「商廈摸王」紀惠集團廖偉麟：優質甲級商廈可長揸
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GS(14)@2011-01-15 18:35:532011-1-8 iM
2010年的樓市可謂「冰火兩重天」，低息環境持續刺激樓市交投熾熱，這時政府卻推出狠招壓炒風，住宅市場交投遭受重創，未能交出圓滿成績。另邊廂，商廈市場卻愈戰愈勇，不少投資者也將資金「轉戰」至商廈市場。
資深商廈投資者、紀惠集團副主席廖偉麟，是本港最活躍的商廈投資者之一，過去一年涉足商廈的金額高達10億元，對商廈市場素有研究的他，認為今年商廈呎價仍有15%上升空間，更教授投資商廈的秘訣。
政府在去年底推出一系列打擊炒樓措施，雖然住宅樓價未見大幅回落，但短綫投資者火速撤離住宅巿場，多個新盤押後推出，市場氣氛仍甚為冷清。商廈市場投資氣氛未有冷卻下來，據土地註冊處資料，截至去年12月24日，商廈註冊量達3,253宗，涉及金額373.5億元，兩者均超逾2009年全年，其中註冊金額更創1997年後新高，更打破2007年水平。
出招後資金流入炒商廈
事實上，近來不少住宅投資者轉投商廈市場，如有「美孚包租公」之稱的張大朋，去年多次吸納金鐘海富中心作投資用途，他剛在去年底以8,867萬元購入海富中心13樓03室，呎價約1.4萬元。資深豪宅投資者鄭躬洪去年12月初以5,330萬元購入金鐘美國銀行中心中層10及11室，呎價高達2.05萬元。美聯商業董事黃漢成表示，自政府出招徵收額外印花稅，陸續有住宅炒賣資金流入商廈市場迹象，他指新措施公布近一個多月，該公司已錄約30宗來自住宅炒家的查詢，較出招前多兩倍。
「現在住宅摸貨賺錢的機會少了，投資商廈及舖位才能夠生存，而投資商廈不牽涉民生，我們純粹買賣，不會對社會影響太多，同時商廈的供應量少，保守估計今年商廈呎價仍有15%至20%升幅。」廖偉麟信心十足地說。今年只有33歲的他，是紀惠集團創辦人兼主席廖湯慧靄的兒子，也是廖創興銀行創辦人廖寶珊的孫兒，單看他的背景已大有來頭。
這位名門後代，其實也是投資商廈的「長勝將軍」，最近數個月他頻頻出擊，如剛去年12月底以7,384萬元「摸出」（成交前已轉讓）上環信德中心低層單位，物業於個多月內升值10%，獲利接近650萬元。2010年全年，他在商廈買賣涉及的金額高達10億元，現時他私人持有的商廈物業市值，保守估計高達 6億至7億元。
打從2006年涉足商廈市場的廖偉麟，過去數年成功「摸貨」獲利無數。提及自己最成功的買賣，他說︰「我在2009年底以1.63億元購入金鐘力寶中心 17樓全層，呎價約1.3萬元，並全層分拆成8個單位，最後摸出了6個單位，成功在一年內賺了3,000多萬元。」他另一個得意之作，就是在2007年以當時高位呎價近1.3萬元購入遠東金融中心單位，持貨不足3年，最後單位去年以呎價2.3萬元出售，帳面賺幅達77%。
甲級商廈放盤少潛力大
翻查廖偉麟的「戰績」，上環、中環及金鐘一帶的甲級寫字樓都是他的心頭好。事實上，市場有關上環信德中心、金鐘力寶中心及海富中心的出貨入貨個案中，也經常找尋到他的蹤影，為何他偏愛甲級商廈？「我看好甲級商廈的原因，是放盤量很少，目前市場上確定出售的放盤可能只有2、3個，其他全都不是確定出售的。現時有不少上市公司、內地公司來到香港設立辦公室，當中很多中資公司一定要採用中環的寫字樓，如信德、皇九（皇后大道中9號）、力寶等，全是有代表性的商廈，對他們的名聲來說較好。」
