCM見到佢更加流口水啦!

做老千冇生意唔係講玩的

你睇下MQ條team

就黎成條唔見左勒!


你都唔好玩啦, 宜家投行做Deal要用balance sheet架, 你估好似以前咁齋syndicate出去? 一單座艇全年B仔玩完...
MQ的ECM/DCM在企業配售方面根本唔惦, FI方面尚可.
同老千做deal, 如果發掘到共同利益(如金仔嘅做法)咁就ok, 否則我寧願做少一單好過.
39 : reference(1610)@2011-01-28 00:11:58

37樓提及
唔講野無生意做,哈哈,報紙又有野報促進經濟繁榮,哈哈...

好似N年前D人講地產業影響經濟咁


soundbite全世界都有, 是否促進經濟繁榮我唔知, 但某程度上增加投資者嘅information cost.
40 : GS(14)@2011-01-28 00:13:53

39樓提及
37樓提及
唔講野無生意做,哈哈,報紙又有野報促進經濟繁榮,哈哈...

好似N年前D人講地產業影響經濟咁


soundbite全世界都有, 是否促進經濟繁榮我唔知, 但某程度上增加投資者嘅information cost.


其實少事理,能夠集中一點,更易贏
41 : reference(1610)@2011-01-28 00:28:50

話時話, 湯兄你覺得釐間公司幾時爆煲?
我覺得現在"囉"味好重.
間公司每年年尾都靠major disposal of shopping malls去製造業績;
10年上半年turnover約9億, 但全年turnover target(根據大行分析)約90-100億, 即下半年要達到80億sales才能達標, 我唔相信佢靠收租可以做到, 一定要靠major disposal, 但佢下半年並冇公佈任何大型disposal, 咁我真係唔知佢靠乜做result....
仲有, 佢嘅資金鏈非常弱, 如果出annual result前唔再發新high yield notes去蓋住目前嘅財務問題, 我估佢嘅大限將至.
42 : GS(14)@2011-01-28 00:31:02

我覺得無咁快...因為壽光就上啦...剛剛抽了3億美金就已經花光了...最多今年發盈警,不派息吧
43 : reference(1610)@2011-01-28 00:43:06

42樓提及
我覺得無咁快...因為壽光就上啦...剛剛抽了3億美金就已經花光了...最多今年發盈警,不派息吧


我對山東壽光了解不深, 佢話自己係華北最大, 咁我真係要睇下佢嘅financials啦.
壽光上市對戴氏家族係有幫助嘅, 至少多個fund pool抽水, 但問題係有幾多機構投資者受佢呢套,
如果佢又係好似人和上市咁拉"星光幫"(和彤叔丶大劉丶張松橋)出來, 咁就真係算吧.
44 : GS(14)@2011-01-28 00:46:30

至少在壽光上之前,人和無可能爆,因為人地食大茶飯無理由搞臭個名。

我認為至少央央會幫手,之前在那市場開的時候,好似佢都有去,雖然央央D力細D,但是都有用

星光幫一定會出現的,你放心啦,點做樣佢地都會出來,因為只有他們先肯幫手
45 : Louis(1212)@2011-02-11 17:31:41

股場放大鏡:人和經營模式存疑
AD 2011年02月11日

人和商業( 1387)被標普調低評級,指出由於其負債不斷擴大,有可能影響其一向以低成本發展的策略,因此將其前景評級由穩定降至負面,這是繼另一評級機構穆迪今月初將人和評級和無抵押債券評級調低後,短時間內的連環降級,情況頗為特別。

從中期業績看,人和財政可以說是毫無問題,銀行存款及現金多達 73億元,即使扣除 33億元短期負債,仍屬淨持現金公司,一間淨現金公司被調低信貸評級,冇乜理由。不過人和今年 1月斥資 26.3億元收購無錫招商城物業,手上現金已用了大部份,而公司去年 9月又發行總額 3億美元 2016年到期的 13厘優先票據,財政狀況難免令人疑慮。

不過即使如此,財政亦唔算大幅惡化,評級機構的舉動,可能是針對近日的收購行動。該無錫招商城面積達 420萬平方呎,但 2009年除稅後盈利僅 1600萬元人民幣, 2010年更降至只有 50萬元人民幣,這項收購資金回籠唔多,卻先用了大筆現金。

人和的經營模式一向不易為外間明白,因公司將防空洞改裝成地下商場後出售,但公司何來不停以平價收購地下防空洞?假如地上物業有價,無理由地下物業卻不值錢,突然被人和收購及「被增值」後高價出售,這個商業模式,本來就難以理解。

不沾手為妙

更大問題是公司改為要靠大量資金收購現有的地上商場,假如經營不善令商場收入減少,新收購的商場隨時要被減值,人和一貫的經營模式便完全改變。人和股價自 09年初見頂後一直有波幅無升幅,絕對是弱勢股,賬面數字的低 PE和高現金,原來是如此站不住腳。最近半新股中國森林( 930)事件值得警惕,一些經營模式不明的公司,還是不沾手為妙。

歐陽風
46 : GS(14)@2011-03-05 18:41:31

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110227052_C.pdf
補充公告
須予披露交易

收購無錫投資於中國附屬公司的股本權益
誠如該公告所載,本公司作出要約收購無錫投資於中國附屬公司的20%股本權益,據此,本公司已提出涉及人民幣682,000,000元(相當於約800,940,800港元)的要約,並已支付約人民幣150,000,000元(相當於約176,160,000港元)按金。

董事會謹此宣佈,於二零一一年一月十九日,本公司間接全資附屬公司宏勝國際投資有限公司已支付向無錫投資收購其於中國附屬公司20%股本權益的代價餘額人民幣532,000,000元(相當於約624,780,800港元)。本公司現正向有關中國政府申請批准完成所述收購事項。
...

代價
誠如該公告所載, 收購事項代價為人民幣1,956,895,000元(相當於約2,298,177,488港元),乃參考日期為二零零九年十二月三十一日的估值報告對中國附屬公司的估值約人民幣3,408,273,200元(相當於約4,002,676,046港元),按公平原則磋商及正常商業條款釐定。

誠如該公告所載,日期為二零一零年八月二十七日的估值報告由無錫投資委聘中國合資格估值師無錫東聖資產評估事務所有限公司編制,而據董事於作出一切合理查詢後所知、所悉及所信,其為獨立於本公司及其關連人士的第三方。估值報告依據中國附屬公司截至二零零九年十二月三十一日止年度的賬目編制;該等賬目構成中國附屬公司於買賣協議日期的最新可得經審核賬目。無錫投資委託編制估值報告,以就其於中國附屬公司所持有的20%股本權益進行估值。有關估值乃根據出售中國附屬公司的中國國有權益(即出售無錫投資於中國附屬公司所持有的20%股本權益)所適用的相關中國監管規定而進行。有關銷售將透過中國物業權益交易市場進行。

鑑於在進行收購事項之時本公司提出要約收購無錫投資所持有的中國附屬公司20%股本權益,故在釐定有關收購事項的代價時,估值報告為本公司提供了有用的參考資料。

除了參考估值報告外,作為本公司進行公平磋商的一部分,本公司在釐定代價時已考慮了其他多項因素,包括在中國無錫性質與該等物業類似的購物中心的市場價格。

鑑於本公司通過收購事項取得中國附屬公司的控股權益,故董事會認為,買賣協議條款(包括但不限於Global One將股東貸款轉讓予晉昌)及代價屬公平合理,並符合本公司及股東的整體利益。
47 : reference(1610)@2011-03-10 23:11:35

46樓提及
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20110227/LTN20110227052_C.pdf
補充公告
須予披露交易

收購無錫投資於中國附屬公司的股本權益
誠如該公告所載,本公司作出要約收購無錫投資於中國附屬公司的20%股本權益,據此,本公司已提出涉及人民幣682,000,000元(相當於約800,940,800港元)的要約,並已支付約人民幣150,000,000元(相當於約176,160,000港元)按金。

董事會謹此宣佈,於二零一一年一月十九日,本公司間接全資附屬公司宏勝國際投資有限公司已支付向無錫投資收購其於中國附屬公司20%股本權益的代價餘額人民幣532,000,000元(相當於約624,780,800港元)。本公司現正向有關中國政府申請批准完成所述收購事項。
...

代價
誠如該公告所載, 收購事項代價為人民幣1,956,895,000元(相當於約2,298,177,488港元),乃參考日期為二零零九年十二月三十一日的估值報告對中國附屬公司的估值約人民幣3,408,273,200元(相當於約4,002,676,046港元),按公平原則磋商及正常商業條款釐定。

誠如該公告所載,日期為二零一零年八月二十七日的估值報告由無錫投資委聘中國合資格估值師無錫東聖資產評估事務所有限公司編制,而據董事於作出一切合理查詢後所知、所悉及所信,其為獨立於本公司及其關連人士的第三方。估值報告依據中國附屬公司截至二零零九年十二月三十一日止年度的賬目編制;該等賬目構成中國附屬公司於買賣協議日期的最新可得經審核賬目。無錫投資委託編制估值報告,以就其於中國附屬公司所持有的20%股本權益進行估值。有關估值乃根據出售中國附屬公司的中國國有權益(即出售無錫投資於中國附屬公司所持有的20%股本權益)所適用的相關中國監管規定而進行。有關銷售將透過中國物業權益交易市場進行。

鑑於在進行收購事項之時本公司提出要約收購無錫投資所持有的中國附屬公司20%股本權益,故在釐定有關收購事項的代價時,估值報告為本公司提供了有用的參考資料。

除了參考估值報告外,作為本公司進行公平磋商的一部分,本公司在釐定代價時已考慮了其他多項因素,包括在中國無錫性質與該等物業類似的購物中心的市場價格。

鑑於本公司通過收購事項取得中國附屬公司的控股權益,故董事會認為,買賣協議條款(包括但不限於Global One將股東貸款轉讓予晉昌)及代價屬公平合理,並符合本公司及股東的整體利益。


由買地下人防項目變地上項目,
好處係有土地証做mortgage;
壞處係資金需求大, 加速資金鏈斷裂
48 : GS(14)@2011-03-11 21:07:34

但是我不明白,他無控制權還要買,好像有點問題
49 : kamfaiAthrun(1488)@2011-03-24 12:45:26

截至二零一零年十二月三十一日止年度全年業績公佈
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110324183_C.pdf
50 : vanadium1614(2150)@2011-03-24 17:56:27

沒有問題
51 : reference(1610)@2011-03-24 21:25:42

我有幾個疑問:
1. 業績嚴重下跌為何不發警告?
2. 那40億售賣離岸公司為何沒有disclosure?我相信為開每間賣金額也足夠要disclose.
3. 咁多free cash? 點來?
4. 應收賬高到咁一定有拖數,為何沒有provision?
52 : GS(14)@2011-03-25 00:51:12

51樓提及
我有幾個疑問:
1. 業績嚴重下跌為何不發警告?
2. 那40億售賣離岸公司為何沒有disclosure?我相信為開每間賣金額也足夠要disclose.
3. 咁多free cash? 點來?
4. 應收賬高到咁一定有拖數,為何沒有provision?

1. 因為有2嘛,它盈利無跌啊
2. 因為是4單交易,不夠5%,不需披露
於二零一零年十一月,賢華企業有限公司(「賣方」,本公司旗下全資附屬公司)與四個買方(「買方」)簽訂了買賣協定,據此,賣方同意出售,而買方同意購入賣方於英屬維爾京群島註冊的五家全資附屬公司(「維爾京附屬公司」)的全部股份,總代價為港幣4,666,838,000元(相等於人民幣3,971,151,000元)。
3. 借錢番來
4. 有D錢未找齊

(i) 於二零零九年十二月,本集團出售鄭州人和新天地投資管理有限公司於香港和英屬維爾京群島的控股公司的100%股本權益,總代價為港幣2,765,431,818元。截至二零一零年十二月三十一日,本集團已收取港幣2,129,629,545元。餘額港
幣635,802,273元已於二零一一年三月獲支付。
(ii) 其他應收款是指就對於被出售的附屬公司於出售日期的應收款項。
53 : vanadium1614(2150)@2011-03-31 19:43:45

我真係好唔理解公司管理層O既做法
之前用13% 超高息發債, OK, 話有業務需要
依家竟然超過$10M 回購自己D 股份???
D 錢13%息借番黎, 即係話佢諗住自己D股份回報一定高過13%???
54 : GS(14)@2011-03-31 22:00:30

53樓提及
我真係好唔理解公司管理層O既做法
之前用13% 超高息發債, OK, 話有業務需要
依家竟然超過$10M 回購自己D 股份???
D 錢13%息借番黎, 即係話佢諗住自己D股份回報一定高過13%???


可以隱含有這個的意思...今次回購呢個價至少是他表面盈利的20%...
55 : reference(1610)@2011-04-07 19:00:08

54樓提及
53樓提及
我真係好唔理解公司管理層O既做法
之前用13% 超高息發債, OK, 話有業務需要
依家竟然超過$10M 回購自己D 股份???
D 錢13%息借番黎, 即係話佢諗住自己D股份回報一定高過13%???


可以隱含有這個的意思...今次回購呢個價至少是他表面盈利的20%...


基於我以老千角度去考量, 我估計有咁嘅可能:
1. 大股東之外有一批關連人頭(但少於5%)hold住D貨, 平時用來製造成交量, 急時用來套現;
2. 被大股東所操控的board of directors同意用公司D錢進行買股行動;
3. 找御用股票行做配對買賣, 用公司D錢買回關連人頭D貨;
4. 賣股嘅錢經關連人頭, 扣除成本後回給大股東來處理股東私人債務
以上手續有點繁複, 但好處係低透明度(公司只disclose share buyback)而証監唔係咁容易做到搜証
56 : GS(14)@2011-04-07 21:35:56

55樓提及
54樓提及
53樓提及
我真係好唔理解公司管理層O既做法
之前用13% 超高息發債, OK, 話有業務需要
依家竟然超過$10M 回購自己D 股份???
D 錢13%息借番黎, 即係話佢諗住自己D股份回報一定高過13%???


可以隱含有這個的意思...今次回購呢個價至少是他表面盈利的20%...


基於我以老千角度去考量, 我估計有咁嘅可能:
1. 大股東之外有一批關連人頭(但少於5%)hold住D貨, 平時用來製造成交量, 急時用來套現;
2. 被大股東所操控的board of directors同意用公司D錢進行買股行動;
3. 找御用股票行做配對買賣, 用公司D錢買回關連人頭D貨;
4. 賣股嘅錢經關連人頭, 扣除成本後回給大股東來處理股東私人債務
以上手續有點繁複, 但好處係低透明度(公司只disclose share buyback)而証監唔係咁容易做到搜証


如果是人頭,其實用邊間證券行都是無問題,只要人認唔出就得啦

上市的時候,好像有一批不用披露股權的人,況且當時市這樣淡,沒人買股票,要夾硬上市,做些手段唔出奇,況且回購價格低於招股價,可能是幫這堆投資者投資得以保障的安排

黃光裕做過,他做都唔奇
57 : reference(1610)@2011-04-08 00:17:26

56樓提及
55樓提及
54樓提及
53樓提及
我真係好唔理解公司管理層O既做法
之前用13% 超高息發債, OK, 話有業務需要
依家竟然超過$10M 回購自己D 股份???
D 錢13%息借番黎, 即係話佢諗住自己D股份回報一定高過13%???


可以隱含有這個的意思...今次回購呢個價至少是他表面盈利的20%...


基於我以老千角度去考量, 我估計有咁嘅可能:
1. 大股東之外有一批關連人頭(但少於5%)hold住D貨, 平時用來製造成交量, 急時用來套現;
2. 被大股東所操控的board of directors同意用公司D錢進行買股行動;
3. 找御用股票行做配對買賣, 用公司D錢買回關連人頭D貨;
4. 賣股嘅錢經關連人頭, 扣除成本後回給大股東來處理股東私人債務
以上手續有點繁複, 但好處係低透明度(公司只disclose share buyback)而証監唔係咁容易做到搜証


如果是人頭,其實用邊間證券行都是無問題,只要人認唔出就得啦

上市的時候,好像有一批不用披露股權的人,況且當時市這樣淡,沒人買股票,要夾硬上市,做些手段唔出奇,況且回購價格低於招股價,可能是幫這堆投資者投資得以保障的安排

黃光裕做過,他做都唔奇


阿湯您所講的情況也有可能,但這保障的代價也不少....成13%咁高
彤叔同西京先後減持少於5%, 您覺得那些人值得公司大股東提供這保障?
58 : GS(14)@2011-04-09 11:28:17

橫豎照大家所講,都想賴著不付,或者做到好似PIK咁,他付的只是利息,其實無問題的

這堆人好似都入股了壽光那個計劃啊,其實都是把錢轉移投資呢,其實只是把一個袋變成第二個袋吧
59 : reference(1610)@2011-04-09 17:35:54

有沒有壽光股東資料?
60 : GS(14)@2011-04-09 17:51:15

59樓提及
有沒有壽光股東資料?


http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6802&page=0#lastpost
3月18日,有消息传出,百仕通集团、西京投资、华平资本与另一家资本牵手联合投资寿光农产品,投资总额约6亿美元,计划获得寿光农产品30%左右的股权。另外70%为香港旺益集团和寿光市国资局所有。
61 : GS(14)@2011-07-25 23:04:15

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110725339_C.pdf
為精簡首次公開發售前購股權計劃的行政和管理,好肯女士同意轉讓所有其間
接持有的Wealthy Aim股份予博隆有限公司(「博隆」)。博隆為於英屬處女群島
註冊成立的私營公司,由本公司僱員黃智燕女士全資擁有。轉讓的目的為給予
黃女士更大的靈活性以管理首次公開發售前購股權計劃的營運,以及減輕好肯
女士在僱員行使首次公開發售前購股權時的管理工作量。Wealthy Aim現時持有
427,174,700股股份,佔本公司已發行股本的2.02%。

....

本公司謹此澄清,好肯女士於本文所述的轉讓只為本公司股份的技術性間接轉
讓,而有關股份自始至終受首次公開發售前購股權所限,故有關轉讓不應視為好
肯女士有意減持於本公司的個人持股量。

欲蓋彌彰
62 : reference(1610)@2011-08-04 14:49:01

2011年8月4日

凌通 中環解密
不滿遭沽空 聯大行挾高股價
人和激戰對沖大鱷
http://www.hkej.com/template/dai ... d=7&title_id=447452
63 : reference(1610)@2011-08-04 14:49:35

引人注目的海外神秘中国富豪(转)

2010-10-23 09:21

新华网的一篇报道(http://news.xinhuanet.com/society/2010-10/11/c_12645925.htm)说,一对中国夫妇在1年前买下了澳洲悉尼市第三贵的地产,价值3200万澳元。目前,这两人又打算斥资500万澳元,推倒当前的房屋进行重建。

夫妇俩的名字为,男:曾伟、女:蒋梅

之前,有人说这个曾伟是某领导人的儿子,但后来又有人站出来辟谣说,这个曾伟是上周在香港被抓的那个裕汇集团的老板,也叫曾伟。

但是,裕汇集团的曾伟的夫人叫杨蓉蓉,不叫蒋梅。可在悉尼买房的这对夫妇的名字却是Zeng Wei和Jiang Mei。

这也就是说,买房的人不是裕汇集团那个63年出生的四川老板曾伟。

那么,这个在悉尼买房的曾伟又是谁呢?

据说,这个在悉尼买房的曾伟、以及蒋梅,与“人和商业”的老板戴永革以及他的家人有紧密的关系。

蒋梅是人和的非执行董事,在人和的网站上,蒋梅是1991年于北京舞蹈学院毕业的,生于72年的那个蒋梅。这个资料与央视那个名叫蒋梅的主持人的资料完全吻合。

但奇怪的是,人和却似乎不想让人知道蒋梅在央视做过,在他们网站的信息上,只字未提CCTV,只说了蒋梅现在的岁数,38,以及她是于1991年从北京舞蹈学院毕业的。

人和上还说,蒋梅自2002年起就是该公司哈尔滨分部的董事(http://www.renhebusiness.com/renhe/about/about8.asp),但蒋梅却在2003年的时候,称自己和丈夫创办了一家科技公司,正在辛苦经营(http://news.eastday.com/epublish ... 00007/hwz863962.htm)。

可是,人和是做商场和地产的,不是做科技的。而且,人和的创始人是戴永革夫妇,也并非蒋梅和他的丈夫。

难道,世界上真的有两个蒋梅?——同年同月同日生,还同年毕业于北京舞蹈学院?

此外,根据澳洲的悉尼先锋晨报(Sydney MorningHerald)引述澳洲投资管理局(ASIC)的资料显示,买房的曾伟和蒋梅夫妇,还与戴永革以及戴的妻子在澳洲注册了一个名叫Fruit Master International的公司(http://www2.search.asic.gov.au/c ... text=ACN&srchsrc=1)

但这个公司到底是干什么的,没有人知道。从ASIC的资料上看,只知道曾伟、蒋梅以及戴家夫妇都是这家神秘公司的股东。

ASIC网站上的登记资料还显示,这位曾伟的出生日期为1968年9月13日。这也与在香港被抓的那个今年47岁的曾伟完全不同。

那么,这个曾伟到底是谁呢?

他的钱到底哪儿来的呢?

一个普通的企业家,能够先拿出3200万(澳元)买房,再拿出500万(澳元)盖房么?

我衷心的希望,这位曾伟,不是某人的儿子。

我也衷心的希望,在“百度”上打入zengwei和某人的名字之后,所弹出的“搜索结果可能不符合相关法律法规和政策,未予显示”,是由于什么其他的原因,而并非包庇掩盖。
64 : reference(1610)@2011-08-04 15:21:02

http://news.waiwai.com.au/chinese/2010/04/27/34454.html

前中國國家副主席曾慶紅之子購2億豪宅移民澳洲
時間: 27 Apr 2010 13:19:07  來源: 雪梨晨鋒報  

前中國國家副主席曾慶紅的兒子和兒媳年前斥資3200萬澳元,在購買了一座澳洲有史以來第三貴的豪宅,並因此獲得了澳洲的投資移民簽證。而網上消息稱,他們還計劃將此豪宅拆除重建,重建計劃預計將多花費近500萬澳元。目前該重建計劃正在審理中。

近年澳洲房市熾熱,其中一名中國石油商人曾偉和太太蔣梅在2008年購買了雪梨Point Piper區的著名豪宅之一Craig-Y-Mor,花費3200萬澳元,創下澳洲有史以來第三高的成交價記錄。該豪宅位於Wolseley Road,這條馬路聚集了雪梨乃至整個澳洲最貴的豪宅。曾氏夫婦還因此獲得了澳洲投資移民的簽證。曾偉是2003年至2008年間擔任中國國家副主席的曾慶紅之子。曾偉的太太蔣梅原為中國中央電視台《影視同期聲》節目的主持人。

2人買下豪宅後,正計劃斥資500萬澳元將其拆除重建。該重建工程也是雪梨有史以來最貴的民宅重建工程。

疑轉移資產 曾慶紅遭炮轟

曾慶紅的兒子兒媳在澳洲置業移民一事,去年就已經傳遍了中共政治局。現在,澳媒有憑有據地曝光了整件事情,如一顆炸彈砸在了中共政治局。一批老幹部與胡派政治局委員堅持要求曾慶紅講清楚其兒子秘密移民的企圖,並斥責該事件由外國媒體曝光,太丟人,太不成體統,太不像話。同時,他們還要求曾交代資金來源,質疑其是否秘密轉移資金。

據悉,曾慶紅面對眾人的長時間質疑,惱羞成怒,大聲叫嚷說不知道兒子的行為,管不了兒子。對曾慶紅的反應,有分析人士認為,曾慶紅是睜眼說瞎話,唯一能解釋的就是中共的“反腐”已經指向了曾慶紅,讓他慌了。

不知是否受曾慶紅之子在澳購買豪宅移民一事曝光觸動,北京當局上週末表示要嚴厲監督配偶、子女移民海外的官員。而海外觀察人士認為,在中國共產黨高層權力爭鬥暗湧不斷的背景下,官員因害怕一旦失勢後遭到清算,而提早為逃跑準備後路也是說得通的。
65 : reference(1610)@2011-08-04 15:25:06



CCTV女主持人蔣梅
66 : Sunny^_^(11601)@2011-08-04 15:53:35

62樓提及
2011年8月4日

凌通 中環解密
不滿遭沽空 聯大行挾高股價
人和激戰對沖大鱷
http://www.hkej.com/template/dai ... d=7&title_id=447452


我冇佢a/c入唔到timsmiley好似好好睇呀
67 : 股場無真愛(1876)@2011-08-04 21:01:47

66樓提及
62樓提及
2011年8月4日 凌通 中環解密不滿遭沽空 聯大行挾高股價人和激戰對沖大鱷 http://www.hkej.com/template/dai ... d=7&title_id=447452
我冇佢a/c入唔到timsmiley好似好好睇呀

我都想睇 有冇人post出來
68 : Sunny^_^(11601)@2011-08-04 21:07:08

67樓提及
66樓提及
62樓提及
2011年8月4日 凌通 中環解密不滿遭沽空 聯大行挾高股價人和激戰對沖大鱷 http://www.hkej.com/template/dai ... d=7&title_id=447452
我冇佢a/c入唔到timsmiley好似好好睇呀

我都想睇 有冇人post出來


係囉,唔該呀smiley
69 : 股場無真愛(1876)@2011-08-04 21:13:27

相信應該淡倉都挾爆晒 可以回歸真實價格了吧
70 : Sunny^_^(11601)@2011-08-04 21:27:55

佢值唔值錢嫁.
71 : 股場無真愛(1876)@2011-08-04 21:49:32

70樓提及
佢值唔值錢嫁.

合理價估計只有0.3-0.4
今次挾沽空真係開埋最後逃生們俾散戶 同許嘉印都算對得住股民lu
無奈呢隻係垃圾股 市值太大 始終唔會升得太勁
72 : Sunny^_^(11601)@2011-08-04 21:51:47

但係呢個會唔會係個老闆比人玩呀
73 : Sunny^_^(11601)@2011-08-04 21:52:11

可能沽空既同幫佢既係同一班人
74 : Sunny^_^(11601)@2011-08-04 21:52:24

咁就食晒2邊水喇
75 : GS(14)@2011-08-04 22:39:28

2011-8-4

不滿遭沽空聯大行挾高股價 人和激戰對沖大鱷  

噚日全球股市死氣沉沉,內房股更接近全軍覆沒, 唯獨人和商業(138 7)逆市升近14%,收報1.80元,創一年多高位,成交急增。凌通收到風,人和的老闆近日不滿被對沖基金頻頻沽空,於是搵咗幾個好朋友同基金,加埋證券商的唱好報告,夾手夾腳挾高股價,實行硬撼對沖基金;凌通仲聽到,人和背後原來有一強勁後台撐腰。

花旗噚日罕有發表長達72 頁的報告,話人和NAV 折讓達30%,目標價為2.49 元,與周二的收市價相比,有成57.6%上升空間,還獲調升為「買入」評級。分析員話,報告內容全係舊聞,而計算NAV 時候,部分項目只係獲得當地政府初步批准,但其實仲要經過幾重關口先至真正算攞到個項目,花旗份報告就將嗰啲項目都計算入內,令到其NAV 看似有大折讓。

之但係,噚日個市咁弱,單憑一份報告就可以將個別股份炒上14%,確實奇怪。凌通八到,原來人和老闆之前聽到出面好多對沖基金沽空佢隻股票(翻查彭博數據,人和喺6 月時的沽空比例確實高逾80%),佢好不滿,所以就搵咗幾個老友同基金一齊托價,擊倒對沖基金。

人和出名派息率高,隨隨便便都超過40%,但仍然有好多投資者唔buy 佢,事關人和每年賺幾多就派幾多息,需要用錢時就高息發債,其實咁樣對公司資金流真係唔多好,所以未獲基金經理歡心。

講開又講,前國家副主席曾慶紅的新抱,即曾偉的老婆蔣梅【圖】,之前喺央視做主持,2002 年加入人和後做非執行董事,負責協助執行董事制訂集團策略;從此以後,人和攞地如有神助,要咩項目有咩項目。據講,人和派高息都同蔣梅有關,究竟係咩關係?老友就叫凌通自已估嘍!

凌通
76 : GS(14)@2011-08-04 22:39:54

這個曾偉肯定是代表某些人利益?
77 : Sunny^_^(11601)@2011-08-04 22:42:04

thx thx thx.真係幾好睇喎
78 : GS(14)@2011-08-04 22:42:45

77樓提及
thx thx thx.真係幾好睇喎


擺明玩野
79 : 股場無真愛(1876)@2011-08-04 22:48:43

75樓提及
2011-8-4 不滿遭沽空聯大行挾高股價 人和激戰對沖大鱷 噚日全球股市死氣沉沉,內房股更接近全軍覆沒, 唯獨人和商業(138 7)逆市升近14%,收報1.80元,創一年多高位,成交急增。凌通收到風,人和的老闆近日不滿被對沖基金頻頻沽空,於是搵咗幾個好朋友同基金,加埋證券商的唱好報告,夾手夾腳挾高股價,實行硬撼對沖基金;凌通仲聽到,人和背後原來有一強勁後台撐腰。 花旗噚日罕有發表長達72 頁的報告,話人和NAV 折讓達30%,目標價為2.49 元,與周二的收市價相比,有成57.6%上升空間,還獲調升為「買入」評級。分析員話,報告內容全係舊聞,而計算NAV 時候,部分項目只係獲得當地政府初步批准,但其實仲要經過幾重關口先至真正算攞到個項目,花旗份報告就將嗰啲項目都計算入內,令到其NAV 看似有大折讓。 之但係,噚日個市咁弱,單憑一份報告就可以將個別股份炒上14%,確實奇怪。凌通八到,原來人和老闆之前聽到出面好多對沖基金沽空佢隻股票(翻查彭博數據,人和喺6 月時的沽空比例確實高逾80%),佢好不滿,所以就搵咗幾個老友同基金一齊托價,擊倒對沖基金。 人和出名派息率高,隨隨便便都超過40%,但仍然有好多投資者唔buy 佢,事關人和每年賺幾多就派幾多息,需要用錢時就高息發債,其實咁樣對公司資金流真係唔多好,所以未獲基金經理歡心。 講開又講,前國家副主席曾慶紅的新抱,即曾偉的老婆蔣梅【圖】,之前喺央視做主持,2002 年加入人和後做非執行董事,負責協助執行董事制訂集團策略;從此以後,人和攞地如有神助,要咩項目有咩項目。據講,人和派高息都同蔣梅有關,究竟係咩關係?老友就叫凌通自已估嘍! 凌通

其實呢D研究報告 平時只係得2句 實際幾十頁個D係邊到搵??
80 : GS(14)@2011-08-04 22:51:44

做其客戶
81 : 股場無真愛(1876)@2011-08-04 23:02:40

呢隻野真係唔睇好 炒高都唔方有人接 還是叫戴生放低面子 向下炒吧
82 : reference(1610)@2011-08-05 00:19:59

81樓提及
呢隻野真係唔睇好 炒高都唔方有人接 還是叫戴生放低面子 向下炒吧


你只要睇睇人和在港交所的披露,就知道公司在過去數月用了10億托自己股價。
另一邊廂,JPM 同央央同時入了DOI, JPM的長短盤相若,咁代表乜?
1 大股東極有可能抵押了股票給銀行(不用披露)作融資,有基金知悉並進行沽空
83 : reference(1610)@2011-08-05 00:23:51

2 正如我先前所估計,買賣相方極可能是一棵的,通過layering, integration方法將公司資金轉為己用
84 : reference(1610)@2011-08-05 00:27:52

3 整個局需要投行作幕後支持,否則很快乾溏,我估計佢嘅莊係發債行其中之一(瑞記和中記最有可能)
85 : reference(1610)@2011-08-05 00:31:43

4 佢地仲有另一個新棚:壽光菜市場,但不知何解未能上市,而黑石已收錢走人
86 : reference(1610)@2011-08-05 00:37:19

5 假設佢真係同國家前領導有關,咁我諗佢好快瓜,因為快將換界,仲唔清算?賴星星都回國啦,舉家去澳洲避難啦
87 : reference(1610)@2011-08-05 00:46:23

另外,我懷疑早前被ICAC通緝嘅"曾偉"跟逃亡去澳洲的曾偉應不是同一人,因各自有老婆
一個個老婆係高官嘅女,該女子的女兒就係奧運開幕時坐在郎朗隔離個小妹妹
另一個就係人和非執董,上文提過的主播
88 : GS(14)@2011-08-05 07:37:20

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/19913
http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/26146
另一個曾偉走佬
89 : GS(14)@2011-08-05 07:39:23

83樓提及
2 正如我先前所估計,買賣相方極可能是一棵的,通過layering, integration方法將公司資金轉為己用


是不是即是大股東按了股票,之後有人爆料,引入入局,都夠貨後,公司然後大手回購自己暗手貨(即是所謂給員工的股票),把價錢推高,食埋呢班人?
90 : GS(14)@2011-08-05 07:59:14

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110805008_C.pdf

放埋消息搞到你信

董事會注意到近期一些關於本集團中國境內的江西贛州專案工程附近發生的路面下沉事件的市場傳言。董事會現特此澄清此下沉事件並非發生於本集團的工程紅線範圍內,與本集團施工無關,對本集團工程進度沒有造成任何影響。
91 : Sunny^_^(11601)@2011-08-05 08:39:56

呢隻野好驚險.好似清姐所講"沙塵滾滾 殺錯良民".都係小心D好.
92 : reference(1610)@2011-08-05 09:30:57

89樓提及
83樓提及
2 正如我先前所估計,買賣相方極可能是一棵的,通過layering, integration方法將公司資金轉為己用


是不是即是大股東按了股票,之後有人爆料,引入入局,都夠貨後,公司然後大手回購自己暗手貨(即是所謂給員工的股票),把價錢推高,食埋呢班人?


very close....this share is not suitable for general investor.
93 : reference(1610)@2011-08-05 09:38:49

88樓提及
http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/19913
http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/26146
另一個曾偉走佬


http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=23056

2 super stupid bankers + greedy Chairman
94 : reference(1610)@2011-08-05 09:41:04

85樓提及
4 佢地仲有另一個新棚:壽光菜市場,但不知何解未能上市,而黑石已收錢走人


http://www.lcvlcv.com/newsInfo.d ... 1%E6%8A%95%E8%B5%84
 
黑石隐退“寿光农产品”
2011-05-26 21:08:33   来源:经济导报


◆导报记者 杜海 济南报道

  当资本的诉求与企业的发展规划有所偏离,哪怕企业正处上市前夜,黑石的选择依然是离开。

  “我只全面负责经营业务,对于黑石退出等资本层面,暂时无法提供确切消息。”面对正甚嚣尘上的“黑石集团撤股”之事,寿光农产品物流园(下称“寿光农产品”)总经理时来滨如此对经济导报记者表示。

  随后导报记者从本次募资方处得到明确证实,黑石已确定退出寿光农产品项目的投资。

  一年前,黑石牵头的数家国际私募基金(PE)潜入新组建的拟上市公司地利控股集团(以寿光农产品作为母体),豪赌Pre-IPO 的潜在投资回报。导报记者调查获悉,如今黑石选择退出,或缘于其对寿光农产品“业务牌照”缺失感到顾虑而无奈为之。

  随着股权变更,寿光农产品也将重新向香港联交所提交IPO 申请。同时,由于前者在业内无人匹敌的地位,其依然被大型PE争相环伺。至于新买家,本周内即有望水落石出。

  “交易卡”成双刃剑

  寿光农产品是黑石在中国投资的第二个项目,此前其曾耗资6亿美元收购中国最大的化学品制造商——中国蓝星集团。

  蔬菜与资本“结亲”,同样很疯狂。去年4月,以黑石牵头,包括CapitalCos和华平投资、西京投资等在内的国际私募PE财团与地利控股达成协议,在后者IPO 前对其进行6亿美元的投资,在其中占据约30%股权,其中黑石注资约1.9亿美元,占股约10%。

  此前,寿光农产品原总经理栾元伟曾告诉导报记者,让黑石等PE青睐的,就是寿光农产品的电子交易市场和模式。这是未来增强寿光农产品在国内多种蔬菜水果,甚至其他农产品价格话语权和决定权的“云计算”平台,而且其富含佣金等增值潜力。

