住宅變英雄塚 炒家商廈尋寶
1 :
GS(14)@2010-12-26 12:03:282010-12-26 CM
Text：童傑、鄒銀欣 Photo：張文康、徐煥傑 Design：陳洛
政府推出辣招一個月以來，交投冷冷清清，縱然業主劈價求售，單位亦難甩手。炒家冇啖好食之下，紛紛轉戰工商物業，其中呎價低水兼供應有限的商廈，更是資深投資者的獵物。
事實上，今年商廈市場相當熱鬧，除湯文亮、黎汝遠等老手繼續捧場外，炒開美孚新鸷的張大朋及主力投資豪宅的鄭躬洪，亦轉到商廈市場搵食，就是「小巴大王」馬亞木，亦開始留意寫字樓市場。資深炒家指出，現時港島區寫字樓供不應求，由於乙級商廈入場費跟中型住宅相若，但呎價卻遠遠落後，水位最為充足。
政府收緊銀行按揭及徵收特別印花稅等辣招推出一個月後，住宅樓市水靜鵝飛，發展商鳴金收兵，十二月以來僅有不足五十伙新盤推出，創下兩年來新低，新盤成交宗數更僅得三百二十二宗，較上月同期的五百六十三宗大跌四成三。
至於二手市場同樣一片死寂，地產經紀在舖內悶出鳥來，以往經常「打躉」的師奶兵團，過去一個月消聲匿跡，僅得寥寥用家支撐市場下，住宅市場亦難復風光。美聯物業資料顯示，政府上月十九日出招後首週，三十五大指標屋苑僅錄八十宗成交，較之前高位時的四百七十六宗跌逾八成，即使及後市場逐步消化新措施影響，過去一週亦僅錄得二百零九宗成交，較全年平均每週二百四十八宗，仍然下跌一成半。
住宅蝕讓潮湧現
眼見市場交投萎縮，加上銀行閂細水喉，陸續有投資者願意主動減價出貨，甚至不惜蝕本離場。一名持有五伙名城的投資者，最近把部分單位蝕讓放售，其中名城三座南翼高層一個一千零三十平方呎的單位，便以約七百一十萬元易手，該單位於今年四月購入時，成交價達七百九十五萬七千元，單計帳面已損失八十五萬七千元，若計及釐印及佣金等，實際損失逾百萬元。
事實上，由於近年發展商推盤叫價進取，即使樓市過去兩年錄得不少升幅，但中小型新盤業主的利潤並不高，在樓市逆轉時防守力亦最弱。於零八年以四百六十六萬買入將軍澳首都一個九百四十七方呎單位的黃先生，眼見政府出招勢兇夾狼，擔心樓價已經見頂，正以四百四十五萬元放售，帳面損手二十一萬元，再加上釐印和佣金等雜費，至少蝕三十萬元以上。「政府今次出手咁狠，點知佢會唔會又突然再出招，即使繼續放租，價都升唔到，到時可能仲要蝕更多。其實政府出招後，有個經紀打來問我，開價只係四百萬元，我當然唔肯，蝕五十萬已經係我鮋底線。」他歎說放盤太遲：「投資總是有賺有蝕，若果早一點放盤，將鱓錢放鰠股票市場，都可能賺得番。」
事實上，被政府新招綁覑的投資者，為求自保各施各法，不甘劈價求售的，把單位轉售為租，但卻令市場租盤大幅飆升，例如元朗漤慧豪園及鴨婣洲海怡半島，租盤便急增百分之五及百分之七。此外，有投資者反客為主，主動賠錢要求租客離場，好讓單位交吉，以較佳價錢出售，地產代理透露，青衣青怡花園三座高層A室，雖然死約即將屆滿，但業主寧向租客賠一個月租金亦不願等待，提前解約以便交吉予買家。
住宅炒家對後市驚惶，但一眾老牌炒家卻摩拳擦掌，搶佔另一個投資天堂。資深投資者「小巴大王」馬亞木在政府出招後，估計資金將轉投工商物業，即時出擊吸納舖位，以一億二千二百萬元購入上環東寧大廈一至二樓及酒家，另外又洽購全幢酒店，涉資約五億元。本週日他在沙田馬場出席美聯賽馬日時，就預期舖位看升兩成。
炒家轉戰寫字樓
此外，有「基金天王」之稱的惠理集團（00806）主席謝清海，同樣早覑先機，於今年九月斥資約八千二百萬元，買入金鐘商廈東昌大廈九樓八至十五室，呎價一萬三千五百元，至於行政總裁兼執董陳尚禮，以及副行政總裁謝偉明等人，亦爭相以低於市價約五千六百萬元，購入金鐘海富中心一座八零二室，呎價一萬零八百元。由湯文亮掌舵的紀惠集團，亦疊埋心水專攻商廈，他預計明年租金至少有百分之十五至二十的增幅，最多可達三成，相比起受政策干擾的住宅市場，商廈明顯較值博，其持有的商廈出租率已達到百分百，副主席廖偉麟亦初試啼聲，今年以來購入中環皇后大道中九號一個單位，以及三個信德中心單位，身體力行看好商廈市場。
以往主力投資豪宅的鄭躬洪，今年亦有捧場商廈，上月把海富中心一座二十九樓的單位「摸出」，成交價四千一百六十一萬元，呎價一萬三千六百元，埋單計算，持貨不到一個月勁賺三百零六萬元。至於活躍美孚新鸷的張大朋，在政府出招前盡沽手持的住宅單位後開始吸納商廈，合共斥資逾三億二千萬元，買入金鐘海富中心近二萬八千方呎單位，平均呎價由一萬一千元至一萬四千一百元，迄今市值已逼近四億，帳面賺八千萬元。
