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中環在線:低調富豪買商廈賺萬倍 李華華


2010-10-26  AD




 

尖沙嘴廣東道名 店林立,已經成為內地自遊行來港必到嘅朝聖之地。大業主九倉(004)、華置(127)甚至英皇國際(163)都有舖喺嗰頭。不過,亦有一啲單幢物業係由 鮮為人知嘅老牌家族揸住,廣東道嘅業主,真係卧虎藏龍。好似上個禮拜狂加Omega八成租嘅廣東道12號松鳳商業大廈,業主係一個叫馬松深(圖)嘅低調潮 州富豪,佢係一位紡織業廠家,喺香港同大陸都有廠房,沙田區仲有一間叫「馬松深中學」,馬生響香港除咗有個自住單位同幾層工廈外,最值錢就係呢幢松鳳商業 大廈。華華問番啲經紀老友,呢幢物業前身係一幢舊樓,馬松深響1962年用咗20萬銀買入後,喺1999年左右重建成為商廈,咁佢就響自己同太太姚鳳個名 各取一字嚟名命呢幢新廈。老友話,馬生只曾響大廈落成前去地盤視察過,但起好之後由命名到招租,到十幾年後嘅今日,大家都已經冇見過佢,低調到你唔信!

咁呢幢樓今時今日大約值幾銀呢?有估值師老友估計,市值約莫係20億,咁即係比當年買入價升值近1萬倍……

 


中環 在線 低調 富豪 商廈 賺萬 萬倍 華華
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雍澄軒前傳假商廈真住宅揭李嘉誠保鑣大本營

2013-03-07  NM
 
 

 

長實上月突然拆售葵涌雍澄軒酒店房,套現十四億,有市民以為執到寶搶買平價「住宅」,結果報警收場,地監局上週共收到六宗買家投訴,不過由於有關地契並沒有列明不可拆售物業;面對長實挑機,政府內部鑽盡空子,可惜至今仍是無計可施。

長實出招將非住宅物業包裝成住宅出售,其實早有前科。本刊發現長實旗下位於香港仔的匯賢大廈,在入則建樓時明明盡地積比率興建寫字樓,但到頭來卻以「高於商廈、低於住宅」的呎價發售,這幢海景「商業大廈」今天成為區內熱門「住宅」樓盤,部分單位更被徵用為鲔喀宿舍,成為李嘉誠保鑣大本營。

「呢幾架車係誠哥o架,佢懐鮋車先可以泊粛呢度。」記者上星期跟地產代理到香港仔石排灣道匯賢大廈睇樓,大廈門外行人路泊了一部寶馬房車及一輛三菱四驅車,地產代理直言,不少由長實聘用的鲔喀保鑣及司機,都是住在這幢大廈內,而根據查冊,該兩部房車分別由「Transland Limited」及「Concordo International Limited」擁有,車輛登記地址同為長江中心。記者連日觀察,這幢樓高廿六層的商業大廈,的確有不少鲔喀出入,而經常接載李嘉誠長子李澤鉅的房車、以及為李嘉誠開路的電單車,亦不時停泊在大廈門外。事實上,由香港仔石排灣道的匯賢大廈開車至李嘉誠位於壽臣山徑的大宅,只需九分鐘;駛往其深水灣大宅更只需七分鐘,位置非常方便,即使誠哥急call,鲔喀保鑣亦可極速趕到。根據土地註冊處資料,匯賢大廈合共有一百八十二個單位,長實旗下公司共持有當中四十九個單位,其中包括九至十六樓全層,及個別分布於其他層數的單位。記者於匯賢大廈採訪多日,發現大廈十樓全層是健身室,設有洗衣房,不時有鲔喀出入做gym,而其餘層數的單位門外,大部分都掛了藏式的宗教幡旗。記者曾到其中一個由長實持有的單位拍門,應門的是一名尼泊爾女子,她直言跟尼泊爾籍丈夫同住該單位數年,稱自己是租戶,但當記者追問她每月要交多少租金時,她卻表示不清楚。

盡地積比

匯賢大廈雖然被長實徵用為鲔喀宿舍及保鑣大本營,不過,原來匯賢大廈根本不能用作住宅用途。翻查地政總署資料,匯賢大廈所在的石排灣道55至61號地皮,雖然屬於「非限制性用途的舊契」,理論上可以興建任何建築物,而該地段在規劃上亦容許興建住宅單位;不過,早在一九九四年,長實及其士國際集團合組了「Springrun Limited」公司,以一億一千七百萬元購入地皮,然後向屋宇署入紙申請興建商業大廈。本刊翻查當日的圖則,入則文件清楚列明該幢為商業大廈,而且建築師更幾乎用盡了商廈地積比的上限(即15倍)來興建可發展的總樓面面積,不過圖則顯示每個寫字樓單位有獨立廁所及鋅盆,與一般商廈有別。香港測量師學會成員陳華偉指出,由於非住宅建築物的地積比率及上蓋面積百分率都比住宅建築物為高,把商業大廈變作住宅,發展商必定大賺。他以六十一米以上的建築物為例,非住宅建築物的地積比率是15倍,但住宅建築物僅得8倍,以此推算,現時總樓面面積達6,036平方米的匯賢大廈,若果在入則時以住宅計算,總樓面面積只能有3,219平方米。匯賢大廈的則師曾在九五年、匯賢大廈尚未落成時,先後兩次向屋宇署申請,希望把大廈改建成酒店,但卻未有獲批。本刊亦取得屋宇署在一九九六年向匯賢大廈發出的入伙紙,亦清楚列明全幢匯賢大廈單位,均只可用作「非住宅用途的辦公室(offices for non-domestic use)」,換言之,長實將單位當作鲔喀宿舍,明顯違法。

長實枉法商廈變住宅

事實上,匯賢大廈在九七年入伙後,早已成為區內熱門「住宅盤」。地政總署在九八年曾接獲匯賢大廈改成住宅的投訴,但署方當時卻未有積極跟進,縱容業主違法,而長實當年回覆傳媒查詢時亦表明,「集團與大廈一手買家簽訂買賣合約時,合約內已訂明該大廈只能作商業用途。」把責任推向小業主身上。翻查資料,早在九七年樓市高峰期,長實將匯賢大廈的樓價定於介乎商廈與住宅之間,當時同區的住宅平均呎價約為$4,468,而商廈平均呎價則為$2,345,但匯賢大廈的開售平均呎價卻是$3,287,較住宅價平一截;不過,時至今日,匯賢大廈的呎價早已「住宅化」,平均呎價高達六千一百多元,與同區住宅六千八百元呎價相差不遠。其實,地產經紀雖然明知匯賢大廈是商業大廈,但早已將這幢大廈視為住宅盤。記者曾到香港仔的地產公司表示想租住匯賢大廈,經紀隨即指匯賢「好搶手、好好租」,並帶記者參觀一個月租八千元、三百五十九呎的低層單位。臨行前又提醒:「你知道佢(單位)係開放式設計嗎?即係無房,因為佢係商業大廈鈬鮋……」她更說:「大廈單位全部都係用鈬住鮋,無№o架,由入伙到而家十幾年都係咁……單位好多買賣o架,完全唔需要擔心,唔驚o架!你望纒個水牌,都係得幾個做商業,唔會有好多閒雜人出入,管理又好好,lobby好靚,除鰦商業大廈唔可以明火煮食,基本上都係同住宅一樣。」

千年地契

翻查地政總署資料,匯賢大廈所處的香港仔田灣石排灣道地皮,在1888年批出,地契年期為999年,幾乎等同永久私有。原來此等「千年地契」,是本港開埠初年的歷史產物;曾於地政總署任職多年的永利行測量師有限公司董事蕭亮鴻指出,在1868至1898年,殖民地政府為爭取怡和、渣甸等大商行融資進行公共建設,曾批准將港島及界限街以南的九龍地皮以「千年地契」的形式批出,以保障商行長久發展的利益。此項政策至1898年租借新界後廢黜,此後批出的地契分別只有75、99或150年不等,回歸後更跟隨內地制度,地契一律只批50年。蕭亮鴻指,「千年地契」多集中於電車路沿線及維港兩岸,著名地段包括中環礇豐總行、太古城、百德新街一帶及尖東星光行等。由於此類舊契對物業的規管近乎零,發展商多爭相收購,「當年根本未有汽車、高樓,現代地契大部分的規限如停車位數量、建築密度或地積比上限等統統不存在,鰠呢種地段只要唔觸犯建築物條例及城規會指引,地產商可以起到盡,乜都可以起!」另外,因地租課稅金額亦是早在百多年前便已經定下,即使今日價值千億的地段如干諾道中、雲咸街等,按舊契每年地租亦只不過一千幾百,千年不變。