  据导报记者了解,寿光农产品每天交易额接近亿元,其中,交易手续费、保证金收入和物流服务收费都是可观的收入来源。在这里,绝大部分交易都使用“交易卡”完成。该卡既是银行账户,也是交易用卡。“相当于一个卡上有两个芯片,但表面上看是一张卡,实际上内部两个‘系统’互不干涉 。”栾元伟介绍说。

  上述“交易卡”成为PE们看好的重点,但同时也是把“双刃剑”。知情人士透露,正是这一受私募PE青睐的创新业务,却未获得“牌照”。这成为黑石与寿光农产品分手的“催化剂”。

  原来,在黑石2010年参股寿光农产品的投资协议里,有一项类似“对赌协议”的特别条款,即如果后者在一年内拿不到“相关业务经营的‘准生证’”(即经营牌照),前者有权退出持有的后者股权。

  遗憾的是,目前寿光农产品仍未有获取相关牌照的消息传来。为此,黑石中国团队与境外团队曾有过多次沟通协商,但后者依然执着地认为相关“准生证”不可或缺。

  事实上,黑石当初“下注”寿光农产品时的确“一腔热血”。栾元伟透露,当时黑石亚太地区的负责人对这一涉及国计民生的项目很感兴趣,同时该项目具有可持续发展性,“黑石还专门对此做过调研和考察。”

  但没有人料到,变局来得如此之快。随着黑石从寿光农产品撤股套现,根据协议约定,前者仅能获取本金及略高于同期银行贷款利率的利息收入。

  增长潜力

  总投资20亿元的寿光农产品成立于2009年,是香港旺益集团的全资子公司。香港旺益集团背后,则是掌握着50%股权的哈尔滨戴氏家族。据悉,寿光农产品年可实现蔬菜、水果及农副产品交易量100亿公斤。目前,业务量年均增长率不低于20%。

  鲜为人知的是,寿光农产品的主要增长点并不在蔬菜交易。据悉,寿光农产品按照成交金额的1.6%-2.5%收取交易佣金,仅此一项,年收益就在2亿元人民币以上。“交易佣金收入占到公司总收益的30%左右。”时来滨介绍说。

  此外,其他增值项目如汽修、酒店、公寓、包装、物业等配套,给寿光农产品带来的收益也绝不在少数。

  而电子交易业务正显露出大幅增长的潜力。比如前述的“交易卡”,其中所蕴藏的服务创新收入,将随着交易量增长而迅速增加。

  根据导报记者日前在寿光农产品的现场探访,该卡某种程度上具有银行卡的功能,将来还有可能作为借记卡,并允许某些信用记录良好的客户进行透支交易。银行对此也满心欢喜,因为使用此卡进行交易,每天在银行沉淀的资金将以亿元计。此外,寿光农产品在香港IPO 募集到的巨额资金,也有助于进一步扩大电子交易盘业务量。

  在寿光农产品的高管看来,该物流园正打造成为业内的一艘“航母”,未来利用上市契机,这艘航母可能会组成一个“编队”。

  导报记者调查获悉,占地3000亩的寿光农产品一期已投入运营,电子交易中心早已运作。其还准备在寿光各产菜大镇建设数个二级市场;同时,还将谋求在海南、北京等地开展合作,构建一个遍布全国的蔬菜及农产品批发物流网络。这其中,地利控股将作为投资主体。

  不乏追逐者

  随着黑石集团悄然“抽身”,寿光农产品香港上市的计划无奈被再度推迟。“上市事宜由集团层面统一运作,具体时间还无法确定。”时来滨对导报记者说。

  尽管其非常低调,但导报记者多方了解到,一旦股权变更完成,寿光农产品将重新提交IPO 申请,下半年即有望赴港上市,集资额或在6亿至8亿美元之间。

  从现实情况看,国内外的PE、VC(风险投资)如今正以一种从未有过的关注,兴致勃勃地打量起农业这一“土里土气”的行业,以赶上这股“时尚”的投资新潮。这其中,网易丁磊投资现代化养猪、国际资本大鳄索罗斯以及黑石入股中国淀粉等,都展现出了中国农业产业对资本的巨大吸引力。

  黑石隐退,但寿光农产品并不缺乏追逐者。截稿前,导报记者多方打探获悉,目前包括泰国正大、中信国际、华平投资等多家国际大型PE机构与产业资本,都对寿光农产品表露出强烈兴趣。而谋求新股东的重任,则交给了寿光农产品主要承销商之一的瑞银。

  据透露,本周之内,所确定的最终买家即有望“闪电入股”寿光农产品,且新财团的买入价格也将高出黑石套现的价格。
95 : reference(1610)@2011-08-05 09:45:30

http://hk.epochtimes.com/7/8/27/50464.htm

中南海內鬥高潮起 曾慶紅找退路遣子赴澳
96 : reference(1610)@2011-08-06 00:53:21

今日個市一震, 先前托市嘅effort無曬, 可惜
97 : Sunny^_^(11601)@2011-08-06 12:37:56

佢同日圓一樣,浪費晒D銀彈
98 : GS(14)@2011-08-06 13:49:05

93樓提及
88樓提及
http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/19913
http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/26146
另一個曾偉走佬


http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=23056

2 super stupid bankers + greedy Chairman


移了去財經人物區,不過呢個曾偉都真是下重本,呢兩個人又是好笨....
99 : GS(14)@2011-08-06 13:49:39

Sunny: 他們根本無浪費,已達成目標啦
100 : Sunny^_^(11601)@2011-08-06 13:50:47

99樓提及
Sunny: 他們根本無浪費,已達成目標啦


沽空個D已經平晒倉??
101 : GS(14)@2011-08-06 13:54:43

100樓提及
99樓提及
Sunny: 他們根本無浪費,已達成目標啦


沽空個D已經平晒倉??


至少迫到D打靶
102 : reference(1610)@2011-08-06 15:54:20

如果你明白佢只係將公司嘅錢轉為私己錢,咁托價不成又不是問題嘅
103 : pancake(14363)@2011-08-07 10:40:25

102樓提及
如果你明白佢只係將公司嘅錢轉為私己錢,咁托價不成又不是問題嘅


这位同学,我太佩服你了~~!!
请问您是否知道戴氏和曾氏是怎么搭上线?

谢谢~!
104 : Sunny^_^(11601)@2011-08-07 10:54:45

103樓提及
102樓提及
如果你明白佢只係將公司嘅錢轉為私己錢,咁托價不成又不是問題嘅


这位同学,我太佩服你了~~!!
请问您是否知道戴氏和曾氏是怎么搭上线?

谢谢~!


哈哈,你令我諗起D好好笑既野smiley
105 : pancake(14363)@2011-08-07 12:01:01

104樓提及
103樓提及
102樓提及
如果你明白佢只係將公司嘅錢轉為私己錢,咁托價不成又不是問題嘅


这位同学,我太佩服你了~~!!
请问您是否知道戴氏和曾氏是怎么搭上线?

谢谢~!


哈哈,你令我諗起D好好笑既野smiley


我很严肃滴smiley 最近在关注人和~
106 : Sunny^_^(11601)@2011-08-07 16:41:56

105樓提及
104樓提及
103樓提及
102樓提及
如果你明白佢只係將公司嘅錢轉為私己錢,咁托價不成又不是問題嘅


这位同学,我太佩服你了~~!!
请问您是否知道戴氏和曾氏是怎么搭上线?

谢谢~!


哈哈,你令我諗起D好好笑既野smiley


我很严肃滴smiley 最近在关注人和~


我都好認真答你,我手持一手貨呢.
107 : reference(1610)@2011-08-07 21:58:00

我認為自從上市第二年(即公司大股東跟彤叔對賭股價完結時), 此股的股價支持已沒有了, 餘下只剩大股東圍內人士操控, 問題出現了:
1. 此股用DCF跟NAV都不能準確計算佢嘅價值(我用佢項目成本價計, 約為每股$1.4 - 1.5), 所有大行分析都有問題, 特別是U記跟花記, J記的Debt Research Report較持平(而佢嘅Equity Research Report亦寫得超bullish)....正是神又係佢鬼又係佢
2. 此股派息如此鬆手, 為何只有少數機構投資者(央央 + 賀象民)跟隊? Interest-align 原因是也;
108 : Sunny^_^(11601)@2011-08-07 22:34:18

107樓提及
我認為自從上市第二年(即公司大股東跟彤叔對賭股價完結時), 此股的股價支持已沒有了, 餘下只剩大股東圍內人士操控, 問題出現了:
1. 此股用DCF跟NAV都不能準確計算佢嘅價值(我用佢項目成本價計, 約為每股$1.4 - 1.5), 所有大行分析都有問題, 特別是U記跟花記, J記的Debt Research Report較持平(而佢嘅Equity Research Report亦寫得超bullish)....正是神又係佢鬼又係佢
2. 此股派息如此鬆手, 為何只有少數機構投資者(央央 + 賀象民)跟隊? Interest-align 原因是也;

[/quote

睇來你都對佢好認識喎.thx for sharing
109 : GS(14)@2011-08-08 23:08:21

唔夠reference 先生研究深入,但今日又有條骨骨人推
110 : pancake(14363)@2011-08-09 00:40:47

谢谢reference先生的提示,今天有新的进展 :D
111 : 股場無真愛(1876)@2011-08-09 22:57:55

竟然發盈喜 如果中報出來真係好的話 我真係睇唔通呢隻妖股
我預料佢今年又要撇帳減值 又成本大增

不過上年同期只賺1億 佢今年賺2-3億都照發盈喜都吹佢唔漲
睇埋中報先知是龍是虫

當年彤叔入股只係俾面派對 同佢對賭應該係想佢做到保證盈利去走貨 根本彤叔都信唔過呢盤生意
112 : GS(14)@2011-08-09 23:55:46

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110809879_C.pdf
董事謹此通知本公司股東及潛在投資者,根據目前所得資料,預期本集團截至二零一一年六月三十日止六個月之溢利與截至二零一零年六月三十日止六個月比較增加,主要由於轉讓經營權收入比二零一零年同期增加。
113 : 股場無真愛(1876)@2011-08-10 00:00:23

如果中報有20億純利 就不敢再看淡此股
如純利得幾億 會沽空一轉
114 : GS(14)@2011-08-10 00:03:50

113樓提及
如果中報有20億純利 就不敢再看淡此股
如純利得幾億 會沽空一轉



115 : Sunny^_^(11601)@2011-08-10 10:19:10

111樓提及
竟然發盈喜 如果中報出來真係好的話 我真係睇唔通呢隻妖股
我預料佢今年又要撇帳減值 又成本大增

不過上年同期只賺1億 佢今年賺2-3億都照發盈喜都吹佢唔漲
睇埋中報先知是龍是虫

當年彤叔入股只係俾面派對 同佢對賭應該係想佢做到保證盈利去走貨 根本彤叔都信唔過呢盤生意


佢少D撇帳就得啦/物業重估都得啦
116 : GS(14)@2011-08-10 22:35:07

或者賣下野畀人
117 : pancake(14363)@2011-08-11 01:44:50

搬板凳, 一起等中报~!
118 : GS(14)@2011-08-11 21:27:39

117樓提及
搬板凳, 一起等中报~!


好呀,得閒叫人佔佔有利位置頂頂它
119 : 股場無真愛(1876)@2011-08-11 21:29:07

117樓提及
搬板凳, 一起等中报~!

純粹睇佢字眼 估計盈利唔多好 隨時只有2-3億
如果係好 實寫同比明顯 大幅增長呢d字眼
今次只寫同比增長 咁佢無錯 佢今半年賺2億幾都可以盈喜
上年有1x億應收帳到左期無撇 我估佢要撇些少la
120 : GS(14)@2011-08-11 21:30:09

買兩三塊地就無了啦
121 : 股場無真愛(1876)@2011-08-11 21:42:10

120樓提及
買兩三塊地就無了啦

根本就係一個局
你幫下我買 我幫下你買
互相做數
122 : 股場無真愛(1876)@2011-08-11 21:44:10

呢隻野無可能長期可以企得穩1蚊樓上
無可能值呢個價 但問題係時先死
123 : GS(14)@2011-08-31 07:09:23

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110825134_C.pdf

業績看來很好,但應收款高,現金減少,負債大增,全部投入物業...


二零一一年上半年中國政府針對房地產行業出台了一系列的宏觀調控政策來限制
房價過快增長。這其中包括「限購令」和「限貸」。這些政策在一二線城市對近期
房價的增長起到了顯著的抑制作用,本集團所涉及經營和開發的地下商業空間不
屬於中國房地產政策調控範圍之內,因此不受「限購令」和「限貸」之影響。從宏
觀經濟環境來看,中國政府通過收緊貨幣流通量,調整產業結構,和控制通貨膨
脹等方式來應對來自國內和國際方面的挑戰。我們認為這一系列措施將會對中國
未來經濟的可持續健康發展帶來正面的作用。集團非常有信心能完成全年的目標。
124 : Sunny^_^(11601)@2011-08-31 08:05:18

咁冇錢派啦
125 : 股場無真愛(1876)@2011-09-15 18:53:27

市況差 隻光光又上唔到市
隻人和睇怕都要睇早玩完
呢隻野終於見1.2x 今日 好快應該去返合理價值0.5樓下
上市之幾年賺大錢 但d錢永遠都係流出 專高價買d賺唔到錢o既爛商場 由淨現金變淨負債 遲早又會話應收帳收唔到 新投資個d爛鬼商場要減值撥備

如果呢隻股炒上幾多次都好 終歸要向返下的 現實歸現實
126 : GS(14)@2011-09-15 20:59:55

光光上唔到市是預料到啦,個商業模式太新,人地都走埋

人和遲早玩完又未必,可以打光光入去嘛,近排都幾興,3800同67都咁做,呢兩隻同一班人都咁,有句話叫二不離三嘛

它那些賺錢,別說笑了,應收帳高成咁仲話無事,有人信咩? 商場唔駛錢,唔使擔心,是未來投入的壓死佢

無人信好難炒
127 : 股場無真愛(1876)@2011-09-15 21:12:43

126樓提及
光光上唔到市是預料到啦,個商業模式太新,人地都走埋 人和遲早玩完又未必,可以打光光入去嘛,近排都幾興,3800同67都咁做,呢兩隻同一班人都咁,有句話叫二不離三嘛 它那些賺錢,別說笑了,應收帳高成咁仲話無事,有人信咩? 商場唔駛錢,唔使擔心,是未來投入的壓死佢 無人信好難炒

有少少分析能o既散戶都唔信佢盤數啦
上年將5條地一大道連成都大連個d核心商場連公司賣晒 再用返d錢買個一年賺得60萬港仔o既無錫招商城
真係當基構投資者傻咩 除左打手牛央邊個咁笨入局
128 : GS(14)@2011-09-15 21:15:20

咁佢無錢無辦法嘛,頂得一年得一年
129 : GS(14)@2011-09-21 22:33:49

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110921466_C.pdf
又1億,這次是人和商業

「股份抵押」指有關人和商業控股有限公司(一間於開曼群島註冊成立之公司,其股份於聯交所主板上市)200,000,000股股份之股份抵押

借方︰ Global Giant Enterprises Limited


貸款按年息率十五厘(15%)計息。貸款利息將以每年365日為基準及按實際過去日數計算。借方須於償還日期悉數償還貸款及其應計利息。
130 : GS(14)@2011-09-21 22:33:59

http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... t&src=MAIN&lang=ZH&

http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... 6&src=MAIN&lang=ZH&

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110905554_C.pdf
是263持有的公司,這批2億股,都佔股權0.95%,他地都曾經持有8356同30的超過5%股權
131 : GS(14)@2011-09-22 23:04:44

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110922193_C.pdf
董事會注意到市場上若干謠言有關本公司於中國的東莞虎門項目。董事會謹此澄清本公司於二零一零年十二月通過中國東莞虎門的政府部門所舉辦之公開招拍掛程序而獲得該項目。本公司已根據中國相關的法律和法規獲得所有有關建設該項目的許可及批准。該項目已於二零一一年三月正式開工,並取得十分滿意的進度。
132 : 股場無真愛(1876)@2011-09-22 23:08:12

跌幅預期之內
只係估唔到佢頂到咁耐 算叻架喇
有散戶買左當交學費止蝕啦 仲有排跌
133 : GS(14)@2011-09-24 15:16:50

http://big5.xinhuanet.com/gate/b ... /21/c_122066591.htm
東莞人防工程改商用引爭議 人和經營模式現隱憂
2011年09月21日 11:28:58  來源: 新華報業網 【字號 大 小】【收藏】【打印】【關閉】 分享到新華微博

  在不少城市中,人和商業控股有限公司 (以下簡稱人和商業,01387,HK)麻煩不斷,此次在東莞虎門亦是如此。

  9月16日,東莞虎門鎮政府宣傳辦向《每日經濟新聞》記者表示,虎門人防工程項目 (人和商業的商業項目)已納入“綠色通道”辦理前期手續,並已得到市環保局的環評書批復同意。

  就在此前一周,該項目遭到虎門周邊居民的質疑,並有不少廣東媒體介入調查報道該項目是否合規合法。

  據了解,人和商業的商業模式,主要是興建人民防空工程,並在和平時期將其用作地下商城,通過出租商鋪或轉讓商鋪經營權的方式,以獲取回報。虎門風波折射的正是人和商業憑借其獨特商業模式銜枚疾進帶來隱憂的一個縮影。

  “虎門風波”

  與虎門鎮政府僅一路之隔的“國家重點人防工程”項目,在東莞虎門引起了一些非議。

  一位居民告訴記者,虎門廣場這塊地是虎門寨居委會在上世紀90年代向鎮政府無償捐出的,當時覺得既然這地是用作公共服務,就是為虎門老百姓服務,捐出來無所謂,但現在竟然讓這地變成商業用途,還要收費賺錢,感覺被虎門鎮政府欺騙了。

  東莞市虎門鎮虎門寨居委會支書王洪亮證實了這一說法,他對記者表示,虎門鎮政府從未向他表示過虎門廣場由企業出資改造,也沒有說用作商業用途。

  站在項目工地前,依然能看到刻著《虎門廣場記》的巨大石碑以及那根標志性的“折斷的煙槍”正位于緊張施工的項目工地之中。

  就在一周前,來自省城廣州的幾家媒體對此項目的建設手續是否齊全的質疑報道更讓虎門鎮政府處在風口浪尖。

  9月16日,虎門鎮政府宣傳辦對記者作出說明,虎門鎮政府于2010年11月12日在東莞市政府採購網發布公開招標選取濱海大道地下公共人防工程合作開發商的公告,並于2010年12月2日進行開標、評標,評審結果確定人和商業控股有限公司為中標單位。通過開展前期報批手續,東莞市城鄉規劃局、東莞市國土資源局、東莞市環境保護局分別同意項目審批納入“綠色通道”先行動工。2011年4月19日東莞市環境保護局對項目建設項目環境影響報告書作出批復同意(東環建〔2011〕10844號)。項目已于今年4月份正式動工建設。

  實際上,早在2007年,國家人防辦就頒布了《人民防空工程平時開發利用管理辦法》,已經明確人防工程可以吸引民間資本參與建設。“第二條規定,人民防空工程平時應當最大限度地開發利用,以減輕國家負擔,增強人民防空建設的發展能力,更好地為經濟建設和人民生活服務;第三條規定,人民防空工程平時開發利用應當堅持有償使用、用管結合的原則,平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。”

  人和商業正是從此政策中受益,主要以興建人民防空工程,並在和平時期將其用作地下商城,通過出租商鋪或轉讓商鋪經營權的商業模式獲取回報。

  在發端于哈爾濱的地一大道一期項目取得成功後,人和商業開始復制這一模式。

  2000年和2003年,人和商業分別開發哈爾濱二期和三期項目,並于2001年和2004年開業。人和商業真正大規模擴張還是從進軍廣州市場開始。人和商業的廣州地一大道于2007年1月開業,這是人和商業首個位于哈爾濱以外的地下商城項目。與哈爾濱人和地下商場一樣,地一大道的商鋪主要從事服裝批發零售業務。

  截至目前,人和商業的運作不受國內房地產行業的法律、法規及稅收等政策的限制,不必繳納土地出讓金及土地增值稅等稅費,使人和商業得以低成本擴張。目前人和商業的成本支出結構簡單,基本以建安成本和投資物業折舊為主,該公司擁有極強的盈利能力,過去四年毛利率水平保持在75%以上。此外,項目施工周期短(多數項目少于一年)、周轉率高,也是人和商業運營的重要特徵。

  自1991年就進入人防工程的人和商業,走出了一條符合中國法律程序但讓人難以理解和認同的經營模式,此次虎門鬧出風波,正折射出虎門當地居民的這種心態。

  商業模式現隱憂

  同樣是在虎門,人和商業在濱海大道上還在進行另一個人防工程(地一大道)的建設,據介紹,這個項目建成後將達到70萬平方米,將成為一個全球服裝展貿平臺。

  9月16日,記者從該項目的招商中心現場了解到,這個地下商城的商鋪可租可售,“20%左右的商鋪可以拿來出售,使用權達到40年。”一位銷售人員向記者介紹。

  虎門濱海大道人防工程(地一大道)的這種銷售模式正是人和商業此前在武漢等城市銷售通用的模式。

  記者近日從武漢地一大道一位租戶手中獲得一份只有兩頁紙的《認租書》,“我們到現在就只簽了這份認租書。”這位租戶對《每日經濟新聞》記者表示。

  記者看到,這份甲方為人和商業旗下子公司武漢人和新天地公共設施管理有限公司的認租書非常簡單,對人防工程的性質及平時和戰時使用管理規定都沒有明確說明。

  這位租戶一次簽訂了30多個月的合同,首期一次性支付了兩萬多元。

  “比我簽訂時間長得多的租戶不少,聽說還有投資者一次性買斷幾十年的使用權,每平方米達到8萬元。”這位租戶對記者透露,現在商鋪完全沒什麼人氣,生意也做不了,也轉租不出去。

  同樣,就在上個月,搜狐焦點房地產網也曾報道過西南某市地一大道出現與武漢地一大道類似的情況,投資人張濤(化名)花費百萬元買下的三十八年半商鋪經營權,但手裏面只有一張A4紙的買賣協議和一張付款發票。這張買賣協議與武漢這位租戶的認租書一樣,僅僅注明了買賣商鋪的房號、單價、總價以及付款方式、未按時付清尾款的責任等等。除此之外,該商鋪買賣協議中既沒有附帶戶型圖,也沒有明確具體的交房時間,更沒有注明諸如物管、交房標準等相關信息。

  對此,廣東格林律師事務所律師戴輝勇對記者表示,首先人和商業這種商業模式本身並沒有問題,雖然沒有產權,但是獲得了政府的授權,是可以作為商業使用的。但是根據合同法第十三章第二百一十四條規定,租賃合同的租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

  “除了租賃期限不能超過20年外,人防工程是沒有產權的,不能上市流通,只有使用權,人和商業無權處置和買賣,如果進行買賣流通,按物權法規定是違法的。”戴輝勇認為。

134 : david395(4434)@2011-10-19 12:16:59

人和受累可低吸
2011年10月19日

  內地傳出銀行提升首次置業貸款利率,加上經濟增長稍放緩,內房股又見沽壓,事實上,內地住宅樓價年尾調整已是預期之內,然而,各大地產公司處境不同。官方對樓市的宏觀調控,包括「限購」和「限貸」等,對於經營商業樓的地產集團其實沒有影響,因此,相關的內房股若受拖累下跌,倒是收集的機會。

  人和商業(1387) 股價及相關新聞 顧名思議,是從事商業樓宇經營的地產集團,事實上,它主要是在一些城市開發地下商城,在中國刺激內需的政策下,各式商舖的需求和價格,近期有增無減。

  上半年,人和商業的毛利率維持六成以上,說明商鋪興旺,上月,人和在瀋陽的新一批商鋪開售,迅速售罄回籠十億元。估計人和全年盈利較去年有兩成增長,每股盈利可達港幣二角,派息料增至接近一角,現價息率高達八至九厘。

  

  人和股價近日曾跟隨大市從低位大幅反彈,至昨日隨大市回落,現價偏低,但宜待大市較充份整固後,才考慮在一元樓下入市,由於是高息股,可長線持有。

  曾廣標
http://www.headlinefinance.hk/sp ... lumn.php?person=176
135 : GS(14)@2011-10-19 19:59:29

go hell la
136 : greatsoup38(830)@2011-10-22 18:10:33

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6bdb8fda01017hhw.html

法国梧桐树2011-05-15 09:57:00 [举报]

人和的风险主要是政策风险,香港维斯兄的博客里面有详细描述(如果注明,肯定又要被新浪和谐了,如果看,建议还是GOOGLE一下)。赌博一下,小注怡情并无不可,但是像财兄这样,一买几百万股,到时就算想走也没有那么大的流动性啊。

法国梧桐树2011-05-15 10:01:45 [举报]

维斯兄08年时的评论:
雖然人和商業表面風光吸引, 可能是有機會成為明日暴利股。現時市場預計人和商業09年P/E只有約8倍, 09年預期股息率則是6%, 表面估值看似平宜。不過, 其實背後它是涉及不少風險。

明眼人都會看見, 人和商業能夠賺取暴利都是主要透過國內法律的灰色地帶所致, 假若政府修改法例, 把由防空洞改建而成的地下商場列入地產範疇規管, 那麼人和商業未必能夠繼續表現秀麗。

還有的是, 根據人和商業大股東與新世界等股權投資者的對賭協定, 假若人和商業於08及09年的主營業務淨利潤沒有達到16和32億元的目標, 以及人和地下商城至2009年尾總落成面積是低於55萬平方米的保證目標等, 那麼大股東將根據人和商業實際淨利潤及實際落成面積與目標的差額, 按一定的比例向股權投資者轉讓部分人和商業的股權。因此, 市場憂慮, 人和商業大股東為了達標, 可能需要出售更多地下商場經營權, 從而影響其長期租金收入和投資價值。

此外, 如果深入了解人和商業的Biz Model 和Cashflow pattern, 便會發現這間公司是對資金的渴求很大。主要原因, 除了物業投資資本性需求大的特性外, 那便是由防空洞改建而成的地下商場不屬於國內地產範疇, 因此沒有房產證等文件。加上國內規定戰亂時期這些地下商場需要無償向政府交還等因素 所以銀行不太願意接受這些地下商場作為抵押融資, 這亦是人和商業在發展上經常碰上融資困難的主要原因之一。因此公司只能透過有限的集資渠道作出融資, 另外公司手持的大部份現金亦被迫作為銀行貸款抵押品, 不能隨便動用。而人和商業被迫於08年10月股市最低潮時上市亦可能是大股東的無奈選擇。

博主回复:2011-05-17 19:25:22

维斯的确是天才,我有定期去他的博客。只是他还是喜欢投机。我追踪人和一年多了,网络上所有评论我都翻遍了,坏消息不少,但估值折扣能够抵消这一切。
没有风险就不是这种价格,防空洞是国策,中国的数量还是偏少。而且并不是所有企业有能力经营,没法抵押融资的确是大问题。人和商業和恒大同期在低潮上市,肯定是资金吃紧。我偏好低潮上市的企业,代表它将来的发展项目还是很多。
137 : greatsoup38(830)@2011-10-22 18:10:51

法国梧桐树2011-05-15 10:01:55 [举报]
不過, 背後裡是還有一大風險, 那便是與大股東和管理層背景有關。人和商業的大股東是好肯.秀麗(*隨夫姓), 屬於國內隱形富豪-戴氏家族的大家姐。公司主席則由細佬-戴永革負責, 而弟婦亦有進入管理層工作。根據國內傳聞, 好肯.秀麗原本是新聞記者, 但由於與國內軍方關係密切, 因此於92年開始她便取得與軍方相關的防空洞作為改建地下商場, 而國家前人防副主任亦成為了人和商業的非執董之一。此外, 政府對民間資本進入地下防空洞領域的限制逐漸放鬆, 傳聞這亦是與軍方和人和商業的關係有關。假若中央政府和軍方出現人事震盪, 抑或是人和商業與政府和軍方關係生變, 這種暴利biz model 便不大可能持續下去, 那麼公司往後所面對的風險便會更大了。

於近大半年大股東好肯.秀麗不斷透過配股等股權融資進行減持, 她口中解釋減持股權所得是為了將家族的農產品分銷業務籌備上市作準備, 但實情不知是她預見這種biz model 將不能持續, 因此減持吸水; 抑或是有意改變公司股權結構; 或可能是因上年股市低潮時期公司未能透過IPO湊集足夠資金有關了。

總而言之,1387人和商業可能是一隻明日暴利股, 但亦可能隱藏殺機, 估值平宜亦是有其因由, 這些風險是投資人絕對不能忽視的


反动派2011-05-15 18:34:51 [举报]
听听反对的声音没坏处,我也是人和商业的持有人。

博主回复:2011-05-17 19:13:42

人和商业里面没有市场营销专业人才,看完哈尔滨的几个场子后我几乎可以肯定。他们还是以供应为本,然后再企图制造需求,本末倒置了。
138 : greatsoup38(830)@2011-10-22 18:18:03

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6bdb8fda01017hh8.html
fchn8272011-05-14 07:41:40 [舉報]
廣州地下商場很多是連著地鐵出口,上面是大商場,比如體育西,流行前線,動漫城等,所以人氣非常旺。

博主回覆:2011-05-14 14:52:42

人和是從事人防/逃難的地下商場,大部分商場鋪我都不喜歡。我只會買街鋪,沒有管理費,也沒有經營限制的那些。


生生不息2011-05-14 09:05:17 [舉報]

管兄好,關於人和武漢商業步行街,的確是不行的。比較冷清,這點我聽說過,沒有下去親自驗證,所以我一直不好說,現在你親自去看過,算是印證了我當初的見聞。至少人和武漢步行街2-3年內是看不到盈利希望的。另外,紅一軍群內,因為基本是每天都有討論平安和人壽。頭都大了,豹豹網友總結得好,放著業務清晰簡單的公司不去投資,非要找平安 ,找抽。呵呵,相對人壽的核心運營模式是配合債券利率走勢來做業務,債券好多做業務,債券不好少做業務。平安太複雜了。

博主回覆:2011-05-14 14:42:53

武漢步行街樓上開始搬遷工程,地下商場只會越來越差。平安我也懶得再去看相關評論,很煩。不過平安投資回報的確是夠爛的。

花都buffett2011-05-14 10:13:08 [舉報]
連住地鐵站出口的、再有大SUPERMARKET就實無S錯,廣州流前、天河體育中心就知。人和商業底下商城系廣州邊度就唔知了,如果不在商業旺區無聯通地鐵的確是問題。看來你的實地調研有收穫

博主回覆:2011-05-14 14:39:29

實地調研嚇餐死,人和廣州系流花火車站樓下,不過已經出售經營權。我關心虎門賣唔賣得出。


kai200020002011-05-14 11:18:55 [舉報]
的確地段太重要。財兄,小弟曾有兩次經營服裝店的短暫經歷,08年時重慶有老闆因資金周轉不靈,降價銷售黃金地段服裝商舖,一個朋友買了,我因為在股市泡沫巨大時痴迷於「長期持股」沒有及時賣股,後來股市盈利的大半都退還,朋友的商舖現在每年租金回報超過10%,一來一去,我損失巨大!雖然對手中的股票有信心,但如能同時配置一兩個有穩定現金流的商舖,資產配置上讓我更加放心。

博主回覆:2011-05-14 14:35:52

鋪頭的價值長遠系靠租值定,我只會考慮人口密度高的旺區


HitGirl2011-05-14 22:54:55 [舉報]
我去過哈爾濱兩次,到底下商場逛過。
我的感覺是這樣,哈爾濱冬季寒冷,即使是當街的店,必定也是門口用厚厚的棉被一樣的簾子擋住,商場室內則供暖。室內空氣是那種不太通風的感覺。
相比之下,地下商城好像空氣並不比地上差,可能是因為地下商城的層高很高,店舖密度小很多。
我是猜測下哈爾濱為什麼地下商城不錯。呵呵大概率是不靠譜。我對人和完全沒研究過。

博主回覆:2011-05-17 19:42:53

同感
139 : GS(14)@2011-10-31 21:36:47

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15755627

一度計劃來港上市的壽光地利農產品集團宣佈,旗下貴州省貴陽市農產品物流園上周五開業,西京投資主席劉央(圖)也有捧場出席開幕禮。該物流園總佔地 900畝,首期已投入運營。
140 : greatsoup38(830)@2011-12-09 16:03:28

http://www.hkej.com/template/dai ... d=4&title_id=477505
內地銀根緊縮,不少交易出現「拖數」情況。本報獲得消息透露,人和商業(1387)一筆原本在11月底到期、金額高達約20億元(人民幣.下同)的應收賬款被拖欠,款項主要來自出售成都商場項目予一名買家。據悉,人和鄭州項目的部分款項亦被同一名買家拖欠;消息指該名買家為人稱重慶李嘉誠的中渝置地(1224)主席張松橋。

本報昨晚至截稿前,仍未能與人和商業負責人取得聯絡;而中渝置地發言人表示,由於事件與中渝上市公司業務無關,故集團對主席的私人投資項目不便作出評論。

人和商業日前向投資者透露,集團今年約有55億元的應收賬款於11月底到期,惟迄今僅收到35億元,餘下的20億元懸而未決。據悉,該20億元主要是來自一名購買了人和旗下成都商場項目的買家。


http://www.hkej.com/template/onl ... id=1&title_id=85631
中渝置地(01224)主席張松橋,拖欠人和商業(01387)20億元人民幣的報道拖累兩隻股份今早股價。中渝置地剛就報導有關人和商業之商場項目交易作出聲明,指該項目與該公司及主席張松橋並無關連,張松橋並無購入相關項目或人和商業其他項目。此外,張松橋並無抵押任何公司股份。
141 : 股場無真愛(1876)@2011-12-09 23:09:13

《大行报告》美银美林:应收账未完全收回 人和<01387.HK>短期仍受压
2011-12-09 10:01:04 Twitter  分享 电邮 列印 字体  


美银美林报告指,人和商业<01387.HK>今年11月底到期应收账55亿人民币,仅收到35亿人民币,即约有20亿人民币尚未收回,主要来自成都商场买家,双方现正进行谈判,买方希望延至明年初商场开幕後支付余额。

该行认为,虽然人和现价较资产净值大幅折让68%,但相信短期股价仍然受压,直至来自现金收回较预期慢进程威胁解决。人和评级「中性」,目标价1.3元。(de/d)


應收帳收唔到應該是常識吧 應該無人預佢收得齊掛
142 : GS(14)@2011-12-10 11:26:20

如果佢收得齊點先...
143 : GS(14)@2011-12-13 22:59:16

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15887525
人和另一捧場客是西京投資,其於 9月申報仍持有 6%人和,其掌舵人劉央接受查詢時力撐人和,聲稱堅信人和業務無問題及相信公司可收回欠款,她指近兩日都有入市增持人和,但未有透露涉及的金額及股數。
144 : 股場無真愛(1876)@2012-03-28 09:40:47

上半年先話維持每年派息增長
下半年即刻唔派息 可能財務上已出現問題
145 : 股場無真愛(1876)@2012-03-28 21:50:54

睇大行報告話人和開始唔賣鋪
改做純收租
起碼二年後先有息派
146 : Sunny^_^(11601)@2012-03-28 22:01:40

哈哈,呢隻野都有今日喇.
147 : GS(14)@2012-03-28 22:32:02

呢隻真是就PK
148 : GS(14)@2012-03-28 22:33:10

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120327246_C.pdf
愈蝕愈大,債用重估方式搞到細了

存貨2,488,101 900,194 121,265
應收賬款和其他應收款10 5,341,100 7,455,660 5,440,822

結算日後建議分派末期股息每股普通股人民幣0分
 (二零一零年:每股普通股人民幣7.20分)
149 : GS(14)@2012-03-28 22:33:43

(ii) 投資物業採用以公允價值模式入賬的影響
於截至二零一一年十二月三十一日止年度,本集團將投資物業的會計政策由以成本
模式改為以公允價值模式入賬。本集團認為,使用公允價值模式可提供更多關於投
資物業財務表現的相關信息,有助使用者更易理解這些資產的相關風險,這種做法
與業內處理這類資產的慣例一致。
這項政策修訂已回溯應用。下表概述在實施新的會計政策後對合併資產負債表作出
的調整:
實施新的
以往會計政策
附註報告數額的影響重列數額
人民幣千元人民幣千元人民幣千元
截至2010年12月31日止
年度合併收益表:
 銷售成本a (448,666) (756,581) (1,205,247)
 投資物業評估增值淨額– 1,333,182 1,333,182
 其他收入- 出售附屬公司收益淨額b 4,052,905 (621,516) 3,431,389
 所得稅(103,902) (144,150) (248,052)
 本公司權益股東應佔溢利3,843,477 (189,065) 3,654,412
 每股基本及攤薄盈利(人民幣分) 17.47 (0.86) 16.61

