📖 ZKIZ Archives

住宅炒家轉戰寫字樓 商廈勢成明日之升

1 : GS(14)@2011-02-03 17:29:20

http://www.eastweek.com.hk/index.php?aid=10602
政府針對住宅炒家推出的「額外印花稅」，令短炒住宅成絕響；然而，不少較具財力炒家卻轉攻另一市場——寫字樓，令近期寫字樓的交投勁升。事實上，未來本港寫字樓依然供不應求，加上較少受政策市干預，被業界視為最穩陣的明日之「升」。
要數市場上最早棄住宅投寫字樓的春江鴨，肯定非美孚新邨大業主張大朋莫屬，他早在○九年第三季已買入金鐘海富中心小試牛刀，到去年再動用約三億元增持。近日，愈來愈多住宅投資者於商廈市場尋寶，更有人不惜接「摸上摸」貨，甚至一向熱愛投資住宅的內地買家，亦開始吼內企聚集的寫字樓。
張大朋沽清美孚新邨單位，連本帶利買重海富中心一座。

去年整體甲級商廈的樓價上漲了百分之二十一，單計中環區的漲幅更超逾百分之三十。近日戴德梁行、第一太平、高力國際等測量師行均睇好商廈的「錢」途，並且全都認為，受打擊炒賣措施影響，部分住宅炒家將轉投商廈市場，第一太平董事總經理陳超國更預料，今年商廈市場最少升一成，「甲級寫字樓的價格甚至可望有百分之二十五的增長。」

美孚收租王轉戰海富甲級商廈有價有市，早吸引住宅投資者「過檔」。美聯商業營業董事翁鴻祥透露，有「美孚收租王」稱號的資深投資者張大朋○九年起，已密密吸納海富中心一座單位，至今累積購入近超過兩萬七千方呎樓面，共斥資逾三億二千萬元。
翻查張大朋於海富的入貨紀錄，他於前年第三季，首先以近二千四百萬元，購入一個二千二百六十四方呎的高層單位，呎價才一萬零四百元，同區的力寶中心呎價已達一萬五千元。「張生當時沽了一部分美孚單位，覺得寫字樓低水，就用套現的錢來入貨。」一名知情經紀透露，張大朋小試牛刀後，「大落後」的海富仍未有大變動，張氏亦未再有太大動作。
事隔近一年，政府出手打擊住宅的次數愈見頻密，張大朋於美孚新邨的單位亦沽得七七八八，便又再出動。「他連續兩個月掃入合共二萬五千方呎樓面，其中一個近六千三百方呎的低層單位，更是以創該廈歷史新高的一萬一千四百元呎價買入。」一名熟識他的經紀表示。
近年專攻商廈的廖偉麟，近期動作頻頻，不時換貨，除了短炒外，還持有三萬方呎以上商廈樓面作長線收租，市值逾六億元。

雖則張氏持有的其中一個單位呎價創新高，但有不少單位是低價買入，令其平均呎價成本僅一萬二千元。今年一月，張大朋摸出一個面積六千三百方呎單位，每方呎平均一萬四千四，較去年九月購入價升值近三成。
海富現在的平均呎價約一萬四千五百元，換言之張大朋在海富的樓面已升值約兩成一，連同其摸出的樓面，帳面利潤七千三百萬元！
以此回報速度計，較他在美孚新邨的投資更快。張氏在○六至○七年間，斥資約兩億元購入超過六十個美孚單位，四年間，他先後沽出單位，該區代理埋單計數，估計整批單位帳面獲利約一億元。住宅投資四年才賺五成，但炒賣寫字樓不到一年就有兩成一利潤，怪不得張大朋棄住宅投商廈。
美聯翁鴻祥表示，近期不少住宅投資者都相約到指標商廈力寶中心睇樓，情況就如「買住宅一定會去睇太古城一樣」。