管理公司有責

區內另一名地產代理則向記者講明:「(買賣)銀行按揭造唔足o架,最多造到五成左右!」他又力銷指單位甚具升值潛力:「呢度近三個月都有五、六個成交,上年尾講緊二百一十萬,今日已經叫價二百五十萬;就算放租都收到八、九千一個月,好過你買兩個車位啦!」對於匯賢大廈由商廈變成住宅,律師何傳經指出,入伙紙是政府批予匯賢大廈的最後土地用途指示:「如果寫到明係non-domestic use,而家當做住宅就係違反使用目的,屋宇署可以出warning俾業主,最嚴重鮋政府可以收番土地使用權。」何又指,匯賢單位買賣時,風險會全數轉向買家:「買家一定知係買緊商業單位,佢鮋代表律師亦一定會解釋,係買賣雙方有默契去買賣,所以賣家係無責任,買家要自己承擔風險,他日有可能被收番使用權。」不過他亦指,由於政府根本難以入屋搜集證據,所以政府收回土地使用權的機會很微:「政府可以話係無符!」匯賢大廈的公契訂明,若業主要改變大廈用途,必須先得管理公司同意,不過匯賢大廈的管理公司是長實旗下的港基物業管理,猶如長實自己管自己。大財團長實覷準有法不依的無能政府,損害香港市民利益,地政總署回應本刊查詢時竟然表示,由於匯賢大廈的地契並沒有限制用途,故不會作出任何行動,而屋宇署則於截稿前未有回覆。長實回覆本刊查詢時更避開保鑣違規入住商廈的問題,只答:「經本公司租出之單位租約條款已清楚列明物業只可作辦公室用途。」即是把責任推向租客。

御用發水高手操刀

負責設計匯賢大廈的建築師樓,是藝達建築設計有限公司,大股東是凌顯文、亦即長實執行董事吳佳慶的丈夫。現年五十多歲的凌顯文,正是李嘉誠及長實近年御用的「發水高手」。近年作品包括發水超過一倍的李嘉誠深水灣道大宅、將九百呎室內空間發水至二千二百呎出售的四季雅苑。其他作品還有斬伐前水警總部一百五十一棵樹而興建的尖沙咀商場1881以及「平台花園大宅」變地下的馬鞍山天宇海。

商廈自住屢見不鮮

除匯賢大廈外,原來全港各區都有這類具有「長住潛質」的工商廈;如上環的四海通銀行大廈、金煌行、大角咀的SOLO及葵涌的維京科技商業中心等,地產代理更力銷這類「住宅」樓價比同區樓盤平近三成。早在○九年,政府曾推出「活化工廈」措施,當時嘉華地產大股東呂志和家族私人持有的大角咀必發道工廈樓花項目SOLO,便極速「打茅波」以「活化工廈新典範」作招徠,推出有獨立廁所、浴室及冷氣設施的工廈「住宅盤」。當時,嘉華國際副董事(營業及市場策劃)陳玉成更講到明單位可以住人︰「如果做№做到好夜,都會通宵留鰠公司啦!」另外,由小型發展商立怡發展有限公司興建、在○四年落成、鄰近雍澄軒的維京科技商業中心,雖然位處工廠區,又講明是「商業大廈」,但配套卻媲美大型樓盤,不但擁有八千平方呎會所,而且更設有室內泳池。記者本週一相約地產代理前往睇樓,甫見面,代理即「話中有話」地向記者指出該單位只屬寫字樓,並非租住單位︰「呢度唔算係正式住宅,不過過夜休息就好自由鮋、大廈亦可以廿四小時出入,咁你明啦!」他更指大廈管理嚴密,租戶出入都要靠拍卡感應才能進入電梯,「好過唔少私家樓!」

睇死政府無能

他更安排記者參觀八樓一個五百八十呎的單位,單位租金叫價七千五百元,室內不但放有梳化、電視及組合櫃等大型傢俬,甚至更間出睡房及衣帽間各一,浴室更已安裝好全套電熱水爐、企缸及洗衣機,而露台亦改裝成小型廚房,儼如一個標準住宅單位。若論間隔布局,甚至比匯賢大廈更四正、更像家居,現時正租用該單位的李姓住客更大讚單位實用,「個廳好四正,飱飱新年親戚拜年,仲開到兩䒷麻將!」又指租用單位已兩年多,只因合約完結才遷出,入住以來從未收過投訴,更直言︰「前後左右好多人都係咁住,邊有人會告!」對於坊間不少工廈、商廈變住宅,擺到明違法,香港測量師學會成員陳華偉批評:「建築物條例指引其實寫到明,如果風險唔高,唔屬於『須優先取締』鮋項目,屋宇署係唔會做№。寫字樓轉做住宅單位,危險性唔係太高,好多時都係就咁記錄在案就算;地政總署有權叫你改變番個土地用途,最終撒手騐就係將你幅地收番,但咁多年鈬根本就無咁做過!」

 
雍澄 澄軒 軒前 前傳 傳假 商廈 住宅 李嘉誠 李嘉 保鑣 大本營 大本
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住宅變英雄塚 炒家商廈尋寶

1 : GS(14)@2010-12-26 12:03:28

2010-12-26 CM

Text:童傑、鄒銀欣 Photo:張文康、徐煥傑 Design:陳洛

政府推出辣招一個月以來,交投冷冷清清,縱然業主劈價求售,單位亦難甩手。炒家冇啖好食之下,紛紛轉戰工商物業,其中呎價低水兼供應有限的商廈,更是資深投資者的獵物。

事實上,今年商廈市場相當熱鬧,除湯文亮、黎汝遠等老手繼續捧場外,炒開美孚新鸷的張大朋及主力投資豪宅的鄭躬洪,亦轉到商廈市場搵食,就是「小巴大王」馬亞木,亦開始留意寫字樓市場。資深炒家指出,現時港島區寫字樓供不應求,由於乙級商廈入場費跟中型住宅相若,但呎價卻遠遠落後,水位最為充足。

政府收緊銀行按揭及徵收特別印花稅等辣招推出一個月後,住宅樓市水靜鵝飛,發展商鳴金收兵,十二月以來僅有不足五十伙新盤推出,創下兩年來新低,新盤成交宗數更僅得三百二十二宗,較上月同期的五百六十三宗大跌四成三。

至於二手市場同樣一片死寂,地產經紀在舖內悶出鳥來,以往經常「打躉」的師奶兵團,過去一個月消聲匿跡,僅得寥寥用家支撐市場下,住宅市場亦難復風光。美聯物業資料顯示,政府上月十九日出招後首週,三十五大指標屋苑僅錄八十宗成交,較之前高位時的四百七十六宗跌逾八成,即使及後市場逐步消化新措施影響,過去一週亦僅錄得二百零九宗成交,較全年平均每週二百四十八宗,仍然下跌一成半。

住宅蝕讓潮湧現

眼見市場交投萎縮,加上銀行閂細水喉,陸續有投資者願意主動減價出貨,甚至不惜蝕本離場。一名持有五伙名城的投資者,最近把部分單位蝕讓放售,其中名城三座南翼高層一個一千零三十平方呎的單位,便以約七百一十萬元易手,該單位於今年四月購入時,成交價達七百九十五萬七千元,單計帳面已損失八十五萬七千元,若計及釐印及佣金等,實際損失逾百萬元。

事實上,由於近年發展商推盤叫價進取,即使樓市過去兩年錄得不少升幅,但中小型新盤業主的利潤並不高,在樓市逆轉時防守力亦最弱。於零八年以四百六十六萬買入將軍澳首都一個九百四十七方呎單位的黃先生,眼見政府出招勢兇夾狼,擔心樓價已經見頂,正以四百四十五萬元放售,帳面損手二十一萬元,再加上釐印和佣金等雜費,至少蝕三十萬元以上。「政府今次出手咁狠,點知佢會唔會又突然再出招,即使繼續放租,價都升唔到,到時可能仲要蝕更多。其實政府出招後,有個經紀打來問我,開價只係四百萬元,我當然唔肯,蝕五十萬已經係我鮋底線。」他歎說放盤太遲:「投資總是有賺有蝕,若果早一點放盤,將鱓錢放鰠股票市場,都可能賺得番。」

事實上,被政府新招綁覑的投資者,為求自保各施各法,不甘劈價求售的,把單位轉售為租,但卻令市場租盤大幅飆升,例如元朗漤慧豪園及鴨婣洲海怡半島,租盤便急增百分之五及百分之七。此外,有投資者反客為主,主動賠錢要求租客離場,好讓單位交吉,以較佳價錢出售,地產代理透露,青衣青怡花園三座高層A室,雖然死約即將屆滿,但業主寧向租客賠一個月租金亦不願等待,提前解約以便交吉予買家。

住宅炒家對後市驚惶,但一眾老牌炒家卻摩拳擦掌,搶佔另一個投資天堂。資深投資者「小巴大王」馬亞木在政府出招後,估計資金將轉投工商物業,即時出擊吸納舖位,以一億二千二百萬元購入上環東寧大廈一至二樓及酒家,另外又洽購全幢酒店,涉資約五億元。本週日他在沙田馬場出席美聯賽馬日時,就預期舖位看升兩成。