(a) 截至二零一零年十二月三十一日止年度,本集團將部份投資物業轉撥至存貨,
之後出售該等存貨。由於投資物業以公允價值模式入賬,本集團回溯調整因轉
撥而對銷售成本產生的影響。
(b) 截至二零一零年十二月三十一日止年度,本集團出售了五家在英屬維爾京群
島(「英屬維爾京群島」)註冊的附屬公司的100%股本權益,該等附屬公司間接
持有五家中國附屬公司的100%股本權益。其他收入主要包括出售附屬公司的
淨收益。由於投資物業採用以公允價值模式入賬,已出售資產淨值由人民幣
81,754,000元重列為人民幣703,270,000元。因此,出售附屬公司淨收益重列為
人民幣3,431,389,000元。
150 : GS(14)@2012-03-28 22:34:01

(v) 出售附屬公司應收款項
2011年2010年
人民幣千元人民幣千元
於以下年度出售附屬公司應收價款:
 - 2010年(a) 857,514 2,779,807
 - 2009年(b) – 541,022
其他應收款(c) 1,589,059 2,200,485
2,446,573 5,521,314
(a) 於二零一零年,本集團出售五家於英屬維爾京群島註冊的全資附屬公司的
100%股本權益,總對價為港幣4,666,838,000元。截至二零一一年十二月三十
一日,本集團已收取港幣3,609,093,000元。於本財務報表獲核准日之前,本
集團已收取出售成都項目股權的對價餘額港幣1,057,745,000元(相等於人民幣
857,514,000元)。
(b) 於二零零九年,本集團出售鄭州人和新天地投資管理有限公司於香港和英屬維
爾京群島的控股公司的100%股本權益,總對價為港幣2,765,432,000元。截至二
零一一年十二月三十一日,所有款項已經結清。
(c) 其他應收款是指本集團就出售附屬公司於出售日的應收款項。買方董事已向本
集團提供還款擔保。此外,該五家已售英屬維爾京群島公司的股份已抵押予本
集團。
151 : GS(14)@2012-03-28 22:34:37

預收款項(i) 819,060 134,709
應付建築工程款項(ii) 1,812,306 500,029
其他應付稅項(iii) 31,661 10,818
按金(iv) 659,555 408,908

(i) 於二零一一年十二月三十一日,預期將會在超過一年後確認為收入的預收款項為人
民幣65,868,000元(二零一零年:人民幣8,596,000元
(ii) 於每個結算日,應付建築工程款項的賬齡分析如下:
2011年2010年
人民幣千元人民幣千元
1年內到期1,808,362 497,081
已逾期3,944 2,948
1,812,306 500,029
於二零一一年,本集團向部份供應商和建造商轉讓購物商場鋪位的經營權,獲得收
入人民幣1.62億元(二零一零年:零)。轉讓經營權的價款並非以現金結算,而是首
先用以抵銷在轉讓完成時應付各個供應商和建造商的建造工程款項。在抵銷欠款後
如尚有結餘,將列入建造工程預付款項,與本集團將來就在建項目應付供應商和建
造商的建造工程款項一併結算。

(iii) 其他應付稅項主要為應付營業稅,其稅率為總收入的5%。
(iv) 租賃按金主要是指租戶為享有在經營租賃合約期滿時續租,以及在本集團日後開設
購物商場時,就該等商場鋪位享有優先簽訂新經營租賃合約的特權而支付的按金,
以及本集團為確保客戶履行租賃協議而向客戶收取的按金。
152 : GS(14)@2012-03-28 22:35:12

展望
雖然中國的宏觀和信貸環境仍存在不確定性,但本集團相信中國政府對支持消費
和地下商場發展的積極態度會保持不變。展望二零一二年,本集團將鞏固現有投
資物業的價值並採用謹慎的擴展策略。
二零一二年本集團將把主要精力投入到在建項目的完工和開業上。此外,本集團
亦會着重提升現有商場的運營管理水平。本集團本年度致力於將70萬平方米的在
建項目投入運營,使可出租總建築面積達到140萬平方米。大部份在建項目的預租
均已展開。除此之外,本集團已採取相應措施來提高現有商場的收入,例如:提
升商場及物業服務管理水平。
為能夠更好的對迅速增長的運營總建築面積進行掌控,本集團已提早聘用及培訓
新人。與二零一零年年底的1,556人相比,本集團的商場管理人員已增加到3,340
人。此外,本集團於二零一二年二月公佈將增聘兩位在商場管理方面擁有豐富經
驗的職業經理人為執行董事來幫助本集團加強和提高商場的運營管理價值。
在目前這個充滿不確定性的信貸與宏觀環境下,本集團相信所採取的擴展策略是
審慎的。本集團於二零一二年將啟動總建築面積約為20萬平方米的新建項目。本
集團亦有可能根據現金流,宏觀環境以及信貸環境的改善來調整本集團的開工目
標。除此之外,本集團仍然會不斷地在國內的其他城市和已擁有項目的城市尋找
更多更好的開發項目。
本集團始終保持着健康的資產負債表,在以往年度中資本負債比率(總負債╱
總資產)均低於30%。二零一二年本集團有可能繼續尋求獲得地方銀行貸款的機
遇,並與往年一樣,本集團也可能會在現有項目和新項目上轉讓適當比例的經營
使用權來為其資本開支提供資金支持,再加之持續性租金收入的快速增長,本集
團可能會在進一步拓展投資物業的規模上附有更大的靈活性。本集團相信其資產
負債表在二零一二年將會保持健康的狀態。
153 : iniesta(1400)@2012-03-28 22:55:22

仲記得09年信報有篇1大版紙的報告
話呢隻野可能值9蚊
當年都睇到心郁郁
154 : GS(14)@2012-03-28 22:56:38

153樓提及
仲記得09年信報有篇1大版紙的報告
話呢隻野可能值9蚊
當年都睇到心郁郁


睇到班人就知道唔掂得,我記得唔知邊個分析員,你能找出來嗎?
155 : iniesta(1400)@2012-03-28 23:48:57

154樓提及
153樓提及
仲記得09年信報有篇1大版紙的報告
話呢隻野可能值9蚊
當年都睇到心郁郁


睇到班人就知道唔掂得,我記得唔知邊個分析員,你能找出來嗎?


link我搵到條, 應該係 (我o係大陸去唔到)
o係google search "信報評論人和商業(森巴地)"就搵到
156 : GS(14)@2012-03-28 23:54:21

http://goldmansachs.mysinablog.c ... e&articleId=1845292
各位到內地逛街購物的時候,可有發覺有不少地下商場?筆者嘗試分析一間比較特別、從事大型地下商場開發及營運的公司——人和商業(1387)。人和商業的商業模式,主要是興建人民防空工程,並在和平時期將其用作地下商城,通過出租商舖或轉讓商舖經營權的方式,以獲取回報。且先讓筆者說一說人和商業的背景。大股東好肯秀麗出生於哈爾濱,原本姓戴,與英國丈夫結婚後,隨丈夫改姓好肯(Hawken)。好肯秀麗本為社會新聞記者,人和商業上市後,其實際控制人好肯秀麗持有的68.96%股權按照今年1月2日收市價計,市值達204億港元,一躍而成為坐擁逾200億資產的大陸地產巨富,幾與楊惠妍、許榮茂等地產富豪身價並列。另一方面,人和商業既然從事與防空工程有關的業務,內部人員的背景更值得注意。現任人和商業非執行董事王勝利,其實原為國家人防辦公室副主任,在人和董事會中負責薪酬委員會等事務。
防空設施暗藏商機
所謂人民防空工程,是指為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護而單獨修建的地下防護建築,以及結合地面建築修建的戰時可用於防空的地下室。1980年以來,中國政府頒布了一系列的規定及通告,鼓勵私人及外國企業參與發展地下人民防空工程。就建設人民防空工程而言,雖然中國政府機構有權在戰爭時期接管人民防空工程,以用作人民防空洞,但是投資者有權使用、經營、管理開發的設施,並取得其產生的盈利,包括出租該等設施內的商舖單位或轉讓商舖單位經營權,且毋須就該等權利支付任何代價。更重要的是,根據目前國內法律及規例,開發地下人民防空工程作商業用途沒有被分類為房地產開發,因此不受諸多適用於中國房地產行業的法律、法規、稅收及政策的限制,毋須繳納土地出讓金及土地增值稅。眾所周知,土地出讓金及土地增值稅是房地產商開發成本的主要構成部分,佔比通常超過50%,而且城市黃金地段的土地出讓金更是代價高昂。顯然,將位於城市黃金地段的人防工程開發作為商業用途,比傳統的房地產開發業務更具成本優勢,投資回報率更高。也就是說,人防工程設施當中蘊含巨大的商機。人和商業的第一個項目是哈爾濱一期作為地下服裝商城,大部分單位出租給了從事女裝時裝服飾批發及零售銷售業務的租戶。招股書顯示,哈爾濱一期的專案總開發成本約為4470萬元(人民幣.下同),而2005-07年的租金收入為2610萬元、2740萬元和2850萬元,兩年租金收入就超過了全部投入,投資回報率驚人。
項目施工期短周轉快
在哈爾濱一期專案取得成功後,人和商業開始複製這一模式。2000年和2003年,人和商業分別開發哈爾濱二期和三期專案,並於2001年和2004年開業。人和商業真正大規模擴張還是從進軍廣州市場開始。2005年8月,人和商業的「廣州地一大道」於2007年1月開業,這是人和商業首個位於哈爾濱以外的地下商城項目。與哈爾濱人和地下商場一樣,地一大道的商舖主要從事服裝批發零售業務。人和商業以房地產方式運營,模式獨特。截至目前,公司的運作不受國內房地產行業的法律、法規及稅收等政策的限制,不必繳納土地出讓金及土地增值稅等稅費,使人和商業得以低成本擴張。目前人和商業的成本支出結構簡單,基本以建安成本和投資物業折舊為主。公司擁有極強的盈利能力,過去四年公司毛利率水平保持在75%以上。此外,項目施工周期短(多數項目少於一年)、周轉率高,也是人和商業運營的重要特徵。另一方面,人防工程商業化運營有着很高的隱性市場門檻,只有少數具有相當資金和社會資源的經濟主體,才能進入該市場。人和商業這種獨一無二的商業模式,走出一條符合中國法律程式但不符合常理的經營模式,這模式決定了暴利的基礎。低廉的開發總成本和高企的銷售價格,使得其銷售毛利率平均在80%左右,2008年為82%。平均商舖售價4萬元以上,平均月租金300元/方米。開發成本主要就是工程建設成本,沒有土地的成本。公司現有的已經開發完的專案全部是供不應求的。自1991年開始進入人防工程,人和在本行業有超過十八年經驗。在複雜的地下施工建設工程中具有獨特的技術和協調能力,基本上保證一個月恢復路面,十個月內工程整體完成。一般的房地產開發公司是不具有這些獨特的地下施工能力,以及與水、電、通訊、城管等眾多部門的協調能力。這能力保證了其在其他城市競爭工程合同時具有在國內獨一無二的地位,現在的局面是一家獨大。此外,強大的公關能力是內地企業不可或缺的。人和商業在短短時間內已經簽約近十個大城市的人防項目。特別須提出的是,人和的獨立董事王勝利原為國家人防辦副主任。
融資是最大瓶頸
由於人和商業的獨特商業模式,令淨利潤年均增長率高達500%,毛利潤更保持在70%以上,遠遠超出行業平均水平。但是,人和商業模式最大的瓶頸在於融資。由於缺少土地使用權證,難以獲得銀行信貸支援,人和商業不得不支付6000多萬元本來毋須繳納的土地出讓金;由於地下商舖的經營權購買者無法獲得房產證和銀行按揭,人和商業不得不為之提供抵押擔保。隨着規模不斷擴張,公司資金鏈受到嚴峻挑戰。為此,人和商業的股東們通過海外重組、上市集資,以求解決公司的資金短缺問題。中國土地所有權的法律規定並沒有明確涵蓋地下空間,中國法律也沒有明確規定城市地下空間使用權;同時,中國城市地下空間開發利用管理的政府部門職責也不清晰。這是人和商業得以低成本擴張的制度基礎。正因如此,人和商業的地下商城專案利用享受免繳土地出讓金及土地增值稅的政策優勢,可大大降低開發成本,提升投資回報率。但是,研究發現,人和商業目前經營的四個地下商城專案,主動放棄了本應得到的免繳土地出讓金權利,哈爾濱的三期專案總計繳納土地出讓金1610萬元,約佔總開發成本的7%;廣州地一大道繳納土地出讓金4780萬元,約佔專案開發成本的11%。人和商業為什麼要主動繳納土地出讓金呢?在招股書中,人和商業有這樣一段說明:「本公司過往依然支付地價及取得土地使用權證,以便能透過抵押土地使用權向中國的銀行取得抵押貸款」。眾所周知,房地產開發作為資本密集型行業,離不開銀行等金融機構提供的信貸支援。房地產企業在開發專案的過程中,通過繳納土地出讓金獲取土地使用權證,然後在自有資金達到35%比例的基礎上,通常會以土地使用權證作為抵押物,向銀行申請開發貸款。也就是說,雖然人和商業所從事的作為商業用途的人民防空工程,但並沒有被分類為房地產開發,而且毋須繳納土地出讓金以獲取土地使用權證。但是,這一模式隨之產生了一個缺陷,就是難以獲得銀行的信貸支持。人和商業之所以繳納本來毋須繳納的土地出讓金,就是為了獲取土地使用權證,從而爭取銀行將之視作房地產開發企業發放貸款,完成公司的快速擴張。資料表明,人和商業的銀行融資代價高昂。2005年和2006年末,人和商業的貸款餘額分別為1.93億元和2.15億元,佔當年資產淨值的比例高達113%和97.3%,融資費用也高達1540萬元和1530萬元。不僅如此,人和商業還支付了超過6000萬元本來毋須繳納的土地出讓金。
擔保經營權轉讓被鎖死現金
2001年中國政府頒布通知,規定地下人民防空工程的擁有權及經營權分開,經營權可根據市場規則進行轉讓。由於城市的繁榮地段屬於不可再生的稀缺資源,從長遠來看,人和商業保留經營權,取得長期穩定的租金回報,從而獲取持續經營價值,更為划算。但是,人和商業要實施快速規模擴張,勢必需要巨額資本支出,而通過銀行信貸又代價高昂,因此從2001年開始,人和商業開始通過轉讓部分經營權來減少對成本高昂的銀行信貸方式的依賴。2001年、2002年、2003年和2006年,人和商業分別將哈爾濱項目二期二百二十三方米、六十五方米、五十八方米及四千八百五十方米的經營權轉讓給個別業主,其中2006年轉讓經營權的收入為6188萬元,佔當年收入38%。2007年,人和商業通過轉讓廣州地一大道商舖經營權而獲得的收入更達到1.9億元,佔當年總收入51.8%。值得注意的是,與一般房地產企業不同,人和商業轉讓經營權雖然對收入和利潤貢獻頗豐,但對現金流的正面影響十分有限。在住宅房產和商舖的購買者中,只有小部分屬一次性付款,大部分購買者都是在付完首期款之後,將房產證抵押給銀行按揭,由銀行付餘款給開發商,而開發商則可獲得與房價銷售收入基本相當的現金流,這也是非常普遍的房產交易模式。但對人和商業來說,這一模式卻很難行得通。首先,人和商業運營的是人防工程設施,不屬於房地產開發的範圍;其次,購買者受讓的是商舖單元的經營權,難以取得其商舖單元的房產證,銀行按揭模式並不適用。在這種情況下,人和商業採取的方法是:由人和商業向銀行提供擔保並將存款抵押,由銀行向商舖單位經營權的購買者提供信貸。例如,廣州地一大道就是由開發商廣州人和公司與中國銀行訂立協議,中國銀行向購買商舖經營權的承讓人提供信貸,廣州人和公司提供擔保,並以受限制銀行存款作為償還該等借貸的抵押。轉讓經營權有助人和商業彌補專案的建築成本,減輕公司的融資壓力及融資成本。根據人和商業的內部政策,擔保金額可以達轉讓經營權價格的50%,而廣州人和公司用於擔保的受限制銀行存款金額相等於貸款本金金額加本金金額的16%,這也意味人和商業將最多可能承擔轉讓經營權總價66%的風險。由於人和商業的毛利率高達75%,這些擔保並不能構成多大實際風險,但是,這樣一來,受限制存款賬戶大量現金被抵押,沖抵了來自轉讓的現金流入,對流動性造成負面影響。例如,2006年人和商業完成廣州項目時,受限制銀行存款結餘增加了人民幣2.29億元,成為當年經營活動現金流出的最大單一項目,而當年經營現金流淨額也不過2.27億元。
寅吃卯糧加大償債壓力
地下商城的開發在建設期間一般需要大量資本支出,而且轉讓經營權及出租專案需數月才產生正現金流量。為減輕規模擴張所面臨的流動性壓力,人和商業想出的另一招就是提前收取商舖單位的轉讓權收入和預先收取一年的租金收入。2005-06年間,人和商業通過提前轉讓廣州地一大道商舖經營權以及預收租金取得的預收款項餘額分別達到3.24億元和6.85億元,佔負債總額的比例分別為46.2%及48.3%,極大地緩解了融資壓力。不過,公司的流動比例也隨之降低到0.92和0.64,這意味流動資產不足以覆蓋流動負債,公司面臨短期償債風險。就在這樣的背景下,人和商業就在全球金融危機爆發、人們信心跌倒最低谷之際的2008年10月上市,上市時間的無法選擇,是因為其當時對資金無限渴求所決定的。據了解,最初人和商業計劃以地產概念上市,在宣傳過程中也多次聲稱要打造商業地產的新增長點,但最後為了能順利上市,不得不千方百計「否認」自己是房地產公司。瑞銀資本市場部執行董事朱俊偉曾如此評價人和上市的艱辛歷程:「我們動用了一切資源,這是我做過的最辛苦的一單IPO。」人和商業上市後,現金已變得充沛,有利將來加快擴展步伐。值得留意的是,與一般房地產專案不同,人防工程建設成本高昂,而且無法取得銀行貸款,完全以自有資金建設,所以需要特大資金支援開發,所以除非外來者實力極其雄厚,否則將無法參與此類工程。不過,一旦國家法律改變,將可能更改人防工程的商業定位或徵收土地使用費、徵收物業稅等,這將大幅提高開發成本及使用成本,大幅降低公司的盈利能力。政策風險是人和商業必須面對的。然而,至今為止,人和商業的盈利能力仍是毋庸置疑的。由於轉讓多個專案的商舖經營權,人和商業在2008年的業績出現爆發式增長,公司營業額和純利分別猛增731%和612%【表一】。2008年是人和上市後的第一個財年,按照慣例公司向投資者派發了豐厚股息,擬派發15.24億元人民幣,佔2008年純利的八成,每股派息7.62分。盈利大幅增長主要是因為轉讓經營權獲得收入同比提高了十四點一倍,佔總收入比重同比提高42.2個基點,至94%。廣州(二萬八千二百七十九平方米)和哈爾濱(二萬二千四百五十六平方米)項目售出建築面積的增加,也為增長提供了支持,瀋陽的部分專案則出現了延遲。
盈利能力更勝萬科碧桂園
事實上,2005-07年間,公司純利分別為1190萬元、4850萬元和2.66億元,年均複合增長率近500%,增長迅猛,盈利能力之高,更遠遠拋離各家房地產開發企業的平均水平,連萬科、碧桂圓等業內領先的地產企業也望塵莫及【表二】。筆者嘗試為人和商業估值。人和商業同時發展出一套低成本的業務模式。該公司一方面加快建設速度,同時在建期間預售約20%的建築面積以套回投資成本,保留其餘80%建築面積用於長期出租。在這種經營模式下,預計每個專案的平均淨利潤率為50%。保守估計,人和商業的利潤未來三年將以年均60%以上速度發展,當然若達到年均100%以上也是正常的。預測2009年銷售額78億元(增長155%);純利47億元(增長147%);淨資產收益率52%;每股盈利0.32港元,按昨天收市價1.84港元計算,市盈率不足六倍,以如此高速的盈利增長,價值應被低估。若按人和的說法,2009年以80%比例分紅,大概就是0.256港元,收益率是0.256/1.84=13.9%。根據2008年年底的資產負債表,投資物業9.34億元,物業和設備3.41億元。實際上,其物業開發中和開發完的賬面價值全部以開發成本計算,也就是說,現在持有物業其只以每方米幾千元的開發成本計算價值。2008年年底其實際持有投資物業二十六萬方米,實際價值是26萬x4萬元=108億元;成本是26萬x0.7萬元=18億元;實際少許淨資產=108億-18億=90億元。此外,估計2008年年底在建物業增值至少20億。因此,2008年年底實際淨資產:賬面淨資產+投資物業增值+在建物業增值=63億+90億+20億=173億;每股淨資產:173億元/200億股=0.86元人民幣,相當於0.98港元。若因某些原因,公司除已經簽訂的合同外,再也無法得到新的合同,則公司在完成現有合同後的總建築面積是一百六十萬方米,而平均商舖售價為4萬元,實際變現能力是:160萬方米×4萬元+現有其他資產=640億+30億=670億。變現後,每股NAV接近3.4元,按照三年計算,可以說三年能翻一番,安全邊際足夠。假設2009年盈利為0.32港元,以十倍市盈率計,目標價可見3.2港元;如以每股NAV接近3.4元計,則仍有大幅折讓。不過,由於未來幾年盈利將高速增長,縱觀不少內地百貨同業都享有高市盈率,假設其未來兩至三年平均P/E三十倍,平均EPSG 30%,中長線而言,股價9.6港元(0.32元×30)則是不無可能的。人和上市後,估計首三年仍高速增長,而中後期現金流增長將穩定且平滑。在2008-2010年,商舖經營權轉讓收入將是營業收入的主要組成,它為公司跨越式發展提供了必要的現金流保證;2011年開始,逐年增長的租金收入將取代商舖經營權轉讓收入,成為此後主要的收入來源,令業績穩步增長,並且其與全國商業零售增速和商用物業租金的關係高度密切。7月16日人和商業宣布配售三十億股新股,其中二十億新股及大股東好肯秀麗的十億舊股,配股後人和商業的發行股數增至二百二十億股。配股前,人和商業的三名最大股東:好肯秀麗、周大福及其相關人士、基金公司The Capital Group合共佔公司80.62%股份。配股完成後,好肯秀麗的持股比例將由約67.2%降至約56.5%,今次接貨的六名承配人共佔13.64%。至於周大福和The Capital Group兩大股東,假設不非六名承配人之一的話,持股比例將降至7.14%和4.95%。據通告,預期今次配售於7月21日完成,唯至今港交所並未有新的股權披露,投資者無法知道新的股權結構。配股前,人和商業發行股數二百億股,以昨天收市1.84元計,市值368億元,大股東好肯秀麗及其相關人士持有一百三十四億六千一百萬股,佔發行股數67.32%;周大福及其相關人士持有十五億七千一百萬股,佔發行股數7.85%;基金持有十億八千九百萬股,佔發行股數5.45%。
157 : 股場無真愛(1876)@2012-03-29 00:21:16

呢隻股CAP夠水就現形 CAP到水派返1-2年息扮下野
資金需求無限 開始唔派等於玩完
158 : GS(14)@2012-03-29 00:41:25

157樓提及
呢隻股CAP夠水就現形 CAP到水派返1-2年息扮下野
資金需求無限 開始唔派等於玩完


隻野同邪人為伍...
159 : reference(1610)@2012-03-29 15:41:30

Pls read the 29/3/2012 issue of Next Magazine.....
160 : Sunny^_^(11601)@2012-03-29 20:30:50

今日仲下跌2成幾......隻肥野今次真係...
161 : gundamlotte(13580)@2012-03-29 20:56:40

160樓提及
今日仲下跌2成幾......隻肥野今次真係...

勇者,博反彈乎?smiley
162 : greatsoup38(830)@2012-03-29 21:02:04


163 : greatsoup38(830)@2012-03-29 21:02:16


人和非執行董事蔣梅是曾慶紅的媳婦,早於○二年已加入人和。
164 : greatsoup38(830)@2012-03-29 21:02:28



人和瀋陽項目二期總建築面積達三十萬平方米,由兩個地下商場組合,原定今年三月完工,但職員透露今年底才能落成。
165 : greatsoup38(830)@2012-03-29 21:03:04



人和瀋陽項目二期總建築面積達三十萬平方米,由兩個地下商場組合,原定今年三月完工,但職員透露今年底才能落成。
166 : greatsoup38(830)@2012-03-29 21:03:18



人和位於黑龍江大慶的項目,又是經營一年多就關閉,轉手給上市公司中國微電子主席黃皓,賬面勁賺六億七千萬元人民幣。

我覺得他們查漏了華匯人
167 : greatsoup38(830)@2012-03-29 22:51:08

2012-3-29 NM

做記者,預咗出去跑,近年更隔一、兩個月就要返大陸,大江南北周圍挖料。今期為追查上市公司人和商業(1398)嘅神秘交易,一口氣於兩星期內,跑勻五省七市,南至廣東虎門,北達黑龍江大慶。執幾件厚衣,最緊要係件羽絨,就匆匆起行。穿州過省全靠致電旅遊網攜程買內陸機票兼訂酒店,因為頻頻幫襯做咗網站VIP。訂機票毋須即時用信用卡俾錢,可以去到機場櫃位先用現金找數。


唔夠使嘅除咗錢,仲有時間。每一日都要用到盡,每去到一個城市都已「烏燈黑火」,大部分餐廳都拉晒閘。有晚去到瀋陽,的士司機介紹我哋去「西塔」搵食,嗰度有唔少韓國餐廳,周圍都係韓文,不時見到著住韓服嘅女仔喺門口招客。第二日,記者同另一個司機吹水,先知西塔係當地「紅燈區」,治安麻麻,叫我哋兩個「麻甩佬」唔好留咁夜。誤闖紅燈區都冇「艷遇」,反而去到哈爾濱嘅酒店,晚晚都有個大姐打上酒店房,推銷「保健同按摩」服務,仲力推「又白又滑」嘅俄羅斯妹,而且價錢相宜,四十五分鐘,盛惠九十蚊人仔。
記者第一次去東北,發現當地城市各有特色。山東濰坊係著名嘅「世界風箏之都」,雖然睇唔到有人放風箏,但周圍都係賣風箏嘅鋪頭,國際風箏聯合會嘅總部就在濰坊風箏博物館。至於大慶,曾經係中國最大的產油區,著名嘅大慶油田,現仍在開採中。一出大慶火車站,突然睇到兩台運作緊嘅抽油機,當地人稱為「磕頭機」。坐的士往市中心途中,「磕頭機」隨處可見。在市中心「抽石油」,都係第一次見。原來大慶市是油田,經過多年開採,產量已大大減少,但市區地底仍有石油。依家油價咁貴,梗係「用得唔好嘥」。再一次證明,讀萬卷書不如行萬里路,記者又學到嘢了。(黃捷) ####

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168 : greatsoup38(830)@2012-03-29 23:49:25

[realblog]http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/32230[/realblog]
169 : 股場無真愛(1876)@2012-03-30 13:35:43

人和商业去年从经营物业取得的净租金为3.56亿元,而公司一年需要支付的现金利息已经达到8亿元,显示公司偿债能力薄弱 ]

高达48亿元(人民币,下同)的应收款,让人和商业(01387.HK)在发布2011年业绩后的第二天即遭信用机构下调评级的命运。

3月28日,穆迪将对人和商业的评级由B1下调至B3,长期展望为负面。虽然身为香港上市公司,且在内地知名度不高,但公司资料显示,人和商业的主要业务及项目均在内地。

人和商业2011年业绩显示,公司“应收账款”以及“出售附属公司应收款”两项的金额分别达到23.9亿元和24.4亿元,而公司全年收入才22亿元。

事实上,围绕应收款的问题,人和商业近几个月来已数度遭受质疑。

应付款之谜

去年12月9日,就有香港媒体发难,指人和商业一笔原本在当年11月底到期、金额高达约20亿元的应收账款被拖欠,款项主要来自出售成都项目予一个买家,而人和商业郑州项目的部分款项也同时被该买家拖欠。

上述报道更直指该买家即人称“重庆李嘉诚”的中渝置地[1.57 -1.26%](01224.HK)主席张松桥。

人和商业董事会随后发布公告,证实确有约20亿元应收款于去年11月30日到期,并承认成都项目应收款遭拖欠,仅收到30%对价,而剩余70%、约10亿港元的余款将于未来数个月收取。

人和商业同时还表示,张松桥或中渝置地从未牵涉入成都项目或其他项目的收购及买卖中。中渝置地也同时发出公告予以否认。

但令外界难以除疑的是,公司并未明确说明遭拖欠应收款的总额以及构成,也未说明成都项目买家的真实身份。

人和商业的澄清半遮半掩,直到今年2月21日,一家名为Ripley Capital的机构,再发研究报告,重提应收款遭拖欠旧事。

Ripley Capital的报告认为,人和商业遭到拖欠的应收款并非来自出售成都项目,而是来自出售潍坊项目的对价。

Ripley Capital出示的潍坊项目工商资料显示,潍坊项目公司的法定代表人在2010年12月24日发生了一次变更,新的企业法人代表为林孝文,而另两名公司董事为钟遒鼎和黄国墙,三人登记的住址均为“香港北角马宝道28号华汇中7楼”。

而林孝文正是中渝置地副主席,“香港北角马宝道28号华汇中7楼”即中渝置地在香港的办公地点。Ripley Capital同时调查发现,潍坊项目的经营状况并不佳。

Ripley Capital据此认为,有可能是张松桥透过中渝置地收购了人和商业的潍坊项目,所以林孝文成了潍坊项目的新法人代表,但中渝置地或因为项目不佳或因为自身资金问题并未及时支付收购款。

如果这一推测成立,则意味着中渝置地未按上市规则披露收购事项,而人和商业则对应收款情况存在隐瞒。

Ripley Capital报告一出,人和商业即发出第二份澄清公告,表示出售潍坊项目股权的对价约10.9亿港元,已经全部于2011年收讫。潍坊项目的买家不是张松桥,也非中渝置地, 而是一个与本公司没有任何关连的独立第三方。人和商业仍未说明买家真实身份。

《第一财经日报》就此查阅人和商业2010年年报比对上述说法。年报披露,人和商业于2010年透过全资拥有的英属维尔京群岛附属公司,出售了5个项目的经营权,项目分别位于大庆、大连、潍坊、鞍山以及成都,其中潍坊项目出售所得收益为9.37亿元,成都项目的出售所得收益为12.9亿元。

结合人和商业第一份澄清公告中的说法——“剩余70%余款的金额约10亿港元”,Ripley Capital认为人和商业遭拖欠的应收款来自出售潍坊项目并不准确,而这与人和商业澄清中“出售潍坊项目股权的对价约10.9亿港元”的说法则不矛盾。

在3月29日中渝置地2011年业绩会上,林孝文承认,潍坊项目系个人投资行为,与公司无关。

但作为高管的林孝文何来9.37亿元资金进行收购,令人费解。

此外,成都项目的买家至今仍是悬念,包括成都项目和潍坊项目在内的人和商业出售的5个项目买家是否为同一人,也不得而知。

现金流紧绷

人和商业应收款陷入争议之际,公司财务状况不佳却是显而易见的事实。

穆迪在调低人和商业信用评级时指出,公司2011年22亿元的收入低于预期,并指出公司现金流风险加剧。

人和商业去年从经营物业取得的净租金为3.56亿元,而公司一年需要支付的现金利息已经达到8亿元,显示公司偿债能力薄弱。

另一方面,人和商业的商业模式主要是通过收购各地人防工程的经营权,将其开发成为地下商城,并通过出租商铺或转让商铺经营权的方式以获取回报。由于只拥有地下商城的经营权而非产权,因此人和商业无法通过抵押方式从银行取得贷款,只能以发债形式融资。

2010年至今,人和商业共发行9亿美元优先票据,分别将于2015年和2016年到期赎回,其中3亿美元优先票据的年利率为11.75%,另外6亿美元优先票据的年利率为13%。

穆迪的报告指出,截至去年底,人和商业的现金余额为22亿元,难以支持公司后续项目的开发。

也正是在如此紧张的现金状况下,人和商业应收款的问题才变得敏感起来。

人和商业目前账面上存在48亿元应收款,公司认为这些应收款预计能于1年内清偿或收回,几乎未作坏账准备。

但在去年底已出现部分应收款遭拖欠的情况下,人和商业的预期恐怕过于乐观。

更让人和商业股票以及债券投资者感到担忧的是,面对几个月来争议不断的应收款争议,人和商业仅限于对部分事实的澄清,至今未对此问题作出全面回应。



話左收唔齊錢係預左
170 : Sunny^_^(11601)@2012-03-30 18:14:04

點會有人光明正大做數...
171 : GS(14)@2012-03-31 14:43:19

169樓提及
人和商业去年从经营物业取得的净租金为3.56亿元,而公司一年需要支付的现金利息已经达到8亿元,显示公司偿债能力薄弱 ]

高达48亿元(人民币,下同)的应收款,让人和商业(01387.HK)在发布2011年业绩后的第二天即遭信用机构下调评级的命运。

3月28日,穆迪将对人和商业的评级由B1下调至B3,长期展望为负面。虽然身为香港上市公司,且在内地知名度不高,但公司资料显示,人和商业的主要业务及项目均在内地。

人和商业2011年业绩显示,公司“应收账款”以及“出售附属公司应收款”两项的金额分别达到23.9亿元和24.4亿元,而公司全年收入才22亿元。

事实上,围绕应收款的问题,人和商业近几个月来已数度遭受质疑。

应付款之谜

去年12月9日,就有香港媒体发难,指人和商业一笔原本在当年11月底到期、金额高达约20亿元的应收账款被拖欠,款项主要来自出售成都项目予一个买家,而人和商业郑州项目的部分款项也同时被该买家拖欠。

上述报道更直指该买家即人称“重庆李嘉诚”的中渝置地[1.57 -1.26%](01224.HK)主席张松桥。

人和商业董事会随后发布公告,证实确有约20亿元应收款于去年11月30日到期,并承认成都项目应收款遭拖欠,仅收到30%对价,而剩余70%、约10亿港元的余款将于未来数个月收取。

人和商业同时还表示,张松桥或中渝置地从未牵涉入成都项目或其他项目的收购及买卖中。中渝置地也同时发出公告予以否认。

但令外界难以除疑的是,公司并未明确说明遭拖欠应收款的总额以及构成,也未说明成都项目买家的真实身份。

人和商业的澄清半遮半掩,直到今年2月21日,一家名为Ripley Capital的机构,再发研究报告,重提应收款遭拖欠旧事。

Ripley Capital的报告认为,人和商业遭到拖欠的应收款并非来自出售成都项目,而是来自出售潍坊项目的对价。

Ripley Capital出示的潍坊项目工商资料显示,潍坊项目公司的法定代表人在2010年12月24日发生了一次变更,新的企业法人代表为林孝文,而另两名公司董事为钟遒鼎和黄国墙,三人登记的住址均为“香港北角马宝道28号华汇中7楼”。

而林孝文正是中渝置地副主席,“香港北角马宝道28号华汇中7楼”即中渝置地在香港的办公地点。Ripley Capital同时调查发现,潍坊项目的经营状况并不佳。

Ripley Capital据此认为,有可能是张松桥透过中渝置地收购了人和商业的潍坊项目,所以林孝文成了潍坊项目的新法人代表,但中渝置地或因为项目不佳或因为自身资金问题并未及时支付收购款。

如果这一推测成立,则意味着中渝置地未按上市规则披露收购事项,而人和商业则对应收款情况存在隐瞒。

Ripley Capital报告一出,人和商业即发出第二份澄清公告,表示出售潍坊项目股权的对价约10.9亿港元,已经全部于2011年收讫。潍坊项目的买家不是张松桥,也非中渝置地, 而是一个与本公司没有任何关连的独立第三方。人和商业仍未说明买家真实身份。

《第一财经日报》就此查阅人和商业2010年年报比对上述说法。年报披露,人和商业于2010年透过全资拥有的英属维尔京群岛附属公司,出售了5个项目的经营权,项目分别位于大庆、大连、潍坊、鞍山以及成都,其中潍坊项目出售所得收益为9.37亿元,成都项目的出售所得收益为12.9亿元。

结合人和商业第一份澄清公告中的说法——“剩余70%余款的金额约10亿港元”,Ripley Capital认为人和商业遭拖欠的应收款来自出售潍坊项目并不准确,而这与人和商业澄清中“出售潍坊项目股权的对价约10.9亿港元”的说法则不矛盾。

在3月29日中渝置地2011年业绩会上,林孝文承认,潍坊项目系个人投资行为,与公司无关。

但作为高管的林孝文何来9.37亿元资金进行收购,令人费解。

此外,成都项目的买家至今仍是悬念,包括成都项目和潍坊项目在内的人和商业出售的5个项目买家是否为同一人,也不得而知。

现金流紧绷

人和商业应收款陷入争议之际,公司财务状况不佳却是显而易见的事实。

穆迪在调低人和商业信用评级时指出,公司2011年22亿元的收入低于预期,并指出公司现金流风险加剧。

人和商业去年从经营物业取得的净租金为3.56亿元,而公司一年需要支付的现金利息已经达到8亿元,显示公司偿债能力薄弱。

另一方面,人和商业的商业模式主要是通过收购各地人防工程的经营权,将其开发成为地下商城,并通过出租商铺或转让商铺经营权的方式以获取回报。由于只拥有地下商城的经营权而非产权,因此人和商业无法通过抵押方式从银行取得贷款,只能以发债形式融资。

2010年至今,人和商业共发行9亿美元优先票据,分别将于2015年和2016年到期赎回,其中3亿美元优先票据的年利率为11.75%,另外6亿美元优先票据的年利率为13%。

穆迪的报告指出,截至去年底,人和商业的现金余额为22亿元,难以支持公司后续项目的开发。

也正是在如此紧张的现金状况下,人和商业应收款的问题才变得敏感起来。

人和商业目前账面上存在48亿元应收款,公司认为这些应收款预计能于1年内清偿或收回,几乎未作坏账准备。

但在去年底已出现部分应收款遭拖欠的情况下,人和商业的预期恐怕过于乐观。

更让人和商业股票以及债券投资者感到担忧的是,面对几个月来争议不断的应收款争议,人和商业仅限于对部分事实的澄清,至今未对此问题作出全面回应。



話左收唔齊錢係預左


華匯大把公司持有1387,好似985同1051有債券
172 : reference(1610)@2012-04-03 00:28:03

我在想:
1. 為何彤叔"偷步"賣股而SFC唔查?
2. 壹仔差不多間接証實公司用不正當手法谷大revenue, 財務匯報局又唔查?
3. KPMG發夢呼?咁嘅audited a/c都話true and fair???