乙級商廈尋珍寶
資金流向工廈、商廈及舖位，單看數字就已經略知一二。據中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，今年首十一個月工商舖的買賣合約登記總值達到一千一百三十億五千萬元，比去年大升四成，除了創九八年以來新高，更與九七年的一千二百六十四億一千萬元相差不遠，至於宗數方面，亦僅差三百宗，就打破零七年的最高記錄，今年期內錄得一萬四千二百七十九宗，比去年升三成三。
工商舖中唯商廈獨領風騷，皆因工廈空置率高，活化較困難，而商舖則門檻高，一般投資者又「得個睇字」。美聯工商舖行政總裁黃子華指，樓市的投資者一般資本在五百萬元以下，於工商舖當中，乙廈門檻由三百萬元至一千萬元，與投資住宅相若，貨源亦較舖位多。此外，商廈供應亦同樣緊張，預計今年全年商廈落成量僅一百三十一萬方呎，相比今年商廈吸納量的三百七十萬方呎，供不應求非常嚴重。事實上，本港自零四年起，純商業用地一直「零」勾地，現時勾地表上的八幅地，均位於九龍、新界，因此港島商廈地段甚為吃香。
港島區最吃香
不過，即使商廈貨源多門檻低，亦非亂點鴛鴦便可，資深投資者鄭躬洪教路，選商廈盡量要選大面積，最好有五千呎，太小難招徠大公司租客，他偏好中環、金鐘有無敵海景的寫字樓，貪其地段矜貴，二線地方首選灣仔，次選則尖東、尖沙咀，他坦言：「灣仔的銀基和三湘大廈我都有投資，始終維港的景色罕有，而且有升降機，海景、全層、大堂靚，是吸引租客的最好條件。」他續說，有些上市公司，覺得沒必要租一線寫字樓，灣仔這些二線地區便成為投資者的尋寶樂園，現時灣仔擁有維港海景的乙級商廈，呎價亦僅一萬元，較擁有同等景色的住宅還要平。
美聯工商舖行政總裁黃子華指出，乙級商廈雖然細細粒容易食，但揀選地區有一定學問，例如必須有甲級商廈在同區支援，皆因有甲廈的大型商業區域，大企業客戶才可能流入乙廈，提升整體租客質素：「靚地段就好比靚女，搵到好的男朋友機會一定較高，荃灣這些區並非商業大區，除非突然有律師想做街坊生意，否則好租客都只係好彩，因此投資價值不及灣仔、上環。」
租客質素成關鍵
另一投資者湯文亮亦指出，投資乙級寫字樓有較佳水位，但需要良好的觀察力，例如注意人流，入口是否近地鐵站等：「若果該幢寫字樓有律師樓、醫生、基金公司等做租客就更好。大堂亦相當重要，鰟鱓得個阿伯企鰠度，仲係舊式管理，或者要大排長龍等升降機，就最好唔好掂！」美聯工商舖行政總裁黃子華亦指，乙級商廈最重要是調查租客質素，若果連租盤，就更要留意租客是否穩定，例如銅鑼灣東角中心這一類，聚集許多醫生診所，他坦言：「你有冇聽過醫生會執笠？最好係律師、會計師，但如果係非專門公司的租客，就要估計生意可以做幾長。」
以名醫雲集的銅鑼灣東角中心為例，今年四月與十二月的實際呎租相比，就已經上升兩成一。大律師陸偉雄亦坦言：「其實以前力寶都係乙級，只係律師帶旺左個場。」他指出，醫生、律師選寫字樓，都有自己的喜好，律師通常要做到「成行成市」的感覺，聚在同一幢大廈，例如三樓市務律師，轉介客人亦可立即上九樓，感覺較專業，例如旺角、尖沙咀亦有些律師樓的集中地，近年因為租金貴，亦有向非核心區轉移跡象。
陸偉雄指，行內人士通常視乎客源，無論處理刑事抑或樓宇買賣，乙、丙級商廈都有律師樓，過往以中環區的寫字樓為主，他預期隨覑添馬艦政府總部落成，政府權力核心移往金鐘，律師樓亦開始東進，令金鐘、灣仔區的商廈更為吃香，其中灣仔的乙級商廈較多，容易入場。
短炒獲利豐厚
地產代理指出，近日投資者轉到灣仔區尋寶，當中以「孖寶」北海中心及英皇集團中心較緊貼市場而最受歡迎。現時北海中心呎價約六千五百元，較年初上升約一成，回報約三厘六。至於英皇集團中心近期成交呎價直逼一萬元，回報同樣逾三厘以上。此外，同區的莊士企業大廈，其五樓、十五至二十四樓單位同在一個月內沽出，呎價約七千六百元。代理坦言：「近日多鰦人問駱克道一帶，連平日四千蚊一呎、得個阿伯企鰠度、管理較差鮋都多鰦人問。」
事實上，今年港島乙廈交投暢旺兼相當好賺，例如皇后大道東順豐國際中心，今年有買家於九月易手，持貨一個月即賺百分之九點一，德己立街好利商業大廈十二層單位，八月易手賺三成八，至於永樂街萊德商業中心，有買家於今年七月沽，持貨五個月便勁賺四成八。以目前甲廈空置率由去年的百分之八點一，下降至今年十一月的百分之四點二計，加上今年首十一個月甲廈租金升幅達三成五，比零八年中高峰仍低兩成半，在甲廈供應較少的情況下，未來乙廈將繼續被帶旺