炒家轉戰寫字樓

此外,有「基金天王」之稱的惠理集團(00806)主席謝清海,同樣早覑先機,於今年九月斥資約八千二百萬元,買入金鐘商廈東昌大廈九樓八至十五室,呎價一萬三千五百元,至於行政總裁兼執董陳尚禮,以及副行政總裁謝偉明等人,亦爭相以低於市價約五千六百萬元,購入金鐘海富中心一座八零二室,呎價一萬零八百元。由湯文亮掌舵的紀惠集團,亦疊埋心水專攻商廈,他預計明年租金至少有百分之十五至二十的增幅,最多可達三成,相比起受政策干擾的住宅市場,商廈明顯較值博,其持有的商廈出租率已達到百分百,副主席廖偉麟亦初試啼聲,今年以來購入中環皇后大道中九號一個單位,以及三個信德中心單位,身體力行看好商廈市場。

以往主力投資豪宅的鄭躬洪,今年亦有捧場商廈,上月把海富中心一座二十九樓的單位「摸出」,成交價四千一百六十一萬元,呎價一萬三千六百元,埋單計算,持貨不到一個月勁賺三百零六萬元。至於活躍美孚新鸷的張大朋,在政府出招前盡沽手持的住宅單位後開始吸納商廈,合共斥資逾三億二千萬元,買入金鐘海富中心近二萬八千方呎單位,平均呎價由一萬一千元至一萬四千一百元,迄今市值已逼近四億,帳面賺八千萬元。

乙級商廈尋珍寶

資金流向工廈、商廈及舖位,單看數字就已經略知一二。據中原地產研究部聯席董事黃良昇指出,今年首十一個月工商舖的買賣合約登記總值達到一千一百三十億五千萬元,比去年大升四成,除了創九八年以來新高,更與九七年的一千二百六十四億一千萬元相差不遠,至於宗數方面,亦僅差三百宗,就打破零七年的最高記錄,今年期內錄得一萬四千二百七十九宗,比去年升三成三。

工商舖中唯商廈獨領風騷,皆因工廈空置率高,活化較困難,而商舖則門檻高,一般投資者又「得個睇字」。美聯工商舖行政總裁黃子華指,樓市的投資者一般資本在五百萬元以下,於工商舖當中,乙廈門檻由三百萬元至一千萬元,與投資住宅相若,貨源亦較舖位多。此外,商廈供應亦同樣緊張,預計今年全年商廈落成量僅一百三十一萬方呎,相比今年商廈吸納量的三百七十萬方呎,供不應求非常嚴重。事實上,本港自零四年起,純商業用地一直「零」勾地,現時勾地表上的八幅地,均位於九龍、新界,因此港島商廈地段甚為吃香。

港島區最吃香

不過,即使商廈貨源多門檻低,亦非亂點鴛鴦便可,資深投資者鄭躬洪教路,選商廈盡量要選大面積,最好有五千呎,太小難招徠大公司租客,他偏好中環、金鐘有無敵海景的寫字樓,貪其地段矜貴,二線地方首選灣仔,次選則尖東、尖沙咀,他坦言:「灣仔的銀基和三湘大廈我都有投資,始終維港的景色罕有,而且有升降機,海景、全層、大堂靚,是吸引租客的最好條件。」他續說,有些上市公司,覺得沒必要租一線寫字樓,灣仔這些二線地區便成為投資者的尋寶樂園,現時灣仔擁有維港海景的乙級商廈,呎價亦僅一萬元,較擁有同等景色的住宅還要平。

美聯工商舖行政總裁黃子華指出,乙級商廈雖然細細粒容易食,但揀選地區有一定學問,例如必須有甲級商廈在同區支援,皆因有甲廈的大型商業區域,大企業客戶才可能流入乙廈,提升整體租客質素:「靚地段就好比靚女,搵到好的男朋友機會一定較高,荃灣這些區並非商業大區,除非突然有律師想做街坊生意,否則好租客都只係好彩,因此投資價值不及灣仔、上環。」

租客質素成關鍵

另一投資者湯文亮亦指出,投資乙級寫字樓有較佳水位,但需要良好的觀察力,例如注意人流,入口是否近地鐵站等:「若果該幢寫字樓有律師樓、醫生、基金公司等做租客就更好。大堂亦相當重要,鰟鱓得個阿伯企鰠度,仲係舊式管理,或者要大排長龍等升降機,就最好唔好掂!」美聯工商舖行政總裁黃子華亦指,乙級商廈最重要是調查租客質素,若果連租盤,就更要留意租客是否穩定,例如銅鑼灣東角中心這一類,聚集許多醫生診所,他坦言:「你有冇聽過醫生會執笠?最好係律師、會計師,但如果係非專門公司的租客,就要估計生意可以做幾長。」

以名醫雲集的銅鑼灣東角中心為例,今年四月與十二月的實際呎租相比,就已經上升兩成一。大律師陸偉雄亦坦言:「其實以前力寶都係乙級,只係律師帶旺左個場。」他指出,醫生、律師選寫字樓,都有自己的喜好,律師通常要做到「成行成市」的感覺,聚在同一幢大廈,例如三樓市務律師,轉介客人亦可立即上九樓,感覺較專業,例如旺角、尖沙咀亦有些律師樓的集中地,近年因為租金貴,亦有向非核心區轉移跡象。

陸偉雄指,行內人士通常視乎客源,無論處理刑事抑或樓宇買賣,乙、丙級商廈都有律師樓,過往以中環區的寫字樓為主,他預期隨覑添馬艦政府總部落成,政府權力核心移往金鐘,律師樓亦開始東進,令金鐘、灣仔區的商廈更為吃香,其中灣仔的乙級商廈較多,容易入場。

短炒獲利豐厚

地產代理指出,近日投資者轉到灣仔區尋寶,當中以「孖寶」北海中心及英皇集團中心較緊貼市場而最受歡迎。現時北海中心呎價約六千五百元,較年初上升約一成,回報約三厘六。至於英皇集團中心近期成交呎價直逼一萬元,回報同樣逾三厘以上。此外,同區的莊士企業大廈,其五樓、十五至二十四樓單位同在一個月內沽出,呎價約七千六百元。代理坦言:「近日多鰦人問駱克道一帶,連平日四千蚊一呎、得個阿伯企鰠度、管理較差鮋都多鰦人問。」

事實上,今年港島乙廈交投暢旺兼相當好賺,例如皇后大道東順豐國際中心,今年有買家於九月易手,持貨一個月即賺百分之九點一,德己立街好利商業大廈十二層單位,八月易手賺三成八,至於永樂街萊德商業中心,有買家於今年七月沽,持貨五個月便勁賺四成八。以目前甲廈空置率由去年的百分之八點一,下降至今年十一月的百分之四點二計,加上今年首十一個月甲廈租金升幅達三成五,比零八年中高峰仍低兩成半,在甲廈供應較少的情況下,未來乙廈將繼續被帶旺
住宅 英雄 炒家 商廈 尋寶
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「商廈摸王」紀惠集團廖偉麟:優質甲級商廈可長揸

1 : GS(14)@2011-01-15 18:35:53

2011-1-8 iM  

2010年的樓市可謂「冰火兩重天」,低息環境持續刺激樓市交投熾熱,這時政府卻推出狠招壓炒風,住宅市場交投遭受重創,未能交出圓滿成績。另邊廂,商廈市場卻愈戰愈勇,不少投資者也將資金「轉戰」至商廈市場。

資深商廈投資者、紀惠集團副主席廖偉麟,是本港最活躍的商廈投資者之一,過去一年涉足商廈的金額高達10億元,對商廈市場素有研究的他,認為今年商廈呎價仍有15%上升空間,更教授投資商廈的秘訣。

政府在去年底推出一系列打擊炒樓措施,雖然住宅樓價未見大幅回落,但短綫投資者火速撤離住宅巿場,多個新盤押後推出,市場氣氛仍甚為冷清。商廈市場投資氣氛未有冷卻下來,據土地註冊處資料,截至去年12月24日,商廈註冊量達3,253宗,涉及金額373.5億元,兩者均超逾2009年全年,其中註冊金額更創1997年後新高,更打破2007年水平。

出招後資金流入炒商廈

事實上,近來不少住宅投資者轉投商廈市場,如有「美孚包租公」之稱的張大朋,去年多次吸納金鐘海富中心作投資用途,他剛在去年底以8,867萬元購入海富中心13樓03室,呎價約1.4萬元。資深豪宅投資者鄭躬洪去年12月初以5,330萬元購入金鐘美國銀行中心中層10及11室,呎價高達2.05萬元。美聯商業董事黃漢成表示,自政府出招徵收額外印花稅,陸續有住宅炒賣資金流入商廈市場迹象,他指新措施公布近一個多月,該公司已錄約30宗來自住宅炒家的查詢,較出招前多兩倍。

「現在住宅摸貨賺錢的機會少了,投資商廈及舖位才能夠生存,而投資商廈不牽涉民生,我們純粹買賣,不會對社會影響太多,同時商廈的供應量少,保守估計今年商廈呎價仍有15%至20%升幅。」廖偉麟信心十足地說。今年只有33歲的他,是紀惠集團創辦人兼主席廖湯慧靄的兒子,也是廖創興銀行創辦人廖寶珊的孫兒,單看他的背景已大有來頭。