佢地另一個種金局 - 壽光菜市場 - 應該很快上市, 希望壹仔去check下, 我想佢地會有更大發現
173 : Sunny^_^(11601)@2012-04-03 08:27:26

172樓提及
我在想:
1. 為何彤叔"偷步"賣股而SFC唔查?
2. 壹仔差不多間接証實公司用不正當手法谷大revenue, 財務匯報局又唔查?
3. KPMG發夢呼?咁嘅audited a/c都話true and fair???

佢地另一個種金局 - 壽光菜市場 - 應該很快上市, 希望壹仔去check下, 我想佢地會有更大發現


"壽光菜市場"?!?!OMG要家真係咩都上到市既...
174 : reference(1610)@2012-04-03 10:39:16

173樓提及
172樓提及
我在想:
1. 為何彤叔"偷步"賣股而SFC唔查?
2. 壹仔差不多間接証實公司用不正當手法谷大revenue, 財務匯報局又唔查?
3. KPMG發夢呼?咁嘅audited a/c都話true and fair???

佢地另一個種金局 - 壽光菜市場 - 應該很快上市, 希望壹仔去check下, 我想佢地會有更大發現


"壽光菜市場"?!?!OMG要家真係咩都上到市既...



http://big5.ce.cn/gate/big5/blog.ce.cn/html/24/113824-385293.html
175 : GS(14)@2012-04-03 21:24:18

172樓提及
我在想:
1. 為何彤叔"偷步"賣股而SFC唔查?
2. 壹仔差不多間接証實公司用不正當手法谷大revenue, 財務匯報局又唔查?
3. KPMG發夢呼?咁嘅audited a/c都話true and fair???

佢地另一個種金局 - 壽光菜市場 - 應該很快上市, 希望壹仔去check下, 我想佢地會有更大發現


1. 因為好難證明他知道內幕消息,一來唔是他直接做董事,二來他是咁多大行的客,是但拿一份看淡就無事啦
2. 你去舉報先得,唔是他們好少主動
3. 他可能查到單據無事呢...
176 : greatsoup38(830)@2012-04-06 17:52:44

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120327246_C.pdf
1387
蝕大了,由12億,增至15億,負債不斷提高

(ii) 投資物業採用以公允價值模式入賬的影響
於截至二零一一年十二月三十一日止年度,本集團將投資物業的會計政策由以成本
模式改為以公允價值模式入賬。本集團認為,使用公允價值模式可提供更多關於投
資物業財務表現的相關信息,有助使用者更易理解這些資產的相關風險,這種做法
與業內處理這類資產的慣例一致。

(i) 轉讓經營權產生的應收賬款
本集團一般在轉讓經營權時向買方收取30%至50%現金,餘額將主要由買方通過商業
銀行的貸款清付。於二零一一年十二月三十一日,本集團正在與銀行洽商為購入商
場鋪位經營權的買方提供貸款。
(ii) 賬齡分析
於結算日,應收賬款和其他應收款中的應收賬款的賬齡分析如下:
2011年2010年
人民幣千元人民幣千元
即期1,118,224 520,355
逾期6個月以下52,079 1,121,559
逾期6個月以上1,224,677 12,546
逾期金額1,276,756 1,134,105
2,394,980 1,654,460

(iii) 應收賬款減值
應收賬款的減值虧損會採用準備賬來記錄,除非本集團認為收回的可能性極低,則
會直接沖銷應收賬款。
(iv) 沒有減值的應收賬款
所有應收賬款均未被個別或整體視為減值。已逾期但未減值的應收款涉及多個獨立
的經營權買方,這些買方正在獲取銀行貸款以償還欠款,或正在與本集團重新砌商
付款時間表。所有要求就超過某一數額的賬款獲得賒賬安排的客戶均須接受信貸評
估。此外,若買方未能償還本集團應收款,本集團有權將經營權轉讓給其他買方,
以補償本集團的損失。根據本集團對這些買方所作的信貸評估、銀行提供的資金融
通,以及本集團有權獲得的補償,本集團董事認為可收回應收賬款,因此無須進行
減值。
(v) 出售附屬公司應收款項
2011年2010年
人民幣千元人民幣千元
於以下年度出售附屬公司應收價款:
 - 2010年(a) 857,514 2,779,807
 - 2009年(b) – 541,022
其他應收款(c) 1,589,059 2,200,485
2,446,573 5,521,314
(a) 於二零一零年,本集團出售五家於英屬維爾京群島註冊的全資附屬公司的
100%股本權益,總對價為港幣4,666,838,000元。截至二零一一年十二月三十
一日,本集團已收取港幣3,609,093,000元。於本財務報表獲核准日之前,本
集團已收取出售成都項目股權的對價餘額港幣1,057,745,000元(相等於人民幣
857,514,000元)。
(b) 於二零零九年,本集團出售鄭州人和新天地投資管理有限公司於香港和英屬維
爾京群島的控股公司的100%股本權益,總對價為港幣2,765,432,000元。截至二
零一一年十二月三十一日,所有款項已經結清。
(c) 其他應收款是指本集團就出售附屬公司於出售日的應收款項。買方董事已向本
集團提供還款擔保。此外,該五家已售英屬維爾京群島公司的股份已抵押予本
集團。
股息
董事會並不建議就截止二零一一年十二月三十一日止年度派付任何股息(二零一
零年:人民幣7.20分)。

展望
雖然中國的宏觀和信貸環境仍存在不確定性,但本集團相信中國政府對支持消費
和地下商場發展的積極態度會保持不變。展望二零一二年,本集團將鞏固現有投
資物業的價值並採用謹慎的擴展策略。
二零一二年本集團將把主要精力投入到在建項目的完工和開業上。此外,本集團
亦會着重提升現有商場的運營管理水平。本集團本年度致力於將70萬平方米的在
建項目投入運營,使可出租總建築面積達到140萬平方米。大部份在建項目的預租
均已展開。除此之外,本集團已採取相應措施來提高現有商場的收入,例如:提
升商場及物業服務管理水平。
為能夠更好的對迅速增長的運營總建築面積進行掌控,本集團已提早聘用及培訓
新人。與二零一零年年底的1,556人相比,本集團的商場管理人員已增加到3,340
人。此外,本集團於二零一二年二月公佈將增聘兩位在商場管理方面擁有豐富經
驗的職業經理人為執行董事來幫助本集團加強和提高商場的運營管理價值。
在目前這個充滿不確定性的信貸與宏觀環境下,本集團相信所採取的擴展策略是
審慎的。本集團於二零一二年將啟動總建築面積約為20萬平方米的新建項目。本
集團亦有可能根據現金流,宏觀環境以及信貸環境的改善來調整本集團的開工目
標。除此之外,本集團仍然會不斷地在國內的其他城市和已擁有項目的城市尋找
更多更好的開發項目。
本集團始終保持着健康的資產負債表,在以往年度中資本負債比率(總負債╱
總資產)均低於30%。二零一二年本集團有可能繼續尋求獲得地方銀行貸款的機
遇,並與往年一樣,本集團也可能會在現有項目和新項目上轉讓適當比例的經營
使用權來為其資本開支提供資金支持,再加之持續性租金收入的快速增長,本集
團可能會在進一步拓展投資物業的規模上附有更大的靈活性。本集團相信其資產
負債表在二零一二年將會保持健康的狀態。
177 : GS(14)@2012-04-14 09:29:15

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120412955_C.pdf
延長PROFIT PORT貸款
於二零一二年四月十二日,Profit Port 貸款協議訂約各方同意將Profit Port 貸款
之還款日期延至二零一二年八月十日,惟須待訂約各方同意進一步延長120
日方可作實。除上述變動外,Profit Port 貸款協議仍然維持一切效力及全面生
效。
鑑於提供Profit Port 貸款及進一步延長Profit Port 貸款於12 個月內發生,上述交
易根據上市規則第14.22 條須合併計算。由於適用百分比率(定義見上市規則)
超過5%但低於25%,提供Profit Port 貸款仍然構成上市規則第14 章項下本公司
之須予披露交易,故受上市規則之公告規定規限,惟獲豁免遵守股東批准
之規定。
延長GLOBAL GIANT貸款
於二零一二年四月十二日,Global Giant 貸款協議訂約各方同意將Global Giant
貸款之還款日期延至二零一二年十一月二十八日。除上述變動外,Global
Giant 貸款協議仍然維持一切效力及全面生效。
鑑於提供Global Giant 貸款及進一步延長Global Giant 貸款於12 個月內發生,上
述交易根據上市規則第14.22 條須合併計算。由於適用百分比率(定義見上市
規則)超過5%但低於25%,提供Global Giant 貸款仍然構成上市規則第14 章項
下本公司之須予披露交易,故受上市規則之公告規定規限,惟獲豁免遵守
股東批准之規定。

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... 387_410330/C115.pdf
Global Giant Enterprises Limited為一間於二零零七年十一月六日於英屬處女群島註冊成立的公司,由獨立第三方Lau Lap Tak先生全資擁有。除其於本公司的投資外,Global Giant Enterprises Limited並無其他業務,並為獨立第三方。

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120413848_C.pdf
股價及成交量之不尋常波動
本公告現應香港聯合交易所有限公司(「聯交所」)之要求而發表。
天行國際(控股)有限公司(「本公司」)董事(「董事」)會(「董事會」),已知悉近日本公司之股份
(「股份」)價格下跌及成交量上升,董事會謹此宣布,除下列所述事宜外,董事會並不知悉導致有
關波動之任何原因。
天行財務融資有限公司(「天行財務」)(為本公司的全資附屬子公司,主要從事貸款業務)不時檢
討向借貸方提供之未償還貸款之最新狀況。目前有部分未償還貸款已經到期,而天行財務現正
與有關借貸方商討可能之安排,包括但不限於由借貸方償還貸款及/或利息及修訂還款條款。該
等檢討及安排在天行財務一般及正常業務過程中進行。除本公司於二零一二年四月十二日所公
告之貸款延期外,截止本公告日期概無其他貸款安排已經實行。若有進一步安排實行,該等安
排或可能構成本公司的須予公佈的交易,本公司會根據聯交所證券上市規則(「上市規則」)作
出適當披露。
發表於:9:19:6
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110908602_C.pdf
還款
借方將於償還日期一次過悉數償還貸款,連同所有應計利息以及根據貸款協議應付之一切其
他款額(下文「利息」分節所述經已向貸方支付之貸款應計利息除外)。
貸方擁有優先權可隨時向借方發出書面通知,要求作出貸方認為屬恰當之額外抵押及擔保以
保證借方履行貸款協議下之責任及/或要求即時償還貸款以及應計利息及根據貸款協議應付
之一切其他款額。擔保人已就貸款提供個人擔保。擔保人為一間聯交所上市公司之主要股東
及單一最大股東。於本公告日期,擔保人持股市值超逾400,000,000港元。擔保人承諾,於貸
款協議下之貸款連同其全部應計利息及所有其他應付款項悉數償還予貸方前,未經貸方事先
書面批准,其不會質押、抵押、出售其於上述上市公司之任何權益,亦不會訂立任何協議出
售該等權益或以其他方式就此設立任何購股權、權利、權益或產權負擔。

應該都是人和
http://webb-site.com/ccass/chistory.asp?issue=5040&part=221

993的延期款項全部都是用人和抵押
178 : david395(4434)@2012-04-24 19:39:14

人和商業(1387)
http://ariesl0501.mysinablog.com ... e&articleId=3528467
以下要講一隻股名叫人和商業(1387),現在它的股價已跌破了$0.50,本來我貓王已不想再講民企,眾多的國企已跌至非常吸引的水平,那為何我還要傷透腦筋去參與這些詭詐的資本遊戲?不過,去年5月7日,我寫過「傻炒家冇錢是有理(下)」一文,並指當時的人和商業(1387)不斷以公司回購的方式註銷自己的股份,基於這個原說可以留意,而在翌日我立即購入了幾萬股,可能一種炒家的靈感驅使,我放不够幾天就賣了,賺了多少錢已忘掉了!後來我才知道公司的炒客都在留意此股,亦炒過不亦樂乎!聽講獲利不錯,當然我這個傻小子比下去了!回顧當天,恒生指數在五月期指結算,踏入六月即產生浪低浪的,而且「混水報告」亦在六月下旬也擴大,怎麼這隻小股竟有如此的能耐去挑戰四面楚歌?除我當時知在回購的因素外,在努力搜尋之下,或者這些消息找到一點玄機?

.....2011年3月24日未期業績公佈了,慷慨的派出港幣$0.0856,相對當時大概$1.18 ~ $1.30,這是6至7厘的股息,這個股息比前一年的$0.1044己少了,但它上市後三個財政年度都派息,給市場信心。

.....2011年6月22日見報,有「牛央」之稱的民企專家,即西京投資以私人的名義購入2,050萬股,同時亦Atlantis Capital的名義購入同樣的數量,兩者的持股量已達6.08%。

.....2011年6月30日,未期息除淨。

.....2011年8月3日見報,人和商業(1387)獲花旗首予「買入」評級,目標價2.49元,刺激當日股價急升13.92%,收報1.8元。


人和商業(1387)於3月27日宣佈的去年未期業績盈利增加44%,但不派息!今日細心看其賬目,經營邊際利潤竟然高達330%!傲視同行,去年共斥資12.47億元回購8.52億股,三月尾公佈了公司的管理層回購積極,但不肯派息,真耐人尋味!

2011年12月9日見報,《信報》引述消息指,中渝置地(1224)主席張松橋拖欠人和商業20億元人民幣的賬款,並商討延長交易至明年初。後張松橋又否認與之有關!

2012年4月30日見報,人和商業(1387)董事長兼行政總裁兼執行董事,於3月30日以每股平均價0.548元,增持1億股,持股量由0.49%,增至0.96%。且看它的賬目,以我貓王的功力又找不到破綻,我並不是推介這股,盤路上看我有懷疑,但不一定壞透了,看過上數期《壹週刊》刊登過,說人和商業的多項目都是形同空堡,不明朗,我只在看故事而已!
179 : david395(4434)@2012-05-09 17:11:03

大家可以驗屍了
2012年5月9日

凌通 中環解密
大摩無人手 拒跟進人和
180 : GS(14)@2012-05-09 22:22:48

可能股價太低
181 : greatsoup38(830)@2012-05-17 00:51:51

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6bdb8fda0102dywv.html
未來之星2012-05-16 16:26:16 [舉報]
是啊,今天我在想,買入一堆pe5以下的股票(定性和定量要過得去的),即使一半看錯虧了50%,也不可能錯得太離譜。

博主回覆:2012-05-16 16:32:17

被外資錯誤判斷的應該不少,但確定是老千和問題股的,我堅決不買。你關注的人和比黑社會更黑,去年收購常熟招商城的作價比市場價高出不只一倍,小心。我去年去過股東大會。
182 : iniesta(1400)@2012-05-21 21:43:35

報復性上升
又黎引人買?
183 : GS(14)@2012-05-21 22:39:38

央姐真勁
184 : Sunny^_^(11601)@2012-05-21 22:55:21

183樓提及
央姐真勁


上次收息人慰藉左佢咁耐,有精神喇
185 : GS(14)@2012-05-21 22:57:33

184樓提及
183樓提及
央姐真勁


上次收息人慰藉左佢咁耐,有精神喇


我就決定睬佢都傻
186 : iniesta(1400)@2012-05-23 10:42:16

收息人真勁, 搞到央央爽哂
187 : GS(14)@2012-05-23 22:19:47

升了一個開都差唔多
188 : greatsoup38(830)@2012-05-24 20:46:52

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=48&t=57276
文章由 ochow » 週四 5月 24日, 2012年 12:15 pm
2012年05月24日 11:25 星期四

人和大瀉18% 瑞銀指今年以來零銷售

人和商業(01387)今早一度大跌18%至0.41元。券商瑞銀發表報告指人和今年以來的合同銷售為零,而且沒有清晰的2012年銷售計劃,預料今年的合同銷售將大幅倒退;而流動性緊張會影響商場的開張計劃,從而影響租金收入。

瑞銀預料,人和2012年的合同銷售將較去年的35億元(人民幣,下同)少71%。

另外,人和還有16億元應收帳款,但瑞銀相信今年不可能收回全部應收帳款,預料部分會進一步拖延。由於銷售及回籠現金的速度慢,現金流將有限,因此瑞銀預料人和要放慢原來的建設計劃步伐。

削目標價 調低盈測

而市場流動性緊張情況會影響商場的開幕計劃,瑞銀因而將租金收入預測調整至低於公司指引的水平,該行將2011至2014年的租金收入年複合增長率由早前預測的92%調低至57%。

瑞銀重申人和「沽售」評級,將目標價由0.53元大削至0.35元。瑞銀相信由於行政效果差,加上內地經濟放緩,人和的項目將無法按計劃出售,因此分別調低人和2012至2014年的每股盈利預測60%、73%、57%。
189 : mannishmark(26310)@2012-05-24 21:10:31

188樓提及
http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=48&t=57276
文章由 ochow » 週四 5月 24日, 2012年 12:15 pm
2012年05月24日 11:25 星期四

人和大瀉18% 瑞銀指今年以來零銷售

人和商業(01387)今早一度大跌18%至0.41元。券商瑞銀發表報告指人和今年以來的合同銷售為零,而且沒有清晰的2012年銷售計劃,預料今年的合同銷售將大幅倒退;而流動性緊張會影響商場的開張計劃,從而影響租金收入。

瑞銀預料,人和2012年的合同銷售將較去年的35億元(人民幣,下同)少71%。

另外,人和還有16億元應收帳款,但瑞銀相信今年不可能收回全部應收帳款,預料部分會進一步拖延。由於銷售及回籠現金的速度慢,現金流將有限,因此瑞銀預料人和要放慢原來的建設計劃步伐。

削目標價 調低盈測

而市場流動性緊張情況會影響商場的開幕計劃,瑞銀因而將租金收入預測調整至低於公司指引的水平,該行將2011至2014年的租金收入年複合增長率由早前預測的92%調低至57%。

瑞銀重申人和「沽售」評級,將目標價由0.53元大削至0.35元。瑞銀相信由於行政效果差,加上內地經濟放緩,人和的項目將無法按計劃出售,因此分別調低人和2012至2014年的每股盈利預測60%、73%、57%。


一蚊都無?真係唔明一間地產公司可以老千到呢個地步...
190 : greatsoup38(830)@2012-05-24 21:22:17

他一開始就是騙局啦
191 : david395(4434)@2012-05-25 06:02:10

瑞銀踢爆人和零銷售
16億「爛賬」料今年難追回

【本報訊】問題股人和商業(1387)無厘頭勁升四日,昨遭曾擔任保薦人的瑞銀出報告唱衰,指公司年初至今仍零銷售,即一呎舖位都無賣出;而前年出售經營權予一些身份不明的 BVI公司,那筆爛賬尚有16億元人民幣未收回。記者:吳綺慧、陳健文

瑞銀報告內容觸發人和股價昨日暴瀉21%,幾乎打回原形。人和開市半小時內已大幅急挫,至此一沉不起,收報0.395元,全日勁跌21%。瑞銀昨日大削人和今年的盈利預測60%,降目標價34%至0.35元,維持投資評級「沽售」。
債券孳息率續攀升

有對冲基金經理表示,近日沒有聽到任何有利人和的消息,他估計早前的反彈,純粹是沽空平倉盤帶動居多:「呢隻股已經太多人 short,一般都是1元以上價位時做,現在都賺唔少,有平倉盤好正常。如果真係有好消息,大家第一時間買佢隻 Bond(債券)先啦!成34厘,絕對係『破產價』,即大家仲覺得佢有爆煲風險,要搵命搏。」
據彭博資料顯示,人和於2015年到期的債券孳息率過去一個月持續攀升,昨日仍高達34厘,但已較數日前的37厘水平略有回落;而人和另一筆2016年到期的債券,孳息率亦高逾33厘。反觀其他內房股,如負債高企的綠城(3900),債券息率都不過是18厘,銷售差的恒盛(845)則為22厘。故人和如此高的債息,反映投資者對公司仍未放下戒心。
瑞銀報告表示,對人和未有披露明確銷售計劃表示失望,指公司現時仍沒有出售任何項目,其現金流將無法支持今年聲稱要40億元的資本開支。
人和過去曾出售經營權予多間 BVI公司,截至去年底仍共有24.5億元交易款項未收回,被列為應收賬;瑞銀指今年首季,人和已收回8.58億元款項,但餘下16億元(人民幣.下同)料今年內無法收回。另外,人和有23.9億元貿易應收賬款,據瑞銀了解,當中有50%是已逾期超過六個月,瑞銀指以人和的往績估計,他們可以收回這些賬款的機會亦相當渺茫。
降周大福目標價一成

瑞銀昨亦唱淡另一隻由它保薦上市的股份周大福(1929)。周大福自承認改花紅制度、令部份員工薪酬減少後,股價表現連日創新低,昨在瑞銀「再加一腳」情況下,周大福更跌穿10元,收報9.62元,瀉4%。瑞銀指歐債危機影響消費氣氛,故降周大福目標價9.8%,至11.55元,評級為「中性」
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120525/16367267
192 : iniesta(1400)@2012-05-25 10:48:42

有冇一蚊都冇咁誇張? 我懷疑瑞銀佢自己沽左好多...
193 : GS(14)@2012-05-26 14:44:35

192樓提及
有冇一蚊都冇咁誇張? 我懷疑瑞銀佢自己沽左好多...


他應該真是沽唔少吧,咁淡
194 : GS(14)@2012-05-26 18:23:51

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120525/News/ec_ech3.htm
目標價下調至0.35元 維持沽售

瑞銀將人和目標價由0.53元下調至0.35元,維持沽售評級。瑞銀稱,人和年初至今合約銷售為零,且並無清晰的2012年推盤計劃,預計今年全年合約銷售按年大跌71%至10億。此外,人和早前出售5間英屬維京群島註冊的附屬公司,有約16億元款項未收回,亦難以於今年內追回;另一筆12億貿易應收帳,已遭拖欠逾6個月,年內同樣難以回收。

該行料人和的建築工程進度及新商場開張會受負面影響,將2011年至2014年租金收入年複合增長率由原先的92%大幅砍低至57%,並把2012至2014年每股盈利預測,分別下調60%/73%/57%。

劉央力挺 仍敵不過股價下挫

今年5月份,人和股價曾經歷九連跌,一度下挫至0.29 元,創上市新低。5月8日,上市保薦人摩根士丹利宣布即時停止跟進人和股份,不再發表人和研究報告;16日,人和被剔出大摩指數成分股之列,這是人和股價見底之日;17日,人和執行董事林子敬辭任。在人和身上長期輸錢的劉央,在股價見底之時,回應「還在買!不是賣!」,其後,人和股價反彈7成,不過,昨日再次大幅下挫。
195 : greatsoup38(830)@2012-05-29 22:02:01

http://xueqiu.com/6015309148/21849913
回覆
天天靜心課: 回覆@502的牛: 對人和滴償債能力有何高見 香港的債券價格很低啊(今天 10:08)

502的牛: 回覆 @天天靜心課: 我覺得問題不大吧!有息負債70億都是長期的,要到2015年才還,淨資產200億,考慮資產可能有水分,打個折扣,也還挺多的。現價20多億雖然少點。但和房地產行業整體比起來,負債確實不算高。要房地產低迷真倒閉,多的去了倒在它前面。小搏一把,我看可以(今天 11:32)
196 : kwuntl(19490)@2012-05-31 16:25:24

呢隻野有無機停埋牌...?
197 : kwuntl(19490)@2012-05-31 17:18:09

71樓提及
70樓提及
佢值唔值錢嫁.

合理價估計只有0.3-0.4
今次挾沽空真係開埋最後逃生們俾散戶 同許嘉印都算對得住股民lu
無奈呢隻係垃圾股 市值太大 始終唔會升得太勁


呢隻0.2左右我有興趣買...
198 : stockwinner(6666)@2012-05-31 21:50:13

今日成交大成咁,幾該有得野跟尾.
199 : greatsoup38(830)@2012-05-31 21:53:00

應該好「duck」
200 : david395(4434)@2012-06-17 10:25:55

冷盤品評

人和商業呈現見底先兆

撰文:高風 攝影:李嘉羲 美術:何智棟



人行出乎不意減息,令內房股升浪立竿見影地出現。特別是港資的九倉(00004)「出乎不意」入股綠城中國(03900)。這件事為投資者帶來兩個重要啟示 :一是隨市場的低氣壓,內房股價已調整至頗有吸引力的水平。二是港資企業倘有進取精神,現階段收購內房股,兩者可以帶來協同效應,待至市場復甦後,其收獲必定豐厚!事實上,市場對九倉及綠城的「聯姻」已給予肯定,兩者股價顯著造好。



除了綠城外,筆者嘗試尋找更具吸引力的內房股。打開內房股的報表一看,赫然看見市盈率只有1.2倍的人和商業(01387),該股週一作價0.36元,往績市盈率1.2倍,肯定偏低。



這麼大隻(蛤)隨街跳,肯定有問題。人和的確也是一隻極有爭議的股分。在過去歷次民企風暴中,人和幾乎從不缺席,負面新聞多多。人和2008年10月在港上市,招股價1.13元,經2009年3月創歷史高位後,在1元與1.50元間橫行,於今年5月16日創0.29元歷史低位,較高峰跌達86%。不僅被指不諳國情的港人投資者在此股損手爛腳,連內地大名鼎鼎的西京投資也因投資此股被綁。

特殊產物

事實上,人和是在特殊環境下的特殊產物。由於上世紀70年代,內地外交關係緊張,戰爭大有一觸即發的情勢。於是,在中央政府的推動不,內地多個城市大挖防空洞。這些防空洞隨局勢的紓緩而失去作用。頭腦靈活的內地商人利用防空洞經營地下商場。由於這些防空洞多為軍方管轄,是以經營地下商場的人士被聯想為接近軍方人士。然而,隨中央放權,地方政府也行使這些地洞的管轄權力。故此,投資人和的股民須對此心中有數,所謂瘦田無人耕,耕開有人爭,地下商場或會引起業權的爭議。人和去年底在內地13個城市設有15個商場,總面積156萬平方米,另有352萬平方米的項目已獲批發展。人和2011年度營業額22.45億元(人民幣,下同);盈利卻有52.71億元,增44.2%;每股盈利0.246元,折為0.303港元;現價市盈率僅1.2倍。不過「強勁」的業績背後仍有頗多值得爭議的地方。帳面一看,人和生意額才有22億,怎能賺52億?原來,人和去年物業公平值離奇暴增4倍,因而令公司盈利不尋常地猛升。雖然內地不少企業惜金如肉,公司賺錢也不肯派息。惟人和在「賺」52億元下仍不肯派一分錢股息,則被指欠缺合理性。公布業績後,5個交易日累積跌幅達44%,市值蒸發約85億元。它的最新市值僅餘下約80億。

待重站10週線

公司到11月底到期應收賬有20億元未收回,雖然管理層重申可以所回,並相信違約風險有限。惟未能全部收回到期應收賬即時令公司現金減少,預計令年底淨負債率由12%增至24%。在損益表角度而言,須為公司進行壞賬撥備,從而減少公司盈利。另一點最重要,人和的物業價值並沒有很大信服力,公平值去年急升四倍,其根據何在?大家知道,內地房地產市道仍存在下行風險,一旦出現,人和難道又大幅調低其物業公平值?一旦這樣做,明年的盈利水平必受衝擊。



根據人和商業大股東與新世界等股權投資者公布出來的協定,假若人和商業一些經營未能達標,那麼大股東將根據人和商業實際淨利潤及實際落成面積與目標的差額,按一定的比例向股權投資者轉讓部分人和商業的股權。因此,市場憂慮,人和商業大股東為了達標,需要出售更多地下商場經營權,從而影響其長期租金收入和投資價值。



平情而論,人和的經營概念是有的。人和最近四週成交大增,或是見底先兆,週線圖MACD大幅收窄,只待股價重站10週線0.437元以上,料可展開反彈升浪。



利好因素

‧隨中央放權,地方政府也行使這些地洞的管轄權力。故此,投資人和的股民須對此心中有數,所謂瘦田無人耕,耕開有人爭,地下商場或會引起業權的爭議。

‧人和生意額才有22億,怎能賺52億?原來,人和去年物業公平值離奇暴增4倍,因而令公司盈利不尋常地猛升。




201 : greatsoup38(830)@2012-06-17 11:11:58

無野可講
202 : greatsoup38(830)@2012-06-17 13:25:16

http://www.21cbh.com/HTML/2012-6-14/0MNDIwXzQ1Mzk0MQ.html
成都項目遭遇麻煩

2010年4月,人和商業以總價2.89億元的價格拿下了成都順城街、鹽市口、東御街地下空間40年使用權和經營權,此後便加速打造成都「地一大道」。

昨日,《每日經濟新聞》記者走訪成都地一大道時發現,時值中午,有多家商戶的大門緊鎖。當前,有多位商戶向人和商業的提出降低租金、改善商場硬件等多項要求。

由此看來,去年底開業的成都地一大道,並未像預想的那樣火爆。銷售量低迷已成為困擾眾多商戶的最大難題,對此商戶頗有微詞。多位商戶向《每日經濟新聞》記者表示,他們的生意十分慘淡,甚至出現一週不開張的情況。

對此,人和商業成都公司企劃部的一位人士表示,成都地一大道目前尚屬試營業期,二期正在招商中。人和商業會妥善處理此事,不斷改善管理,提升硬件。

昨日晚間,人和商業一位相關人士表示,針對部分商戶聲稱的生意不好要求減少租金,將提到集團董事會進行研究。不過她同時坦言,做生意本身就是有虧有賺,並且目前處於培育期。

對於租戶和人和商業的「麻煩」,一位資深零售人士表示,人和商業在成都以商業地產的模式買斷經營權,對後續的商戶造成了不少的經營壓力,成都當前只開通了一號線,地鐵功能沒有充分發揮出來,因此人和商業要想盤活這塊地下商業項目恐怕還需要再養養人氣。
203 : greatsoup38(830)@2012-06-23 22:40:30

歲寒知松柏:
回覆@老僧: 股權轉讓是個好辦法,增值稅營業稅都免了,免不免所得稅,還是需要稅務局審查評估的吧,不過這個始終是需要有人來接棒的遊戲。
人和據說是個假公司,都是隱性的關聯方在做交易,現金流不行的公司,得迴避。
06-22 12:58
回覆
老僧:
回覆@歲寒知松柏: 如果投資性房地產都由一個公司持有,可以轉讓這個公司的股權來變現,不但不用交土地增值稅,連契稅、營業稅都免了。如果在拿地時就有海外結構,連所得稅都不用交,這是現在通行的做法。中國的投資性房地產的租金回報確實不高,但如果租金增長的前景被看好,以淨租金回報率5%的價格可以實現整體出售。如果事先設計好結構,干投資性房地產還是很賺錢的。這方面最牛的是專做地下商業的人和商業。
204 : greatsoup38(830)@2012-06-23 23:17:34

歲寒知松柏:
回覆@老僧: 人和前不久有看到壹週刊還是啥發的調查,說幕後是鄭欲彤系在玩,這票忽悠了不少資金進去,IPO和增發及債券、貸款搞了一百多億,把女股神劉央給套慘了。
以前有股友向我推薦,我一看現金流這個模樣,怎麼都不敢買了,可能也是我做財務的職業病,保守了。但我去年買的1068雨潤,比人和還慘,買之前也是沒做功課,不知道大股東的心思全在地產上,教訓啊。
06-22 13:37
回覆

老僧:
回覆@歲寒知松柏: 這個我有同感,我還賺了點錢賣掉的,也是因為發現後轉讓的項目現金流有問題,很幸運。它的盈利模式確實很有吸引力,廣州和鄭州、哈爾濱的地下商城估計都沒有問題,武漢成都的的估計也不會有問題,這些都是以批發業態為主的,就建在已經形成的批發市場的地下。其他的城市很多以零售業態為主,結果就不好說了。地下商城做好了非常賺錢,每平方米售價和租金很高,又沒有土地成本。但是做不好就死路一條了。
205 : GS(14)@2012-07-26 16:45:00

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120726/News/ec_ece1.htm
目標價下調20%

瑞銀的研究報告稱,人和近3個月的股價跌幅為37%,行業同期錄得升幅3%。

該公司盈利前景持續不明朗,是其股價跑輸大市的主要原因。由於人和缺乏銷售收入、大量貿易應收款未能及時收回、並有定期的資本支出,瑞銀認為人和會採用適當的方式增加現金流。然而人和在最近兩個月並未改善其流動性情。

維持「沽售」評級

瑞銀還留意到人和旗下最大的租賃物業無錫招商城(佔人和2012年租賃收入的40%),要求租戶在簽訂新的租賃合約時,一次過繳納未來20年的租金。

這事件一直到當地政府介入才被平息,最終亦未能如願以償。

瑞銀維持對人和商業「沽售」的評級,並維持對其2013及2014年度的每股盈利預測,同時把目標價從原來的0.35元下調20%至0.28元。

人和昨天股價收報0.3元,跌幅為3.2%。
206 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-13 23:14:35

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120813595_C.pdf

瑞銀還留意到人和旗下最大的租賃物業無錫招商城(佔人和2012年租賃收入的40%),要求租戶在簽訂新的租賃合約時,一次過繳納未來20年的租金。

同瀋陽有咩分別
207 : Clark0713(1453)@2012-08-14 00:22:52

  
公告及通告 - [盈利警告]
盈利警告

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120813595_C.pdf
208 : Sunny^_^(11601)@2012-08-14 08:41:18

206樓提及
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2012/0813/LTN20120813595_C.pdf
瑞銀還留意到人和旗下最大的租賃物業無錫招商城(佔人和2012年租賃收入的40%),要求租戶在簽訂新的租賃合約時,一次過繳納未來20年的租金。
同瀋陽有咩分別


之前apple未報過囉...洗鬼佢留意咩
209 : GS(14)@2012-08-14 09:13:11

本公司董事會(「董事會」)謹此通知本公司股東及潛在投資者,預期本集團截至二零一二年六月三十日止六個月之溢利與截至二零一一年六月三十日止六個月之重列溢利比較減少。此項減少主要由於轉讓經營權收入及投資物業評估增值淨額比二零一一年同期減少。

儘管出現上述情況,董事會認為本集團之整體營運仍然穩健,而本集團之財務狀況依舊穩固。

呢句都夠膽講
210 : reference(1610)@2012-08-15 15:00:46

209樓提及
本公司董事會(「董事會」)謹此通知本公司股東及潛在投資者,預期本集團截至二零一二年六月三十日止六個月之溢利與截至二零一一年六月三十日止六個月之重列溢利比較減少。此項減少主要由於轉讓經營權收入及投資物業評估增值淨額比二零一一年同期減少。
儘管出現上述情況,董事會認為本集團之整體營運仍然穩健,而本集團之財務狀況依舊穩固。
呢句都夠膽講


佢幾時爆鑊? 會唔會要CDB出手? 定係等18大?
211 : GS(14)@2012-08-15 15:03:21

210樓提及
209樓提及
本公司董事會(「董事會」)謹此通知本公司股東及潛在投資者,預期本集團截至二零一二年六月三十日止六個月之溢利與截至二零一一年六月三十日止六個月之重列溢利比較減少。此項減少主要由於轉讓經營權收入及投資物業評估增值淨額比二零一一年同期減少。
儘管出現上述情況,董事會認為本集團之整體營運仍然穩健,而本集團之財務狀況依舊穩固。
呢句都夠膽講

佢幾時爆鑊? 會唔會要CDB出手? 定係等18大?