力寶閃電「摸上摸」張大朋早着先機，同為資深住宅資投者的貝沙灣業主蔣學源，亦屬知水暖的春江鴨。自一九九六年開始買下不少薄扶林翰林軒、西半山雍景臺、渣甸山嘉雲臺等豪宅，去年十一月突然轉戰寫字樓，以近四千一百七十萬元接炒味甚濃的力寶中心高層「摸上摸」貨。
蔣氏所購的力寶單位，面積二千四百一十二方呎，原來去年以來已是第三次易手。七月時，「摸王」黎汝遠率先以近三千五百萬元購入，每方呎僅一萬四千五百元，到十月便以呎價一萬五千八百元摸出，帳面約賺一成。接摸王貨的炒家手腳更快，僅約一個月，便「閃電」再度「摸出」該單位，最終由蔣學源買入。蔣的接貨呎價達一萬七千二百八十元，即物業兩度轉手累積升超過一成九。
「蔣氏知道件貨是摸上摸，起初都有猶疑，不過考慮期間美國推出QE2，必會出現資產泡沫，他便認定當炒的力寶中心有『錢』途，所以不惜接摸上摸貨。」一名經紀透露。
中環及金鐘區為本地商業核心地，而且可散賣的商廈有限，自然成為住宅投資客轉攻的頭號目標。

政府狙擊住宅炒家，令寫字樓備受垂青。


燒到乙級商廈除了甲級商廈被住宅投資者追捧，就連乙級寫字樓亦獲垂青。美聯商業助理營業董事陳家輝表示，位於中環的盤谷銀行大廈十七樓全層，獲向來主攻住宅市場的新晉投資者以一千五百萬元購入。上手業主持貨兩年，轉手帳面獲利四百零七萬元。
據經紀透露，新買家為凱逸國際發展，該公司股東為陳文興及鄭嘉敏，「他們是新手，但喜好買全層單位，第一次涉足商廈市場為去年九月以一千零十萬元，買入灣仔宇宙商業大廈二十一樓，於上月僅賺五十餘萬易手，再換貨到盤谷銀行。」經紀笑言。
美聯翁鴻祥表示，近期不少住宅投資者都相約到指標商廈力寶中心睇樓，「就好似買住宅一定會去睇太古城一樣。」他估計，踏入二○一一年這批住宅客的購買力就會開始逐步引爆，「上一次商廈成為市場投資焦點是○四年，該浪跑出了『玩具鄭』等重量級投資者；但今浪不同，客源好散，目標貨的價錢由幾百萬至兩億都有，張大朋算是今浪大手買入的新面孔。」
集結了許多中資背景公司的灣仔華潤大廈，內地客都趨之若鶩。

李海文指內地客除鍾情海景寫字樓外，還喜好多內地著名企業的商廈。


內地客轉吼寫字樓其實，緊「吼」商廈市場的還有內地客，「他們以往集中買一手住宅，但發展商近期較少選擇，而且部分內地人買了一定數量的住宅作自住及員工宿舍，故開始物色寫字樓為公司設立香港辦事處作準備。」置業18測量師行董事總經理李海文道。
專做內地客的置業18，睇準內地客買非住宅類物業的需求，剛成立包攬寫字樓、商舖、估價等業務的測量師行。
李海文透露，近日已有兩名內地客頻頻到力寶、海富、統一中心，甚至信德中心等商廈睇樓，「其中一個客已買了幾間一手住宅，現在正尋覓二千方呎以上有海景的商廈作公司選址。」
李氏表示，內地客的心水寫字樓與揀住宅要求有點類似，「他們鍾情海景，所有物業都一定要見到海！另外，就是要夠大，一千方呎以上才睇得上眼，並且不太注重租金回報。他們的心態是反正持有的單位夠靚，等升值已可，甚至寧可丟空不出租。」
而內地客揀商廈時，最着重大廈要有知名的內地企業，「就好似灣仔的華潤大廈，就有好多內地客垂青。」
看來，這股商廈炒風方興未艾，難怪有地產界人士指出，今年樓市將是寫字樓市場。
除了當炒的力寶及海富中心外，已有住宅投資者轉吼樓面較細的全層式商廈單位。


今年商廈高價成交


全港寫字樓 供應及空置量

力寶中心的炒風向來勝於海富中心，然而自張大朋掃入海富一座後，該座近期屢錄新高價成交。

---