這位名門後代,其實也是投資商廈的「長勝將軍」,最近數個月他頻頻出擊,如剛去年12月底以7,384萬元「摸出」(成交前已轉讓)上環信德中心低層單位,物業於個多月內升值10%,獲利接近650萬元。2010年全年,他在商廈買賣涉及的金額高達10億元,現時他私人持有的商廈物業市值,保守估計高達 6億至7億元。

打從2006年涉足商廈市場的廖偉麟,過去數年成功「摸貨」獲利無數。提及自己最成功的買賣,他說︰「我在2009年底以1.63億元購入金鐘力寶中心 17樓全層,呎價約1.3萬元,並全層分拆成8個單位,最後摸出了6個單位,成功在一年內賺了3,000多萬元。」他另一個得意之作,就是在2007年以當時高位呎價近1.3萬元購入遠東金融中心單位,持貨不足3年,最後單位去年以呎價2.3萬元出售,帳面賺幅達77%。

甲級商廈放盤少潛力大

翻查廖偉麟的「戰績」,上環、中環及金鐘一帶的甲級寫字樓都是他的心頭好。事實上,市場有關上環信德中心、金鐘力寶中心及海富中心的出貨入貨個案中,也經常找尋到他的蹤影,為何他偏愛甲級商廈?「我看好甲級商廈的原因,是放盤量很少,目前市場上確定出售的放盤可能只有2、3個,其他全都不是確定出售的。現時有不少上市公司、內地公司來到香港設立辦公室,當中很多中資公司一定要採用中環的寫字樓,如信德、皇九(皇后大道中9號)、力寶等,全是有代表性的商廈,對他們的名聲來說較好。」

廖偉麟解釋,自己去年底的動作較多,是以「換貨」為主。「當我見商廈樓價升至合理水平後,就會沽出單位,購入較優質,或較平的商廈物業。」他也透露自己的商廈投資策略,「我會作兩手準備,買入的商廈物業不會全數摸出,只會摸出20%至30%單位,其餘會作長綫收租用;同時我自己也會預備足夠金額作上會用途。」

他也公開個人投資商廈的原則,「當市場暢旺、有合理利潤時,我就會沽出單位,如有10%至15%利潤是不錯的,你要緊記的就是『好的物業不怕留,有租金收入的物業也不怕留』,我選擇的物業中,如優質的單位,如較高層、租金收入較高,可持有長些時間,質素次一等的單位,如低層單位,遇到好價就要沽出。」

買實用面積高物業為佳

不過,投資商廈對絕大部分市民來說並不是易事,對於有意投身商廈市場的「新手」,廖偉麟作出了以下建議。「入門的投資者可考慮港島區乙級商廈,因為入場費較低,如本錢較『雄厚』的投資者,始終購入甲級商廈是最好的,因為這類物業的承接力較強,他們可先考慮買入面積較小的商廈單位。」

他強調,商廈的買賣流通量是否夠大,出租情況也是十分重要的,同時最好投資較「出名」、實用面積較高的商廈。他也特地提醒,「當你買入寫字樓時,最重要看清楚當中條款,因為可能很Tricky的,如租約有多長、上一手買家是誰等,這並不是簡單的事。買入商廈看似十分簡單,但當遇上經濟不景的時間,要租出單位是十分困難的。」

為家業由低做起紮根基

廖偉麟的父親廖烈正,是廖創興銀行創辦人廖寶珊的第八子,作為廖創興家族的一員,為何廖偉麟未有投身銀行界,反而選擇在物業投資市場闖出一片天?原來是為了「承擔」兩字。

廖偉麟說,自己也曾在銀行當過暑期工,不過自大學畢業後,他就加入了紀惠集團。「我的父母創立了紀惠集團,投資物業市場已有30年,我的父親過身,作為一個男人,我覺得要有承擔,因此我加入集團幫忙打理公司業務。」他憶述當年投入家族業務,很多事情都令他印象難忘,「當初入行時,我要由低做起,最初做營業代表,管理車位租務,要打理近千個車位;我也要了解租客需要、找尋租客,就連業主立案法團開會我也要在場,即是甚麼事情也要做。當時公司的人手較少,只有 10多個員工,有很多事情要『一腳踢』,不過這經歷卻讓我對市場更了解。」

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新手可考慮乙級商廈

對有意投資商廈的「新手」來說,要跟隨資深投資者投資甲級商廈並不是易事,事實上,他們也可考慮投資乙級商廈,部分北角區商廈的入場費約500萬至600萬元,涉及金額與住宅相若。

美聯商業助理營業董事周永亨表示,現時投資者多傾向投資甲級及乙級商廈,目前甲級商廈的呎價由萬餘元起,「現時最hot的甲級商廈是信德中心及力寶中心,這兩座大廈的交投量較多,是投資者的天堂,其中信德中心的入場費約1,300萬元起(呎價約1.3萬元,面積約1,000平方呎),至於力寶中心的入場費較高,呎價約1.4萬元,以最細面積約600多平方呎計算,入場費約840萬元左右。」

按揭成數低需較多資金

他表示,現時甲級商廈價格已有一定累積升幅,價錢上升空間不大,反觀乙級寫字樓更具上升空間,「目前乙級商廈的呎價介乎4,000餘至9,000餘元,事實上,上述呎價與一般住宅的呎價相若,舉個例子,目前康怡花園的呎價約7,000元,這價錢已足夠投資乙級商廈。一般來說,你在西環、北角,甚至上環區也能夠找到呎價較平的乙級商廈。」

周永亨提醒投資商廈的「新手」,交投量少的商廈,銀行較難估價,須留意銀行可能出現估價不足,加上目前銀行最多只能為商廈承造五成按揭,因此投資者宜預留較鬆動資金。「同時你亦要留意租客的背景,公司做甚麼生意、前景如何、交租是否準時等也要留意。」
商廈 摸王 紀惠 集團 廖偉 優質 甲級 可長
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工商廈搜索

1 : GS(14)@2011-01-16 16:07:03

有無40-80萬budget又能以不錯的價格租出
2 : abbychau(1)@2011-01-16 16:52:48

工廈好嗎?
3 : GS(14)@2011-01-16 16:53:19

工商大廈囉,之前都有給些link
4 : abbychau(1)@2011-01-16 16:54:23

好嗎?
5 : GS(14)@2011-01-16 16:55:24

4樓提及
好嗎?


不知好不好,但希望適合
6 : 龍生(798)@2011-01-17 00:46:58

工商廈
如果budget 許可,商廈較工廈優勝
因工廈環境實在差了點, 如果尺數大的, 幾千尺之類還好
要是幾百尺, 則商廈會比較易租出

但如果真的買到一千蚊尺左右的工廈, 稍作裝修, 間開出租也不失為一個法門
觀塘有大量的類工廈
大堂裝修得不錯
然後一整層全部間開出租
每個幾百尺

租金也不會太高呢
7 : GS(14)@2011-01-17 21:50:13

一定是唔想租的,必是買
商廈 搜索
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住宅炒家轉戰寫字樓 商廈勢成明日之升

1 : GS(14)@2011-02-03 17:29:20

http://www.eastweek.com.hk/index.php?aid=10602
政府針對住宅炒家推出的「額外印花稅」,令短炒住宅成絕響;然而,不少較具財力炒家卻轉攻另一市場——寫字樓,令近期寫字樓的交投勁升。事實上,未來本港寫字樓依然供不應求,加上較少受政策市干預,被業界視為最穩陣的明日之「升」。
要數市場上最早棄住宅投寫字樓的春江鴨,肯定非美孚新邨大業主張大朋莫屬,他早在○九年第三季已買入金鐘海富中心小試牛刀,到去年再動用約三億元增持。近日,愈來愈多住宅投資者於商廈市場尋寶,更有人不惜接「摸上摸」貨,甚至一向熱愛投資住宅的內地買家,亦開始吼內企聚集的寫字樓。
張大朋沽清美孚新邨單位,連本帶利買重海富中心一座。

去年整體甲級商廈的樓價上漲了百分之二十一,單計中環區的漲幅更超逾百分之三十。近日戴德梁行、第一太平、高力國際等測量師行均睇好商廈的「錢」途,並且全都認為,受打擊炒賣措施影響,部分住宅炒家將轉投商廈市場,第一太平董事總經理陳超國更預料,今年商廈市場最少升一成,「甲級寫字樓的價格甚至可望有百分之二十五的增長。」

美孚收租王轉戰海富甲級商廈有價有市,早吸引住宅投資者「過檔」。美聯商業營業董事翁鴻祥透露,有「美孚收租王」稱號的資深投資者張大朋○九年起,已密密吸納海富中心一座單位,至今累積購入近超過兩萬七千方呎樓面,共斥資逾三億二千萬元。
翻查張大朋於海富的入貨紀錄,他於前年第三季,首先以近二千四百萬元,購入一個二千二百六十四方呎的高層單位,呎價才一萬零四百元,同區的力寶中心呎價已達一萬五千元。「張生當時沽了一部分美孚單位,覺得寫字樓低水,就用套現的錢來入貨。」一名知情經紀透露,張大朋小試牛刀後,「大落後」的海富仍未有大變動,張氏亦未再有太大動作。
事隔近一年,政府出手打擊住宅的次數愈見頻密,張大朋於美孚新邨的單位亦沽得七七八八,便又再出動。「他連續兩個月掃入合共二萬五千方呎樓面,其中一個近六千三百方呎的低層單位,更是以創該廈歷史新高的一萬一千四百元呎價買入。」一名熟識他的經紀表示。
近年專攻商廈的廖偉麟,近期動作頻頻,不時換貨,除了短炒外,還持有三萬方呎以上商廈樓面作長線收租,市值逾六億元。