佢等到的,咁多人幫佢
212 : Sunny^_^(11601)@2012-08-15 15:53:08

咁耐都仲未清盤既???

銀行唔驚清左盤都收唔到錢咩???
213 : GS(14)@2012-08-15 15:54:58

212樓提及
咁耐都仲未清盤既???
銀行唔驚清左盤都收唔到錢咩???


他在銀行借唔到,要去第二度發票據... 所以都是債券持有人迫債...

不過我信同叔會幫佢
214 : Sunny^_^(11601)@2012-08-15 15:59:03

213樓提及
212樓提及
咁耐都仲未清盤既???
銀行唔驚清左盤都收唔到錢咩???

他在銀行借唔到,要去第二度發票據... 所以都是債券持有人迫債...
不過我信同叔會幫佢


但係明眼人都睇到佢而家應該已經資不抵債喎...邊個仲肯借錢比佢???可能連息都收唔到呢@.@

同叔會唔會為左呢個集團出面呢,權力交接中.一朝失勢未冇利用價值?
215 : GS(14)@2012-08-15 15:59:41

214樓提及
213樓提及
212樓提及
咁耐都仲未清盤既???
銀行唔驚清左盤都收唔到錢咩???

他在銀行借唔到,要去第二度發票據... 所以都是債券持有人迫債...
不過我信同叔會幫佢

但係明眼人都睇到佢而家應該已經資不抵債喎...邊個仲肯借錢比佢???可能連息都收唔到呢@.@
同叔會唔會為左呢個集團出面呢,權力交接中.一朝失勢未冇利用價值?


他D地值錢嘛
216 : Sunny^_^(11601)@2012-08-15 16:03:49

215樓提及
214樓提及
213樓提及
212樓提及
咁耐都仲未清盤既???
銀行唔驚清左盤都收唔到錢咩???

他在銀行借唔到,要去第二度發票據... 所以都是債券持有人迫債...
不過我信同叔會幫佢

但係明眼人都睇到佢而家應該已經資不抵債喎...邊個仲肯借錢比佢???可能連息都收唔到呢@.@
同叔會唔會為左呢個集團出面呢,權力交接中.一朝失勢未冇利用價值?

他D地值錢嘛


oic...
217 : reference(1610)@2012-08-16 14:22:06

215樓提及
214樓提及
213樓提及
212樓提及
咁耐都仲未清盤既???
銀行唔驚清左盤都收唔到錢咩???

他在銀行借唔到,要去第二度發票據... 所以都是債券持有人迫債...
不過我信同叔會幫佢

但係明眼人都睇到佢而家應該已經資不抵債喎...邊個仲肯借錢比佢???可能連息都收唔到呢@.@
同叔會唔會為左呢個集團出面呢,權力交接中.一朝失勢未冇利用價值?

他D地值錢嘛


人和D人防工程係無土地証(除Harbin之外), 所以沒有可能透過追債拿地
218 : greatsoup38(830)@2012-08-16 14:24:13

217樓提及
215樓提及
214樓提及
213樓提及
212樓提及
咁耐都仲未清盤既???
銀行唔驚清左盤都收唔到錢咩???

他在銀行借唔到,要去第二度發票據... 所以都是債券持有人迫債...
不過我信同叔會幫佢

但係明眼人都睇到佢而家應該已經資不抵債喎...邊個仲肯借錢比佢???可能連息都收唔到呢@.@
同叔會唔會為左呢個集團出面呢,權力交接中.一朝失勢未冇利用價值?

他D地值錢嘛

人和D人防工程係無土地証(除Harbin之外), 所以沒有可能透過追債拿地


咁就可能只要這個項目,1231個礦夠假啦,他咪照呃到...
219 : reference(1610)@2012-08-16 14:25:31

213樓提及
212樓提及
咁耐都仲未清盤既???
銀行唔驚清左盤都收唔到錢咩???

他在銀行借唔到,要去第二度發票據... 所以都是債券持有人迫債...
不過我信同叔會幫佢


佢發行咗9億美元高息票据, 大劉佔6億美元, 不知是否只出面還是動用自己錢
220 : greatsoup38(830)@2012-08-16 14:34:20

219樓提及
213樓提及
212樓提及
咁耐都仲未清盤既???
銀行唔驚清左盤都收唔到錢咩???

他在銀行借唔到,要去第二度發票據... 所以都是債券持有人迫債...
不過我信同叔會幫佢

佢發行咗9億美元高息票据, 大劉佔6億美元, 不知是否只出面還是動用自己錢


我知道有部分是友好的985或1051認購了
221 : Sunny^_^(11601)@2012-08-16 14:35:03

219樓提及
213樓提及
212樓提及
咁耐都仲未清盤既???
銀行唔驚清左盤都收唔到錢咩???

他在銀行借唔到,要去第二度發票據... 所以都是債券持有人迫債...
不過我信同叔會幫佢

佢發行咗9億美元高息票据, 大劉佔6億美元, 不知是否只出面還是動用自己錢


大留佢而家自己都一身ant...仲得閒幫佢?
222 : greatsoup38(830)@2012-08-16 14:42:46

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120730390_C.pdf
二零一零年五月十三日,本公司及擔保人與BofA Merrill Lynch、中銀國際、
J.P. Morgan和瑞銀訂立了有關發行於二零一五年到期的3億美元11.75厘優先
票據的《購買協議》。


http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120730390_C.pdf
14. 可供出售投資
二零一一年 二零一零年
千美元 千美元
(經重列)
上市債務證券,按公平值列值
二零一五年到期優先票據 9,329 11,985
於二零一零年,本集團購入一家公司(其股份在香港聯交所上市)發行的優先票據,本金總額為12,000,000美元,
到期日為二零一五年五月十八日(「二零一五年到期優先票據」)。該等票據於新加坡證券交易所有限公司上市,
按固定年利率11.75厘計息,由二零一零年十一月十八日開始,於每年的五月十八日及十一月十八日每半年期支付
利息。
223 : reference(1610)@2012-08-16 14:56:19

222樓提及
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0730/LTN20120730390_C.pdf
二零一零年五月十三日,本公司及擔保人與BofA Merrill Lynch、中銀國際、
J.P. Morgan和瑞銀訂立了有關發行於二零一五年到期的3億美元11.75厘優先
票據的《購買協議》。
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120730390_C.pdf
14. 可供出售投資
二零一一年 二零一零年
千美元 千美元
(經重列)
上市債務證券,按公平值列值
二零一五年到期優先票據 9,329 11,985
於二零一零年,本集團購入一家公司(其股份在香港聯交所上市)發行的優先票據,本金總額為12,000,000美元,
到期日為二零一五年五月十八日(「二零一五年到期優先票據」)。該等票據於新加坡證券交易所有限公司上市,
按固定年利率11.75厘計息,由二零一零年十一月十八日開始,於每年的五月十八日及十一月十八日每半年期支付
利息。


http://www.renhebusiness.com/china/upload/2010514636484017.pdf
224 : reference(1610)@2012-08-16 15:10:21

"2010年至今,人和商业共发行9亿美元优先票据,分别将于2015年和2016年到期赎回,其中3亿美元优先票据的年利率为11.75%,另外6亿美元优先票据的年利率为13%。"

http://finance.qq.com/a/20120618/000949.htm
225 : GS(14)@2012-08-16 22:41:21

224樓提及
"2010年至今,人和商业共发行9亿美元优先票据,分别将于2015年和2016年到期赎回,其中3亿美元优先票据的年利率为11.75%,另外6亿美元优先票据的年利率为13%。"
http://finance.qq.com/a/20120618/000949.htm


3批文件
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100514006_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100903004_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201011031241_C.pdf

新交所文件
http://info.sgx.com/listprosp.ns ... FILE/Final%20OM.PDF
http://info.sgx.com/listprosp.ns ... %20OC_3.09.2010.PDF
226 : GS(14)@2012-08-17 12:20:47

http://www.yicai.com/news/2012/08/1997383.html
8

月6日,緊鄰漢正街的武漢地一大道項目,作為一個地下商城,眾多商戶身著冬裝,守著稀稀落落的生意。此時,地面溫度已超35℃。

這是號稱地下空間開發第一股的人和商業控股有限公司(簡稱「人和商業」,01387.HK)的武漢項目所在地,其正希望借助對「天下第一街」漢正街升級改造分流,搶食中小商戶蛋糕。

不過,事與願違。開業近2年,項目商戶們輪番退租,業主們「返租」無望,而項目管理層更是幾經「換血」。

前不久,人和商業的新班子著手改造商舖,項目名變為「武漢·新天地地下風情購物街」。「但其商業模式先天性缺失,前期投入不足。」 武漢謀城商業地產策劃營銷代理公司總經理熊江陵認為,這種「整櫃檯」的方式,改造估計難出成效。

在武漢,人和商業的「失手效應」還在放大。幾年前,人和商業就公開宣稱,其將在漢口的西北湖附近,再造一個地下商場,但截至目前,並無後續進展。在全國,它在成都、濰坊和杭州等地項目也陸續傳出經營不善的消息。

近半商戶關門

武漢地一大道,總建築面積21097平方米,其以中山大道為縱向上主幹道,友誼南路、多福路、利濟南路三條通道與中山大道橫向交叉連接,呈「E」字形地下排列。

8月4日週六中午,做服裝生意的劉先生掀開長衣長褲的一角,露出秋褲和毛褲說,商場的換氣設備、空調等硬件不太過關,十分陰冷潮濕,為防風濕,只能早穿夏裝,來商舖後穿上厚衣服。

更讓商戶鬱悶的是,每日低成交額帶來的虧損。

「每月租金每平方米200元,加上水電和物業費每月每平方米15元,我租的這個十幾平方米的商舖,每月成本至少需要4000多元,但目前每天都基本無生意,虧了不少。」劉先生打算,幾個月到期後即便是被免租金,也不打算繼續經營。

而沿著商場行走,只見諸多門店已關閉,門上貼滿招租的A4打印紙。記者瞭解到,截至今年升級改造前,仍有近半店面關門待租,諸多商戶每天營業時間只有幾個小時。

2009年,人和商業以建全國最大單建式人防工程的名義,與武漢市礄口區政府簽訂改造協議,根據當時資料顯示,地下人防工程平時將用於商貿用途,將增加多條地下過街通道,緩解地面交通壓力,同時將發揮地下商業和倉儲作用,提升漢正街商貿功能。

「漢正街的『神話』在武漢人人都知道,一間十平米的小鋪老闆可能都是千萬富翁,而前幾年漢正街陸續搬遷後,不少商戶轉移到附近幾條商業街,地一大道的定位也是要吸引這樣一些商戶,但為何生意一直不好?」劉先生感到十分不解。

商業模式先天不足?

在全國,還有20-30個城市也有一個被命名為「地一大道」的項目。

公開資料顯示,這些項目都由人和商業打造。這家在港交所上市的哈爾濱企業,主營業務為地下商業的開發,其利用人防工程成功打造出哈爾濱地下商業項目哈爾濱地一大道·人和商城後,嘗到地下空間開發的甜頭,陸續在其他城市複製「哈爾濱模式」。2008年10月,公司在港交所上市。

地下空間開發,對人和商業來說,具有極強的低成本擴張的誘惑力。

「人和商業通過租賃各個城市的人防工程的長期經營權,將其開發為地下商場,對外出售或出租商舖,部分項目通過包租模式對商舖進行整體運營。」一地產人士指出,地下空間沒有土地使用權,不需要繳納土地出讓費和相關稅費,其開發成本至少要比同體量的地上項目低一半。

但這種商業模式,隱藏著極大的弊端。「其更多依靠城市中心地帶或成熟地塊的本身存在的溢價空間,但在項目本身的規劃、硬件、運營等方面的投入不多。」熊江陵認為,武漢項目的初期定位只是漢正街的延伸,在其地上尚有10萬平方米體量未飽和的前提下,地下項目人氣難以滿足。

有商戶指出,初期開業時,基本全部滿租,十分火爆,租金價格一度高達每月每平米300元,但其招商時業態雜亂,開發商又不持有物業,硬件設施不足,許多商戶來了後大都虧損,一年期滿後,大部分商戶退租。

事實上,為盤活武漢項目,人和商業的操盤部門已幾番更替。「但管理層還是公司內部的人轉來轉去,其從本地挖來的操盤手又沒有決定權 。」熊江陵認為,人才的弊端也加劇了項目的人氣不足。

在公司總部,這種人事的動盪也已陸續顯現。公司公告顯示,今年以來,公司已有3位董事辭職。

人和的「冒險」

對業內來說,人和商業的嘗試還被視為「膽大一族」。

一商業地產專業代理機構人士稱,地下空間開發在國內尚屬起步階段,在開發過程中,易出現諸多無法預料的情況,如層高不夠、改造成本過高等問題。

「消費者還未形成『往下走』的消費習慣。」熊江陵也指出,地下商場若要成功開發,大都需依賴地鐵沿線佈局的地段,或極具特色的主題吸引人流,因此,國內當前成功的項目也很少,涉足地下空間開發的企業也不多。

不僅如此,商業具有極強的區域性,開發難度更大的地下空間的區域性更強,這意味著人和的哈爾濱模式複製到其他城市成功的難度也較大。

人和商業的「冒險激進」還給公司留下資金鏈吃緊的「隱患」。

「過去幾年,人和商業的擴張速度十分激進。」公司年報顯示,2010年,公司運營面積增至73.2萬平方米,同比增幅超出一倍以上,2011年,這一數據更新為139萬平方米。去年年底,公司已在全國15個主要城市,運營22個商場。

激進的後果是,資金開始遭遇大考。

「地下商場還只有經營權沒有使用權,開發商無法通過抵押方式從銀行獲批貸款,只能依靠資本市場發行債券或其他方式融資。」上述地產人士指出,而目前,人和商業作為主營業務之一的租金收益在總體營收中僅有16%左右,大部分靠物業出售回籠資金。若無新項目建成,融資壓力就會加劇。

瑞銀發佈報告指出,今年上半年,公司並無新增項目,資金壓力下,預計全年竣工面積料為32.1萬平方米,僅為管理層目標的63%。

7月4日,標準普爾二度將人和商業的長期企業信用評級從B下調至B-,繼續展望為負面。此前的3月,標普剛將其評級由B+下調至B。

針對資金鏈繃緊的說法,記者聯繫人和商業總部人士,但截至發稿前,尚未得到回覆。
227 : GS(14)@2012-08-17 12:21:35

隱瞞關聯關係 人和商業陷多起離奇交易
http://www.yicai.com/news/2012/08/1995835.html


年前以3200萬元收購而來的地下商城,一年後原封未動整體出售,售價高達2.79億元,短短一年時間即獲利2.47億元,《第一財經日報》在查閱人和商業(01387.HK)文件時發現,過去三年內,人和商業捲入多起類似的離奇交易。

大連項目交易疑雲

根據人和商業2010年報披露的信息,在當年11月,人和商業全資子公司賢華企業有限公司(下稱「賢華企業」)曾向一家英屬維爾京群島(BVI)註冊的公司Crown Joy Enterprise Limited出售大連新天地人和公共設施管理有限公司(下稱「大連新天地公司」)100%股權,價格為2.79億元。

大連新天地公司為「大連地一大道」地下商城的項目公司。2009年7月,人和商業成立了大連新天地公司,隨後大連新天地公司於9月14日以約3200萬元價格收購了大連榮盛家居廣場。大連榮盛家居廣場此後改名為「大連地一大道」。

除3200萬元的收購價款外,人和商業當初還預計對項目進行裝修,裝修導致的額外成本為每平方米2000至3000元。大連地一大道建築面積1.53萬平方米,以此計算,總裝修成本為3060萬至4590萬元。

但事實上,人和商業在完成收購後沒有按最初設想對項目進行裝修,而是在一年後選擇出售原封未動的「大連地一大道」項目。

僅相隔一年時間,「大連地一大道」項目售價較一年前收購時的3200萬元增值771%,達到2.79億元,而人和商業也就此從中獲利2.47億元。

「短短一年內轉手,能夠以如此高的溢價出售,這不符合一般的商業邏輯。」北京市惠誠律師事務所上海分所合夥人劉戰堯對記者表示。

人和商業並未公佈「大連地一大道」買家的真實身份。但記者從當地工商局取得的資料顯示,事實上,「大連地一大道」的買方是一家與人和商業存在關聯關係的公司。但人和商業卻從未對此關聯關係作出披露。

工商資料顯示,大連地一大道項目的交易是以項目公司股權轉讓形式完成的。大連新天地公司的股東為香港隆領有限公司(下稱「香港隆領」),2010年8月5日,香港隆領與一家名叫「香港隆益有限公司」(下稱「香港隆益」)的公司簽訂了一份股權轉讓協議。

根據協議,香港隆領同意將其持有的大連新天地公司100%股權轉讓給香港隆益,雙方確定的轉讓價格為1.26億元。股權轉讓書上顯示,香港隆領的法定代表人與香港隆益的法定代表人同為人和商業的執行董事兼董事局主席戴永革,說明這一股權轉讓的本質為關聯交易。

根據人和商業2016年到期優先票據發行說明書中披露的人和商業股權結構,香港隆領正是賢華企業的子公司。照此推測,人和商業披露的大連地一大道項目買方Crown Joy Enterprise Limited應為香港隆益的控股股東。

蹊蹺的是,人和商業披露的大連項目股權轉讓交易對價為2.79億元,而香港隆領與香港隆益之間轉讓大連項目的交易價格卻僅為1.26億元。

劉戰堯表示,一種可能是交易本身是虛假的,另一種可能是交易是真實的,香港隆益在購入大連新天地公司100%權益後又進行了一次或多次轉讓,以致最終轉讓價格被提高到了2.79億元。

「但出現後一種情況也同樣不符合商業常理,轉讓標的始終沒有變過,即大連地一大道項目,香港隆益即使再度轉讓大連新天地公司股權,轉讓價也沒有理由從1.26億元一下子提高到2.79億元。」劉戰堯表示,「從公司隱瞞關聯交易的情況以及令人難以理解的交易價格來看,這有可能是上市公司為粉飾報表,利用關聯交易玩『左手倒右手』的把戲。」

濰坊項目遭受質疑

人和商業2010年年報顯示,當年公司在出售大連地一大道項目的同時也出售了另外四個項目。五個項目的總價達到39.7億元,而2010年人和商業的收入僅為11.42 億元。

五個被出售項目中,大慶項目也是人和商業在2009年收購而來,當初的收購價格為7715萬元,但一年後售出,買方同樣為Crown Joy Enterprises Limited,交易的價格達到8.7億。

事實上,這五個買家真實身份未知的離奇交易,一直以來就受到市場人士的質疑。五個被出售的項目中的濰坊項目曾在今年2月被一家名為Ripley Capital的做空機構盯上。

Ripley Capital出示的濰坊項目工商資料顯示,濰坊項目公司的法定代表人在2010年12月24日曾發生過一次變更,新的企業法人代表為林孝文,而另兩名公司董事為鐘遒鼎和黃國牆,三人登記的住址均為「香港北角馬寶道28號華匯中7樓」。

而林孝文正是中渝置地(01224.HK)副主席,「香港北角馬寶道28號華匯中7樓」即中渝置地在香港的辦公地點。Ripley Capital據此認為,有可能是中渝置地主席張松橋透過中渝置地從人和商業手中收購了濰坊項目。

Ripley Capital的調查還質疑,濰坊項目的經營狀況並不佳,買方為何要以10.9億港元的代價收購一個經營不佳、商舖大量空置的地下商城項目?

在Ripley Capital做空報告面世不久,人和商業隨即發出澄清公告,表示濰坊項目的買方不是張松橋,也非中渝置地, 而是一個與本公司沒有任何關聯的獨立第三方。

其後,在3月29日中渝置地2011年業績會上,林孝文承認,濰坊項目繫個人投資行為,與公司無關。但作為公司高管的林孝文何來10.9億港元資金進行收購,以及收購的理由卻一直令市場人士感到費解。

人和商業在2011年年報中指出,出售五個項目的款項已全部收到,但這仍然難以打消質疑:在這一系列或被隱瞞關聯關係或違背一般商業常理的交易中,人和商業究竟藏著怎樣的秘密?
228 : reference(1610)@2012-08-21 18:16:55

This case is a proof that SFC is day dreaming.....
229 : GS(14)@2012-08-21 18:21:35

228樓提及
This case is a proof that SFC is day dreaming.....


可能查到無辦法查
230 : greatsoup38(830)@2012-08-28 18:04:07

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120828113_C.pdf
稅前轉盈為虧,蝕3億,債一般...真是好多死資產

回顧期內,本集團現有投資物業中所產生的持續性租金收入和資產價值均錄得良
好增長。持續性租金收入按年增長21%至人民幣2.01億元,同時,於二零一一年
六月底之前開業的商場的每平方米(「平方米」)平均租金按年增長約18%。截至二
零一二年六月三十日止,本集團投資物業的價值為人民幣251.92億元,比二零一
一年年底時增長了10%。
在新開商場方面,本集團旗下的撫順「地一大道」已於二零一二年二月正式投入運
營。此商場坐落於遼寧省撫順市中央大街和東一街的地下,運營總建築面積(「總
建築面積」)為10,596平方米。此商場的出租率和租金水平均達到了令人滿意的程
度。自撫順「地一大道」正式投入運營後,本集團現已在全國15個城市運營22個商
場,運營總建築面積相當於130萬平方米。
按照本集團的策略,二零一二年上半年本集團已將擴張速度放緩,並且沒有開展
新項目的建設。但是,本集團正在為廣州項目二期和貴州貴陽項目一期的開工做
着準備工作。
轉入本集團的財務狀況,本集團的槓桿比率仍保持在20%的健康水平。為使本集
團能夠更好的掌控現金流,本集團採取了包括降低開發規模等的謹慎發展策略。
除持續性租金收入、回收應收賬款和預售收益之外,本集團也獲得了一些銀行貸
款來為本集團的現金流提供支援。
...
毛利
由於並無轉讓任何經營權,毛利由去年同期的人民幣1,418.2百萬元降至截至二零
一二年六月三十日止六個月的人民幣201.1百萬元。本期間毛利率僅指經營租賃收
入的利潤率,本期為100%。去年同期的毛利率為68.6%,包括經營租賃收入的利
潤率100%及轉讓經營權的利潤率65.9%。
投資物業之投資收益淨額
投資物業之投資收益淨額由去年同期的人民幣3,542.8百萬元降至截至二零一二
年六月三十日止六個月的人民幣1,750.6百萬元,主要是本期間進行的建築工程
少於去年同期。經扣除有關遞延稅項及非控股權益的重估投資收益淨額為人民幣
1,223.4百萬元,而去年同期為人民幣2,650.4百萬元。
...
應收賬款和其他應收款
於二零一二年六月三十日,應收賬款和其他應收款減少至人民幣4,790.4百萬元,
而於二零一一年十二月三十一則為人民幣5,341.1百萬元。該結餘主要包括於二
零一二年六月三十日來自轉讓經營權的應收賬款人民幣2,242.3百萬元(於二零一
一年十二月三十一日:人民幣2,395.0百萬元)及於二零一二年六月三十日來自出
售附屬公司應收款人民幣1,595.0百萬元(於二零一一年十二月三十一日:人民幣
2,446.6百萬元)。
所有應收賬款均未被個別或整體視為減值。已逾期但未減值的應收賬款涉及多個
獨立的經營權買方,這些買方正在獲取銀行貸款以償還欠款,或正在與本集團重
新砌商付款時間表。鑒於有關的應收賬款賬齡較長且餘額較大,為提高應收款的
可收回性,本集團已對這些買方重新進行了信用評估。在此基礎上,本集團已同
買方協商,以設定買方獲得銀行貸款的最後期限。倘任何一個買方未能於最後期
限前獲得銀行貸款,該買方須以現金方式於一至三年期間分期償還剩餘結餘。
出售附屬公司應收款有所減少,是由於買方清償成都項目款項人民幣857.5百萬元
所致。由於清償該等應收款乃以轉讓股份作抵押並由具有財政實力的個人提供擔
保,管理層預期該等應收款不會產生任何收回問題。

11. 應收賬款和其他應收款
2012年2011年
6月30日12月31日
人民幣千元人民幣千元
應收賬款(i) 2,242,319 2,394,980
出售附屬公司應收款項1,595,020 2,446,573
銀行存款7,237 7,999
收購按金310,000 310,000
收購非控股權益預付款(v) 133,000 –
應收貸款305,708 –
其他203,497 187,918
4,796,781 5,347,470
減:呆賬準備6,370 6,370
4,790,411 5,341,100
應收賬款和其他應收款的結餘預計於一年內清償或收回。
(i) 轉讓經營權產生的應收賬款
本集團一般在轉讓經營權時向買方收取30%至50%現金,餘額將主要由買方通過商業
銀行的貸款清付。於二零一二年六月三十日,本集團正在與銀行洽商為購物商場鋪
位的買方提供貸款。
(ii) 賬齡分析
於結算日,應收賬款和其他應收款中的應收賬款的賬齡分析如下:
2012年2011年
6月30日12月31日
人民幣千元人民幣千元
即期701 1,118,224
逾期6個月以下1,099,223 52,079
逾期6個月以上1,142,395 1,224,677
逾期金額2,241,618 1,276,756
2,242,319 2,394,980
(iii) 應收賬款減值
應收賬款的減值虧損會採用準備賬來記錄,除非本集團認為收回的可能性極低,則會直接沖銷應收賬款。

(iv) 沒有減值的應收賬款
所有應收賬款均未被個別或整體視為減值。已逾期但未減值的應收款涉及多個獨立
的經營權買方,這些買方正在獲取銀行貸款以償還欠款,或正在與本集團重新砌商
付款時間表。所有要求就超過某一數額的賬款獲得賒賬安排的客戶均須接受信貸評
估。此外,若買方未能償還本集團應收款,本集團有權將經營權轉讓給其他買方,
以補償本集團的損失。二零一二年,為了提高應收款的可收回性,本集團與買方協
商,就買方獲取銀行貸款設定最後期限。若買方未能在限期前獲取銀行貸款,買方
將以現金分期付款的方式在未來的一至三年內向本集團償還應收款餘額。根據本
集團對這些買方所作的信貸評估、銀行提供的資金融通,以及本集團有權獲得的補
償,本公司董事認為可收回應收賬款,因此無須進行減值。

(v) 收購非控股權益預付款
於二零一二年四月二十三日,本集團與第三方建昇投資有限公司訂立了一份購股協
議(「購股協議」),以收購卓智集團有限公司(「卓智」)的全部已發行股本。卓智是在
英屬維爾京群島註冊成立的投資控股公司,持有本集團的一家中國境內附屬公司-
東莞虎門人和新天地公共設施有限公司(「東莞新天地」)- 的10%股本權益。根據該
購股協議,本集團須於二零一二年九月五日或之前完成收購卓智,總對價為人民幣4
億元。於二零一二年六月三十日,本集團已就有關收購預付人民幣1.33億元。


...
前景展望
本集團認為,二零一二年下半年的中國宏觀和信貸環境仍然充滿挑戰。因此,本
集團將繼續集中資源來鞏固現有投資物業並採用謹慎的擴展策略。
本集團在二零一二年下半年將盡力使湖南岳陽項目(總建築面積相當於80,000平
方米)和遼寧瀋陽項目二期的部份項目投入運營。重慶巴南項目一期、重慶大渡
口項目一期和遼寧錦州項目一期的開業時間將調整至二零一三年。
在目前這個充滿不確定性的宏觀與信貸環境下,本集團將繼續採取審慎的擴展策
略。然而,本集團也將爭取使廣州項目二期(批文總建築面積相當於48,000平方
米)和貴州貴陽項目一期的部份項目能夠在二零一二年下半年開工。另外,本集
團也有可能根據現金流、宏觀環境以及信貸環境的改善來調整本集團的開工目標。
本集團過往的槓桿比率(附息借款總額╱ 總資產)均低於30%,集團將會把槓桿
比率繼續控制在一個健康的水平。二零一二年下半年,本集團將繼續尋求獲得地
方銀行貸款的機遇。本集團相信,本集團投資物業價值中所產生的持續性租金收
入和資產價值的增長,將為集團額外的負債提供充分的支持。
231 : greatsoup38(830)@2012-08-29 15:27:01

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120829/18002761
未為龐大應收賬減值

公司解釋因專注完成發展中項目的建設及提升商場營運,而非將商場投入於轉讓經營權上。
市場人士指「他們的收入以賣舖支撐,冇新項目賣,收入咪大跌囉!下半年可能又會有番轉讓經營權收入,但佢幾時入到賬就唔知!」據最新業績顯示,公司於內地營運的商場達22個,撫順「地一大道」於2月時投入營運;上半年擴張速度亦出現「減速」,並沒有新項目建設開展。
232 : greatsoup38(830)@2012-09-16 12:40:44

http://www.21cbh.com/HTML/2012-9-12/0MNDIwXzUxOTg0Mg.html
8月15日,《每日經濟新聞》記者來到其一、二期項目現場,發現濱海大道附近一期項目的地面未見施工跡象,二期的虎門鎮中心的太平廣場項目也被「支持市政建設」、「國家重點人防工程」等廣告牌圍起來,入口處僅有兩名保安在把守。

9月4日,記者再次走訪,所見情況相似。

「剛開工的時候工人多得很,但現在沒有見什麼人了。」在虎門地一大道項目旁邊做生意的曹志平(化名)向記者說道。

然而,當記者以客戶身份進行諮詢時,一位招商經理對記者表示,「項目仍在施工,因為是地下商城,一般在地面是看不到(施工情況)的。平時我們把項目圍起來,不讓人進去看,除非我們公司允許。」

順著現場一位保安的指引,記者從其項目一期的地下入口走進去,發現地下的施工現場同樣只有三兩工人在作業。

問及項目建設進度為何緩慢,虎門鎮重點工程建設辦公室負責人王維鋼只是含糊地向記者表示,「這是人和商業公司內部決策的問題。」

公開報導顯示,上述一、二期項目已分別於2011年3月、2011年8月動工。

去年,人和商業副總裁宋磊曾對媒體表示,2011年年底前一期工程可以完工,預計2012年上半年虎門地一大道將正式投入使用。但最終未能如期運營。

《每日經濟新聞》記者從側面瞭解到,虎門項目的尷尬現狀或許正是人和商業陷入資金困局的一個縮影。

曹志平表示,對施工現場情況略知一二,「工人發不下來工資,我老鄉在裡面打工,3個月工資都沒有發,連房子都租不起,搬走了。」

對此,虎門項目招商中心一位內部員工表示,「拖欠民工工資,那是工程部的問題,資金鏈周轉會有難題的,資金量太大。」

戰略調整:由擴張轉向收縮

彼時的人和商業,不單是虎門項目陷入停滯,其已在全國範圍內開始了收縮戰略。

在2011年年報中,該公司拋出計劃:2012年啟動總建築面積約為20萬平方米的新建項目,並將70萬平方米的在建項目投入運營。

如今半年已過,卻似乎看不到太多完成的跡象——8月28日公佈的人和商業2012年中報顯示,「按照本集團的策略,2012年上半年本集團已將擴張速度放緩,並且沒有開展任何新項目的建設;新開商場方面,僅遼寧撫順項目一期投入運營,運營總建築面積為10596平方米。」

《每日經濟新聞》記者對比該公司2011年年報與2012年中報的項目儲備情況發現,重慶巴南項目一期、重慶大渡口項目一期、遼寧錦州項目一期的預計完工時間已由原計劃的2012年延遲至2013年,廣東東莞虎門項目一期已由2012年調整為至2012~2013年,廣東東莞虎門項目二期則更改為2012~2013年。

延長工期的同時,人和商業部分項目的開工總面積也有所縮減。以山東煙台項目一期為例,在2011年年報中,其標明總建築面積為5萬平方米,2012年中報則顯示為3萬平方米;虎門項目亦是如此,2010年年報,虎門項目建築面積「約727400平方米」,2011年中報調整為674642平方米,到2011年年報,已減少至651890平方米。

「這與它過去幾年的高速擴張情景形成鮮明對比。」徐龍云向《每日經濟新聞》記者表示,在哈爾濱取得成功,特別是2007年廣州地一大道開業之後,人和商業便開始加速在全國多個地區的擴張步伐。2008年10月在香港上市,更是成為該公司高速擴張的催化劑。最近幾年,福建莆田、湖北武漢、四川成都、遼寧撫順等多個城市的地一大道項目扎堆面世。

記者查詢年報發現,2010年,人和商業運營面積為73.2萬平方米,同比增幅超100%;2011年,這一數字躍升到了139萬平方米,同比增幅90%。

但如今,人和商業卻不得不為它的激進擴張戰略買單。

資金吃緊:轉讓經營權收入為零

擴張戰略大幅收縮的背後,是人和商業資金鏈捉襟見肘的現實。

人和商業2012年中報顯示,該公司收入較上年同期銳減90.3%,至2.01億元。但這2.01億元的收入中,全部是經營租賃收入,轉讓經營權的收入則為零。相比之下,該公司2011財年共實現經營權轉讓收入18.9億元,佔全部收入超過八成。

「其實對於人和商業來說,轉讓經營權的收入對改善現金流非常重要。因為租金一般只能分期交,但轉讓經營權收入卻可以一次性獲得。」徐龍云說。

在徐看來,資金鏈緊張是制約人和商業攻城略地的主要原因之一。

其2012年中報顯示,相比於2011年年底21.54億元的銀行存款和現金,截至今年6月30日,這一數字已減少到了14.14億元。而在這些存款中,有3.50億元由於為買方提供擔保等原因被限制提取。更重要的是,人和商業融資費用高達1.87億元,與該公司上半年2.01億元的收入幾乎相當。

人和商業在2012年中報也坦承,本集團採取包括降低開發規模等謹慎發展策略,是「為能夠更好的掌握現金流。」

基於人和商業現金流承壓,受應收賬款較多等影響,穆迪和標準普爾從去年底至今已多次降低其信用評級。

5月24日,瑞銀一份晨會紀要指出,直至報告日,人和商業今年尚未完成任何面積的經營權轉讓。對於去年全年收入八成來自經營權轉讓的人和商業而言,這無疑會導致公司面臨嚴峻的現金流危機。

7月25日,瑞銀再次指出,人和商業盈利缺乏能見度,以致近期股價表現不佳,過去3個月股價累計下跌37%。由於缺乏銷售、應收賬款延遲結算及持續資本開支要求,人和商業將尋求任何可能的手段來提高現金流,但至今公司流動性的改善進展成效甚微。