廖偉麟解釋，自己去年底的動作較多，是以「換貨」為主。「當我見商廈樓價升至合理水平後，就會沽出單位，購入較優質，或較平的商廈物業。」他也透露自己的商廈投資策略，「我會作兩手準備，買入的商廈物業不會全數摸出，只會摸出20%至30%單位，其餘會作長綫收租用；同時我自己也會預備足夠金額作上會用途。」
他也公開個人投資商廈的原則，「當市場暢旺、有合理利潤時，我就會沽出單位，如有10%至15%利潤是不錯的，你要緊記的就是『好的物業不怕留，有租金收入的物業也不怕留』，我選擇的物業中，如優質的單位，如較高層、租金收入較高，可持有長些時間，質素次一等的單位，如低層單位，遇到好價就要沽出。」
買實用面積高物業為佳
不過，投資商廈對絕大部分市民來說並不是易事，對於有意投身商廈市場的「新手」，廖偉麟作出了以下建議。「入門的投資者可考慮港島區乙級商廈，因為入場費較低，如本錢較『雄厚』的投資者，始終購入甲級商廈是最好的，因為這類物業的承接力較強，他們可先考慮買入面積較小的商廈單位。」
他強調，商廈的買賣流通量是否夠大，出租情況也是十分重要的，同時最好投資較「出名」、實用面積較高的商廈。他也特地提醒，「當你買入寫字樓時，最重要看清楚當中條款，因為可能很Tricky的，如租約有多長、上一手買家是誰等，這並不是簡單的事。買入商廈看似十分簡單，但當遇上經濟不景的時間，要租出單位是十分困難的。」
為家業由低做起紮根基
廖偉麟的父親廖烈正，是廖創興銀行創辦人廖寶珊的第八子，作為廖創興家族的一員，為何廖偉麟未有投身銀行界，反而選擇在物業投資市場闖出一片天？原來是為了「承擔」兩字。
廖偉麟說，自己也曾在銀行當過暑期工，不過自大學畢業後，他就加入了紀惠集團。「我的父母創立了紀惠集團，投資物業市場已有30年，我的父親過身，作為一個男人，我覺得要有承擔，因此我加入集團幫忙打理公司業務。」他憶述當年投入家族業務，很多事情都令他印象難忘，「當初入行時，我要由低做起，最初做營業代表，管理車位租務，要打理近千個車位；我也要了解租客需要、找尋租客，就連業主立案法團開會我也要在場，即是甚麼事情也要做。當時公司的人手較少，只有 10多個員工，有很多事情要『一腳踢』，不過這經歷卻讓我對市場更了解。」
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新手可考慮乙級商廈
對有意投資商廈的「新手」來說，要跟隨資深投資者投資甲級商廈並不是易事，事實上，他們也可考慮投資乙級商廈，部分北角區商廈的入場費約500萬至600萬元，涉及金額與住宅相若。
美聯商業助理營業董事周永亨表示，現時投資者多傾向投資甲級及乙級商廈，目前甲級商廈的呎價由萬餘元起，「現時最hot的甲級商廈是信德中心及力寶中心，這兩座大廈的交投量較多，是投資者的天堂，其中信德中心的入場費約1,300萬元起（呎價約1.3萬元，面積約1,000平方呎），至於力寶中心的入場費較高，呎價約1.4萬元，以最細面積約600多平方呎計算，入場費約840萬元左右。」
按揭成數低需較多資金
他表示，現時甲級商廈價格已有一定累積升幅，價錢上升空間不大，反觀乙級寫字樓更具上升空間，「目前乙級商廈的呎價介乎4,000餘至9,000餘元，事實上，上述呎價與一般住宅的呎價相若，舉個例子，目前康怡花園的呎價約7,000元，這價錢已足夠投資乙級商廈。一般來說，你在西環、北角，甚至上環區也能夠找到呎價較平的乙級商廈。」
周永亨提醒投資商廈的「新手」，交投量少的商廈，銀行較難估價，須留意銀行可能出現估價不足，加上目前銀行最多只能為商廈承造五成按揭，因此投資者宜預留較鬆動資金。「同時你亦要留意租客的背景，公司做甚麼生意、前景如何、交租是否準時等也要留意。」