雖則張氏持有的其中一個單位呎價創新高,但有不少單位是低價買入,令其平均呎價成本僅一萬二千元。今年一月,張大朋摸出一個面積六千三百方呎單位,每方呎平均一萬四千四,較去年九月購入價升值近三成。
海富現在的平均呎價約一萬四千五百元,換言之張大朋在海富的樓面已升值約兩成一,連同其摸出的樓面,帳面利潤七千三百萬元!
以此回報速度計,較他在美孚新邨的投資更快。張氏在○六至○七年間,斥資約兩億元購入超過六十個美孚單位,四年間,他先後沽出單位,該區代理埋單計數,估計整批單位帳面獲利約一億元。住宅投資四年才賺五成,但炒賣寫字樓不到一年就有兩成一利潤,怪不得張大朋棄住宅投商廈。
美聯翁鴻祥表示,近期不少住宅投資者都相約到指標商廈力寶中心睇樓,情況就如「買住宅一定會去睇太古城一樣」。


力寶閃電「摸上摸」張大朋早着先機,同為資深住宅資投者的貝沙灣業主蔣學源,亦屬知水暖的春江鴨。自一九九六年開始買下不少薄扶林翰林軒、西半山雍景臺、渣甸山嘉雲臺等豪宅,去年十一月突然轉戰寫字樓,以近四千一百七十萬元接炒味甚濃的力寶中心高層「摸上摸」貨。
蔣氏所購的力寶單位,面積二千四百一十二方呎,原來去年以來已是第三次易手。七月時,「摸王」黎汝遠率先以近三千五百萬元購入,每方呎僅一萬四千五百元,到十月便以呎價一萬五千八百元摸出,帳面約賺一成。接摸王貨的炒家手腳更快,僅約一個月,便「閃電」再度「摸出」該單位,最終由蔣學源買入。蔣的接貨呎價達一萬七千二百八十元,即物業兩度轉手累積升超過一成九。
「蔣氏知道件貨是摸上摸,起初都有猶疑,不過考慮期間美國推出QE2,必會出現資產泡沫,他便認定當炒的力寶中心有『錢』途,所以不惜接摸上摸貨。」一名經紀透露。
中環及金鐘區為本地商業核心地,而且可散賣的商廈有限,自然成為住宅投資客轉攻的頭號目標。

政府狙擊住宅炒家,令寫字樓備受垂青。


燒到乙級商廈除了甲級商廈被住宅投資者追捧,就連乙級寫字樓亦獲垂青。美聯商業助理營業董事陳家輝表示,位於中環的盤谷銀行大廈十七樓全層,獲向來主攻住宅市場的新晉投資者以一千五百萬元購入。上手業主持貨兩年,轉手帳面獲利四百零七萬元。
據經紀透露,新買家為凱逸國際發展,該公司股東為陳文興及鄭嘉敏,「他們是新手,但喜好買全層單位,第一次涉足商廈市場為去年九月以一千零十萬元,買入灣仔宇宙商業大廈二十一樓,於上月僅賺五十餘萬易手,再換貨到盤谷銀行。」經紀笑言。
美聯翁鴻祥表示,近期不少住宅投資者都相約到指標商廈力寶中心睇樓,「就好似買住宅一定會去睇太古城一樣。」他估計,踏入二○一一年這批住宅客的購買力就會開始逐步引爆,「上一次商廈成為市場投資焦點是○四年,該浪跑出了『玩具鄭』等重量級投資者;但今浪不同,客源好散,目標貨的價錢由幾百萬至兩億都有,張大朋算是今浪大手買入的新面孔。」
集結了許多中資背景公司的灣仔華潤大廈,內地客都趨之若鶩。

李海文指內地客除鍾情海景寫字樓外,還喜好多內地著名企業的商廈。


內地客轉吼寫字樓其實,緊「吼」商廈市場的還有內地客,「他們以往集中買一手住宅,但發展商近期較少選擇,而且部分內地人買了一定數量的住宅作自住及員工宿舍,故開始物色寫字樓為公司設立香港辦事處作準備。」置業18測量師行董事總經理李海文道。
專做內地客的置業18,睇準內地客買非住宅類物業的需求,剛成立包攬寫字樓、商舖、估價等業務的測量師行。
李海文透露,近日已有兩名內地客頻頻到力寶、海富、統一中心,甚至信德中心等商廈睇樓,「其中一個客已買了幾間一手住宅,現在正尋覓二千方呎以上有海景的商廈作公司選址。」
李氏表示,內地客的心水寫字樓與揀住宅要求有點類似,「他們鍾情海景,所有物業都一定要見到海!另外,就是要夠大,一千方呎以上才睇得上眼,並且不太注重租金回報。他們的心態是反正持有的單位夠靚,等升值已可,甚至寧可丟空不出租。」
而內地客揀商廈時,最着重大廈要有知名的內地企業,「就好似灣仔的華潤大廈,就有好多內地客垂青。」
看來,這股商廈炒風方興未艾,難怪有地產界人士指出,今年樓市將是寫字樓市場。
除了當炒的力寶及海富中心外,已有住宅投資者轉吼樓面較細的全層式商廈單位。


今年商廈高價成交


全港寫字樓 供應及空置量

力寶中心的炒風向來勝於海富中心,然而自張大朋掃入海富一座後,該座近期屢錄新高價成交。
住宅 炒家 轉戰 寫字樓 寫字 商廈 勢成 明日 之升
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規劃情報 九龍灣貫通商廈天橋上馬

1 : GS(14)@2011-03-19 11:48:06

http://www.gld.gov.hk/egazette/pdf/20101403/cgn20101403209.pdf

由嘉里建設( 683)牽頭斥資興建的九龍灣行人天橋系統,政府昨日為其工程正式刊憲,意味由港鐵站(德福廣場)連接 5幢商廈的天橋可在短期內開工。

嘉里牽頭  3年後落成


據政府刊憲,工程旨在連接九龍灣工業區和德福花園,通往港鐵九龍灣站,全長約 550米的有蓋行人天橋。在工業區內會貫通一號九龍、 Manhattan Place、國際交易中心、企業廣場三期及 MegaBox。途中又會建有相關上落天橋的樓梯、升降機及電梯等設施,和美化環境及渠務等工程。
業界估計,最快約 3年(約 2014年)便可落成,整條行人超級天橋造價涉資可能逾億元。所貫通商廈的發展商除嘉里外,還有信和置業( 083)、萬泰製衣及旭日企業。
中原工商舖區域董事鄧仲賢表示,現時除企業廣場三期是賣散外,其餘均由單一業主持有,所涉商廈現時平均呎租約 20至 22元,企廣三期成交呎價約 6000元。他認為,天橋落成後,相信會連帶附近的商廈或工廈的租售都會受惠。
規劃 情報 九龍灣 九龍 貫通 商廈 天橋 上馬
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政府擬撤出中環 研停車場建商廈

1 : GS(14)@2011-05-05 22:26:20

咁中環會變成點呢?
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110505/News/ec_gba2.htm
發展局發言人表示,政府會循改建現有建築及「撤出中環」等方向,騰出空間以增加甲級寫字樓供應,其中正積極跟進可否把三大政府停車場,包括上環林士街、中環美利道及尖沙嘴中間道改建成甲級商廈的建議。若3個停車場成功改建,可提供額外170萬呎寫字樓樓面。
2 : 鱷不群(1248)@2011-05-05 23:48:26

添馬艦呢?
3 : 亞力士(1473)@2011-05-06 02:31:36

「撤出中環」<----- 香港島人肯先得架, 成人話中環價值
4 : 龍生(798)@2011-05-07 23:44:43

會撤出都唔奇, 但中環價值不會消失的...
仲有咁多名廈

畢打街, 太子, 置地, 交易廣場, 國金等等...
5 : passport(1491)@2011-05-11 14:54:27

4樓提及
會撤出都唔奇, 但中環價值不會消失的...
仲有咁多名廈

畢打街, 太子, 置地, 交易廣場, 國金等等...
中環始終都會係最有價值的
唔會改變
政府 撤出 中環 停車場 停車 商廈
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旺角街巿擬清拆 打造九龍商廈王