危機之下,人和商業利用人防工程開發地下商城這一特殊模式的風險也在逐漸顯現。

按照政府頒佈的相關規定,人防工程的擁有權和經營權是分開的,開發、運營地下商城的人和商業,並沒有項目的土地使用權。這意味著人和商業無法像一般地產開發商那樣通過抵押土地獲得開發貸款。

同樣因為沒有土地使用權,承讓經營權的商戶也無法通過抵押土地使用權及房屋產權的方式從銀行獲得商業貸款。

無法貸款無疑會降低商戶承讓經營權的意願,為此,人和商業設計出了一套特殊的融資模式——用公司銀行存款為承讓商戶的銀行貸款提供擔保,而這導致人和商業置於銀行的存款中,相當一部分其實是受到限制的。在公司現金緊張的情況下,這會給流動性帶來負面影響。

在「錢緊」的情況下,甚至由掌門人親自出面提供擔保抵押——2012年中報顯示,今年7月,人和商業的中國附屬公司從盛京銀行共獲得人民幣5億元的銀行貸款,由一家附屬公司及公司主席戴永革先生共同擔保抵押。

《每日經濟新聞》記者曾就人和商業資金鏈狀況致電人和商業哈爾濱總部,對方表示不清楚情況。

一個不容忽視的事實是,二級市場上的人和商業遭遇投資者「用腳投票」——截至9月11日收盤,該公司股價僅剩0.315港元,與其2008年上市時1.13港元的招股價相比,累計跌幅逾70%。

人和商業多地項目經營管理不規範

《每日經濟新聞》記者通過實地走訪和梳理資料發現,人和商業在全國多地的項目都或多或少地存在著經營管理不規範的問題。

地一大道項目問題頻現

在人和商業因地一大道項目頻曝的各種問題中,武漢地一大道項目是其中比較突出的一個。

來自武漢地一大道的羅女士向《每日經濟新聞》記者講述了她的經歷。

漢正街商圈作為華中地區擁有最密集客流的商圈之一,強大的客流眾所周知,其地理位置優勢無可挑剔。地一大道,整體呈「E」字型全面環抱政府最近規劃的漢正街「一軸四區一帶」,前景似乎無可挑剔。

據羅女士描述,招租時,招商人員向意向商戶承諾:武漢市中山大道沿線會安裝人行道和機動車道的隔離欄杆,也就是說,屆時行人過馬路的唯一通道就是地一大道,這意味著巨大的人流量。同時,地上入口會安裝手扶電梯,方便顧客進入地下商業街。

羅女士說,在此宣傳下,她交納了店面租金,並簽訂了認租書。但到了2010年5月,地一大道內多路段尚未完工,商戶根本無法進行裝修。但地一大道管理方以不進場將扣除押金的方式要求商戶開始試營業。無奈之下,羅女士於2010年9月16日正式開門營業。

對這一說法,本報記者曾多次試圖聯繫採訪武漢地一大道相關管理方,但是對方拒絕作出回應。

「雖然當天地一大道舉行了開業典禮,但實際上,地下根本就是一個爛攤子。」羅女士說,「我從開業時就入駐,但當初開業是在條件都不成熟時進行的,沒有給顧客留下一個好的印象,時間一長,人流越來越少。」

不僅如此,在簽訂了認租書之後,地一大道管理方長期不與羅女士簽訂正式的合同。「我多次與他們聯繫,要求落實租金和租期等,但他們一直沒有回應。誰知道今年初他們通知商戶,之前認租時預交的租金已經用完了,要麼就交納下一年的租金續約,要麼就離開這裡。」羅女士稱,當初自己認租書上規定租期是到2013年。

與羅女士有同樣經歷的人不在少數。記者從其中一位商戶手中獲得的認租書顯示,這份甲方為人和商業旗下子公司武漢人和新天地公共設施管理有限公司的認租書只有兩頁紙,且內容非常簡單,對人防工程的性質及平時和戰時使用管理規定均沒有明確說明。

類似情況僅是冰山一角。連日來,《每日經濟新聞》記者採訪江西贛州、河北邯鄲等地的多位業戶發現,各地的地一大道都存在類似的問題。

贛州地一大道一位業主表示,就是看中了地段才出手購買。但買了之後,發現開發商很多地方都不正規,比如當初說好銀行貸款10年,等交了定金以後,合同拿出來卻只能貸5年。

該項目租戶郭先生也告訴記者,今年4月19日,他與贛州地一大道簽訂租賃合同,將在富B區租賃一間商舖,按計劃是5月1日開業,但到現在為止還沒動靜。

今年6月中旬,無錫地一大道被曝出人和商業方面要求租戶一次性付清20年租金。此舉引發多位租戶不滿。

個別項目涉嫌違規

不僅如此,地一大道沒有產權的商舖還存在涉嫌違規違法銷售的情形。

《每日經濟新聞》記者此前從虎門項目的招商中心現場瞭解到,虎門項目的商舖可租可售,「20%左右的商舖可以拿來出售,使用權達到40年。」一位銷售人員向記者介紹。

對此,廣東格林律師事務所律師戴輝勇對記者表示,首先人和商業這種商業模式本身並沒有問題,雖然沒有產權,但是獲得了政府的授權,是可以作為商業使用的。但是根據合同法第十三章第二百一十四條規定,租賃合同的租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

「除了租賃期限不能超過20年外,人防工程是沒有產權的,不能上市流通,只有使用權,人和商業無權處置和買賣,如果進行買賣流通,按物權法規定是違法的。」戴輝勇認為。

商業模式缺陷致融資受限

在接受《每日經濟新聞》記者採訪的商業地產業內人士徐龍云看來,人和商業被曝出上述亂象,與它獨特的開發模式不無關係。

據瞭解,人和商業的商業模式比較特殊,主要是興建人民防空工程,並在和平時期將其用作地下商城,通過出租商舖或轉讓商舖經營權的方式,以獲取回報。

「作為地下商城,它在國內尚無很強勁的對手,而且人防工程是政府工程,可獲得較多政策支持。但從根本上說,人和商業本身的模式存在較大缺陷。」徐龍云說,它不是嚴格意義上的商業地產,沒有真正的產權,所以在融資方面會受到很多限制。而一旦需要資金,公司可能會通過旗下的項目來實現,比如漲租金等。

與徐龍云存在相同看法的還有標準普爾信用分析師陸楓。

今年7月4日,標普宣佈將人和商業的長期企業信用評級從「B」下調至「B-」。陸楓分析,「人和商業獲得銀行融資的渠道有限,其商業模式較為脆弱。該公司對於其開發的地下商業物業沒有土地使用權。而銀行提供貸款通常需要貸款申請者將相應的土地使用權作為抵押。人和商業的物業購買者也由於銀行信貸緊張和沒有相應的產權,在獲得銀行貸款方面遭遇困難。」

記者同時發現,由於缺少土地使用權證,難以獲得銀行信貸支援,人和商業不得不在一些項目上支付本來毋須繳納的土地出讓金。

在招股書中,人和商業也有這樣一段說明:「本公司過往依然支付地價及取得土地使用權證,以便能透過抵押土地使用權向中國的銀行取得抵押貸款。」

對於部分沒有土地使用權證的項目,人和商業為地下商舖的經營權購買者提供抵押擔保則成為公司現金流的另一掣肘。人和商業2011年年報顯示,其為各種貸款提供擔保的存款金額已達3.35億元,到今年上半年,這一數字已達到3.50億元。

融資渠道被制約僅是這種開發模式的弊端之一。有分析指出,由於城市黃金地段的資源稀缺性,人和商業要保障立足長遠的持續經營,就必須保留大部分地下商舖單位用作租賃。因此,未來如何在利潤增長、持續經營以及融資壓力之間維持平衡,將成為人和商業模式的艱難考驗。

「你能保證國家法律對人防工程的商業定位一定不會改變嗎?假如有一天要開始徵收土地使用費和物業稅呢?所以,它還得為可能存在的政策風險做準備。」徐龍云補充說。
233 : greatsoup38(830)@2012-11-08 00:41:27

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121107424_C.pdf
幾時爆

於二零一二年十一月六日,本公司與北京麗澤金融商務區控股有限公司(「麗
澤控股」)訂立《戰略合作協議》,據此本公司已表示有意投資100 億元人民
幣於開發及建設北京麗澤金融商務區的地下空間,而麗澤控股為了全面支持本
公司,將會在區內建立一個良好的投資及營運服務平台。 該戰略合作安排的詳
細條款及條件將有待訂約雙方進一步商談和協定。
麗澤控股是中華人民共和國豐臺區政府投資成立的國有獨資公司,主要負責北
京麗澤金融商務區的開發、建設、運營、管理和服務。
董事確認,除了本公告所披露外,目前並無任何有關擬定收購或變賣的商談或
協議,為根據上市規則第13.23 條而須予公開者,而董事會(「董事會」)亦
不知悉有任何屬於或可能屬於股價敏感的事宜,為根據上市規則第13.09 條所
規定的一般責任而須予披露者。
234 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-08 07:25:37

爆唔到了, 被救
235 : 股場無真愛(1876)@2012-11-08 10:04:51

233樓提及
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2012/1107/LTN20121107424_C.pdf
幾時爆
於二零一二年十一月六日,本公司與北京麗澤金融商務區控股有限公司(「麗
澤控股」)訂立《戰略合作協議》,據此本公司已表示有意投資100 億元人民
幣於開發及建設北京麗澤金融商務區的地下空間,而麗澤控股為了全面支持本
公司,將會在區內建立一個良好的投資及營運服務平台。 該戰略合作安排的詳
細條款及條件將有待訂約雙方進一步商談和協定。
麗澤控股是中華人民共和國豐臺區政府投資成立的國有獨資公司,主要負責北
京麗澤金融商務區的開發、建設、運營、管理和服務。
董事確認,除了本公告所披露外,目前並無任何有關擬定收購或變賣的商談或
協議,為根據上市規則第13.23 條而須予公開者,而董事會(「董事會」)亦
不知悉有任何屬於或可能屬於股價敏感的事宜,為根據上市規則第13.09 條所
規定的一般責任而須予披露者。

肯定就快爆
無資金了
次次拿到地都話投資n個億100個億 人和係上市公司 有冇咁多錢睇年報就見到 仲邊有得吹
人和係曾江派背景 應該唔可以低價拿地 以後再拿到地個成本都唔會平 不過總好過要公開投標
236 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-08 10:40:44

看下債券息口, 都唔知佢點還
237 : greatsoup38(830)@2012-11-08 23:10:12

235樓提及
233樓提及
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2012/1107/LTN20121107424_C.pdf
幾時爆
於二零一二年十一月六日,本公司與北京麗澤金融商務區控股有限公司(「麗
澤控股」)訂立《戰略合作協議》,據此本公司已表示有意投資100 億元人民
幣於開發及建設北京麗澤金融商務區的地下空間,而麗澤控股為了全面支持本
公司,將會在區內建立一個良好的投資及營運服務平台。 該戰略合作安排的詳
細條款及條件將有待訂約雙方進一步商談和協定。
麗澤控股是中華人民共和國豐臺區政府投資成立的國有獨資公司,主要負責北
京麗澤金融商務區的開發、建設、運營、管理和服務。
董事確認,除了本公告所披露外,目前並無任何有關擬定收購或變賣的商談或
協議,為根據上市規則第13.23 條而須予公開者,而董事會(「董事會」)亦
不知悉有任何屬於或可能屬於股價敏感的事宜,為根據上市規則第13.09 條所
規定的一般責任而須予披露者。

肯定就快爆
無資金了
次次拿到地都話投資n個億100個億 人和係上市公司 有冇咁多錢睇年報就見到 仲邊有得吹
人和係曾江派背景 應該唔可以低價拿地 以後再拿到地個成本都唔會平 不過總好過要公開投標


睇他印唔印到錢出來
238 : greatsoup38(830)@2012-11-08 23:10:20

236樓提及
看下債券息口, 都唔知佢點還


PIK 囉
239 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-08 23:11:25

238樓提及
236樓提及
看下債券息口, 都唔知佢點還

PIK 囉


不過講開債,


和黃息口都不錯


近期研究緊買咩好
240 : greatsoup38(830)@2012-11-08 23:15:42

239樓提及
238樓提及
236樓提及
看下債券息口, 都唔知佢點還

PIK 囉

不過講開債,
和黃息口都不錯
近期研究緊買咩好


債有乜野好買
241 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-08 23:18:20

http://www.poems.com.hk/Phillip/Bonds/Bonds_List.asp
242 : greatsoup38(830)@2012-11-08 23:27:19

30 幾厘真是誇張,我想買Big貴園
243 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-08 23:29:19

242樓提及
30 幾厘真是誇張,我想買Big貴園

.
內房吸引
244 : greatsoup38(830)@2012-11-08 23:35:21

243樓提及
242樓提及
30 幾厘真是誇張,我想買Big貴園

.
內房吸引


我幾喜呢隻
245 : 鉛筆小生(8153)@2012-11-08 23:36:30

244樓提及
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246 : greatsoup38(830)@2012-11-08 23:37:29

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我想200萬以上我先考慮
247 : greatsoup38(830)@2013-02-02 13:19:32

http://xueqiu.com/1604871976/22970428
Boracay的碎片哥:
拖大說兩句1看過馮倫的書你就明白了防空洞生意不能做2背景硬何必上市?資本市場將錢的 關係性公司基本是詐騙
今天 09:33
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248 : greatsoup38(830)@2013-02-02 13:19:54

http://xueqiu.com/1604871976/22970428
定位理論做投資 回覆 常青資本:
當時按每平米3萬給它算賬。實際是過於樂觀。生意慘淡的項目根本不值錢還要虧損。因為其建築成本就一萬每平米了。企業最後只能假裝賣出去高價。但款永遠收不回來
今天 09:29
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定位理論做投資 回覆 常青資本:
因其老闆佔股份數量高。分紅也是一種把現金從上市公司套現到個人腰包的方式。我們還以為是公司賺錢能力強又慷慨。
今天 09:25
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249 : greatsoup38(830)@2013-02-02 13:20:25

定位理論做投資 回覆 大道至簡-榮令睿:
謝謝評論,這是一個價值投資者容易掉進去的陷阱。掉進去的不止我一個,只是大家受損失的程度不同而已。這公司不是全部作假而是真假參半。也有一些賺錢的項目給你去看,也能收幾個億租金,並且每年還分十億以上的現金分紅,還回購股份……難就難在這。
02-01 21:30
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250 : greatsoup38(830)@2013-02-02 13:21:36

陸上小白龍:
人和商業,呵呵,只要想像一下:東北企業,靠搞政府關係做生意,就應該迴避之。這兩點都是大風險
02-01 15:27
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251 : greatsoup38(830)@2013-02-02 13:21:46

定位理論做投資 回覆 bobo:
其實問題1就是「高價」賣給了關係企業,配合把營業收入和利潤做漂亮,實際永遠收不回來應收賬款。

問題2.就是多數項目生意冷清。甚至和高價買了商舖的業主發生糾紛。

問題3.除了人防工程本身成本就比較高之外,很多成本是「潛在」的。你懂的。

問題4.人防工程本身就沒有產權。直接導致企業向銀行借錢非常困難。所以才高利息向海外借款。

問題5.大家都懂。
02-01 15:19
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252 : greatsoup38(830)@2013-02-02 13:22:07

定位理論做投資 回覆 不是股民是股東:
本來打算去武漢,成都,瀋陽等幾個重要項目去實地考察的。但因為參加了兩次股東大會聽他們吹牛,看了生意很好的廣州項目,再加上前期投資成功帶來的盲目自大,最後就偷懶沒去。結果幾個朋友一起虧的錢可以遊遍全國了。
02-01 15:13
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253 : greatsoup38(830)@2013-02-02 13:22:19

bobo [上海匯多盈投資諮詢公司投資總監週波] :
這公司我也買錯過,後來發現問題,及早出逃了,前幾天有人討論這公司,我也寫了些負面看法,可惜他未必看懂。
這公司問題不少,建議迴避!疑點太多,挑簡要的說,1.所謂轉讓經營權收入,早幾年哈爾濱的項目還是個人投資者購買的,但最近幾年大多是賣給所謂的第三方的整體轉讓收入,這第三方是誰?是不是自己開的,從大額應收款來看(沒收到現金),可能是自己在自拉自唱製造業績;2.所開發國內諸多項目是否景氣,不用去調研,看看有多少租金收入?我最近沒看它近年財報,但料沒多少?3.開發成本太高,我沒記錯的話是上萬1平方,地下商場的施工成本為何這麼高?是否他把通過支付開發費的方式,把股東的錢轉移出去了?4.人防中心的產權問題,它最早的項目,是通過支付土地金的方式拿到了所謂產權,後期的不知道,但是人防中心這種打仗就要收回軍方使用的,應該有產權嗎?5.他如何得到各城市中心地段的民防中心經營權的的?肯定不是公開招標,這裡面巨大的灰色利益在,有非常大的風險。
02-01 15:05
贊回覆
254 : greatsoup38(830)@2013-02-02 13:22:36

定位理論做投資 回覆 不是股民是股東:
我錯在只和一幫機構投資者去找人和公司的投資關係人。當然帶去的項目就是生意不錯的廣州項目了。但5萬平米的廣州項目在全國佔比才1%左右,且幾乎已經賣光了。窺一斑,不一定能見一豹。
02-01 15:03
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不是股民是股東:
這股票記得@管我財 說過,賬面很誘人,但他親自去了幾個人和的地下商場就沒上當了
02-01 14:59
贊回覆
江濤 [雪球運營團隊成員] :
賬面上很美好,實則暗流湧動,陷阱重重。
02-01 14:56
贊回覆
255 : qt(2571)@2013-03-10 19:10:26

盈利警告
256 : reference(1610)@2013-03-12 12:06:06

下一輪資金危機應是那9億high yield的到期日, 當中大劉持有6億
257 : greatsoup38(830)@2013-03-12 22:17:38

256樓提及
下一輪資金危機應是那9億high yield的到期日, 當中大劉持有6億

258 : qt(2571)@2013-03-30 00:28:58

全年業績
259 : greatsoup38(830)@2013-03-31 11:46:32

除稅前轉盈為虧,蝕8.2億,除稅後虧損減9%,至15億,資本化後蝕19億,增10%,重債
260 : GS(14)@2013-08-18 21:04:07

盈警!
261 : Clark0713(1453)@2013-08-28 18:59:02

#1387 人和商業

  
截至二零一三年六月三十日止六個月中期業績公告
262 : Clark0713(1453)@2013-08-28 18:59:04

  《經濟通通訊社28日專訊》人和商業(01387)公布截至6月底止半年業績,期內轉
盈為虧,蝕1﹒8億元(人民幣.下同),每股虧損0﹒87分,不派中期息。
  期內收入2﹒62億元,按年升30%;經營溢利8462萬元。(zy)

            *有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告
263 : greatsoup38(830)@2013-08-28 22:54:38

1387

虧損降45%,至4億,重債
264 : greatsoup38(830)@2014-01-02 00:49:57

767 買 1387 股
265 : pcp7838(1616)@2014-03-05 23:26:44

牛央愛股, 繼續盈警.
成都項目和鞍山項目 被八折找數. 話驚律師費太費和解了事.
266 : GS(14)@2014-03-06 00:33:41

1387
267 : reference(1610)@2014-03-11 18:50:46

人和 / 壽光地利 背後代表一個集團的利益, 現時這個集團被同黨的另一個集團攻擊中, 是否能堅持到最後, 且看再有沒有周永康事件, 和習總怎樣平衡各集團利益
http://dailynews.sina.com/bg/chn ... 14/18395460584.html
蔣小姐(曾偉之妻) 仍是人和非執董
268 : greatsoup38(830)@2014-03-11 22:31:35

reference267樓提及
人和 / 壽光地利 背後代表一個集團的利益, 現時這個集團被同黨的另一個集團攻擊中, 是否能堅持到最後, 且看再有沒有周永康事件, 和習總怎樣平衡各集團利益
http://dailynews.sina.com/bg/chn ... 14/18395460584.html
蔣小姐(曾偉之妻) 仍是人和非執董


習近平、王岐山反貪「打老虎」的行動波及另一位退位的中共前政治局常委、國家前副主席曾慶紅。從接近中紀委的消息獲悉,中央二號專案組(周永康專案)查證,曾慶紅的兒子曾偉耗資3240萬澳元(時約2.5億人民幣)在澳洲悉尼所購豪宅,其資金主要來自已落馬的前中石油董事長、后任國資委主任蔣潔敏的利益輸送。曾慶紅本人已向中央表示決不袒護兒子的非法行為,要求兒子回國接受調查,否則斷絶父子關係;並支持專案組追繳豪宅所採取的行動。

  消息人士透露,蔣潔敏在中央專案組反復訊問及查證下,已交待了他在任中石油董事長期間,利用職權討好曾慶紅的兒子,出資為曾偉在澳洲悉尼購買房産的事實,有關款項是經中石油在澳洲的客戶以支付貨款等名義,支付給曾偉的,以當時匯率約值2.5億人民幣。

  2010年,澳洲媒體《悉尼晨鋒報》報導曾偉與妻子蔣梅在澳洲所購豪宅的消息。報導稱,豪宅是2008年購買,斥資3,240萬澳元(時約2.5億元人民幣)。曾偉和妻子因此獲得了澳洲的投資移民簽證。消息當時曾轟動一時,但被中共斥為西方媒體故意抹黑中國領導人,加上周永康貪腐大案尚未曝光,未能引起輿論足夠重視。

  2013年周永康案坐實后,網再度跟進報導事件,披露有關交易是2008年3月7日簽約的,成交金額是3,240萬澳元。豪宅的名字叫Craig-y-mor(克雷格-Y-穆爾)。為減少關注,簽約時購買者只有曾偉妻子蔣梅一個人名。成交時沒有貸款,而是全額支付。2009年,紐州地契局(LandTitleOffice)注冊上加上了曾偉的名字。曾偉使用英文名阿瑟(Arthur)與妻子蔣梅共同擁有該豪宅。豪宅位於悉尼傑克遜港的南岸的PointPiper。PointPiper是悉尼最豪華的居住區之一,位於悉尼歌劇院的東面。

  豪宅正面對着悉尼歌劇院和悉尼大橋,被悉尼地産界譽為具有明信片一樣的風格。豪宅位於半山腰,占地約1,100平方米。這幢豪宅據稱當時是澳洲房産交易史上第三昂貴的豪宅。是當時澳洲最昂貴的豪宅,也是澳洲房産交易史上第三昂貴的豪宅。該豪宅位於WolseleyRoad,該路聚集了悉尼乃至澳洲最貴的豪宅。

  接近中紀委的消息指,2013年蔣潔敏落馬后,陸續向專案組交待了他主政中石油期間,向多位中共現任和前任領導人進行利益輸送的做法,包括時任中央政治局常委、石油系統前掌門人周永康的兒子周濱及其妻子家人,以及向前中央政治局常委、國家副主席曾慶紅的兒子曾偉等。

  消息指,曾慶紅在收到專案組轉交有關其兒子不法行為的材料后,去年底向中央政治局寫信表態:決不袒護兒子的非法行為,要求兒子回國接受調查,否則斷絶父子關係;並支持中央專案組追繳澳洲豪宅所採取的一切行動。據悉春節前曾偉己攜妻子蔣梅回國,並與專案組接觸。

  70年代出生的曾偉是曾慶紅的獨子,90年代初在父親一手包辦下,經朋友安排進入澳洲墨爾本大學讀書。曾家的這位朋友在華人小區找到了一位金融贊助商,安排了曾偉的大學錄取及住宿事宜。但曾偉從未在墨爾本大學出現過,據悉他到澳洲后即以外商身份,投身商海,業務涉物流、證券、石油、地産等。

  內地《財經》雜誌2007年1月8日曾揭露,山東最大型國有企業魯能集團在轉制中,被曾慶紅的兒子曾偉和他的朋友趙君士以37.3億元的價格,買下了賬本凈值738.05億元,實際價值1,100億甚至更多的山東魯能91.6%的股權。

  曾偉直接製造了山東魯能700億價值流失的事件,並將絶大部份財富洗到國外。曾偉也是上海大衆汽車集團、上海東方航空公司、北京現代汽車集團的后台老闆。此外,曾偉與香港房地産開發商「人和商業」關係密切,人和商業通過搞定軍方審批程序,在中國南方將地下防空洞改裝成商場賺錢。
269 : greatsoup38(830)@2014-05-04 20:07:55

虧損降25%,至9億,重債
270 : 股場無真愛(1876)@2014-05-05 01:16:51

已經令唔到新項目 靠背景賺錢的生意 肯定就快唔掂先會上市益你地
負債高到有機玩完
271 : ezone2k(22605)@2014-05-05 16:00:51

人和商业危机四伏:巨亏17亿 老板太奢侈丈夫提离婚

人和商业女老板戴秀丽与丈夫离婚。

曾以“防空洞”模式成名的人和商业目前正危机四伏。

在刚刚发布2013年度财报中,人和商业亏损高达人民币17亿元,与此同时,其开发的成都、 大庆等地的商业项目由于经营权转让而导致纠纷不断。

由于现金流承压,穆迪和标准普尔已经多次降低其信用评级。

巨亏17亿

人和商业的高增长神话在今年戛然而止。

4月29日,人和商业发布2013年度财报,报告期内其实现营业收入5.47亿元,比去年下降 20.4%,其中经营租赁收入4.55亿元,转让经营权收入9271.8万元;但亏损却高达人民币17亿 元,去年同期人和商业则盈利8.95亿元。

“人和商业的亏损并不意外。”中国商业地产联盟秘书长王永平对21世纪网表示,“他的模式并 不具有持续性,商业地产最重要的是后期的管理,人和是把商铺都卖给了散户,一卖卖那么多 年,并不参与管理。”

21世纪网发现,导致人和商业巨额亏损的因素主要有三,第一投资性物业减值8.32亿元, 2013年,人和商业将其在东莞的一个3.8万平方米的商场改为了停车场;第二,应收账款减值5.40 亿元;第三,融资费用高达4.77亿元。

根据人和商业公告,这5.40亿元的应收账款减值来自于成都和鞍山两个项目。

在2010年年报中,人和商业曾表示,“透过出售五间全资拥有的英属维尔京群岛附属公司的全 部股本间接转让5个项目的经营权,这5个项目分别为成都、潍坊、大连、大庆、鞍山一期项目。”

其中成都项目协议价格23.72亿港元,鞍山一期项目13.05亿港元。

但近4年时间,这两个项目的买家分别仍有6.38亿港元和3.45亿港元欠款未付,人和商业决定 对这些债务进行打折处理。

2014年3月6日,人和商业发布公告称,集团与买方签订成都契据、鞍山契据,买方已同意向 集团支付1.90亿港元和1.27亿港元以结清成都和鞍山项目付款,该付款全部结清后,买方对购买 成都项目一事应不再有任何未付或未解除的债项和义务,而成都和鞍山个人担保也会被解除。

对于这种处理方式,人和商业表示,有关成都项目和鞍山项目的未付款已拖欠了一段时间, 考虑到采取法律行动可能既昂贵而又费时,签订成都契据及鞍山契据将有助取回未付款,并让集 团维持与成都项目和鞍山项目买方各别的持续业务关系及有助改善集团的现金流状况。

但事实上,人和商业此番“斩仓”似乎另有含义。

出售项目纠纷不断

2014年初,人和商业转让经营权之后的成都、鞍山、大庆等地的“地一大道”项目都由于经营 权转让而导致纠纷不断。

4月16日,在成都市人民东路38号地一大道办公室外,几十名地一大道商户静坐讨要说法。

据悉,这些商户于2011年用9-10万元/平米不等的价格购买位于成都市地一大道的商铺经营 权。

多位成都地一大道业主对21世纪网称,在销售时,开发运营商承诺地一大道将“无缝连接盐市 口、骡马市、春熙路及天府广场的17家大型商场,连通地铁,地一大道将被打造为成都市一流的 商业中心。”但3年时间过去了,这些承诺都成了泡影。

“十七家商场没有一家连通不说,任何商业广告宣传投入也没有。”

让这些商户更加无法接受的是,商场运营方不仅没有想办法解决经营管理中的问题,而是将 重点放在尾款的追缴上。

一位王姓商户告诉21世纪网,合同中地一大道与商户明确约定经营期限共计40年,分成两个 阶段,每阶段20年。人和商业承诺商户只要支付一半房款(即前20年租金),另一半(后20年租 金)由地一大道负责找银行,授信贷款给商户。

但实际上,这些由人防工程改造而来的商铺根本没有产权,人和商业最后便要求商户们拿出 自己的住宅房产做抵押,但很多商户仍因资金不足或其他问题拿不出后20年的租金,矛盾更加激 化。

“我们的诉求就是退铺。”据悉,此次要求退款的商户共256家,涉及铺面450多个,商铺面积 约7500平米,涉及金额或达7亿元。

但在这些业主看来,人和商业与成都地一大道仍有关联,在之前的协调中,地一大道总部的 一位副总专门来成都听取商户们的意见。

在鞍山,当地的地一大道项目从2010年招商[简介 最新动态]到2013年底开业,历时3年多,由 于施工塌方、甲方违约等原因,很多业主纷纷要求退铺。

在大庆,由于与运营方大庆颐高投资公司产生纠纷,地一大道近200名业主多次组织维权要求 退铺。

大庆地一大道商户代表表示,当时大庆颐高投资公司称他们是人和商业的子公司。

根据工商资料显示,大庆颐高投资公司现已更名为大庆颐高商贸有限公司,控股股东为恒盈 投资有限公司,法人代表为黄皓。

大庆颐高商贸有限公司 资料图来源:工商局

巧合的是,大连地一大道运营公司大连新天地人和公共设施管理有限公司的法人代表也为黄 皓。

根据工商资料显示,大连新天地的股东为香港隆益有限公司,而根据此前的媒体报道香港隆 益的法定代表人则为人和商业的董事局主席戴永革。不仅是这些已经出让经营权的项目,2012 年,人和商业正在运营的武汉、邯郸、莆田、赣州、无锡等多个项目,都曾相继爆发经营不善与 承租商户发生冲突的问题。

“2年前,我曾去过武汉那个项目,很多店铺都是关门的,那么好的位置,做成这样真是不应 该。”王永平表示。

“人和的管理层很多都是从政府出来的,所以地下的拿地很方便,只不过是销售后的管理很可 能出问题。” 商业地产人士魏子棣对21世纪网表示。

对于以上这些问题,21世纪网联系到人和商业哈尔滨总部,但对方表示,“我们不接受采访, 领导也都不在,都在全国各地走。”

大连新天地工商 资料来源:工商局

“防空洞”模式走下神坛

人和商业曾经引以为豪的商业模式正在成为其最大的负担。

20世纪90年代,哈尔滨商人戴秀丽和戴永革在国内开创了一种全新的商业模式。他们在各地 修建人民防空工程,并在和平时期将其用作商业开发,通过出租商铺和转让商铺经营权的方式, 以获取回报,业内称之为“防空洞”模式。

这种以“地一大道”命名的地下商场在国内各地不断被复制。

人和商业的一位高管曾向媒体表示,由于地下人防工程的开发属于公益工程,无需支付土地 出让金及土地增值税,大大降低了开发成本,再加上地下商业的运营成本相对比较低,因此利润 非常可观。

据21世纪网统计,人和商业的毛利率长期保持在70%以上。

2008年,人和商业在香港上市融资30亿港元,在资本助力下,人和商业在国内不断“攻城略 地”,包括武汉、成都、大连、虎门、赣州等十余个城市均出现“地一大道”身影。

2010年,人和商业运营面积为73.2万平方米,同比增幅超100%;2011年,这一数字跃升到 了139万平方米,同比增幅90%,在建和储备建筑面积超过500万平方米。

但如今,人和商业正在为他的激进扩张付出代价。

由于没有土地产权,人和商业就无法通过抵押土地获得贷款,除了经营收入,人和商业的融 资的主要途径就只剩下抵押股权贷款以及发债。

人和商业的主营业务收入有两部分:一是租金收入,另一是经营权转让的收入。所谓的经营 权转让,其实就是商户一次性付清若干年的租金。

“由于人和商业开发的地下空间并没有土地使用权,因此商铺无法实现产权意义上的转让,只 能转让商铺的经营权。”一位地产分析人士表示,“但经营权转让也存在弊端,人和必须不断开发新 项目,以保证持续有商铺经营权可供转让。”

这就形成了一个死结,一方面为保证现金流人和必须不断的开发新项目;另一方面,由于融 资上的弊端,人和商业的资金实力并不足以支撑其如此大规模的扩张。

“地下商业实际上走的是政策擦边球,一定规模之后还是有限制,不像万达[简介 最新动态]之 类的可以快速复制。”魏子棣表示。

王永平认为,人和实际上还是模式出了问题,“如果外界看好它的模式,那么融资就不是问 题,可以通过增资扩股,可以引入投资者。”

从2012年开始,人和商业多个项目停滞并大幅延期。

21世纪网对比该公司2011年年报与2013年年报的项目储备情况发现,重庆巴南项目一期、重 庆大渡口项目一期、辽宁锦州项目一期的预计完工时间已由原计划的2012年延迟至2014年,广东 东莞虎门项目一期已由2012年调整为至2014年,广东东莞虎门项目二期则更改为2014~2015年。

根据其最新年报,截至2013年末,人和商业的运营面积为126万平方米,储备建筑面积为481 万平方米,这一数字甚至低于两年前。

基于人和商业现金流承压,受应收账款较多等影响,穆迪和标准普尔已多次降低其信用评 级。

据悉,过去三年,人和商业通过高息票据募集了近9亿美元资金。

2010年5月18日,人和商业发行了3亿美元、2015年到期的优先票据,年利率为11.75%, 2011年9月10日和11月15日,人和商业又一共发行了6亿美元、2016年到期的优先票据,年利率 13%。

如今这些票据每年产生的高额利息正演变为沉重的财务负担,2012年、2013年,人和商业的 附息借款利息分别为8.85和8.80亿元。

4月22日,穆迪再次下调了人和商业的债务评级,由Caa1下调至Caa3。

穆迪称,人和商业有一笔3亿美元的美元债券将于2015年5月到期,而截至2013年12月底,该 公司持有现金人民币12.8亿元,外加未来12个月内租金收入带来的运营现金流,仍不足以偿付该 笔债券。

奢侈的老板

业绩巨亏、现金告急,但人和商业在其他方面则出手阔绰。

据悉,人和商业用上市公司的钱,至少为管理层先后购买过两架商务飞机。

其中一架在2011年6月以2400万美元卖出,另一架则是在同年,通过收购一家拥有飞机的境 外公司的方式获得。

根据2011年年报,人和商业为购买这一架飞机付出的代价是人民币3.48亿元,这还不包括使 用飞机所产生的费用,在购买飞机之后两年,人和商业的营业收入则大幅下滑,2012年锐减7成至 6.88亿元,2013年则继续下滑2成仅为5.47亿元,并出现了17亿元的巨额亏损。

与此同时,人和商业则成为戴秀丽的“提款机器”。

在人和商业上市前融资筹的35.8亿元资金,人和商业的实际控制人戴秀丽只将其中14.3亿元 用于了上市公司,其余则全部为个人套现,共计21.5亿元。

2008年人和商业上市之后,戴秀丽的套现脚步并没有就此停下。

2009年7月,戴秀丽以1.86港元减持10亿股,套现18.6亿港元,截至目前,戴秀丽持有人和商 业的权益已由上市之初的68.96%的权益下降至48.8%。

而戴秀丽的胞弟戴永革则在上市公司享受着高额年薪,2010~2013年,戴永革从上市公司领 取的酬金分别为6754万元、4069万元、4017万元、3190万元,这一数字大大超过了国内上市公 司的高管。

据悉,2013年,国内地产公司中,年薪最高的是万科[简介 最新动态]王石的1590万元,而A 股上市公司高管的最高年薪则为方大特钢(行情,问诊)董事长的1974万元。

另外值得关注的是,戴秀丽57岁的丈夫托尼 霍肯(TonyHawken)日前接受英国《泰晤士 报》访问时称,自己已向戴秀丽提出离婚,想要结束两人21年的婚姻,原因是自己厌倦了太富裕 的生活,自己的生活因为妻子的财富收到影响。
272 : reference(1610)@2014-05-05 19:44:31

I wonder why KPMG remains as Renhe's auditor
273 : GS(14)@2014-05-06 17:40:26

可能有些和他朋友一些的合夥人還在?
274 : 股場無真愛(1876)@2014-05-07 00:05:44

似快爆煲了
275 : reference(1610)@2014-05-19 14:05:02

Funny:
人和集團協助大連實德債務重組 知情人稱穩賺
北京新浪網 (2014-05-18 02:18)
人和集團“協助”大連實德債務重組 昔日保險大鱷關國亮操盤

  趙曉菲

  距離2012年3月15日,大連實德集團董事長徐明因涉案被控制已兩年有餘,其掌控下的大連實德巨額債務問題依然還在緩慢解決中。

  近日,21世紀經濟報導記者獲悉,2013年下半年以來,哈爾濱人和投資控股股份有限公司(下稱人和集團)已經接手“協助”大連實德的債務重組,操盤手則是曾經的保險界大鱷關國亮,現任人和集團首席執行官。

  知情人士介紹,2013年6月,相關部門指示,凡涉及大連實德集團的系列案件均由大連市中級人民法院受理,隨後,全國各地相關案件均移交至大連中院。“即所謂的三緩一集中,沒立案的暫緩立案,立案沒審判的暫緩審理,審判沒執行的暫緩執行。”

  知情人士透露,目前人和集團的角色類似引入的戰略投資者,大連實德的債務重組決策權基本都在人和集團,大連實德的債務重組方式也發生了較大變化,由原來的變賣資產償債為主,變為引入新的戰略投資者或者債權人。其中人和集團已經接手數十億股權或債權。

  知情人士還透露,大連實德總資產有200多億,但算下來還是有三四十億的窟窿。

  華匯人壽轉讓背後的“君子協定”

  “人和集團董事長戴永革和徐明是關係甚篤的好朋友。”知情人士介紹,人和集團和大連實德因此形成了長年的債權債務關係。

  說起人和集團介入大連實德債務重組的初衷,大連實德內部人士透露,大連實德出事後,人和集團想接手大連實德實際100%控股的華匯人壽,以沖抵大連實德所欠債務。大連實德方面起初並不願意,由此還引發多起訴訟。後來大連實德提出協助債務重組的條件,糾紛才得以和解。

  華匯人壽成立於2011年底,原始股東是人和集團、沈陽煤業、北京富德、大連三德、大連瑞德、大連萬朋。其中,人和集團、沈陽煤業、大連三德和北京富德分別持有20%,大連瑞德、大連萬朋各持有10%。

  但據媒體報導,沈陽煤業持有的華匯人壽股份實際是對大連瑞德和大連萬朋的代持,後兩家公司也是真實的出資方;而人和集團的20%股權並未真正出資,而是代實德系旗下的新藍置業持有相關股份。也就是說,華匯人壽從一開始就是實德系全盤控制的全資子公司。

  華匯人壽的股權糾紛,在其近期公告中也得到印證。

  4月29日華匯人壽公告稱,“由於我公司股權歸屬存在爭議,無法召開董事會履行相關審議程式。2013年度信息披露報告暫緩披露,待公司股權歸屬問題解決後,再及時進行披露。”

  與此同時公佈的是四起重大訴訟事項。訴訟之一是2013年6月、9月,股東北京富德、大連瑞德起訴華匯人壽,要求撤銷2013年第一次臨時股東大會決議。當年4月14日,華匯人壽2013年第一次股東大會及董事會在沈陽召開。會後華匯人壽對外宣佈將遷址江西贛州,並更名為瑞金人壽。股東大會表決中僅通過了沈陽煤業、人和投資等四家股東公司提名的董事。但北京富德、大連瑞德兩家提名的董事在本次股東大會上均未通過。

  訴訟之二是2013年5月,新藍置業起訴公司股東人和集團的“股權轉讓糾紛”。訴訟之三是2013年6月20日,大連瑞德訴沈陽煤業和鐵嶺銀行“股權轉讓糾紛”。訴訟之四是2013年6月25日,人和集團訴與大連實德、北京寶金盛世資本運營中心確認合同效力案案件。

  其中情節錯綜複雜,但知情人士透露,最終大連實德與人和集團達成和解,華匯人壽給了人和集團,人和集團“進駐”大連實德協助債務重組。

  “人和集團的介入也得到遼寧省委省政府,以及推進大連實德債務處理領導小組的支持。也得到了獄中徐明的許可。”知情人士透露。

  人和集團因旗下貴州人和足球俱樂部而為人所知。創始人戴秀麗、戴永

  革姐弟憑藉“地下商城”的商業模式起家,逐步形成包括人和商城、人和世紀名品廣場、哈達果菜批發市場、巨容集團等子公司在內的大型民營企業集團。人和商業(01387.HK)2008年在香港掛牌。

  而主導債務重組的關國亮曾叱吒保險業,任新華人壽董事長,2007年因涉嫌挪用資金罪被刑事拘留。2012年3月1日,北京市第二中級法院認定其挪用資金2億元,以挪用資金罪判處其有期徒刑六年。2012年8月4日,關國亮被提前釋放。目前的身份是人和集團首席執行官。

  值得註意的是,徐明東窗事發後,人和商業曾聲明,未與大連實德合作在中國境內設立公司從事房地產業務,也未與實德系任何公司在境內或境外合作設立公司或合作開發任何項目。

  一筆穩賺的買賣?