1 : GS(14)@2011-07-22 23:05:12

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110722/News/ec_gnc1.htm


2 : Sunny^_^(11601)@2011-07-23 08:30:26

實大把人要啦
3 : 200(9285)@2011-07-23 12:07:43

2樓提及
實大把人要啦


廢話‧
4 : idsdown(1658)@2011-07-23 18:57:44

好少過嗰邊, 最多都係去朗豪坊
5 : Sunny^_^(11601)@2011-07-23 19:17:14

3樓提及
2樓提及
實大把人要啦


廢話‧


都係個句:想點呀,講句野都jut住晒...你而家講野好有意義呀!
6 : 200(9285)@2011-07-23 20:14:42

我唔想窒你不過,唔好意思你句廢話實在太廢啦‧
7 : Sunny^_^(11601)@2011-07-23 20:19:47

6樓提及

我唔想窒你不過,唔好意思你句廢話實在太廢啦‧


咁我以後少說話囉

smiley
8 : 200(9285)@2011-07-23 20:39:49

7樓提及
6樓提及

我唔想窒你不過,唔好意思你句廢話實在太廢啦‧


咁我以後少說話囉

smiley


無叫你唔講,不過請你言之有物‧
9 : GS(14)@2011-07-23 20:49:16

呢便經過下,都是窮窮地的區,無人咁得閒走過來吧
10 : Sunny^_^(11601)@2011-07-23 20:51:21

我都有經過付近,有好多old樓呀,遲D一定重建嫁
11 : GS(14)@2011-07-23 20:51:45

10樓提及
我都有經過付近,有好多old樓呀,遲D一定重建嫁


過多十年吧
旺角 街巿 巿擬 擬清 清拆 打造 九龍 商廈
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中環商廈一幢七淫竇

1 : GS(14)@2011-08-04 23:02:07

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15492351
【本報訊】色情事業入侵中環!位處中環心臟地帶的鴻基大廈,近期有多間水療美容院及按摩保健中心進駐,分佈各樓層,部份在大廈入口當眼處張貼廣告,聲稱「歡迎男女賓客」。
2 : Sunny^_^(11601)@2011-08-04 23:32:34

wow呢D都幾高級喎
3 : 龍生(798)@2011-08-05 00:12:57

五舊水起次機, 班友仔餓到儍左.....
4 : 亞力士(1473)@2011-08-05 00:16:50

手作仔 有乜奇
5 : teawater(1794)@2011-08-05 00:19:18

上富士山都係五舊
打下飛機仔都CHARGE五舊真係CHOK住黎搶
6 : 亞力士(1473)@2011-08-05 00:30:42

3樓提及
五舊水起次機, 班友仔餓到儍左.....


d友日日對住中環我至靚 頂到行晒麻
7 : teawater(1794)@2011-08-05 00:32:54

6樓提及
3樓提及
五舊水起次機, 班友仔餓到儍左.....


包友日日對住中環我至靚 頂到行晒麻


買份蘋果, 再送包TEMPO
咩都夠啦
8 : GS(14)@2011-08-05 07:35:12

7樓提及
6樓提及
3樓提及
五舊水起次機, 班友仔餓到儍左.....


包友日日對住中環我至靚 頂到行晒麻


買份蘋果, 再送包TEMPO
咩都夠啦


呢句好野
9 : Sunny^_^(11601)@2011-08-05 08:34:09

7樓提及
6樓提及
3樓提及
五舊水起次機, 班友仔餓到儍左.....


包友日日對住中環我至靚 頂到行晒麻


買份蘋果, 再送包TEMPO
咩都夠啦


哈哈,講得都好好呀smiley
中環 商廈 一幢 幢七 七淫 淫竇
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股樓齊鳴:大行裁員潮衝擊商廈

1 : GS(14)@2012-01-29 22:53:17

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16020629

先向各位讀者說聲「恭喜發財」,還要加多句「工作順利」。因踏入 2012年,已不斷傳出金融業裁員消息,如美銀美林、大摩等向香港員工派「大信封」, RBS公佈因業務重組,需在未來三年裁減 4800人。雖然在新正頭談裁員有點不吉利,但正如筆者多次提醒,今年樓市是緊的,並且充滿挑戰。
投行削減人手,除對打工仔有直接影響,對寫字樓及住宅價格,甚至收租股均有衝擊。減省了員工數目,辦公室所需空間自然相對調低,但對寫字樓租金或樓價打擊最大的,還是公司選擇結業。如早前在中環國金中心 2期,原租用一個面積約 7000方呎辦公室的美資基金公司,因停止香港業務,要提早解除租約,並由另一中資金融機構頂租。
由於租約一般為期兩至三年,租金有機會在市況下滑時,仍按簽約時所鎖定的高價,同時在租務活動復蘇頻繁時,租金亦可能被鎖定在低位,未能按當時市場即時調節。正因數據滯後,所以現時收租股的業績是可接受,惟租金有下調壓力,需留意將來的盈利。經濟活動一環扣一環,作為高消費群的金融從業員一旦失業,對衣、食、住及行各類消費均有機會受累。雖然現時在港的海外專業人士所佔的消費力較約 10年前為低,但要注意的是內地經濟增長正在減慢,去年第四季的 GDP增長低於 9%,香港現時依賴較高的內地消費力有機會減弱。
在各因素下,寫字樓、住宅及商舖的租金和價值均可能相對回落。此外,市場預期中國將繼續採取寬鬆貨幣政策,應付環球經濟困境。

張一鳴
NeutronPacific創辦人
股樓 齊鳴 大行 裁員 衝擊 商廈
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周大福老臣子 5.5億購旺角商廈 看準地舖值錢 鄰近珠寶店林立

1 : GS(14)@2012-04-07 14:27:46

http://life.mingpao.com/cfm/dail ... 3/nalec/eca1_er.txt

區內每10米一珠寶金行 看好自由行效應

自由行於2003年實施後,本港奢侈品零售業務迅速抬頭,據香港旅遊發展局提供的數字指出,去年訪港旅客達4200萬人次,按年升16.3%,並為零售業市場帶來逾2500億元收入,按年再升20.5%,顯示來港旅客人數升勢持續,而旅客消費金額亦日漸增加。

就記者所見,由彌敦道750號的太子始創中心起計,至彌敦道579號一段不足0.5公里的路段中,就已有逾30間大大小小的珠寶金行,而部分路段更出現一間接一間的情,珠寶金行遠多於「梗有一間左近」的便利店。
大福 臣子 5.5 億購 旺角 商廈 看準 地舖 值錢 鄰近 珠寶店 珠寶 林立
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立論:越地賣商廈越房啃唔落?

1 : GS(14)@2012-05-31 01:02:30

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120530/16380653
立論 越地 地賣 商廈 越房 房啃 啃唔 唔落
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中環3地皮 重建作商廈

1 : GS(14)@2014-01-17 14:48:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ea_eaa5.htm


【明報專訊】特首梁振英在第二份施政報告內提到,擬將美利道、林士街停車場重建作商廈、零售用途,甚至盡快落實中環海濱第三號用地發展,意味郵政總局將加快搬遷及改建大會堂停車場。業界多歡迎有關建議,認為安排合理,有助吸引企業回流中環。


高緯環球評值及專業顧問部大中華區董事張翹楚表示,美利道停車場改建成商,做法合理,每平方呎造價由現時的1.3萬元升到2萬元亦不過分。參考鄰近林士街停車場的信德中心項目,林士街停車場重建後每平方呎不少於1.3萬至1.4萬元。如果日後新建的寫字樓能夠提供更大面積,他認為有助吸引企業回流中環。

業界:配合金融服務發展

韋堅信測量師行估價部董事林晉超認為,政府若能夠將停車場轉用途成為寫字樓,有助配合經濟發展及加強金融服務,甚至紓緩中區租金不必要上升的格局,提高競爭力,因此屬可取的方案。他預期該等地皮的叫價應該不俗。

美聯商業董事翁鴻祥表示,美利道多層停車場若改建作甲廈,樓面面積約43萬平方呎,地皮估值約74億元,預計落成後寫字樓每平方呎做價可達約3.5萬元水平。另位於上環林士街的多層車場佔地約3.3萬平方呎,如以地積比率15倍發展,可建樓面近50萬平方呎,市場估值約110億元。

另外,中環新海濱區第三號用地,鄰近國金中心,連中環郵政總局現址在內,地盤面積近56.3萬平方呎,地積比率三倍,總樓面面積近170萬平方呎,當中甲級寫字樓佔48.2萬平方呎,預計未來物業落成後呎價可達3.5萬元。
中環 地皮 重建 商廈
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284295

中環3地皮 重建作商廈

1 : GS(14)@2014-01-17 14:52:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ea_eaa5.htm


【明報專訊】特首梁振英在第二份施政報告內提到,擬將美利道、林士街停車場重建作商廈、零售用途,甚至盡快落實中環海濱第三號用地發展,意味郵政總局將加快搬遷及改建大會堂停車場。業界多歡迎有關建議,認為安排合理,有助吸引企業回流中環。


高緯環球評值及專業顧問部大中華區董事張翹楚表示,美利道停車場改建成商,做法合理,每平方呎造價由現時的1.3萬元升到2萬元亦不過分。參考鄰近林士街停車場的信德中心項目,林士街停車場重建後每平方呎不少於1.3萬至1.4萬元。如果日後新建的寫字樓能夠提供更大面積,他認為有助吸引企業回流中環。

業界:配合金融服務發展

韋堅信測量師行估價部董事林晉超認為,政府若能夠將停車場轉用途成為寫字樓,有助配合經濟發展及加強金融服務,甚至紓緩中區租金不必要上升的格局,提高競爭力,因此屬可取的方案。他預期該等地皮的叫價應該不俗。