  大連實德的債務規模到底有多大?曾有媒體報導稱在120億元以上,包括民間借貸、金融股權質押貸款、國有大型銀行的貸款、以信托為主的其他貸款等。

  “涉及48家銀行,66家債權機構,這還不算民間融資。”上述大連實德內部人士表示,不便透露實際債務總量。

  他透露,大連實德總資產有200多億,但算下來還是有三四十億的窟窿,120億可能只是個保守數字。

  而在人和集團出面“協助”債務重組前,大連實德的債務重組主要由徐明的胞兄、大連實德副董事長徐斌代理。徐斌現任大連實德法定代表人、董事長。

  知情人士透露,目前大連實德的債務重組決策權基本都在人和集團,大連實德的底線是無論對資產怎麼處置,所有債務必須解決。

  據瞭解,2012年徐明東窗事發,徐斌接手大連實德後,債務危機迅速發酵,債務陸續到期,又很難從金融機構獲得融資,多家債權人訴至法院提請財產保全。

  “根據集中到大連中院的案件統計,共計109件,涉及全國24家法院。”知情人士透露。

  為了保住大連實德,初期,徐斌採取斷臂求生的手段,開始出售大連實德部分資產。

  大連實德產業佈局以化學建材業為主,涉足家電產業、金融保險業和文化體育產業等板塊。而首先被選中出售的正是“值錢的”金融資產。

  資料顯示,彼時,除了華匯人壽100%股權,實德系的金融企業股權資產還包括:鐵嶺商行55.83%股權,生命人壽10.79%股權(總計9.12億股),大連銀行5%股權(總計2.05億股),以及鑫匯村鎮銀行(大連銀行發起組建的村鎮銀行)15%股權(總計0.15億股),景順基金1%股權(130萬股)等等。

  公開信息還顯示,2012年底,大連實德以3.2億元的價格將足球俱樂部出售給了大連阿爾濱,同時“售出”的還有俱樂部的4億債務,後被阿爾濱合併重組。大連實德隊由此消失。

  除此之外,徐斌的償債手段便是被動地處理抵押資產抵償債務。比如2012年底,大連實德原旗下公司天實和華置業(北京)有限公司100%股權(擁有北京亦莊的三幅土地)轉讓給了大連鑫星投資有限公司,後又轉讓給了深圳萬澤集團。由此深圳萬澤集團承擔了天實和華用土地為大連實德擔保的8億元債務,由此,相關的三家金融機構華潤銀行、奧合銀行、華澳信托也從大連實德的債務漩渦中擺脫出來。

  人和集團“進駐”後,顯然並不願意被動地以資抵債。知情人士透露,人和集團充當起戰略投資者的角色,先拿自己的資金償還債務,接手部分股權、債權,以期日後再向大連實德討債,或者待資產升值後出售退出,或長期經營獲利。“雖然人和集團表現是在幫忙,但這肯定是‘穩賺’的買賣。”
276 : greatsoup38(830)@2014-05-20 01:06:43

朋友幫朋友
277 : Clark0713(1453)@2014-07-01 01:05:00

(1)本公司最終控股股東變動;及(2)董事及行政總裁變動


"本公司最終控股股東變動
董事會獲其公司控股股東耀山及超智告知,於二零一四年六月三十日,耀山的股權架
構發生變動,因此,本公司的最終控股股東由好肯女士變為戴先生。於二零一四年六
月三十日,好肯女士將其於耀山的全部權益作為饋贈轉讓予其胞弟戴先生。耀山透過
其全資附屬公司超智間接持有本公司10,255,825,388股股份(佔本公司已發行股本約
48.49%)。於本公告日期,耀山及超智均為本公司的公司控股股東。"
278 : GS(14)@2014-08-20 02:26:50

轉賺2,000萬,重債
279 : GS(14)@2014-11-17 14:25:25

what news
280 : jesshot(45507)@2014-11-17 16:09:32

這隻由手上放走鳥的山雞 smiley
281 : ffazlmy(38385)@2014-11-17 23:39:25

唔買就算,無畏嘆氣走寶。

內房成行唔得掂,呢只重要係內房中既垃圾
282 : greatsoup38(830)@2014-11-17 23:49:25

呢隻真是垃圾中的垃圾,唔使睇
283 : reference(1610)@2014-11-18 10:58:27

USD 300mm and USD 600mm high yield debts will be matured soon, USD 300mm was placed to Lau Luen Hung. If no refinancing is available, then it might be bankrupted soon.
284 : greatsoup38(830)@2014-11-19 00:31:51

reference283樓提及
USD 300mm and USD 600mm high yield debts will be matured soon, USD 300mm was placed to Lau Luen Hung. If no refinancing is available, then it might be bankrupted soon.


唔知邊個夠膽入股了
285 : GS(14)@2014-11-25 02:03:16

2供1,每股31仙,用於贖債...賤價購回
286 : reference(1610)@2014-12-11 10:25:53

Again, read this with care:
梁振英收密款掮客曝光 曾為曾慶紅家洗錢
http://www.ntdtv.com/xtr/b5/2014/12/10/a1160161.html
(新唐人記者王海天報導)香港特首梁振英在「佔中」敏感期曾被曝光收受一家澳洲企業近5,000萬港元的「秘密費用」,作為梁振英支持其亞洲業務發展之用,一度引發軒然大波。日前,有海外中文媒體再度提及此事並曝光了為梁振英與澳洲公司牽線的「掮客」高敬德身份,高為曾慶紅、張德江等家族洗錢的內幕亦同時被披露。

梁振英非法款項「掮客」曝光

今年10月上旬,正值香港「佔中」事件高度敏感期,突然有澳洲媒體Fairfax Media發布調查報導,稱特首梁振英涉嫌收受一家澳洲企業近5,000萬港元的「秘密費用」,作為梁振英支持其亞洲業務發展之用。

據悉,報導引發巨大反響,梁振英為此不得不出面為自己辯護,同時,有政黨向廉署舉報要求調查。日前,海外中文媒體博訊刊發報導稱,梁振英接受澳洲公司5000萬港幣的關係,是經由一個名叫高敬德的全國政協委員通過與曾慶紅家關係密切的戴永革給牽上線的。

報導說,正是因為這層關係,所以梁振英對高敬德頗為照顧,將特區政府所管物業都交給高敬德管,甚至香港的火葬場、墓地也交給高敬德管理。

曾擔任全國政協委員的高敬德,與曾慶紅、張德江、曾慶淮、陳元等關係密切,報導指高敬德利用已經刑滿釋放的新華人壽保險原老總關國亮,和與關國亮同鄉黑道出身的戴永革,在美國、澳洲幫助曾慶紅之子曾偉及妻子蔣梅,以及幫助張德江老婆辛樹森、陳元的小老婆,以及中聯辦主任張曉明洗錢。

戴永革與曾慶紅家族關係極深

2009年,《雪梨晨鋒報》曾報導曾慶紅之子曾偉與妻子蔣梅花3240萬澳元在澳洲悉尼買下當地百年豪宅並計畫花費500萬澳元將其推倒重建,引起媒體界強烈反響。

《新紀元》周刊報導,曾偉夫妻兩人都是澳洲註冊一家名為Fruit Master International Ltd公司的董事,但公開的文件中並沒有說明公司從事什麼業務。而戴永革就是這家公司的另外四名董事會成員之一,其餘三人分別是:戴永革之妻張興梅、戴永革的妹妹霍肯.秀麗(Xiuli Hawken),霍肯.秀麗目前是英國居民,在「福布斯」英國財富榜上排名15,身價22億美元。

報導還指,蔣梅還是香港註冊上市的房產開發公司——人和商業控股(Ren He Commercial Holdings)的總裁。該公司專門在大城市開發經營地下商場,當時市值320億港元(合四億澳元),公司董事長就是戴永革。根據澳洲公司資料資訊,戴永革和蔣梅同時擔任在雪梨註冊的人和國際公司的董事。

據報導,蔣梅2002年加入人和集團,曾任廣州人和董事等職位,2007年獲委任為公司非執行董事。曾慶紅一家與人和大股東霍秀麗和其胞兄戴永革是老友。

此外,據新浪網體育新聞報導,戴永革是陝西足球隊的投資人,與薄熙來的金主徐明是生意夥伴,兩人交情也頗深。
287 : greatsoup38(830)@2015-01-08 00:10:14

供股不足
288 : GS(14)@2015-05-07 16:55:44

盈利降60%,至3.6億,重債
289 : GS(14)@2015-06-02 02:52:40

買野
290 : GS(14)@2015-06-10 02:18:54

big wok
291 : GS(14)@2015-06-10 02:19:51

http://bbs.tianya.cn/post-develop-1946853-1.shtml
上访申诉书
  省政府:
  我们是哈尔滨人和商业四期的业主,“不遇难事不落泪,不到绝境不上访”。人和商业的欺诈行为,将我们逼到绝境,出于对政府的无比信任,我们被迫到省政府上访,请求省政府为我们无助的百姓做主。
  2009年,人和商业通过《生活报》等主流媒体、散发的宣传册和巨幅广告进行 “稳赚40年,8%高额回报,无风险抵押,强保障;带租发售,即买即租”商铺经营使用权转让宣传,我们又进一步得到营销人员面对面的讲解“商场初期为培育期,他们统一对外租赁,按8℅给我们返租,商铺将来与人和一二期打通,地铁建成后与地铁出口还相通,会相人和一二期一样大幅升值,届时可自己经营和自己对外出租,也可继续委托他们统一对外招租,保底8%是肯定的,”,诱骗我们购买了人和商业四期的地下商铺。我们拿出我们的辛勤积攒的养老钱、孩子的上学钱做首付,背上巨额的贷款,花几十万至上百万买下的商铺,希望得到他们宣传的升值,退一步能够用8%返租生存养老。
  五年中,每年8%的返租款都比约定时限迟延支付,需要我们反复争取才能到帐,时至今日也没有明确卖给我们“商铺”的位置和编号,我们无法知道我们的“商铺”具体位在何方。五年期限将至,享有对商场进行宣传和推广“独立自主权”的哈尔滨人和世纪公共设施有限公司,并没有实现营销时所说的与一二期联通和与地铁出口联通,所谓的“旺铺”却人流稀少,不用说“升值空间巨大”,现对8%的保底回报也开始抵赖,欺诈的嘴脸开始显现,拟将回报率降低至1-3%。
  2014年8月6日,我们向人和商业领导递交过一份《维权信》,部分业主和业主代表先后去“人和四期”10余次,希望能够得到具体的铺位平面图,到公证处对我们的购买行为进行公证,对人和单方面强加给我们的“购买合同”与“返租合同”的不合理条款进行修改补充,人和的于经理、范经理、杨经理均表示看到过此信(信上有他们签收的回执),对我们的诉求表示理解,并表示信已经转给了“执行总裁”,但是我们的诉求并没有得到过任何实质性回应,问题更没能得到任何解决。
  现在我们面对的局面是:不但我们保底的养老钱和孩子的上学钱将化为泡影,巨额的贷款更是无法偿还,把我们逼上死路和绝路,即使是死我们也逃脱不了人和商业设下的陷阱,还要背巨额负债务,天理何在,人心难平。我们恳请省政府关注我们无助的百姓,为我们做主。
  一、撤销以欺诈方式与我们业主签订的《商铺经营使用权转让合同》,赔偿因此产生的损失。
  理由及依据:
  我们之所以与哈尔滨人和世纪公共设施有限公司《商铺经营使用权转让合同》,是基于他们的“稳赚40年,8%高额回报,无风险抵押,强保障;带租发售,即买即租”广告宣传和营销人员的诱导,从协商选铺填写商铺认购书开始,就得按人和制定的文书范本要求一步步的交定金、签认购协议、交首付、办贷款直至款缴齐后签订《商铺经营使用权转让合同》,中途不但得按人和商业设计的步骤去做,还得将上一环节签署的协议交回,否则既是我们违约,最终对广告宣传和当初商谈的内容在《商铺经营使用权转让合同》中根本不体现了。
  这样以欺诈和把人和意志强加给我们的合同,按照《中华人民共和国合同法》是无效及应当撤销的合同,并应对此进行财产返还,就损失进行赔偿。
  二、或补充完善《商铺经营使用权转让合同》并执行,维护我们合理权益。
  1、落实签订《商铺经营使用权转让合同》的基础,既明确“稳赚40年,8%高额回报,无风险抵押,强保障”的具体措施。明确“商铺增值”后我们自行租赁的选择权和变现权。
  2、明确我们商铺具体位置并进行公证。
  人和四期业主
  2014年12月18日
292 : GS(14)@2015-06-10 02:23:06

http://news.xinhuanet.com/fortune/2015-06/09/c_127893919.htm
  人和商业控股有限公司(01387),号称“是中国最具实力的地下商城开发及运营商之一。目前在全中国超过30个重要城市的黄金地段拥有项目或储备”。5月以来,人和商业成为港股通中的“明星”股,从最低0.41港元飙升至6月2日的0.91港元,最大涨幅高达122%,股价异动后,人和商业宣布“正考虑可能收购若干业务,有可能涉及发行新股作为收购代价。”

  然而,广大投资者未必知道,人和商业售后返租的“图纸商铺”模式,或隐含着巨大的商业风险和法律纠纷。近来,人和商业被140多名业主以合同纠纷为由告上法庭,要求返还商铺,当地法院5月28日到6月4日进行了公开审理。

  声讨“图纸商铺”

  “我们要求确定自己商铺的位置,然后进行公证。起码我们还能看到自己的商铺,要不我们连商铺的影都摸不到。这不是花钱买了个空中楼阁吗?”

  这些诉讼源于5年前,人和商业开发的哈尔滨地一大道4期“香港城”项目。

  当时,哈尔滨人和地下商城的“床子”(商铺)可是一个抢手的香饽饽。这些地下商铺由香港上市公司人和商业开发。人和商城地下一期、二期、三期的成功,给投资购买商铺的人们带来巨大的利益回报。投资一期的朱明勇告诉上证报记者:“早的时候赚钱,我有好几个床子,每年赚个百八十万不成问题。”

  2009年人和商业延续了既有的商业模式,继续开发第四期地下商业城。一个更利好的消息,是这条规划的地下商城将有一条地铁通过,巨大的人流就意味着巨大的商机,这成为人和四期最大卖点。“地一大道人和商城四期,接驳哈尔滨地铁1号线,地铁1号线贯通哈市繁华商业中心区,峰值日客流30万人。”在人和商城四期的推介广告中,这样的描述比比皆是。

  “一铺养三代”,“一次投资终身受益”,“坐拥地铁商铺”,“8%的固定收益40年”的广告宣传甚至出现在千里之外的城市和乡村,巨大的宣传攻势在黑龙江广阔大地上全面铺开。在人和商城四期的推介广告中,“预计投资5000万元用于商场的宣传工作”更显出大手笔。

  购买人和四期商铺的张梅(化名)告诉上证报:“那时候商铺还没建起来,想买就得排队,按照图纸卖商铺,从ABCD往下排,价格也不一样。然后就是A1挨着A2,收款票据上就写个编号,这个商铺就是你的。”张梅比喻说,就是人和整体建起来一个大空间,被分成小块儿“出售”40年。

  卖后返租,成了双方彼此都默认的潜规则。记者在张梅手中看到一张《哈尔滨地一大道(人和世纪)商铺经营使用权转让合同》,合同显示哈尔滨人和世纪公共设施有限公司将商铺使用经营权出让给业户40年,用于经营成人服装。

  家住五常市的徐明(化名)和哥哥一起买了7个这样的“图纸商铺”,拥有自己的商铺,对一辈子和土地打交道的徐明来说,充满诱惑,“当时受他们忽悠了,他们说每年的固定收益8%,稳赚不赔。”

  徐明和哥哥拿出全部积蓄,“连父母的养老钱都被我们投进去了。”东拼西凑之后还背负贷款50多万元。哥俩的盘算是,年8%的租金收益足够还掉贷款月供7000多元。艰苦十年之后,还能剩下这些商铺。

  一切没有料想的那么好。如今徐明十分无奈,哥哥已经病逝,父母病了也没钱医治。外出躲债的他告诉记者:“一大家子的性命都押在这些商铺上了。银行的钱我们已经没能力还了,愿意怎么样就怎么样吧”。

  徐明告诉记者,投资购买人和商业商铺的达到了上千人。“现在很多人已经还不上银行贷款了,银行说他们会起诉担保的人和商业。”

  2009年人和商业和商铺业主签订返租协议,业主将所购买商铺以8%的固定收益租赁给人和商业,返租期限是5年。2014年底,5年返租期满,人和商业以经营亏损理由,把返租收益率调整到1%-3%。被掩盖的矛盾终于爆发。

  “我们要求确定自己商铺的位置,然后进行公证。起码我们还能看到自己的商铺,要不我们连商铺的影都摸不到。这不是花钱买了个空中楼阁吗?”业主王海洋(化名)告诉上证报记者。业主们“认铺”的行为遭到了前所未有的打击。那就是人和商业拒绝拿出整个商场的图纸。“本来买的就是图纸商铺,不在图纸上确定,没有参照物就根本找不到自己的商铺位置。每次认铺人和的人就会随便指一个地方,说这就是你们多少多少号商铺。”

  业户们的担心不无道理。上证报记者在人和地下商城看到,除了几家快餐店外,这里的生意冷冷清清。这里根本找不到带有A-F号码的标识。

  “他们人和要不拿出来整个商城的位置图,我们的商铺怎么能确定位置?这就是划地卖钱,怎么保证他们不一铺多卖?”业主王海洋苦恼地说。人和商业香港城负责人于某表示:“图纸不可能提供给你们,我们这是人防工程,图纸是保密的。”面对业主一铺多卖的质疑,于姓负责人则拍胸脯保证说:“我们这么大的公司,保证不存在那样的情况。”

  北京律师王维维告诉上证报:“作为合同的一方,业主有权确认所租赁商铺的位置,有权查看设计图纸和施工图纸。如果对方拒不提供,则可能涉嫌商业欺诈。”王维维律师认为,《商铺经营权转让合同》按照《中华人民共和国合同法》规定,合同约定租赁期限不得超过20年,超出20年的部分并不具有法律效力,业主的权利可能难以保障。

  5月28日,140多家商户将人和商业告上法庭,要求归还商铺。法庭经过近一周的审理,没有当庭判决。

  “图纸商铺”涉违规贷款

  知情人士告诉上证报记者:“办贷款的招商银行先把我们这些人挑一遍,有正式工作和收入的,就给办个人消费贷款。然后没有工作单位和收入的就都推给龙江银行,办理的是商铺经营权抵押贷款。”

  根据记者调查,因为地下商城没有土地使用证,不能像普通房产交易那样进行房屋贷款。现金压力一直困扰着人和商业,2010年人和商业用于融资的费用高达1.2亿元,2014年其融资费用更是高达5.4亿元。

  记者从哈尔滨市人防部门了解到,哈尔滨东大直街的人防工程(人和地下商业城四期)是由南岗区人防办和哈尔滨人和春天公共设施有限公司协作开发的。2008年经过市人防办、黑龙江省人防办、国家人防办批复同意。工程总建筑面积40620平方米,该工程总投资预计6亿元,由哈尔滨人和春天公共设施有限公司投资。

  事实上,为了快速回笼资金,人和商业在工程没有竣工的情况下,以每平方米6-8万元的价格将地下空间“租售”,租售期是40年。按照人防部门要求(人员隐蔽部不能低于40%-50%),地下商城的得房率在50%左右,按照惯例1:1比例计算商场内通道和商铺面积,理论上人和商业在这个项目上经营权转让款收入就会有6亿元以上的进账。

  售后返租卖的商业模式都给人和商业带来了巨大的现金流量。

  如何绕过没有产权还能从银行获得抵押贷款?人和商业开始模拟房屋贷款进行一系列操作。

  “我们贷款都是由人和商业的人领着办的,我们只要签字就行。而这些钱最终都流入了人和商业。”业主孙军告诉记者,“招商银行先把我们这些人挑一遍,有正式工作和收入的,就给办个人消费贷款。然后没有工作单位和收入的就都推给龙江银行,办理的是商铺经营权抵押贷款”。

  “招商银行贷款给我们,把我哥哥的收入调得特别高,要不根本贷不出来那么多款。”徐明告诉上证报记者,哥哥在市里医院当医生,有正式的工作,但每个月基本工资加上绩效奖金也就3300元左右,做贷款的时候收入证明被开到10000元以上,否则每个月根本贷不出来7000元。

  除了调高个人收入在招商银行获得贷款外,在龙江银行的《个人贷款借款及质押合同》也备受质疑。和龙江银行签订借款合同的张斌(化名)质疑说:“我们的抵押物是商铺的经营使用权,没有评估报告如何给我们贷款?”记者见到张某手中的一份《个人贷款借款及质押合同》,合同显示人和商业自编号的商铺被作为质押物,质押期限是10年,龙江银行按照商铺经营权转让总价的70%向借款人发放贷款。

  那么,龙江银行是如何对这些“图纸商铺”进行评估的?又是如何向借款人放款的呢?

  龙江银行股份有限公司营业部市场部副经理程路解释说:“我们的贷款没有问题。我们没有对经营权进行评估,我们按照借款人和人和商业签订的合同标的的70%放款,由人和商业担保。如果借款人不还钱,我们可以收铺。”她还透露,黑龙江银监会已就此事展开调查。

不愿开的发票

  上证报记者在业主提供的票据复印件上发现,除了正规的黑龙江省地方税务局通用机打发票和黑龙江省服务业统一发票外,有的竟然是盖有哈尔滨世纪人和公共设施有限公司现金收讫公章的手写白条收据。更有甚者,竟然使用的是黑龙江省单位往来资金结算票据。

  经历了多次认铺维权后,人和商业的业主发现手中的票据竟然不是正规票据。业主维权会晨子告诉记者,他们曾多次讨要正规机打发票,而人和商业的答复是:“我们要向上级申请。”

  上证报记者在业主提供的票据复印件上发现,除了正规的黑龙江省地方税务局通用机打发票和黑龙江省服务业统一发票外,有的竟然是盖有哈尔滨世纪人和公共设施有限公司现金收讫公章的手写白条收据。更有甚者,竟然使用的是黑龙江省单位往来资金结算票据,而该票据下面明显标注“经营性收入、行政事业性收费和罚没收入不得使用此结算票据”。

  “不给我开正式的发票,这不就是偷税漏税吗?”拿着手中的白条子,业主王岚之前多次向人和商业讨要正规发票,得到的答复却是正在研究。根据上证报记者的不完全统计,业主手中这种“白条票据”涉及93个商铺,金额超过1200万元。

  这一情况在众多业主的压力之下有了改变。

  记者以业主索要发票联系人和商业,经营部的工作人员答复记者说,业户要带着身份证和复印件到人和商业来,会带业户去税务局补开发票。她强调说:“只要你拿的票子盖着人和的章子,我们就都认。”言外之意,拿不拿到正规发票并没多大意义。但问起,这笔交易是否正常纳税时,对方挂断电话。

  记者就这些票据的相关问题咨询了哈尔滨地税涉外分局,这里的工作人员告诉记者,业主有权索要正式发票,不给开具发票的行为可能就涉嫌偷税漏税,业户可以向税务机关进行举报。

  更加让购买“图纸商铺”的业主焦虑的是,国内经济形势和电商的兴起,更是让地下商业一落千丈。记者多次探访哈尔滨人和地下商业城四期,这里异常冷清,转租出售摊床的广告张贴在空空的柜台上,显示着这里的生意并没有预料的那样火爆。

  这样的结局,已经在人和商业的预料之中,在2014年度财报中,人和商业分析了当前严峻的地下商业形势:“中国经济经历转型期,并导致国内生产总值增速于2014年降至7.4%。除此之外,中国零售物业开发商及经营商亦面临来自其他方面的挑战,电子商务业务的快速发展及网络购物日益受消费者青睐已对传统商场购物模式产生巨大影响。”

  伴随大形势而来的是人和商业项目纠纷不断,武汉、成都、莆田、邯郸、大庆、赣州都曾发生退租,拖延开业,赣州甚至出现业主遭欺诈的现象。

  针对人和商业在哈尔滨项目上的问题,记者分别到其位于哈尔滨美顺街29号的国内总部和设立在哈达水果批发市场内的办公室进行走访,对方均以领导无法联系为由婉拒了记者的采访。

  地下商业模式危局

  从2013年起,人和商业的多个项目停滞和延期。2014年度的财报显示,这些计划在2012年完工的项目,包括重庆巴南项目一期、重庆大渡口项目一期、辽宁锦州项目一期和东莞虎门项目一期,被调整延期到2014年,但实际这些项目还处在项目储备和在建项目名单中。

  人和商业由戴永革家族创立,1992年哈尔滨人和公司在哈尔滨建设“地一大道”一期,通过出租商铺或者转让经营权的方式获得商业回报。这在业内被称为“防空洞”模式。“一招鲜”的商业模式开启让人和商业迅速创造出业界神话。2008年10月22日,人和商业逆势登陆香港股市,融资30亿港元。

  人和商业的一位非独立执行董事曾表示,由于地下人防工程的开发属于公益工程,未被归类为房地产开发,其开发的项目也就不受诸多适用于房地产行业的法律、法规、税收或政策的限制,无须支付土地出让金及土地增值税,大大降低了开发成本,再加上地下商业的运营成本相对比较低,因此利润非常可观,人和商业的毛利率长期保持在70%以上。

  2008年之后,“防空洞”商业模式被迅速复制到哈尔滨、沈阳、武汉、广州、黑龙江大庆、江西赣州等地。至2014年底,人和商业运营的商场有22个,运营面积总建筑面积122万平方米。可出租营业面积为83万平方米。

  如今,人和商业不得不为高速扩张付出代价。

  人和商业资金收入来源,一个是经营权转让收入,一个是租金收入。由于人和商业开发的“防空洞”没有土地使用证,这让人和商业无法通过土地抵押获得银行贷款。建设所需资金只能通过经营权转让和物业租金收取,或者通过发债融资解决。

  值得一提的是,人和商业在过去三年里通过高息票据募集的近9亿美元资金,将在2015年至2016年集中给付。其中2015年到期的3亿美元优先票据年利率高达11.75%,2016年到期的6亿美元优先票据利率高达13%。这些借款利息就足够成为压在人和商业身上沉重的负担。

  从2013年起,人和商业的多个项目停滞和延期。2014年度的财报显示,这些计划在2012年完工的项目,包括重庆巴南项目一期、重庆大渡口项目一期、辽宁锦州项目一期和东莞虎门项目一期,被调整延期到2014年,但实际这些项目还处在项目储备和在建项目名单中。

  3月26日,人和商业公布2014年度财报,报告期内人和商业年度亏损高达17.14亿元。这已是人和商业连续两年巨额亏损,2013年度人和商业就曾亏17亿元,两年累计亏损已达到34亿元。一面是业绩巨亏,资金链吃紧;一面却是高管套现和高薪酬。2011年前后,人和商业先后动用上市募资的钱,购买两架商务飞机。在人和商业上市前融资中,人和商业的实际控制人戴秀丽将21.5亿元套现。2009年公司上市后,戴秀丽通过减持10亿股,套现18.6亿港元。

  让人不解的是,公司董事长戴永革在公司巨亏的情况下,一直领取较高的酬金报酬,2010年为6754万、2011年为4069万、2012年为4017万、2013年为3190万、2014年为3190万。这让戴永革一度排进港股十大高薪高管之列。

  虽然人和商业经历了2009年的发展,2009年全年的营业收入高达41.6亿元,实现净利润40.37亿元。然而从2011年起,人和商业的营业收入基本呈现逐年下滑趋势,2011年为22.4亿元,2012年跌至6.88亿元,2013年继续下跌到5.47亿元,2014年略有企稳,实现营收5.55亿元,跟2009年相比,降幅高达86%。

  人和商业描述过去的一年:“鉴于宏观经济和资金限制,本集团自2013年起,一直放缓扩张步伐,并在新项目开工建设上采取审慎措施,因此,于回顾年度(2014),本集团的物业组合并无新增购物广场,亦无新项目开工。”

  如今,人和商业地下商业神话已戛然而止!但新的收购计划,却在刺激着公司股价异军突起,是要创造新的神话?还是精心编织梦幻前景?

  另一方面,那些曾经在前三期项目中收获盆满钵满,如今因四期项目收益无法兑现而“反目”的业主,是否也应该自省一下高收益背后的风险,毕竟天下没有免费的午餐。(记者 王立三)
293 : GS(14)@2015-06-10 16:24:45

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150610/news/ww_ww3.htm
【明報專訊】人和商業(1387)就報章及媒體指控作出回應。其否認指控所指曾與哈爾濱第一大道「香港城」商舖業主簽訂五年期8厘的固定收益率返租協議,亦明言已向業主提供商城的位置圖或商舖的設計圖紙,沒有向超過一名業主出售同一商舖,亦有就其訂立的所有商舖出售交易,向業主發出由黑龍江省地方稅務局發出的正規收據。
294 : GS(14)@2015-06-10 19:21:51

收購旗下另一產業
295 : reference(1610)@2015-06-16 11:06:10

greatsoup294樓提及
收購旗下另一產業



更準確應該話農產品業務資金鏈斷裂, 被迫由上市公司幫忙找數, 對1387小股東極不利(如1387仍有獨立小股東的話)
296 : greatsoup38(830)@2015-06-17 00:23:26

此話何解
297 : reference(1610)@2015-06-19 17:08:04

留意收購條件
298 : greatsoup38(830)@2015-06-23 00:08:19

2015-06-16 HJ
人和集資收購每股淨值跌   

人和商業(01387)繼年初供股大量增加股數,正擬進行龐大收購,同樣大量發行新股,於完成後,發行股數將達439億股,較去年底增加超過一倍;供股價較資產折讓73.5%,發行新股收購價較資產折讓63.16%,股數雖大增,而每股資產淨值卻持續下跌。

人和已訂收購協議,將收購利駿公司全部股權,代價65億元,其中50.2億元以發行新股支付,另承擔貸款14.8億元;新股發行價0.41元,較公布前股價0.82元,折讓50%,較去年底每股淨資產1.113元,折讓63.16%。

購農業資產獲利潤保證

利駿由壽光地利全資擁有,人和主席配偶持有67.86%,其餘為私募股權基金等持有。利駿正在重組中,將於哈爾濱、齊齊哈爾、瀋陽、貴陽、牡丹江及壽光6個城市經營8個農產品市場,其業務模式包括於交易中心或露天場地向貿易商出租或提供地方買賣農產品,提供倉儲、運輸及第三方物流,以至包裝等。該等市場的土地及物業由壽光地利持有,但不在收購資產之列。

壽光地利將與利駿訂立租賃框架協議,把上述8個農產品市場租予利駿20年,至2035年底止,由成交日至2018年底止,每年租金1億元(人民幣.下同),其後每兩年增加5%,這是土地物業租金,不包括物業稅、其他支銷及營運開支;期滿後續租權由雙方酌情決定,協議可按1.34億元續租,其後每3年增加5%。

壽光地利保證,利駿2015年無形資產攤銷前及稅後淨利潤全年不少於5億元,2016年不少於6億元。收購協議並沒有提供利駿的資產數字,而重組前的2014年淨利潤為7.85億元,如已重組,將為4.21億元,即預期2015年增長18.7%,2016年增長20%。應注意的是,利潤是無形資產攤銷前,但無提供資產詳情,既無土地及物業,估計資產只是裝置及相關經營設備,收購代價65億港元中,大部分是無形資產(經營權),如按20年攤銷,每年攤銷亦達3億港元之譜,還有承擔債務14.8億港元的利息支出,實際利潤將大打折扣,只是保證利潤的一半左右。以此計算,收購市盈率17.3倍,但總勝於現在的人和無市盈率。

人和經營地下城商場22個,營運面積127萬方米,作為農產品及服飾的批發零售中心,運營模式包括物業出售與租賃,亦包括經營權轉讓。已立項發展項目19個,面積348萬方米,另有12個項目儲備面積132萬方米。2014年虧損16.66億元,與上年相若,其中包括投資物業評估減值13.64億元,其中7.6億元是相關方面收回或更改用途所致,其餘6.04億元估計是物業價值的下降,即使無物業減值,仍要虧損約3億元,是融資費用淨額高所影響。

關連公司變相上市

人和完成交易後每股資產淨值約57分或71.3港仙,較2014年底減少34.5%,供股的攤薄是所有股東承擔,而收購發行新股的攤薄,則不利於小股東,資產受此攤薄14%。

公布收購前股價曾升至1.12港元,其後傳有不利消息而下跌,已作澄清。公布收購消息後股價仍跌,反映市場對此收購並不樂觀,大量發行新股,消息指有禁售期,協議並無披露,大股東及其配偶持股量由51.38%增至62.8%,其他賣方小股東約佔9%,相信是等待套現,因而禁售期對股價有影響。

收購可帶來盈利,但資產被攤薄。人和本身利潤不穩定,受估值影響大,展望不明,股價急升150%後挫落40%,只是投機性上升。收購是關連交易,仍待獨立股東批准,這是大股東所持的利駿變相上市,獨立股東對此值得支持否?

#戴兆 #港股分析 #公司透視 - 人和集資收購每股淨值跌

299 : reference(1610)@2015-06-23 11:52:00

"應注意的是,利潤是無形資產攤銷前,但無提供資產詳情,既無土地及物業,估計資產只是裝置及相關經營設備,收購代價65億港元中,大部分是無形資產(經營權),如按20年攤銷,每年攤銷亦達3億港元之譜,還有承擔債務14.8億港元的利息支出,實際利潤將大打折扣,只是保證利潤的一半左右。"

This guy using an open-end question: 這是大股東所持的利駿變相上市,獨立股東對此值得支持否?

He is very smart and I think he know this deal is not good to minority shareholder of Renhe.
300 : greatsoup38(830)@2015-06-28 19:11:57

真是有一點危
301 : greatsoup38(830)@2015-06-29 01:37:05

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150626/news/ec_ecj1.htm
人和下季推農品電商平台
  2015年6月26日

【明報專訊】月初宣布進軍農產品業務的人和商業(1387),其行政總裁王宏放表示,在地產行業已進入下行周期情況下,公司冀拓展新業務應對逆勢,今年將加大發展農產品交易業務,暫定第三季推出農產品電商平台,目標今年平台交易額可達逾百億元(人民幣‧下同)。

公司擬向大股東收購8個農產品批發市場,王宏放表示,8個農產品市場共擁有10幾萬業戶,每年交易額達600億元,將為電商平台初期運營提供優質線下資源。他又認為,蘊含巨大發展潛力,而電商平台將集交易、倉儲、物流及綜合服務於一體,目前正和合作夥伴洽談,王宏放亦表示會考慮一切增值服務。

被問及有否計劃剝離地產業務,王宏放指,即使進軍新領域,仍會保留原先經營的地下商場,因租賃收入表現理想,去年增長17%。另外,某些地下商場也涉及農產品經營,故未來或可與電商平台達互助互利之效用。

302 : greatsoup38(830)@2015-08-30 16:17:46

盈利增166%,至3.2億,重債
303 : greatsoup38(830)@2016-01-02 00:56:11

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160101/news/ec_eca1.htm



【明報專訊】迎新跨年本是全城喜悅,一些民企股卻麻煩纏身、年關難過。曾遭沽空機構質疑的地下商場營運商人和商業(1387),昨日公告一份涉資逾23億元的貸款違約,或需要提前償還,事件更可能觸發交叉違約,並導致集團可能需要立即償還所有債務。

明報記者 武君

公告稱,人和附屬公司於2014年11月與銀團貸款方訂立一份2.5億美元和3.9億港元的貸款協議。根據協議,借款方承諾在任何時候均會維持不低於若干水平的現金金額,以及在協定的截止日期前向中國政府當局完成辦理一幅位於中國無錫的土地的按揭登記。人和早前已取得臨時豁免,將達成條件期限延至2015年12月31日,但仍不能履行,意味該筆貸款已經違約。

公司稱正採取行動作出補救,並正與相關當局協調完成土地按揭登記,亦正尋求銀團貸款方對協議條件的豁免、同意和延期。截至昨日,集團尚未收到任何違約或提前償還銀團貸款的正式通知,但豁免申請一旦不獲批准,貸款方可要求人和立刻償還欠款,同時,提前償還銀團貸款可能觸發集團其他貸款和債券的交叉違約事件,導致集團需立刻償還所有貸款和債券。

截至2015年6月底止,人和一年期借款約23.11億元,而多於一年期借款則約38.89億元,而集團可動用及受限現金合共僅約12億元。

上市後負面消息不斷 連番盈警

人和表示,一直研究各項集資方案,包括以股本和債務融資方式為銀團貸款再融資,以及進行其他貸款或發出其他債券。如皆不可行,董事會亦將考慮其他可獲得額外現金資源的機會,包括但不限於出售業務和資產。

人和商業2007年上市時,鄭裕彤的新世界系亦有認購股份。但此後多番發出盈警,負面消息不絕,先後被指強制租戶購買經營權、將商舖一舖多賣等,股價亦由上市時的1.13元跌至0.36元。原本的大股東戴秀麗頻頻減持,持股降至不到50%後又全部轉讓於胞弟戴永革。

近年不少民企業績惡化,違約事件頻發。去年更是違約高峰期,如格菱控股(1314)核數師對2014年報不發表意見,導致5000萬元債券違約,公司並表示預期將構成更多違約事件。而恒鼎實業(1393)亦未能支付1.9億美元票據。陷入清盤風波的山水水泥(0691)亦有一筆2020年到期5億美元優先票據違約。

304 : greatsoup38(830)@2016-01-07 02:20:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160106/news/ec_ecc1.htm
人和遭標普列負面名單
  2016年1月6日

【明報專訊】人和商業(1387)上周才宣布債務違約,更可能隨時觸發交叉違約,昨日標普已經「落井下石」,分別給予人和長期信貸及13厘債券「CCC」及「CCC-」的評級,更將人和列入負面觀察名單。受消息拖累,人和商業昨日跌1.5%,收報0.325元。

予人和長期信貸「CCC」評級

標普昨日發報告表示,在該行大中華區評級中,給予人和「cnCCC」評級,又稱人和今年到期、無擔保的13厘優先票據金額多達1.61億美元(約12.6億元),該行對該筆票據給予「cnCCC-」評級,並將人和列入負面觀察名單。標普信貸分析師指出,人和商業若未能從債主取得豁免或共識,可能缺乏資金來還債。

欠債62億元人幣 現金流僅8億

人和面臨龐大債務的同時,其現金流亦備受質疑。標普表示,截至去年6月底,人和現金流僅有8.17億元人民幣,然而卻欠債62億元人民幣,至於該筆1.61億美元票據更將於今年8月到期。不過,若債主未有表態放棄或展示共識,該行不認為人和有充足的流動資金在8月支付票據。綜合各種原因,該行認為人和現金餘額未有改善,更持續低於貸款契約中訂明的最低要求,故對人和的流動性維持「疲弱」評級。

現金流成為人和存亡關
305 : greatsoup38(830)@2016-02-26 02:49:39

無錢還
306 : greatsoup38(830)@2016-03-09 01:57:42

盈喜
307 : GS(14)@2016-03-19 11:58:12

轉賺9億,就來倒了,債重
308 : GS(14)@2016-03-21 03:45:47

賣商場
309 : GS(14)@2016-08-25 16:54:21

huge loss
310 : GS(14)@2016-09-04 01:51:35

盈警
311 : greatsoup38(830)@2016-09-18 23:30:42

轉賺2.3億,重債
312 : GS(14)@2017-06-10 14:12:53

茲提述本公司於二零一七年六月六日刊發之公告(「該公告」)。除另有界定外,本
公告所用詞彙具有該公告賦予之相同涵義。
本公司董事會(「董事會」)謹此遺憾地告知本公司股東及潛在投資者,其已接到賣
方通知,表示本公司未能獲選為建議交易之首選競投者。因此,本公司將不會繼
續競投程序,亦不會就建議交易有任何進一步行動。

313 : GS(14)@2018-06-07 06:33:42

買垃圾市場地,10供3
314 : GS(14)@2018-09-12 04:58:33

建議收購事項的理由及裨益
目標集團為「地利生鮮」連鎖超市的經營者,在中國各地遍佈數百家零售店,透過
其超市及其他銷售渠道向終端客戶提供眾多農產品及其他食品。目標集團有其自
身採購團隊,從其原產地採購農產品及擁有冷鏈物流及倉儲能力,能夠確保食品
新鮮地運到各銷售點。為了便利營運,目標集團亦在中國各地擁有食品生產及加
工基地。
本 集 團 主 要從 事 於 中 國 七 個 城 市( 即 壽 光 、 貴陽 、 哈 爾 濱 、 齊 齊 哈 爾、 牡 丹 江 、
瀋 陽 及 杭 州 )的 八 個 農 產品 市 場 的 業 務 營 運 。該 等 市 場 從 事 主 要 批 發蔬 菜 , 亦 包
括果品、海鮮、肉類、穀物、食油及其他食品。其一直在物色拓闊及進軍農產品
下游零售市場的機遇。憑藉目標集團的現有營運規模及其零售店的地域網絡,建
議收購事項為本公司提供了進軍該市場並加強其日後發展的具吸引力的機遇。倘
建議收購事項落實,本公司將憑藉目標集團的廣泛零售店網絡直接打通中國擁有
廣大客戶的農產品及其他食品市場,就新店及電子商務銷售而言其有增長潛力。
目標集團亦將為本集團帶動食品採購、生產及物流能力。
經計及(i)預計目標集團將予產生的估計收益;(ii)目標集團在零售店及客戶數量方
面 的現 有營 運 規模 較大 及其 潛 在增 長; (iii) 中 國農 產 品批 發及 零 售市 場的 電 子商
務 發 展 機 遇 及 行 業 前 景 ; 及 (iv) 戴 先 生 授 予 的 排 他 期 , 董 事( 包 括 獨 立 非 執 行 董事 )認 為 合 作 意 向 書 的 條款 及 據 其 支 付 的 誠 意金 乃 經 訂 約 方 公 平 協 商後 釐 定 , 按
正常商業條款訂立、屬公平合理並符合本公司及股東的整體利益。
315 : GS(14)@2019-03-06 07:45:19

本公司董事會(「董事會」)謹此通知本公司股東及潛在投資者,根據董事會目前可
得資料,本集團預期截至二零一八年十二月三十一日止年度將錄得不少於人民幣
3 億 元 的 虧 損 , 較 截 至 二零 一 七 年 十 二 月 三 十一 日 止 年 度 的 虧 損 錄 得顯 著 增 加 。
預期增加的虧損主要源自於二零一八年十二月因出售若干僅用作持有兩架飛機及
相關牌照的附屬公司(「出售事項」)而引致的虧損。出售事項可節省因保養及使用
相關飛機而產生的重大開支,董事會認為出售事項只會對本集團截至二零一八年
十二月三十一日止年度的盈利造成一次性影響,但預期長遠有利於本集團。
316 : GS(14)@2019-03-08 00:50:31

茲提述人和商業控股有限公司(「本公司」)日期為二零一八年九月十一日有關建議
收購事項的公告(「該公告」),據此,本公司控股股東( 定義見上市規則 )戴先生擬
出售或促使出售及買方( 本公司的全資附屬公司 )擬收購目標公司的股權,該目標
公司連同其附屬公司主要從事中國各地農產品批發及零售業務。除非另有指明,
否則本公告所用詞彙與該公告所界定者具有相同涵義。
由於 合作意 向書 訂約方(「訂約 方」)就建議 收購事 項( 包括 但不 限於擬 收購的 股權
比 例 )仍 在 進 行 磋 商 中 , 董 事 會 謹 此 宣 佈 , 於 二 零 一 九 年 三 月 七 日( 交 易 時 段
後 ), 戴 先 生 、 目 標 公 司 與 買 方 訂 立 了 合 作 意 向 書 補 充 協 議(「合 作 意 向 書 補 充 協
議」), 據 此 , 於 合 作 意 向 書 所 界 定 的 排 他 期( 或 訂 約 方 可 能 以 書 面 協 定 的 其 他 日
期 )屆滿後,排他期獲額外延長180天(「延長期」)。於延長期內,訂約方將就擬收
購的股權比例( 可能不是目標公司的全部股權 )以及就建議收購事項的其他條款進
行磋商。由於達成延長期協議及毋須就延長期支付額外誠意金,本公司及買方並
無要求退還已支付的誠意金。倘於延長期屆滿後未能達成正式協議或倘建議收購
事項未能根據正式協議完成,則誠意金可於本公司或買方要求下在七個營業日內
全額退還,毋須作出任何扣減及支付利息。
經考慮( 其中包括 )延長期期限及毋須就延長期支付其他代價,董事( 包括獨立非
執 行 董 事 )認 為 合 作 意 向 書 補 充 協 議 的 條 款 及 延 長 期 乃 經 訂 約 方 公 平 協 商 後 釐
定,按正常商業條款訂立,屬公平合理並符合本公司及股東的整體利益。

317 : Clark0713(1453)@2019-04-27 01:37:54

建議股份合併

10合1

建議更改公司名稱

董事會宣佈,本公司建議將其英文名稱由「Renhe Commercial Holdings CompanyLimited」更改為「China Dili Group」,並將其中文雙重外文名稱由「人和商業控股有限公司」更改為「中國地利集團」。
318 : GS(14)@2019-04-27 06:46:15

改名中國地利集團,10合1
基金 中國 地利 集團 1387 人和 商業 專區 關係 0235 0985 、華 華置
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270190

歐美兩太空中心最近赤道庫魯發射場佔盡地利

1 : GS(14)@2014-10-18 23:01:00



■歐洲宇航局庫魯發射場

由於低緯度發射場更利於衞星發射,世界航天大國都盡量靠赤道作選址場地,但因實力及地理原因,目前只有美國和歐洲宇航局有低緯度發射場,美國的甘迺迪太空中心在佛羅里達州卡納維拉爾角,歐洲宇航局的庫魯發射場建在南美洲的法屬圭亞那。



俄國火箭功率優勝

歐洲的庫魯發射場位於北緯5.08度,文昌發射中心位於北緯19度19分,甘迺迪太空中心北緯28度。換言之,庫魯發射場最近赤道,文昌次之,甘迺迪第三。是故庫魯發射場被公認是最佳火箭發射點,但美國擁有更大的火箭及更高的航天技術,故綜合實力甘迺迪領先。俄羅斯也是一個航天大國,但其地理位置所限,無法興建低緯度發射場,只能靠其大功率火箭「硬射」;其主要發射場拜科努爾發射場是前蘇聯時期所建,位於哈薩克斯坦中部,面積達6,717平方公里。俄國發射場有9個發射工位,15個發射裝置,4個用於試驗洲際彈道導彈,規模之大世界第一。蘇聯解體後拜科努爾受破壞,後俄羅斯需繼續航天計劃,以租用方式使用該發射場,2004年俄哈二度簽約,租期到2050年,租金為65億美元。網易科技




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20141018/18904012
歐美 太空 中心 最近 赤道 庫魯 發射場 發射 佔盡 地利
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=286115

土瓜灣重建項目 享未來港鐵地利 喜築單位細 入場門檻高

1 : GS(14)@2016-09-25 10:27:18

■大廳闊度9呎1吋,外連22方呎露台。



【新盤巡禮】市建局市區重建項目喜築毗鄰房協私樓土瓜灣欣榮花園,項目位處最快2019年通車的港鐵沙中綫土瓜灣站及馬頭圍站之間,位置有點尷尬,屬於方便與吊腳之間,跟項目的形象一樣兩頭不到岸,單位面積細及戶型小,但呎價貴門檻高,首批單位折實平均呎價15,357元,高於同區去年初發售的另一市建局項目喜點,追貼同區去年底開售的私人發展商項目迎豐,後者面積更加細,部份單位樓價可以壓低至400萬元以下,尚且可以吸引上車客。記者:伍志輝攝影:黃文邦



喜築約300方呎開放式折實售價逾460萬元,300多方呎一房戶折實售價要500餘萬元,一個上車盤格局的物業卻將一般上車客拒諸門外,旺市下竟然要延後發售完全不難理解。


開放式戶起居廳較窄

喜築附近以樓齡18年的欣榮花園為中心點,商舖食肆多,人流密集,四周街道散佈大量老舊大廈及工廠大樓,而九龍城道一直到土瓜灣市政大廈一帶的街市路段,環境街坊地道,地區形象不會輕易改變。如果將着眼點放在未來式的港鐵地利之上,未來土瓜灣站將有行人隧道出入口接駁至北帝街,該處附近就是另一市建局項目喜點的所在地,物業已經是現樓,現時月租一般萬餘元有交易,沙中綫通車前已經可以擺脫SSD限制,以該盤的真正毗鄰港鐵地利,吸引力應該較多行幾個街口的喜築強。



■睡房外連16方呎工作平台。

■睡房內多設一度浴室門。



■開放式廚房爐具電器選用德國品牌為主。

■浴室無窗,淋浴間空間算合理。

至於未來馬頭圍站在炮仗街及落山道交界會有港鐵出入口,距喜築亦是幾個街口的距離,該站附近亦有另一市建局項目津匯,地利更鮮明,有得揀的話就需要好好考慮清楚了。喜築開放式單位面積較喜點大一些,玄關虛位更加長,但起居廳比較窄,一房單位面積普遍細一點,大廳窄了亦短了,睡房亦比較窄兼且多一度浴室門限制擺位。喜築新增了兩房間隔及頂層三房雙套千呎大戶,兩房戶尚且可以理解,連平台特色大宅對於一個細規模的市區重建項目而言,着實有點沽名釣譽的感覺。








來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160925/19780735
土瓜 瓜灣 重建 項目 未來 港鐵 地利 喜築 單位 入場 門檻
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=309937

海栢花園享地利 實呎1.4萬

1 : GS(14)@2016-11-20 23:44:32

馬鞍山私人屋苑向來以市中心新港城為焦點,規模大、配套齊,二手市況具指標,近期成交平均建築呎價9,553元、實用呎價12,659元,而同享市中心地利及更加近海的海栢花園,近期成交呎價更高,平均建築呎價10,254元、實用呎價13,801元。區內新一代指標屋苑包括迎海及銀湖.天峰,近期成交呎價穩守區內屋苑前列水平,相比之下,同屬港鐵烏溪沙站旁屋苑的翠擁華庭,近期成交呎價排行區內私人屋苑榜末。日前物業錄得一宗三房戶成交,十分低水,世紀21奇豐物業莊瑞生表示,翠擁華庭10座中層B室,建築面積985方呎,實用面積765方呎,成交價765萬元,建築呎價7,766元,實用呎價10,000元。


上車客453萬買新港城

政府本月初突然為樓市加辣,對馬鞍山二手樓市的影響暫時未見顯著,僅個別放盤業主減價意識開始浮現,有心入市買家亦趁勢進場,尤其不受加辣影響的上車一族更加積極,中原地產卜穎芝表示,新港城L座中層6室,建築面積460方呎,實用面積338方呎,兩房間隔,上車客認為加辣對其影響不大,決定以453萬元購入,建築呎價9,848元,實用呎價13,402元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161119/19838254
花園 地利 實呎 1.4
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地利根德閣「賣殼」沽 實呎4.65萬破頂

1 : GS(14)@2016-12-07 07:31:40

【明報專訊】辣招後二手樓價仍然高企,市場消息指,中半山地利根德閣3座一個高層單位,剛以約1.35億元「賣殼」售出,實呎超過4.65萬元,呎價創屋苑歷史新高。單位為3座極高層C室,實用2903方呎。屋苑對上一宗最高呎價成交,為2012年時一個複式單位以實呎31,246元售出,現呎價較舊紀錄高出四成多。今次沽出單位之原業主於2005年4441萬元購入,帳面獲利8059萬元或1.8倍。

天璽2940萬沽 連使費微蝕離場

不過,豪宅亦錄蝕讓個案。九龍站天璽皇鑽璽高層E室,實用935方呎,早前以2940萬元易手,實呎31,443元,原業主於2013年以3244.7萬元購入,現帳面蝕約305萬元,惟當時買家可享9%提前成交現金回贈及70%稅務回贈,料計及使費後實際微蝕離場。

市區上車盤續錄破頂價成交。市場消息指,紅磡灣中心E座高層2室,實用492方呎,以714萬元成交,實呎14,512元,呎價創屋苑新高。原業主2011年445萬元購入,帳面獲利269萬元或6成。

另香港仔華貴邨有車位做價高見116.5萬元,創全港公屋車位新高。土地註冊處顯示,香港仔華貴邨單號車位,上月以116.5萬元售出。原業主於今年5月以99萬元購入,持貨約半年即賺17.5萬元或18%。

陳慧嫻4.7萬租比墅 呎租25元

代理消息指,歌星陳慧嫻近期以月租約4.7萬元租住大埔比華利山別墅湖景道單號屋,實用1902方呎,呎租約25元。事實上,有關屋苑亦不乏藝人居住,如陳豪與陳茵媺夫婦、張繼聰與謝安琪夫婦、黃浩及徐淑敏夫婦。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4442&issue=20161207
地利 根德 賣殼 實呎 4.65 萬破 破頂
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啟德1號贏地利 輸景觀 2期開價高 每呎近1.8萬

1 : GS(14)@2017-01-14 12:22:43

■大房與鄰房打通,空間感大增。



【新盤巡禮】買家需符合既定資格的港人港樓啟德1號2期正式發售,項目的整體設計及優缺點與1期分野不大,但2期首批125伙折實平均呎價高達17,589元,較不足半年前發售的1期首批折實平均呎價14,471元貴逾兩成,2期一房單位折實最平要642.36萬元,較1期一房折實入場費491.87萬元貴逾三成,樓價上調幅度十分驚人。未來區內尚有海量的住宅供應,當中不乏景觀質素更佳的選擇,以現時這個高位水平入市,絕對要具備博後市繼續有力上升的信心。記者:伍志輝攝影:王心義 邱仲權



啟德1號1及2期是整個啟德發展區已出售私人住宅地皮項目中,最接近港鐵沙中綫啟德站的選擇,附近地盤密佈,屬於贏地利輸景觀的項目。物業1及2期的預計關鍵日期同為今年10月,物業入伙時沙中綫仍然未通車,周圍的社區配套由零開始,屬於不折不扣的「開荒牛」物業。


一房單位一律375呎

啟德1號2期與1期一樣採用高低座混合形式發展,2期兩座高座分別是3及5座,7幢低座則由8至16座(不設13及14座),順帶一提,1期兩座高座分別是1及2座,6幢低座則由1至7座(不設4座)。啟德1號2期高座提供600個單位,一房有120個,比例兩成,面積一律375方呎,分佈兩座的C及H室,一律開放式廚房及黑廁設計。兩房單位有240個,比例四成,兩座B及J室面積561方呎,開放式廚房有趟門,浴室有窗,兩座E及F室面積563方呎,有獨立廚房,但提供黑廁。兩房連儲物房單位有120個,比例兩成,兩座的A室面積547方呎、K室面積561方呎,俱為獨立廚房及黑廁設計。三房連套房另儲物房單位有120個,比例兩成,面積一律799方呎,分佈兩座的D及G室,浴室有窗,大碼開放式廚房有趟門,但沒有工人廁。3座2樓A、B、J、K室及5座3樓D至G室有平台,3座37樓D及G室有天台。



■廚房改開放式,拆去有趟門牆身放工作枱。

■大門旁儲物房無窗,長度有5呎7吋。



■客廳旁睡房闊約6呎9吋,睡床有頂腳情況。

■浴室有窗是三房單位的設計優點。


採用德國名牌家電

物業低座一律為四房雙套房另儲物房連洗手間設計,除8座之外,其餘單位電梯大堂及垃圾房俱計入實用面積。8至12座合共20個單位,面積1,561至1,606方呎不等,15及16座則提供4個複式,面積一律2,414方呎。用料方面與1期相若,冷氣一律為日本大金,低座廚房電器一律為德國Míele,高座雪櫃及洗衣機為德國西門子,其餘為德國Míele。以今日發售的首批連加推共188個單位計算,最平的一房單位為3座2樓C室,375方呎,折實642.36萬元。兩房單位最平3座3樓B室,561方呎,折實857.9萬元。兩房連儲物房單位最平3座3樓A室,547方呎,折實897.8萬元。三房連套房最平3座2樓D室,799方呎,折實1,189.64萬元。








來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170114/19896068
啟德 號贏 地利 景觀 開價 每呎 呎近 1.8
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北角健康村享地利 配套佳 一房戶第二市場300萬起

1 : GS(14)@2017-02-05 10:48:15

■健康村享有市區地利。



【搵屋指南】北角仍然不乏平價上車機會,除了舊廈單幢樓,綠表客可以揀區內唯一居屋健康村,鄰近北角街市,距港鐵北角站約10分鐘行程,市區地利賣點鮮明,最細碼一房單位第二市場價300萬元起。記者:伍志輝攝影:李家皓



健康村由房協發展,包括居屋及出租公屋,其中居屋合共5座,單位間隔一至三房,一房單位建築面積434至455方呎、實用面積319至328方呎,兩房戶建築面積522至605方呎、實用面積382至476方呎,三房間隔建築面積666至734方呎、實用面積492至631方呎,三房連套房大戶建築面積820至916方呎、實用面積626至698方呎。物業1期3座康輝閣及4座康宏閣單位不設窗台,2期1A座康祥閣、1B座康欣閣及2座康勝閣大部份單位有窗台,戶型方面有鑽石廳、長廳、曲尺廳等。



■鑽石形廳擺位要花點心思,勝在空間感不俗。

■睡房有充足地方可用,並有小窗採光。

■以低層戶而言,景觀尚算開揚。



■廚房呈梯形,訂造廚櫃可以解決擺位問題。

■浴室設備陳舊,有需要大翻新。


鑽石廳附有窗台

世紀21日昇地產陳卓峰指出,物業最細碼一房戶僅2期1A座康祥閣及1B座康欣閣供應,現時有兩個第二市場放盤,俱屬低層H室,開價同為300萬元,以介紹的一伙樓層稍高,採光度充足一些。單位戶型設計另類,鑽石形廳附有窗台,擺位要花點心思。大廳旁為梯形廚房,門後有大凹位可放雪櫃,旁邊浴室偏小,進入睡房的長走廊有對天井小窗,睡房可用空間多,有小窗採光。單位戶主屬一手業主,內櫳裝修完全DIY,自住多年設備較舊,翻新開支不可少,勝在放盤叫價屬物業目前第二市場上最廉宜水平。物業現時另有一個自由市場兩房放盤,2期1A座康祥閣低層,建築面積538方呎、實用面積395方呎,長廳間隔,開價568萬元,建築呎價10,558元、實用呎價14,380元。早前物業錄得一宗第二市場高價成交,1期3座康輝閣中層F室,建築面積688方呎、實用面積592方呎,三房間隔,成交價563萬元,建築呎價8,183元、實用呎價9,510元,為屋苑三房戶第二市場呎價新高。一房戶去年12月錄得中層自由市場成交,2期1A座康祥閣中層A室,建築面積438方呎、實用面積319方呎,成交價449萬元,建築呎價10,251元、實用呎價14,075元。






來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170204/19917262
北角 健康 村享 地利 配套 房戶 第二 市場 300 萬起
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MY CENTRAL 中環鬧市豪宅盤 享地利優勢

1 : GS(14)@2017-10-14 11:09:57

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1324&issue=20171014
【明報專訊】新盤供應浪接浪,本月焦點由將軍澳轉至港島區。長實(1113)與市建局合作發展的中環嘉咸街單幢盤MY CENTRAL,樓花期約17個月,主打2房及3房戶。物業坐落區內中心地帶,鄰近半山扶手電梯及蘇豪區,加上周邊配套齊備,料受區內上班族及家庭客捧場。

明報記者 謝穎怡、攝影 劉焌陶

MY CENTRAL位處中環嘉咸街23號,共提供185伙,實用面積由674方呎起,其中61伙為2房戶及124伙為3房戶。項目每戶均以套房設計,兩房連套房單位實用面積674至679方呎,分佈於每層的C室及F室,單位採用開放式廚房;至於3房連套房及工作間單位實用面積827至839方呎,及3房連套房及工作間(附設洗手間)單位實用面積由906至996方呎,3房單位則設有「梗廚」。項目另有6伙特色戶,包括3伙連平台特色戶及3伙連天台特色戶,其中39樓E室為項目最大單位,實用面積1132方呎,單位家庭室連284方呎平台。

主打2至3房單位

發展商早前開放連裝修示範單位,以28樓A室為藍本,實用面積996方呎,原則3房改作兩房間隔。甫入大門,左方為廚房,放置古銅色金屬廚櫃及歐洲品牌家電,如蒸焗爐、洗衣乾衣機等。整個單位設計高貴典雅,牆身及地面均用上大量深色雲石鋪砌。大廳面積逾200方呎,外連36方呎露台,飯廳區放置一張六人餐桌,另客廳中央擺放深灰色梳化及淡金色茶几。

鄰近蘇豪區半山扶手電梯

單位內所有睡房位處同一邊,以走廊連接。設計師將其中一間睡房拆去牆壁,改成一個品酒區,放置3個紅酒櫃,除供住戶擺放私人珍藏紅酒外,該區域同時亦連接大廳,有助增加空間感。至於另一間睡房,牆身採用灰色大理石,配襯木地板,設有雙人牀及開放式衣帽間。與該睡房相對的浴室,備有淋浴間、金色浴巾架及一列水滴形水晶吊燈,增添貴氣。

至於主人睡房,除設有大玻璃窗外,亦外連16方呎工作平台。睡房內擺放雙人牀後仍可三邊上落牀,而主人浴室內以香檳金色為主調,並採酒店式「四件頭」設計,浴缸及淋浴間兼備。此外,睡房與大廳座向一致,均向西南方,發展商早前形容,此類單位為樓王座向單位。

據樓書顯示,MY CENTRAL設有逾7000方呎住客會所,提供多項休閒設施,包括24小時健身室、游泳池、宴會廳及瑜伽室等。另外,發展商指,項目設計用上不少綠化元素,包括逾30%綠化園林,及於天台採用環保物料,以減低熱效應及增加光線。另值得留意的是,項目不設車位。

■有片睇,如欲觀看更多MY CENTRAL現場環境,可登入明報財經網瀏覽:mpfinance.com
2 : GS(14)@2017-10-14 11:10:09

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6675&issue=20171014
【明報專訊】坐落中環鬧市的MY CENTRAL,連接結志街部分為嘉咸市集,屬區內「鮮貨零售中心」,提供菜檔、海鮮檔等濕貨檔口。與此同時,項目亦鄰近藝術文化集中地,當中最有名為「保育中環」的項目之一PMQ元創方。該處前身為香港著名學校和警察宿舍,目前聚集眾多設計工作室及商店,更定期舉辦各類展覽及活動,吸引不少年輕人到訪。

此外,物業附近亦有另一活化項目,就是位處中環威靈頓街120號、擁有逾百年歷史的「永和號」。「永和號」前身為雜貨店,早於2007年被納入重建範圍,現時市建局將全幢保留,活化底層部分,日後用作地舖。

飲食方面,沿半山扶手電梯除有多間特色食肆及酒吧外,亦不乏平民美食,包括以大牌檔形式經營、售賣招牌絲襪奶茶的蘭芳園,還有曾吸引不少名人光顧、主打清湯牛腩的九記牛腩等。

[睇樓手冊]
3 : GS(14)@2017-10-14 11:10:20

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7860&issue=20171014
【明報專訊】由長實(1113)發展的MY CENTRAL,為市建局中區卑利街/嘉咸街地盤B項目,位處卑利街、結志街及嘉咸街交界,長實於2012年投得項目的發展權。B地盤除了會興建一幢37層高、預計建185伙的住宅大廈外,另有一幢兩層高的商舖及街市檔位,涉約3.2萬方呎樓面,以便安置現有商戶;該商用樓面未來要交回市建局管理。

鄰近商業地王 市值逾百億

除了上述地盤B項目,市建局中區卑利街/嘉咸街尚有兩個重建項目,包括地盤A及地盤C,地盤A由信置(0083)於今年3月投得發展權,信置將會興建商住項目,並引入環保特色及智能系統。

至於剛在本周一(9日)截標的地盤C,可作辦公室、酒店及零售用途,市建局共收9份標書,入標的發展商大多為港資,包括長實、信置、新地(0016)、新世界(0017)、會德豐(0020)等。因屬中環區罕有商業地,業界預計項目每方呎樓面地價1.9萬至3萬元,總估值約83億至130億元。
MY CENTRAL 中環 鬧市 豪宅 地利 優勢
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=342454

會德豐20億收購雲地利大廈一籃子物業

1 : GS(14)@2018-03-16 10:04:09

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1229&issue=20180316
【明報專訊】港島豪宅地供應罕有,發展商積極收購舊樓,其中跑馬地雲地利大廈獲財團以約20億元購入一籃子單位及車位,最高成交實呎高達3.89萬元,相信今次收購為發展多個豪宅項目的會德豐(0020)或有關人士。

個別實呎高達3.89萬

土地註冊處顯示,樓齡55年、共設67個住宅單位的跑馬地雲地利大廈,其中55個單位連14個車位,獲財團以合共約20億元購入,一個實用面積1454方呎的B單位以5657.2萬元成交,實呎達3.89萬元,為今批單位中呎價最貴一伙。

買家以世栢國際有限公司(CENTURY SUPREME INTERNATIONAL LIMITED)作登記,董事為薛建平(SIT KIEN PING PETER),雖然公司登記中沒有會德豐高層,惟薛建平曾代表會德豐處理不少物業交易,包括收購恒生西灣河大廈,故相信今次真正買家亦為會德豐或有關人士。雲地利大廈於2009年獲屋宇署批出圖則,項目獲批建1幢40層高住宅,樓面達14萬方呎。

事實上,港島區舊樓一直獲發展商收購,其中以恒地(0012)最為積極,去年共斥約22億元在西半山一帶收購,如位於天匯前方的羅便臣道101號夏蕙苑及羅便臣道99及99A號等。
德豐 20 收購 地利 大廈 籃子 物業
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鄭志明付逾千萬辣稅 入市地利根德閣

1 : GS(14)@2018-05-15 10:24:47

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3085&issue=20180515
【明報專訊】再有名人入市豪宅。土地註冊處資料顯示,中半山地利根德閣3座中層D室,實用面積2361方呎,連同1個車位,上月以6900萬元易手,實呎29,225元,登記買家為新世界(0017)主席鄭家純三子鄭志明(CHENG CHI MING BRIAN)。資料顯示,鄭繳付1035萬元稅款,為樓價15%,意味鄭繳付雙倍印花稅(DSD)。原業主2009年8月3900萬元買入,持貨近9年帳面獲利3000萬元或77%。

紅莓閣雙號屋1.7億轉名予董立均

另土地註冊處資料亦顯示,山頂賓吉道8號紅莓閣2期雙號洋房,實用面積2903方呎,花園面積約500方呎,成交價1.7億元,實呎58,560元。

登記買家為前行政長官董建華長子兼東方海外(0316)執行董事董立均(TUNG LIEH CHEUNG ANDREW)。資料顯示,上述物業由董立均與其妻子馮如琳於2003年6月以2430萬元購入,料為內部轉讓。

新地相關人士購寶靈頓道地舖

此外,發展商亦積極併購市區舊樓,土地註冊處資料顯示,灣仔寶靈頓道17號地舖,於上月下旬以9000萬元易手,新買家為UNITED ASSET LIMITED,公司董事為李頲,為新地(0016)或有關人士。資料顯示,新地近年積極併購該地段的物業,未來或透過強拍以統一該地段的業權。
鄭誌 誌明 明付 付逾 逾千 千萬 萬辣 辣稅 入市 地利 根德
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350400

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