美聯商業董事翁鴻祥表示,美利道多層停車場若改建作甲廈,樓面面積約43萬平方呎,地皮估值約74億元,預計落成後寫字樓每平方呎做價可達約3.5萬元水平。另位於上環林士街的多層車場佔地約3.3萬平方呎,如以地積比率15倍發展,可建樓面近50萬平方呎,市場估值約110億元。

另外,中環新海濱區第三號用地,鄰近國金中心,連中環郵政總局現址在內,地盤面積近56.3萬平方呎,地積比率三倍,總樓面面積近170萬平方呎,當中甲級寫字樓佔48.2萬平方呎,預計未來物業落成後呎價可達3.5萬元。
中環 地皮 重建 商廈
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長實黃竹坑商廈獲逾30億洽購

1 : GS(14)@2014-06-12 14:42:07

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140612/news/ea_eab1.htm


【明報專訊】長和系繼售出屈臣氏逾兩成權益予新加坡主權基金淡馬錫後,近日再擬沽售旗下資產。市場消息指出,長實(0001)黃竹坑香葉道41號商廈樓花項目快將沽出,該幢興建中的商廈獲洽購至尾聲,只要完成最後法律審議便可以成交,涉資30多億元,以樓面約32.4萬方呎計,呎價逾1萬元。


即將成交 料今年最大宗

市場料若落實將成今年最大宗商廈成交。據悉,洽購的買家為以本港為基地的非上市公司,現時在多區擁有辦公地點,計劃在物業2016年落成後,集合遷入作辦公室之用,其餘樓面則擬收租。

前身為工廈項目的香葉道41號,重建後樓面約323,984方呎,2010年中接納約1.338億元補地價,每呎樓面補地價約413元。市場消息指長實去年原擬拆售該廈,但其後獲單一資金出價洽購,遂改變初衷。

新地2.57億沽觀塘商廈

對上一宗港島區大額商廈成交,要數到去年底太古地產(1972)等斥39億元,向中信泰富(0267)購入魚涌大昌行商業中心,呎價約10,025元。另會德豐(0020)觀塘海濱道One Bay East 西座,去年4月以45億元沽出,為出招後最大宗商業成交。

中原工商部高級營業董事梁錦和稱,黃竹坑區內新近落成甲廈One Island South,二手呎價由9600至1.3萬元,另環匯廣場一手貨尾只餘10樓3個單位,意向呎價約1.05萬元起。另市場指,新地(0016)觀塘海濱道181號商廈One Waterfront 23樓全層,剛以約2.57億元沽出,呎價約1.32萬元。

另消息指,上環德輔道中267至275號地下部分及2至7樓,共約2.4萬方呎,剛以每月約100萬元租出,較上手酒樓舊租約45萬元增加約1.2倍。另「磁帶大王」陳秉志將於本月內拆售新蒲崗爵祿街86號2至7樓車位,涉逾400個車位,每個定價料約70萬元。
長實 黃竹 商廈 獲逾 30 洽購
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284661

華懋楊光﹕28億重建港島3商廈

1 : GS(14)@2014-08-26 10:39:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140826/news/ea_eab1.htm\r\n\r\n【明報專訊】華懋近年來積極發展綠色建築,上任將近一年的行政總裁楊光,昨日首度接受傳媒訪問,公布將斥逾28億元重建港島區三幢商廈,估計可在未來2至3年內落成。公司亦將為系內項目進行普查,優化提升物業質素,或會研究售出非核心物業。\r\n \r\n\r\n王龔跳舞舊址拆卸重建\r\n \r\n楊氏稱,即將重建的商廈為中環華懋中心I期及II期,以及灣仔熙信大廈,總建築面積達64萬方呎。當中位於中環德輔道中的中環華懋中心I期及II期,分別26及28層另加1層地庫,標準樓層面積逾3000方呎,總樓面為8.2萬及約9萬方呎,預計投資額分別為4億及逾5億元,料可於2016年底落成,料適合中型公司全層租用。\r\n \r\n而曾經是王德輝夫婦拍檔跳舞的灣仔熙信大廈,集團計劃年底拆卸,以重建1幢樓高31層的商廈,標準樓層面積逾1.2萬方呎,總樓面31.4萬方呎,預計投資金額達19億元,料可於2017年底落成。雖然近年有指核心區租金已放緩,但楊氏認為,企業選擇物業首重地點,中區商廈未來絕少新供應,公司看好中區商廈前景。他透露,華懋中心I期早前接獲企業全幢預租意向,而II期的4層商舖亦獲銀行洽商預租,不過由於發展需時,故未有接受預租。\r\n \r\n下半年推九龍塘兩豪宅盤\r\n \r\n目前3個商廈重建項目均已獲頒發綠色建築體系的前期認証(LEED) ,而集團新發展多個住宅項目,亦取得BEAM Plus環保認証,包括計畫今年下半年以樓花形式推出的九龍塘延文禮士道項目,而同擬於本年內推出的九龍塘雲門亦以該認証為目標。\r\n \r\n他又指出,由集團主辦的第三屆可持續發展雙年研討會將於10日10日舉行,期望透過探討當前建築環境及保育問題,進一步如何實踐可持續發展。而集團執行董事兼市場部總監龔中心指,公司以香港為根為家,期望做好企業公民的責任。\r\n \r\n楊光期望,由他到任起推出的物業質量將盡量做好,並願意「以利換質」,即減少部分盈利以換取質量,他亦透露將聘請顧問就系內150幢核心物業進行普查,為具潛力物業透過優化以提升質素或轉變發展用途,非核心項目或會出售,期望可於明年完成。\r\n \r\n明報記者 劉詠怡
華懋 楊光 28 重建 港島 商廈
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恒大3.2億購黃竹坑商廈頂層

1 : GS(14)@2014-11-12 15:34:49

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】近年積極在港掃入地皮的內房商,正加大在港投資。恒大地產(3333)及有關人士最新斥3.19億元購入黃竹坑環匯廣場頂層複式單位,當中36樓頂層以1.69億元成交,平均呎價2萬元,呎價創黃竹坑區商廈新高。知情人士透露,恒大地產所購樓面作自用,成為首個進駐黃竹坑區的內房,業界料新樓面將作總部之用,又稱未來3至5年間黃竹坑將成港島新商圈。


環匯由恒地發展 近月入伙

近月入伙、由恒地(0012)及協成行發展的環匯廣場,錄得大額二手成交,其中頂層36樓及35樓,分別以呎價2萬元及1.75萬元易手,樓面涉1.7萬方呎,涉及金額共3.19億元。

上址享環迴景致,除背山面海外,更可遠眺香港仔水塘及南區豪宅景致。而大廈外貌以「旋轉盒子」設計,由數個方向略為不同的方形建築組成,設計時尚,且物業地下大堂樓底高逾10米,亦具氣派。

知情人士透露,恒大是次購入2層商廈樓面,是按公司發展需要購入。

租太古廣場8年 租金逾5600萬

事實上,翻查資料顯示,恒大地產自2006年起一直租用金鐘太古廣場樓面,由2006年11月至2010年10月底,租用太古廣場1座中層逾3300方呎,呎租約70元水平,月租23.16萬元;隨後轉到太古廣場2座,租用中層10,400方呎樓面,呎租約90元水平,月租升至93.6萬元,共計8年租金支出逾5600萬元;故業界估計,自置樓面將作總部之用。

自置樓面減營運成本

事實上,近年不少內房在港大展拳腳,包括萬科、佳兆業(1638)等,有業內人士指出,雖然內房主要租用本港寫字樓,較少購入物業自用,但由於恒大地產租用太古廣場已有4年,按一般商廈租約來說,未來續租大有機會被加租至每月逾百萬元水平,故是次恒大自置樓面配合未來公司業務,將可減低未來業務的營運成本支出。

「太子鄧」3個月勁賺1.23億

上址原業主為太子珠寶鐘表主席鄧鉅明及有關人士,於去年共斥1.96億元購得2層物業,據了解,鄧氏於本年7月上會,持貨3個月即沽出,帳面獲利1.23億元或62.7%。

而鄧氏沽貨大賺1.23億後,即以呎價1.2萬元購入環匯廣場33樓全層,樓面涉約9736方呎,成交價1.168億元,短短3個月內變相「賺到成層樓」,亦為近年極速獲利最豐厚的商廈投資個案。

明報記者 劉詠怡
2 : GS(14)@2014-11-12 15:35:09

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ea_eaa2.htm



許家印早年4億買布力徑洋房


2014年11月12日





【明報專訊】雖然今次購買環匯廣場是恒大(3333)在港首次購買寫字樓,不過,恒大創辦人兼董事局主席許家印(圖),早於2010年已斥約4億多元進駐全港最尊貴地段之一的山頂布力徑,與一眾城中名人如賭王何鴻燊三太陳婉珍、有「重慶李嘉誠」之稱的張松橋為鄰。


料現值逾6億

資料顯示,許家印10年以公司轉讓形式向新世界(0016)購入布力徑6至10號洋房項目的10號C屋,有指做價超過4億元,以建築面積約6000方呎計,建呎近6.7萬元,曾為山頂洋房最高呎價紀錄,料今天該物業市值已逾6億元。

內地樓市差 身家縮水

另方面,數年前內地地產暢旺,加上恒大在港上市股價大漲,令許家印一度被譽為全國首富,不過,隨內地樓市陷入低潮,許家印身家亦大縮水,今年在福布斯2014年中國富豪榜僅憑361.1億元人民幣身價排名第十五位,較2013年跌兩位。
3 : GS(14)@2014-11-12 15:35:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ea_eaa3.htm



交通配套漸改善 黃竹坑商圈成形


2014年11月12日





【明報專訊】黃竹坑多幢甲廈陸續落成,帶動區內呎價上揚,業界認為,隨區內配套日漸成熟,以及預料2016年港鐵通車,該區商廈將極具潛力,吸引更多公司進駐區內。


恒大除從事地產外,本身亦不斷擴展,繼成立了恒大足球、礦泉水、糧油、乳業、畜牧及太陽能業後,恒大早前亦宣布進軍奶粉業,是次加大在港投資,選擇在黃竹坑購入辦公室樓面配合業務發展,而非中區及金鐘一帶。美聯商業董事羅仲英指出,現時中區可供出售的甲廈樓面只有4層,主要在皇后大道中9號及環球大廈,選擇較少,平均呎價亦升至3萬元水平。

目前黃竹坑甲廈普遍呎價介乎1.4萬元至1.8萬元水平,市場指出,嘉華(0173)及新地(0012)等在區內亦有商業發展項目,新商圈將逐步成形,料未來黃竹坑新商圈將吸引更多非金融公司進駐。

高緯環球香港董事總經理蕭亮輝指出,早前受滬港通帶動下,部分中資券商明顯看好未來內地投資者將增加,並率先擴充樓面及人手。他指黃竹坑未來3至5年區內將有多個新型商廈落成,預計未來南區商廈有力超越灣仔及銅鑼灣商廈成交呎價。
3.2 億購 黃竹 商廈 頂層
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=286448

工廈活化商廈 廉租拓藝術 一成樓面 收市值三成租

1 : GS(14)@2014-12-31 00:43:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141230/news/ec_gna1h.htm

【明報專訊】一幢樓齡超過30年的黃竹坑工廈,經4年改建後,變成集藝術元素的商廈,並命名Genesis,下月26日正式開幕。Genesis業主、協成行董事總經理方文雄接受訪問時表示,將撥一成樓面用作藝術、創意工作等用途,只收取市值三分一租金,藝發局上月已率先租用其中一層,並分間為17個工作室租予本地藝術家,東華三院、青協等非牟利機構亦將會進駐。

Genesis鄰近未來落成的港鐵黃竹坑站,樓高23層,其中18層用作寫字樓、辦公室等商業用途;餘下5層則用作商場。負責項目的建築設計師何周禮表示,為展現大廈活力,他保留原有大廈特色,並採開放式設計,大廈兩邊都是出入口,大廈外牆並增設垂直金屬黃絲帶的懸吊式裝飾,營造搶眼的視覺效果。

外牆設垂直金屬黃絲帶裝飾

何周禮說,由於大廈面對黃竹坑道高架天橋,他在塞車期間靈機一觸,認為可利用司機塞車時間,展現大廈的藝術品,因此在部分單位設置「空中櫃窗」,讓承租的藝術家展示其作品,並在辦公室設置環保露台。

Genesis樓面達24萬平方呎,呎租介乎16至20元不等,目前有多個樓層單位正招租。方文雄表示,一直支持青年舉辦藝術、創意活動,認為大廈若能加入藝術元素,可調劑生活,「有藝術、青年人活力創意度,會令整座辦公室不太沉悶,是一件好事」。

藝發局租用一層 27藝術家進駐

Genesis會有約一成樓面,即約2.4萬呎以市值約三分一租金,租予藝術團體及非牟利機構等作藝術、創意產業用途。方文雄說,藝發局已租用Genesis 12樓全層,東華三院亦落實租用一個2000多呎單位,教授青年婚禮攝錄等技術,以助青年謀生置業。青協亦接近落實租用其中一層,推動青年創業。對於Genesis成功活化,方文雄形容是「由一個殘舊、遘向老年的建築物,重新煥發活力」,感到興奮。

藝發局表示,已租用的Genesis 12樓將成為「ADC藝術空間」,劃分為17個單位,面積由300呎至1400呎不等,現有27名藝術家進駐,以本地視覺、媒體藝術家為主。為紓緩藝術家租金壓力,單位以低於市值租出,首兩年租金連同營運費為每呎8元,若畢業不超過3年的藝術家,更可獲資助減免一半租金,但須支付營運費。

明報記者 黃俊鋒
2 : GS(14)@2015-01-27 15:44:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150127/news/ec_ggb1.htm
耗資兩億 活化工廈回本需9年
  2015年1月27日

【明報專訊】一幢位於黃竹坑道33至35號、逾30年樓齡的工廈,透過活化工廈政策轉型為商廈,命名為Genesis。該廈業主、協成行董事總經理方文雄表示,整項活化工程耗資約兩億元,為推動藝術及支持青少年創業,已撥出一成樓面,即約兩萬多呎以市價三分之一廉租,當中藝發局、東華三院、青協等已承租,其他樓面則作寫字樓及零售設施,估計要8至9年才能回本。

一成樓面市價1/3廉租

昨日出席Genesis開幕儀式的政務司長林鄭月娥表示,她於2010年擔任發展局長時制定活化工廈政策,對項目落成感到欣慰,期望未來商界可繼續與政府合作,推出更多活化工廈項目,為社區添加新景象。

樓高22層的Genesis,總樓面面積約24萬平方呎,有18層用作寫字樓,協成行撥出其中一成樓面作廉租,當中藝發局於去年底,以市價三分之一租用其中一層逾1萬平方呎,成為「ADC藝術空間」,並劃分17個面積介乎300至1400呎的獨立工作室,租予27名本地視覺及媒體藝術家。另外東華三院及青協亦分別以廉價租用,以推動青少年創業。

畫家:集中藝術家進駐 助吸人流

方文雄說,現時Genesis有兩成樓面已承租,該廈市值租金為每呎15元,但租予藝發局的樓面,首兩年租金每呎為5.5元,每兩年續租一次,期望能透過降低租金,鼓勵青少年創業。

有份透過藝發局承租的畫家施華初表示,5年前於黃竹坑另一幢工廈成立工作室,當時月租為7000元,去年成功向藝發局申請承租現址,工作室面積與以往同為600多呎,但現時月租約3600元。他說,節省下來的租金可更多用於畫廊工具及宣傳上,並指Genesis集中藝術家進駐,有助吸引人流。
工廈 活化 商廈 廉租 藝術 一成 樓面 市值 三成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=286911

中聯辦400萬沽信德車位 商廈新高

1 : GS(14)@2015-03-03 11:03:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150303/news/ea_eab1.htm

【明報專訊】中聯辦近期密密換貨,繼去年11月以2.384億元沽出持有多年的九龍塘約道6號屋地後,上月初再以1.41億元沽出上環信德中心西座部分樓面,及以400萬元沽出信德中心西翼一單位,其中車位成交價更創全港商廈車位新高。

土地註冊處顯示,上環信德中心西翼6樓一個雙號車位,以400萬元沽出,創全港商廈車位新高。上址原業主為NEWMAN INVESTMENT COMPANY LIMITED,公司董事包括李文澤、李載林、梁雄及孫忠新。據悉,該批人士為中聯辦高級官員或有關人士。

對上商廈車位紀錄僅230萬

市場人士稱,信德中心車位多由業主自用,鮮有推出放租及放售,車位租金介乎5500元至6500元,按上述成交計,租金回報近2厘;代理表示,追溯上宗高價成交,要數到中環皇后大道中9號,其中一個車位成交價達230萬元,新紀錄較舊紀錄高74%。至於買家方面,則為高俊有限公司,該公司董事與早前以1.41億元購入上環信德中心西座2510至12室的買家相同。

事實上,中聯辦近期動作多多,除密密沽出物業外,亦連環在市場上購入物業,當中包括以4.8億元向恒地(0012)購入西半山英華臺鉑全幢等。

陳裕光妻3.9億標售粉嶺地盤

此外,由大家樂(0341)陳裕光妻黃復華等持有的粉嶺大窩西支路大型發展地盤推出標售,意向價3.9億元。上址物業毗鄰粉嶺公路位於大窩西支路旁,地盤面積約8萬方呎。由於物業之規劃為工業,買家可向地政署申請換地增加面積,地皮可興建一幢逾40萬方呎之物流中心、汽車維修及陳列室、食品製造加工中心或凍倉等,但改變用途需補地價。第一太平戴維斯指,物業本身由農地及工業地盤組成,除重建外,買家可考慮申請豁免書後將現有單層貨倉出租,料租金回報3厘。
中聯辦 中聯 400 萬沽 信德 車位 商廈 新高
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=288162

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